（农业资源利用专业论文）土地储备模式优化研究.pdf

中文摘要 土地储备优化模式研究 农业资源利用专业博士研究生刘明皓 指导教师邱道持教授 谢德体教授 摘要 土地储备制度起源于国外，经过一百多年的发展，已较为完善。我国实施土地储备开始 于1 9 9 6 年，起步虽晚，但推行速度非常快，短短几年，就风行人江南北。其蓬勃发展的同时 伴随着士地储备制度开始从“存量”向“增量”扩张，从“管理”向“经营”、从由“国家垄断”向事实 上的“地方政府垄断”、从纠正“市场失灵”、向纠正“计划缺陷”的演变特点。为什么发展速 度如此之快? 为什么会有如此演变特点? 其的演变动力机制是什么，这是理论界比较关注的 问题。土地储备建立的过程，也是土地增值收益重新分配的过程。我国现行土地制度不仅满 足不了不同利益主体对潜在利益获取的可能，而且还在新的制度环境下损害了部分行为主体 的既有利益，如在土地储备过程中，地方政府强人的扩张动机和行为，使农民火去土地却得 不到合理的补偿和安置，极大的损害了农民的经济利益。政府对土地一级市场的挚断也将开 发商口袋里的钱转移到了地方政府的“储钱罐”中，开发商的利益被挤压的过程中，一路水 涨船高，房价也一路飙升。链式反应牵扯到的利益主体和学术界都在思考，土地为什么会增 值，增值机理是什么? 一时关于“城市土地涨价归谁”的问题成为理论界争论的焦点。国家 的政治代表一政府，在潜在收益存在的情况卜，成为土地储备制度推行的土体，政府如何在 现有的制度环境f 制定和选择新的游戏规则，合理规划利益分配格局，成为土地储备制度继 续存在与发展的关键问题。与此同时，怎样的十地储备规模是合理的? 储备地块如何选择? 储备地块的经济价值如何评价? 这些都有待认真探讨。 为了解决上述问题，本文分别从七地储备制度产生的动力机制，土地的增值机理和土地 收益的合理分配，士地储备的适度规模研究，储备地块的选择与经济评价等方面进行了探讨。 土地储备制度发展与演变动力机制，可以为战略性把握- 十地储备制度提供基础。文章第 一部分利用需要一利益理论，构建了土地储备动力函数模型，研究表明生产力的发展是土地 储备制度的客体动力：需要和利益是十地储备制度形成的主体动力；博弈力是土地储备制度 形成的直接原因，环境动力影响土地储备制度变迁的发生和进程。指出在今后土地储备的具 体实践中，应充分发挥利益的动力机制作用，克服利益冲突的负面影响：应采取有力措施进 一步加强土地储备制度的宏观调控。 为了更好的解决增值收益分配问题，文章探讨了土地增量储备过程中土地增值机理。依 据土地增值原理，将土地增值分为“相对增值”和公共增值两部分，建立了“相对增值”和 两南大学博十学位论文 公共增值的计算模型。利川重庆市近年的十地储备交易数据和相天资料，测算山近年来农民 集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的4 6 ，而公共增值约占5 4 。研究结果表 明，现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重，应改革征地制度，保障增量储备土地增值 收益的合理分配。 国有土地储备分为规划控制储备与开发性储备两大类。文章分别对规划控制储备和开发 性储备的预测方法进行了探讨。我国的土地储备实践表明，土地储备有利于促进但不必然带 来城镇建设用地的集约和节约利用。以重庆市都市圈为例，文章探讨了在土地集约和节约利 用条件下，一定时期十地储备规划控制规模的( 即规划储备量) 预测方法。文章分析了土地 储备控制规模确立的思路与技术流程，包括预测城镇建设用地总需求、总供给：评价或评估 现状土地集约利用水平与潜力；在此基础上预测土地储备控制规模( 含土地储备增量规模和 存量规模) 。据此方法和原理预测出重庆市都市圈未来1 5 年的土地储备控制规模。研究认为 基于集约利用的土地储备控制规模的确定是土地储备规划和十地储备年度计划制定的基础。 土地供求分析是建立适度的土地储备规模，促进城市健康发展的必要条件。对储备用地 的开发性储备规模进行预测可以建立在经营性用地需求和经营性用地的供给分析基础上，文 章首先对重庆市都市圈房地产用地的需求进行了分析；接着依据供给制约需求的原则，对重 庆市都市圈城市用地的可供性进行了评价，在此基础上提出了七地储备适度规模的计算模型， 探讨了储备用地供应计划制定方法，构建了农用地转用指标分解模型。 文章以重庆市都市圈为例，以遥感作为辅助手段，结合地面调查等方式，探讨了存_ ：蕈= 土 地储备潜力地块的选择以及采用g i s 手段对存量储备地块的经济价值进行评价的方法，指出 土地储备经济评价的g i s 求解过程包括以目标导向( g o a ld r i v e n ) 的规划定义过程和以数据导 向( d a t a “v e n ) 的实际操作过程。研究表明，利用g i s 较好的解决了影响土地价值的因素的综 合评价问题，能为土地储备科学与快速决策提供便捷工具。 关键词：土地储备优化模式增值机理收益分配适度规模 2 英文摘要 s t u d y o no p t i m 娩e dm o d e lo fl a n d b a n l 【i n g c a n d i d a t e ：m i n g - h a ol i u s u p e r v i s o r ：p r o fd a o c h iq i u p r o fd e t ix i e m a jo r ：a g r i c u l t u r a lr e s o u r c eu t i l i z a t i o n a b s t r a c t 【埘1 db 枷【i n gi sam e c h 孤i s mi n i t i a t e di nw e s t e mc o u n t r i e sw i mo v e r1 0 0y e a r so fh i s t o r y h i 19 9 6 ，s h 狮曲a il a n dd e v e l o p m e n tc e n t e r ，1 1 l ef i r s tl a n db a l l k i n gi i l s t i t u t ei nm a i l l l a n dc h i l l a ，w 鹤 e s t a b l i s h e di ns h a n g h a i n o wa l m o s te v e d ，c i 锣i nc h i n ah a si t sl a n db a n k i n gi n s t i t u t e w i mt l 聆 d e v o l 叩h m e t ，u r b a nl a l l dr e s e n ，eg r a d u a l l ye n l a 唱e df i e j d sf b mi t st l l es t o r a g eo fu r b a nl a i l dt 0 c o l l e c t i v el a n d ，f 而mt l l e l e 舀t i n l a c yo fs t a t em o n o p o l yo ft h ef i r s t c l 鹪sl a i l d 啪r k e tt 0l o c a l g o v e m m e n tm o n o p o l yo ft h ef i r s t - c l 嬲sl a n dm a r k e t f i o mr e v i s i n gm a r k e tf a i l u r et ot 0p l a n n i n g f a i l u r e ，u r b a l li a n dr e s e n ，eg r a d u a l l yd e v i a t e s 丘d mi t sr e a lp u 叩o s et o 删u s ta n dc o n t r o lt h es t o r a g e o fu r b a nl a n da l l dd e g e n e r a t c si n t oat o o l t os e e km a x i m u m p r o f i t sb yl o c a lg o v e m m e n t sb yw a yo f b u y i n ga tal o wp r i c ea n ds e l l i n ga tah i 曲p r i c e u r b a nl a n dr e s e n r ei sn e w l yi n t m d u c e di n t ol a n d s u p p l yp r a c t i c ei nc h i n a ，m er e a s o no rt h ep o w e rm e c h a n i s mo ft h ee v o l u t i o nc h a m c t e ro fl a n d b a n k i n gs y s ”e mi sp a i da t t e n t i o nt ob yp e o p l e m o s to fp e o p l ea r et h i n k i n gt h ep r o b l e m ：w h yc a n m el a n dv a l u eb ei n c r e m e n t e dv e 巧q u i c k l y ，a n dh o wt om e a s u r e m e n to fl a r l dp r o f i ta r l dr e d u c i i l gm e p i - 0 f i td i s t r i b u t i o ng a pt h r o u g hg o v e 订u n e n t t os o l v em ep r o b l e m sa b o v e ，a l l a l y s i so ft h i sp a p e rt r i e st ob e g i nw i t h6 v ea s p e c t s ：a m l y s i sm e p o w e rm e c h 锄i s mo fl a i l db a n k i n gs y s t e m ( l b s ) b a s eo nd e m a l l da n db e n e f i tt h e o 巧，s t u d yo ft i l e r e s e el a l l dd e m a n da 1 1 ds u p p l yf o r e c 孙t i n gs oa st om a l ( el a n db a j l k i n gp l a nb a s e do nu t i l i z i i l gl a i l d e c o n o i n i c a l l ya j l di n t e n s i v e l ya n ds t u d yo f h o wt oc h o o s em ep l o ta j l d h o wt oe v o l u t i o n l ev a l u eo f r e s e r v el a n d t oe x p l o r et h ep o w e rm e c h 锄i s mo fl a n db a n k i n gs y s t e m ( l b s ) s oa st o g 豫s pt h es n 瞰e g ) r a i r i l si np r o c e s so f d e v e l o p m e n ta n dc h a i l g e ，d e m a n d 锄db e n e f i tt 1 1 e o 巧i se n l p l o y e di nm i s p a p e r a p o w e r 如n c t i o nm o d e lo fl a l l db a n k i n gb a s eo nd e m a n da i l db e n e f i tt l l e o r yi sf 0 锄u l a t e d r e s e a r c h s h o w st 1 1 a tt h ep r o d u c t i v ed e y e l o p m 锄ci st i l eu l t i m a t ep o w e ro ft l e s y s t e mc h a n g e 锄dm es o c i a l p r o g r e s s c o n t m d i c t 0 c o n n i c to fe v e d ，o n ea i l dg r o u p sb e n e f i ti st h ed i r e c tr e a s o n e x t e m a l e f f e c t sa n di n c e n t i v e si m p a c tm e p r o c e s sa n dd e v e i o p m e n to fl b s i i lt l l ep r a c t i c eo fp e r f c c t i o ni i l l b s ，w es h o u l da d o p tc o 仃e s p o n d i i l gm e 觞u r c st or e d u c ea i l da v o i dm eo c c u 玎c n c eo fn e g a t i v e 两南人学博十学位论文 e f l e c t s t 1 l eb e s tw a yt ob u f f e rt h ec o n t r a d i c t o r ) 7c o n n i c to fe v e r yo n ea n dg r o u p sb e n e 6 ti st o b u i l dp e 疵c ts y s t e mc o n s n u c t i o n ；h o w e v e r ，e v c 叮i i l s t i t u t i o n 岫o v a t i o nw i l le x p e f i e n c eap r o c e s s f 沁mi m p e r f e c t i o nt o p e r f e c t i o ns t 印b ys t 印s 0 m em e 鹊u r c sm u s tb ea d o p t e dt oh m o v a t i o n ， e n l a r g e m e n t 锄dp e m c t i o no f d b a l l l ( i n gs y s t e m dv a l u ei n c 代m e n tm e c h a i l i s mo fl 锄d b 砌( i n g 锄dm e 蕊u r e m e n to f1 a n dp r o f i t t oe x p l o r et h el 锄dv a l u ei n c r e m e n tm e c h a l l i s mo fl a n db a n k i n g 锄dm e a s u r e m e n to fl a n d p r o f i t ，m e m o do fe m p i r i c a la n a l y s i si se m p l o y e di n t h i sp a p e r l a n dv a l u ei n c r e m e n td u “n gt h e p r o c e s so fl a n d b a l l l 【i n gc a nb ed i v i d e di n t o 栅op a n s ，t h ec o m p 狮t i v ev a l u ei n c r e m e n ta n dp u b l i c v a l u ei n c r e m e n t t h ec o m p u t e rm o d e lo fl a n dv a l u ei n c r e m e n tw 弱f o 锄u l a t e d a c c o r d i n gt h e m a r k e td a t ao f1 觚db 砌( i n g ，m ec o m p a m t i v ev a l u ei n c r e m e n tp r o f i tw h i c hw a st h ei n t e r e s to f f 缸m e r sr o b b e db yl o c a lg o v e r m n e n ti sa b o u t4 6 ，锄dp u b l i cv a l u ei n c r e m e n ti s5 4 i ti sc o n c l u d e d t h a tt h ec u r r e n tl a n dt a k i n gc o m p e n s a t i o ns y s t e ms e v e r e l ye n c r o a c hf a n n e f si n t e r e s t ，孔dt h ec e n 舰l 9 0 v e 删n e n ts h o u l dr e f o n nl a n da c q u i s i t i o ns y s t e m 缸曲e r l a n db a l l l ( i 1 1 9m a yh e l pb u tn o ta l w a y st op r o m o t ec o n s t f l j c t i o n1 a n du t i l i z i n ge c o n o m i c a i l y 锄di n t e l l s i v e l y a sac 髂eo fm e 仃d p o l i t a l la r e ai nc h o n g q i n g ，t h i sp 印e ri l l u s t r a t e st h ep r e d i c t i o n m e t l l o d so nl a n db a n k i n gc o n 仃- 0 ls c a l e f i r s t l y ，m ep a p e r 觚a l y s i st h ed e c i s i o n - n m k i i l gl e v e l so fl 姐d b a n k i n ga n ds 妇t e g ys i g l l i f i c a i l c eo fl a j l du t i l i z a t i o nc c o n o i t l i c a l l y 锄di n t e n s i v e l y ，锄dp u tf o n ) l ，a r d m a tl 锄db a l l l ( i n gs u i t a b l es c a l en e e dd i r e c t e db yc o n c 印t i o no fl a n du t i l i z a t i o ne c o n o i l l i c a l l y 锄d i n t e n s i v e l y s e c o n d l y ，t h ep a p e ra l l a l y s i st 1 1 e 胁m eh o wt of o m l u l a t et l l ec o n 臼o ls c a l eo fi a n d b a n l ( i n g ，i n c l u d i n gf b r e c a s t i n gc o n s t i u c t i o nl a n dd e m a n ds c a l e a n ds u p p l ys c a l e ，v a l u i n gt h e p o t e n t i a lo fl a n du t i l i z a t i o ne c o n o i l l i c a l l y 觚di n t e n s i v e l y ，a i l dp r e d i c t i n gt h ea d d i t i o na n dp r e s e n t s i t u a t i o ns c a i eo fl a l l db a n k i n g i ti sb a s i cf o rm el 锄db 姐k i n gp l 柚t of b m l u l a t ec o n t r 0 ls c a l eb 淞e d o nl 锄du t i l i z a t i o ne c o n o m i c a l l y b e s i d e sm i s ，m er e s e a r t ha l s os h o w st h a ts i m p l et e c h n i q u e st l l a tc a l lb eu s e dt of o r e c 舔tr e s e r v e l 拍dd e m a n ds c a l ea n df o m m l a t es u i t a b l ep l a l lo fr e s e n r el a n d a sac 船eo fm e 仃o p o l i t a na r e am c h o n g q i n g ，t l l i sp a p e rf 0 r e c a s tt 1 1 er e a le s t a t el 锄dd e m a l l db 船e do nm ep o p u l a t i o na n du r b a n i z a t i o n b e i n gv a l u e d a tt h es a m et i m e ，s u p p l yc o n s t r a i n t st 1 1 ed e m a n dl i l 【eab o t t l e n e c k ，t h ep a p e ra n a l y s i s t 1 1 ep o t e n t i a lo fr e s e n ，el a i l di nm e t r o p o l i t a na r e a t h es u i t a b l es c a l em o d e lw a sd i s c u s s e d ，a 1 1 dl 锄d r e s e r v es c a l ew 觚f b r e c 勰t e di nm e 臼o p o l i t a na r e ao fc h o n g q i n g f i n a l l y ，t h em e t l l o dt od i v i d et h e l 锄dr e s e n r ep l a nb yy e a ra 1 1 dm et a s ko fl a i l dr e s e n ，ew 弱d i s c u s s e d g e i l e r a l l y ，f 1 0 r e c 髂tt e c l l i l i q u e s i n 蜘) d u c e dh e r ea r es i m p l e ，b u tt 1 1 e yh a v ef 打r e a c h i i l gs i g n i f i c a n c et ol e a dc i t yl a n dd e v e l o p m e n t a i l dt ou r g ec 时s 邺t a i n a b l ed e v e l 叩m e n t ，姐dt l l e yc 锄b ev a l u a b l ea n d 化l i a b l ef 0 i m 锄y 呐觚 r e g i o n s l m d b a m 【i i l gh 弱b e c o r n ea 1 1i m p o r t 锄tm e a l l sf o rr a t i o n a ll a n du s e 锄dl 锄dc o n f i g u r a t i o n o p t i m i z i n g i th 弱b e e np u “n t op m c t i c ei nm 眦yc i t i e s h o w e v e r ，t h e r ea r e2b 懿i cp r o b i e m si i l t 1 1 e p r o c e s so fm es y s t e mc o m i n gi n t 0e f f e c t o 鹏i st h eo r i e n t e de f f e c to fc 印i t a l ；i e t 1 1 ea r e a 锄d l o c a t i o no fl 锄db a n k i n ga r eu s u a l l yd e t e m i n e da i l d o rd i s t u r b e db ym ec a p i t a lr e q u i r e m e n to fu r b 锄 g o v e m m e n t t h eo t l l e ri st l l ei i l v e s t i l l e n t 旭q u i l l 锄朗t ；i e m ea r e a 锄dl o c a t i o no fl 姐db a m d n g 玳 2 英文摘要 u s u a l l yd e t e m l i n e da n d o rd i s t u r b e db yt h ei n v e s t m e n tr e q u i r e m e n tf r o mi n v e s t o r s o b v i o u s l y ，m e s e t 、ok i n d so fp r o b l e m sa r ep r o n et ob r i n gt l l eg 印b e t 、) i r e e nl o n g t e 加u r b a np l a 彻- i i l ga i l ds h o r t - t i m ec a p i t a ls h o r t a g ei nu r b a nc o n s 协j c t i o n t h eu r b a nc o m p r e h e n s i v ed e v e i o p m e n ti si n c “n e df o ra s y s t e m t i cv i e w a c c o r d i n gt o 廿l es u c c e s s 几le x p e 订e n c e so fu r b a nl a i l dr e s e n r es y s t e mo fa d v a n c e d c o u l l t r i e s 锄dr e 百o i l s ，r a t i o m lu r b 锄l 觚d 陀s e r v e 锄ds u p p l yp l a na r ek e y sf o ru r b 锄l 觚db a i l k m g b 豁i n go nt 1 1 ed c f m i t i o no fl a j l db a n k i n ge c o n o m i ce v u l u t i o n ，t h i sp a p e r b r h l g sf o 州a r dm eb 船i c p r i n c i p l eo fi n t e g r a t i n gu r b a nl a n db a m 【i n gi n d i c e s ，a n di n t e g r a t e sm e m i n t oau n i ti n d e xs y s t e m u s i n gq u 锄t i t a t i v em e t h o d s 1oi n d i c a t o r sa r ec h o s e ni nt h ei n t e g r a t e di n d e xs y s t e m a sac 船eo f m e t r o p o l i 啪a r e ai nc h o n g q i n g ，u r b a l ll a j l db a i l k i n ge c o n o i l l i cc o n d i t i o n si se v a l u a t e db 雒e d0 nr s 孤dg i st e c h n o l o g y ，锄dm er e s u l ti su s e dt oe s t a b l i s h l ec u r r c n tl a n db a n l 【i n gp l a l l k e yw o r d ：l a n db a n k i n gs y s t e m ；o p t i m i z e dm o d e l ；v m u ei n c r e m e n tm e c h a n i s m ； m o d e r a t es c a l e ：p r o n td i s t r i b u t i o n 3 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加了特别标注。 对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同仁在文中作了明确 说明并表示衷心感谢。 学位论文作者：毳_ q a 静管 签字日期：一。年6 月，。 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被 查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位论文的全部或 部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手 段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密，口保 密期限至年月止) 。 ，、 学位论文作者签名：衣j 时a 萨占导师签名：豆午豇岩苛 签字日期： 一孑年i 月，p 日签字日期：矽一乎年6 月，日 第l 章文献综述 第1 章文献综述 士地储备最早于1 8 9 6 年在荷兰开始实行，后来在瑞典、法国、德国、英国、美国、澳大 利亚、韩国等国家得到推广。自1 9 9 6 年上海率先成立我国第一家十地储备机构以来，土地储 备已在我国许多城市得到了广泛的实践，己成为我国土地市场建设与士地管理中的一个热点。 国内外来自不同学科领域的专家学者以及政府相关部门的管理人员对土地储备的相关问题进 行了比较广泛的研究与探讨。 a 衄l s 仃d n g ( 1 9 7 9 ) 认为欧洲的七地储备在促进欧洲各国城市有序发展以及提供良好的 住房方面起到了积极的作用。h e i “i c hr e ( 1 9 9 4 ) 对美国的一些城市周围地区的湿地保护及其储 备的成本与效益进行了研究，认为湿地保护与储备具有良好的生态、环境与经济效益，对城 市生态环境具有积极影响。国外的许多学者都认为土地储备是政府调控土地市场，实现城市 社会公共利益的主要手段。如黜c h 砌p f i s l l i i 姗( 1 9 7 5 ) 认为城市十地利用应同时考虑经济目 标与社会福利目标，城市七地利刚的基本原则应是达剑十地公共效用最大化。为实现公共效 用的最大化，政府应该对土地市场进行适当的管制，土地储备是政府凋控与管制土地市场的 有效手段。c h a r l e sh a 州1 9 7 4 ) 认为十地储备是解决城市问题，促进城市有序成长的一种必要手 段，并主张建立土地银行来执行土地储备政策，具体实施土地的征收取得与公共设施的开发 建设。 我国台湾的许多学者对台湾土地储备的必要性与可行性、功能、运行模式等进行了多方 面的研究。台湾“中国七地经济学会”对台湾土地储备作了专题研究，深入分析了台湾地区 建立十地储备制度的必要性和可行性、土地储备的定义、模式与功能等方面的问题，提出建 立以计划型土地储备为主导的土地储备制度，并主张修订相关土地法令，提供资金保证，加 强政府管理，以推动土地储备制度的实施。 城市土地储备制度是近年来在我国各地实践中产生的一项新的- 七地供应制度。我国自上 海市率先建立土地储备制度后，开始住全国如火如茶地开展。迄今全国已有2 0 0 0 多个市县建 立了土地储备制度。国内土地储备实践推动了土地储备理论的探讨。 1 1 土地储备的驱动力研究 关于十地储备制度的产生与变迁动力与原因，许多学者进行了探讨。归纳起来包括：国 有土地产权变革与国有企业脱困论、增加财政收入论、市场调控论、综合因素驱动论。 国有土地产权变革与国有企业脱困论：谢钊，李炳新( 2 0 0 6 ) 认为我国城市十地储备制 度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。没有国有十地产权制度改革，就不会有城市 土地储备制度的产生，更谈不上城市土地储备制度的发展。由丁城市土地产权制度设计的预 期不足，在改革过程中因为土地市场火灵，政府干预功能减弱而产生的一系列问题。为此， 作为深化城市土地产权制度改革的重要内容之一一城市士地储备制度便应运而生。邢元志 ( 2 0 0 1 ) 认为十地储备制度产生有着深刻的社会背景，它与我国土地使用制度改革、城市土地市 场的发展及国有企业改制密不可分。 两南人学博士学位论文 增加财政收入论。张旭坤、熊晖( 2 0 0 6 ) 认为利h j 城市存量和增量十地成为城市政府增 加建设用地供给和增加地方财政收入的重要渠道。王保信( 2 0 0 4 ) 认为十地作为一种典型的 不动产，其价值总体上处于上升趋势。土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备 法律制度诞生的现实动因。 市场调控论。刘维新( 2 0 0 3 ) 认为- 十地储备制度的实施，其目的是为调控房地产市场， 控制土地投机而建立起来的，是一种政府行为。蒋大平( 2 0 0 4 ) 认为国家对土地资源的宏观 调控是土地储备法律制度产生的制度动因。为了矫正私利主体的各种非理性行为，国家必须 运用其认为可行的统治方法予以规制。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动冈即是 顺应国家对十地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制士地市场，使土地资源发挥 尽可能大的效用。市场调控论分为两种观点，种认为土地储备制度是为了纠正市场失灵( 陈 江龙，2 0 0 2 ) ；一种认为是为了纠正或克服政府失败( 戴卫平，2 0 0 5 ) 。 综合因素驱动论：冷宏志、宫玉泉( 2 0 0 1 ) 总结了我国城市土地储备制度的多项功能，包括 规范与调控了土地市场、推进了土地利用方式的转变、为国企改革提供了巨额资金、刺激了 经济发展等等。欧阳安蛟( 2 0 0 2 ) 认为土地储备使政府垄断了城市存量土地供应、增强了政府宏 观调控能力、有利于企业脱困改制和结构调整、有利于合理利用城市土地、保证城市规划的 实施。杨继瑞、朱t ：友( 2 0 0 2 ) 将我国十地储备的作用门纳为l o 个方面。 丁洪建，吴次芳( 2 0 0 3 ) 等认为，土地市场化改革的不彻底性是十地储备制度产生的“燃 烧物质”；城市经营理念的兴起及实践是土地储备制度产生的“助燃剂”；“国企三年脱困”是 土地储备制度产生的“点火温度”。 有人认为，这几年集中爆发出来的土地问题，从表象来看，主要是地方政府行为问题， 现在媒体也常说土地违法主要是地方政府违法。但是，深入探讨，就会发现，这里面还有更 深层次的问题。一是财政体制问题，二是金融体制问题。 从其发展历程看，城市土地储备制度在我国的迅速兴起是一种“由点到面、由下而上” 的地方实践结果。杨遴杰、陈祁晖认为我国土地储备的动力是双向的：地方自身利益的诉求 和国家政策的推动。两类动力先后出现。并相互结合，塑造了我国土地储备制度在时间空间 上发展的基本轨迹。动力机制归纳为自下型、自上型、和上下结合型。 综上所述，尽管关于土地储备产生与变迁的动力机制问题大家从不同的方面进行了有益 探讨，纵观我国土地储备模式的演变特点，上述探讨不能很好的解释土地储备制度产生与变 迁的驱动力问题。需要更深入的，更全面的梳理土地储备制度产生动力机制，为规范与完善 土地储备制度提供理论依据。 1 2 关于土地增值机理的研究 土地价值呈现出动态化变化的特性。经济、人口、社会各方面的快速发展，无不带来城 市土地价值的变化。土地增值指七地价值的增长，增值有正有负。土地增值的影响因素包括 投入增值和公共增值( 自然增值) 。投入增值是使用者投入引起的增值：公共增值( 自然增值) 是使用者“不劳而获”的增值，包括自然因素( 如地震、滑坡) 的变化可能使某些七地减值。 也可能使可建设用地减少，土地稀缺性提高，地价上涨；城市人口增加，大量农地变成城市 2 第l 章文献综述 土地的可能性已经很小，十地稀缺性提高，地价上涨；经济增长速度加快造成土地价格上涨； 公共设施的投入，改善了城市或某地块所在区域的土地使用条件，使十地区位变优，地价上 涨；相临地区开发产生的溢出价值；制度变迁( 如城市规划与其他政策因素等) ，如某地块上 规划设计要求发生了有利于土地使用者的变化，土地将会增值，如容积率、建筑密度等。 国内外研究表明，公共增值很难分离出来，这一问题现在还没有很好的解决。如香港在 1 9 9 1 年7 月成立补偿与增值特别委员会，经过8 个月工作后提交的报告中称： ( 1 ) 公共投资成本因地区不同而迥异。当局可就一地区的成本作出估计，不过究竟包括 哪些成本? 众说纷纭，莫衷一是。 ( 2 ) 即使计算出可以接纳的数字，估计该地区的地价升幅也困难。当局也许可以计算出 各类用地地价升幅的大约数字，但若计算整体数字则较为困难。一旦计算出可以接纳的数字， 仍然有待解决的问题，这个升幅有多少是政府投资所致? ( 3 ) 为了找出用以作出评估的方法。我们曾参考其他国家试图解决这个问题的方法。无 论在理论上或根据实际个案的研究似乎都未能获得解决。 农地的自然增值是整个社会经济发展的不可避免的结果。农用地转为建设用地发生的土 地增值，我国十地经济学家周诚( 2 0 0 2 ) 从理论上将其分解为由宗地内业主投资带来的直接 投资性增值、由宗地外投资辐射引起的外部投资辐射性增值和由士地用途管制、土地用途变 换等引起的稀缺性增值，并将由宗地外投资辐射性增值和由土地用途管制、士地用途变换等 引起的稀缺性增值这类并非业主直接投资引起的增值称为土地自然增值，主张- 十地自然增值 归公并由社会公平分享。在我国土地储备实践中，对农地转1 卜之后，究竟其价格为什么会发 生明显上涨的问题，基本观点有：有人( 邹秀清) 认为，自然增值是各种非农建设对于农地 产生“辐射”作用的结果：有的认为，是农地转非的“可能性”使然近期转非的可能性 的大小，决定了其增值的人小；还有的则认为，是农地转非之后的期待收益( c o n t i l l g e n tr e v e n u e ) 所决定农地转非以后的新用途收益的高低，决定了农地转非后的价格的高低；有人认为， 农地转非之后的自然增值，归根到底是由非农建设用地的供不应求所决定的。而且，非农建 设用地的供不应求，在其他条件不变的情况下，完全取决于整个社会经济进步的状况。具体 而言，则一个地区、一宗农地转非后的价格，在完全开放十地市场的情况下，不同位置的农 地土地，其转变为非农用地的可能性不同，从而“期待”价格( c o n t i n g e mp r i c e ) 不同。 自然增值原因解释的分歧导致农地转非自然增值分配的理论纷争。国外一些学者 ( e p s t e i n ，黜c h a r d a ，1 9 8 5 ：a n d e r s o n ，j e ，1 9 9 3 ；g c v 锄k o o t e n ，1 9 9 3 ) 分析了在存 在农地转用市场和规划管制的情形下农地价格和市地价格的差异，认为十地利用规划管制会 使一些十地业主获得意外所得而使另一些r 十地业主蒙受意外损失，因而主张运用税收等手段 对意外所得进行调节以促进社会公平。这些分析增进了人们对土地增值成因的理解，有助于 完善土地政策体系，然而，在现实中人们很难对十地增值按照其成因进行具体分解。 世界各国普遍存在农地非农化的现象，实践中不同国家的补偿标准有所不同。如美国， 以农地被征用时的公开市场价值为补偿标准；法国以征用土地周罔土地的交易价格或所有者 纳税时的申报价值为参考，由征用裁判所裁定补偿价值( 陈和午，2 0 0 4 ) 。还有不少国家按法律 条文直接规定的补偿标准进行补偿，如韩国，在执行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准 地价为准( 并根据实际情况予以修正) 。中国1 9 9 8 年修订的土地管理法规定：征用耕地的 3 两南人学博十学位论文 补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该土 地被征用前3 年平均年产值的6 1 0 倍。安置补助费为该土地被征用前3 年平均年产值的4 6 倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3 年平均年产值的3 0 倍。附着 物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。黄健二( 1 9 9 3 ) 对台湾土地储备的可行性及其 操作方式进行了研究，认为运用“土地区段征收”来建立台湾的土地储备制度是可行的。 邹秀清认为是农地转非的“可能性”决定了其增值的大小，据此建立了兼顾效率与公平 的补偿标准。他假设在完全竞争市场条件下，买卖双方要价能力相等，农地发展权价值得以 测度。从现有土地估价技术条件出发，选择具有可操作性的评估价值近似替代理论最优补偿值。 总体上看，多数国家特别是土地私有条件下的西方国家，由于农用地市场化程度高，不论补 偿形式如何，多采用农地被征用前的市场价补偿。也有采用按规划用途价值补偿的。 在土地收益分配问题上，总结了姜爱林认为我国城市土地存在的问题。洪朝辉等学者认 为，土地收益分配不均的原因是产权不清晰。认为农村土地产权的三大特征，即农民集体土 地所有权的虚置和多元，国家垄断的土地处分权的膨胀和随意性，以及农户实质享有的土地 财产权的被剥夺，土地征用规范化、土地市场化和土地产权多元化的土地制度能够切实维护 和保