（旅游管理专业论文）我国换房旅游市场及其交换体系构建研究.pdf

南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含 任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉，7 及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。矽 位论文原创性声明的法律责任由本人承担。， ， 学位论文作影 ， ， f 年月日 摘要 摘要 旅游业在我国的发展已经经历了三十多个年头。随着我国大众旅游的普及， 我国旅游者逐渐成熟，旅游消费开始趋于理性。人们不再追求单一的走马观花 式的观光旅游，开始产生了休闲度假旅游的需求。同时，旅游消费的经济性也 开始越来越受到消费者的青睐。 2 0 0 5 年，一种新兴旅游方式换房旅游在我固悄然出现，并在一些前端 消费群体中丌始流行。可以说，换房旅游在我国开始出现了良好的发展态势。 其巨大的经济性和体验性能够满足不同消费群体对旅游住宿设施的需求，因而 在多个消费层次中都有发展的空问。目前换房旅游在我国还处于初级阶段，如 何让换房旅游在我国得到顺利发展，避免步分时度假的后尘，是本文研究的初 衷。 本文共分为五章。第一章与第二章为基础部分，主要介绍了本文的选题背 景、选题意义、创新点、研究方法、写作框架文献综述和相关概念理论。第三 章至第四章为本文第二部分，是对我国换房旅游市场的相关研究。这一部分对 我国发展换房旅游的意义和换房旅游在我国的发展现状进行了研究和阐述。并 提出了目前我国换房旅游发展所存在的问题。通过对目前我国换房旅游发展中 存在问题的分析发现，我国换房旅游迫切需要一套适合我囹市场环境的交换体 系以推动换房旅游在我国的顺利发展。第五章为本文的第三部分，针对我国换 房旅游中的问题，进行了新型换房旅游交换体系的构建。本文在换房旅游交换 体系的构建过程中，以交换理论与价值链理论为基础进行分析，并借鉴分时度 假与现有换房旅游交换体系思路，最终构建出以网络为交换中心，以房地产中 介公司为实体代理机构的新型换房旅游交换体系。 关键词：换房旅游交换体系分时度假价值链理论 a b s t r a c t a b s t r a c t t o u r i s mi n d u s t r yh a sb e e nd e v e l o p i n gi nc h i n ao v e r3 0y e a r s w i t ht h e p o p u l a r i z a t i o no fm a s st o u r i s m ，t h ec o s t sh a v eb e e nm o r ea n dm o r ec o n c e r n e d t h e s i g h t s e e i n gt o u rc a nn ol o n g e rf i tt r a v e l e r s d e m a n d i n s t e a d ，t h e y s h o w e da p r e f e r e n c ei nv a c a t i o n m e a n w h i l e ，t h et r a v e le c o n o m y h a sb e e np u ti n t oa ni m p o r t a n t p o s i t i o n a sar e s u l t ，s o m en e wt y p e so ft o u r i s ma p p e a r e di nc h i n a ，e s p e c i a l l yi nt h e l o d g i n gi n d u s t r y i n2 0 0 5 ，an e wt y p eo ft o u r i s m - - h o m ee x c h a n g e - - w a sb r o u g h ti no u rc o u n t r y s o m ef a s h i o nt r a v e l e r sa c t e da st h ef i r s tp e r s o nt ot r yt o m a t o h o m ee x c h a n g es h o w s ag o o dd e v e l o p i n gp r o s p e c t i t se c o n o m ya n ds p e c i a le x p e r i e n c e sc a nm e e td i f f e r e n t k i n d so ft r a v e l e r s h o m ee x c h a n g ei si ns t i l li np r i m a r ys t a g ei no u rc o u n t r y t o s m o o t h l yt h ed e v e l o p m e n to fh o m ee x c h a n g ei st h em a i np u r p o s eo ft h i st h e s i s t h i st h e s i sw a sd i v i d e di n t o5c h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e ra n dt h es e c o n dc h a p t e r a r et h ef i r s ta n db a s i sp a r to ft h i st h e s i s t h eb a c k g r o u n d ，m e a n i n g , i n n o v a t i o n s ， r e s e a r c hm e t h o d s f r a m ea n dt h e o r i e so ft h i st h e s i sw i l lb ei n t r o d u c e di nt h i sp a r t t h e t h i r dc h a p t e ra n df o u r t hc h a p t e rc o m p o s e dt h es e c o n dp a r to ft h i st h e s i s t h i sp a r t c o n c e n t r a t e so nr e s e a r c ha b o u to u rc o u n t r y sh o m ee x c h a n g em a r k e t t h en e c e s s i t y , s i t u a t i o na n ds o m ep r o b l e m so fh o m ee x c h a n g ei no u rc o u n t r yw i l lb ed i s c u s s e di n t h i sp a r t w i t ht h ea n a l y s i so ft h e s ep r o b l e m s ，w ef o u n dt h a tw en e e dt os e tu pan e w e x c h a n g es y s t e mw h i c hf i t sc h i n e s ee n v i r o n m e n t sf o rh o m ee x c h a n g e t h e f i f t h c h a p t e ri st h et h i r dp a r t an e we x c h a n g es y s t e mw i l lb ef r a m e di n t h i sp a r t n e w s y s t e mi sb a s e do nt h ee x c h a n g et h e o r ya n dv a l u ec h a i nt h e o r y , b o r r o w e ds o m e t h o u g h t so ft i m e s h a r es y s t e ma n de x i s t i n gh o m ee x c h a n g es y s t e m k e y w o r d s ：h o m ee x c h a n g e e x c h a n g es y s t e m t i m e s h a r e t h e o r yo fv a l u ec h a i n 口录 目录 第一章绪论1 第一节选题背景和意义l 一、选题背景1 二、选题意义4 第二节国内外相关文献综述5 一、关丁换房旅游概念的研究及评述5 二、关丁换房旅游发展现状的研究及评述6 三、关于交换体系的研究及评述7 第三节本研究的创新点、研究方法和研究框架8 一、本研究的创新点8 二、本研究主要采 j 的研究方法9 三、本研究的基本写作框架1 0 第二章相关概念与理论基础1 1 第一节换房旅游的基本概念1 1 一、换房旅游的概念、起源及特征11 二、换房旅游的形式1 2 第二节相关理论基础13 一、交换理论1 3 二、价值链理论1 4 第三章我国发展换房旅游的意义1 8 第一节换房旅游的优势1 8 一、换房旅游的经济性分析1 8 二、换房旅游中的心理优势1 8 二、换房旅游与分时度假的对比分析1 9 第二节换房旅游对我国旅游业的影响2 2 一、换房旅游对旅游消费的刺激作h j 2 2 二、换房旅游对目的地的接待能力的影响2 3 目录 三、换房旅游对旅游产业结构的影响2 4 四、换房旅游对旅游住宿业h j 地的影响2 4 第四章我国换房旅游的发展潜力与现状2 5 第一节换房旅游在我国的发展潜力2 5 一、市场环境分析2 5 二、i 在市场分析2 7 第二节我国换房旅游的发展现状2 8 一、换房旅游在我困的出现2 8 二、换房旅游在我国的市场现状2 8 三、换房旅游在我国面临的问题2 9 第五章换房旅游交换体系构建3 2 第一节交换体系构建意义与原则3 2 一、交换体系构建的意义3 2 二、交换体系的构建原则3 2 第二节对现有交换体系构建思路的评述3 3 一、虚拟网络交换体系3 3 二、以实体交换公司为基础的交换体系3 4 第三节新型换房旅游交换体系的构建3 6 一、基丁价值链理论的交换主体分析3 6 二、换房旅游交换体系的主体形态3 8 三、交换体系的目标市场及需求3 9 四、交换体系的信息链设计4 0 五、新型换房旅游交换体系模型4 3 人、点数制的运用4 4 七、新犁交换体系中其他需要注意的问题4 5 结论4 7 参考文献4 8 致谢5 1 个人简历在学期问发表的学术论文与研究成果5 2 第一章绪论 第一章绪论 第一节选题背景和意义 一、选题背景 ( 一) 我国休闲度假需求快速增长 随着我国国民经济的飞速发展，我国的旅游业经过3 0 年的锤炼，已经从原 来的朝阳产业，发展成为拥有庞大市场规模并形成初步体系的相对成熟的产业。 与此同时，我国旅游消费者也从最初的观光型，丌始逐渐向度假型转变，我国 旅游者休闲度假需求明显增加。从旅游市场需求和发展规律来看，人均g d p 超 过1 0 0 0 美元是一个国家观光旅游需求膨胀的时期：休闲需求急剧增长的门槛是 人均g d p 达到2 0 0 0 美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择；人均g d p 达到3 0 0 0 美元，度假旅游需求将会全面扩张。2 0 0 8 年，我国的人均g d p 已经达 到2 5 2 0 美元，预计2 0 1 0 年，我国人均g d p 将达到甚至超过3 0 0 0 美元。旅游业 在经历以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游将 成为旅游消费的主流，休闲度假旅游是旅游发展到新阶段的新形式、新类型。 休闲旅游与观光旅游一个显著的区别就是在一地的住宿时间方面，休闲旅游比 观光旅游明显增长。因此，休闲度假需求的增长，也就必然造成对目的地住宿 设施需求大幅度增加。 ( 二) 传统住宿设施难以满足所有游客的需求 通过对我国旅游者旅游消费结构的研究发现，在旅游中主要涉及的食、住、 行、游、购、娱这六大支出中，住宿开支仍然占有很大的比重，约为2 0 - - 3 0 1 。 度假型旅游与传统观光型旅游相比，在一地所逗留时间更长，无疑消费者的住 宿支出所占比例将更高。对于目前我困居民可支配收入水平来说，旅游消费特 别是住宿消费仍然是一项比较大的支出。强烈的需求与相对高昂的支出，就使 得我国的潜在旅游者迫切需要一种可以降低住宿费用的旅游方式。另一方面， 单一的酒店式或公寓式的住宿设施不能满足所有游客的住宿需求。通常来说， 度假旅游者对旅游过程中的体验性要求更高，希望融入到度假地的环境中去， l i l 资料来源：根据2 0 0 0 2 0 0 7 年中国旅游统计年箍中我困住宿产业收入j 旅游业总收入比值计算。 l 第一章绪论 切实体验当地人的生活。酒店等传统的住宿设施通常会让旅游者产生与度假地 隔离开来的感觉，而难以满足旅游者的这种“过当地人生活”的需求。 ( 三) 分时度假产品在我国发展受阻 分时度假作为一种同样以“交换”为核心理念的住宿方式，本身也应具有 经济性优势。二十世纪9 0 年代以来，分时度假丌始从欧美国家传入我国，并逐 渐受到广大旅游者的关注。特别是进入二十一世纪后，分时度假开始在我国全 面丌花。目前，我国已有包括天伦分时度假公司、泰达分时度假交换公司等在 内的多家经营分时度假产品的公司，同时，加入分时度假交换系统的会员家庭 数量也快速增加。分时度假的产生，源于欧美国家旅游者对降低度假成本的需 求。一般来说，欧美国家分时度假产品的价格约占一个普通家庭年收入的四分 之一左右，而在我国，分时度假产品的价格则是一个普通家庭年收入的两到三 倍。由此可见，分时度假产品在我国的价格是偏高的，从目前的发展来看也有 走高的趋势。这就背离了其产生的根本目标。反观分时度假在我国的发展，其 起源与欧美国家有所不同。欧美国家的分时度假起源于人们对降低度假消费的 需求，是从消费者角度发展而成的，而我国引入分时度假，是为了盘活房产， 是从供给角度出发，这就是造成了分时度假产品价格高的根本原因。此外，由 于诚信等问题，分时度假在我国发展的起步阶段，就给消费者留下了不好的印 象，对它的发展造成了相当大的阻力。 ( 四) 房产空置率高 进入二十一世纪后，我国的房地产市场经历了一个令人瞠目的发展阶段， 几乎所有中国家庭都将房产视为一项最安全的投资，“一有钱就买房”的观念深 入人心。在这样的情绪弥漫之下，很多家庭用近乎“疯狂”的态度，将所有财 产变为房产，从而出现了很多家庭拥有第二、第三，甚至第四房产的情况。2 0 0 8 年年末，金融风暴从美国丌始并迅速席卷全球。造成金融风暴的根本原因就是 其房地产业的次级贷款，无疑，房地产市场首当其冲。随着美国房地产市场泡 沫的破灭，我图的房地产市场也一路走低，呈现出低靡的态势。房产的出租与 出售量骤减，造成了大量房屋的闲置。以北京为例，根据北京房地产交易管理 网统计数据显示，截至2 0 0 9 年3 月3 lr ，北京住宅存量约为1 3 5 5 万套，而 据北京社科院统计，现在北京市住房闲置约1 0 4 4 1 万平方米，闲置率达高 2 第一章绪论 3 4 0 4 。如何增加房产附加价值，从而推动房地产市场的发展；如何增加已有 房产的使用价值，成为房地产业和房产拥有者所关注的问题。换房旅游，使得 房产拥有者可以利用已有房产进行交换，从而降低旅游费用，从而能够大大增 加房产的使用价值。 ( 五) 换房旅游的兴起，显示了交换市场的巨大潜力 近两年来，我国的网络上悄然出现了一种新的旅游方式换房旅游。换 房旅游在国外已有5 0 多年的历史，而对我国的旅游者来说，还是一种新鲜事物。 它进入我国还不到十年的时问，但从我国的市场反映来看，换房旅游对我国的 旅游市场，特别是青年市场，有着相当大的吸引力。换房旅游，简单来说是指 两个互为旅游目的地的家庭通过双方的协商，达成协议，在旅游期间交换房屋 的使用权。这种新兴的旅游方式，由于其经济性和对旅游者心理诉求的满足， 借助于网络得到了快速的发展，特别受到年青人的青睐。目前我国的换房旅游 主要通过网络平台来实现，但由于交换的是房屋，对于大多数中国家庭来说， 房屋都是自己最大的资产，所以对于这种形式，还存在着一定的心理障碍。此 外，因为双方是通过网络达成协议，没有专业实体机构的介入，当交换的房屋 在交换期间出现问题时很容易出现意想不到的纠纷，并且在很难找到解决纠纷 的依据。这些都是众多渴望有换房旅游体验，但又迟迟不肯“下手”，而采取观 望态度的重要原因。但是换房旅游市场的巨大潜力却不容忽视，调查显示，超 过半数的网友表示愿意尝试换房旅游这种旅游方式。 ( 六) 国际换房旅游市场已经具备了一定的规模 随着旅游和网络的快速普及，换房旅游在欧美国家得到了迅速发展。到目 前为止，已有十余家专门提供换房旅游平台的网站。因特瓦克是最早的换房旅 游平台，也是相对规模较大，比较完善的网站之一。现有注册会员2 0 0 0 0 多人， 交换范围遍及世界5 0 多个国家。h o m ee x c h a n g e 网站也是规模较大的换房旅游 网站，现有1 2 6 个国家和地区的注册会员2 6 0 0 0 多人。而在2 0 0 6 年，这个数字 还是6 0 0 0 多人，年均增长率超过了1 0 0 ，足见换房旅游的发展潜力。除了以上 两个网站之外，换房旅游俱乐部( h o m ee x c h a n g ec l u b ) ，网址为 w w w d i g s v i1 1 e t o m ，目前拥有6 0 多个国家超过1 0 0 0 0 名会员；连家国际交换 公司( h o m e1 i n ki n t e r n a t i o n a l ) ，网址为巡型! b q 盟! i 丛墼! 堡q 堕拥有超过7 0 个 第一章绪论 国家的1 3 0 0 0 多名会员：e x c h a n g eh o m ei n t e r n a t i o n a l 网站，网址为 堕型：墨i 旦g ! 竺塾q 尘q 里墨b 型垒g 旦：璺塑拥有6 0 多个国家的1 0 0 0 多名会员。这些交换平 台的注册会员数量都以2 5 - 1 0 0 的惊人速度不断增加。根据h o m e e x c h a n g e 网站 资料显示，迄今为止，已有超过1 0 0 0 0 0 个家庭次成功进行换房旅游，并且每 年这个数字的增长速度都在加快。 ( 七) 换房旅游在我国的发展还存在较多的障碍 国际上第一个换房中介机构“英特瓦克”至今已经拥有过万名会员。2 0 0 6 年，我国拥有了第一家专业的换房旅游俱乐部网站，标志着换房旅游已经真正 走入了国人的生活。迄今为止，我国关于换房旅游本身及其交换体系的研究还 是风毛麟角，这对于我国的换房旅游发展是非常不利的，这必然会严重制约换 房旅游在我困的发展。由于法律环境、诚信体系及信用制度在我国的发展与国 外发达国家相比还有着一定的差距，如果没有在发展初期对换房旅游市场进行 规范，那么难免会让其再次陷入像分时度假一样的诚信危机之中。 二、选题意义 ( 一) 理论意义 本研究以换房旅游相关研究为基础，结合欧美及我国换房旅游发展情况， 对我国换房旅游发展现状进行了分析，并以分析结论为依据，对换房旅游交换 体系进行了构建。这些研究为未来我国学界对换房旅游的研究提供了可资参考 的内容。 ( 二) 现实意义 推广大众旅游是目前我国旅游业一项重要议题。对于多数工薪阶层消费者 来说，旅游仍然是一笔大的开支。降低旅游费用，成为推动大众旅游发展的一 项最有力的措施。换房旅游作为一种经济型旅游方式，可以节省旅游者在旅游 期问的住宿费用，将对推动大众旅游起到良好的作用。但反观我国换房旅游市 场，不难发现目前我国的换房旅游还处于起步阶段。推动换房旅游的发展、正 确引导市场和消费者的走向是本文研究的主要目的。在本文第一部分中，对我 国换房旅游市场进行了分析，提出了我国换房旅游所存在的问题，为这些问题 的解决提供了依据。本文第二部分中，对换房旅游交换体系进行了构建。这种 4 第一章绪论 新犁的交换体系与现有体系相比，引入了实体机构，为换房旅游交换过程的安 全性和便捷性提供了保障。新型的交换体系可以为未来我国换房旅游市场所用， 具有一定现实意义。 第二节国内外相关文献综述 一、关于换房旅游概念的研究及评述 刘建平和韩燕平认为，换房旅游是指不同旅游目的地城市的旅游者通过朋 友介绍、网络论坛或其他中介服务等途径就交换房产单元的具体问题达成相关 协议，在办理一定手续的前提下，实现双方在旅游的过程中，互相入住对方的 房子、使用对方的家具设备，以及分别为对方提供相关信息服务的旅游过程。 他们认为从本质来看，换房旅游与产权宾馆有类似之处，都是在一定时期内拥 有房产单元的使用权。与传统的旅游方式比较而言，换房旅游不单是产品创新， 更是一种理念的创新，其实质是换房旅游者外出旅游期间把自己的空置房产单 元使用权相互转让给对方。 换房旅游的涵义有广义与狭义之分。狭义的换房旅游是指双方同时入住对 方房产的旅游形式；广义的换房旅游则是指双方在旅游过程中互住对方房产， 但并不一定具有同时性。因此，广义的换房旅游除了包括狭义的换房旅游之外， 还包括互助旅游等形式。 二、关于换房旅游发展现状的研究及评述 目前关于我国换房旅游的研究主要集中在换房旅游发展现状、问题及对策 方面。 刘建平和韩燕平提出，换房旅游的经济性适应了旅游者的理性消费，满足 了旅游者旅游安全的需要，并且提高目的地城市的旅游接待能力，对旅游业的 发展具有非常重要的意义。 张玉改和兰贵秋在关于我国换房旅游的思考一文中提到，换房旅游是 以省钱为主要目的的旅游方式。换房旅游的概念丰富了旅游市场，提高了旅游 城市的接到能力，并且能够扩大旅行社的利润空问。但目前我国的换房旅游存 在着多方面的问题。首先，换房旅游存在安全隐患，可能会被不法分子所利用。 其次，换房旅游存在风险隐患，换房期间造成的物品损害赔偿问题，费用支付 5 第一章绪论 问题没有明确的法律约束，必然会导致人们对旅游的信心和热情大打折扣。第 三，我因换房旅游存在成功率低的隐患。针对这些问题，他们对我国发展换房 旅游提出了四点建议。第一，建立诚信体系，规范管理。国家旅游行政部门应 对换房旅游中介服务公司进行严格规范管理，换房旅游中介服务公司的操作流 程、会费的收取、处罚的执行都需要向国家旅游行政部门申报。第二，规范市 场行为，规避风险。原则上不提倡换房旅游者之问的私下协议换房。在进行交 换前，应对房屋相关信息进行详细了解并在协议中列出。第三，提高换房成功 率。第四，遵守诚信、留有余地、物归原处和卫生四大法则。 赖春梅和李顺芳在浅析换房游的问题及其解决对策一文中认为，目前 我国换房旅游已经初具规模，但主要是在亲戚、朋友、生意伙伴、同学等熟人 之问换房，人们在信任和隐私方面的顾及，很大程度上阻碍了换房游的普及。 他们认为我国换房旅游缺乏安全性，存在风险性和缺乏规范性，并且成功率低。 对此，他们提出了建立诚信体系，规范管理；签订协议，规避风险；完善换房 旅游法律制度；解决房源问题，提高换房成功率；改变生活方式和价值观念的 建议。 邹再进认为，换房旅游应该走产业化发展的道路。换房旅游的产业化发展 应该从规模化、市场化、现代化、国际化、构建换房旅游产业链和优化换房旅 游业的发展环境六个方面来进行。 从我国已有对换房旅游发展现状的研究来看，多数研究者认为换房旅游在 我国已经具有一定市场，并且有发展潜力，但存在很多问题。关于我国换房旅 游所存在的问题已经基本达成了一致，并且都给出了相应的建议。这些问题和 建议大多是针对换房旅游发展环境所提出，给出的建议也比较泛泛，并没有给 出具体的改善措施。 三、关于交换体系的研究及评述 ( 一) “分时度假交换”概念的代表性观点 杨丽娟指出，分时度假最大的特色和最吸引人之处是它的分时度假交换概 念。它是指将自己拥有的分时度假使用权与同属一个交换系统内的分时度假会 员度假使用权进行交换。盛蕾认为，分时度假交换是指拥有分时度假使用权的 消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级但 位于其他地区的度假房屋使用权。 6 第一章绪论 ( 二) 对“分时度假交换系统”的研究 分时度假在中国一书中，对分时度假系统及交换形式作了介绍。指出 交换系统有着三种不同的交换形式：单一度假房产之间的“一对一”交换；单 一度假房产与交换系统之间的交换以及交换系统之间的交换。分时度假交换系 统中的中心部分，就是分时度假交换公司。分时度假交换公司是向度假地房产 所有者提供异地交换服务的经营商，目的是获取交换手续费。黄亮等人在国 内分时度假地网络建设研究一文中，从价值链的角度，分析了交换系统对分 时度假的意义。文中指出，初期的分时度假产业链，是会员向分时度假地的单 向且固定的流动，产品过于僵化而缺乏吸引力；交换公司出现后，逐步形成了 以分时度假交换公司为中心的产业链条，使得分时度假产品更有吸引力。黎花 在价值链重构与分时度假模式创新一文中，以产业价值链理论为依据，对 分时度假产业进行了分析，并提出在分时度假交换体系中交换公司是整条价值 链的主体，并以交换公司为核心，从买方价值链、供应价值链和虚拟价值链三 个部分对分时度假产业模式进行了创新研究。 ( 三) 评述 交换的概念对于分时度假的发展来说是不容忽视的。调查数据显示，超过 8 0 的消费者是由于“交换”而选择分时度假，而末购买分时度假产品的消费者 中，也有超过5 0 的表示愿意尝试“交换”。由此可见，“交换”概念的出现是推 动分时度假产业发展最主要的动力。换句话说，分时度假在我幽的发展，最具 吸引力的已经不是房产的“分时”概念，而是交换概念。我图学界已经出现了 几篇关于分时度假交换体系的专门研究，这些研究分别从价值链的角度、主体 关系的角度对分时度假交换体系进行了研究和重构。这些研究，对换房旅游交 换体系的构建具有重大的借鉴意义。 ( 四) 关于换房旅游交换体系构建的研究 我国现有对换房旅游交换体系的研究仅有刘建平和韩燕平所著换房旅游 开发探析一文中有所涉及。该文中所构建换房旅游交换体系是以旅游主管部 门所建立的专门的换房旅游中介公司为核心，以各地旅行社为代理的实体交换 体系。这种体系可以部分避免网络虚拟交换公司的安全性问题，但由旅游主管 部门建立中介公司的做法并不利于换房旅游的发展。此外，由于旅行社信息的 7 第一章绪论 局限性，并不能很好地承担其在体系中的角色。因此本文认为，这种换房体系 的可行性还有待考证。 第三节本研究的创新点、研究方法和研究框架 一、本研究的创新点 本文以换房旅游这一新兴旅游形式为研究对象，通过对换房旅游的研究， 探索这种旅游形式在我国的发展前景。通过对相关文献的检索，笔者发现目前 我国对换房旅游的研究非常少，几乎处于空白状态。检索结果中仅有的五篇研 究性文章当中，这些文章大多主要针对换房旅游的现状和问题进行了阐述和分 析，涉及到换房旅游交换体系构建的文章仅有一篇。而通过对网络上相关信息 的检索，却发现目前我国的旅游者越来越多的丌始关注并对换房旅游产生兴趣。 本文将从换房旅游的基本概念、国内外发展情况、在我国发展前景等几方面对 换房旅游进行分析研究，以期能够填补当前对换房旅游研究，特别是对换房旅 游交换体系构建研究的空白。 本文第五章将会试图构建适合我国旅游消费环境的换房旅游的交换体系。 目前我国换房旅游市场还很不规范，多数有换房经历的旅游者都是通过熟人介 绍等方式进行的。虽然我国已有一些专业换房旅游的网站，但整个市场还没有 统一规范，潜在交换者多数还持观望态度。完整规范的交换体系，不仅应包含 负责交换的结构，还应包括相关的保障体系，如信用体系、相关法律规范等。 这样的体系不仅能够保证换房市场的稳定健康发展，也可以消除旅游者的担忧， 促使更多的旅游者参与到换房旅游的过程中来。 二、本研究主要采用的研究方法 ( 一) 文献综合研究方法 如前所述，本文在写作过程中将阅读旅游学研究中原有的与换房旅游及分 时度假、旅游房地产相关的文献。通过对这些文献进行系统的整合、归纳，笔 者将从中提炼出一些对换房旅游的研究及其交换体系构建有所启示的要点，从 多方面论证这一研究的科学性、实用性和适用性，以使本文写作的理论根据更 充分。通过对相关文献的阅读，找出现有交换旅游的优势和不足，借鉴分时度 假中的成功经验，以对换房旅游的发展有所帮助。 第一章绪论 ( 二) 跨学科交叉研究方法 本文在综合分析相关文献的同时，还相应地借鉴了经济学、市场学和心理 学等学科的一些基础理论，以拓宽思路和丰富内容。因为，一方面，换房旅游 发展的根本源于其经济性，需要运用成熟的经济学理论对其经济性优势予以阐 述，同时这种交换形式最终需要通过市场的检验，在体系建立过程中对市场学 理论的借鉴可以减少可能产生的错误；在对市场潜力的分析则需要运用心理学 及市场学相关理论。另一方面，在笔者所参考的文献中，也应用了心理学和经 济学中的一些理论，真币详细地参阅这些学科的知识，有利于更好地理解并改 进旅游学研究的已有结论。 ( 三) 比较分析方法 本文主要借鉴分时度假相关研究来对换房旅游进行分析与体系的构建。二 者有很多相似之处。但分时度假的发展现状不容乐观。本文通过对二者的比较 研究，找出换房旅游的优越性所在，并对分时度假的阻碍因素进行分析，以对 换房旅游的发展提出意见。 ( 四) 定性分析法 本文将围绕我国换房旅游发展现状及交换体系的构建，对所搜集到的关于 换房旅游市场方面相关资料进行定性分析研究，找出我圈换房旅游市场发展中 所存在的问题和瓶颈，并有针对性地对我国换房旅游交换体系进行构建。 三、本研究的基本写作框架 本研究写作的基本流程如图1 1 所示： 9 第章绪论 资料米源：作者整理 图1 1 本论文的基本写作流祥 1 0 第二章相关概念与理论基础 第二章相关概念与理论基础 第一节换房旅游的基本概念 一、换房旅游的概念、起源及特征 ( 一) 换房旅游的概念与起源 换房旅游起源于上世纪5 0 年代的欧洲。欧洲是世界大众旅游发源地之一， 也是休闲度假旅游的起源地。欧洲人非常热爱旅游，每个家庭每年都会安排至 少一次外出旅游。当时，一些经济上比较拮据的欧洲年轻教师想进行旅游，但 又承担不起昂贵的旅游费用，于是想出了换房旅游的形式，并成立了换房旅游 中介机构因特瓦克( i n t e r v a c ) 【l l 。经过5 0 多年的发展，换房旅游在欧美国 家逐渐被大众所接受，并发展壮大起来。 目前已有的换房旅游概念大多由各个换房旅游网站给出。h o m e e x c h a n g e 网 站认为换房旅游是双方互相入住对方家中的旅游方式( h o m ee x c h a n g ei st h e v a c a t i o na l t e r n a t i v ew h e r ey o us t a yi nm yh o u s ea n di s t a yi ny o u r s ) 。g u a r d ia n h o m e e x c h a n g e 网站认为换房旅游是指在同一或不同国家的两个家庭，在度假期 问互换房屋( 通常在同一时问内) 的旅游方式。由于这种旅游方式是直接的房 屋交换，因此双方无需缴纳任何租金，使得这种旅游方式非常具有经济性( h o m e e x c h a n g ei sam u t u a le x c h a n g eo fh o m e s ，u s u a l l ya tt h es a m et i m e ，f o rah o l i d a yi n y o u ro w nc o u n t r yo ra b r o a d a sh o m ee x c h a n g ei sad i r e c ts w a po fh o m e s ，t h e r ea r e n or e n t a lc h a r g e sf o re i t h e rp a r t y , m a k i n gi tav e r ye c o n o m i c a lw a yt ot r a v e l ) 。我国 关于换房旅游的概念以刘建平和韩燕平在换房旅游开发探析1 2 1 _ 文中所提出 的概念为代表。他们认为，换房旅游是指不同旅游目的地城市旅游者通过朋友 介绍、网络论坛或其他中介服务等途径就相关具体问题达成协议，在办理一定 手续的前提下，使双方在旅游的过程中，互相入住对方的房子，使用对方的家 具设备以及分别为对方提供相关信息服务的旅游过程。 ( 二) 换房旅游的特征 in lw w w i n t e r v a c c o l l l r l 刘建、f 韩燕1 ，换房旅游开发探析，经济地理，2 0 0 6 1 1 p 1 0 5 8 l l 第二章相天概念与理论基础 虽然目前世界上还没有关于换房旅游的权威性概念，但通过对已有国内外 换房旅游概念的总结可以发现换房旅游的一些特征。 1 非货币性 从本质上说，换房旅游足房产拥有者以自身房产在一段时间内的使用权为 资本，来换取对方房产在一段时期内的使用权。因此，换房旅游中不应涉及货 币资金。 2 暂时性 换房旅游所交换的标的物是房产在一段时l 口j 内，也就是双方的旅游期i 目j 的 使用权。也就是说，首先，双方交换的只是使用权而非产权；其次，双方使用 权的交换是有时f b j 限制的，这个时间由交换双方约定。永久性的房产交换则不 属于换房旅游的范畴。 3 附属设施使用性 目前国外比较流行的做法是，在换房旅游过程中交换的不仅包括房屋的使 用权，还包括其他附属设施的使用权，如汽车。这种特性大大增加了换房旅游 者在旅游过程中的便捷性。除此之外，交换双方还应为对方提供房产所在地的 相关信息，包括交通信息、旅游信息、购物信息等。 4 需要中介服务 换房旅游是一种借助网络作为媒介的新兴旅游方式。有换房旅游意向的潜 在换房者需要一个媒介来与对方取得联系，进行沟通。通常，双方都是通过特 定的换房旅游网站作为中介，来进行沟通的。 二、换房旅游的形式 ( 一) 根据交换时间划分 根据交换时间的不同，换房旅游可以分为两种形式。第一种就是我们目前 普遍所认识的换房旅游( h o m ee x c h a n g e ) ，这种形式是指在一段时间内，双方互 住对方房屋并使用相应设施设备：第二种形式称为网络互助旅游( h o s p i t a l i t y e x c h a n g e ) ，是指双方互相以客人的身份入住对方家罩。其中一方到对方所在城 市旅游时，对方留在家中以主人的身份进行接待。简单来说，就是双方在不同 时问到对方家中住宿，并互为主客。( h o s p i t a l i t ye x c h a n g e r s ，h o s te a c ho t h e ri nt h e i r h o m e sa td e s i g n a t e dt i m e s y o u rh o m ee x c h a n g ep a w n e r ss t a yw i t hy o ua sg u e s t sa n d 1 2 第二章相大概念与理论基础 t h e ny o u g oa n ds t a yw i t ht h e ma st h e i rg u e s t s ) 【1 】 ( 二) 根据房产使用状况划分 参与到换房旅游交换中的房产可以分为两种。一种是交换者用自住房屋参 与交换，另一种是交换者用第二房产参与交换。从现在换房旅游的发展来看， 目前换房旅游参与者以第一种为主，这种参与者大多是以追求换房旅游的经济 性为主，同时，由于是以自住房屋来参与交换，对交换体系的安全性就提出了 更高的要求。第二种参与者现在还比较少，但这种参与者的引入，可以有力地 增大交换网络，从而为提高换房成功率提供基础。 第二节相关理论基础 一、交换理论 ( 一) 社会交换理论对旅游行为的影响 艾普( a p ) 在1 9 9 2 年写出了一篇探讨社会交换理论在解释旅游影响作用机 制方面适用性的论文，提出了社会交换过程的模型。这个模型中包含的基本假 设之一，就是人们社会活动的动机是为了满足自身的需要。这模型表示，当 交换的一方( 或双方) 表达出自己的需要时，交换过程就丌始了。要是交换正 式形成，还必须满足两个先决条件：第一，理性，也就是说交换双方都是为了 满足个人需要而从交换中获取收益的理性行为( 而非盲目行为) ；第二，追求满 意收益，即交换双方想从交换中达到满意的收益水平，若一方预测到自己从交 换中得到的收益为负，他可能会中途退出交换，而当双方都认为自己会有正向 收益时，交换关系才能正式形成。交换完成之后，会产生一系列的结果。这些 结果中包含有形产出和无形感受。然后他们会对这些结果进行评价，如果觉得 自己收益大于付出，那么就会努力促成交换行为的保持；若认为自己在交换过 程中受损，将会减少或退出交换。如下图： i 。i 资科米源：h t t p ：w w w h o m e e x c h a n g e c o m f a q h t m l # s a f e 1 3 第二章相关概念与理论基础 收 益 v 支 出 资料来源：作者整理 图2 1 交换理论示意图 ( 二) 交换理论与换房旅游 交换的概念在换房旅游中处于核心地位，它是换房旅游实现其经济性的根 本途径。交换理论指出参与者在交换过程中所追求的最终目标和在交换阶段所 需要满足的心理要求，为本文对参与者的分析提供了理论依据。换房旅游交换 体系是一种以换房旅游者需求为导向的体系，整个体系的构建建立在对换房旅 游者需求分析的基础之上。因此交换理论在换房旅游交换体系构建中的运用， 可以帮助我们对体系结构进行分析，找出目前交换体系中的不足，为体系的改 进提供依据。 二、价值链理论 ( 一) 几种价值链相关理论 1 波特( m ic h a e lp o r t e r ) 的价值链理论 价值链的概念最早由波特于1 9 8 5 年在其所著的竞争优势一书中提出。 波特认为，每一个企业都是由材料采购、生产作业和产品销售等一系列活动的集 合，这些活动被称为价值活动。它们是企业创造对买方有价值的产品的基石，可 以用价值链的形式表示出来。企业的价值活动又可分为两大类：基本活动和辅助 1 4 第二章相大概念与理论基础 活动。基本活动直接创造价值并将价值传递给顾客，它主要包括材料入库、生产 作业、产品出库、市场营销和售后服务。辅助活动为基本活动提供条件并提高 基本活动的绩效水平，它不直接创造价值。辅助活动主要包括采购、技术丌发、 人力资源管理和企业基础设施。其中，采购、技术开发和人力资源管理都与各种 具体的基本活动相联系并支持整个价值链，而企业的基础设施并不与各特定的 基本活动相联系但也支持整个价值链。企业的各项价值活动不是一些孤立的活 动，它们相互依存，形成一个系统，形成一条价值链。价值链的各环节之问相互关 联，相互影响。 一件产品的价值是由整条价值链所创造的，因此产品的竞争力实质上体现 了整条价值链上各个环节的整体竞争力，也就是企业的竞争力。通过对企业活动 的价值链分析可以看出，企业的价值活动中，并不是每一环节都创造价值，实际 上，只有某些特定的价值活动才创造价值。这些真正创造价值的活动就是价值链 上的战略环节，即形成企业竞争优势的环节。企业要保持竞争优势，就是要保持 价值链e 这些特定战略环节上的优势。 2 彼得海因斯( p e t e rh i n e s ) 对波特价值链理论的发展 波特的价值链通常被认为是传统意义上的价值链，它偏重于以单个企业的 观点来分析企业的价值活动、企业同供应商和顾客之间的联系以及企业从中获 得的竞争优势。这一观点最初基于制造业，价值链被看成是一系列连续完成的活 动，是原材料转换成最终产品的一系列过程。而伴随着产业的升级以及服务业的 兴起和发展，出现了新的价值链观点，即把价值链看成是一系列群体( 包括企业 的供应商、合作者和顾客等) 通过协作来共同创造新价值的过程。企业的发展不 再只是单纯地增加价值，而是要重新创造价值。在这样的价值链系统中，价值己 不再受限于产品本身的物质转换。彼得海因斯是新价值链观点的代表作者之 一，他将波特的价值链重新定义为“集成物料价值的运输线”。海因斯的价值链 与传统价值链相比，最主要的差别体现为两者作用的方向相反：海因斯所定义的 价值链把顾客对产品的需求作为生产过程的目标和终点，把利润作为满足这 目标的副产；而波特所定义的价值链只停留于把利润作为主要目标。其次，海因 斯把材料供应商和顾客纳入他的价值链，这意味着价值链上的成员在不同的阶 段包含不同的成员，这不同于波特的分析，波特的价值链只包含那些