（工商管理专业论文）宏观调控对深圳民营房地产开发企业的影响.pdf

中文摘要 摘要： 本文以宏观经济调控、房地产行业及企业发展的相关理论知识为基础，以深 圳民营企业伴随着整个房地产行业的发展起伏为着眼点，以收集分析相关的文献 资料为主要方法。首先介绍国内尤其是深圳的房地产行业及企业发展历史及现状， 然后回顾中国建立市场经济体制以来的历次宏观经济调控，并对近期的宏观调控 重点介绍，分析其政策特点、性质及与以前的不同；再介绍每次宏观调控对房地 产行业及企业的影响，尤其是近几年来宏观调控巨大、深远影响。 通过上述阐述与分析，指出了目前深圳房地产民营开发企业存在的问题，尤 其是中小型企业的面临的困境。针对现实情况与条件，分析了各种类型、规模的 房地产开发企业的应对策略，对深圳民营房地产企业提出了解决问题的途径和发 展方向的建议。通过展望未来深圳房地产行业的发展前景，点明未来深圳民营房 地产企业整体上仍存在较大的发展空间，但竞争激烈；单个企业应该明辨当前的 客观大势，认清自身状况，只有扬长避短，才能获得生存或发展。 本文的目的是为深圳的民营房地产开发企业，尤其是中小型企业找出问题， 提出解决方法，为这些企业在市场中生存并进一步发展提供参考与借鉴。 关键词：宏观调控深圳民营房地产开发企业影响 a bs t r a c t a b s t r a c t ： t h i sa r t i c l eb a s e do nt h e o r e t i c a lk n o w l e d g er e l a t e dt om a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n d c o n t r o l ，a n dt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r i e sa n de n t e r p r i s e s t h ep r i v a t e e n t e r p r i s e si ns h e n z h e nd e v e l o p e da c c o m p a n i e dw i t ht h ed e v e l o p m e n to f t h ee n t i r er e a l e s t a t ei n d u s t r ya n dt h ea u t h o rc o l l e c t e dr e l e v a n tl i t e r a t u r e f i r s t o nt h e d o m e s t i c ，s h e n z h e ni np a r t i c u l a l , t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n de n t e r p r i s ed e v e l o p m e n t h i s t o r ya n ds t a t u sq u o ，t h e nr e c a l l e dt h ep r e v i o u sm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n d c o n t r 0 1s i n c et h ee s t a b l i s h m e n to fc h i n a sm a r k e te c o n o m i cs y s t e ma n d ，t h er e c e n tf o c u s o fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l ，t h ec h a r a c t e r i s t i c so fi t sp o l i c i e s ，a n dt h e n a t u r eo ft h ep r e v i o u sd i f f e r e n tf r o me a c ha n o t h e ro l lm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n d c o n t r o lo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dc o r p o r a t ei n f l u e n c e ，e s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r so f m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o le n o r m o u s ，f a r - r e a c h i n ge f f e c t s t h r o u g ht h ea b o v ed e s c r i b e da n da n a l y s i s ，t h ep a p e rp o i n t e do u tt h ep r o b l e m st h a t e x i s t e di n p r i v a t er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si ns h e n z h e n , e s p e c i a l l yd i f f i c u l t i e st h a t s m a l la n dm e d i u me n t e r p r i s e sa l ef a c i n g a g a i n s tt h er e a l i t ya n dc o n d i t i o n s ，a l lt y p e s a n ds c a l eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r el o o k i n gf o rt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g i e s t h e p r i v a t er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si ns h e n z h e na r es e e k i n gt h ew a y t os o l v et h ep r o b l e ma n d d i r e c t i o no fd e v e l o p m e n t 。t h ep r o s p e c t so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp r i v a t er e a l e s t a t ec o m p a n i e si ns h e n z h e na l eb r i g h to nt h ew h o l e ，b u tc o m p e t i t i o nw i l lb ei n t e n s e i n d i v i d u a le n t e r p r i s e ss h o u l ds u r v ea n dd e v e l o po n l yw h e nt l l e yc o u l dd i s t i n g u i s ht h e c u r r e n ts i t u a t i o n ，u n d e r s t a n dm e i ro w ns i t u a t i o n ，t h ep u r p o s eo ft h i sp a p e ri st oh e l p s h e n z h e n sp r i v a t er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，e s p e c i a l l ys m a l la n dm e d i u m s i z e do n e st o i d e n t i f yp r o b l e m sa n dp r o p o s es o l u t i o n sf o rt h e s ee n t e r p r i s e st os u r v i v ea n dd e v e l o pi n t h e m a r k e t k e y w o r d s ： i n f l u e n c e ；p r i v a t e r e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ； m a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 糊 筝字日期：弘胗睥6 月尹日 翩签名：惠麒导师签名：怒之州 签字日期：j , o 萨6 月够日 独创性声明 本入声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 靴论文储躲欹绷签字吼y 。旷年石月尹日 4 7 致谢 本论文的工作是在我的导师赵健梅教授的悉心指导下完成的，赵健梅教授严 谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢两年来 赵健梅教授对我的关心和指导。 赵健梅教授悉心指导我完成了相关理论和资料的调研工作，在学习上给予了 我很大的关心和帮助，在此向赵健梅老师表示衷心的谢意。 赵健梅教授对于我的学习和论文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心的 感谢。 另外也感谢我的家人，他们的理解和支持使我能够专心完成我的学业。 1 引言 1 1 选题背景 当前宏观经济及调控是热点问题，从2 0 0 3 年一直延续至今，期间又有反复 与波动；房地产业关系到国计民生，是当前的热点中的热点问题；房地产业既是 调控的重要目标，也是调控效果的重要评价指标； 国际上美国发生了次贷危机，造成了了全球性的金融波动，当前危机波动的 影响还在进展中，何时结束，程度如何，范围多大，尤其是对中国影响有多大， 学者们还处在争论之中，目前还没有定论。 深圳是中国房地产业发展最早的地区，也是房地产业最发达的城市之一，深 圳的民营房地产企业在本地占有重要市场份额，在全国也有较大的影响力。本文 所称的民营企业是指除国有企业或国家占控股地位的企业，包括各种规模的有限 责任公司，及已上市但创业者占绝对多数股权的股份公司。 本人在房地产开发企业有超过十年的工作经验，对目前的宏观调控有切身体 会和感受；希望把自己的感受经过总结写出来。 国外房地产行业早已是完全成熟的行业，近期的发展及研究偏重于金融方面 的研究与创新，美国的房地产次级抵押贷款及证券化就是房地产与金融业紧密结 合创新，次贷危机也是近期这一创新过度遭到挫折的产物。 目前国内对房地产业及企业正在不断进行深入研究，对宏观政策制定与调整 的研究也如火如荼，并且取得很大的成果。本文一方面通过学习、梳理先行者的 研究成果，进行归纳总结，希望得到更全面、系统的结论，另一方面通过更深入 地分析深圳市及民营性质的企业，获得更有针对性的研究成果，可以直接应用在 实际工作中并指导行动。 本文首先介绍了相关的概念，然后通过回顾房地产行业与企业的历史与发展、 历次宏观调控的政策，再分析宏观调控的政策与影响，最后得出企业的应对策略， 并推测企业的发展方向。 1 2 本文所述概念的界定 1 2 1 房地产行业 房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产 业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评 估业、房地产经纪业和物业管理业。 本文所探讨的集中于房地产投资开发业。即是指在依法取得国有土地使用权 的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发具有资金量大、回报率高，风险大、附加值高、产业关联性强等 特点。 1 2 2 深圳民营房地产企业 本文所述的“深圳民营房地产企业 包含以下几个限制条件： 注册地在深圳市；从事房地产投资开发的企业；所有权性质属于私人或有限 个股东，包括虽已经上市的，但个人绝对控股的企业。 本文所述的民营企业与国有企业，上市的公众企业相区别。 之所以将研究范围确定为民营企业，是因为深圳的房地产行业中民营企业的 数量、市场份额均占绝对统治地位，根据2 0 0 7 年统计，民营企业数量在深圳房地 产企业中的比重超过7 0 ，市场份额近6 5 。深圳的民营房地产企业发展速度也 是最快的，而国有企业正逐步退出这一行业。 1 2 3 宏观调控 定义：国家对国民经济总量进行的调节与控制。 含义：宏观调控是国家运用计划、法规、政策等手段，对经济运行状态和经济 关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经 济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发 展 9 2 深圳房地产行业发展历史与现状 2 1 房地产行业发展阶段 房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，我国现行的城镇房地产制度 及房地产行业是改革之后逐步建立起来的。我国住房制度改革，与房地产业的发 展可以说是同时齐头并进的，大体上可以分为三个阶段： 2 1 1 住房由福利化改为商品化的试点、深化阶段( 1 9 8 8 - - 1 9 9 8 年) 1 9 9 1 年1 1 月，国务院办公厅下发了关于全面进行城镇住房制度改革的意见， 把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一，把合理调整公 房租金作为住房制度改革的核心环节。首次提出要积极组织集资建房和合作建房， 大力发展经济实用的商品住房；新建住房以中小户型为主，先卖后租；首次付款 不得低于售价的3 0 ，其余部分可申请住房低息抵押贷款。 1 9 9 4 年7 月1 8 日，国务院颁发关于深化城镇住房制度改革的决定( 国发 【1 9 9 4 1 4 3 号) 。内容主要包括：首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保 障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；首次 提出全面推行住房公积金制度；首次提出加强经济适用住房的开发建设，加快解 决中低收入家庭的住房闯题；首次提出鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社， 加快城镇危1 日住房改造；首次提出严格控制高档房地产开发项目；加大租金改革 力度，并对经济困难户实行减、免、补政策；向高收入职工家庭出售公有住房实 行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价；从1 9 9 5 年开始实施安 居工程，以成本价向中低收入家庭出售；提出加快住房建设和推进城镇住房制度 改革是各级人民政府的重要职责。 这一阶段也是房地产行业发展的起步阶段，全国各地出现了第一批房地产开 发企业，深圳、海南引领了全国的先潮，房地产开发如火如荼。当时的房地产企 业多如牛毛，银行、政府机关都办企业，也有一批房地产企业在深圳、上海上市。 但是这一阶段房地产行业也出现了大量问题，海南、北海在这一阶段出现了大批 的“烂尾楼”，许多年后也未消化完毕，当时叱咤风云的企业也大都销声匿迹，万 科地产是屈指可数的幸存者之一。 1 0 2 1 2 实行住房分配货币化，完全商品化阶段( 1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年) 1 9 9 8 年7 月3 日，国务院颁发“国发 1 9 9 8 1 2 3 号”文件，要求进一步深化城镇 住房制度改革，加快住房建设。主要内容包括：停止住房实物分配；首次提出建 立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；对不同收入家庭实行 不同的住房供应政策；首次提出调整住房投资结构，重点发展经济适用住房( 安 居工程) ，加快解决城镇住房困难居民的住房问题；首次明确所有商业银行在所有 城镇均可发放个人住房贷款；首次提出建立业主自治与物业管理企业专业管理相 结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制；首次提出以保持经济适用住房 价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作；继续发 展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设；从1 9 9 8 年下半年起，出 售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接；对最低收 入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价；对高收入家庭购 买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状 况确定租售价格；必要时，政府可规定开发企业利润限制幅度；加强地价管理， 建立基准地价定期确定公布制度；继续推进租金改革。 这一阶段也是房地产行业的大发展阶段，全国各地大批房地产开发企业八仙 过海，各显神勇，发展速度一日千里。房地产行业竞争激烈，企业向大型化、集 团化、品牌化方向不断发展，优胜劣汰，兼并重组不断发生。深圳的房地产开发 企业一方面由于本地市场相对狭窄、另一方面因起步早，占得先机，开始大规模 的向异地扩张，但是成功者只是其中的少数。 2 1 3 调控房地产市场，重新强调住房保障制度阶段( 2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年) 针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长 过快的现象，国务院颁发了一系列重要文件，提出在高度重视稳定住房价格工作， 保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定的同时，加快 建立和完善适合我国国情的住房保障制度。 在稳定房价方面，加大供应，控制需求，通过缓解供求矛盾来稳定房价。在 加大供应方面，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品 住房。大力调整和改善住房供应结构。 在控制需求方面，正确引导居民合理消费预期，控制不合理需求。加大控制 投资性购房需求的力度，有效遏制投机炒作。 这一阶段，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化。 由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥 土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。房地产企业专业化 水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规 律和技术。全国出现了众多品牌知名度高的大型企业集团，而且纷纷在国内以及 香港上市。起步晚或者发展慢的中小型企业因为错过了发展机会生存空间缩小， 政府的宏观调控又进一步加速了优胜劣汰的进程，中小企业的处境更加艰难。 2 2 我国房地产企业发展现状 2 2 1 房地产企业数量多，规模小 2 0 世纪9 0 年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱， 许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差 的特点并 没有改变。 2 2 2 房地产企业开发能力低，规模经济差 房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模 经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能 力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。 2 2 3 房地产企业资产负债率偏高，经营风险大 由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题， 企业所需资金主要是靠银行贷款解决。与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美 元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在7 0 以上，有的高达9 0 。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成 本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。 2 2 4 房地产企业信用差，不重视品牌的创立 由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由 于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪9 0 年代开始，一大批社会游资涌入房 地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重 1 2 视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发 生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。 2 3 深圳房地产及民营企业发展现状 2 3 1 行业现状 前几年高速发展，2 0 0 7 年拐点出现，形势严峻。 2 3 1 1 价格涨落过快过猛，如过山车一样变化 2 0 0 7 年深圳楼市成为全国关注的焦点，因为在2 0 0 7 年9 月之前短短1 8 个月 的时间里，深圳经历了一轮前所未有的房价狂飙：而9 月份之后，深圳楼市再一 次吸引了全国的目光，不过这一次却是因为楼价的高台跳水。 前期价格上涨远远超出了购房者的承受能力，近期价格暴跌又造成部分购买 者损失惨重掀起“退房潮”，部分投机者已成“负资产或面临破产。 2 0 0 7 年6 月份时，深圳一手房价格一度达到最高点。深圳市国土资源和房产 管理局的统计数据显示，2 0 0 7 年6 月前2 l 天深圳一手房的成交均价为1 5 4 8 7 元 平方米，比5 月份上涨1 2 6 4 元平方米；而对比1 月份的1 0 6 7 0 元平方米，房价 在半年内上涨了4 5 。而9 月份之后，深圳楼价高台跳水，短短6 个月内，不少 楼盘的价格跌幅已经接近4 0 。 二手房市场上的放盘量，在2 0 0 7 年6 月开始增加，比5 月增长了1 7 ，7 月 份是全年放盘量的最高峰，比6 月又增长了1 7 。放盘量的增加说明部分参与哄 抬价格的炒家，开始撤退了。之后的两个月，9 月2 7 号，央行出台了“商业性房 地产信贷管理的通知 ，这份文件对投机客的打击是前所未有的。 在调整几个月之后，随着市场整体成交放缓，深圳楼市在2 0 0 7 年9 、1 0 月份 开始出现明显下降趋势。公开数据显示，2 0 0 7 年l o 月份深圳楼市的销售面积仅为 1 5 3 6 万平方米，创下年度最低纪录；与当年1 月份的8 0 2 6 万平方米相比，萎缩 幅度高达8 1 。这种低迷态势一直延续至2 0 0 7 年年底，销售面积始终未能超过2 0 万平方米。 2 3 1 2 房地产企业盲目圈地，土地市场一样呈现冰火两重天的景象 自2 0 0 1 年以来，各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望，于是一股 规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。 可以说，2 0 0 7 年就是房地产行业的“地王”年。各大开发商在土地拍卖市场上 进行了一轮又一轮的“厮杀”，导致全国各地地价屡创新高，不断有“地王”浮出水面， 多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象，犹如“面粉”贵过“面包”。不 少地产专家认为，按照常理，“面粉”长期贵于“面包”是不可持续的。 而2 0 0 7 年1 0 月份之后，深圳则不断出现流拍的土地。1 2 月6 日，位于龙岗 的2 宗挂牌出让的1 1 万平方米居住用地未能成交。2 0 0 7 年1 2 月1 7 日，深圳市宝 安区的三宗地块因为无人竞买而宣布流拍，之后不久，深圳市首次出让两块限价 房用地也有一块无人问津。 流拍频频发生，即使勉强出让成功， 年1 月以底价拍得的龙岗地块楼面地价， 楼面地价也持续走低。深圳某公司2 0 0 8 远远低于几个月前的地块均价。2 0 0 7 年 1 1 月2 日，宝安观澜2 宗地块被以5 1 亿元的价格拿下时，楼面地价分别达到6 4 8 7 元平方米和6 8 2 6 元平方米。而1 2 月1 7 目流拍的三块宝安观澜的地块，起始楼 面地价仅为前者的二分之一。 土地流拍原因： 一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张， 没有能力拿地；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，对大势难以把握， 拿地十分谨慎。 2 3 1 3 部分房地产投机者被套牢 近年来城市居民的收入大幅增长，而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风 险，提高收益，许多投资者纷纷将目光投向房地产市场，导致虚假的需求现象。 据房地产中介反应：短期投机的炒家应该是在4 0 到6 0 ，那个时候，深圳 人甚至创造性地用“干炒”这个词来形容当时的市场。所谓“干炒”的意思是， 二手房由投机客转卖给其他投机者，投资客之间相互接货，然后一波波抬价。 次贷危机及金融新政之后，投资客迅速绝迹。目前，深圳有些炒房者贷款百 万元甚至千万元炒房，现在大都被套牢，每月租金远不够还银行贷款。 房市遇跌，焦头烂额的炒房者们希望尽快抛掉手里的房子，可是，为时已晚， 深n - - 手房成交呈现出量价齐跌的状况，尤其是豪宅基本有价无市，成交惨淡。 据估算，仅深圳炒房团成员2 0 0 7 年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而 眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。家庭深陷负资产，夫妻不断争吵，是贱卖 还是断供，成为投机者的无奈选择。 1 4 2 3 1 4 房地产供求结构严重失衡，普通深圳人置业不易 目前深圳高收入家庭只占极小的部分( 约占1 0 ) ，而中低收入家庭才是社会的 主要组成部分。在房地产开发建设过程中，应该多开发建设低价位的经济适用住 房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡，集 中表现在高档房、花园别墅过多，中低价住房、特别是廉租用房短缺，导致住房 平均价格上涨过快。 据调查显示，深圳目前有购房需求的购房者大多为准备结婚或结婚不久的年 轻人，年龄介乎于2 6 3 5 岁之间，家庭年收入介乎于每1 2 万元之间。 作为普通居民，这些意向购房者收入不算高，也没有太多的积蓄，只能承受 中等房的价格支出，即这类住宅能满足基本居住需求，不求很宽敞，价格当然也 不能太高了。所以，深圳普通购房者所青睐的户型主要为两房及三房，户型面积 集中在六十一百平方米。但目前深圳大多数楼盘价格远在其承受能力之上，凡这 类购房者承受能力所及的楼盘，销售无不火爆之极，这也给投机客带来了机会。 2 3 2 深圳民营房地产开发企业现状 深圳是中国房地产业发展最早的地区，也是房地产业最发达的城市之一，深 圳的民营房地产企业整体上在本地占有重要市场份额，在全国也有较大的影响力。 目前深圳房地产行业中民营企业占据了大部分份额。深圳市国土局发布的历 年前2 0 强企业排名可以显示这一点。具体来说：民营企业市场份额超过一半， 民营企业的规模日益扩大，民营企业发展速度快于其它类型企业。 另一方面，从民营企业个体来讲，目前呈出现明显的两极分化现象。 在国家宏观调控力度不断加大、房地产市场竞争日趋激烈的背景下，深圳民 营房地产企业的两极分化现象日渐明显，大的房地产企业依托将资源、平台、人 才和技术等优势飞速发展，规模不断扩大，一方面实力雄厚、运作规范的房地产 企业会加快进入资本市场的步伐，积极上市融资，进行进一步的扩张如虎添翼； 另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步被推到 二三级城市去开发项目。 总之，在地产行业竞争日益加剧的背景下，房地产企业的两极分化现象会进 一步显现。 1 5 宏观调控的阶段及政策变迁 3 1 宏观调控的目标和手段 3 1 1 我国宏观经济调控的主要目标 宏观经济调控的目标主要包括：促进经济增长，增加就业，稳定物价，保持 国际收支平衡。 房地产宏观调控的主要目标包括： 稳定房价，扼制房地产价格和投资增长过快的现象； 大力调整和改善住房供应结构，正确引导居民合理消费预期，控制不合理需 求： 加大控制投资性购房需求的力度，有效遏制投机炒作； 3 1 2 采取宏观调控的手段 通常宏观经济调控的手段包括：( 1 ) 法律手段与经济政策，如：调整税率、 金融、财政补贴等；( 2 ) 计划指导，如：国家大的投资规划，或在某些行业和 领域实行配额制度；( 3 ) 行政手段。 我国房地产宏观调控的主要手段包括： 土地政策：2 0 0 4 年8 月，国务院颁布8 3 l 土地政策，从源头上规范土地市场， 货币政策：央行提高商业银行存贷款利率，上调个人住房贷款利率，调整商 业银行自营性个人住房贷款政策。 税收政策：在房产交易过程当中开始征收高昂营业税、个人所得税和土地增 殖税。 社会福利政策：建立住房保障制度，强化政府住房保障职能。 3 2 三次宏观调控的简要回顾 由于权力的垄断性、市场信息不对称、开发生产的外部性以及准公共物品性 质等，房地产市场极易发生“市场失灵”；同时，又由于政府非理性、政策时滞和 1 6 利益博弈等原因，政府干预房地产市场又极易发生“政府失灵 。所以，房地产宏 观调控历来成为政府宏观调控体系中的一个重要组成部分。 现行房地产行业及企业基本是在1 9 9 2 年之后建立起来的，在1 9 9 2 年“十四 大之后，我国一共经历了三次宏观经济政策的调整。包括：1 9 9 3 年1 9 9 6 年旨 在治理经济过热的紧缩性调控；1 9 9 8 年2 0 0 2 年旨在拉动经济增长的扩张性调控； 以及开始于2 0 0 3 年的新一轮旨在治理局部经济，主要是房地产行业过热的宏观调 控。 3 2 1 1 9 9 3 年一1 9 9 6 年的宏观调控 1 9 9 2 年邓小平同志南巡讲话后，中国开始全面推进和深化经济体制改革，初 步勾勒出社会主义市场经济体制的基本框架。 1 9 9 3 年6 月2 3 日，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房 地产。6 月2 4 日中共中央、国务院印发关于当前经济情况和加强宏观调控意见， 提出整顿金融秩序，加强宏观调控的1 6 条政策措施，引导过热经济实现软着陆。 国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。 3 2 21 9 9 8 年年的宏观调控 1 9 9 7 年$ 东南亚爆发了严重的经济危机，而1 9 9 8 年我国又遭遇了历史上罕见 的特大洪涝灾害，再加上宏观调控体制转轨、经济转型和经济国际化加快，以及 国内商品供求逐步开始由卖方市场转向买方市场，中国从1 9 9 8 年开始出现了经济 增长减速、物价下降等现象，遭遇改革开放以来的第一次通货紧缩。 为了应对金融危机的冲击，抑制日益加深的通货紧缩趋势，中国从1 9 9 8 开始， 实施积极的财政政策和稳健的货币政策，启动国内需求。 19 9 8 年7 月3 同发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知，宣布从1 9 9 8 年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房 分配货币化。 新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：停止住房实物分配，实行住房分 配货币化；继续推进公有住房改革，培育和规范住房交易市场：发展住房金融； 加强住房物业管理。 1 7 3 2 32 0 0 3 年以来的宏观调控及主要政策一览 从2 0 0 3 年下半年开始，我国经济运行中又出现了一些不稳定、不健康因素， 出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题，已引发了新一轮的房地产过热。 2 0 0 3 年 , a - 6 月1 3 ，央行发布中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知，简称1 2 1 号文件，引起轩然大波。 8 月3 1 日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知，即 1 8 号文。1 8 号文的要旨在于，首次在国务院文件的层面，提出“房地产业已成为 国民经济的支柱产业”。它还提出要“促进房地产市场持续健康发展。正是这两 点极大地挑动了房地产商们的神经，被业界公认为中国房地产市场发展的“新五 年计划 。 2 0 0 4 年 3 月3 1 日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使 用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 7 1 号令) 。7 1 号令要求各地在 2 0 0 4 年8 月3 1 日前将历史遗留问题处理完毕，从2 0 0 4 年8 月3 1 日起，所有经营 性项目用地一律公开竞价出让。开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿 收回。“8 3 1 ”土地大限由此得来。 ( 2 0 0 5 - 2 0 0 6 年) 2 0 0 5 年 3 月2 6 日，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知( 国八条) ， 首度明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，并要求省级人民政府对本地 区稳定住房价格工作负总责。一个月后，新“国八条出台。 5 月9 日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、央行、 国税总局、银监会等七部门联合发出的关于做好稳定住房价格工作的意见，八 项措施组合调控楼市。 5 月2 7 日，国税总局、财政部、建设部联合下发关于加强房地产税收管 理的通知，对住房交易征收营业税。土地方面，将开征收土地闲置费。 9 月2 1 日，银监会下发“2 1 2 文件 紧缩融资渠道，规定信托公司进行房 地产贷款类集合资金信托计划时，相应房地产企业须具备“3 5 资本金 、“四证齐 全 和“二级资质 的要求。 2 0 0 6 年 5 月2 9 日，国务院办公厅下发建设部等九部委1 5 条关于调整住房供应结 构稳定住房价格的意见，细化“国六条，并提出9 0 平方米、双7 0 标准。 7 月6 日，建设部联合发改委、国家工商行政管理总局下发关于进一步整 顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，在1 0 日内开始销售。 7 月2 4 日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通 知，设立国家土地总督察制度，地方土地审批利用纳入督察局监查范围。同日， 建设部联合五部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，限制外资 买房。 7 月2 6 日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的 通知，强制征收二手房转让个人所得税。 8 月1 日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和 协议出让国有土地使用权规范正式施行，细化招标拍卖挂牌或协议出让国有 土地使用权的范围。 - a - 9 月5 日，国务院发布国务院关于加强土地调控有关问题的通知，严把 土地闸门。 1 1 月2 0 日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布关于调整新增 建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，新增建设用地土地有偿使用费标准 将提高倍。 0 2 0 0 7 年 2 0 0 7 年1 月1 6 日，国家税务总局下文宣布开征土地增值税。 2 0 0 7 年3 月1 6 目，物权法在“两会”上通过。 2 0 0 7 年3 月1 8 日、5 月1 9 日、7 月2 1 日、8 月2 2 日、9 月1 4 日、1 2 月2 1 日，央行先后6 次上调存贷款利率，同时年内1 0 次上调存款准备金率。 2 0 0 7 年7 月1 0 日，由国家外汇管理局下发的、被业内称为“1 3 0 号文件 的 “限外令 出台。 2 0 0 7 年8 月1 日，国务院公布“2 4 号文件 ，该文件以住房保障措施为主要 议题。 2 0 0 7 年9 月2 7 日，央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至四成。 点评：年度最具“杀伤力 的房地产调控手段。 2 0 0 7 年1 0 月9 日，国土资源部“3 9 号令 出台。 2 0 0 7 年1 1 、1 2 月，广深房价下跌引发楼市拐点说。 2 0 0 7 年1 2 月2 5 日，建设部住房保障司低调亮相。 3 3 本轮房地产宏观调控的特征与性质 我国是转型经济国家，市场化是经济体制改革的终极目标，这就决定了我国 的宏观调控必须坚持市场化取向，通过健全符合市场经济运行规律的宏观调控体 系，使政府行为规范化，使市场规则化，从而促使我国社会主义市场经济建设健 康发展。 从2 0 0 3 年下半年开始实施的以住宅为重点对象的趋紧性的房地产宏观调控， 与1 9 9 3 1 9 9 8 年那次紧缩型的宏观调控相比，有以下几点不同。 3 3 1 体现了宏观调控的理论内涵和价值取向 3 3 1 1 以间接调控为主调控方式和手段 宏观调控分为直接调控和间接调控。所谓直接调控是指政府运用行政手段直 接对经济进行干预，而间接调控主要是指政府运用经济政策和法律规范等间接手 段，通过利益调节和行为引导对经济进行调节和控制。在市场经济条件下，要发 挥市场机制的基础性调节作用，宏观调控要突出“间接性，要以市场导向的间接 调控手段为主，而间接调控手段的实施通常是将各项政策配合起来进行。 本次房地产宏观调控充分显现了“间接性”，坚持市场化政策取向与加强政府 住房保障有机结合，采取了“组合拳 式的调控手段和方法，综合运用经济手段 和法律手段来调控市场。当然也采取了必要的行政手段，但更尊重经济规律，重 视用经济手段、法律手段的调控，而且在使用经济手段时更重视货币政策、财政 政策和综合运用多种政策工具，使宏观调控更具规范性、科学性。 3 3 1 2 侧重运用经济手段 在税收政策方面，为进一步抑制投机性购房需求，调整住房转让环节营业税， 重申征收个人所得税，明确加强房地产税收管理细则，实施房地产税收管理一体 化。通过密集下发的文件可以看出，这次调控强化了税收政策在房地产宏观调控 中的重要角色。 在信贷政策方面，从房地产供给方、需求方以及商业银行三方同时着手，把 好信贷“闸门”。对房地产供给方，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地 和房源，严格房地产开发信贷条件。对房地产需求方，有区别地适度调整住房消 费信贷政策，既抑制投机性购房需求，又保护自住性购房需求。对商业银行，召 开窗口指导 会议进行“劝导 ，要求商业银行统一思想，全面、正确、积极 地理解和贯彻中央确定的宏观调控政策措施，合理均衡发放贷款，更好地发挥金 2 0 融在加强和改善宏观调控中的作用。 在土地政策方面，严把土地“闸门关，要求各级城市人民政府要编制年度 用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模，调整土地供应结构，保证中低价 位、中小套型普通商品住房土地供应，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应， 严格限制低密度、大套型住房土地供应，同时加大对闲置土地的处置力度。 3 3 1 3 重视运用法律手段 新一轮调控坚持“强化法治，加强监管 ，重视运用法律手段，对违法违规行 为进行严厉整治，构成犯罪的要移送司法部门处理。主要表现为：一是依照城市 房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例以及城市商品房预售管理办 法等法律法规，加强商品房预售许可管理。二是按照商品房销售管理办法 有关规定，加强对商品房预( 销) 售活动的动态监管。三是依照城市房地产管理法、 广告法、( f i r 格法以及城市商品房预售管理办法、禁止价格欺诈行为的 规定房地产广告发布暂行规定等法律法规，加强房地产广告发布管理。四 是责令工商行政管理部门会同房地产管理部f - j a n 强对房地产展销活动的审查和监 管。五是加强商品房预( 销) 售合同管理。六是加强房地产经纪管理。 3 3 1 4运用必要的行政手段 实行责任追究制度，对调拉者调控本轮房地产调控的核心是打击投机，调整 住房供应结构，希望通过市场化途径使住房市场的供给与需求的结构得到相对平 衡。 3 3 2 注重区分市场而区别对待 实行需求与供给双向调控宏观调控，需要借助一定的调控途径来实施。 所谓调控途径，是指从供给入手还是从需求入手，抑或是从供给和需求两个 方面同时人手。2 0 0 3 年以来的这次宏观调控的途径是同时从需求和供给两个方面 入手，要求各地积极贯彻调控住房供求的各项政策，制定符合本地实际情况的调 节措施，有针对性地从供求两方面进行“双向调控 。在需求调控方面，特别强调 正确引导居民合理消费预期，坚决遏制投机性住房需求，严格控制被动性住房需 求，保证满足居住所需的基本住房需求。同时要求切实整顿和规范市场秩序，严 2 1 肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度，严肃处理提 供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，引导消费者理性消费。 本次调控在供给方面重点在于通过调整住房供给结构进行调控。此次房地产 宏观调控实质上是一次房地产系统内部的结构调整。近几年来，随着住房体制改 革的深化和城镇化进程加快，住房消费需求急剧增加，住房的投资开发日益成为 房地产投资开发的主体，但因住房投资开发结构的不均衡导致的供求“错位矛 盾日益突出。也就是说，在住房供应结构中，满足大众所需的中小套型、中低价 位普通商品住房和经济适用住房供应不足。同时，中低价位普通商品住房可销售 面积，占总销售面积的比例呈下降趋势，这为投机性需求创造了机会和市场。在 建设和谐社会决策下，本次调控坚持了区别对待，有保有压，注重住房供应结构 调整，并通过住房供应结构调整来缓解住房消费需求压力和平抑过快增长的住房 价格。 3 3 3 注重宏观调控与微观规制并举 市场经济条件下政府干预经济有两种基本形式，除了宏观调控外还有微观规 制。所谓微观规制，是指在市场经济中市场失灵条件下，国家为实现某种公共政 策目标，通过对微观经济主体的经济活动进行规范与制约，从而进行干预经济的 一种制度安排，通常是借助法律武器和制度约束来实现。宏观调控和微观规制在 实践上是一对“孪生姐妹”，往往是在实施宏观调控政策的同时对市场进行微观规 制。二者又是互相依赖、互相促进的，宏观调控必须依赖于通过微观规制而形成 的良好的市场基础才能发挥作用，而微观规制也必须依赖于宏观调控的整体框架 才能找到制度安排的方向。本次调控在制度安排上也明显地体现出宏观调控与微 观规制并举的制度安排规则。当前的房地产市场秩序比较混乱，房地产开发、 交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，严重 影响到房地产业的健康发展。如房地产广告虚假，商品房面积“缺斤短两 ，购房 合同欺诈，物业管理质价不符等，扰乱市场秩序，损害群众利益，影响房地产市 场健康发展。尤其是一段时期内，个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称， 误导市场预期，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假 宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短 期内非正常上涨。 3 4 本轮宏观调控的重点 2 0 0 6 2 0 0 7 年是我国进人新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台的一系 列的宏观调控政策最多和力度最大的阶段，中央政府通过房地产开发政策调整， 土地出让政策调控，外资购房政策严控，房地产金融适时紧缩和房地产税收的不 断规范，使我国的房地产业开始从快速增长期进人理性发展期，在房地产价格逐 步趋于合理、房地产投资增速开始下降，开发商建房告别暴利时代，投资投机者 分批撤离住房市场和消费者购房以改善居住为主的