（工商管理专业论文）富地集团房地产项目质量管理研究.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 项目质量已逐渐成为房地产企业的生命线。房地产企业是典型的项目驱动型企业， 房地产项目质量管理已成为房地产项目管理的主要内容。评价房地产项目质量管理的优 劣，了解企业当前项目质量管理存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量 管理水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业亟待解决的现实问题。 本文以富地集团项目质量管理为例，对富地集团现有房地产项目的质量管理现状进 行分析，在消化吸收国内外先进项目质量管理方法和经验的基础上，建立了富地集团房 地产项目质量管理的方法，指出了全面质量管理在房地产项目管理中的必要性和作用。 本文主要分析了富地集团的规划设计、招标、施工过程、收尾四个阶段的全过程项 目质量管理。提出在项目的规划设计阶段要进行专业化的管理，开发商要有自己的“建 筑产品开发研究小组”专职对项目进行优化。在项目招标阶段，开发商要以“质量优先， 价格为次”的理念选择施工及材料供应商。在过程施工阶段要以事先控制为主，事中控 制和事后控制为辅的理念进行质量控制。在项目后期质量控制阶段要进行项目质量的经 验总结和分析，建立以顾客为导向的专业化客户服务制度，并建立了质量保障体系。 本文通过实例分析房地产开发商项目质量管理的方法、模式，借以提高开发商的项 目质量管理水平是本文研究的目的。 关键词：房地产开发商；项目质量管理；阶段；方法 童些塞望星垫主堡旦重量笪里笪墨 r e s e a r c ho nr e a le s t a t ep r o j e c tq u a l i t ym a n a g e m e n ti nr i c hf i e i dg r o u p a b s t r a c t p 工d j c c tq u a l i t yh a sa l r e a d yb e c o m em e f e l i n e so f r e a le s t a t ce n t e i p r i s e s 伊a d u a y r e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sa r et y p i c a lp r o j e c t - d r i v e ne n t e r p r i s e s ；t h ep r o j c c tq u a i i t ym a n a g c m e n to ft h e r e a le s t a t eh 船a l r e a d yb e c o m et h e a i nc o n t e n to fp r o j e c tm a n a g e m c n to f 也er e a le s t a t e e v a l u a t i g t l l er e a le s t a t ep m j e c tq u a i i t ym a n a g e m e to fr e a le s t a t e e n t e l p r i s e s ， 1 l n d e r s t 蛆d j n gt h es h o n c o m i n g 蛆dd e f i d c ye x i s t i l l gi np r o j e c tq u a l i t ym 蛆a g e m e n to ft l l e e n t e r p r i s e sa tp r c s e n t ，m a 】【i n gt h ep l 髓o fi m p r o v i l l g ，i m p r o v i n ge n t e i p r i s e l sp r o j e c tq u a l i t y m a a g e m e n t1 e v e l ，s t r e n g t h e n i l l gt l l ec o m p e t i t i v e n e s so fe n t e r p r i s e s ，h a v ea l r e a d yb e c o m e t h er e a l j s t i cp m b l e mu r g e m l yt ob es o l v e do fr e de s t a t ee n t e r p i i s eo fo u rc o u n t r y 弧ed i s s e r t a t i o nt a l 【e st h ep r o j e c tq u a l i t ym a n a g e m e n to fr i c hf i e l dg r o u pa sa 1 1 e x 锄p l e ，i ta n a l y z e sc l l r r e n ts i t i l a t i o no fe x i s t i n gr c a le s t a t ep r o j e c tq u a l i t ym a n a g e m e n to f r i c hf i e l dg m u p ，o nt h eb a s i so fd i g e s t i n ga l l da s s i m i l a t ed o m e s t j ca n di n t e m a t i o n a l a d v a l l c e dp m j e c tq u a l i t ym a n a g e m e mp r o c e d u r ea n de x p e r i e n c c ，h a v es e tu pt h ep r o j e c t q u a l i t ym a n a g e m e n tm e t h o do fr e a le s t a t eo ft h er i c hf i e l dg r o u p ，h a sp o i n t e do u i e c c s s i t y a n df i l n c t i o nt h a tt h et o t a lq u a l i t ym a n a g e m e n ti s 主nt h ep r o j e c tm a n a g 唧e mo ft h er e a le s t a t e 1 1 l i sa n i d eh a s 趾a l y z e dt h ew h o l e p r o c e s sp r o j e c tm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t e d c v e l o p e r si nt l l ed e s i 印s t a g e ，i n v i t i n gp u m i cb i d d i n gs t a g c ，i n l p l e m e n t a t i o ns t a g ea n d c o m p l e t i o ns t a g ea tf o u rs t a g e s p r o p o s ec a i i 啦n go ns p e c i a l i z e dm a n a g e m e n to np l a 衄i n g d e s i 印p h a s eo ft h ep r o j e c t ，t l l ed e v e l o p e r h a so w _ nf i l l l t i m e “p m d u c td e v e l o p m e n tr e s e a r c h 酉o u po ft 1 1 eb l l i l d i n g “t o 叩血1 i z et 1 1 ep r o j e c t a tp r o j e c tb i ds t a g e ，d e v e l 叩e rc h o o s e c o n s t n l c ta n dm a t e r i a ls u p p l i e rw i t hi d e ao n “q u a l i t yh a v ep 曲r i t y ，p r i c ef o rt i e ”r e l y m a i m y0 nc o n t r o l l i i l gi na d v a n c ed l l r i g 也ec o i i r s eo fc o n s t n l c t i n gi nc o u r s e ，c o n 竹o li nt h e t h j n ga n dc o n 乜o la n dc a r r yo q u a l i t yc o n n d lf o rt h ei d e at h a ti s i n p l e m e m e da f t e r w a r d s c a r r yo nt h es u n 皿a r yo fe x p c r i c 丑c ea n d 壮a l y s i so fp 叫e c tq u a l i t ya tt h eq u a l i t yc o n t r o l s t a g eo n1 a t e rs t a g eo fp r o j e c t ，s e tu pt h es y s t e mo fs e r v i n gs p e c i a l i z e dc u s t o m e ro ft h e d i r e c t i o nw i t ht h ec u s t o m e r ，a l l ds e tu pq u a l i t ye n s u r es y s t e m n i st h e s i sp a s s e sd e v e l o p e r sp r o j c c tq u a l i t ym a i l a g e m e n tm e t h o da i l dm o d eo fr e a l e s t a t eo ft 1 1 ei i l s t a n c ea n a l y s i s ，f o rt h ep u i p o s et h a ts t u d i e so ft h i se s s a yt h a tt 0i m p r o v et h e l e v e lo ft l l ep r o j e c tq u a l i t ym a n a g e m e n to ft h ed e v e l o p e r k e y 、v o r d s ：t h er e a ie s t a t ed e v e i o p e r ：p r o j e c tq u a l i t ym a n a g e m e n t ；s t a g e ；m e t h o d 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理 工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的贡献均己在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 作者签名：越日期：丝幽 大连理工大学硕士研究生学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用 规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论 文。 作者签名 导师签名 爨蝥 缀 塑年上月生日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 绪论 项目管理理论从2 0 世纪5 0 年代后期开始形成，到6 0 年代的广泛应用，经过7 0 年 代的不断完善、发展，至8 0 年代已曰益成熟。项目管理作为一种管理方法的出现，经 过不断发展完善，形成一整套的应用管理理论，前期主要应用于建设周期较长，涉及领 域属于开拓性质的，涉及人、财、物等因素众多，技术要求高，成套范围大、成套服务 要求严的大型工程项目的建设。自7 0 年代己被广泛应用于航天、航空、国防、基本建 设、医药化工、财务金融、法律、广告及餐饮娱乐业，以及国家和地方政府乃至联合国 项目的应用，不仅广泛应用于大公司而且应用于各种小型企业。 房地产开发项目是最普遍、最典型、最为重要的项目类型，它是一种资源整合的企 业，既有投资行为又有设计、建设行为的项目决策与实施活动，是工程建设的产成品， 亦是p m 的重点，工程项目具有特定的对象，它以形成固定资产为目的，由建筑、工器 具、设备购置、安装、技术改造活动以及与此相联系的其他工作构成，它是以实物形态 表示的具体项目，房地产开发项目可能是一个独立的单体工程，也可能是作为一个系统 的群体工程。房地产的项目质量管理就贯穿于整个开发过程1 1 a 我国房地产项目管理近年来已取得重要进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管 理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，与国际先进水平比较，我国 房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素 质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规不健全等。这些都是 中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞 争能力不强，发展速度不快的关键所在。项目管理三大要素之一的质量管理是项目管理 最重要的部分，是企业的生命线，在这方面我国的地产企业也很不成熟，而这也是消费 者最关心的事情。 1 1 房地产项目质量管理概述 美国学者罗伯特威索基提出：项目是一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这 些活动有着一个明确目标或目的并且必需在特定的时间、预算内，依据规范完成。房地 产开发项目是指为达到预期的目标，投入一定的资本，在一定的约束条件下，经过决策 与实施的必要程序从而形成固定资产的一次性事业。房地产开发项目是在一个总体设计 及总概算范围内，由一个或者若干个互有联系的单项工程组成，建设中实行统一核算， 统一管理的投资建设工程。 富地集团房地产项目质量管理研究 1 1 1 房地产项目管理的特征 房地产开发项目除具有一般项目的特征外，还有比一般项目更独特的特征：产品固 定( 地理位置使用功能等) ；生产的流动性；生产的露天性；建设周期长；耐用期限 长；整体功能强及协作性强。 房地产项目是一个过程，同时房地产项目也是一个复杂的系统结构，从项目策划、 编制建议书开始到可行报告、规划方案、初步设计、扩初设计、旌工图设计、施工、竣 工验收、物业移交等一系列的工作。涉及相关的规划、土地、环保、城建、消防等政府 部门及银行、设计院、勘察院、旋工单位、材料商、监理单位等各相关企业。 房地产项目管理是指应用项目管理的理论、观点、方法，对工程建设项目的决策和 实施的全过程进行全面的管理。从项目的开始到项目的完成，通过项目策划( p p ) 和项 目控制( p c ) 以达到项目的费用目标( 投资、成本目标) 、质量目标和进度目标。 ( 1 ) 房地产项目管理具有如下特征： 实现投资者的投资目标和期望 投资者将资金投入到一个有科学依据、有投资前景的工程项目中，项目业主就应保 证工程项目按预定计划建成和投入使用，这是业主实现投资收益的重要前提，也是工程 项目的业主对工程项目管理的目的之一。 努力使工程项目投资控制在预定或可接受的范围之内 工程项目建设通常需要较长的时间和较大的投入，加上建设过程中不确定的因素很 多，如果控制不好费用，很容易突破原来的预算计划。为了保证投资者的预期收益，必 须对工程项目投资进行有效的控制。 保证工程项目建成后在项目功能与质量上达到设计标准 不同的工程建设项目都有其各自的功能和质量要求，这是保证工程项目在运营期内 安全和高质量运行，实现项目建设目标与业主的投资目标的基本前提，因此也是业主对 工程项目进行管理的重要目的吼 ( 2 ) 房地产项目管理与其他项目管理的区别： 项目管理的实施者不同 房地产项目管理的实施者是房地产开发公司，与施工单位项目管理和政府性工程项 目管理的实施者不同。房地产项目的管理者不仅要对项目进行投资，对施工进行监督， 还要考虑项目的后期销售，甚至是物业管理的前期介入。 房地产项目管理对象不同。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 房地产项目管理对象是房地产项目，它不同于施工项目和设计项目。房地产项目包 括项目的概念阶段、设计阶段、实施阶段、收尾阶段、销售阶段和物业管理的前期介入 阶段。施工项目管理严格意义上讲，只是房地产项目管理中的实施阶段的工作。 房地产项目管理的角度不同。房地产项目管理是从开发商的角度对项目进行全 面全过程的管理，从前期概念阶段到后期物业管理阶段考虑项目的进度、质量和成本控 制，以达到开发商预期的目标，比如获得最大的利润 3 j 。 1 1 2 房地产项目管理的过程 ( 1 ) 项目决策阶段的主要任务 业主在工程项目决策阶段的主要工作任务是围绕着项目策划、项目建议书、项目可 行性研究及相关的报批工作开展项目的管理，主要有： 对投资方向和内容作初步构想。 选择好咨询机构。择优聘请有资质、信誉好的专业咨询机构对企业或行业、地 区等进行深入分析，拟定发展战略或规划，并在此基础上对项目的建设规模、工程技术 方案等进行研究、比较，根据需要进行项目财务评价、社会评价、国民经济评价和风险 评价，编制项目建议书和可行性研究报告，为科学决策提供科学依据。 组织对工程项目建议书和可行性研究报告进行评审，与有关投资者和贷款方进 行沟通，落实项目建设相关条件。 根据项目建设规模、建设内容和国家有关规定对项目进行决策或报请有关部门 批准。 ( 2 ) 项目准备阶段的主要任务 取得项目选址、资源利用、环境保护等方面的批准文件，原料、燃料、水、电、 运输等方面的协议文件。 明确勘察设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行 勘察、设计，签订合同，进行合同管理。 及时办理有关设计文件的审批工作。 组织落实项目建设用地，办理土地征用、拆迁补偿及施工场地的平整等工作。 组织开展设备采购与工程施工招标及评标等工作，择优选定合格的承包商，签 订合同。 按有关规定为设计人员在施工现场工作提供必要的生活与物质保障。 选派合格的现场代表，选定适宜的工程监理机构。 ( 3 ) 项目实施阶段的主要任务 3 富地集团房地产项目质量管理研究 在项目实施阶段业主的主要工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，在 实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展情况进行研究分析。主要 有： 办理需由业主出面的项目批准手续，如：施工许可证以及施工过程中可能损坏 道路、管线、电力、通讯等公共设施取得法律、法规规定的申请批准手续等。 协商解决施工所需的水、电、电讯线路等必各的条件。 解决施工现场与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的应由业主解决的施 工场地内主要交通干道，满足施工运输的需要。 向承包方提供施工场地的工程地质和地下管线等资料，保证数据真实。 协调设计与施工、监理与施工等方面的关系，组织承包方和咨询设计单位进行 图纸会审和设计交底。 确定水准点和坐标控制点，以书面形式交给承包方，并进行现场交验。 组织或者委托监理工程师对施工组织设计进行审查。 协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物，以及有关文物、古树 等的保护工作，并承担相应费用。 聘请监理机构，督促监理工程师及时到位，履行职责。 督促设备制造商按合同要求及时提供质量合格的设备，组织运到现场。 ( 4 ) 收尾阶段的主要任务 组织水、电、消防空调等设备系统试运行。 组织有关方面对施工单位拟交付的工程进行竣工验收和工程决算。 办理工程移交手续。 做好项目有关资料的接收与管理工作。 安排有关管理与技术人员的培训，并及时接管【4 】。 1 1 3 房地产项目的质量管理 我国的工程质量管理的发展状况可从两个纬度来看。一是跟市场竞争有关。中国房 地产市场最初是计划经济下的市场，逐步演升到全方位竞争状态。在市场化程度不高的 时候对工程质量的重视程度一般，例如只要有图纸就能卖楼的时候对质量的要求就不 高。市场发展程度高，企业面临的竞争也会比较激烈，对质量的要求就比较高。二是时 间纬度。从中国住宅发展史看，计划经济下国家是建设主体，也是质量监督主体，有一 整套的政府监督机制。改革开放以后，一些开发商开始建造住宅，成为建设的主体时， 大连理工大学专业学位硕士学位论文 原来的政府监督就跟不上市场发展了。对工程质量的重视必然存在一个发展过程，目前 政府已有相关的法规、条例，而行业内也针对一些问题在进行研讨。 自中国进入2 l 世纪后，全国的房价增幅迅猛，为了将房价控制在一个合理的范围 内，国家出台了相关的政策进行引导和调控。作为国家重点观察的地区，上海商品房市 场自2 0 0 3 年以后房价曾以惊人的速度上涨，部分地区房价在一年多时间内翻了三倍， 去年年初，上海住宅市场持续火爆，成交量不断攀升，至3 月份达到最高点，超过2 5 0 万平方米。4 月份，为抑制房价，政府再次出台政策调控市场，当月，成交总量下降至 1 4 9 万平方米。此后的一年里，上海楼市经过了长时间的调控，住宅成交总量持续下滑， 直到今年3 月开始再次出现回暖迹象。销售情况又开始转好，房价也开始出现长涨。面 对这种情况，关于2 0 0 6 年下半年国家要进行房价宏观调控的风声也越来越紧。一方面 是房价的继续上扬，一方面是国家控制房价的政策的呼声越来越高，整个商品房市场出 现了扑朔迷离的状况，市场观望情绪严重，形成政府、开发商、购房者三方博弈的局面。 随着中国市场经济的发展，一些外资大牌地产企业已经陆续进入中国地产市场的竞争。 境内如和黄、新鸿基等香港地产巨头，境外企业如新加坡凯德置地等地产企业在9 0 年 代就进入中国地产市场，丽美国、澳大利亚、日本等国家的地产企业也以合作或者参股 的形式进入内地地产市场。国内地产发展时间只有十几年时间，无论从资金实力还是管 理水平与国外企业都有着很大的差距。参考美国、香港的地产发展过程，中国地产企业 早晚要面临一场优胜劣汰的重新洗牌。面对这种情况，作为房地产企业如何提高项目管 理水平，提高产品的质量，从而提高企业品牌度和美誉度成了企业竞争力的关键甚至 是大浪淘沙后能否存活的所在。 全面质量管理是2 0 世纪5 0 年代末由费根堡姆首先提出来的一种管理理论，他给全 面质量管理所下的定义如下：“为了能够在经济的水平上，并考虑到充分满足顾客要求 的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，把企业内各部门的研制质量，维持质 量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系”。具体地说，也就是组织企业全体 职工和有关部门参加，综合运用现代科学和管理技术成果，控制影响产品质量的全过程 和各因素，经济的研制生产和提供用户满意的产品的系统。 ( 1 ) 全面质量管理的内涵包含： 强烈魄关注顾客。顾客的含义不仅包括外部购买组织产品和服务的入，也包括 内部顾客，他们向组织中的其他人提供服务并与之发生相互作用。 坚持不断地改进。全面质量管理是一种永远不能满足的承诺，“非常好”还不 够，质量总能得到改进，它专注于质量和持续改进活动。 富地集团房地产项目质量管理研究 改进组织中每项工作的质量。这种质量不仅与最终产品有关，而且与生产产品 的全部过程以及服务等均有关系。 精确地度量。t q m 采用统计技术度量组织作业中每个关键变量，然后与标准和 基准进行比较以发现问题，追踪问题的根源，消除产生问题的原因。 向雇员授权。广泛采用团队形式作为授权的载体，依靠团队发现和解决问题， 并尽量接近顾客。全面质量管理的成功决定于对顾客需求的变化做出迅速而持续的反 映；全面质量管理主张发展雇员、供方和顾客之间的关系1 6 j 。 ( 2 】全面质量管理特点如下： 内容与方法的全面性。全面质量管理不仅关注最后生产产品的质量，而且还要 注重形成产品的各项工作的质量。工作质量是产品质量的保证，工作质量直接影响产品 质量的形成。透过提高工作质量，不仅可以保证提高产品质量，预防和减少不合格品， 而且还有利于达到成本降低、供货及时、服务周到、更好地满足用户备方面使用要求的 目的。对于房地产企业而言，就是要强化工作质量对产品质量重要性的认识，在紧抓开 发项目质量的同时，还要注意和不断提高房地产开发环节中各项工作的质量。此外，全 面质量管理还要求房地产企业采用多种方法和技术，包括科学的组织管理工作、各种专 业技术、数理统计方法、成本分析、售后服务等来进行管理。 全过程性。全面质量管理认为产品质量不是靠事后检验出来的，而是在事前产 品的生产过程中形成的，应该对生产产品的全过程进行质量管理。全面质量管理的过程 不局限于对产品制造过程的质量管理，要求从原有的制造过程向前、向后扩展延伸，形 成一个从市场调查、产品开发、产品设计试制开始，到外协准备、制造加工、辅助生产 及售后服务等一系列的全过程的质量管理。对于房地产企业而言，也就是不仅要抓好建 筑施工阶段( 含房屋的预售工作) 的质量管理工作，还要做好前期准备阶段( 包括项目决策 与策划、各种行政申请和审批、设计和施工的招标等) 、房屋销售阶段以及售后服务阶 段等影响房地产项目开发整体质量的各阶段的质量管理工作。 全员性。全面质量管理认为产品质量不再只是传统的质量监督管理人员的职责 所在，而是企业全体人员包括领导人员、工程技术人员、管理人员和工入等都应参加质 量管理，并对产品质量各负其责。对于房地产企业而言，就是要求通过加强教育和培训 培养全体职员( 从高层决策人员到一线售楼人员) 的质量主体意识，谋取全体员工对质量 的承诺，与此同时还要将质量目标层层分解到个人，从而形成质量管理人人关心、人人 有责、共同努力、全员参与的局面。 大连理工太学专业学位硕士学位论文 房地产项目管理的重要性还在于房屋的使用寿命。房子的寿命周期很长，在西方， 许多历经几千年、几百年的房子仍在使用，中国也存在这样的建筑。这与消费者要求不 是一回事，消费者可能只要求7 0 年的使用期，但从历史角度看它应该有更长的使用期。 从国民经济角度来看，使用时间不长是惊人的浪费，现在中国住宅产品水平不高，有很 多房子才建成十几年就提出要进行旧城改造，这实际上是对社会和历史的不负责。欧洲 很多国家没有多少新建筑，花在建造新房上的费用是微乎其微的。从历史责任感上去认 识质量问题，开发商应该更注重它的历史使命f j 。 1 2 富地集团房地产项目质量管理现状 1 2 1 富地集团简介 表1 1 富地集团简介 t a b 1 1b r i e fi 仃0 血c t i o no fr i c hf i e l dg r o u p 年份公司业务 香港注册 投入3 3 0 0 万美金批租收购原上海展览馆， 现已成为沪上知名的甲级写字楼银城大厦 投资8 0 0 0 万美金在市中心黄浦区河南南路复兴东路进行旧区改造 建成著名的富地花园住宅社区，受到了国家建设部领导、市领导和社会各界人士的 好评，被评为优秀小区 又投入4 0 0 0 万美金进行富地花园第二期的建设，已建成外滩皇家豪宅 在苏州又开发了8 0 0 0 亩的高档别墅区 共分六期建设，现在进行三期的开发 天池雅筑五期的建设，将于2 0 0 6 年8 月全面交房 之前进行过四期的天池雅筑的开发 4 0 年发展历史，2 0 亿港元的中大型企业集团， 进入上海1 0 年在上海投资已超过了3 亿美元 下设上海、苏州、吴江三个城市公司 1 2 2 项目质量管理现状及问题分析 富地集团项目管理暴露出来的质量问题在当今地产界带有一定的共性。按项目生命 周期，项目的质量管理从规划及设计阶段、招标阶段、工程实施阶段、工程收尾阶段管 理四个方面进行分析，富地集团质量管理存在以下问题： 5 3 6 9 2 3 4 啪 姗 姗 埘 渤 猢 猢 富地集团房地产项目质量管理研究 n 1 规划、设计方案欠缺优化 美国学者迈克e 米勒在房地产开发原理与程序一书中提出： “庭好的设计方案 从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱 和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。对于开发商及其建筑师、规 划师来说密切关注市场是其从竞争对手那里分享市场份额的重要手段。”规划设计工作 管理很大程度上决定了工程项目实施的成败及能否高效率达到预期目标【剐。 现行富地集团的规划及设计方面，实际上遵循的是一般房地产企业所采用的作业流 程，对于任何一个楼盘，其工作流程如下： 图1 1 工作流程 f i g 1 1f 1 0 wo fw b r k 规划设计阶段业主方的参与和管理缺乏深度和精度，没有对设计进行有效优化。以 富地集团天池雅筑项目为例，前期的时间大部分用在申报由政府审批的手续上，在设计 的时间上很紧，每个阶段的设计都在两周左右，对图纸的优化和细化都很不到位。造成 由于规划设计工作考虑不周全，业主人员也没有专业人员进行这项工作等问题的出现。 致使图纸设计发生了两个失误。 小区楼与楼之间的人防车库上表面比室外地坪高出1 1 m ，严重影响了一层住户 的私密性。这是由于地下车库的基础地下水位高，浮力大，在结构层施工完后需要在人 防车库上面进行覆土8 0 0 m m 以抵抗浮力，并在上面种植植物进行绿化。原人防车库上 表面比室外地坪高3 0 0 m m ，在覆土8 0 0 m m 厚后，现今两个地下人防车库上表面比室 外地坪高出1 1 m 。由于车库位于楼与楼中间，如果人站在车库上平地进行休息，一层 住户的窗户就处于人们的视线之下，造成一层住户的个人隐私受到干扰。当初的方案设 计从结构考虑上没有问题，但它忽略了以人为本的理念，没有考虑除结构以外的相关因 素，造成现今一层房屋因此而销售不畅。 没有非机动车车位。天池雅筑五期共建住房8 0 0 多套，但却没有考虑现场的非 机动车停放车位的问题。由于场地面积有限，非机动车车位和小区绿化率、机动车位、 人行通道、车行通道、消防登高面等国家规范要求的指标需要整体考虑，每一项都不能 违反国家规定，现今现场面积很紧凑。这个问题目前还没有解决，直接影响项目验收。 究其原因，这也是地产商图纸审核不到位的地方。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 ( 2 ) 招标阶段轻视旌工单位及材料商的资质 富地集团没有严格执行国家关于招投标法的相关规定。在旌工单位选择方面存在明 显的重价格、轻资质的问题。天池雅筑项目的施工单位是挂靠在中铁五局下的一个施工 单位，中铁五局具有国家特级旌工资质，无论技术力量还是施工质量都是一家实力强劲 的企业，但此旋工单位却技术力量薄弱，施工质量粗糙，整体实力不强。这个情况业主 方在招标时其实已经清楚，但是由于该公司报价最低，且答应垫付工程款到主体封顶。 考虑经济因素业主方选择它作为施工单位。在整个施工过程中该施工单位施工质量粗 糙，技术力量薄弱，业主方与监理公司投入了大量的精力帮助其完成工作。但由于其技 术基础差，在工期、质量各方面都没有达到业主方的要求，并且由于其审图能力和技术 力量差，造成了两次本可以避免的技术变更，造成业主方成本也上升。其施工质量的粗 糙对楼房的销售也带来了一些负面影响，例如由于其屋面防水施工工序安排不合理，造 成防水层被破坏，下雨天时室内屋面出现渗水，让几位本来已基本达成购房意愿的顾客 在看房后失去购房意向。虽然事后进行了修补，但其负面影响已经不可挽回。由于主体 阶段的工程款都是施工单位垫付，导致协调成本增加，旋工单位经常不配合业主方人员 对其质量和现场安全文明施工情况进行的批评和指导，并经常额外要求本属合同内工作 内容的工程量签证，给业主方的工作带来一定的麻烦。 对于材料商的选择各个项目公司各自为政，自主选择材料供应商。材料商的供货能 力、垫资能力、材料质量参差不齐，没有体现出集团的整体优势。材料成本跟同行业企 业比较也明显偏高。 ( 3 ) 工程实旅阶段缺乏全面质量管理 重视事后整改，轻视事中及事前控制 富地集团在工程实施管理中，没有事先质量控制的意识和概念，只是在旌工单位旌 工完后才能发现问题，做事后补救，造成成本的增加和工期的影响。例如对于主体施工 单位旌工的各种管道并并盖的标高控制，由于没有充分考虑后期绿化景观施工的影响， 造成所有井的井口偏低。在后期景观旋工的覆土过程前，前后工序旌工单位没有进行工 作情况交接。景观单位缺乏责任心，监理和业主方人员管理不到位，造成一些并口在景 观填土的过程中被埋没，而由于设计变更很多，相关资料整理记录工作也没跟上，变更 增加的井在图纸上的位置标识不清楚，造成无法进行工程验收，只有进行二次施工，影 响了工程的质量和进度，又增加了成本。 重视验收质量，轻视成品保护 富地集团在工程质量的管理过程中，只是程序化对施工产品进行验收，而忽视对成 品的保护意识。例如：对塑钢门窗的质量控制：在塑铜门窗旌工分包单位进行门窗施工 富地集团房地产项目质量管理研究 完毕，由监理和业主方的专业人员进行验收合格，就完事大吉，没有与后序施工单位进 行工序交接。结果，由于后序的施工而使很多塑钢门窗的滑道被破坏，由于后序施工单 位有三家，又都属于业主方直接委托的分包单位，与总包方无关，造成责任无法分清， 业主方只好采取各打五十大板的方法，维修费用由后续施工单位分担，造成三家施工单 位都很不满意，抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。 ( 4 ) 工程收尾阶段客户服务管理缺乏专业性 工程收尾阶段制度不完善，质量管理意识差，客服不专业，流于形式。房地产开发 商项目收尾阶段的项目管理包括：项目竣工验收管理：项目有关竣工图、竣工资料及工 程结算管理及备案；项目移交物业管理公司的管理；向政府部门办理工程备案手续管理； 保修期的管理。这里需要着重强调房屋交付使用后保修期内的质量管理。政府相关部门 对房屋的验收是一套程序化的模式，主要检查房屋结构的安全性和基本使用保障，由于 其验收时间很短，只有几个小时，很多细节的质量问题不可能面面俱到，会有很多漏点。 如果地产商的质量意识自主性不强，就会造成小业主在入住后进行大量的投诉。如何解 决客户的投诉，让客户满意是对地产商信誉的考验，也是地产商质量管理的收官阶段。 富地集团客服管理混乱。富地集团强调客服人员对小业主的投诉要认真对待，服务 态度要好，但在项目办理业主入住手续时，经常出现工程部、客服部、销售部因职责界 定不清而出现的相互推诿扯皮的现象。客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客 服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，在接待和处理业主投诉时，面对小业主的投 诉只起到传声筒的作用，有时候对于小业主的投诉理解还出现偏差。业主方的交房后的 质量管理的制度和意识不完善，维修人员责任心差，技术不过硬，经常出现执行偏差， 甚至有时反复维修了四次还没有完全解决问题。由此可见，富地集团对顾客是上帝的认 识还停留在叶公好龙的基础上，缺乏换位思考和真正的重视。 1 3 研究思路与技术路线 本研究在积极引进和消化国内外优秀企业的现代项目质量管理理论的研究和实践 成果，结合富地公司的项目质量管理现状，分析项目质量管理的理念和方法，用以解决 项目质量管理的具体问题，以及为提高企业项目管理水平和企业竞争力提出了改进意见 及建议。同时，也为本人今后的工作带来帮助。本文结构如下： 1 0 大连理工大学专业学位硕士学位论文 研究背景及问题的提出 0 房地产项目质量管理特征 i 富地集团质量管理现 上0上 喜耋项目设计阶段质量 万科项目收尾阶段质量 普尔特质量管理 管理 j 富地质量改进措施 0 富地质量保障措施 上 结论 图1 2 论文的研究思路及框架 f 培1 2t h er c s e a r c hp a ma n d 胁m e w o r ko f 也ed i s s e r t 出o n 富地集团房地产项目质量管理研究 2 国内外房地产项目质量管理分析 通过对富地集团目前质量管理存在问题的阐述，可以看出富地集团在质量管理的道 路上还有很长的路要走。在本章，通过介绍先进地产商的质量管理措旋，来分析富地质 量管理不足的原因。介绍了三盛集团成立建筑产品优化小组，对产品进行持续优化。万 科集团推行精益改进质量制度，实旌客户满意服务体系。美国普尔特公司实施最低中标 法，实施7 步客户服务程序。 2 1 三盛宏业集团项目设计阶段质量管理 2 1 1 成立建筑产品开发研究小组进行设计优化 由于企业以利润最大化为根本目的，为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过 多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识、企业的品牌形象。企业要想 谋求长远发展，在方案确定阶段必须具各“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身 对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。很多地产集团对 于项目设计阶段的管理工作可以说很不到位，甚至有部分人认为，项目方案、功能确定 后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，即使参与，也仅在方案上提出一些意见， 具体施工图不做要求。其实不然，应该说他们还没意识到这个环节的重要性。开发商往 往只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。 在一个地产集团开发楼盘数量相对集中的情况下，造成了如下几种情况，使设计优 化成为较难执行的一项工作： 设计思维的局限性大，设计很难创造出有创意的作品。不少地产集团的项目设计都 由某个特定设计院负责，虽然这样有利于设计的管理和工程配合，但就建筑设计而言， 由于每个人的阅历和知识面的不同，其设计出来的作品可能千差万别，而且每个设计都 会有闪光点和不足的地方。我们应该肯定设计院对设计的尽心尽力，但如果长期由一群 人进行设计，自然会产生设计思维疲劳和创意的匮乏，这样对一个集团来说是非常不利 的。 设计时间短，没有足够的时间对设计进行优化和研究，使设计的科学性以及经济性 无法从时间上得以保证。按现行的工作流程，房产公司和设计院的关系实际上是“医生 和病人”之间的关系，设计是否真正的经济合理，就像病人吃医生开出来的药一样：“只 知道这个药有用，但不知道这些药是否都是对症的药；是否这些药是高价药：是否有更 便宜而效果相同的药等等”。这些对于房地产公司来说，都是疑问。最后可能只能用“设 计由集团委托设计院设计的，有问题责任不在于我们”等话来安慰自己，而对于对设计 大连理工太学专业学位硕士学位论文 评审的这个环节，实际上作用也十分有限。图纸评审各个部门由于主要从事的是集团管 理工作，工作量实际上都十分饱和，实际看图时间很难保证，如果要进行定量分析从时 间上和精力上就更不能保证了。而由于设计周期相对时间较短，由设计公司提供的图纸 深度往往达不到经济性评审的深度，不能提供评审所需要的各种参数及数据，对于评审 人员来说，充其量只能是完成图纸审核的工作，其实并不能发挥控制投资的效用。 上海三盛宏业集团在进彳亍前期设计阶段时，为了要达到前期质量和投资控制，而又 不影响搂盘的开发过程关键线路，不占用关键线路的时间，增加了一条长期的次要线路， 使设计优化发生在楼盘设计之前，以满足设计优化的要求。专设一个建筑产品开发研究 小组，其主要职能：负责项目产品的开发与研究，为集团项目楼盘的方案设计服务。建 筑产品开发研究小组负责对项目设计的组织、监控和深化。为了使对项目定位的调研充 分，他们聘请专业公司进行相关工作，本部入员配合。聘请专业工程咨询公司完成设计 招标文件的编写，咨询公司根据业主的要求和意图，按照专业规范要求编写设计招标文 件，明确设计项目的技术标准和详绍要求，并协助业主组织具体的招标工作。对图纸的 深化从成本、质量、技术各方面进行综合考虑，建立了一套关于前期方案设计的操作流 程和指标。这块工作是项目的灵魂。其实设计比施工更重要，设计是工程的灵魂，一切 工程始于设计，没有设计就没有一切。 ( 1 ) 建筑产品开发研究小组主要工作内容 收集和分析业界同行的先进的设计理念，汲取精华，为项目品牌的发展提供有 力的理念与数据支持。 重点分析现在和未来的户型平面，根据常规的户型面积要求，充分优化户型平 面布置，使其更人性化，舒适化和经济合理化。 重点分析重点推广户型的结构设计，通过多方案的推敲比较，明确取舍条件， 由相关部门对既定结构方案进行筛选，不断优化结构设计，使优化设计成为可能。 负责研究对楼盘开发成本有较大影响的项目材料的采用。如：机械停车设备采 用、屋面做法分析、墙面保温材料采用、墙面装饰材料选用等等【9 】。 ( 2 ) 建筑产品开发研究小组的组织架构、工作流程和效用 组织机构 入员组成：建筑设计师、结构设计师、造价分析师 富地集团房地产项目质量管理研究 图2 1 组织机构 f 培2 1o r g a n i z a t i o ns 加l c t u r e 工作责任：分析以往楼盘方案，收集、提供现行楼盘方案。研究楼盘发展方向与趋 势为集团发展提供设计资源储备。 工作流程( 见图2 2 ) 效用分析 效用分析有两方面，其一由于采用建筑产品开发研究小组可以使建筑设计过程中建 筑方案的评审优化从“关键线路”变成“非关键线路”不占用关键线路的时间，从而减 少了关键线路时间，而且使集团产品开发成为一个有序的有基础的过程，使集团的发展 更具有计划性 1 0 1 。 其二在总部分社这样的机构可使：整个设计的源头即方案设计严密受控，由于人员 不多，可直接在总部设置，随时与工程技术部、造价公司、投资策划部门以及总部所聘 专家进行全方位沟通，使总部可以从源头随时掌控投资成本。达到真正前期有效控制的 目的。 ( 3 ) 对于楼盘总体规划设计方面 由建筑产品开发研究小组组织进行设计，其优点是可以以接纳不同设计单位的思维 不会陷入一个陈旧格局，对项目品牌比较有利。由建筑产品开发研究小组组织各方人员 进行总体规划设计，由建筑产品开发研究小组出具单体及单体组合平面，召集各方设计 力量对新开发楼盘的总体规划进彳亍规划方案设计评比。参加设计的单位只负责总体规划 的设计( 这个过程需要智慧但不需要太多时间) ，这样可以在每个楼盘的设计中就有足 够多的规划方案进行分析比较【l l 】。 2 1 2 采用施工图预算进行设计变更预控 在设计的前期收到有效控制后，剩余的前期投资控制的另一个大的项目为：设计文 件的设计变更的问题。有的地产集团为解决这个问题采用图纸审核制度，实际上是作用 有限的，因为现在的施工图会审只是起到了一个设计公司图纸审核的作用，问题遗留依 然很多。而设计变更单造成的造价增加往往使集团很难控制，造成浪费，重复施工对质 大连理工大学专业学位硕士学位