（技术经济及管理专业论文）我国房地产上市公司竞争力分析.pdf

中文摘要 近三年来，我国相继出台了一系列有关房地产业的宏观调控政策，对房地产 业的发展从融资渠道、资本金率、土地征用、商品房销售、物业管理等方面进行 指导和调控。在这些宏观调控政策指导下，我国房地产企业竞争d h , 目i 、竞争压力 增大。 在这一背景下，本文主要研究和探讨了以下三个方面的问题：如何构建房地 产上市公司的竞争力排名指标体系；我国房地产上市公司的竞争力排名情况；通 过竞争力排名分析，我国房地产上市公司应采取何种经营策略。 首先本文回顾了我国房地产行业发展的历史与近几年有关房地产发展的政 策，分析了我国房地产企业的经营环境和房地产业的产业特性；其次回顾了企业 竞争力理论，据此理解企业竞争力的构成要素和特征；然后透视我国上市公司竞 争力的研究现状，通过对这些研究结果进行比较分析，阐述了我国上市公司竞争 力评价指标研究的优缺点；而后在此基础上构建我国房地产上市公司竞争力评价 指标体系，对我国房地产上市公司竞争力评价进行实证分析并给出排名；最后基 于我国房地产上市公司竞争力排名的个案对比分析，并结合我国房地产业的未来 发展趋势，给出了我国房地产上市公司的经营策略与建议。 关键词：企业竞争力理论竞争力排名因子分析房地产上市公司 a b s t r a c t d u r i n gt h ep a s tt h r e ey e a r s ，c h i n ah a si s s u e das e r i e so fm a c r op o l i c i e sf o rt h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi ns u c c e s s i o ni no r d e rt og u i d ei t sd e v e l o p m e n tf r o mt h ef o l l o w i n g r e s p e c t s ：f i n a n c i n gc h a n n e l ，c a p i t a lr a t e ，l a n da c q u i s i t i o n ，c o m m o d i t ya p a r t m e n ts a l e ， e s t a t em a n a g e m e n t ，e t c u n d e rt h e g u i d a n c e o ft h e s e p o l i c i e s ，c h i n a s l i s t e d c o m p a n i e so f t h er e a le s t a t ea r ef a c i n gg r e a t e rc o m p e t i t i o np r e s s u r e u n d e rt h i sb a c k g r o u n d ，t h i st h e s i sp r o b e di n t om a i n l yt h r e er e s p e c t s ：h o wt o s t r u c t u r ec o m p e t i t i v e n e s s r a n ki n d e xs y s t e mo fl i s t e dc o m p a n i e si nt h er e a le s t a t e i n d u s t r y ；c h i n a sl i s t e dc o m p a n i e so ft h eo fr e a le s t a t ec o m p e t i t i v e n e s s r a n ks i t u a t i o n ； t h r o u g ht h ec o m p e t i t i v e n e s sr a n ka n a l y s e s ，w h a tm a n a g e m e n tt a c t i c st h e l i s t e d c o m p a n i e so f r e a le s t a t es h o u l dt a k e f i r s t l y , t h i st h e s i sr e v i e w e dt h ed e v e l o p m e n th i s t o r ya n dr e c e n tp o l i c i e so fr e a l e s t a t et r a d ei nc h i n a , a n da n a l y z e dt h em a n a g e m e n te n v i r o n m e n t so fc o m p a n i e sa n d c h a r a c t e r i s t i ci nt h i s i n d u s t r y s e c o n d l y , t h e t h e s i sr e v i e w e d e n t e r p r i s e s c o m p e t i t i v e n e s st h e o r y , a n dp o i n t e d o u tt h e k e ye l e m e n t a n dc h a r a c t e r i s t i co f e n t e r p r i s e s c o m p e t i t i v e n e s s t h e n ，t h et h e s i sr e v i e w e dt h ec u r r e n tr e s e a r c hs i t u a t i o n o ft h ec o m p e t i t i v e n e s so fl i s t e dc o m p a n i e s ；t h r o u g hc o m p a r u t n ea n a l y s i s ，i te x p l a i n e d t h el i m i t a t i o no fs t u d ya b o u tc o m p e t i t i v e n e s se v a l u a t i o ni n d e xo fl i s t e dc o m p a n i e s a n dt h e n ，b a s e do nt h i s ，t h et h e s i ss t r u c t u r e dt h ec o m p e t i t i v e n e s se v a l u a t i o ni n d e x s y s t e mf o rt h el i s t e dc o m p a n i e so fr e a le s t a t e t h r o u g he m p i r i c a la n a l y s i s ，i tp r o v i d e d t h ec o m p e t i t i v e n e s sr a n ko fl i s t e dc o m p a n i e so fr e a le s t a t e f i n a l l y , b a s e do nt h i s e m p i r i c a ls t u d ya n dt a k e nt h ef u t u r ed e v e l o p m e n tt r e n di n t oc o n s i d e r a t i o n ，t h et h e s i s b r o u g h t f o r w a r ds o m e s u g g e s t i o n a b o u tw h a tm a n a g e m e n tt a c t i c st h el i s t e d c o m p a n i e so f r e a le s t a t es h o u l dt a k e k e y w o r d s ：e n t e r p r i s e sc o m p e t i t i v e n e s st h e o r yc o m p e t i t i v e n e s sr a n k f a c t o ra n a l y s i sl i s t e dc o m p a n i e so ft h er e a le s t a t e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得蠢注盘鲎或其他教育机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了 明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：蓼设 签字日期：d 噼f z - 月弓7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解叁盎盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权盘注盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：牵根 签字日期：牛年i z 月引日 导师签名： 徼踢 签字日期：旁一午年肛月f f 日 第一章绪论 1 1 论文选题背景、研究思路、方法与意义 1 1 1 论文选题背景 竞争是伴随着市场经济而存在的体制要求和体制现象。市场经济的主要特征 是竞争，并自始自终表现为竞争过程。企业作为市场的核心主体，竞争贯穿其生 命周期的全过程。换言之，竞争是市场经济条件下企业生存的方式及其发展的动 力，是企业活力的源泉。企业的竞争力，决定企业在竞争中的地位。因此，一个 能够在市场上生存和发展的企业必须具备应有的竞争力。 房地产行业也不例外。我国住房制度改革自上个世纪七十年代开始到现在， 已经历了起步、过热、调整和复苏几个阶段。房地产企业伴随这一过程，无论是 从数量上还是从规模和质量上，都取得了巨大的发展与壮大，国家统计局公布的 数字表明，到2 0 0 3 年全国房地产开发企业为3 2 6 1 8 家，在房地产企业发展与壮 大的同时，房地产企业同业竞争也加剧。与此同时，近几年国家出台了一系列的 宏观调控政策，对我国的房地产发展进行宏观调控和指导。这些政策的出台对房 地产企业在融资渠道、土地征用、商品房开发与销售、房地产企业自有资本金率 都给出了指导性意见和限制。房地产行业新一轮行业选牌在所难免。 另外，我国有关企业竞争力排名的研究起步较晚，而且没有形成具有很强说 服力的研究成果。 基于上述原因，本论文试图通过构建竞争力排名指标体系，分析我国房地产 上市公司竞争力排名情况。 1 1 2 论文的研究思路与方法 论文先通过对竞争力理论的回顾以理解企业竞争力的构成要素，能后对我国 竞争力研究现状进行回顾，目的在于比较分析我国有关竞争力的研究在构建评价 指标上的优缺点，在这基础上，采用因子分析方法，利用s p s s 统计软件作为工 具，构建了本论文的房地产上市公司竞争力排名指标并给出样本企业的竞争力排 名。 第幸 论 1 1 3 论文的研究意义 市场经济是一种竞争经济，在市场经济条件下，企业竞争力是企业赖以生存 和发展的重要标志。因此建立科学的评价指标体系，正确分析企业的竞争力，爿 能使企业在竞争中清楚地了解自己的地位，从而使企业在经营实践中有的放矢地 从根本上注重提升和优化竞争力量。同时，研究与评价企业综合竞争力，对于识 别企业竞争能力，增强企业综合实力，提高企业在市场上的应变能力，促使企业 发展和壮大，都具有非常重要的意义。 1 2 我国房地产行业发展的历史回顾 改革开放以前，我国经济完全受计划经济体制的控制，土地以非商品的形态 存在，即不存在房地产市场，也就没有真正意义上的房地产业。1 9 7 8 年以后， 国家开始在土地、住房等方面进行法律法规的制定和制度改革，为房地产业的发 展提供政策支持和法律准备，我国房地产业也逐步发展起来。回顾我国房地产业 的发展历程，主要划分为以下几个阶段： 1 2 1 起步阶段( 1 9 7 8 - - 1 9 9 1 ) 1 9 8 7 年党的十三大报告明确指出，房地产市场是社会主义市场体系的重要 组成部分。1 9 8 2 年开始，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等方 面的一系列法律、法规4 0 0 多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系， 为房地产业的发展提供了法律、政策依据，这标志着作为新兴的房地产业的真正 起步。1 9 8 8 年全国人大修改宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律法 规转让”，土地管理法也随之作了相应规定，当年房地产业即掀起了一个发展 的小高潮，但从1 9 8 9 年开始，国家对宏观经济进行“治理整顿”，并实行了紧缩 银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展速度有所 减缓。 1 2 2 过热阶段( 1 9 9 2 - - 1 9 9 3 ) 1 9 9 2 年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四 届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定， 有力推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的发展，使整个国民经济 呈现出快速增长的势头，在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产 业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的资金来源，大 人汁人，坝十。俺论文 批房地产项蹦争相上马，房地产价格b 速卜，涨，1 9 9 2 年房地产丌发投资额增长 速度达到1 1 7 6 ，1 9 9 3 年义达刮了1 6 5 4 0 。同期商品房的销售而积增长速度 也分别达到了4 1 8 0 和5 5 9 。 1 2 3 调整阶段( 1 9 9 3 1 9 9 7 ) 1 9 9 3 年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始适度从紧的宏 观调控。房地产业自然成为本次调控的重点，因为在房地产业高速发展的同时， 出现了一些违背市场经济规律的现象：诸如盲目大量批地，造成地资源浪费和 大量农田的流失；为牟取暴利炒卖房地产，诱发了资金不适当的流向该行业、助 长了金融秩序的混乱；开发规模过大，加剧了“瓶颈”行业的紧张，拉动了建筑 材料等生产资料价格的无序上涨，引发房地产价格不合理的上升等等，使房地产 业的发展带有“泡沫”性质的虚假繁荣。至1 9 9 5 年，房地产业的投资虽然还在 增长，但速度已大大下降，1 9 9 5 年和1 9 9 6 年，房地产业的开发投资增长率分别 下降到2 3 3 和2 1 5 ，1 9 9 7 年，房地产业开发投资增长率更是出现了1 9 3 。 1 2 4 房地产业的复苏阶段( 1 9 9 8 一) 从1 9 9 8 年开始，房地产业经过几年的调整后，泡沫成分已得到控制，再加 上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业 的发展，把房地产业中的住宅确定为国民经济的支柱产业，并深化住房分配制度 的改革，住宅业成为房地产业中的重头戏。 由此房地产业开始进入复苏时期，其主要表现为：国房景气指数从1 9 9 9 年 1 1 月开始逐月回升，2 0 0 0 年9 月国房景气指数达到1 0 4 3 3 ；房地产业投资开发 增长率重新回升，2 0 0 0 年1 月至9 月，全国房地产开发投资达2 8 6 0 亿元，比去 年同期增长2 5 ：房地产销售量快速增长，价格稳中有升，2 0 0 1 年1 月至1 0 月， 全国商品房销售面积8 2 4 9 万平方米，比去年同期增长3 6 ，住宅销售的平均价 格为1 9 1 5 元平方米，比去年同期增长3 8 。国家又陆续推出了一系列的政策 和措施，包括住房货币化政策、住房供应和流通政策、扩大住房贷款规模等等。 预计在今后相当长的一段时期内，住宅业会成为房地产业的主要内容，且保持良 好、稳定的发展速度，房地产业将在这个过程中逐渐成熟，更加市场化、正规化 和规模化。 1 3 近几年有关房地产发展的政策 从以上对我国房地产业发展历史分析可知，房地产业受政府宏观调控影响 籀一章绪论 极大，房地产业的健康持续发展离小丌政府政策的支持，分析我国房地产e 市公 司的竞争力就不得不对我斟有关房地产政策有所关注。 1 3 12 0 0 2 年我国有关房地产政策 2 0 0 2 年，我国房地产业有较快的发展，但同时出现r 泡沫危险，因此政府 加强对房地产业的宏观调控，出台了一系列的重要政策。 2 月4 日，国家建设部在上海召开的2 0 0 2 年全国住宅与房地产工作会议指 出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入 居民家庭住房需求为出发点。政府部门制定住房发展目标和政策时，应面向中低 收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供 应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化， 被确定为2 0 0 2 年住宅与房地产市场发展的重要内容。同月，建设部发出关于 规范房地产开发企业建设行为的通知，确定对房地产业的1 2 种不良行为给予相 应处罚。 3 月2 2 日，经国务院同意，国务院办公厅转发建设部、国家计委、监察部 关于健全和规范有形建筑市场的若干意见，加大了对建筑市场的规范力度。 同月，国务院公布国务院关于修改( 住房公积金管理条例 的规定。 5 月1 3 日，国务院发布关于进一步加强住房公积金管理的通知，主要包 括六个方面的内容：调整和完善住房公积金决策体系；规范住房公积金管理机构 设置：规范住房公积金银行帐户和个人帐户管理；强化住房公积金归集，加大个 人贷款发放力度；健全和完善住房公积金监督体系：加强组织领导，严肃法纪， 切实维护住房公积金缴存人的合法权益。 5 月1 6 日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。国务院副总理温家 宝在会议上强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措 旌，要进一步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。 7 月1 日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定开 始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公正、公平 的土地使用制度，具有重要意义。 央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信 贷管理，警惕房地产泡沫的出现，加强对房地产市场的宏观调控。 8 月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局 联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。 4 大津人学坝 f 口论屯 1 3 五2 0 0 3 年我国有关房地产政策 因为在2 0 0 3 年政府出台了一系列的信贷、土地、税收、购房合同等方面的 政策，体现了政府对房地产管理工作和对房地产业中出现问题的重视程度，所以 媒体通常都将2 0 0 3 年称为“房地产政策年”。如高档住宅用地的缩减和土地批让 的严格化、房地产信贷收紧以及“高院”司法解释的出台，意味着政府决心 维持房地产的可持续发展，维护商品房购买者的合法权益。 2 0 0 3 年1 月8 目，建设部发布关于加快建立和完善房地产信用档案系统 的通知，要求各地做好二级以下房地产企业以及从业人员信用档案建设，6 月 底全碗开通部、省、市三级信用档案管理系统，便于消费者投诉和查询。 1 月1 2 日，温家宝总理在国办专供信息上批示：“一些地方土地市场秩 序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重。利用土地牟取暴利已经成为一些 单位和个人寻租的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分 子大开方便之门。” 1 月1 7 日，国家计委发布关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业 健康发展的通知，要求建立统一规范的基准地价和标定地价确定公布制度，进 一步完善土地价格管理，进步加强住房价格的管理，继续整顿和规范建设项目 收费，加强廉租房价格管理，进一步完善物业管理服务收费的管理，建立有效的 房地产价格评估监管机制，进一步规范房地产价格评估行为。 2 月1 8 日，国土资源部发布关于清理各类园区用地加强土地供应调控的 紧急通知，2 1 日，又印发进一步治理整顿土地市场秩序工作方案的通知， 决定从2 0 0 3 年2 月至7 月，集中半年时间，在全国开展以强化土地法制观念、 落实制度建设、促进管理到位和查处严重扰乱土地市场秩序的行为为重点的自查 自纠活动，从依法行政到教育入手，进一步治理整顿土地市场秩序。 2 月2 8 日，作为治理整顿土地市场秩序的重要环节，国土资源部发布了4 5 号文件，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。9 月1 7 日国土资源部又下发通知强调，中国将严格控制高档商品房用地，停止申 请报批别墅用地。 4 月2 日，监察部办公厅、国土资源部办公厅发布关于开展经营性土地使 用权标准挂牌出让情况执法监察工作方案的通知，要求对经营性土地使用进行 严格检查。 5 月3 0 日，建设部下发关于在上海等1 3 个城市试运行城市房地产市场预 警预报信息系统的通知，并计划到年底在3 5 个大城市运行这个系统。同月，最 高人民法院公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释， 辩一学绪论 对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安胃、商品房担保贷款( 按 揭) 等方面如何具体适用法律做出更加明确、具体的规定。为f 确及时审理商品 房买卖合同纠纷案件作出了指导，更有利于保护购房人，解释可以给房屋买卖双 方在签订合同时提供一个标尺。 6 月1 日，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释实施生效，正式认定商品房为商品，适用消费者权益保护法双 倍索赔条款。同时对房屋面积、交楼时间、办理房产证时间、发展商广告承若等 易发生纠纷的地方作了明确规定。这是近年来“高院”首次下发针对房地产审理 的司法解释，使长期以来商品房买卖合同官司有法可依。 6 月1 3 日，央行下发的“1 2 1 号文件”规定，对高档商品房、别墅等项目适 当限制贷款；对个人购买二套以上( 含第二套) 住房的应提高首付款比例等。 7 月3 0 日，国务院办公厅发布关于清理整顿各类开发区加强建设用地管 理的通知。 8 月1 日，国土资源部2 1 号文协议出让国有土地使用权规定正式施行， 进一步规范协议出让国有土地使用权行为。 8 月1 2 日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知。 9 月1 4 日，国务院发布关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健 康发展的通知。 1 3 32 0 0 4 年我国有关房地产政策 在前两年出台的系列政策上，2 0 0 4 年我国有关部门对房地产业发展相关的 资金使用、融资成本与渠道、土地征用、企业自有资本金率等方面作出了进一步 的规定。 1 月1 日，关于个人住房担保委托贷款还款业务增加等额本金还款方式有 关问题的通知，等额本金还款方式适合于还款能力较强或已经有一定的积蓄的 借款人，其特点为利息支出较低。同时规定住房公积金贷款单笔最高贷款额度继 续保持4 0 万元。 1 月1 7 日，关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通 知( 4 号令) ，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改 项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，将停止协议出 让国有土地使用权，从而堵上了2 0 0 2 年“3 3 号文”对土地实行招标拍卖所开“口 子”。新政策的出台意昧着土地交易的公开与透明，对整个房地产一级市场上土 地的流转、审批有较深远的影响。 4 月3 0 日，关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有 久泮人学硕十学俞论艾 关问题的通知，为进一步加强因家产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风 险，从而控制出于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的会融风险。 5 月9r ，关于深入开展t 地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，从 源头上对土地进行了严格的控制，从而对房地产行业固定资产投资的过快增长， 房地产市场局部过热起到降温作用。对新商品房的供给无疑起到了一定的抑制作 用。 5 月2 0f | ，关于己购经济适用住房上市出售有关问题的通知，通知规定： 购买经济适用住房的家庭未住满5 年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可 以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关 部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房；购买经济适用住房的家 庭住满5 年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的1 0 补交综合地价 款，出售后不得再购买政策性保障住房。 7 月1 日，关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通 知，7 月1 日后，不再颁发临时国有土地使用证；通知执行后原则上以单栋建 筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。 7 月1 日，关于调整个人住房担保委托贷款收费标准有关问题的通知，经 过调整，借款人平均负担的担保服务费降为贷款金额的o 8 ，平均降幅达到3 7 ；抵押物评估费平均降幅达到4 9 ；另外，住房公积金贷款抵押物评估的收 费标准，重新进行了划分，5 0 万元以下( 含5 0 万元) ，评估收费标准按抵押物评 估值的3 收取：5 0 万元以上的，则最高收取1 5 0 0 元。评估费用不足3 0 0 元的， 按3 0 0 元收取。另外，中心承担连带责任保证担保的住房公积金贷款的应缴担保 服务费不足3 0 0 元的，按3 0 0 元收取。 9 月2 1 日，商业银行房地产贷款风险管理指引，新政对全国所有的商业 银行如何进行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理提出了 要求，而其中对个人房贷风险的控制更是重中之重。 1 0 月2 9 日，中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知，上调 金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利 率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0 2 7 个百分点，由现行的1 9 8 提 高到2 2 5 ，一年期贷款基准利率上调o 2 7 个百分点，由现行的5 3 1 提高到 5 5 8 。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。 1 3 4 政策波及及影响分析 以上各项关于房地产政策的颁布，均符合政策的主线适度降温房地产市 场，减缓房价快速增长的步伐。政策主要集中于土地和信贷这两方面。对大量投 鹕寸销c 入地中的会融资本的调控，使得利用一l ：地增值部分来获利的外发商的融资成本 加大，从而有利十会融风险的防范。 开发商面临大洗牌，强者恒强，弱者将被淘汰出局。房地产企业的资会链继 续拉紧，实力不强的丌发商将面临较大的斟难。融资难度的加大意味着房地产开 发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力， 管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、 信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。 房地产投资增幅回落。据国家统计局曰前公布的数字，2 0 0 4 年l 5 月全 国累计完成房地产开发投资3 7 0 3 亿元，同比增长3 2 ，增幅较2 0 0 4 年第一季度 回落9 1 个百分点；同时，2 0 0 4 年1 5 月全国完成开发土地面积6 4 8 0 万平方 米，同比增长1 9 8 ，低于去年同期2 2 i 房地产投资额和开发面积增幅均有 不同的下降，可见国家宏观调控的效果已经显现。开发企业逐步出现两极分化的 走势。日益规范化的房地产开发市场正在成为品牌型、实力型企业新一轮角逐的 战场，整个市场的品质将有全新的变化。 房价上涨幅度放缓，购房者趋于理性。随着中央至地方下达的一系列房地产 政策的实旌，各地对宏观调控政策反应存在时差，所以总体上来说，各地房地产 市场目前的情况都比较模糊，今后的方向和前景还有待进一步观察。 1 4 房地产业的产业特性分析 1 4 1 关联性强 房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投 资的范畴，与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性， 如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计， 我国每年钢材的2 5 、水泥的7 0 、木材的4 0 、玻璃的7 0 和塑料制品的 2 5 都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展， 其比例达到1 ：1 1 7 ，即每1 0 0 元的房地产销售能带动相关产业1 1 7 元的销售。 另外，房地产业的发展也能促进使些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、 房地产中介等。由于房地产业具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济 的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1 1 5 个百分点，也就是 说目前我国8 的g d p 增长速度中，有1 1 5 是由房地产业贡献的。 弟章纬盹 入_ 地中的余融资本的调控，使得利用i 地增值部分来获利的 发商的融资成本 加大，从而有利j 。令融风险的防范。 开发商面l 临人洗牌，强者恒强，弱者将被淘汰出局。房地产企业的资令链继 续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的斟难。融资难度的加大意味着房地，“开 发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力， 管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、 信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。 房地产投资增幅回落。据国家统计局日前公布的数字，2 0 0 4 年1 5 月全 国累计完成房地产开发投资3 7 0 3 亿元，同比增长3 2 ，增幅较2 0 0 4 年第一季度 回落9 1 个百分点；同时，2 0 0 4 年l 5 月全国完成开发土地面积6 4 8 0 万平方 米，同比增长1 9 8 ，低于去年同期2 2 1 房地产投资额和丹发面积增幅均有 不同的下降，可见国家宏观调控的效果已经显现。开发企业逐步出现两极分化的 走势。日益规范化的房地产开发市场正在成为品牌型、实力型企业新一轮角逐的 战场，整个市场的品质将有全新的变化。 房价上涨幅度放缓，购房者趋于理性。随着中央至地方下达的一系列房地产 政策的实施，各地对宏观调控政策反应存在时差，所以总体上来说，各地房地产 市场目前的情况都比较模糊，今后的方向和前景还有待进一步观察。 1 4 房地产业的产业特性分析 1 4 1 关联性强 房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投 资的范畴，与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性， 如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计， 我国每年钢材的2 5 、水泥的7 0 、木材的4 0 、玻璃的7 0 和塑料制品的 2 5 都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展， 其比例达到1 ：1 1 7 ，即每1 0 0 兀的房地产销售能带动相关产业1 1 7 元的销售。 另外，房地产业的发展也能促进使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、 房地产中介等。由于房地产业具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济 的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1 1 5 个百分点，也就是 说目前我国8 的g d p 增长速度中，有1 - - 1 5 是由房地产业贡献的。 说目前我国8 的g d p 增长速度巾，有1 - - 1 5 是由房地产业贡献的。 大津人学硕卜产何论史 1 4 2 地域性显著 房地产是不动产，当某一地区的房地，“f 狰场供求失衡或不同地区房地产价格 存在差异时，不可能象其他商品一样，通过在地区之间的流动来使这种不平衡或 差异缩小或消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某 一地区经济发展水平高，相应的当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场 的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现良好的发展势头。 1 4 3 受政策影响大 政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土 地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状 况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状 况；其三，政府对房地产交易所采用的政策会影响到房地产的流通状况。 另外，房地产业受国家宏观经济政策的影响非常大，同国民经济的发展具有 周期性一样，房地产业的发展也具有非常明显的周期性。 始章企业竞争j 胖o 第二章企业竞争力理论 2 1 竞争力理论历史回顾 2 1 1 早期经济学观点 早期的古典经济学家把企业竞争力视为企业在占有基本生产要素劳动 力、资本和自然资源方面所拥有的相对优势。1 6 6 4 年，亚当斯密在国富论 中指出：“劳动生产力上最大的增进，以及使用劳动时所表现的更大的熟练、技 巧和判断力，似乎都是分工的结构。”也就是说，分工意味着某些企业专门从事 某一行业、某一产品的生产或销售等，借此来提高生产的熟练程度，进而能够体 现出优于他人的能力。1 8 1 7 年，大卫李嘉图在政治经济学和赋税原理中 指出：“某些组织可拥有不同的资产、技巧和能力；而另外一些组织在获得这些 资产、技巧和能力上，则很有限。组织特定的资产、技巧和能力对分工效率影响 很大。”从这些表述可以看出：产业是同质企业的集合，企业之间只有产品的差 异，因而应该从外部因素来分析不同企业的市场优势。 2 1 2 企业成长进化论 企业内在成长论定位为单个企业内部竞争力的演化过程，主要侧重于企业内 部新知识的积累过程。 英国经济学家阿尔弗雷德马歇尔在企业内在成长论中就提出了企业知 识基础论，他认为专业分工的不断深化导致了企业内部出现新的协调问题，需要 产生新的内部专门职能来协调和整合原有各部门、各专业职能。但是马歇尔没有 在企业能力理论研究方向上继续深入研究，而是有意识地假定生产者和消费者完 全分离，并将研究方向定位为给定分工框架下的资源分配问题，认为企业内部分 工仅仅是为了更好地分配有限地资源，这样地框架显然过于狭窄。 潘罗丝对企业成长理论研究的贡献在于系统地分析了企业内在成长和个体 化的经济问题，论述了企业以及企业竞争力发展的若干规律，突破了仅能通过日 益扩大劳动分工来加速企业成长进程的局限，明确提出企业在原有分工模式下的 知识积累也是至关重要的。她认为管理人员对企业内部的协调与决策会逐渐由生 l o 大 p 人产坝十7 1 i 。何论文 疏蓟熟练，进而呵以将去程序化。潘罗缝继承了马歇尔企业内，鄱分1 的差异并需 要协渊成本的观点，但在企业个体知以积累的认识方面，潘罗缝比马歇尔更加清 晰和系统。 2 1 3 竞争战略理论 竞争战略理论又可称为市场结构学理论，该理论基于既定的产业市场，指出 了企业竞争优势的获取与企业战略制定是相辅相成、不可分割的企业焦点。然而 竞争战略理论忽视了对产业的考虑，因此，迈克尔波特将产业组织理论引入了 企业战略研究。他认为企业获得竞争优势的要素主要有两个核心点，第一是产业 选择问题，既企业如何选择具有长期发展前景的产业将决定企业的兴衰。第二是 竞争地位问题，既如何在一个选定的产业获取企业的竞争优势地位。这两个因素 决定了企业的战略选择。 与经典战略理论相比，波特的竞争战略理论有了长足的进步，他首次明确并 强调在分析产业结构竞争环境的基础上制定竞争战略的重要性。企业可以对行业 的机会和威胁进行分析，并选用适合的战略，波特理论对企业竞争力的理解侧重 于对企业外部市场竞争结构的分析，而不是主要关注于企业内部的资源和能力。 波特否定了单纯追求市场占有率的做法。他认为，对企业竞争力的理解还应包括 企业是否处于一个有竞争力的行业。波特所用的产业结构分析方法适用于描述企 业竞争力的内涵，即某企业容易获利的优势何在，将注意力集中在探讨成本、质 量、顾客服务、营销等优势上。这时企业竞争力与产业竞争力往往是一致的。 2 1 4 资源基础论 资源基础论阐明了企业资源与企业竞争优势之间的关系，并指出了企业资源 是企业取得竞争优势的重要因素。 1 9 8 4 年，伯格沃纳菲尔发表了企业资源基础论，在文中他提到：“企 业是一系列资源所组成的集合，而资源又可分为有形资源、无形资源以及产品和 工艺有关的知识资源这三类。企业能够获利的关键在于企业拥有特有稀缺资源， 且有不断产生这种资源的内在动力。因此，企业的竞争优势不是在波特所指的市 场中，而是在企业内部。企业的成功依靠于获得具有产生租金潜在价值的资源， 当该种资源的获得能够得到保证时，这些资源产生的租金就可以通过许多渠道获 得。企业无论何时拥有稀缺且异质的资源时，就能获得理查德租金，即能获得超 过行业的平均利润。” 第一帚j = 业竞争儿理论 2 1 5 交易费用理论 对企业以及竞争力的分析，不能不提及交易费用理论，这是在研究企业的所 有理论中最有代表性、影响最为广泛和深远的学术流派。交易费用理论的创始人 罗纳德科斯和其后继者威廉姆森、张五常等人对企业领域进行了相当广泛、深 入的研究，使交易费用理论成为制度经济学中最重要的组成部分。 交易费用理论的主要观点是企业是一个有效率的契约组织，是各种要素投入 者为了各自的目的联合起来达成的种具有法人资格和地位并以“企业”形式体 现的契约关系网络。由于不确定性和复杂环境的存在，使得人的认识能力有限， 在交易过程中，掌握信息较多的一方，就会利用所掌握的信息，获得额外报酬； 而交易的另一方为避免交易过程中这些有损自身利益的行为产生，必须花费大量 的成本来减少信息的不对称，机会主义行为带来交易成本直线上升，这对交易双 方来说都是不利的。在这种情况下，企业应运而生。它的形成是通过企业内部的 协调减少市场交易成本，促使市场交易成本内部化。在企业内部，交易成本内部 化后，会小于市场成本，如果大于市场成本，企业就没有存在的必要。企业规模 的界定也存在于此。 交易费用理论能够很好的解释些经济行为，但是，忽略了企业最基本的活 动一生产活动。交易产生的前提条件是生产的存在，没有生产，也就不可能有企 业的存在，整个社会也不会有存在的根基。因此这一理论在管理实践中的运用十 分有限。 2 1 6 文化控制学说 文化控制学说主要阐述的是稳定的企业战略文化巩固并促进了企业竞争力 不断提升的思想。 文化战略学派的主要代表人物彼特和沃特曼认为，企业的成功归于稳定的战 略意识和观念，集体成员的共同价值观和信念对促进战略变革、维持企业竞争优 势和长久发展具有重要作用。这一理论对跨国公司的影响尤为明显，因为，每个 社会都有其独特的文化传统和价值观，并决定人们的行为方式和思维习惯。在不 同国家的企业其组织形式和文化理念应该存在差异，这样不能充分挖掘企业员工 的潜力。同时，文化是企业可持续发展的源泉和动力，拥有良好的企业文化是企 业长期积累的结果，是企业最宝贵的财富。 2 1 7 核心能力理论 2 0 世纪9 0 年代，美国学者c k 普拉哈拉德和g 哈默尔提出以创造未 1 2 大津人学硕十辛f 、r 论文 柬产业、培育核心能j 或改变现有产业结构以对自己有利为出发_ l 的仑、i k 战略 没计崽想。核心能力州论弥补了波特理论对竞争力理解的局限，丌始设讨动态竞 争力，从而使企业竞争力的含义更加广阔。 2 , 1 8 基于能力的竞争力理论 波士顿顾问公司斯托克的基于能力的竞争理论指出了企业业务流程管理是 企业竞争力持续稳定协调发展的关键，所以此时对于企业竞争力的理解就不仅包 括具有核心能力，而且还包括对核心能力的有效、持续的管理和培养。 斯托克认为，成功的企业极为注意对行为方式的管理，即产生能力的组织活 动和业务流程管理，要把管理和改善这些活动和流程作为企业首要的战略目标。 企业成功的关键不仅仅在于核，心竞争力，而且每个企业都必须管理一些基本业务 流程，诸如新产品的实现流程，从原材料到最终产品交付的流程，从营销到订货 的流程，从顾客到实现产品价值的流程。每个流程都在创造价值，每个流程也都 要求部门间的协调配合。因此，尽管各个部门可能拥有自己的核心能力，但是关 键在于管理这些流程，使之升华为企业竞争力。管理者应把自己的管理重点放在 支撑这些能力的基本设施以及员工的培训上。 2 2 企业竞争力的构成要素分析 2 2 1 资源要素一企业持续竞争力的基础 战略管理中的资源观强调资源和能力对企业获取高额利润回报率和持续市 场竞争优势的作用。基于资源的理论从一个独特的视角来探索企业竞争优势的形 成机理，它没有将其视线局限在产品一市场关系上，而是聚焦在企业所拥有的一 组资源上，企业就是由各种资源组合而成的综合体，且企业拥有各种利用资源的 能力。环境中这些资源的数量是有限的，而企业获得这些资源的途径是有限的和 可选择的。因此，企业拥有和控制资源的数量和质量就构成了企业生存的基础及 进一步发展的前提条件。 基于资源的理论认为资源并非像经典理论所假设的那样，是企业在生产经营 活动中可以随时从市场上获得的、并可相互替代的投入物。像信誉这样的资源， 无法从市场上通过交易获取。当企业拥有其他企业所不具备的特殊资源时，才有 可能给其带来竞争优势。它强调资源具有异质性，这种异质性依赖于要素市场的 不完善性，即关键资源的获取、模仿以及替代的障碍。这些障碍阻止了竞争者获 得复制关键资源的能力，导致了企业间长期赢利能力的差异。资源的开发、积累 筘一蒂企业竞争力理论 或交易都需要定的时间和成本，这就使得个企业具有其他企业无法分亨的特 殊资源，这种资源条件的差别决定着企业的竞争地位和经营绩效，并在短期内难 以消除。要提高企业的竞争力，关键在于积蓄、丌发仓业内部异质的、具有价值 性的、难以模仿的、不可替代的特殊资源。 资源不仅为企业提供了竞争力产生的源泉，而且也为培养竞争力指明了可参 考的方向。企业拥有和控制资源的大小，是其实现规模经济和范围经济的基础。 由于资源决定的不是公司想做什么，而是公司能做什么，所以资源是战略的关键 构成模板。他们是构建业务单位层面的竞争优势持久材料，也是有效的公司战略 的基础所在。同时，资源也是能够把一家公司于另一家公司区别开来的关键层面。 由一定资源组合而形成的企业生存与发展能力即企业竞争力，不外乎取决1 ，密切 联系的两个方面：一是企业所拥有资源的数量和质量，二是企业对资源的开放和 配置能