（管理科学与工程专业论文）基于资源互补性的房地产企业战略联盟研究.pdf

东南大学硕士学位论文 基于资源互补性的房地产企业战略联盟研究 研究生：江羽导师：张建坤副教授 东南大学土木工程学院建设与房地产系 摘要 近年来政府及银行有关房地产的政策文件陆续出台。对企业的资源整合能力提出了更高的要求。 而我国房地产行业内普遍存在企业资源集中度低，抗风险的能力差，资金不足，企业短期行为严重， 企业经营能力与其拥有的资源不匹配，竞争力弱等现象。这些已成为阻碍我国房地产业蓬勃发展的 瓶颈。许多房地产开发企业为了在当前激烈的竞争中继续生存或不断发展，需要在市场上寻求战略 伙伴，采取战略联盟的形式以提高企业市场竞争力，形成竞争优势。 本文首先根据国内外关于战略联盟的一些主要理论，与房地产行业特征相结合，探讨房地产企 业战略联盟的理论成因。在构建有效的联盟过程中，先依据企业资源基础理论，建立关于房地产企 业的资源评价方法，其中包括房地产企业扩充资源的途径，资源缺口分析及联盟类型确定等内容。 然后具体分析房地产企业形成战略联盟的动机及风险，并提出了联盟建立的条件和如何对风险进行 防范。通过模糊综合评价法建立起选择战略合作伙伴的决策分析体系。最后对我国房地产企业战略 联盟现状进行分析，提出了联盟特征及出现的问题，并选取天津泰达与北京万通房地产企业联盟进 行实证研究，验证合作伙伴决策分析体系的实用性。 关键词：战略联盟企业资源基础资源互补模糊综合评价 东南大学硕士论文 t h es t u d yo ns t r a t e g i ca l l i a n c e o fr e a le s t a t ee n t e r p i u s eb a s e do n r e s o u r c ec o m p l e m e n t a r j t y g r a d u a t es t t l d e n tj i a n g l s u p e r v i s o r a s s o c i a t ep r o f z h a n gj i a n k u n d e p a r t m e n to f c o n s t r u c t i o nm a n a g e m e n ta n dr e a le s t a t e s c h o o lo f c i v i le n g i n e e r i n g , s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t r e c e n ty e a r st h ep o l i c yd o c u m e n t sc o n c e r n i n g r e a le s t a t eh a v eb e e nr e l e a s e ds u c c e s s i v e l y t h e ys e t h i g h e rr e q u i r e m e n tf o re n t e r p r i s e s i n t e g r a t i o no fr e s o u r c e h o w e v e r , i ti se o m l n o nt h a tl o we n t e r p r i s e r e s o n r c ec o n c e n t r a t i o n , w e a kr i s kr e s i s t i b i l i t y , i n s u f f i c i e n tf u n d ，l a c k i n gl o n g - t e r ms t r a t e g y , a n dw e a k c o m p e t i t i o na b i l i t y i nc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y , t h e s ed i s a d v a n t a g e sb e c o m et h eb o t t l e - n e c kf o r d e v e l o p i n gav i g o r o u sr e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n a f o rs u r v i v i n ga n dd e v e l o p i n g , m a n yr e a le s t a t e e n t e r p r i s e sh a v eb e e nf i n d i n gs t r a t e g i cp a r t n e r s t h i ss t r a t e g i ca l l i a n c ec a nb r i n gm o r ec o m p e t i t i o na b i l i t y a n da d v a n t a g e s i nt h i sa r t i c i e ，f a s t , b a s e do nt h ec h a r a c t e r i z eo fr e a le s t a t e ，t h et h e o r yo fs t r a t e g i ca l l i a n c ei nr e a le s t a t e i n d u s t r yw i l lb ed i s c u s s e d ，a c c o r d i n gt ol i t e r a t u r eo fc h i n aa n do v e r s e a i nt h ep r o c e s so ff o r m i n ga n e f f e c t i v es t r a t e g i ca l l i a n c e , ar e s o u r c e - a s s e s s i n gm e t h o di ss e tu p , i n c l u d i n gt h ea p p r o a c ho fb u i l d - u p s o u r c e ，a n a l y s i so fr e s o u r c es h o r t a g e , a n dd e f i n i t i o no fs t r a t e g i ca l l i a n c et y p e s ，b yt h er e s o u r c e - b a s e d t h e o r y s e c o n d ，t h em o t i v a t i o na n dr i s k so fs t r a t e g i ca l l i a n c ew i l lb ea n a l y z e d t h e nt h ec o n d i t i o no f f o r m i n gas t r a t e g i ca l l i a n c ea n dm e t h o d so fm i n i m i z i n gr i s k sw i l lb ep r o v i d e d b yf u z z yc o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o nm e t h o d ，ad e c i s i o n - m a k i n gs y s t e mi ss e tu pf o rc h o o s i n gs t r a t e g i cp a r t n e r s l a s t , f r o m a n a l y z i n go f r e a lw o r l ds t r a t e g i ca l l i a n c eo f c h i n a , c h a r a c t e r i s t i c sa n dp r o b l e m sa r ed i s c u s s e d i na d d i t i o n , b yt h e s es t u d yo fs 眦g i ca l l i a n c eb g t w c e nt w or e a le s t a t ef u m s , t i a n j i nt a l d aa n db e i j i n gw a n t o n g , t h ep r a c t i c a b i l i t yo f s t r a t e g i cd e c i s i o n - m a k i n gs y s t e mw i l lb ev a l i d a t e d g c y w o r d m ：s t r a t e g i ca l l i a n c e ，t h er e s o u r c e - h a s c dt h e o r y , r e $ o u i ec o m p l e m e n t a r i t y , f u z z yc o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o n i i 东南大学硕士学位论文 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 研究生签名： 边亘里日期：垫堕：乡垆 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：壁重翌 导师签名：日期：耐年手 第一章绪论 1 1 研究背景和问题提出 第一章绪论 白2 0 世纪8 0 年代以来，战略联盟这种组织形式广泛地出现，在市场竞争中为联盟成员带来了 可观的经济效益，理论界对此也做了很多研究，许多学者如卡瑟尔斯、蒂斯、邓宁等对战略联盟的 概念和形式都提出了自己的见解。1 1 1 著名的战略管理学家迈克尔波特的界定具有代表性。口l 按照波 特的界定，联盟是企业间的一种长期合同，它既超越了正常的市场交易但又没有达到合并的程度。 对于房地产企业来说，战略联盟可以视为是两个或两个以上的房地产企业为了实现资源共享、风险 共担、优势互补、增强竞争优势等战略目标，以承诺和信任、合作与竞争为特征的合作型组织。无 论是从房地产经营活动的特点以及房地产企业自身的发展状况来看，还是从当前我国房地产开发企 业面临的经营环境来看，建立房地产企业战略联盟都是有必要的。 1 1 i 从房地产企业经营管理的一般特点来看 房地产企业的生产经营对象是房地产商品，这就使得房地产企业的经营管理与- 般的制造业、服务业 中的企业有着不同之处。目前国内绝大多数房地产开发企业采用的是获取土地建造房屋销售房屋 物业管理的链式滚动开发模式，也被称为全能型、全流程的开发经营模式。在这种模式中，房地产企 业面临诸多瓶颈和风险。 1 土地和瓷金的制约 对房地产开发企业来说，土地是开发经营活动的物质基础、资源条件，没有土地就是无米之炊，因此， 要求企业有一定的土地储备或者具有获取土地的能力。由于土地资源的稀缺性以及我国土地出让招投标制 度的实行，地价总体水平呈明显e 涨趋势，所以能否获取土地在很大程度e 取决于企业的资金实力和对项 目未来价值的正确判断。另方面，由于土地成本、建筑成本的影响，房地产开发投资体现出资金密集型 的特点，而房地产开发经营的周期又比较长，目前我国的房地产融资渠道匮乏，再加e 政府对房屋预售的 严格管理，意味着融资不仅要有量的要求，还有时间上的要求，这是对企业融资能力的考验。而目现在银 行贷款在项目开发资金中所占的比例很大，而般银行为降低风险只愿借贷给开发实力雄厚的公司，这样 大型组织联盟更容易获得贷款。因此，土地、资金这两大相互关联、缺一不可的资源要素是房地产企业进 行市场竞争的两大制约因素。 2 房地产投资的风险很大 目前我国房地产开发中普遍使用杠杆融资，而预期的市场回报要在段时间后才能体现出来，商业房 产的资金回收则需要更长的时间。项目的开发具有客观的周期，各个环节都会存在些不确定的因素，而 外界的市场环境也不是成不变的。同时，中国的房地产企业还不太成熟，在房地产商品市场需求比较旺 盛的情形下，很多企业容易产生盲目乐观的情绪，往往没有太大的风险意识，对市场的判断夹杂着一些非 理性的东西。很多规模不大的公司由于人力、财力上的限制，项目的市场调研、市场定位、方案策划等都 可能做得比较粗糙，从而很有可能无法面对市场的各种不确定性。在房地产开发投资中除了较大的财务风 东南大学顶十论文 险、经营风险以外，实际上还有一个很重要的方面就是政策风险，这一点在我国的房地产行业表现得非常 突出。在上个世纪9 0 年代的宏观调控以及当前的宏观调控中房地产业都是重点，每一次都会受到很大的 冲击。企业间通过合作在项目前期将各自在资金以及人力资源的优势进行互补，做好调研与策划工作，减 少开发风险，并在项目的全过程共同分担风险。 3 大型房地产项目的复杂化及规模化效应 由于目前我国房地产企业资金并不十分雄厚，融资渠道不够畅通，土地储备十分有限，房地产企业开 发大型项目除了通过自身力量外，更多采取企业合作的形式，而且大型项目的开发，对开发企业的实力、 资质等级都有明确要求。部分企业由于自身规模、实力的限制，不采用合作的形式，很难获得较大的项目 和发展机会 房地产商联合起来，对开发项目搞合作开发和集团采购，扩大平均项目规模，能够产生规模经济效益， 节约成本，而且有利于完善配套设施，提高居住质量。 1 1 2 从房地产企业的整体发展状况来看 我国房地产行业的微观主体主要是全能式的房地产开发企业，这些企业在e 世纪9 0 年代中期经历了 第一次市场洗礼。这次大调整使得幸存的开发商们开始正视日益成熟的消费者和不断加剧的市场竞争，开 始重视项目的市场研究和策划运作，批知名的大型房地产企业涌现出来。这些企业有的以开发大盘而闻 名，有的以跨地域投资而闻名，也有的以规划设计、创新理念而闻名。从整体上来说，中国的房地产开发 企业在这个时期是以“项目为中心”，多以经营战术为主，缺乏卓有远见的、以企业自身发展壮大为目标 的战略意识。只有少数大企业具有战略眼光，通过收购兼并等方法实现了战略构想。 多年来土地、资金的低门槛，使得任何个有钱或有地皮甚至有个特殊关系的人都可以到房地产行 业赚取高额利润，这就造成了当前这种行业内房地产开发企业普遍存在资产规模小，资质等级低、企业经 营能力与其拥有的资源不匹配、竞争力弱等现象，整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低， 抗风险的能力差，资金不足，企业短期行为严重，企业的市场淘汰率极高。这些已成为阻碍我国房地产业 蓬勃发展的瓶颈。许多房地产开发企业为了在当前激烈的竞争中继续生存或不断发展，需要在市场上寻求 战略伙伴，采取战略联盟的形式以壮大企业实力，形成竞争优势。 近年来规范化的房地产政策文件陆续出台，政府和银行开始重新制定房地产业的游戏规则，对 市场运作要求越来越规范，土地市场及银行贷款门槛也越来越高，对企业的资源整合能力提出了更 高的要求。在这种政策形势下，形成企业联盟为房地产企业获得土地及顺利取得银行贷款提供了更 为有利的保障。 中国已经加入啪，这两年不断有外资通过种种途径进入中国的房地产市场，其中不乏赫赫有名、实 力雄厚的大型专业房地产企业。毫无疑问外资企业在资金、人才、管理等方面的竞争力是强大的，国内大 部分房地产开发企业在这种对手面前可能不堪击。因此，我们需要做强本土企业，需要增加房地产行业 的整体竞争力 可以预见，随着我国土地使用制度的不断完善，作为个人口大国的稀缺资源一土地无可置疑成为 战略性资源，土地数量和价格的制约因素会持久性存在，而房地产投资经营的风险依然存在，中国的房地 产企业将更多地从产品市场的销售竞争转向企业战略的竞争，因此，建立房地产企业战略联盟具有现实意 2 第一章绪论 1 2 相关理论研究现状 1 2 1 战略联盟理论研究现状 8 0 年代以来，现代意义上的战略联盟开始大量出现，时间虽短，却大有蓬勃发展之势。正是在这样 的背景下，企业战略联盟作为一种全新的企业运作模式获得了经济学家和企业界的广泛认同，研究战略联 盟的理论著述也大量涌现。 由于存在不同的联盟背景如，卖方买方关系，渠道伙伴关系，合资公司，从而也就出现了有关战略 联盟的许多不同的理论观点。例如，史密斯( s m i t h ) 等人将合作领域的研究归类于广泛的理论框架，其中 包括交易理论，吸引理论，能力与冲突理论，社会学习理论，以及社会结构理论。 3 1 尽管这里列举出了它 的应用范围，然而仅依靠单一的理论是不可能解释其过程的复杂性的。在很大程度e ，每种理论研究的角 度与焦点往往都是存在差异的，因此不同的理论研究之问是互有裨益的。 现有的各类有关战略联盟的研究，主要集中于五个方面：联盟的形成原因；联盟的形成过程；联盟的 价值创造；联盟成员问的组织动态：联盟压力的来源。尽管有关战略联盟的研究取得了许多进展，但随着 大量的联盟合作失败，战略联盟理论研究正在面临着极大的挑战和需要深入探讨的问题。 1 2 2 资源基础理论研究现状 近n 年来，资源基础理论正作为种理解产业组织及其竞争战略的途径而进入人们的视野。按照资源 基础理论的观点，企业被看作是其所拥有的全部资源的集合体。沃纳菲尔特( w e r n e r f e l t ) 将资源定义为“企 业不完全持久拥有的，有形的与无形的资产。1 4 】”与主要依靠对竞争环境进行分析的传统的产业组织经济 学不同，资源基础理论主要着眼于对企业拥有的各种资源的分析。由于许多资源是企业特有的，不能完全 的流动和被模仿，所以企业也就使持续异质的。因此，持续的企业资源异质性也就成为竞争优势的可能来 源，它带来了经济租或超额利润。 传统的战略研究认为，企业需要在其内部特性( 优势与劣势与外部特性( 机会与f r o t h ) 之间寻找战略适 应性。但是，大量研究的重点被放在了企业竞争环境及其竞争地位方面。与强调外部环境形成鲜明对照的 是，资源基础理论表达了一种不同的方法，它强调企业特性。例如巴尼( b a r n e y ) 1 9 9 1 年曾经指出，基于 环境和行业分析的战略范式做出的企业同质的假设是不切实际的。例企业竞争战略的决定性因素不是由竞 争环境决定的，而关键是受其积聚的资源的影响。换而言之，企业拥有什么将决定它会实现什么。从而， 企业应更关注自身的资源而不是竞争环境。资源基础理论的贡献在于，它发展了鲁梅尔特1 9 8 4 年提出的 “企业竞争地位是由其独特的资源与关系束决定的”的观点，并因而与战略环境范式保持了平衡。 虽然些学者认为，资源基础理论是种新的企业理论，但实际上它仍然是战略研究中正在发展的一 种范式。该范式的有效性和丰富性需要在许多战略领域得到论证，研究人员仍处于资源基础理论的应用积 累阶段。例如，彼得拉夫( p e t er a f f ) 1 9 9 3 年曾经指出，企业问可以承受的收益性差异不能被归结为行业 的差异 6 1 ，而资源基础理论则可做出更好的解释。由于资源基础理论强烈地坚持企业集团内的战略相关性 i ”，人们对战略多样化的理解也从而得到了提高。哈里森( 1 t a r r i s o n ) 等人还通过资源基础理论检验了购并 3 东南大学硕上论文 带来的绩效俐。通过资源基础理论，全球战略、科技战略以及战略规则等问题都得到了研究。 尽管在当今的竞争前景中，战略联盟的重要性正在迅速地增长，但是从资源基础理论出发来研究战略 联盟问题仍是一个被忽视的领域。事实上，资源基础理论非常适合战略联盟的研究，因为企业利用联盟， 本质上就是要获得其它企业有价值的资源。因此，企业资源为研究联盟提供了一个相应的基础。但就目前 来看，资源基础理论还没有被系统地应用于战略联盟的研究中，将资源基础理论应用于战略联盟中的研究 很少。在对战略联盟的资源基础理论的专门研究中，艾森豪德( e i s e n h a r d t ) 与斯古豪温( s c h o o n h o v e n ) 在 1 9 9 6 年有了一些本质的发现，即当两个公司处于易受攻击的战略位置如，需要资源时，或处于强大的 社会位置如，拥有有价值的资源可以共享时，联盟更可能形成i ”。另一些研究学者仅仅解决了有选择的 几个方面的问题，如组织知识与国际商务l o j i l l 。总之，一个较为全面的基于资源观的战略联盟理论还没 有出现，而本文的目的就是在房地产行业尝试将资源基础理论用于企业的战略联盟研究。 1 3 研究意义 从资源基础理论的角度，运用模糊综合评价法对企业战略联盟进行研究，其实践和理论意义主要体 现在以下几点： 实践意义：为房地产企业如何根据自身资源特性与类型选择联盟伙伴及联盟形式，以及在联盟中充分 意识到双方的竞合本质，从而采取相应措施以提高联盟绩效提供了依据和借鉴。房地产企业实施战略联盟， 是为了各组织之间通过团结合作，合力创造价值，充分整合资源，挖掘组织间的生产潜力，以协助企业获 得前所未有的获利能力和竞争优势。“中国城市房地产协作网”就是这趋势下的标志性产物。这种互利 双赢的联盟合作模式，预计会吸引更多的房地产企业，这样不仅可以促进房地产业市场的良性发展及竞争， 更可凭借资金、技术的交流提高土地开发经营效益，进而带动相关产业及国家整体产业经济的成长。 理论意义：尝试从资源基础理论出发，阐述联盟形成的本质，这本身就是战略联盟理论研究的一种新 视角，并且为联盟结构的选择提供了思路。 1 4 研究思路及方法 本文首先提出了目前国际上对战略联盟研究的主要方向和联盟伙伴选择的主要理论，以中国房地产企 业的战略联盟伙伴选择方法作为了本文的研究对象。在研究方法上，本文采用了归纳与推理、理论与实证、 定性与定量相结合的方法，运用企业战略管理理论，企业资源基础理论，运筹学理论及模糊评价数学模型， 结合我国房地产行业的特点，分析房地产企业间战略联盟的形成机制。本文的创新点在于将企业战略联盟 理论应用于房地产业，提出房地产企业战略联盟的定义及特征；采用模糊评价理论对房地产战略联盟的合 作伙伴进行决策选择。 具体研究思路为：按照文献检索一通过战略联盟理论分析房地产开发企业联盟的成因一对企业自身资 源基础进行评价一分析房地产企业形成战略联盟的动机与风险一建立选择战略合作伙伴的决策分析体系 选取典型房地产开发企业进行战略联盟实证研究的技术路线和方案来进行研究 4 第一章绪论 1 5 论文结构与框架 第一章首先介绍了本文的研究背景，提出了文章研究的问题、思路、方法和框架。第二章综述 了目前关于战略联盟研究的一些主要的方向和理论，通过对国内外关于企业战略联盟的研究进行分 析，与房地产企业特征相结合，探讨关于形成房地产开发企业战略联盟的理论成因。第三章依据企 业资源基础理论，建立关于房地产企业的资源评价方法，从而给房地产企业如何选择战略联盟伙伴 及确定联盟形式提供相关依据。第四章具体分析房地产企业形成战略联盟的动机及风险，并提出了 联盟建立的条件和如何对风险进行防范；第五章就是通过模糊综合评价法建立起选择战略合作伙伴 的决策分析体系；在进行数据分析之前，对选择标准，指标分类及指标体系进行了说明。第六章对 我国房地产企业战略联盟现状进行分析，提出了相应联盟特征及出现的问题。然后选取典型房地产 开发企业联盟进行实证研究，验证合作伙伴决策分析体系的实用性。得出本文的研究结论，总结了 本文的创新点，最后提出了需要进一步完善和可以进一步研究的一些问题。 东南大学硕士论文 第二章房地产企业战略联盟的一般分析 2 1 企业战略联盟的一般分析 2 1 1 战略联盟的概念及界定 战略联盟概念最早是由美国d e c 公司总裁简霍普兰德和管理学家罗杰奈格尔提出的，但至 今在理论上并没有一个明确严格的定义。实际上，这是一个动态发展的概念，其内容和形式都处于 不断变化过程之中。迄今为止，在研究企业组织间合作问题时，使用的概念除战略联盟外，还有“战 略伙伴”、“虚拟企业”、“战略提携”、。强强联合”等，这些概念在内涵和外延上都有一定的差别。 因而，西方学者都在各自的文献中对战略联盟进行了不同解释，比较有代表性的有以下几种： 1 迈克尔波特( m i c h a e le p o r t e r ) 认为，战略联盟是指企业之间进行长期合作，它超越了 正常的市场交易但又未达到合并的程度，战略联盟的方式包括技术许可生产、供应协定、营销协定 和合资企业。他还认为战略联盟无需扩大企业规模而可以扩展企业市场边界口】。 2 蒂斯( t e e c e ) 从另一角度对企业战略联盟给出了较明确的定义，他认为战略联盟是两个或 两个以上的伙伴企业为实现资源共享、优势互补等战略目标，而进行以承诺和信任为特征的合作群 体( c o n s t e l l a t i o n ) 。包括：排他性的购买协议；捧他性的合作生产；技术成果的互换；r & d 合作协 议；共同营销 1 2 1 。 综合以上观点，要得出一个关于战略联盟的精确定义是非常困难的。但具体来说，企业战略联 盟是指企业为了实现规模经济和范围经济，充分利用外部经济资源来扩张其横向和纵向边界，以信 任和控制为核心治理机制，在两个或多个企业间形成的资源共享、优势互补、关系稳定的合作组织。 具体内容包括以下几个方面：( 1 ) 战略联盟是基于战略意图而非战术意图；( 2 ) 战略联盟成员注重 长期目标和远期经济利益；( 3 ) 战略联盟伙伴联系紧密，超越一般的交易关系；( 4 ) 战略联盟必须 得到成员企业最高层次的支持，强调成员间的通力合作；( 5 ) 战略联盟企业之间的合作并不一定是 全方位的，即战略联盟双方的合作在大多数情况下是在有限的领域内进行的。 2 1 2 战略联盟的基本特征 战略联盟最根本的特征，在于它是竞争性合作组织，是介于市场与企业之间的一种特殊的组织 结构，是企业采取的一种扩大范围( 如市场范围、产业范围) 而不扩大企业的竞争策略。企业之间开 展的战略联盟。无论在广度上还是深度上都是空前的。它具有不同于一般法人组织，也不同于一般 经济组织的特征。 1 合作与竞争的共存性 战略联盟最根本的特征在于它是“竞争性合作组织”。联盟各方为了共同的利益和目标，自发地 相互合作，但各个企业仍是独立的，且保持着自己的经营自主权。在现代市场环境中，企业间的竞 争关系发生了新的变化，已由原先单纯的对立竞争转变为合作竞争，这种一定程度的合作是企业为 6 第二章房地产企业战略联盟的一般分析 了增强自身的竞争优势而采取的与竞争对手暂时妥协的行为，是一种更高层次的竞争。战略联盟的 出现正是顺应了这种时代要求，联盟成员之间既存在合作，同时也允许竞争。有人把二者的辩证关 系总结为“为竞争而合作，靠合作求竞争”，也就是说，竞争并不排斥合作，却能使彼此明白在某些 方面的共同利益，通过与对手结盟合作，从而更好地与行业领导者或第三者进行竞争；而双方合作 的目的是为了增强各自的竞争优势，从而提高竞争的效率，使企业进行更大范围、更高层次的竞争， 即从原来的价格和营销方面的恶性竞争向塑造各自的比较竞争优势的良性竞争转变。 2 行为的战略性 从企业行为来看，联盟行为是一种战略性的合作行为，着眼于企业未来竞争环境的长远规划， 注重从战略的高度改善联盟共有的经营环境和经营行为。 从企业行为来看，战略联盟的方式与结果，不是对瞬间变化做出的应急反应，而是着眼于优化 企业未来竞争环境的长远谋划。因此，联合行为注重从战略的高度改善联盟共有的经营环境和经营 条件。借助结盟的方式可以把各个企业的独特优势结合起来形成一个更优的组织体系，通过资源共 享、优势互补，使得其每个环节都可能达到最佳水准。这里需要强调的是战略与战术的区别，战略 行为通常关乎企业的长期利益和整体利益，而战术行为则更关注于企业的短期利益和局部利益。 另外，从企业关系看，联盟关系是企业与企业之间相对稳定的长期合作关系。企业参与联盟的 目的并不在于获取一时的短期利益，而是希望通过持续的合作增强自身的竞争优势，以实现长远收 益的最大化。 3 组织的松敢性 从企业的组织形式看，联盟则是一种介于一般市场交易关系与企业一体化之间的合作组织。正 如波特认为的那样，联盟虽超越了正常的市场交易但又未达到合并的程度。战略联盟是一种关系很 松散的组织形式，联盟成员间的关系也不正式，通常以合作开发技术、共同占领市场、学习新的知 识等为基本目标，所建立的并非一定是独立的公司实体。各合作企业间通过契约连结，通过平等协 商解决各种问题，缺乏必要的约束和监督机制，因而战略联盟存在内部不稳定的隐患但从另一个 角度讲，组织形式的松散性也为联盟成员进行自主经营提供了便利条件，使其在经营的灵活性、自 主性等方面具有更大的优越性。联盟是建立在共同的利益与相互的信任基础上的，联盟成员问进行 的是独立自主基础上的合作，其目的是为了更好的发挥各自的竞争优势。它通过扩大范围( 如市场范 围、技术范围、产业范围等) 而不扩大企业的方法，对自身资源配置机制作了战略性改革，提高了本 企业资源的使用效率，又节约了在获取资源方面新的投入，从而可以避免因企业组织的膨胀而导致 的僵化不灵，保持灵活的经营机制，能对变动迅速的市场和不断更新的技术做出敏锐的反应。增强 了企业的竞争力。 4 合作的平等独立性 正如战略联盟的定义所概括的，联盟是合作成员为了实现资源互补、优势相长等战略目标，在 相互独立、相互信任的基础上通过事先达成协议的方式而结成的一种合作互利的平等伙伴关系。联 盟成员均为独立法人实体，相互之间的往来不是由行政层级关系所决定，而是遵循自愿互利原则， 为彼此的优势互补和合作利益所驱动。各成员企业始终拥有自己独立的决策权，而不必受其他成员 企业的决策所左右。近年来战略联盟逐渐演变为以企业资源和能力的对等以及知识、技术的双向流 7 东南大学硕士论文 动为必要条件，成员问建立以开发新技术、控制新的国际标准、提高学习和创新能力以及增强市场 竞争实力为目标的战略联盟，每个成员企业凭借各自的独特优势获得对联盟贡献相对应的利益。因 此，联盟企业既要注重资源共享、利益共沾，也要强调平等独立的特性。如果联盟企业间的需要不 是互惠和对称的，联盟就可能演变为一方对另一方的兼并或收购。 5 能力与资源的互补性 很显然，能力与资源的互补性是维护联盟持久性的一个重要基础。正如上面提到的，联盟关系 并不是一个企业对另一个企业的辅助关系，而是彼此问的一种利益互补关系。每个企业都有自身独 特的资源和能力优势；而且存在一定的互补性，能够为实现共同的联盟目标为对方提供所需的资源 和能力。也就是说，建立战略联盟就可以享受到本企业原先不具备的资源，而且通过对双方这种资 源、优势、专长及资产等的整合产生良好的协同作用，即整合后的这种资源组合创造的价值将大于 资源在各自企业中创造价值的总和，从而达到结盟的目的。 6 范围的广泛性 联盟网络的出现反映了战略联盟范围的广泛性。所谓网络是指联盟各方围绕在具有主导影响力 的某一方( 联盟中心) 周围，根据各自的核心专长，以及所处研发或生产的不同环节而形成的距离不 等、错综复杂的网络。在这种形似章鱼的联盟网络里，联盟伙伴不仅包括了企业，同时也包括了大 学、研究机构，甚至企业工会等 联盟的目标指向也不再局限于单一产品或产品系列，而更多的集中于知识的创造。通过联盟网 络分享信息，实现能力互补，提供战略柔性，促进知识的创造是联盟网络的特征。同时战略联盟可 以产生于价值链的各个环节，从研究开发到售后服务。不仅如此，除了常见于高科技领域外，它还 涉及众多行业。从产生方式来看，联盟包括技术转移、相互特许，中间产品联营、合作生产、管理 协议或市场协议等多种方式，范围相当广泛。 7 管理的复杂性 在战略联盟内，企业之间常常在某些职能上合作，在另二些职能上又竞争，联盟内成员之间常 见“左手挥拳，右手握手”的情况。但是这种竞争对手之间的联盟，在运行过程中存在着许多问题。 比如： ( 1 ) 管理权关系模糊。战略联盟中管理权关系模糊不清，使得协调和控制过程带有很大的不确定 性。其中每一方都期望自身收益最大化，联盟各成员往往难以协调一致。 ( 2 ) 收益不平衡。战略联盟的收益往往不是在所有合作伙伴之间均分，这可能与各方原有的期望 值相悖，从而难以便联盟各成员始终如一地保持合作热情，并将直接威胁着联盟的存在 ( 3 ) 企业文化的冲突。联盟各成员由于分属不同的企业文化，在合作中难免发生管理方式甚至价 值观的碰撞，致使联盟效率低下。 ( 4 冶作伙伴的“背叛”危险。当合作各方在合作过程中，发现其中一方正与其竞争对手结成联 盟，将有可能使合作或合作意向告吹。 ( 5 ) 企业很少愿意在它们认为拥有核心优势的价值环节上建立联盟，这使得联盟各成员之问的合 作层次难以提高。 3 第二章房地产企业战略联盟的一般分析 2 1 3 战略联盟的基本类型 战略联盟的形式是多种多样的，比如研究开发、合作生产、合作营销协定、分销协议、许可证 协议、合资企业等。按照不同的标准可以对战略联盟进行不同的分类。按照联盟成员所处的价值链 的环节，哈佛大学著名战略管理学家迈克尔波特在其论著竞争优势中将战略联盟分为：纵向联 盟与横向联盟j 。而根据联盟成员参与联盟的程度则分为股权式和契约式战略联盟。股权式还可分 为对等占有型和相互持股型，契约式可分为双边契约型和单边契约型。 而本文试从联盟成员之间资源匹配性的角度，按照双方形成的资源组合的类型对战略联盟进行 分类。大多数情况下人们提起资源组合类型主要局限于互补型与增补型两种。即只考虑联盟各方资 源的相似性，而忽略资源的利用程度。资源的利用程度是指联盟双方提供的资源对实现联盟目标所 作贡献的大小。根据资源的利用程度可将资源分为有用资源( p e r f o r m i n gr e s o u y c e s ) 与无用资源 ( n o n - p e r f o r m i n g r e s o u f c e s ) 。无用资源对企业是不起作用的，只是因为它们无法与那些有用资源分离， 而被一同带入战略联盟之中。 因此我们可以根据企业结盟后资源组合的不同类型对战略联盟进行如下分类： 1 互补型战略联盟。互补型的资源组合方式是当前战略联盟中最为普及并得到广泛认同的一种 资源组合。联盟成员为对方提供实现战略目标的所缺资源，通过优势互补，有效提高企业的竞争力， 使各自在对抗性极强的市场环境中立于不败之地。 2 增补型战略联盟。这种战略联盟是指联盟各方提供相似的可利用资源。虽然彼此提供的是相 似的资源，但这种联盟最大的特征就是能有利于降低成本，产生规模经济效应 3 过剩型战略联盟。过剩型战略联盟是指联盟各方提供相似但没有被充分利用的资源。之所以 把这种资源组合方式叫做过剩型，是因为相对于给定的产出水平现有组织中的资源水平超出了联 盟最小的需要。而且某些资源总是同其他资源混杂在一起，使得当联盟各方都提供相似资源时就有 可能出现某些资源的富余。 4 浪费型战略联盟。当联盟方提供的资源既不相容又未被充分利用，那产生这种资源组合的联 盟就是浪费型战略联盟。这种联盟包含两层内涵，要么是由于资源的非兼容性使得各方资源无法有 效整合；要么是资源可以兼容，但对于需求而言显得实在过多 2 1 4 战略联盟的演变 在新的市场经济条件下，随着经营环境的变迁和联盟实践的发展，战略联盟在演变过程中其组 织内容和形式都表现出一些新的特征与趋势，具体如下所述： 1 联盟的意图从降低成本到组织学习 在当今不断加速的竞争节奏中，竞争优势往往不单来自成本和质量，更重要的是企业的创新能 力。即创造新产品和新市场的能力。联盟的目的逐渐变为通过联合开发和利用知识资源，以不断创 新的手段来获取新的知识。这种联盟往往可以利用少量资源凝结大量的知识来获取产品，属于集约 型的、质量型的发展模式。这种创新能力是企业竞争优势晟重要的来源，它比低成本等单纯优势的 9 东南大学硕士论文 获得更有意义。事实上，以低成本和高质量为目标的企业间联合，只能增强企业的环境适应能力； 而以组织学习为中心的战略联盟不仅提高了企业的环境适应能力，还通过企业核心经营能力的不断 提高，去主动地创造环境，因而带有显著的未来性。 2 从线性的联盟链向立体的联盟网络转变 传统的跨国公司战略联盟是跨国公司根据自己的价值链活动需要而建立的纵向或横向的线性联 盟。随着全球竞争的加剧，跨国公司的战略联盟己形成了错综复杂的联盟网络。联盟伙伴不仅包括 了跨国公司，而且同时也包括了大学、研究机构甚或其它的联盟。联盟的竞争将企业的优势扩大到 企业的利益相关者，从而形成网络群体优势。通过联盟网络分享信息，实现能力互补，提供战略柔 性，促进知识的创造和学习能力的提升己成为联盟网络的主要特征。目前，几乎每一家大型的跨国 公司都在自己的周围集聚了一大批合作伙伴。 3 从强弱联合的互补型向强强合作的对等型联盟转变 根据哈佛大学教授波特和日本竹田志郎教授的观点，企业间战略联盟的演变趋势是从经营能力 及经营资源的不均衡向二者的对等关系转变。早期的联盟作为减少资本投资和进入新市场时降低风 险的手段，更多体现为强弱联合的互补型。其中一方是为了接近对方的市场，另一方是为了弥补自 身经营上的弱点知识的流动是单向的，即处于优势地位的企业单方面向处于劣势地位的企业提供 知识。这种合作多属于战术性合作，还不能算作一般意义上的战略联盟。新的联盟主要在实力较强 的大跨国公司之间进行，彼此之间在联盟领域内进行合作，但在协议之外的领域以及企业活动整体 态势上仍保持着竞争对手的关系。这种联盟是以资源的对等和知识的双向流动为特征的，以开发新 技术、控制新的国际标准和维持市场竞争位势为目标，是一种战略性的合作。此时的联盟不仅追求 规模经济性，更注重“学习效果”的获得。 4 从反应式的战略联盟向前瞻式的战略联盟转变 反应式的战略联盟是公司为适应市场的变化而采取的一种防守性战略联盟，它的形成来源于外 部的驱动力。如用户和竞争对手。但是各种因素诸如客户、技术、竞争对手、合作伙伴、商业制度、 供应商、政治环境等使得市场变革本身难以预测，市场变化之快使得公司甚至连“反应”的机会都 没有。在这种高速变革的市场中，跨国公司通过不断的大量而低成本的探索实践前瞻性的战略联 盟，从不同的途径获得学习机会( 从这个意义上说，战略联盟中的合作伙伴常常改变，以保证联盟针 对未来的主要意图) ，才能较好地预测未来的发展，以获得持续的创新和发展机会，最终实现对整个 行业变革的领导。 2 2 房地产企业战略联盟理论成因的分析 2 2 1 房地产企业战略联盟的交易成本理论解释 在市场经济当中，由于交易成本的存在，一方面导致了低效均衡，即交易发生在一个非帕累托 最优的均衡点上，甚至于某些潜在的交易活动不发生；另一方面，随着交易成本的增加，促使企业 创造出不同的交易方式和制度安排来减少交易成本。 l o 第二章房地产企业战略联盟的一般分析 传统的方式是通过企业合并和纵向一体化来减少交易成本，而一体化过程涉及到的控制权转移 使其在实施中困难重重，同时还面临着企业规模扩大“组织失灵”的挑战。因而战略联盟成为一种 新的制度安排，顺应了企业节约市场交易成本的需要，通过建立较为稳固的合作伙伴关系，从而稳 定双方交易，减少签约费用并降低履约风险。 房地产企业战略联盟的建立，有助于合作伙伴之问在交易过程中减少相关交易成本。由于联盟 伙伴之间经常沟通与合作，可使搜寻交易对象信息方面的费用大为降低；相互之间的信任和承诺， 也可减少各种履约风险；即使在交易过程中发生冲突，联盟伙伴在长期合作的基础上也可通过协商 加以解决，从而避免无休止的“讨价还价”，甚至提起法律诉讼产生的费用。 房地产企业战略联盟还有利于抑制市场交易中的外部效应。外部效应通常与市场交易中当事人 的行为对他人利益造成的影响和侵害有关。如果交易的外部效应很强，那么双方为了避免执行合同 中受到侵害的潜在危险，交易合同的谈判和签约就会耗费当事人极多的时间和精力。出于节约交易 成本的目的，市场交易趋于准内部化，即以企业长期合作契约替代一系列短期市场契约。因此，外 部效应原则意味着如果交易的外部效应越强，房地产企业联盟组织越趋于替代纯粹的市场交易。 2 2 2 房地产企业战略联盟的价值链理论解释 任何企业都只能在“价值链”的某些环节上拥有优势，而不可能拥有全部的优势。在某些价值 增值环节上，本企业拥有优势，在其余的环节上，其他企业可能拥有优势。因此，为达到“双赢” 的协同效应，房地产企业在各自的优势环节上展开合作，可以求得整体收益的最大化。这是企业建 立战略联盟的原动力。 房地产企业在处理自身与外部市场的关系时，应该采用“价值链理论”的分析方法。即把企业 自身的价值创造过程分解为一系列相互关联的增值活动，其中各个环节的经营管理活动之中相互影 响，并共同决定整条价值链的收益。而单个房地产企业不可能在所有经营环节都保持绝对优势，因 为这样将要承担过大的投资支出及风险；因此，不同的房地产公司只能在具有比较优势的环节上发 展自己的核心能力而要实现各个环节对价值链增值的最大贡献，就必须在各自的优势环节展开合 作，从而达到互利共进的效果。战略联盟便是这种合作的典型形式。 要保持房地产企业对某一开发产品的竞争优势，关键是保持这一产品价值链上特定战略环节的 竞争优势，而并不需要在所有的价值活动上都拥有核心专长。战略环节要紧紧控制在企业内部，而 非战略环节的许多活动则完全可以通过战略联盟“虚拟化”。 2 2 3 房地产企业战略联盟的资源基础理论解释 从格兰特等人对资源内容的研究中可见，资源范畴有了更丰富的内涵。任何企业不可能在所有 资源类型中都拥有绝对优势，即使是同一类资源在不同的企业也表现出很强的异质性，从而构成企 业资源互补融合的物质基础。比如土地资源作为一种房地产企业重要的基础资源，由于每块土地都 是独一无二的，其本身就具有异质性。 在以异质性资源为主要投入要素的房地产价值创造活动中，房地产企业的竞争必然会由产品层 面的竞争延伸到资源层面的竞争。产品竞争与资源竞争的一个显著区别在于，前者只是在一定时期 l l 东南大学硕士论文 内决定企业效益水平和盈利能力，而后者则在相当长时期内决定着企业的竞争能力和竞争