（管理科学与工程专业论文）房地产价格研究——理论与实证分析.pdf

西安建筑科技大学硕士论文 房地产价格研究理论与实证分析 专业：管理科学与工程 硕士生：徐静 指导教师：闰文周教授 捅姜 随着社会主义市场经济体制的逐步确立和房地产市场的日趋活跃，加强房地产价 格的研究、指导和管理已成为非常突出的问题。鉴于此，本论文进行了房地产价格的理 论与实证研究，旨在揭示我国近年来房地产价格变化与其相关影响因素的关系，为指导 房地产业的发展提供支持与帮助，提高房地产业经济运行效率。 本文在文献研究及中国特有的房地产市场研究的基础上，以马克思主义价值价格 理论为指导，探讨了房地产价格体系的概念与构成，对几类主要的价格形式进行了辨析， 并界定本文所研究的房地产价格的概念：分析了房地产价格的两种形成机制；通过对商 品住宅价格的构成及房地产价格影响因素的分析，指出房地产的供给价格只能从成本角 度出发予以确定，而其影响因素却很多，该研究揭示了房地产市场是一个系统，受多种 因素的影响和制约，因此，应该从整体的角度把握房地产价格的运行规律。然后从理论 和实证两个方面分析了房地产供给和需求关系、开发成本、商业贷款利率和家庭年收入 四个主要影响因素对房地产价格的影响：从房地产价格的形成机制出发，分析了房地产 价格变化机理，借鉴柯布一道格拉斯生产函数，创建了房地产价格与其主要影响因素关 系的数学模型，并通过对中国商品住宅价格变化的实证分析，得出各主要影响因素对我 国商品住宅价格及其变化的影响程度和影响方向；论文最后根据我国房地产市场发展的 现实需要，对如何发展我国商品住宅价格提出了建议。 本课题的研究，丰富了我国房地产价格研究的理论与方法，为政府在房地产业实现 有效宏观调控和管理提供依据，使房地产业朝着健康、可持续发展的方向发展。 关键词：房地产 价格影响因素模型建议 论文类型：应用基础 西安建筑科技大学硕士论文 a s t u d y o nr e a le s t a t ep r i c 争_ t h et h e o r e t i ca n dp o s i t i v ea n a l y s i s s p e c i a l t y ：m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：x u j i n g i n s t r u c t o r ：p r o f y a nw e n z h o u w i t ht h eg r a d u a le s t a b l i s h m e n to fs o c i a l i s t i cm a r k e te c o n o m ys y s t e ma n dt h em o r ea n d m o r ef l o 谢s ho ft h er e a le s t a t em a r k e t ，i th a sb e c o m e a l l i m p o r t a n tq u e s t i o nt h a t s t r e n g t h e n i n gt h er e s e a r c h e sa n dg u i d a n c ea n dm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep r i c e i nv i e wo f t h ef a c t ，t h et h e o r e t i ca n dp o s i t i v es t u d yo nr e a le s t a t ep r i c ea r em a d ei nt h i sp a p e r , i no r d e rt o r e v e a lt h er e l a t i o nb e t w e e nt h er e a le s t a t ep r i c eo fo u rc o u n t r ya n di t sr e l a t i v ei n f l u e n c e f a c t o r so fl a t ey e a r s ，w h i c hc a no f f e rs u p p o r ta n dh e l pf o rg u i d i n gt h ed e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ei n d u s t r y , a n dc a ni m p r o v ei t se c o n o m yr u n n i n ge f f i c i e n c yt o o o nt h eb a s i so fd o c u m e n t sr e s e a r c ha n dt h ec h i n e s ep e c u l i a rr e a le s t a t em a r k e ts u r v e y , a n du n d e rt h eg u i d a n c eo fm a r x i s mv a l u ea n dp r i c et h e o r y , t h i sp a p e rd i s c u s s e st h ec o n c e p t a n dc o m p o n e n to fr e a le s t a t ep r i c es y s t e m o t h e r w i s et h es t u d yd i s c r i m i n a t e ss e v e r a lm a i n p r i c ef o r m sa n dd e f i n e st h ec o n c e p to fr e a le s t a t ep r i c ew h i c hw ew i l ld i s c u s sa n da n a l y s e s t h et w of o r m a t i o nm e c h a n i s m so f r e a le s t a t ep r i c e t h r o u g ht h ea n a l y s i so f t h ec o m p o n e n t so f t h ep r i c eo fu r b a nh o u s i n ga n dt h ea f f e c t i o nf a c t o r so fr e a le s t a t ep r i c e ，w ec a nd r a wa c o n c l u s i o n ，t h a ti s ，t h es u p p l yp r i c eo f u r b a nh o u s i n gc a no n l yb ed e t e r m i n e di nt e r mo f c o s t , b u tt h ea c t u a lp r i c ei sa f f e c t e db ym u l t i p l ef a c t o r s a b o v e - - m e n t i o n e ds t u d yr e v e a l st h a tt h e r e a le s t a t em a r k e ti sas y s t e m ，w h i c hi sa f f e c t e da n dr e s t r i c t e db ym a n i f o l df a c t o r s ，s ow e s h o u l dh o l dt h er e a le s t a t ep r i c er u n n i n gr o l ef r o mt h ew h o l ea n g l e a n dt h e no nb o t h t h e o r e t i c a ls i d ea n de m p i r i c a ls i d e ，t h ea f f e c t i o nt h a tf o u rc h i e fd y n a m i c a lf a c t o r si n c l u d i n g s u p p l ya n dd e m a n dr e l a t i o no fr e a le s t a t e ，e x p l o i t a t i o nc o s t , b u s i n e s sl o a nr a t ea n df a m i l y s a n n u a li n c o m ea f f e c t i n gr e a le s t a t ep r i c ei sa n a l y z e di nt h i sp a p e r b a s e do nt h ef o r m a t i o n m e c h a n i s mo fr e a le s t a t ep r i c e ，t h i sp a p e ra n a l y z e si t sc h a n g em e c h a n i s m l e a r n i n gf r o m c o b b - d a u g l a sp r o d u c t i o nf u n c t i o n ，w ec a ns e tu pt h em a t h e m a t i c sm o d e lo ft h er e l a t i o n b e t w e e nr e a le s t a t ep r i c ea n di t sm a i ni n f l u e n c ef a c t o r s a n dt h r o u g ht h ep o s i t i v ea n a l y s i so f t h ep r i c eo fu r b a nh o u s i n gi nc h i n a ，t h es t u d yi n f e r st h ea f f e c t i o nd e g r e ea n dt h ea f f e c t i o n d i r e c t i o no fs e v e r a lm a i nf a c t o r st h a ta f f e c tt h ep r i c eo f u r b a nh o u s i n go f o u rc o u n t r y f i n a l l y 西安建筑科技大学硕士论文 a c c o r d i n gt ot h er e a l i s t i cn e e do fr e a le s t a t em a r k e to fo u rc o u n t r y , s o m es u g g e s t i o n sa b o u t h o wt od e v e l o pt h ep r i c eo f u r b a nh o u s i n gi nc h i n aa r em a d e t h es t u d ye n r i c h e st h et h e o r ya n dw a y so fr e a le s t a t ep r i c er e s e a r c h ，a n dp r o v i d e st h e f o u n d a t i o nt ot h eg o v e r n m e n tf o rr e f e r e n c ei nd o i n gt h ee f f e c t i v em a c r om o d u l a t i o na n d r e g u l a t i o n ，a n dh e n c el e a d i n gt h eh o u s i n gm a r k e t st od e v e l o pa l o n gt h ed i r e c t i o no fh e a l t h a n dc o n s i s t e n tp r o g r e s s k e yw o r d s ： r e a le s t a t e ，p r i c e ，i n f l u e n c ef a c t o r , m o d e l ，s u g g e s t i o n t y p eo f p a p e r ：a p p l i c a t i o nf u n d a m e n t i i i 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位己申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担切相关责任。 论文作者签名： 关于论文使用授权的说明 日期：如、，j 7 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名： 呈囊彳导师虢棚j 吼吼刎、叼 注：请将此页附在论文酋页。 西安建筑科技大学硕士论文 1 1 课题研究的背景及意义 1 1 1 问题的提出 1 绪论 房地产业自上世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的势头倍受世人瞩目，不仅因其作 为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的利 益休戚相关而令人关注。自1 9 9 8 年我国取消福利分房制度以来，城市房地产投资迅速 扩大，尤其是住宅房地产开发与销售面积逐年增加。随着居民消费结构升级以及城市化 进程的加快，我国房地产业将保持持续增长的态势，而房地产业能否成为带动国民经济 增长的新的消费热点和经济增长点已成为一个广泛关注的问题。房地产业能否成为“两 点”的关键在于房地产业的市场化和商品化，其中作为重要经济杠杆的房地产价格对这 一进程的推进起着重要的作用。 对于我国房地产价格问题，国内主流观点认为我国房地产市场发育不成熟，价格过 高，超过了城镇居民的经济承受能力。房地产价格是否合理的判定标准并不是人们的直 观感受，而是在于房地产价格的形成机制。房地产价格形成机制合理，房地产市场除合 理的空置外，一般均能出清；房地产价格形成机制不合理，就是价格较低，房地产市场 的供求均衡状况也会受到破坏。因此，从理论上对房地产价格形成机制进行研究就显得 特别重要。 2 0 0 2 年年底，我国空置商品房大约1 2 0 0 0 万平方米，形成了“有房没人住”和“有人 没房住”的怪现象。出现此种现象的原因是多方面的，但价格是一个突出的问题。目前 我国商品房价格是否合理? 商品房价格究竟包含了哪些因素? 地价与房价的到底是什 么关系? 商品房价格受哪些因素的影响和制约? 我国商品住宅价格究竟是如何变化 的? 如何规范和调控房价? 等都是实践中提出的亟待解决的问题。如果不从根本上解 决房地产业发展过程中存在的突出问题，我国的房地产业将无法步入健康和可持续发 展的轨道。 1 1 2 本文研究的意义 房地产价格既是重要的生产要素价格，又是重要的生活资料价格，是整个商品价 格体系的重要组成部分。它具有传导信息的功能和作用；配置资源的功能和作用；促 进技术进步，提高社会劳动生产率的功能和作用。随着社会主义市场经济体制的逐步 确立和房地产市场的日趋活跃，加强房地产价格的研究、指导和管理己成为非常突出 西安建筑科技大学硕士论文 的问题。但现有的房地产价格的研究成果，大都集中于以下几个方面：分析房地产价 格区别于一般商品价格的特征；定性讨论影响房地产价格变动的宏观微观因素；近年 来房地产价格趋高的原因：房地产泡沫及合理定价问题等。而对房地产价格及随时间 变动的实证研究却存在不少空白。实际上，房地产价格作为房地产业的“晴雨表”，不 只是一个简单的价高价低的问题，其中还蕴涵着诸多存在内在相互联系的信息，反映 了复杂的社会经济关系。从我国的情况来看，作为我国国民经济的重要组成部分，房 地产业尽管发展历史较短，但进入转轨时期以来，其价格变动与主要影响因素的变动 仍然呈现出一定的规律。在对房地产价格时间变动理论问题还没有引起足够重视，有 关资料相对缺乏，有关分析研究显得薄弱的情况下，选择房地产价格变动理论作为研 究课题，既具有较大难度，又非常具有理论意义和现实指导价值。 近年来我国房地产价格增长较快，有的城市甚至以每年2 0 的速度上涨，引起了 政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。但遗憾的是，目前我国房地产市场和 房地产价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量分析与实证研究，也 缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也无法知道影响房地产价格的因素对其影响力 是多少。理论研究的不足造成了政府政策和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支撑， 购房者投资缺乏有效的指导，这无疑影响了我国房地产业健康、持续地发展。因此， 在我国的房地产市场研究中，十分需要构建可以进行政策分析和投资分析的房地产价 格模型。 我国正处于从计划经济体制向市场经济体制转变时期，房地产经济理论的研究也 必须适应这一转变，作为市场经济重要经济杠杆的价格，更是研究的重点所在。房地产 经济学虽然不是- - i 1 独立的科学，但作为一个学科方向，系统深入地对房地产价格机制 进行研究，对提高房地产经济学在学科建设中的地位具有重要的作用。 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国外相关研究 国外尤其是西方发达国家，房地产业发展历史较长，也较为完善。在房地产价格 理论的研究方面较我国更为全面，出现了许多专著和文献，并将理论研究成果广泛应用 于实践，促进国民经济和房地产业的持续、快速、健康发展。西方发达的市场经济国家 对房地产价格机制的研究，在强调政府作用的同时，一般更注重市场机制的作用。 1 房地产市场的内部机制方面 针对房地产市场内部机制的研究也非常丰富。d d e n i s e ，c w w i l l i a n ( 1 9 9 6 ) 运用类 似“蛛网理论”的模型来分析房地产市场的波动。同时将房地产市场分为资产市场和使用 市场，并从房地产资产市场和使用市场的概念出发，论述了关于资产市场和使用市场互 西安建筑科技大学硕士论文 动关系的四象限模型：a r w a t l d n s ( 1 9 9 9 ) 研究了土地费用对房地产市场均衡的影响； c t s o m e r v i l l e ( 1 9 9 9 ) 指出土地供应和土地管理对开发规模的影响； c j m a y e r ，c t s o m e r v i l l e ( 2 0 0 0 ) 指出土地管理降低了房地产增量的数量； ggb o o t h ，j l g l a s c o c k s k s a r k a r ( 1 9 9 6 ) 指出房地产的提供要以卖者得到利润为基础。 2 房地产价格的影响因素方面 大部分的经济学家从均衡理论的角度认为，房地产供求决定着房地产价格，房地 产价格上涨的主要因素在于供求失衡。s w d e c a r l o ( 1 9 9 7 ) 指出引起房地产市场波动的原 因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等。 h a r w o o d 指出经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起 房地产市场的周期波动。通过对居民收入水平、人口的增长、利率的变化等的研究发现， 居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素， 同时税收结构、信用可靠性也起着重要作用( g e o f f m e e n , m a r k a n d r e w , 1 9 9 8 ) 。由于房地 产市场的多级结构，存在多级市场间的相互作用，更多的研究集中在租金对房地产价格 的影响上。国外的房地产市场划分是按照房地产市场的使用价值来分，也可以说是按照 使用还是投资的目的来分的，同时由于国外资产评估的方法主要采用未来现值法，这样 国外的学者更多的关注房地产的资产价值。由于房地产市场与金融市场密不可分，国外 的学者也将目光投向住宅的抵押贷款市场，从住宅抵押贷款的融资效应分析房地产价格 水平变化( o w e nl a m o u t ，j e r e m yc s t e i n ，19 9 9 ) 。此外，p h h e n d e r s h o t t ，s h e n gc h e n g - uc ( 1 9 9 9 ) 确定了通货膨胀对房屋价格的影响。d c q u a n ，s t i m a a n d c ( 1 9 9 9 ) ，d c l i n g ，a n a r a n j o ( 1 9 9 9 ) 研究了房地产价格与股票价格的互动关系。 国外对房地产价格的影响因素及其市场作用机制的研究，均与其市场情况相结合， 因此我国房地产价格的分析也应基于我国的实际情况。 1 2 2 国内相关研究 建设部在1 9 9 6 年8 月提出从五个方面理顺政策，以促进住房建设形成新的经济增 长点，其中一个方面就是要理清商品住房的价格构成，调整计划经济体制下商品住房价 格的构成。至此，学者们渐渐关注房地产价格理论问题。 1 房地产市场的内部机制方面 迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过二十余年，因此，国内对于房地产市 场内部机制的研究也起步较晚，同时这些研究也局限于一些定性的描述。国内学者也意 识到土地市场、增量市场和存量市场之间存在相互作用。 张鸿铭指出“土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量对于住宅 供给有正相关的关系，住宅土地的价格对于住宅供给有反向相关的关系”；高晓慧( 2 0 0 3 1 剖析了我国住房价格形成机制的弊端，重构了土地、住房价格形成机制；楼江( 2 0 0 4 ) 阐 西安建筑科技大学硕士论文 述了城市地产理论和实践，并对房价和地价的相关性进行了专题研究：高美成( 2 0 0 0 ) 等 学者意识到房地产存量市场对我国房地产增量市场的主要调节作用，呼吁放开房地产存 量市场，从而带动整个房地产市场的发展。 2 房地产价格的影响因素方面 虽然国内房地产市场发展历程较短，但由于房价问题的日益尖锐，主要的价格影 响因素的分析也主要集中在近几年。也有较多的文献可以借鉴。 崔新n ) ( 2 0 0 5 ) 对城市住宅价格动力因素进行了系统研究，并分别对各种影响因素进 行了建模分析；伍戈，俞志海，刘波( 2 0 0 0 ) 分析了利息税对房地产市场运行的影响。我 国房地产价格的上涨还引起学者对成本的关注，部分学者认为房地产建设成本的提高是 住宅价格上涨的主要因素( 张红，李文诞，2 0 0 1 ，王吓忠，2 0 0 2 ) ，胡睿宪( 2 0 0 3 ) 指出“房 地产市场价格的形成原因，不外乎成本推动和需求拉动，需求控制政策暂时很难成为政 府的调控手段。政府重点落在成本控制上”；勿庸置疑，随着我国城市居民人均工资水 平的提高对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因素( 吴建峰，2 0 0 2 ) ；祈兆珍( 2 0 0 3 ) 分析了租金水平与我国住宅价格变化的关系：张大亮，周丽梅( 2 0 0 4 ) 探讨了顾客需求的 变化对房地产价格的影响。此外还有从国内生产总值( 张红，李文诞，2 0 0 1 ) 、恩格尔系 数( 廖英敏，2 0 0 0 ) 等方面的分析。 目前，对于房地产价格问题的探讨与研究日渐增多，其中清华大学房地产研究所 对我国尤其是北京房地产业发展理论的研究尤为深入、具体，体现了我国现阶段房产理 论的研究水平。在他们许多公开发表的文章及论著中，均涉及到了房地产价格变化规律 问题，并从特定的视角阐述了对这一问题的看法，其研究问题的思想和方法，给了我们 很好的启示。在研究房地产的报刊杂志中，探讨房地产价格的问题的文章数量也不少， 其中也不乏上乘之作。我国已有文献资料都为进一步研讨房地产价格奠定了良好的基 础。另外，房地产价格变化问题也越来越受到房地产、建筑行业具体工作者的重视。研 究者们通过对宏观经济形势、政策文件、房地产发展的历史与现状的总结与分析，做出 了各自的判断，用以指导实际工作。然而其中绝大多数研究都只是从某一个角度进行分 析，注重某一方面的变化对房地产价格变化的影响，或者只是从理论上进行分析，没有 实证的结果，这样很难有强有力的说服力。我国对于房地产价格变动与其主要影响因素 的系统研究，目前尚处于初探阶段。 1 3 论文研究的主要内容、研究方法及技术路线 1 3 1 论文研究的主要内容 本文是在前人研究的基础上，以马克思主义相关理论为指导，同时结合中国的实 际情况，以房地产价格为研究对象，探讨其形成机制及其主要影响因素，并通过实证的 西安建筑科技大学硕士论文 方法进一步研究其内在运行机制，希望在揭示房地产价格的变化与其相关影响因素的关 系的同时，力求为指导房地产业的发展提供支持与帮助，提高房地产业经济运行效率。 论文从需求、供给及其他社会经济因素等方面对房地产价格理论进行较为深入和 系统的探讨，通过建立价格模型，对影响房地产价格的要素进行影响力分析。主要内容 包括以下四个方面： 第一，以马克思主义价值价格理论为指导，探讨了房地产价格体系的概念与构成， 并界定了本文所研究的房地产价格的概念，分析了房地产价格形成的供求机制与生产价 格机制的统一性。 第二，阐述了房地产价格的构成及影响因素，并在此基础上，重点分析影响房地产 价格的主要因素及其与房地产价格的相关性。 第三，在对房地产价格变化机理阐述的基础上，对住宅房地产价格变化进行实证研 究，初步建立起房地产价格变化模型。 第四，根据回归模型所得到的结果得出我国商品住宅价格变化相关结论，并对我国 商品住宅价格发展提出建议。 1 3 2 论文研究的方法及技术路线 房地产价格研究是理论与实际相结合的应用性研究课题，不但涉及到马克思主义价 格理论和房地产经济理论，而且还与宏观经济和房地产业的实际运行密切相关。因此， 从实际出发，理论联系实际便成为研究房地产价格理论的指导思想和基本方法。按照这 一指导思想，本文综合运用多种分析研究方法，在总体构思上采用静态动态相结合、从 抽象上升到具体的方法，在行文中主要运用了宏观与微观分析相结合、定性定量分析相 结合、规范分析与实证分析相结合等分析方法。 论文在总体研究计划的指导下有序展开，其技术路线是： ( 1 ) 理论研究与实证研究并行，在探索研究对象基本规律的同时，注意研究方法体 系的形成。 r 2 1 利用计算机软件、数学模型及系统工程技术来寻求解决研究中所出现的问题的 方法。 ( 3 ) 在内容安排的顺序上，先对房地产价格的相关理论进行研究，然后分析了房地 产价格变化影响因素与其的内在联系，在此基础上建立价格影响模型，得出实证结果， 并给出对中国商品住宅发展的建议。 论文逻辑框架如图1 1 所示。 西安建筑科技大学硕士论文 图1 1 论文逻辑框架图 6 西安建筑科技大学硕士论文 2 马克思主义价值价格理论 马克思主义价值价格理论是研究房地产价格的理论基础，因此我们有必要对其有 关的理论进行简要阐述。 2 1 马克思主义劳动价值理论 马克思的劳动价值理论是在古典经济学的基础上发展起来的，主要包括以下原理： “作为相同或抽象的人类劳动，它形成商品价值。”马克思以劳动二重性学说阐明了抽 象劳动创造价值、具体劳动创造使用价值的原理。指出抽象劳动是形成价值的实体，是 商品经济中社会劳动的存在形式，它反映着商品生产所特有的社会生产关系。商品价 值量是由社会必要劳动时间决定的。社会必要劳动时问是“在现有的社会正常的生产条 件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的劳动时 间。价值形成过程。具体劳动在创造使用价值的同时，把生产资料中包含的物化劳 动转移到商品之中，同时作为抽象劳动又把新的价值凝结在商品之中。从价值形成过程 来考察，商品价值首先包括从生产资料中转移来的物化劳动，这部分劳动实际上是生产 资料生产过程中的活劳动消耗。商品价值还包括当期投入的活劳动。价值增殖过程。 劳动力是能够创造价值的商品，劳动者在必要劳动时间内创造出劳动力的价值。必要劳 动时间以外的剩余劳动时间创造出剩余价值，从而使资本增殖。价值构成。价值由补 偿购买生产资料的不变资本c 和补偿购买活劳动的资本v 及劳动者创造的剩余价值m 三部分组成，即价值等于c + v + m 。价值是商品经济的历史范畴。 2 2 马克思主义市场价值理论 马克思在劳动价值理论基础上建立起来的市场价值理论包括以下主要原理：部 门内部竞争使个别价值转化为市场价值。价值的社会范畴决定它不是个别价值而是社会 价值。马克思在考察社会价值形成的市场条件时，把价值称为市场价值。价值或市场价 值是由生产商品的社会必要劳动时间决定，是市场条件下部门内部竞争是结果。“市场 价值，一方面，应看作是一个部门所生产的商品的平均价值，另一方面，又应看作是在 这个部门的平均条件下生产的、构成该部门的产品很大数量的那种商品的个别价值。只 有在特殊的组合下，那些在最坏条件下，或在最好条件下生产的商品才会调节市场价 值。”不同供求状况下的市场价值决定。在供求大体平衡的条件下，商品的市场价值 往往由中等条件下的个别价值来决定：假如供不应求，市场价值就要上涨，这时市场价 值就大体上接近劣等条件下的个别价值：假如供过于求，商品市场价格就要下降，商品 西安建筑科技大学硕士论文 市场价值则大体上接近优等条件的个别价值。部门市场价值总量的决定。一种商品的 市场价值总量是由社会为了满足对这种商品的需要而按比例投入到这个部门的社会必 要劳动总量决定的，“假如某种商品的产量超过了当时社会的需要，社会劳动时间的一 部分就浪费掉了，这时，这个商品量在市场上代表的社会劳动量就比包含的社会劳动量 小得多。”市场价值和供求之间的关系。供求关系对市场价值决定有影响，但不能决 定市场价值。其影响表现在：其一，供求变动引起市场价值由某一种生产条件决定转向 另一种生产条件决定；其二，社会对某种商品的需要量决定了该商品生产部门的市场价 值总量。市场价值一方面决定于社会必要劳动时间，另一方面又决定供求关系。“假如 市场价值降低了，社会需要( 在这里总是指有支付能力的需要) 平均说来就会扩大，并 且在一定限定内能够吸收较大量的商品。假如市场价值提高了，商品的社会需求就会缩 减，就只能吸收较小的商品量。因此，假如供求调节着市场价格，或确切地说，调节着 市场价格同市场价值的偏离，那么另一方面，市场价值调节着供求关系，或者说，调节 着一个中心，供求的变动使市场价格围绕着这个中心发生波动。”市场价值是市场价格 波动的中心。 2 3 马克思主义价格理论 按照马克思主义的价值价格理论，商品是用来交换的劳动产品，商品价值是用来交 换的劳动产品的价值。商品价值是一个历史范畴，它随着商品交换的产生而产生、发展 而发展。商品价值是凝结在商品之中的抽象的人类劳动，是看不见摸不着的东西，实际 上商品价值是由交换价值来表现的。所谓交换价值，是指一种使用价值同另一种使用价 值相交换量的比例或关系。马克思主义的价值价格理论认为，市场价值是由部门内部的 竞争而形成的商品的社会价值，它取决于生产商品所耗费的社会必要劳动时间。马克思 说：“市场价值，一方面应看作是一个部门所生产的商品的平均价值，另一方面，又应 看作是在这个部门的平均条件下生产的、构成该部门的产品很大数量的那种商品的个别 价值。”由此可见，市场价值的形成与决定，已考虑了供求关系，而价值的形成与决定， 则是将供求关系等因素抽象掉了的。价值转化为市场价值，市场价值决定市场价格，供 求关系引起市场价格围绕市场价值上下波动，最终通过引起生产条件的变化来影响市场 价值的形成。马克思主义的价值价格理论强调，商品的生产价格，是由部门平均生产成 本和社会平均利润构成的价格。或者说，生产价格等于商品的成本价格加上平均利润。 生产价格是价值的转化形式，价值是生产价格的基础。“如果把社会当作一切生产部门 的总体来看，社会本身所生产的商品的生产价格的总和等于它们的价值的总和。”在社 会平均利润形成以后，商品的价格不是以其价值为基础，而是以其生产价格为基础。 在社会主义条件下，价格形成的基础仍然是生产价格。主要原因是：第一，生产 价格是与社会化大生产相联系的。社会主义商品生产是建立在社会化大生产基础上的， 西安建筑科技大学硕士论文 要求企业不断以高新技术武装自己，增加生产积累，扩大企业资产，提高企业劳动生产 率，节约资源消耗。因此就促使企业资本的增加，也就是说，等量资本取得等量利润， 市场价格是以社会平均成本加按社会平均资金利润率计算的利润作为基础上下波动的。 第二，社会主义市场经济体制构造了利润率平均化的趋势。在社会主义市场经济条件下， 市场在资源配置中起着基础性作用，经营者是独立核算、自主经营、自我积累、自我发 展的法人，他们都须根据市场价格和供求关系，自行决策为谁生产、生产什么和怎样生 产。所有的经营者都必须遵守价值规律。因而，在市场经济体制下，存在着竞争和生产 要素在部门间的自由流动，从而使利润趋向平均化。所以，生产价格必然成为社会主义 社会的价格形成基础。 2 4 马克思主义地租理论 地租、地价理论是房地产经济学中最重要的理论之一，研究商品房价格就必须以 地租、地价理论为线索。商品住宅价格的关键是地价，地价的实质则在于地租，而地租 尤其是级差地租的产生对商品房价格的形成密切相关。 地租是一个历史范畴，其涵义可以从不同的层面上进行理解。如果从广义的层面上 理解，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他财物( 资源) 租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金。如果从地租传统的字面来理解， 地租就是土地的使用者租用土地所付的租金，是所获利润中超过平均利润的部分。 马克思主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创立的，并赋 予了地租理论崭新的科学内容。其理论特点在于指出了资本主义地租的本质是剩余价值 的转化形式之一，阐明了资本主义地租的三种形式：绝对地租、级差地租和垄断地租。 1 级差地租 马克思所称的级差地租是指被土地所有者占有的、出于土地等级差别所产生的超额 利润。因为农业资本家在不同等级的土地上从事耕作时，耕作优等地或等级较好的土地， 其劳动生产率高，个别生产价格低：而耕作劣等地时，其劳动生产率低，个别生产价格 高。这样，就会使耕作优等地和等级较好土地的农业资本家获得超额利润。 马克思将级差地租进一步细分为级差地租i 和级差地租i l ，以便更好地分析级差地 租产生的条件和原因。 n ) 级差地租i 。级差地租i 是指等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地 的肥力和位置的差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。也就是说，只要土地的等 级不同，就会产生级差收益，而不论土地肥力的差异，还是土地位置的差异。 ( 2 ) 级差地租i i 。级差地租i i 是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效 率的不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化来的级差 地租。它产生的条件主要有两方面：一是土地供求矛盾促使对土地的集约化经营，即随 9 西安建筑科技大学硕士论文 着社会经济的发展，人类对土地需求会越来越大，而扩大耕地面积的可能性越来越小， 为此，只有对土地进行集约化经营才能满足对其不断增长的需求：二是科学技术的进步， 使土地的集约化经营成为可能，即为集约化经营提供了物质技术的保证。 2 绝对地租 在资本主义土地私有制条件下，不仅存在级差地租，而且还存在着绝对地租。所 谓绝对地租是指土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租。也 就是说，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳绝对地租。 3 垄断地租 马克思把绝对地租和级差地租称为“正常形式”的地租。除此之外，还有一种被马 克思称为特殊形式的地租，即垄断地租。垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化丽 成的地租。正如马克思所指出的“这是由垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者对 这块具有独特性质的土地所有权而转化地租，并以这种形式落入土地所有者手中”。而 垄断价格“般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而 与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。 4 土地价格理论 马克思指出，土地价格的实质是地租的资本化。“土地不是劳动产品，从而没有任 何价值”，但土地却具有价格。这是因为资本主义土地能够自由买卖，因此它与一般商 品一样，也可以用货币来表示它的价格。但土地价格并不是它的价值的货币表现，而是 在于土地的稀缺性，土地所有权的垄断，垄断者可以凭借土地所有权得到一定的收入即 地租。因此土地价格并不是土地本身的购买价格，而是土地所能提供地租的购买价格， 它不外是资本化的地租。 土地价格作为资本化的地租，是通过她租与利息率的比率确定的，即土地价格= 地租利息率，地租不过是表现为购买土地的那个资本的利息，地价就是地租这个资本 化的比率；地价就是地租这个资本化的年限。无论是“资本化的比率”还是“资本化的年 限”，地价总是以地租的存在为前提的。土地价格的高低首先取决于地租量的大小，而 地租量的大小除了取决于土地所有者和土地经营者之间的竞争外，还取决于土地产品市 场及土地产品供求关系的变化。土地所有者在决定出卖土地的时候，必须考虑当时银行 利息率的水平，只有当他出卖土地所得的货币收入存入银行，能够带来和原来地租一样 多的利息时，他才愿意出卖土地。因此，土地价格的水平是由地租和利息率两个因素决 定的，土地价格与地租成正比，与利息率成反比。 西安建筑科技大学硕士论文 3 房地产价格的形式及形成机制分析 分析房地产价格的形式及形成机制，是进一步研究房地产价格运动规律，探讨房 价地价关系的基础，有利于制定合理的价格政策，采取科学的价格管理手段，保证房地 产业的稳步发展。 3 1 房地产价格体系的阐述与本文研究的概念界定 房地产价格种类的多样性，决定了房地产价格是一个看似简单却很复杂的概念。 因此，在讨论我国房地产价格问题时，有必要对这一体系进行探讨。 3 2 1 房地产价格体系的基本概念和构成 房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约的 有机整体。其构成按照不同的分类方法大概有如下几种。按销售对象分为：外销商品房 价格、内销商品房价格；内销商品房价格又分为：商品房价格、经济适用房价格、廉租 房价格；按交货期限分为：现房价格和期房价格；按用途分为：工业用房价格、商业用 房价格、住房价格、事业性用房价格、军队用房价格；按出售方式分为：出售价格、出 租价格。下面对几类主要的价格形式进行辨析。 3 2 2 商品价格与成本价格、标准价格 我国目前的住宅房地产可分为商品住宅和公有住宅两大类，其交易价格是不同的： 商品住宅按商品价格进行交易，公有住宅按商品价格或成本价格、标准价格、福利价格 进行交易。这里，商品价格是完全市场化的房地产交易价格，其它价格均是带有社会保 障性质的公有住宅交易价格。 在住宅房地产出售时，商品价格是由土地出让金、小区外城市配套设施建设费、 征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、小区级以下基础设 施建设费、管理费、贷款利息、税金、销售费用、开发商利润构成的价格；成本价格是 上述商品价格中剔除土地出让金、小区外城市配套设施建设费、销售费用、开发商利润 及部分税费后按照建造公有住宅的平均成本而实际测定的价格：标准价格是依据职工家 庭平均经济承受能力，以家庭合理住房支出为前提而确定的政策性价格。可以看出：商 品价格是市场房地产价格，成本价格、标准价格则是理论上的房价。 西安建筑科技大学硕士论文 3 2 3 住宅房地产价格与商业房地产价格 商铺的价格依赖于其产租( 金) 能力，价格的高低受到商气、人气等因素影响，如果 出现招商( 销售) 不利的局面，试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大 多数时候，商铺价格越低，招商( 销售) 反而越困难。而住宅的价格只要开发商愿意降低 到一定程度总是有人愿意买的。一般来说，商业用房其价格变化快。建筑物商铺的价格 是住宅价格的2 3 倍，有的繁华街道甚至可以达到5 8 倍，少数拍卖的商铺( 铺面和铺位) 高达1 8 万7 r d m 2 。由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多( 如地段商情因子、客 流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目 的运营特点、区域未来发展趋势等) ，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价( 租金) 变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发展资料，人们的购买行为主要受 收入( 财富) 的约束，因此住宅价格变化相对商铺来说要小得多。 3 2 4 买卖价格与租赁价格 房屋交易，是有偿取得或转让房屋所有权、使用权及其他项权利的经济过程与法律 行为。进行房地产交易时有所有权交易和使用权交易的不同，因而就形成了不同的交易 价格：买卖价格和租赁价格。买卖价格是交易土地使用权及房屋所有权时的价格，租赁 价格是交易房地产使用权时的价格。在现实生活中，人们将买卖价格称为售价或卖价、 购价或买价，将租赁价格称为租金。 下面对城市房地产交易或流通市场上，最主要的两种价格形式租金和售价及其 关系进行分析。 1 租金 房屋租赁价格是分期出售房屋使用权的价格，是房产的租用价格，也是房产租用价 值的货币表现。房屋租赁价格一般为每m 2 可出租商品按月、季或者按年支付的金额， 在社会经济不断发展的情况下，不论是经营性房屋还是非经营性房屋，通过收取租金以 租赁方式使用各类用房将是普遍现象。 2 售价 出售价格是房地产一次性出售的单价，是住房商品价值的货币表现形式，体现着一 定时期住房的供求关系。 3 租金和售价的关系 在仅考虑资本服务费( u s e r c o s t f o ，c a p i t a ls e r v i c e ) 的情况下，租金和价格存 在如下关系： r = f 巧十，( 3 1 ) 式( 3 1 ) 中，i 为市场利率，为楼宇消耗率，、巧分别为时间0 及t 时的楼宇 西安建筑科技大学硕士论文 价值，r 为租金。上式可进一步写为 r =