（工商管理专业论文）房地产企业的动态成本管理——基于A企业的案例分析.pdf

学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 锄弛 日期：2 仞矽年；月汐日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者 导师签名： 房地产企业的动态成本管理基于a 企业的案例分析 专业：工商管理硕士 硕士生：高进 指导教师：龚凯颂副教授 摘要 本文运用企业成本管理的理论与方法，结合房地产企业成本管理的特点和现 状，对案例企业采用的动态成本管理进行阐述、分析和研究。 在知识经济时代，世界经济一体化、生产方式复杂化、信息网络化、消费者 需求个性化都对现行成本管理模式提出了挑战。房地产企业原有的成本管理模式 也在内外因素的影响下向全过程、动态化、精细化的成本管理方向发展。动态成 本管理是指企业在变化多端的竞争环境下，通过快速的成本信息传输和成本决策 机制，实现既定的经营目标并管理未来的经营目标，促使企业保持经营成本与风 险成本的相对优势、战略地位相对提高的一种成本管理系统。其特征主要包括竞 争性、前瞻性、适时性和风险性。 案例企业在实行房地产动态成本管理的过程中，既保留了原有成本管理的经 验又积极学习创新，通过对合同的有效管理和信息化手段来推动动态成本管理。 这既提高了企业成本管理水平，又带动了企业资金管理等方面，给企业带来了更 好的经济效益。透过案例描述，本文结合成本管理理论来分析其动态成本管理的 取得的成功经验，以及在管理流程和管理方法、成本管理信息系统方面存在的问 题。本文提出了动态成本持续改进、建立规范的合同管理体系、整合并完善成本 管理信息平台、建立成本变更额度控制体系，加强合同执行跟踪等具体的建议。 通过分析研究，本文认为房地产企业应以动态的视角来审视企业的成本管理： 依靠规范的合同管理和成本管理信息化等手段来推行动态成本管理；在管理流程、 信息系统和成本控制手段等方面继续完善房地产动态成本管理。 关键词：房地产，动态，成本管理，成本管理系统，案例分析 i nt h ee r ao fk n o w l e d g ee c o n o m y ，i n t e g r a t i o no fg l o b a le c o n o m i c ，c o m p l i c a t i o n o fp r o d u c t i o nm e t h o d ，i n f o r m a t i o nn e t w o r k i n ga n dp e r s o n a l i z a t i o no fc o n s u m e r d e m a n d p r e s e n t sc h a l l e n g e t o p r e s e n t c o s t m a n a g e m e n tm o d e l r e a l e s t a t e e n t e r p r i s e so r i g i n a lc o s tm a n a g e m e n tm e t h o ds h o u l dc h a n g et ot h ew h o l ep r o c e s s i n g ， d y n a m i c a l ，a n dc o n s i d e r a t ec o s tm a n a g e m e n tu n d e rt h ei n f l u e n c i n g t h ed y n a m i cc o s t m a n a g e m e n ti sak i n do fm a n a g e m e n tm e t h o dw h i c hu s e st h ef a s tc o s ti n f o r m a t i o n t r a n s m i s s i o n s y s t e ma n d f a s t d e c i s i o n - m a k i n gp o l i c y t oa c h i e v et h e o p e r a t i o n o b j e c t i v e sa n dc o n t r o l st h ef u t u r eo b j e c t i v e s ，a l s ot oh o l d st h er e l a t i v es u p e r i o r i t yo f t h eo p e r a t i o nc o s ta n dr i s kc o s t ，i m p r o v i n gt h ee n t e r p r i s es t r a t e g ys t a t u sr e l a t i v e l y u n d e rt h ec h a n g e a b l ee n v i r o n m e n to fc o m p e t i t i o n i t sc h a r a c t e r i s t i cm a i n l yi n c l u d e s c o m p e t i t i v e n e s s ，f o r e s i g h t e d n e s s ，t i m e l i n e s sa n d r i s k w h e nt h ec a s e e n t e r p r i s ei m p l e m e n t e d t h ed y n a m i cc o s t m a n a g e m e n t ，i t p r e s e r v e dt h ee x i s t e de x p e r i e n c e ，l e a r n e da n di n n o v a t e dp o s i t i v e l y t h ee n t e r p r i s e p r o m o t e st h ed y n a m i cc o s tm a n a g e m e n ta n de n h a n c e sc a s hf l o wm a n a g e m e n tb y i m p r o v i n gt h ee f f i c i e n c y o ft h ec o n t r a c tm a n a g e m e n ta n d i m p l e m e n t i n g t h e i n f o r m a t i o ns y s t e m c a r r y i n go u tt h ed y n a m i cc o s tm a n a g e m e n tr a i s e de n t e r p r i s e m a n a g e m e n tl e v e la n dg o tg o o de c o n o m i cb e n e f i t s t h e a r t i c l eu n i f i e st h ec o s t m a n a g e m e n tt h e o r yt oa n a l y z et h ee n t e r p r i s e ss u c c e s s f u le x p e r i e n c eo f t h ed y n a m i c c o s tm a n a g e m e n to b t a i n e da n dt h ei s s u ew h i c he x i s t e di nt h em a n a g e m e n tp r o c e s s e s ， m a n a g e m e n tm e t h o da n dc o s tm a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m t h i sa r t i c l ep r e s e n t e d s p e c i f i cp r o p o s a l so fi m p r o v i n gt h ed y n a m i cc o s tc o n t i n u o u s l y ，u p g r a d i n g c o s t m a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m , e s t a b l i s h i n gc o n t r o ls y s t e mo f t h ec h a n g ea m o u n to f t h ec o s t ，s t r e n g t h e n i n gt h ec o n t r a c tm a n a g e m e n ta n ds oo n t h i sa r t i c l ec o n c l u d e dt h a tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s es h o u l ds u r v e y c o s t m a n a g e m e n td y n a m i c a l l y i ts h o u l dd e p e n do nr e g u l a t e dc o n t r a c tm a n a g e m e n t ，c o s t m a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e ma n do t h e rm e t h o d st oc a r r yo u tt h ed y n a m i cc o s t m a n a g e m e n t w es h o u l dc o n t i n u a l l yc o n s u m m a t et h ed y n a m i cc o s tm a n a g e m e n to f r e a le s t a t ee n t e r p r i s ei nt h ea r e a so fm a n a g e m e n tf l o w ，i n f o r m a t i o ns y s t e ma n dc o s t c o n t r o lm e t h o da n ds oo n k e y w o r d ：r e a le s t a t e ，d y n a m i c ，c o s tm a n a g e m e n t ，i n n o v a t i o n , c a s ea n a l y s i s i v v 4 1a 企业动态成本管理的成功经验4 l 4 2a 企业实施动态成本管理存在的问题4 4 4 3 完善a 企业动态成本管理的建议4 8 4 4 动态成本管理的应用前景5 8 第5 章研究结论与展望6 0 5 j1 研究结论：6 0 5 2 研究展望6 2 参考文献6 4 致谢6 9 1 1 研究背景 第1 章绪论 2 0 0 7 年以来，为了抑制房地产投资过热，国家多项宏观调控政策对 房地产业产生巨大影响。2 0 0 8 年金融风暴又给房地产市场带来了新一波 的冲击。这些都迫使房地产开发企业紧跟市场和环境的快速变化而变革。 因此，房地产企业既要树立危机意识，又要坚定信心。宏观的行业外部 环境对企业而言是外在因素，企业无法左右，但是向成本要效益，加强 成本管理是成熟市场上企业战略管理的核心。环境和形势告诉我们，房 地产企业强化成本管理势在必行。 ( 1 ) 提高房地产企业的核心竞争力需要不断加强成本管理 随着企业环境、经营活动的市场化，市场竞争的加剧，市场需求的 不断升级以及整个社会经济多元化、知识化、信息化程度的突飞猛进， 企业管理尤其是处于企业管理核心地位的成本管理面临着从未有过的挑 战。加强成本控制工作是企业实现利润最大化的根本要求，是市场经济 条件下在竞争中求得生存与发展的主要优势，是企业积极参与国际、国 内市场产品竞争的内在需要。随着世界经济一体化进程的加快和程度的 加深，国内国际市场的融合，大的房地产企业纷纷走出自己原来的领地， 投入到对国内其他市场甚至是国外市场的争夺之中。同样，也有国际上 比较有竞争力的企业进驻我国各大城市开展房地产投资。在这种情况下 我国的房地产企业要想立足和发展，就必须不断增强自身的核心竞争力， 不断地挖掘降低成本的途径。因此，对其成本进行有目的、有选择的控 制势在必行。 ( 2 ) 目前整体较高的房价需要理顺房地产企业的成本 目前，国内的各大城市共同的热点问题之一是房价问题。在2 0 0 0 年 至2 0 0 7 年的大部分时间里，绝大多数城市的房价都在增长，并且是以超 过两位数的速度在增长。以涨幅较大的上海房价为例，7 年累计涨幅平均 超过2 5 0 。房价过快增长已经成为构建和谐社会所面对的一大难题。另 一方面，房价持续过快上涨，对我国经济长远发展是不利的。由于房价 过高，老百姓花费差不多半辈子的储蓄去买房，并且在未来的l o 一2 0 年 将大部分收入用于还购房贷款及利息。未来的5 一l o 年社会总购买力将 逐渐下降，我国的经济发展速度可能会减缓。人们的收入增长也将受影 响。而在2 0 0 7 年国家出台了相应的控制措施之后，大部分的房地产开发 商把由于宏观调控增加的成本转嫁到购房者头上，提高购房价格，一度 加剧了房价的增长。然而，市场的接受能力不会无限的增长，一旦出现 房产滞销，资金跟不上，部分资金实力不强的房地产企业马上面临困境。 尽管影响目前房价的因素是多方面的，但本文通过对房地产企业的成本 管理进行详细的考察、理顺，寻求到降低房地产企业成本的有效途径， 希望能有助市场减缓房价的过快增长。 2 ( 3 ) 房地产企业的现行成本管理方法难以适应市场和环境变化 目前，国内众多的房地产企业的成本管理方法相对落后。一方面多 数企业采用的现行成本管理方法难以紧随外部环境和市场的变化。企业 通常要等到单个项目或者工程结束时才能进行较为准确的成本核算。另 一方面，企业对项目成本的核算仍然不能做到精细化、准确化、实时化。 房地产企业对成本管理的需求既要求加强项目成本控制，又要求能够实 时掌握项目成本变化和成本类费用使用情况，为企业经营决策提供依据， 在市场快速变化的时候，企业可以适时调整成本策略，获得竞争优势。 ( 4 ) 部分领先的房地产企业已经大力推行动态成本管理方法 国内规模较大的万科、合生创展等企业已经在业内率先采用动态成 本管理方法。通过引进金蝶k 3 动态成本管理系统，这些企业能够在项目 建设过程中实时估算整个项目的成本情况和单位面积成本，给企业决策 提供清晰准确的数据依据，获得竞争优势。国内不少的房地产e r p 软件 供应商也适时推出了房地产企业动态成本管理信息系统软件，比如金蝶、 明源( h t t p ：w w w m y s o f t c o m c n ) 、中国建筑科学研究院( h t t p ：w w w p k p m in f o c o m ) 等。2 0 0 7 年1 月1 6 日，建设部科技司在北京召开了由 中国建筑科学研究院承担的建设部“房地产动态成本管理系统”课题验 收会。建设部课题房地产动态成本管理系统研究与开发顺利通过验 收。该课题的研究成果目前已经有多家用户，尤其在广州、上海等经济 发达地区得到了较广泛的应用，为用户企业创造了极大的经济效益。企 业充分的利用信息，能节省工程造价5 。该系统投入使用后，本身的经 3 济效益可达百万元。软件推广应用后，使用成本管理系统使项目成本更 可控，更优化，每年可节约工程造价上千万元。 有鉴于此，我们通过对案例企业实施房地产动态成本管理的描述和 分析，发掘房地产动态成本管理的成功经验，探讨其改进和完善方法， 期待这一方法能更好的为房地产企业成本管理服务，创造更大的经济和 社会效益。 1 2 研究方法 本文通过对案例企业实行动态成本管理的描述和分析，阐述房地产 企业动态成本管理的基本原理，推行动态成本管理的方法和内容，以企 业实际情况和真实数据为佐证，分析动态成本管理的优点和不足，展开 对房地产企业动态成本管理的研究。 1 3 研究意义 在市场竞争的推动下，房地产企业已经开始推行全过程、精细化、 信息化、动态化的成本管理。因此，通过对案例企业实施动态成本管理 的研究分析，本文对房地产企业动态成本管理的研究具有以下3 方面的 意义： 资科来源：中国建筑科学研究院网站h t t p ：w 啊p k p m i n f o c o m l p l u s l v ie w p h p ? a i d - - - 11 9 3 4 ( 2 ) 成本是市场竞争取之可用、用则必胜、用之不竭的利器。谁真 正懂得了成本，谁就拥有了在市场上发言的主动权。经济学、管理会计、 信息技术等理论与实践的发展使动态成本管理成为可能。企业能够从创 新的、动态的角度去考虑我们所面临的各种成本管理问题，保持和发展 企业的成本竞争优势，对于企业持续改善财务状况和扩大经营成果、增 强其对市场变化的适应能力、提高竞争地位具有重要的理论和现实意义。 ( 3 ) 通过建立和完善房地产企业动态成本管理体系，企业可以对项 目成本实现精细化、信息化、动态化的管理，为企业管理者更加精确地 控制项目成本的发生提供了决策数据支持和控制方法。通过控制房地产 项目成本，企业能更有效地跟随市场进行资源的配置，最终可以带动商 品房市场价格更加合理，给人民群众带来更多的实惠。 1 4 结构安排 本文的研究内容安排如下： 第l 章：绪论。主要介绍本文的研究意义和研究内容。 s 第2 章：房地产企业动态成本管理的基本理论。阐述动态成本管理 的涵义及特征，房地产企业动态成本管理原理。 第3 章：a 企业的动态成本管理。介绍a 企业推行动态成本管理的过 程和产生的积极效果。 第4 章：动态成本管理案例分析。对案例企业的动态成本管理进行 分析，分析成功和不足之处，并提出相应的改进措施。 第5 章：研究结论和展望。阐述本文的主要研究成果。 论文框架如图1 - 1 所示。 图1 - 1 论文研究框图 本管理系统诸要素为实现成本管理目标、优化成本管理行为，以及在成 本管理系统运行中相互联系和相互作用的关系，从而揭示成本管理系统 诸要素活动的内在规律性，据以引导成本管理稳定发展的理论模式和实 践模式。现行企业的成本管理模式，具有代表性的有标准成本管理模式、 作业成本管理模式和目标成本管理模式三种。 ( 1 ) 标准成本管理模式。它是将成本事前预算、日常控制和最终产 品成本确定有机结合起来的完整系统，由制定标准成本、计算和分析成 本差异以及处理成本差异三个环节所组成。 ( 2 ) 作业成本管理模式。它是以提高客户价值、增加企业利润为目 的，基于作业成本法的新型集中化成本管理模式。作业成本管理模式使 用作业成本法计算得到的信息，其目的是对企业所有作业活动追踪并动 态反映，进行成本链分析，为企业决策提供准确信息，指导企业有效地 执行必要的作业，消除和精简不能创造价值的作业，从而达到降低成本， 提高效率的目的。 7 ( 3 ) 目标成本管理模式。它是一种多重循环挤压降低成本的方法。 它通过以市场价为主，以顾客为导向，在产品企划与设计阶段采用跨部 门团队方式，运用价值工程与各种市场研究，产品功能分析及成本分析 等方法以得出实现目标利润的目标成本。目标成本管理模式的进步之处 在于它将企业外部市场价格导入企业内部成本管理。 在知识经济时代，世界经济一体化、生产方式复杂化、信息网络化、 消费者需求个性化都对现行成本管理模式提出了挑战。 ( 1 ) 世界经济一体化：竞争趋向全球化 世界经济一体化给企业经营带来的新的挑战：首先企业面临的不确 定性大大增加，比如全球各地局部市场的变幻莫测、各国货币汇率的波 动和不确定性等；其次面对世界范围内的竞争对手，企业间的竞争更加 激烈，对企业的经营和管理水平的要求也更高。世界经济一体化对现行 成本管理模式也提出了巨大的挑战，特别是在成本管理的空间范围、时 间范围、成本管理的导向和理念方面。企业要在世界经济一体化进程中 保持竞争优势、持续经营，构建新经济环境下的成本管理模式已成为一 种必然。 ( 2 )生产方式复杂化：管理趋向动态化 生产方式随着社会需求和生产技术等因素的变化而变化。企业的成 本管理必然要随着企业生产方式的变化而改变。要实现面向顾客的、基 于时间的制造战略，企业需要采用全新的制造生产方式。很多制造厂家 竞相推出一些生产间隔短、数量少的个性化产品。这种生产方式被称为 8 “多品种、中小批量生产方式”，即按订货组织生产。订货组织生产方 式需要有例如管理信息系统( m i s ) 、制造资源计划( m r pi i ) 、计算机 辅助设计( c a d ) 、企业资源计划( e r p ) 等信息技术作支撑。新的制造 生产方式对企业成本管理的信息化、精细化和实时化程度要求更高了。 企业的成本管理需要向动态化管理发展。 ( 3 )信息网络化：信息交流趋向瞬时化 在信息时代，经济信息的高速高效流动使企业管理层随时随地的掌 握企业有关的各种信息成为可能，也提高了企业管理层对企业的生产经 营管理进行适时决策与控制的能力。信息的网络化冲击着企业现行成本 管理信息系统。未来的成本管理信息系统不仅提供历史成本信息的信息 系统，而且还提供未来的成本信息，并以提供未来成本信息为主。因此， 未来的成本管理信息系统是一个以提供未来成本信息为主的动态管理信 息系统。 ( 4 )消费者需求个性化：顾客管理模式趋向复杂化 随着人们生活条件的不断改善，消费者价值观念的转变，消费需求 日趋主体化、个性化和多样化。企业的成本管理模式需要以“顾客满意 化”为导向，对产品的整个生命周期进行成本管理。消费者需求的个性 化说明即使同一产品面对不同的客户时其生命周期也不同。这要求企业 针对不同的客户进行不同的成本管理，从而为未来企业的成本管理系统 增加了更大的复杂性。 9 在信息交换日益频繁、消费者需求趋向个性化的发展趋势下，现行 的成本管理模式必须在成本信息处理和传递，实时成本控制等方面进行 必要的变革以适应市场竞争的需要。近年来，消费者对住宅和商业地产 的需求越来越个性化和复杂化。不少房地产开发企业在原有的目标成本 管理基础上进一步探索推行动态成本管理，是在成本管理方面进行的有 益尝试。 2 2 动态成本管理的涵义及特征 管理会计学中有一个“变动成本”的概念，它是指成本总额随着业 务量的变动而成正比例变动的成本。本文讨论的动态成本管理是指动态 的“成本管理”，而非对“变动成本 的管理。动态成本管理是指企业 在变化多端的竞争环境下，通过快速的成本信息传输和成本决策机制， 实现既定的经营目标并管理未来的经营目标，促使企业保持经营成本与 风险成本的相对优势、战略地位相对提高的一种成本管理系统( 田冠军， 2 0 0 6 ) 。 动态成本管理的特征主要包括：( 1 ) 竞争性，即目的是获取战略意 义上的竞争优势，提高竞争能力；( 2 ) 前瞻性，即管理要做发展趋势和 决策目标的先导，动态循环实现决策目标；( 3 ) 整合性，即对资源结构 和战略结构进行重组，使其动态适应环境；( 4 ) 适时性，即随外部环境 和内部经营方式的改变而进行及时的完善，并通过高效率的决策机制支 1 0 持这种完善；( 5 ) 风险性，即环境的不确定性、目标的动态性、资源和 战略的重组、决策的高效率，可能提高公司风险( 田冠军，2 0 0 6 ) 。 2 3 房地产企业动态成本管理原理 成本是成本管理的对象，动态成本管理是成本管理的方法，在明确 了相关的概念之后，下面将结合房地产企业的特点对房地产企业动态成 本管理原理进行论述。 2 3 1 房地产企业的特点 房地产，从其自然属性来定义，指的是房产和地产两个概念的结合。 它指的是“土地和土地上建筑物及其衍生的权力的总称，是实物、权益 和区位三者的结合体”( 方芳，2 0 0 6 ) 。实物是房地产的物质实体部分， 包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况等。 权益是指由房地产实物所产生的权力和收益。区位是房地产实体在空间 和距离上的关系，除了地理位置，还包括可及性。房地产交易不仅仅是 实物交易，更重要的是权益交易( 王淑蓉，2 0 0 7 ) 。 房地产企业主要有以下特点： ( 1 )房地产企业属于资金密集型企业 专业的房地产企业属于投资型的企业。由于开发项目的投资数额巨 大，动辄就是数亿元，所以房地产企业属于典型的资金密集型的企业。 由于开发项目的投资巨大，单纯依靠企业自身资金很难支持开发项目的 所有投资，房地产企业多数依靠从金融机构借款的方式来维持项目的开 发，负债的增加导致了企业资产负债率经常处于较高水平。 ( 2 )房地产项目开发周期长 由于房地产开发项目的投资数额巨大，开发项目的投资回收期相对 较长，所以开发项目从投资到收回投资这段时间之内会出现许多难以预 料的变化，可能对投资收益造成影响，增大企业投资的风险。 ( 3 )房地产企业受政策和经济形势等方面的影响大 房地产企业由于其开发产品的特殊性，所以国家和地方的政策对其 有极大的影响。如我国19 9 8 年取消福利分房制度之后大大促进了房地产 市场的发展，房地产企业也得到了良好的发展契机。而近年出台的系列 住房改革政策对投机性购房带来巨大影响。 ( 4 )房地产企业上下游产业链长，协调职能相对突出 房地产开发包括设计公司、建装公司、材料商、承包商、行政管理 部门等各类组织的集体参与。房地产企业则是进行多方协调的中心，没 有房地产企业的协调是难以完成如此复杂的开发项目。 ( 5 )房地产成本管理难度大 房地产企业成本由于受到各种变化因素的影响，使目标成本的制定 和成本控制都变得相对困难( 王淑蓉，2 0 0 7 ) 。 2 3 2 房地产企业成本构成 1 2 房地产开发过程中会发生很多费用，就其用途来说，一般可分为以下 几个大部分：( 1 ) 土地费用，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中， 土地费用约占2 0 ，并有进一步上升的趋势。( 2 ) 前期费用，在整个成 本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6 。( 3 ) 建安工程费用，在 整个成本构成中所占比例相对较大。从目前情况看，约占整个成本的4 0 左右。( 4 ) 市政和公共配套费用，该项目所占比例在我国一般在2 0 到 3 0 左右。( 5 ) 开发间接费用。( 6 ) 筹资费用。( 7 ) 管理费用。 ( 8 ) 销售费用。其中，后三者一一筹资费用、管理费用、销售费用，从财务 的角度，是期间费用的性质，也可称之为开发间接费，一般不纳入成本 管理的范畴。前五者，都属房产开发成本。其中，在房产开发阶段，土 地费用已是一个历史沉没成本，已经没有控制的意义。而前期费用、建 安成本、市政和公共配套费用这三部分费用金额大、结构复杂，则是房 地产企业开发成本的主要管理对象。不同的企业对内部成本科目的划分 不尽相同，但大致可以归纳成下表( 表2 1 ) 几个方面。 表2 1 房地产成本科目表 科目成本科目口径、含义、范围 若会所为独立的大型酒店、则土地成本下所有明细科 1土地成本 目各产品分摊成本标准为住宅、商铺、车位、会所。 1 1土地出让金向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用。 1 2土地补偿费对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出。 补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房 1 - 3合作款项 屋成本和相应税金，或利润。 向政府部门交纳的大市政配套费，指红线外水电气热 1 4大市政配套费 接口费、补偿费或增容费等。 1 5土地税费向政府部门交纳的非补偿性质的税金及费用。 1 3 ( 续上表) 科目成本科目口径、含义、范围 2前期工程费用 2 1勘测费建筑面积丈量费、定线费、放线费。 2 2 规划费含规划论证费、总体规划设计费、详细规划设计费。 2 3设计费指建筑工程设计费用、地下室人防工程规划设计费用。 2 4 报建费报批报建费、增容费。 2 5 三通一平临时道路、临时用电、临时用水、场地平整工程。 2 6临时设施建造费售楼部、样板间、围墙建造费用、临时会所。 3建筑安装工程 室内土建安装工指支付承包单位的费用。包括土建、水电、消防、( 采 3 1 程暖施工) 、安装工程。 3 2设备供货安装电梯、发电机、锅炉房、空调、橱柜等 3 3装修工程示范单位、大堂、管理处装修 4 市政及环境工程 建造费、管线铺设费、接口补偿费，室外高低压线路 4 1 供电工程工程、配电室、开闭站等( 除设计、报建费用以外的 所有供电设施、工程费用) 包括红线外建造费、管线铺设费、接口补偿费，主要 4 2供水工程 有自来水系统与直饮水系统及热水系统 4 3供气工程主要包括管道系统、调压站等 主要包括管道系统、热交换站( 不含锅炉房，锅炉房 4 4 供热工程 含在供货安装项目) 包括广场、门楼工程；园林桌椅购置及安装；雕塑、 4 5小区园建喷泉、环廊、假山及其他建筑小品建造：路灯、草坪 灯；垃圾箱等 4 6 小区绿化区内、外植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费 4 7市政道路小区道路、市政规划道路 4 8排水与排污工程主要指管道及工程费用，含污水处理站、中水处理站 该项若属于经营收费项目，且非开发商投入，开发商 4 9小区弱电系统 只是代收代付该项支出，则该项费用不列入开发成本。 4 1o室外零星设施交通设施、门牌指示牌、信报箱等 5 公共配套工程 5 1会所设计费、装修费、园林管线等 5 2 中学若无偿移交教育部门，则该项列入开发成本；若自主 5 3 小学经营，则该项不列入开发成本。 5 4 幼儿园 5 5医院医院建造成本( 及配套资产购置) 小区运动及游乐 5 6 设施非会所运动设施 1 4 ( 续上表) 科目成本科目口径、含义、范围 其他配套工程及包括、市场、车站、停车棚、居委会及综合治理办公 5 7 设施室等 6开发间接费用 6 1 监理费 6 2 质监费 6 3 沉降观测费 6 4 桩基检测费 6 5 消防检测费 6 6 防雷检测费 6 7 室内环境检测费 6 8公共维修基金 2 3 3 房地产企业成本管理特点 房地产企业成本管理具有以下几个特点： ( 1 )全过程的成本控制 房地产企业的成本发生环节多一一从计划立项、规划设计、施工招 标、建安工程、竣工结算、楼盘销售到物业管理，且内容复杂、变更频 繁、可协商性强。因此，进行成本控制时不可能只集中于企业的工程部 和财务部，而应当充分发挥公司开发、营销、工程设计、行政管理、财 务等各个部门在成本控制中的作用，实现一种全员、全程控制。 ( 2 )成本科目多，计算复杂 房地产用于开发环节较多，各类成本在发生后经常要分摊到各级成本 科目中。在计算单位面积成本时，又需要将整体发生成本汇总后按面积 分摊。计算规则较为复杂，数据量较大。 ( 3 )成本变动因素多，控制难度大 1 5 房地产项目成本开发周期较长，涉及的供应商和合作单位较多，各 种情况和政策变化都会对成本造成一定的影响。很多变化对成本的影响 难以预先估算和控制，给成本核算和控制带来难度。 ( 4 )成本的发生常伴随着合同的签订 房地产开发企业在日常经营活动中，超过8 0 的成本发生活动均伴随 着合同的签订。获得土地、建造房屋、园林绿化施工等等与成本有关的 工作均涉及到与合作单位签订合同。因此，通过合同进行成本管理成为 很多房地产企业成本管理的重要途径之一。 ( 5 )需要按期区和产品类型进行成本分类核算 房地产项目在开发过程中，通常因为地块较大或者整个项目建设周 期长，需要将项目进行分期或者分区。首先进行开发的一部分土地划分 为第一期( 区) ，其他依次类推，根据企业需要适时开发。每个期区用 于时间的不同或者产品定位的不同，经常会造成单位面积成本的巨大差 异，不具有直接可比性，也不适合对期区的成本进行合并分摊计算。因 此，在进行成本管理时，将该期区发生的成本进行单独核算非常有必要。 通常，在项目的同一期区也是多种产品类型( 住宅、公寓、别墅、 商铺、写字楼) 共存的情况。这个时候需要将成本准确地分摊到各类产 品中去，然后通过汇总计算该类产品的成本总额，除以该类建筑面积， 即可得出某类产品的单位面积建造成本；如果除以该类产品的可售面积， 即可得出该类产品的可售单位面积成本。 1 6 动态成本管理准确地抓住了房地产企业成本管理的上述特点，通过 对合同金额和付款计划、结算金额、变更金额等数据的处理使之为企业 成本管理的数据来源，并且通过计算动态成本提供了实时反映项目整体 成本和单位面积成本的方法。 2 3 4 房地产企业动态成本的涵义 房地产开发企业通常将动态成本定义为实时反映的即时成本( 注意： 不是实际发生成本) 。动态成本可以划分已发生成本和待发生成本( 如 图2 - 1 所示) 。己发生成本由未结算合同性成本、已结算合同性成本、 非合同性成本组成。动态成本也可以表示为：动态成本= 合同性成本+ 非 合同性成本+ 待发生成本。非合同性成本是指发生在一个工程项目所有 没有合同的成本类支出，例如报建费、管理费等。 图2 1 动态成本组成示意图 1 7 房地产企业动态成本管理主要是指：房地产企业通过成本管理信息系 统来对房地产项目开发过程中的成本( 主要是合同性成本和非合同性成 本) 进行跟踪管理，并且根据工程项目的进度，及时核算项目各期区的 实际动态成本和各类产品( 住宅、公寓、别墅、商铺、写字楼) 的动态 成本，掌握项目成本实际使用情况；以目标成本为控制线，对比实际动 态成本与目标成本进行成本差异分析，检查前期的成本使用情况，为后 期发生的项目成本提供决策和控制依据，以进行有效的成本控制和管理。 房地产企业动态成本管理强调以下几方面：第一，成本在计划时期尽 量精细准确。通过细分到各类成本科目，项目的目标成本为后期成本发 生提供了比较准确的成本计划指标。第二，在成本发生时期要及时收集 输入成本发生信息。项目建设过程中，管理者要在成本信息系统及时输 入合同性成本和非合同性成本信息，并进行合同的履行跟踪，从而在每 日、每周、每月都可以准确地获取当前项目的实际己发生成本。第三、 定期核算动态成本并进行预测和控制。有了完整的实际成本发生数据， 通过细分科目的目标成本和动态成本对比，管理者可以及时掌握成本超 标情况。通过计算全项目或者某一期区的动态成本和单位销售面积动态 成本既可以掌握当前成本情况又可以为后期成本发生提供决策依据。第 四、通过合理的分摊和计算，可以同时掌握多种产品类型的成本发生情 况。房地产产品的特点决定了企业要对住宅、公寓、别墅、商铺、写字 楼等不同类型进行成本核算分析。所有科目的目标成本和实际发生成本 1 8 在输入进成本管理系统后都要具体分摊到某一单位工程和某一类产品中 去，这样管理者可以准确了解到各期区每种产品的当前成本情况。 2 3 5 实施动态成本管理的基本要素 动态成本管理作为当前一种较新的成本管理方式，需要企业具备必 要的基础要素，才能用好这种成本管理方式，带来管理效益。 ( 1 ) 专业、协作、高效的成本管理团队 成本管理必须有专业、协作的成本管理组织才能确保管理方法和流 程的严格贯彻执行。对于大型的房地产企业集团来说，建立集团、地区 公司、项目公司3 个层级的成本管理团队很有必要口 ( 2 ) 企业拥有相应规模的信息化基础 动态成本的计算需要用到大量基础数据，需要企业需要具备一定的 信息化基础来完成数据采集、管理和统计。企业必须有内部联网的计算 机系统。成本管理的数据库尽量采用集中式存放。成本管理系统的客户 端运行方式最好采用b s ( 浏览器服务器) 架构以简化管理。企业的管 理人员必须熟悉计算机操作和成本信息系统的使用。 ( 3 ) 比较成熟的成本管理制度和流程 成熟的成本管理制度和流程给企业动态成本管理打下一个坚实的 基础。管理人员在企业成本管理的全过程中按照既定的制度和流程工作， 可以确保企业成本管理思想的落实到位、执行到位。另一方面，成熟的 制度也确保了动态成本管理能够真实反映企业成本的实际使用情况。 1 9 第3 章a 企业的动态成本管理 a 企业1 9 9 2 年进入房地产业，1 9 9 8 年在香港联交所主板上市，是致 力发展住宅地产、商业地产、酒店地产和物业管理等泛地产事业的综合 性企业集团。短短十数年间，a 企业在广州、北京、天津、上海等中心城 市成功打造3 0 多个项目，成为国内业绩表现最佳、开发规模最大、业主 数量最庞大的房地产发展商之一。企业于2 0 0 4 2 0 0 7 连续4 年荣获中国 地产百强企业t o p i 0 前三甲，中国房地产企业蓝筹地产前三甲。 通过了解a 企业的成本管理发展历程，我们将a 企业的成本管理发 展过程按时间划分成了3 个阶段：2 0 0 3 年之前我们称之为早期成本管理 阶段；2 0 0 3 年至2 0 0 6 年为目标成本管理阶段；2 0 0 7 年之后为动态成本 管理阶段。以下分别介绍这3 个阶段的情况，重点阐述动态成本管理阶 段的有关情况。 3 i 早期成本管理阶段 2 0 0 3 年前，房地产市场逐步升温，a 企业为了快速回笼资金，项目 进度往往成为企业对项目最重要的要求。与此对应，企业的管理重心集 中在如何加快施工进度和销售推广上面。这种管理方式导致的问题是： 2 0 企业对项目前期的管控，例如规划设计、产品定位策划等能力明显不足。 本应在设计阶段开始对项目成本、质量等进行控制，但是为了加速项目 进度，往往是进行三边工程，边施工边修改设计，边进行项目预算，最 终导致项目质量不高，客户满意度不高，导致企业的长期发展和品牌形 象都受到影响。在这段时期，a 企业没有建立完整的成本管理体系和成本 管理部门，只设立一个预结算部门。管理人员的工作多集中在单个工程 的预结算上。由于信息都是通过纸张表格手动收集上来，造成企业难以 及时核算工程的成本，而且往往只有等单个工程全部结束了才进行工程 结算核算。在施工过程中，不能及时掌握工程预算的使用情况和项目成 本情况，对整个工程项目的成本需要花费大量人力物力才能准确计算清 楚，也很难进行成本控制。企业管理层对这种成本管理的混乱情况也非 常不满意，主动进行变革，通过学习和吸收同行先进的理念，改革组织 架构，总结经验，并从2 0 0 3 年开始推行目标成本管理。 3 2 目标成本管理阶段 2 0 0 3 年初，a 企业开始推行房地产目标成本管理。a 企业制定目标成 本的目的是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分 解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动 计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分 析原因，制定改进措施。成本的计划管理是目标成本形成。成本的过程 2 1 管理是成本控制。整个目标成本管理流程主要包括目标成本的制定与优 化、目标成本的分解、目标成本的执行、目标成本核算、目标成本的分 析与目标成本考核几个环节( 参见图3 1 目标成本管理的循环过程) 。 图3 - 1目标成本管理的循环过程 ? ， 从以上成本管理循环过程中可以看出：成本管理的六个环节可以分 作三个层次。成本预测、成本决策和计划是第一个层次；成本核算和成 。 本控制是第二个层次；成本分析和成本考核是第三个层次。同时，a 企业 建立了企业目标成本管理流程和制度，明确成本管理部门和管理岗位职 一j 二一、：一：， 责，并引进预结算软件，逐步建立起成本预结算系统。经过约3 年时间 的实际运作，a 企业依靠目标成本管理取得了不错的管理效果。 3 3 动态成本管理阶段 ，a 企业通过实施目标成本管理取得了不错的效 不能适应市场的快速变化 2 2 a 企业通常每年制定一次下一年度各项目的目标成本。但由于房地产 项目开发周期长，项目变化因素多，建材市场的价格变化波动较大等因 素都造成部分科目的目标成本发生较大变化。以广州市水泥价格变化为 例，根据广州市统计局2 0 0 8 年2 月19 日在广州统计信息网 ( h t t p ：w w w g z s t a t s g o v a n ) 公布的数据显示：2 0 0 5 年初至2 0 0 7 年 年中，广州市水泥价格同比持续下降，但水泥价格在2 0 0 7 年7 月份首次 出现回升，且8 月后升幅逐月加大，其中1 2 月上升2 2 7 ，升幅为全年 最高。 ( 2 ) 目标成本主要关注成本事前控制 由于a 企业通常每年制定一次下一年度各项目的目标成本。对于周 边环境的变化引起成本的变化，在事中没有很好的控制，在事后又没有 7 进行专门的成本核算，并且没有制定相关的奖惩每l 度，因此企业经常出 现项目成本超出预算的情况。 ( 3 ) 各种变更和现场签证难以控制导致成本增加 房地产项目施工过程中会必定会发生工程变更或增加零星工程。这 些工程产生各类变更和签证使企业管理者大伤脑筋，费用增加导致工程 成本增加。企业一方面难以及时掌握最新的成本变化情况，另一方面也 难以避免各类变更的发生。 ( 4 ) 未能及时准确掌握项目成本变化情况 多数企业要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项 目开发的生命周期内随时了解最新的动态成本状况。这样就难以在项目 2 3 开发过程中及时发现成本超支或成本控制上存在的问题并及时解决，而 在项目完成后再发现问题已经失去控制意义。 ( 5 ) 成本管理信息系统不能满足企业需要 奠a 企业之前引入的预结算软件和财务软件并没有提供强大的成本数 据计算和分析的功能，系统不能自动生成相关的成本报表。因此a 企业 需要一套专业的房地产成本管理软件来完成复杂精细的成本数据处理和 计算。