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东南大学m b a 学位论文 房地产投资经济分析方法的应用研究 摘要 研究生姓名：陈蔚专业名称：工商管理 指导教师姓名：达庆利教授 正确的房地产投资决策，不仅会为投资者带来较高的收益，也会给社会提供 巨额物质财富和多种利益。作为房地产投资决策的基础的房地产投资经济分析是集 工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等诸多专业知识于体的多 学科综合性科学。这项工作的成功与否是最能体现房地产开发企业智慧的所在，现 已成为房地产企业的核心竞争力之一。 本文首先介绍了房地产投资经济分析研究背景，并分析了房地产项目投资经 济评价工作的现状，提出存在问题，明确论文研究内容。接着，本文概要性的说明 房地产企业项目投资经济分析基础，包括投资评价指标和投资分析基本方法。其 后，本文针对房地产企业，解析投资经济分析工作的程序，提出富有效率的工作流 程，并就项目投资经济分析过程中可能遇到的问题，如成本评估法在新建房地产项 目经济分析中的应用模式及确定折现率方法进行了一些有益的探讨。最后结合前文 有针对性讨论的成果，运用房地产评价与评估相结合的方法对a 房地产项目投资 分析评价进行实证硕究。 关键词：房地产，投资分析，经济评价 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 a b s t r a c t t h et h e s i sf o c u s e so nt h ep a r t i c u l a r i t yo ft h er e a le s t a t ec o m p a n y i th a ss o m e r e f e r e n c ev a l u ef o rt h ep r a c t i c eo f i n v e s t m e n ta n a l y z e df o rr e a le s t a t ec o m p a n y a tt h ef i r s t p a r t t h i sp a p e r ，t h et h e s i si n t r o d u c e dt h eb a c k g r o u n da n dd e s c r i b e d g e n e r a ls i t u a t i o no f i n v e s t m e n ta n a l y z e da n df e a s i b i l i t ys t u d yo fr e a le s t a t e 。t h e np o i n t e d o u tt h es o m ep r o b l e m si nr e a le s t a t ea p p r a i s e ，a l s od e f i n e dt h eg o a lo ft h i sp a p e r i nt h e s e c o n d p a r t o ft h et h e s i s ，a c c o u n t e df o rt h eg r o u n d w o r ko ft h ei n v e s t m e n t - a n a l y z e d t h e o r y ，i n c l u d i n g t h e g u i d e l i n e o fr e a le s t a t e a p p r a i s a l a n dm e t h o do fr e a le s t a t e e v a l u a t i o n t h e na r ma tr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，p u tf o r w a r dt h ei n v e s t m e n ta n a l y z e d p r o c e s sm o d e l ，o r g a n i z a t i o nf o r ma n de f f i c i e n tw o r kp r o c e d u r e a l s od i s p u t e d s e v e r a l q u e a i o n sa p p e a r e dd u r i n g t h ei n v e s t m e n ta n a l y z e dp r o c e s s ，s u c ha sa p p l i e dm o d e lo ft h e c o s tm e t h o d ，a n ds oo i l a tt h el a s tu s i n gt h ef r u i to ft h ed i s c u s s e d ，c h o o s i n gat y p i c a l c a s ed o i n gt h ep r a c t i c er e s e a r c h ，s h o w nh o wt os o l v et h e s ep r o b l e m si nt h i sp a r t i c u l a r c a s e k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，i n v e s t m e n ta n a l y z e d ，f e a s i b i l i t ys t u d y 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了谢意。 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文 的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档 的内容和纸质论文的内容相致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借 阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东 南大学研究生院办理。 o k 东南大学m b a 学位论文 房地产投资经济分析方法的应用研究 1 1 研究背景 第一章引言 房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，其结果是形成 新的房地产或改造原有的房地产并在未来获得更大收益的投资行为。随着经济的蓬勃发展，国 民财富的增加，不论是企业还是个人，对于投资都越来越热衷。房地产由于具有较高的投资报 酬率以及较强的保值增值的能力而成为重要的投资t 具之一。房地产投资是众多投资形式中的 一种较特殊的形式，较其他投资形式相比，高收益伴随着高风险。为减少风险、增加收益，因 此在进行房地产投资之前，要进行缜密的调查投资项目的各方面制约因素；对所选定的投资项 目进行详细的经济分析；对房地产投资项目做出正确的决策，从而保证投资的较高收益水平， 以避免由丁盲目投资而造成的经济损失使房地产投资项目以最少的投入，得到最大的产出， 获得最佳经济效益。 实践证明，一个成功的投资项目，不仅会为投资者带来较高的收益，也会给社会提供巨额 物质财富和多种利益，但是在目前房地产投资方面却暴露出诸多问题，在宏观方面。总量偏大、 结构失衡、空置率过高等。引起这些问题的原因固然是多方面的但在微观方面企业的投资分 析工作的滞后，是重要因素之一。这不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地 产业发展的进程。 房地产投资决策是房地产开发企业至关生死的抉择，并且随着建设工程相关法规和程序不 断的完善，房地产项目投资分析已成为项臣立项的必要文件，而房地产投资决策成功的基础是 做好房地产投资分析，这项工作应有完整而系统理论及市场调研并配合有效率的作业程序，但 多数企业却将其流于形式，未能以真正确的态度来对待这项i ：作未能真上发挥投资分析应有 的作用。据调查目前在房地产企业进行投资经济分析工作中存在着下列问题： 1 投资决策特别是在房地产方面普遍存在着决策的盲目性、随意性和主观性，有的开发 企业对拟定项目缺少必要的可行性研究，对市场风险、竞投报价最终决篆等问题考虑不周，只 是做最简单的收入和成本估算，更多地却是依据经验和感觉来做出决策就匆忙参与，项目得到 后却根本无力开发，只得到处寻找转让对象使企业的经营陷入困境。还有很多开发企业本身 实力偏小，却又不善于或不愿意利别的企业相互合作，结果儿乎无法通过止常的方式获得项目 从而面临被市场淘汰的危险。 2 有的房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响， 课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，学会了察颤观色，一切围绕领导的意思去论证。 3 有的发展商将可行性研究的课题交给一些咨询机构去做，由于项目对他们来说就意味 着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的 3 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 单位不能承揽本项目的工程咨询业务。有的发展企业图省事，让与他合作的另一方提供可行性 研究报告。有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样 的可行性研究是不可能做到中立的。 4 从事投资经济分析的人员的业务水平不过关，在某种意义上看，此类经济分析研究人 员应该是“全才”，必须具备相当的1 = 程技术、经济、房地产开发经营、法舰、税务、金融等专 业知识。而目前从事经济分析企业如咨询、评估、策划公司数量多，规模小，因为争夺市场， 竞相压价，恶性竞争。如在南京的某评估所就打出5 0 元一件来吸引雇主。其结果是企业在此环 境下不能够做大做强更谈不上进行相应的投入来进行人员的培训和从事理论方面的研究。 因此，在市场日渐公开化的趋势下，如何做好项目的经济分析t i 作，根据市场的实际需求 将企业的实际状况合理定位，利用有限的资源来创造最大的企业效益和社会效益这是房地产 开发企业最能体现其智慧并已经成为房地产开发企业的一项核心竞争力。项目投资经济分析工 作的成功与否是最能体现房地产开发企业智慧的所在，并已成为房地产企业的一项核心竞争力。 本文将以房地产投资经济分析方法的应用研究为论题，通过实证研究，从实践的角度对在 房地产投资经济分析实践中有争议的若干问题进行分析，并且将房地产项目经济评价和评估相 结合，为房地产企业进行项目投资分析提出解决方法以及相应的过程模型。 1 2 研究现状评述 针对房地产项目投资分析理论方面的研究，国内外已经取得一定的成果，与此相关的著作 与论文涉及项目投资分析的方方面面，但通过分析国内外相关文献可发现，在对房地产投资经 济分析方法的应用研究中尚存在如下问题： 1 在许多房地产项目投资分析研究中，人为将评价i 作与评估r 作割裂开造成在进行 项目投资分析的实际工作中，房地产评估没有发挥应有的作用，信息未能得到共享，浪费了大 量的社会资源，并且这样完成的分析报告缺乏评估理论的支持，降低项目投资分析下作的质量， 而实际上评价工作与评估t ：作是同类工作的两个分部，两者应相互补充，相互依托。 2 大多数研究是从政府的角度，而不是从企业的角度。 现行国内研究主要包括：如何进行城市经营? 如何尽快建立科学的医域性房地产市场评估 体系“17 如何建立科学的房地产评价制度? 有针对性的指导开发企业如何进行项目投资方面的 案例研究不多。而此类问题又恰恰是房地产开发企业晟关心的问题。 综上所述从房地产企业的角度，在企业项目投资经济分析方法方面，将房地产经济评价 与评估方法有机的结合，并在实践中确定成本、收益预测以及相关参数的实证研究不多。 4 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 1 3 研究内容 本论文从应用的角度针对项目投资分析评估和决策过程进行了分析和研究，分析了房地产 开发企业项目投资经济分析过程以及相应的丁作流程，并采用房地产投资评价和房地产评估相 结合的方法对a 房地产项目进行了进行投资分析的实证研究。本文工作为科学进行投资分析提 供了一个典型案例从而促进了房地产投资经济分析j ：作规范化、精细化，从而提高决策的效 率和质量。 东南大学m b a 学位论文 房地产投资经济分析方法的应用研究 第二章房地产投资经济分析基础 本章介绍房地产投资分析评价指标，以及投资经济分析的基本方法，包括房地产投资评价 分析和房地产投资评估分析，这些内容构成本文研究的理论基础。 2 1 房地产投资评价指标 一般来说，投资者会选择回报率较高的项目作为投资对象。然而，所谓的回报率指标并不 是唯一的，人们设计了多个经济指标来反映投资项目在经济上的效益或回报。如图2 - l 示，投 资经济评价指标可以划分为静态指标和动态指标。 图2 - 1投资经济评价指标 静态指标指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、静态投资回收期和投资利税率等。 动态指标考虑了资金的时间价值，能够更科学、更全面地反映投资项目的经济活动状况， 因此在房地产投资分析中，使_ h j 较为酱遍。常用的动态指标包括净现值州p v ) 、内部同报率 ( 1 r r ) 、动态投资回收期等。进行项目评价时，一般都以动态指标为主，静态指标为辅。 2 2 房地产投资分析基本方法 房地产投资经济分析基本方法由房地产投资评价方法和房地产投资评估方法构成。 2 2 1 房地产投资经济评价方法 投资项目经济评价的主要方法是定性分析和定量计算相结合，以定量计算为主，对项目在 技术和经济上进行全面的分析、计算。项目的财务测算和效益分析是投资项目经济评价中最为 重要的定量计算部分，也是投资决策者十分关注的决策依据。房地产投资项目经济评价方法主 6 东南大学m b a 学位论文 房地产投资经济分析方法的应用研究 要分为静态分析方法和动态分析方法两类。 1 房地产投资静态分析方法 静态分析方法是指投资项目在不考虑时间因素，即不考虑资金时间价值的情况来分析考查 项目盈利能力的一种方法，在建设j 二期短的小型项目的投资分析中有一定的使用价值。在投资 机会研究或初步可行性分 厅阶段，也有较多的应用。 2 房地产投资动态评价方法 动态分析方法考虑到了项目的整个寿命期，也考虑到了资金的时间价值，计算比较复杂 但其结果比较全面准确。 1 ) 净现值法 净现值，就是将投资期内不同时间所发生的净现金流量( 现金流人与现金流出之差) 。以一 定的贴现率贴现到投资期初并将备期的净现金流量现值相加之和。也就是说，用定的贴现 率将投资期内的净现金流量贴现为现值，并取其总和称为净现值。 挣现值的计算公式为： ， n p v 乏( c i c o ) t ( 1 + 谢。 ( 2 1 ) f 。0 式中：c i 为现金流入量； c o 为现金流出量； ( c i c o ) 为项目在第t 年的净现金流量； 忙0 为项目开始进行的时间点； n 为计算期，即项目的开发或经营周期，单位为年； i 。为折现率或设定的目标收益率。 这里所选用的折现率一般为基准回报率其与净现值的关系如图2 - 2 示。基准回报率是基 本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，统一制定的晟低 同报率判别标准，按照行业制定的基准回报率称行业基准回报率。基准回报率或行业基准回报 率好比是一个门槛。只有那些收益比基准同报率高的投瓷项目才有可能成为投资决策备选方案。 睁现值0 q h ，) 卟 。 i 图2 - 2折现率与净现值的关系 7 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 净现值大于零，表示投资项目的资金产出大于项目的资金投入，或者说，该投资项目可实 现的投资收益率会超过所选取贴现率的最低投资期望收益率，据此判断该投资项目可以盈利。 净现值小于零，表示投资项目的资金产出小于项目的资金投入，或者说，该投资项目实现的投 资收益率低于所选取贴现率的最低投资期望收益率，据此判断该投资项目是亏本的。净现值等 于零，表示投资项目资金的产出等于项目资金的投入，或者说，该投资项且可以实现的投资收 益率正好等于所选取贴现率的最低投资期望收益率，据此判断该投资项目不赔不赚。 净现值指标是投资分析与评价中最常用的指标之一，在房地产投资分析中也得到了广泛的 应用。它的优点在于考虑了项目投资期内各项资金的时间价值，明确反映了投资项目的净利润， 净现值越大项目净利润越高，经济效益越好。 然而，净现值的局限性也是明显的，主要体现在以下方面： ( 1 )净现值是一个绝对指标，没有反映出投资的单伉回报的动态经济指标。 ( 2 )贴现率不易确定。净现值的计算少不了贴现率，那么，贴现率取值是一个难以给出 准确答案的问题贴现率取值的准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项目和 后期资金流量较大的项目更为明显。 2 ) 内部回报率法 在项目投资过程中，使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率，称之为内 部回报率( i r r ) 。也就是说，内部回报率是指项目在投资期内资金净现值等于零时的贴现率。内 部回报率表示项目在投资期投入的资本在项目中的盈利能力，也可以说，它反映了单位货币投 资成本平均每年从项目中获得现金净收益。 从内部回报率的定义可以看出，投资者至少要获得比内部回报率更高的回报率才会有利 润，假如低于内部回报率，则表示投资者不仅不能获得任何利润而且还会赔本。 内部同报率的计算公式为： ( c z c o ) r ( 1 + ? r 只) = 0 ( 2 2 ) t 0 内部回报率是投资项目净现值等于零时的贴现率，也就是说，它是投资项娶在不芎不盈情 况下的贴现率。如果一个项目的贴现率高丁：内部同报率，项目的净现值小于零，说明投资项目 将亏损。如果贷款利率大于内部回报率，则项目的净现值小丁零，出现亏损。因此，内部回报 率可以衡量投资项目所能承担的最高贴现率。 内部回报率一般很难直接求解，通常采用线性内插法来求解。计算内部回报率，无须事先 假定贴现率，可以直接计算出项目盈亏平衡时的贴现率，这减少了主观性。 2 2 2 房地产投资经济评估方法 房地产估价是对房地产在一定估价时点、一定产权状态f 市场价值的推测和判断。这一推 测和判断并不是估价人员主观的或任意的作业，而是对房地产在该时点正常市场状况下市场价 8 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 值的客观反映。为了客观反映房地产的市场价值，估价人员除了认真分析房地产价格形成及其 影响因素外，还必须通过一定的途径来测算其价格水平。这种途径就是我们所说的房地产估价 方法。 房地产评估方法分类如图2 - 3 示。市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法，剩余法 是前三种方法的综合运用。其他估价方法理论依据不外乎上述三神价格形成理论中的某种， 其估价思路也相应秉承上述三种基本估价思路中的某一种，可看作是这三种方法的派生，只是 其形式略有变化而己。 图2 3房地产评估方法 1 市场比较法 市场比较法也称市场价格比较法，将评估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类 似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的己知价格，修正得出评估对象房地 产的价格的一种方法。市场比较法的理论依据，是房地产交易中的替代原理。 同一市场条件。卜，以条件类型或使用价值相同的十地交易实例与待估宗地加以对照比较， 在两者之间就影响该士地的交易情况、交易期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估房地 产在评估基准目地价的方法。市场比较法利用了市场销售信息和近期出售的房地产的特点，以 决定目标房地产的价值。这种方法体现了市场的供求关系具有现实| 生，说服力很强。使用市 场比较法评估住宅的价格时，除对可比实例进行交易情况修正，交易日期修止、区域因素修正、 个别因素修正( 包括：地理位置、小区环境、物业管理、内部环境、内外部装修、施t 质量、配 套设施等) ，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正”1 。 1 ) 市场比较法常见形式 ( 1 ) 直接法，是指在房地产评估中找到与评估对象完全相同的房地产或购建时期接近的 全新房地产的市场比较并直接使用其价格作为被评估房地产的评估值的方法。这种方法直观、 简便，但在生产资料交易市场不发达时，以及被评估房地产具有很强烈的特征时，该方法不宜 使用。 ( 2 ) 市价比较法，是指当找不到与被评估房地产完全相同的房地产，但可以找到与被评 估房地产相似的房地产作为参照物时。以该参照物的交易价为基础，爵对被评估房地产与参照 物的差异进行调整的方法。 2 ) 市场比较法运用要点 评估人员就待估物业与比较实例物业在地理位置、结构、小区配套等方面的差异而造成的 对价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响评估结果的准确性。因而难度较大， 9 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 要求评估者有丰富的评估知识和经验，适用于房地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。 常用的修正方法有： ( 1 ) 定性判断法，即评估人员凭实践经验，对两宗住宅之间存在的差别进行定性判断修正， 这种操作方法的缺点是容易将评估者的主观偏见引人结果中去，操作不慎，可能造成评估结果 发生很大的偏差。 ( 2 ) 打分法，即拟定影响住宅价格的差异性指标，制定各项评价标准，规定每个项目的晟 高分和最低分评估人虽根据有关资料、经验给出每项评分，将每项所得的分数进行整理，得 出评价总分，根据评价总分进行修正。但是，由于众多影响住宅价格的因素对住宅价格的影响 程度不同，如何科学地赋予不同的指标以不同的权重，是评分法需要改正的一个问题。 市场比较法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又 为即将发生的特定经济行为进行评估。但是，市场比较法的应用，与市场经济的建立和发展以 及房地产的市场化程度密切相关。随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场提供了有效的 应用空间，市场比较法目前逐渐成为一种重要的房地产评估方法。 3 ) 运用市场比较法评估房地产的步骤 ( 1 )明确评估对象。 ( 2 )进行公开市场调查，收集相同或类似的房地产的市场基本信息资料寻找参照物。 f 3 )分折整理资料并验证其准确性，判断艿选择参照物。评估人员对收集到的资料，鹿 认真分析并验证其真实可信程度。分析其交易条件和背景选择二个以上的可比参照物。 ( 4 )将被评估的房地产与参照物比较。 f 5 )分析调整差异，做出结论。 4 ) 市场比较法适用的主要范围 运用市场比较法进行房地产评估时，一般来说，在市场上如找到与被评估房地产完全相同 的参照秘，就可以把参照物价格直接作为被评估房地产权利的评评估值。这是市场比较法运用 最简单、直观的方式。但是，在房地产评估过程中完全相同的参照物是很少见的，更多地情 况下获得的是相类似的参照物的价格，需要进行价格调整。因此，市场比较法也称作市场成交 价格比较法。在房地产评估过程中，采用市场比较法时，一方面，是选择确定参照物价格，选 择的参照物应具有相关性和代表性，而且应足够多，另一方面，则是分析确定参照物的差异调 整因素。参照物的差异调接因素主要包括四个方面： ( 1 )时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估房地产的评估基准日相著时间所 影响的被评估房地产价格的差异。不同的时间条件下，房地产价格也不同。 ( 2 )地域因素。地域因素是指房地产所在地区或地段条件对房地产价格的影响差异。地 域因素对房地产价格的影响尤为突出。 ( 3 )功能因素。功能因素是指房地产实体功能过剩或不足对价格的影响。就特定房地产 实体而言，效能较高，用途广泛，但购买者未来使用并不需要如此高的效能；反之，购买者也 可能有超出特定房地产现有条件的要求，因而，实体功能对价格产生的影响一般情况下，其 效能越高，售价越高。但买主未来对房地产特定效能没有需求，就不愿意多花钱去购买这项房 地产。特殊功能的房地产对所有者来讲并没有特殊价值。 ( 4 】交易背景因素。交易背景因素是指参照物交易是有无其他附属条件、有无非公平交 东南大学m b a 学位论文 房地产投资经济分析方法的应用研究 易等影响参照物交易价格的因素。所以 被评估房地产的评估值= 参照物市场比较( 或同类或相似房地产市场比较) 参照物个数调整 系数 市场比较法是房地产评估中最简单、最有效的方法。一般来说，市场越活跃，市场比较法 运用的空间越大，评估结论越准确。市场比较法优点表现在能客观反映房地产目前的市场情况， 其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；此外评估结果易于被各 方面理解和接受。 2 收益法 所谓“收益法”是一个笼统的概念，是指用来评估盈利性房地产价值的一组方法。由于收 益法中的各种评估方法都要将未来收益贴现。收益法基于这样的原则，即一项房地产投资的价 值反映了房地产生命期内期望产生的收入的质量和数量。一项资产的价值是指未来收益流和再 出售这项房地产所得的现值。由于房地产的固定性、长期性，使得所有者能期待在未来年间持 续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为房地产价格。受益法适用丁有收益或潜在收益的 土地的评估。利用收益法得到的评估结果的可信度与准确度取决于资产纯收益、还原率的准确 程度。 i ) 收益现值法公式： v = a l r 1 一t ( 1 + r ) “( 2 3 ) 其中：v 为房地产价格，a 为纯收益，r 为资本化率，n 为剩余使用年限。 2 ) 收益法的应用形式 收益法的应用形式有三种： ( 1 )直接贴现：以整体贴现率来计算一笔恒定收入的现值； ( 2 )现金流贴现：以整体贴现率来计算一系列现金流的现值到某个固定时间段末的再出 售价格的现值： ( 3 )抵押权益法：将房地产的总体价值分成负债价值和权益价值。 评估者首先要确定房地产目前的总收入，然后将此总收入同类似的房地产收入作比较，得 出目标房地产应有的收入( 即它的潜在总租金) 。然后评估者从潜在总租金中扣除空置和坏债损 失以及经营房地产所需的各种费用，并结合被估房地产现在和过去的业绩以及可比房地产的收 入和费用特性，得出目标房地产的净营运收入，它表示在无负债和交纳所得税之前，对房地产 获利能力的估计。收益法是以新古典理论的假设为基础的，即财产的市场价值应等于它将来收 益的现值。该方法首先估算出财产的预期收益，然后把这些收益流通过各种资本化技术折合成 市场价值。 3 成本法 成本法作为评估方法的理由基丁以下两种理论：第一，长期的市场价值等于产品成本；第 二，替代成本代表了市场价值的上限。成本评估法指在评估房地产时按被评估房地产的现时重 置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估房地产价值的方法。即以开发或建造评估对象房地产 或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上止常的利润和应纳税金后扣除相应 的折旧，来确定评估对象房地产价格的一种评估方法。 成本法对房地产进行评估的理论依据房地产权利的价值取决于房地产的成本，房地产的原 东南大学m b a 学位论文 房地产投资经济分析方法的应用研究 始成本越高，房地产的原始价值就越大，反之则越小。但两者在质和量的内涵上是一致的。根 据这一原理，采用成本法对房地产进行评估，必须首先确定房地产的重置成本。重置成本是按 在现行市场条件下重新购建一项全新房地产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内 容构成是相同的而两者反映的物价水平是不相同的。前者反映的是房地产评估日期的市场物 价水平，后者反映的是当初购建房地产时的物价水平。房地产的重置成本越高，重置价值越大。 4 剩余法 剩余法的基本理论依据是预期原理。房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产成本或 过去的市场状况，而是基于市场参与者对未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。 历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和趋势解释末来预期的合理性。这种评估方法实 际上是市场比较法和收益法、成本法的综合，剩余法义称假设开发法，是将某一待估土地上全 部建筑物的销售价格减去正常建造成本、止常利润、税金、利息从而求得该地块价格的一种 土地评估方法。利用剩余法评估应遵循土地最有效利用原则，正确确定七地最佳利用方式。在 具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。剩 余法被认为是前三种方法的组合，而不是个明显独立的方法通常用来评价士地的发展潜力 或者对十地及其改良物( 土地开发成果) 单独进行评价。 5 基准地价修正法 因为后文中没有应用，不再赘述。 1 2 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 第三章房地产企业项目投资分析 3 1 房地产企业项目投资分析程序 3 1 1 概述 房地产投资分析目前主要为投资决策提供智力服务，目前主要应用在如士地使用权招标拍 卖挂牌、在建工程的转让，建设项目融资及项目完成后评价等经济活动，尤其以在项目的获取 过程中涉及最多。而项目的获取往往是房地产企业体现自身智慧及融资水平的舞台。房地产投 资分析在项目的获取中有它自己独特的程序、方法和策略。只有遵循科学严谨的操作程序，方 可以提高工作的效率，使投资分析工作规范化、精细化，提高决策的质量。 在投资分析整个工作阶段，包括准备和决策阶段，此间的丁作量很大，而且在现实中时间 往往又很紧，因此在组织力量进行。r 作的同时，应预先设计一个进度表，用以指导t 作，掌握 时间，以便按期完成。 从开发企业的角度，以在获得国有土地使用权并新建房地产项目为例，从获取信息开始至 完成项目后评价时止，活动的全过程和主要步骤如图3 。1 示。 3 1 2 获取信息 在房地产投资分析中因土地使用权的获取占了多数，冈而对于开发商来说，尽早地获取再 种项目信息是极其重要的，通常可以从以f 几个方面获取相关信息。 1 士地交易中心。土地主管部f 在报纸和互联网上公布土地信息的同时，一般在自己的 十地交易中心也同时公布出让信息。开发企业的人员在和十地管理部】打交道的同时，也应注 意关注相关信息。 2 互联网。现在不少城市把十地储备和出让信息都公布于十地管理部门的网页上，并及 时更新。如南京市地储备中，0 网上不仅及时公布士地招标拍卖挂牌信息，而且还把政府已收 购和储备的土地信息向社会公布，并有具体出让计划的时间表，这对开发企业非常有价值。 3 报纸。通常各地出让国有土地使用权，都会在当地主要报纸上公开招标拍卖挂牌信息。 3 1 3 投资机会的研究，确定项目 投资房地产的机会，主要是指获得项目的机会，它是整个开发过程中最为重要的个环节。 具体对于土地捐标拍卖挂牌项目，是指在获取十地出让信息后，开发企业应首先分析七地出让 信息，确定拟投地块，然后在实地查勘、分析筛选的基础上确定投资地块。 1 信息分析 房地产开发企业获取项目信息后，就要对十地使用权出让公告进行分析和研究，主要分析 以下信息： 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 1 ) 面积。这里通常有三种面积；规划总用地面积、代征城市道路及绿化用地面积及实际 出让面积。 2 ) 规划用地性质。 3 ) 容积率。 图3 1投资机会研究阶段的工作流程 4 ) 公麸设施。通常公共设施是开发企业应该关注的重点，囡为人多数的公共配套设施是 为社区服务而不能销售的。开发企业更应仔细估算其对开发成本的影响。 5 ) 供地方式。供地方式应特别引起开发企业的注意。因为出让的开发士地，有生地、毛 地和熟地之分。 2 明确企业经营战略目标和土地储备计划 房地产开发企业应当有明确的战略目标和土地储备计划。并且对拟储备土地的特征应用相 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 对明确和定量的语言加以陈述。土地储备计划是在企业发展战略的基础上作出的。它的先决条 件是对公司的优势、劣势、面l 临的机会和威胁都进行了认真的分析，同时对房地产市场做了深 入研究。土地储备计划中应明确拟储备士地的具体特征，如目标十地所在城市、所属区域位置、 土地面积大小、士地用途、产品性质、购买土地大致金额等。 明确企业经营战略目标和土地储备计划的意义有两点1 ： 1 ) 土地( 项目) 符合企业经营战略目标，以项目对战略的贡献作为选择项目的尺度。例如 对竞争优势、长期目标、市场份额、利润规模等的影响。由丁企业战略是多方面的，如市场战 略、经营战略、工艺战略等，则可以详细评价项目对它们的贡献。 2 ) 企业明确现有资源和优势，并使它们得到最充分的利用。 3 匹配的原则，确定拟投资项目 土地储备计划一旦确定后，分析小组人员就可以将其作为选择土地的标准。在对地块、公 司战略目标和土地储备计划分析的基础上，列出目标十地的具体特征，然后在土地出让公告中 寻找有无大致相匹配的地块。如有合适的，就选定一幅或数幅地块，即拟投地块。如无合适的， 就决定放弃本次机会，但可以继续跟踪七地招标拍卖挂牌的成交状况。这样一来，丁作人员可 以很容易寻找到公司最需要的十地。否则，没有标准，当政府一次同时公布凡幅乃至十儿幅十 地的信息时，选择的范围太大， 作人员会失去方向。 3 1 4 进行实地查勘与分析 在用很短的时间确定了拟投地块后，工作小组人员应尽快对其进行实地查勘。中国有句老 话：“百闻不如一见”对于不可移动、受位置和环境影响的 地来说，尤其如此。 实地查勘是就土地的有关情况到实地奁明，亲临现场感受十地的位置、周围环境、景观的 优劣，并对出让文件中列出的十地坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时收集所需的 其他资料，了解当地房地产行情和市场特性，以及对似也及其周围环境或临街状况进行拍照等。 实地查勘有利于加深对地块的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字资料无法或难 于表述的信患。在实地查勘时，一般需要有丰富经验的房地产专业人员前往并将有关情况和 数据认真记录下来。 对实地查勘和分析时，究竟应该了解哪些信息，这可以从多角度做全面分析，从实际操作 的角度来看，也可以从以下1 5 个方面来了解有芙信息： 1 位置。包括所处的区域和地点，主要需要明确：1 ) t 地所在城市的性质：2 ) 土地所 在城市内的区域的性质；3 ) 具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的士地用途服务。 包括它与市区的关系以及政府对该地区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在 该区内的具体坐落状况。 2 面积。此处指实际出让面积，通常以平方米表示，也可用公顷亩表示。 3 形状。 4 四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 5 地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。 6 周围环境和景观。 7 利用现状。包括现状用途，土地上有无建筑物、其他附着物。如果有建筑物、其他附 着物，还需要了解该建筑物、其他附着物的情况。 8 产权状况。土地权利的种类和内容均能影响其价值，麻特别注意调查土地利用状况。 政府出让土地一般均无土地产权问题，项目确定后，签定国有土地使用权出让合同，井缴清地 价款，即可获得该地块的十地使用权。但要注意的是现在不少十地属于烂尾工程建设用地，政 府为了解决历史遗留f 来的问题，和原建设单位协商，重新拿出来招标拍卖挂牌出让，其中仍 然存在涉案、抵押、各种争议以及遗留t = 程款等问题，因此在进行此类地块分析时，必须彻底 弄清土地的产权状况。 9 地质和水文状况。包括地基的承载力、地r 水位的深度等，通常这些数据可以从附近 楼盘近似获得。 l o 基础设施完备程度和土地平整程度。主要是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、 热力等的完备程度和土地的平整，即通常所说的“= 通一平”、“五通一平”或“七通一平”。在 可能的情况下，还应了解基础设施可能需要的增容情况。基础设施完备程度和土地平整程度对 开发成本影响较大，因此对基础设施完备程度和十地平整程度必须深入了解。 1 1 城市规划限制条件。主要包括：t 地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度、建筑 后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体最、体型、色彩。城 市规划限制条件对土地价格影响很大，应引起重视，七地采用招标拍卖挂牌的方式出让土地使 用权时，规划限制条件一般均已确定井向所有投标人公布，但问题在丁各地对规划条件定义不 规范不统一，经常误导投标人。 1 2 ，公共设施水平。如幼儿园、学校、公蚓、医院等公共设施的等级、结构、保证率、齐 备程度及距离等。 1 3 交通条件。主要措区域的交通类型，对外联系方式及方便程度。 1 4 竞争对手状况。包括正在销售的楼盘及潜在楼盘。对正在销售的楼盘考察其规模、销 售价格、销售进度、产品种类等情况。对潜在竞争对手，如正在拆迁的地块，也要进行必要的 调查，因为当自己项目建成推出时，这些潜在项目就可能成了真正的竞争者。 1 5 其他。如临街商业用地还需了解其临街宽度和深度。 3 1 5 项目分析、选择拟投资项目 在对土地实地查勘后，分析小组人员根据实际查勘结果，综合各地块所属区域的城市规划、 交通条件、发展前景，以及市场供求状况等因素，进行简单的项目策划，初步分析各个项目可 能获得的经济效益，对每一个项目的前景和开发风险作出判断。在投资机会筛选的过程中，开 发企业必须明白，在同一时间面临的项目机会可能不i e 一个，但企业资源是有限的，不能四面 出击。从多个拟投地块中择优选择出一个前景好的土地，作进一步分析。 1 6 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 确定拟地块后，将进入到主要工作阶段它需要投入更多的人力和财力。因此，小组此时 应有针对性，编制项目建议书，报企业决策层审批。只有获得批准，方可开展下一步工作。企 业决策层在决策时要注意考虑当前企业的资金状况、项目可能的价格水平、土地款支付方式以 及融资渠道等重要问题，只有确定土地款能够落实的情况下，才能批准同意投资该地块。从确 定拟投资项目开始，到决策层确定投资为止的详细t 作流程如图3 - 2 示。 图3 - 2方案策划程序 3 1 6 详细市场调查与预测 在确定了项目后，工作人员应做进一步市场调查，了解当地房地产市场的发展趋势，并以 此分析房地产项舀建设的必要性和可行性，形成项目开发经营方案，确定项目的用途、规模、 档次、开发时机和经营方式。缺乏市场调查与预测的项目策划和产品销售计划是没有价值的。 1 房地产投资环境的调查与预测 房地产投资环境的调查与预测应根据项目的性质和类型分别在国家、区域、城市、邻里等 四个的层面上进行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基 础设施等方面，尤其要对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要做 出充分的了解和估计。 2 房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预铡的基础上进行。主要内容包 7 东南大学m b a 学位论文房地产投资经济分析方法的应用研究 括： 1 ) 供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状 况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。供给量应包括已完成的项目、在建的项目、 已审批立项的项目、潜在的竞争项目及其投入市场的时间。对需求的调查，可以宜接调查近几 年商品房每年的需求量，进行未来需求量的预测；也可以调查影响住宅需求的因素和近几年每 年的需求量，先对影响因素进行预测然后再对产品需求进行预测。 2 ) 房地产商品的价格、租金和经营收入。 3 ) 房地产开发和经营的成本、费用、税金种类及其支付标准和时间等。 需要注意的是，分析小组人员在投资机会的选择阶段，一般都会做初步的调查和预测丁作， 但现阶段的房地产市场调查与预测上作是针对某一特定地块的，其投入的人力、物力比前期调 查时要大的多，要求的深度也不一样。 3 1 7 项目策划，形成开发经营方案 根据调查的土地条件、市场条件、各种可能产品的供求状况等因素，在城市规划允许的范 围内进行系统的项目策划，以形成和优选出较具体的项目经营方案。开发经营方案包括项目定 位、开发内容、开发时机、开发合佟方式、颈目融资方式、资金结构、产品经营方式的分析和 选择。其中开发内容、开发时机、产品经营方式始同确定了项目的最佳开发利用方式，即对该 地块设定目标市场，进行拟建产品的定位，包括用途、规模、档次等产品特征的确定“”。 3 1 8 规划方案设计与比选 规划设计是开发建设的前提在根人程度上决定着开发区建设是否能做到布局台理、景观 协调、结构先进、设备完善、造价低廉、省地节能，并取得较好的经济效益、社会效益和环境 效益。开发企业必须十分重视规划设计r 作，通过规划方案竞赛或招标等方法选择最优的规划 设计方案。 1 设计单位的选择 开发企业选择完成项目的最佳利用方式后，应编制规划设计任务托或项目策划方案，和土 地出让文件一道交给规划设计单位，进行初步规划设计。在选择设计单位时，每个开发企业应 根据项目的复杂程度和企业的实际能力，灵活作山选择。 2 规划方案的设计 规划设计单位进行规划方案设计的主要依据，一、土地出让文件，特别是其中的土地规划 设计条件，如容积率、建筑密度、建筑限高等；二、开发企业提供的设计任务书，其中包括用 途、规模、掐次等；三、各种设计规范、地方政策和标准。如建筑退让、人防规模等。 规划方案主要是根据设计要求完成地块平面的整体布局，同时由于可能不中标而白白花费 设计费用，因此设计不需要太过细化，一般需完成总平面图的布置，对各单项t = 程的深入程度 可以视具体情况而定。但应注意在住宅区规划设计当中，不能只从设计的技术角度出发，也耍 8 东南大学m b a 学位论文 房地产投资经济分析方法的应用研究 从经济效益的角度进行设计，提交规划详图，计算详细的建筑面积及经济技术指标，作为后面 地价计算的依据。 3 规划方案的比选 从方案优选角度看，项目策划或项目设计的过程，其实质就是一个拟定方案和选择方案的 过程。通常规划方案设计时，规划设计单位均需要提供两个以上的设计方案，开发企业邀请专 家或组织各相关职能部门，对方案进行比选，对每一方案的建筑设计台理性、经济可行性进行 定性和定量的评价，同时要注意各个方案对项目市场定位的诠释程度，如市场定位为高档杜区， 目标市场为有车的白领阶层，则应考虑更多的车位配置、更完善的会所设施。通过充分台理的 论证以最高收益原则，确定项目的规划设计方案并将其作为计算的依据。 3 1 9 评估计算 评估计算是措开发企业采用一定的评估方法，对特定地块价值进行计算，再考虑其他相关 策略以及各种影响房地产价格的因素，然后提交实施全过程，它包括以下步骤： i 成本测算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价 l ：程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预