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基于改进指标体系的基准地价评估模型研究 摘要 基准地价评估是我国当前土地管理制度的重要组成部分。基准地价反映土 地市场中的区域地价总体水平和变动趋势，为政府有效制定管理措施和投资者 投资提供依据。建立一个科学合理的基准地价评估体系在合理制定土地政策， 指引城市土地市场的健康发展、促进地方经济发展、防止国有资产流失、完善 国家土地储备政策、保证地方政府财政收入等方面都有很重要的意义。 本文在对安徽省安庆市基准地价评估工作进行研究的基础上，从土地市场 供和求两方面对现今情况下基准地价影响因素进行论述分析，加入了影响地价 的经济和政策方面的因素，建立了新的基准地价评估指标体系，并提出了对其 进行量化方法。在基准地价评估模型选择方面，在对原有评估体系中采用的因 素比较法评估模型的缺点和不足进行分析的基础上，选择使用b p 神经网络建 立了基准地价评估模型，并通过使用主成分分析技术对b p 神经网络输入层数 据进行处理，提高了b p 神经网络的模拟精度。最后通过实例分析，验证了b p 神经网络模型的预测精度和改进后的评估指标体系的正确性。 关键词：基准地价；b p 神经网络；主成分分析；评估指标体系 r e s e a r c ho ne v a l u a t i o nm o d e lo fb a s i cl a n d p r i c eb a s e do nt h e i m p r o v e di n d i c a t o rs y s t e m a b s t r a c t e v a l u a t i n gb a s i cl a n dp r i c ei sa ni m p o r t a n tp a r to fl a n dm a n a g e m e n ts y s t e m i nc h i n a c u r r e n t l y b a s i cl a n dp r i c e sr e f l e c tt h eo v e r a l ll e v e lo f l a n dp r i c e t r e n d sa n dc h a n g e si nt h e r e g i o n a ll a n dm a r k e t ；s u p p l yt h eb a s i sf o rt h eg o v e r n m e n t t od e v e l o pe f f e c t i v em a n a g e m e n t m e a s u r e sa n di n v e s t o r st oi n v e s ti nl a n dm a r k e t s e t t i n gu pas c i e n t i f i ca n d r e a s o n a b l eb a s i c l a n dp r i c ee v a l u a t i o ns y s t e mi sg o o df o rb u i l d i n gar e a s o n a b l el a n dp o l i c yt og u i d et h e h e a l t hd e v e l o p m e n tl a n dm a r k e t ，p r o m p t i n gt h ec i t ye c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，a n dp r e v e n t i n g l o s so fs t a t ea s s e t s ，i m p r o v i n gt h en a t i o n a ll a n dr e s e r v ep o l i c i e sa n dp r o t e c t i n g l o c a l g o v e r n m e n tr e v e n u e i nt h i sp a p e r , a n q i n gc i t y , a n h u ip r o v i n c ei nt h eb a s i cl a n dp r i c ee v a l u a t i o ns t u d y , w e a n a l y z et h ef a c t o r sb a s e do nb o t hs i d e so fm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n di n p r e s e n t - d a y c i r c u m s t a n c e s ，a d dt h ee c o n o m ya n dp o l i c yf a c t o r sa n ds e tu pan e wb a s i cl a n dp r i c e e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mw i t hs u p p l y i n gt h eq u a n t i t a t i v em e t h o d a tt h eb a s i cl a n dp r i c e e v a i u a ：t i o n 玎1 0 d e ls e l e c t i o n ，w ec h o o s et h eb pn e u r a ln e t w o r kt oe s t a b l i s ha b a s i cl a n dp r i c e e v a l u a t i o nm o d e lo nt h eb a s eo fa n a l y z i n gt h ed i s a d v a n t a g eo ft h ef o r m e rm e t h o d - f a c t o r c o r p o r a t i o nm e t h o d a n dw i t ht h eu s i n go fp r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i st e c h n o l o g y o nt h e i n p u tl a y e rd a t ap r o c e s s i n g ；w ei m p r o v e t h es i m u l a t i o n a c c u r a c yo ft h eb pn e u r a ln e t w o r k f i n a l l yy e r i f yt h ep r e d i c t i o na c c u r a c yo fb pn e u r a ln e t w o r km o d e la n dt h ev a l i d i t yo ft h e n e wi n d i c a t o rs y s t e mt h r o u g he x a m p l e s k e y w o r d s ：b a s i cl a n dp r i c e ；b pn e u r a ln e t w o r k ；p c a ；i n d i c a t o rs y s t e mo f e v a l u a t i o n 插图清单 图1 1 论文的组织结构图一5 图2 1 现行基准地价评估方法流程图7 图3 1 基准地价评估指标图2 0 图4 1 一个典型的三层b p 网络结构图2 7 图4 2 利用b p 网络实现基准地价评估的技术路线图2 9 图4 3b p 网络模型1 结构示意图3 l 图4 4b p 网络模型2 结构示意图3 4 图5 1b p 网络模型3 结构示意图3 8 3 表格清单 表2 1 基准地价内涵主要指标分析一览表。7 表2 2 商业一级用地交易年期修正系数表8 表2 3 估价常用参数表。9 表2 4 安庆市住宅用地基础设施完善度权重测定表。1 0 表2 5 安庆市定级影响因素权值分布表( 1 ) 1 1 表2 - 6 安庆市定级影响因素权值分布表( 2 ) 1 l 表3 1 安庆市2 0 0 3 - - - - 2 0 0 7 年主要国民经济水平指标统计表1 5 表3 2 国民经济水平指标间的相关系数表1 6 表3 3 房地产价格及其主要影响因素数据表1 7 表3 4 安庆市住宅用地设施完备度因子权重测定表1 9 表3 5 住宅用地环境质量状况权重测定表2 0 表3 - 6 住宅用地环境质量优劣程度权重测定表2 0 表3 7 住宅用地基准地价评估影响因素与地价相关性分析表一2 1 表3 8 商业用地基准地价评估影响因素与地价相关性分析表。2 1 表3 - 9 区域规划因素权值分布表2 1 表3 1 0 土地开发方式分值系数表2 4 表3 11 城市区域功能得分系数表2 4 表4 1 标准化后的地价样本的指标分值表( 1 ) 3 0 表4 2 标准后的地价样本的指标分值表( 2 ) 3 0 表4 3 标准化后的地价样本的指标分值表( 3 ) 3 0 表4 4b p 网络模型1 的检验样本误差结果表3 l 表4 5 主成分指标贡献率表3 2 表4 6 因子得分系数矩阵表3 3 表4 7 检验样本的主成分指标值表。3 4 表4 8 检验样本预测结果表3 5 表5 1 待估区片评估指标得分表。3 6 表5 2b p 网络模型2 仿真结果与实际定价比较表3 6 表5 3b p 网络模型2 仿真结果与因素比较法模型预测结果比较表3 7 表5 4b p 网络3 模型的预测结果表3 9 4 独创性声明 本人卢明所学交的学何论文是本人在导师指导i - i 差i j ：的彬f 究j ：作及取得的研究成果。据 我所知，除了文中特别加以标注利致酣的地方外，论文巾1 i 包含其他人已经发表或撰弓过的 研究成果，也不包含为获得 佥墨! ：些厶堂 或其他教育机构的。学位或让 s 而使川过的 材料。与我一同l ：作的| = d 忠对本”f 究所做的任何贡献均乙住论文中作了明确的说例刃表示谢 意。 学何论文作者签名： 签字眦例卜，7 日 学位论文版权使用授权书 本。、何论文作名完全了解佥8 壁! ：业厶堂彳j 关保留、f 2j _ t - j 。 - l q 沦义的规定，有权保留行 向闲家有父部门或机构送食论文的复f ij f 个和磁龠，允即论文被态阅利f m 竭。本人授权_ j ! 巡 ! ：些厶堂可以将何论文的全部域部分内容编入有父数据啊j 进彳榆索，可以采j + j 影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编。学何论文。 ( 保密的学位论文仵解密后适j 刳本授权i5 ) ，t - f v i 色2 ：f i 档铝：侬5 - 签字腓叫年i 7 j 学化论文作者毕业后去向： i ：作单何： 通讯地址： _ ) 晰戳：亏哆护 晰签名：嵋心矿 签字日期：夕伊t 飞川、丁 l 也哺： 邮编： 致谢 本文的研究和撰写是在我的导师方必和副教授的悉心指导下完成的，无论 是论文的选题、研究的方法，还是资料的收集、论文的成稿，方老师都给予了 细心的指导，付出了大量的心血。在此，我谨向导师致以崇高的敬意和衷心的 感谢! 真诚感谢管理学院刘心报老师、江兵老师、刘林老师、裴凤老师、程浩老 师，在我三年的研究生活和学习中，给了我很多的关心和帮助。同时感谢于蕾 蕾、汪金焰同学以及我的几位师兄师姐，以及一个工作室的同学们，他们陪伴 我一起走过了这段丰富而有意义的学习时光，给予我鼓励和帮助。 特别感谢我的家人，感谢他们多年来一如既往的关心、支持和理解。感谢 他们为我所做的一切! 作者：陈飞 2 0 0 9 年4 月 第一章绪论 i i 论文研究的背景 论文研究的背景以及改进研究的对象为本人在读研期间参与过的项目一 一安庆市城市基准地价评估项目。该项目的主要目的是对安庆市的城市基准地 价进行评估和更新。在从事该项目研究的过程中，我们在对安庆市的城市地价 交易样本进行分析处理后，首先按照城镇土地分等定级规程【2 】中规定，以 定级资料为依据，选取了地价的影响因素并建立了土地定级评估指标体系，然 后根据规程中提供的方法对影响因素进行量化后，使用特尔菲法对影响因素进 行赋权并计算了样本的定级总分值。最后，通过建立“定级总分一地价”的因 素比较法模型得到的基准地价评估结果。结果出来后，我们发现其与实际的最 后定价有不小的误差，无法直接使用，通过对误差产生的原因进行分析和计算， 逐渐发现了现有基准地价评估指标体系和评估模型中存在的一些问题，从而引 发了对其一系列的研究工作。 1 2 论文研究的目的和意义 基准地价是指在定级估价范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质 区域的地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定某一估价期日上法 定最高使用年期土地使用权区域平均价格。基准地价可以显示城市范围内不同 区域的地价总体水平，为政府宏观控制城市地价总体水平提供基础。 我国的城镇土地定级估价工作起步比较晚。由于原来的土地使用制度是划 拨制，无偿使用，这样土地浪费比较严重，更谈不上经济效益，造成了大量国 有资产的流失【2 1 。随着城镇土地有偿使用这- - n 度的出台，它客观上需要有一 个科学的土地等级和地价标准作为收费依据。我国当前城市地价评估，主要是 建立以基准地价和标定地价为核心的城市地价体系。基准地价是标定地价评估 的基础，是确定土地最低出让价、土地收购价、土地出让底价等价格水平的依 据，是对土地利用、流转进行引导，合理制定土地政策的依据p j 。 基准地价的评估过程包括定级和估价两大块，其中基准地价评估是建立在 土地定级的基础上的，首先对土地按级别( 或均值区域) 进行划分，再对同一 级别( 或均值区域) 内的土地进行估价是现行城市土地定价的主要思路。现行 的基准地价评估办法主要是通过对级别( 或均值区域) 内的地价交易样本进行 分析和修正，得到土地的基准交易价格，再通过样本平均值法或者“因素总分 一价格”回归模型法建立基准地价评估模型，实现基准地价的评估【l 】 2 1 。本文 主要研究的是其中关于估价的部分，定级部分的工作不在本文的考虑范围之类。 地价评估历来是一个复杂的问题，基准地价评估更是如此。时间、经济、 政策、人口、环境、产业结构、社会等多方面因素都对基准地价产生影响【4 j 。 现行基准地价评估的主要做法，是按照国家出台的城镇土地分等定级规程 和城镇土地估价规程中的方法，依靠土地估价人员的经验实现对地价影响 因素的选取和因素权重的确定，但是由于城镇土地估价规程出台时间较早 且受估价人员自身观念影响较大，计算出来的结果往往与现实中的应用要求差 距较大。在评估模型的选择方面，现在比较常用的是回归模型、经济学模型、 神经网络模型等也都存在着各自的优点和不足【5 】。本文在对国内常用基准地价 评估指标体系进行介绍的基础上，结合当前土地市场的实际情况对原有指标体 系进行了分析和改进，并结合主成分分析法建立了基准地价评估b p 网络模型， 最后将使用改进后的指标体系的b p 网络模型与使用现行基准地价评估方法的 计算结果进行了比较，希望能对基准地价评估方法的改进提供一些依据。 1 3 国内外研究动态 1 3 1 国外研究进展 在西方国家，由于长期的市场经济，拥有大量土地价格数据。在此基础上， 利用g i s 技术对地价分片划区进行定级，以便于城市土地的管理。在定价方面， 市政府工作人员以实地调查的形式决定土地价格。分区基准地价体系和标准宗 地地价体系是市场经济发达国家普遍采用的基准地价体系，强调的是对区域土 地功能的细分和综合利用【6 】【7 】。韩国根据国土利用管理法建立了“基准地 价制度”。根据这一制度，土地基准地价的调查评估的方法是在全境范围内选 择2 万个标准地，由不动产评价专业人员依据规章，参照市场交易情况评估， 再经土地评价委员会审议，最后确定，并以公报形式每年定期公布。德国联 邦建设法的规定，地方政府要定期评估并公布当地的土地公开参考价，以反 映土地市场中地价的分布状况和变化趋势。各州每隔一到两年，要由估价委员 会把各城市分区域的地产交易价格进行整理，分区域求算平均价格并公布于 众，这种平均价格称为公开参考价格，类似于我国的基准地价。在确定公开参 考价格时，估价委员会要求全部委员参加会议，会上准备了工作图，图上标有 各区域地产交易样点价格和建议的地产公开参考价格【8 j 。委员会对建议的公开 参考价格进行讨论和做出决定，然后将决定结果制成标准地价表和地价图公布 和出售。日本在1 9 7 0 年就颁布实施了地价公示法。日本地价公示制度的主 要内容有：地价公示必须首先选定若干标准宗地。按照地价公示法规定的条 件选定标准宗地，标准宗地的分布密度是商业区每o 4 平方公里有一宗，住宅 区每1 平方公里有宗。标准宗地须遵循代表性、中庸性、安定性、确定性等 几个原则。最后标准宗地的价格由土地鉴定委员会交由两名不动产鉴定人员选 用市场比较法、收益还原法、原价法3 种方法，根据3 种方法的评估结果综合 确定评估结果，并由土地鉴定委员会对评估结果进行审查或调整，确定最终结 果【8 1 。 2 1 3 2 国内研究概况 随着中国经济的快速平稳增长、房地产市场的日益兴旺和土地交易市场的 不断发育，基准地价评估理论在国内也取得了长足的发展，主要体现在以下三 个方面： 首先，“定级一估价关系的发展：随着土地市场的发育，将土地定级总 分代入回归模型直接决定地价显得过于粗糙，现阶段土地定级的结果主要是用 来整理地价样本，宏观控制价位分布规律。与此相对应，土地区位条件评价趋 向简单化，评价因素的数量逐渐减少，着重选择商服中心繁华影响度、道路通 达度等宏观影响土地质量分布的主导因素，初期地价评估与土地定级两个联成 一体的概念，即所谓的“土地定级估价 ，经过这一阶段的发展，地价评估已 作为一个独立的概念分离出来，土地的定级工作仅仅是地价评估过程中的一项 基础性工作【9 1 。 第二，基准地价评估体系的发展：对基准地价进行细分，提高其区域应用的 针对性，建立完善的基准地价体系是现阶段基准地价评估工作提出的新的要 求。随着我国房地产市场的蓬勃发展和我国城市土地使用制度改革和城市住房 制度改革的深化，使得城市基准地价完全可以根据城市土地和房地产市场交易 资料，按照“用途相同、位置相邻、地价相近”的原则，来进行地价区片或者 街道路段划分。商业用地的基准地价可以用路线价予以详细表达，工业用地和住 宅用地的基准地价可以用区片价予以详细表达。灵活应用区片价、路线价、级 别价等基准地价形式对于我们准确把握土地的市场价值，合理进行地价评估有 着积极的意义【l0 1 。本文在实例检验中用到的例子就是对于区片价的测算。 第三，评估方法的发展：评估方法早期主要根据生产函数理论，采用各种 回归统计模型，从企业经营数据中分离出企业利润的土地贡献值，评估基准地 价。目前应用的方法主要是因素比较法即以土地定级为基础，直接从样本地价 资料出发，经过样本地价测算、修正和检验后，建立因素比较模型评估基准地 价【l l 】。国内对于基准地价评估模型的研究较多，常用的模型还包括模糊数学模 型、经济学模型、神经网络模型、地统计学模型等等。 在学者研究方面，王伟【1 2 】对因素比较法估价模型的构造方法、地价因子的 分值计算做了详细的介绍，并通过实例说明了模型的优点和不足。 傅佩红【1 3 】介绍了种利用地统计学和克立格法的基准地价评估模型，并做 了对于地价空间相关性的论述。通过利用半方差函数的数学模型的有关参数进 行克立格( k r i g i n g ) 地价空间插值计算，建立了武汉市中心城区住宅空间地价分 布等值图和武汉市中心城区住宅地价数据地面模型，并将地价空间插值计算结 果同其它模型计算的结果进行了比较分析，总结了地价评估中运用克立格法的 优点，同时也提出了具体的运用步骤。 孔维华【1 4 】结合呼和浩特市在1 9 9 3 、1 9 9 8 、2 0 0 1 年基准地价评估的实际工 3 作，分别利用样点地价平均值法、样点地价和土地级别模型法、样点地价与定 级单元总分模型法三种方法对基准地价进行评估，并对结果进行了分析和比 较。 刘耀林【”】探讨了人工神经网络应用于基准地价评估的可行性，针对基准地 价评估提出了相应的人工神经网络模型和算法改进措施。并通过实例证明了人 工神经网络方法具有客观、准确、通用等优点。 曹吴【1 6 】将人工神经网络方法引入到基准地价评估中，并通过对永康市中心 城区商业基准地价评估方法的个案研究，证明了神经网络法的经济、便捷、适 应能力强。并利用w e b g i s 技术，建立基准地价信息库、图形库，实现上述数 据在i n t e r n e t 上的共享，搭建了一个公共交流的平台，实现基准地价管理部门 与公众的双向交流，一方面公众可以通过该平台获取地价信息，另一方面管理 部门可以获取公众对基准地价应用的反馈信息，为基准地价的调整提供参考依 据。 吴迪军【1 7 】首先分析了常用数学模型的缺点主要在于其受主观影响较大，不 能全面准确地模拟地价与其影响因素之间复杂的非线性关系，评估工作量大，不 易实现评估自动化。然后探讨了应用人工神经网络技术建立城镇基准地价评估 模型的理论、方法和步骤，并通过实例证明了3 层结构的基于误差反传算法的 b p 网络模型，能较好地模拟城镇基准地价与其影响因素之间的复杂关系。 对土地价格影响因素选取方面的研究成果也很多，主要是通过应用各种统 计学方法对地价影响因素进行分析和筛选。张所地【l3 】应用最优回归自变量集的 选择方法，得到了影响城市地价最优因素组合的选择方法及权重的确定方法并 将其实际应用于山西省古交市的地产评估中去，取得了不错的效果。 蒋伟【1 9 】利用因素分析、信度分析、多元回归分析等方法，详细分析了宜宾 市地价的主要影响因素筛选和权重确定的过程。通过宜宾市的基准地价评估实 例说明了原来的基准地价评估指标体系有很大的改进空间。 1 4 论文的主要工作 本文对于现行基准地价评估指标体系和因素比较法评估模型进行了比较 深入的分析和研究，主要进行的研究工作如下： 1 ) 在对现行评估指标体系中存在的不足进行分析和修改的基础上，提出了 改进的基准地价评估指标体系。 2 ) 建立了b p 神经网络评估模型，并利用主成分分析技术对模型进行优化。 并将改进后的评估模型应用到了安庆市基准地价评估项目中，取得了较好的效 果。 3 ) 最后将新的模型下的评估结果与原方法下的评估结果进行了比较，证明 了新指标体系和模型的准确性。希望能为以后的城市基准地价评估工作提供一 个新的思路。 4 1 5 本文的组织结构 第一章绪论，对论文的目的和意义、论文的来源和背景、论文相关理论 的国内外研究现状、论文所做的主要工作和论文的组织结构进行了概括的介 绍。 第二章详细介绍现行基准地价评估方法的内容和步骤，并分析其存在的 缺点和不足，指出值得修改的地方，为下两章的研究工作提供了方向。 第三章针对现行基准地价评估指标体系存在的不足，提出自己的修改方 案，并提出对修改后的指标体系进行量化的方法。 第四章建立基于主成分分析法的b p 神经网络基准地价评估模型。并将其 预测结果与一般的b p 神经网络进行比较。 第五章实例应用。将新的指标体系和基于主成分分析的b p 神经网络模型 应用于安庆市基准地价评估工作，并将预测的结果与实际定价和原指标体系下 的预测结果做了比较。论文的组织结构如下图1 1 所示。 第二章现行 臀 第五章综合 第一章 方法介绍， 两方面的改第六章总 揭示其中存 进，进行实 结和展望 例验证 绪论 碍鬻 f 在的的缺点 和不足 图1 1 论文的组织结构图 5 第二章现行基准地价评估方法介绍 如何选择准确合理的基准地价评估方法是当前基准地价评估过程中存在的 主要问题。因为基准地价的主要制定者是当地政府，下面本文先详细介绍现阶 段各地政府在基准地价评估中最为常用的估价方法。 2 1 现行基准地价评估方法的内容和步骤 现行最主要的基准地价评估方法流程如下：首先从样本地价资料出发，经 过样本地价测算、修正和检验后，将样本条件修正到基准条件下。在对样本的 定级总分进行收集后使用因素比较法( 或样本平均值法) 建立“定级总分一地 价”回归模型来模拟样本的定级总分和样本地价的对应关系。最后通过将待估 区域的定级总分代入回归模型来实现基准地价的评估【2 0 1 。其具体执行流程如图 2 1 所示。 2 1 1 样本资料修正 收集到的地价样本，由于土地的用途、经营方式、所有权、收益构成的不 同，无法直接对其进行计算，必须将其修正到基准状况下，修正的内容主要包 括两项：基准地价内涵修正和地价样本类型修正。 2 1 1 1 基准地价内涵修正 地价样本的内涵混乱、不统一，不利于我们从地价样本中分离出基准地价。 因此基准地价评估必须首先界定基准地价内涵。根据城镇土地估价规程的 规定，土地价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值综 合。基准地价是各土地级别或均质区域内的“六通一平 ( 指通上、下水、通 路、通电、通讯、通气、和场地平整) 土地开发程度下、平均容积率下，同一 用途的完整土地使用权的平均价格，用地类型按商业、住宅、工业等用途区分， 各用途均确定为法定最高出让年限。基准地价其涵义被确定后在以后整个技术 工作中都要按照涵义的要求评估基准地价。在地价样点调查时，要对基准地价 涵义在与地价上的差异情况调查清楚，在样点地价的测算中根据涵义的要求对 每一个样点地价逐一分析，分析样点中哪些内容与涵义一致，哪些内容与涵义 不一致，对不一致、不统一之处进行修正，使各样点地价具有统一的内涵【2 。 以安庆市为例，其基准地价内涵主要指标分析一览表如表2 1 所示。 6 图2 1 现行基准地价评估方法流程图 表2 1 基准地价内涵主要指标分析一览表 用地类型级别容积率建筑密度交易年限开发状态 l1 2o 5 04 0 六通一平 21 1o 4 54 0 六通一平 商业 31 00 4 04 0 六通一平 41 0 o 3 5 4 0 六通一平 51 0 o 3 0 4 0 六通一平 11 60 3 07 0 六通一平 21 4 0 2 87 0六通一平 住宅31 40 2 77 0六通一平 41 20 2 37 0六通一平 51 2o 2 07 0 六通一平 11 0o 55 0 六通一平 2 1 oo 55 0六通一平 工业31 00 55 0六通一平 41 00 55 0 六通一平 51 00 55 0 六通一平 7 根据城镇土地估价规程规定，各内涵因素对应的修正公式为： 样本价格= 修正前价格修正系数 修正系数可以查表求得，以交易年期修正为例，安庆市商业一级地的交易 年期修正系数表如下表2 2 所示。 表2 2 商业一级用地交易年期修正系数表 出让年期 51 01 52 02 5 修正系数 0 2 8 0 00 4 8 9 20 6 4 5 50 7 6 2 30 8 4 9 6 出让年期3 03 54 0 i 修正系数0 9 1 4 80 9 6 3 61 0 0 i 2 1 1 2 样本按交易类型标准化 收集到的地价资料，按交易类型主要可以分为四类：一是土地使用权出让、 转让样本资料，该类样本基本上反映了一级土地市场交易地价水平；二是二、 三级房地产市场的商品房出售资料和房屋买卖资料，该类样本资料利用剩余法 公式测算样本地价，主要反映了对应于楼面指标的交易地价水平( 即楼面地 价) ；三是二、三级房地产市场中以房地租赁形式的样本资料，主要包括商业 店铺租赁、柜台出租等形式，该类资料利用收益还原法测算的地价水平主要体 现土地的收益能力，即地租的高低；四是征地资料，该类样点主要分散在城市 郊区和开发区，根据征地资料采用成本逼近法测算其地价水平，主要反映的是 土地所有权转移的成本和基础设施配套的成本【2 1 1 。由于这些样本资料地价形成 的市场环境和形成机制有所不同，土地市场的需求对象也不同，前两类反映的 是土地资产市场的价格水平，后两类反映的是房地产租赁市场的价格水平，不 同种类的地价水平不具有直接可比性，其样本地价的内涵和相应的具体指标与 所界定的基准地价内涵和指标的对应关系也不尽相同。因此基准地价评估时不 能直接将四类样本资料融合在一起计算，否则，不仅基准地价评估时会出现样 本检验不合格率高，而且评估的基准地价结果也会与土地市场实际地价不协 调，从而影响基准地价的可靠性。其中不同交易类型样本对应各种修正方法的 公式如下： 1 ) 出让、转让样本使用面积平均法修正，其修正到基准条件下的公式为： v = 形s( 2 - 1 ) 其中： y ：土地价格 形：宗地价格 s ：宗地面积 2 ) 商品房交易样本修正到基准条件下采用剩余法，其公式为： v=a一曰一c(2-2) 8 其中： 么：房地产总价值 b ：开发成本 c ：合理利润 3 ) 房地与柜台出租样本修正到基准条件下原则上采用收益还原法，其计算 公式如下： v = ( a r ) 1 1 ( 1 + r ) n 】( 2 3 ) 其中： 矿：土地收益价格 口：土地纯收益 ，：土地还原利率 4 ) 征地样本修正到基准条件下的公式原则上采用成本逼近法，其计算公式 如下： v = e + 乓+ r + 蜀+ 恐+ b ( 2 - 4 ) 其中： 矿：土地价格墨：利息马：利润恐：土地增值 巴：土地取得费易：土地开发费 丁：税费 常用的估价参数可以通过查表获得，以安庆市基准地价评估项目为例，本次使用 的估价常用参数【3 1 ，如下表2 3 所示。 表2 3 估价常用参数表 类别参数取值 土地还原利率 6 房屋还原利率 8 管理费 3 保险费o 2 维修费 2 房产税1 2 、营业税5 、城建 税金 维护税5 、7 教育附加税3 等 利息率 6 1 2 房地产交易手续费1 0 0 元，套 房地产交易契税商业门面4 ，住宅2 印花税交易价格的0 0 5 土地增值收益率 1 5 2 5 2 1 2 样本的归类 因为基准地价是按照土地用途和级别进行分类评估的，所以我们必须参照 土地定级资料对样本按照土地用途、所属区域进行分类。在进行基准地价评估 时，我们通过对同一用途、同一级别内的土地样本进行分析和计算，就可以直 接得到该用途、级别土地的基准地价。 9 2 1 3 样本数据检验 样点地价数据检验方法主要有：秩和检验法、z 检验法、t 检验法和均值 一方差法【2 2 1 。秩和检验法用于检验对同一级别同一土地利用类型采用不同方法 处理所得的样点地价是否来自同一个总体分布。z 检验法用于检验样本的总体 分布是否服从正态分布，关系到测算模型的建立及应用什么方法对样本中的异 常数据进行剔除。t 检验法和“均值一方差法”用于检验由随机误差引起的异常 数据以保证样点数据的可靠性。当样本总体服从正态分布时，计算t 统计量判 定并剔除异常数据。当样本总体不服从正态分布时即非正态分布时采用均值一 方差法，剔除标准为x 2 s ，其中x 为均值，s 为标准差。具体使用过程中， 先用均值一方差法，剔除价格误差在2 倍标准差以上的异常样点。在对样本分 类到对应用途和级别范围下后，我们要对同一级别同一用途样本使用秩和检验 法，检验其是否来自同一总体。在建立定级总分回归模型前，我们还要对样本 进行z 检验。 2 1 4 定级影响因素的选取和评估指标体系的建立 地价影响因素的选取是基准地价评估的基础和关键，其选择的合理性、科 学性直接影响到评估的准确性。现行的基准地价评估体系构造方法是按照城 镇土地分等定级规程中的规定，选取城市土地定级影响因素，直接作为估价 的影响因素。城镇土地分等定级规程规定选取的影响因素要能较明显体现 土地在区位、利用条件、交通状况等方面的差异，常用的定级影响因素指标体 系包括以下因素：商服中心繁华影响度、交通条件、基础设施完善度、公用设 施完善度、文体设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优劣度、绿地覆盖率、 人口密度、社会和人文环境优劣度以及产业聚集度等。因素的分值主要依靠对 其影响因子分值的加权求和得到。以安庆市为例，其住宅用地基础设施完备度 因素包括供水、供电、排水、供气、电讯五个因子。通过特尔菲( d e l p h i ) 法 确定因子的权重，确定以后的权值如下表2 4 所示。各个因素对应因子的选取 和量化方法可以参考城镇土地分等定级规程，在此不再赘述。 表2 4 安庆市住宅用地基础设施完善度权重测定表 因子供水供电排水供气电讯 重要性次序 l2345 权重值 3 12 7 2 0 1 48 标准方差2 4 34 2 61 9 53 9 93 8 9 2 1 5 定级总分计算 土地样本的定级总分是通过对定级影响因素分值的加权求和得到的，其中 各个因素在总分中对应的权值依靠d e l p h i 法获得。以安庆市为例，其住宅用地 的各个定级影响因素对应的权值如下表2 5 和表2 - 6 所示。 1 0 表2 - 5安庆市定级影响因素权值分布表( 1 ) 商服中心繁华基础设施完善公用设施完善文体设施完备 定级因素交通条件 影响度度度度 重要性次序 l2781 0 权重值2 3 51 5 66 15 73 2 标准方差 6 6 35 8 46 7 25 6 l4 5 7 表2 - 6 安庆市定级影响因素权值分布表( 2 ) 自然条件优社会和人文环境质量优 定级因素绿地覆盖率人口密度产业聚集度 劣度环境优劣度劣度 重要性次序 9l l5436 权重值 4 02 59 39 51 2 28 4 标准方差 7 0 35 8 44 5 34 8 24 4 36 6 l 定级总分的计算公式如下： 式中：e 一定级总分值 彬一定级影响因素权重 量一定级影响因素分值 以 e = 形巨 i = l ( 2 - 5 ) 2 1 6 建立因素比较法评估模型 在对收集的地价样本进行样本归类和检验、剔除不合格的地价样本后，收 集合格的同一级别的地价样本对应的定级总分值和样本地价，作地价样本的定 级总分值与样本价格的散点图，分析比较定级总分值与样本地价的对应变化规 律，选择回归模型( 如指数模型、线性模型等) 作为定级总分值与样本地价的 比较模型。再通过回归拟合法，估计参数值，通过系数可靠性检验后即可作为 因素比较法的评估模型。我们将待估对象的定级总分值输入回归模型即可得到 其对应的基准地价【2 3 1 。以安庆市为例，通过分析样本的定级因素总分和样本地 价的对应规律，我们决定选择指数回归模型作为土地定级总分值与样本地价的 比较模型，再通过回归拟合确定了模型参数。其中住宅用地一级对应的因素比 较法评估模型如下： y = 3 2 9 5 6 7 8x1 0 3 3 7 2 1 x 式中：y 一一住宅用地因素比较法评估地价 x 一一住宅用地定级总分值 若我们需要评估的土地是在定级住宅一级区域内的土地，我们将其定级因 素总分x 代入模型即可求得。 2 2 现行基准地价评估方法的优点 现行基准地价评估方法能够得到这么广泛的应用，主要因为有以下的优 势： 1 1 充分应用了定级的成果，将定级总分用于地价评估，综合考虑了土地各 方面的因素对地价的影响，便于我们从整体把握上把握城市地价水平。 2 ) 样本地价分类明确、处理得当，对于来源于各级土地交易市场的样本进 行分类分析，根据地租理论分离出土地预期收益一土地价格的方法得到了国内 外专家的认可。 3 ) 回归评估模型的方法简单易懂，便于操作，通过对定量样本的拟合分析 就能得出基准地价评估模型，浅显的展示了定级总分一基准地价之间存在的数 学关系。 4 ) 因为模型简单，也便于我们根据城市发展的需要或者各地的实际情况， 对基准地价进行全面调整f 2 4 1 。 2 3 现行基准地价评估方法的缺陷 上述优点使现行基准地价评估方法受到广泛的欢迎，在全国各地都有着广 泛的应用。但是在实际工作应用中经常发现评估结果与实际的基准地价有着较 大差距，需要进行大幅度调整。很明显，现行基准地价评估方法也存在着以下 缺陷： 1 ) 现行基准地价评估指标体系存在缺陷，直接将土地定级因素等同于地价 影响因素，土地定级的影响指标等同于土地定价的影响指标。土地定级因素侧 重于从对土地用途、质量方面对地块进行区分，它主要考虑的是土地的区位因 素、环境因素等，而地价的影响因素不仅包括区位、环境等因素，城市的经济 因素、区域的政策因素、市场因素的变化都会对地价带来明显的影响，而这些 因素在定级因素指标体系中都没有被考虑进去【2 5 。 2 ) 地价评估模型的选取值得商讨，常用的因素比较模型是线性模型或指数 模型，但是这都是建立在默认“地价影响因素一地价 之间存在的映射关系是 一般代数关系的基础上的，而我们知道地价的形成是一个非常复杂的系统产生 的结果【2 6 1 ，它和其影响因素之间实际上应该是一种复杂的、非线性的关系，数 学模型不可能对地价样本总体实现精确的模拟。而且使用数学模型要对样本进 行繁杂的数理检验，计算量非常庞大，耗时耗力。 3 ) 定级总分获得过程中各影响因素的权重分配问题【2 7 】【2 引。确定定级总分值 的关键是如何将各因子的分值通过综合评价模型整合为定级总分值。常用的办 法是通过专家打分确定各因子因素的权重，用加法模型计算总分值，这种做法 受人为因素的影响很大，专家意见容易产生分歧。而且在权重测定的过程中并 没有以市场交易资料作为参考，测定的结果有可能同实际相差甚远，以至于评 分高的土地往往价格反而低，严重影响了地价评估的准确性。 1 2 4 ) 基准地价的评估，从未来的应用来看应该是一个不断更新的动态的连续 的过程，而现行的基准地价评估方法是建立在一个时间段内对大量样点进行调 查、分析、整理和计算得到的数据的基础上的，如果样本的交易时间离评估时 间较远，则无法对其进行利用。造成了土地交易信息的浪费，不利于我们动态 的、连续的把握城市基准地价情况。 上述的缺陷1 ) 、2 ) 将是本文研究的主要切入点。本文将在第三章内介绍对 现行基准地价评估指标体系的改进，在第四章内介绍基准地价评估模型的建 立，并在第五章内通过实例分析验证改进的正确性。 1 3 第三章基准地价评估指标体系的改进 地价是一个区域内多种因素相互综合作用的结果，它是在动态变化过程中 的瞬间量化。地价的影响因素是非常复杂的，有形成土地使用价值的因素( 包括 区位条件、基础设施和公共服务水平、自然条件和环境质量、人口密度、建筑 容积率等) ，也有外界的经济、政策、形势等因素。但是，这些因素在地价形成 过程中起到的作用大小并不是相同的。有的起的作用比较大，有的起的作用比 较小。我们在分析和预测地价的时候，不仅要考虑到选取影响因素的完整性， 对各个因素在整个系统中起的作用大小也要有准确的分析，重点把握住影响地 价的主要因素，适当考虑次要因素的影响，对那些无关紧要的边缘因素我们可 以从地价评估系统中剔除，这对于我们把握地价的形成规律，合理分析、预测 地价有着很重要的意义。 3 1 地价影响因素调整的必要性 土地价格作为市场上形成的土地交易的一种价格形式，其形成的主要动力 是市场的供求关系，尤其是对于土地利用的需求会对地价的变化起到明显的作 用。与区位因素等反应土地本身属性的因素相比，那些能够体现土地供求变化 的经济指标和土地政策的变化往往更能成为基准地价变化的“晴雨表 【2 9 1 。 城镇土地分等定级规程在基准地价评估过程中重点强调的是区域因素对土 地质量和价格的影响，对于区域因素影响分值的计算方法也有很详细的阐明， 但这基本上都是站在“供 方的立场上对于土地质量的衡量，而对经济因素和 政策因素等能对“求”方产生影响的因素未予考虑，这无疑是不妥当的。本文 希望能从供求两方面的影响考虑，加入对基准地价影响明显的经济、政策因素， 并尝试对这些因素进行量化分析，完善基准地价评估体系，做到在基准地价评 估过程中能兼顾区域、经济和政策三大方面因素的影响，使基准地价的评估结 果更加能反映地价的变动规律，更加科学合理。 3 2 基准地价影响因素选取的原则和方法 1 ) 代表性原则。土地价格受自然、社会、经济、政治多方面影响，影响因 素众多，为了便于评估工作的进行，选取的因素应该是在某一方面较有代表性 的因素或者是综合了一系列类似因素的综合因素，能够体现出在评估样本间存 在的分布差异。选择因素的数量不应过多，能合并的因子尽量合并【3 0 。 2 ) 定量与定性相结合原则。我们选取的因素应该是易于进行量化的因素， 进行地价影响因素分析时应该尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量 计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析， 以减少人为任意性，提高评估精度。 3 ) 用途分异原则。按照商业、住宅、工业三种用途分别选取地价影响因素。 不同用途对各影响因素的敏感程度不同，本文主要讨论的