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0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 摘要 在现代社会中，房地产业是国民经济中一个十分重要的支柱产业。在我国，房地 产业又是一个具有巨大发展潜力，在国民经济中起着先导和基础作用的产业。由于房 地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂的特性，房地产投资面临的风险因 素特别复杂，风险因素所引起的后果也特别严重。 本文主要运用风险分析的方法，结合房地产投资风险的实际情况，对房地产投资 可能存在的风险进行了分析，并就如何防范房地产风险提出相应的方法。 本文的主要内容包括六个部分： ( 1 ) 介绍了我国房地产业的特征，房地产投资风险的研究现状，以及本文研究 的主要内容和意义： ( 2 ) 介绍房地产投资风险种类和风险识别方法； ( 3 ) 介绍房地产投资风险的测量和评价方法，建立净现值风险分析模型： ( 4 ) 运用风险防范理论，研究房地产投资风险的防范方法； ( 5 ) 分析我国房她产投资风险的特点并探求适合我国房地产投资风险的防范方 法： ( 6 ) 运用前述理论和方法对具体案例进行分析。 关键词t 风险管理风险识别风险分析风险防范 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐房地产投资风险管理 a b s t r a c t i nt h em o d e mt i m e s r e a le s t a t ei sav e r yi m p o r t a n ti n d u s t r y i no u rc o u n t r y , r e a le s t a t e h a v ee n o r m o u sd e v e l o p m e n t a lp o t e n c i e s ，i ti sa l s oak i n do fl e a d i n gi n f r a s l r u c t u r ei n d u s t r y , i st h eb a s eo ft h ew h o l ee c o n o m y r e a le s t a t eh a v em a d ef a s tp r o g r e s si nt h es e v e r a ly e a r s a l o n gw i t ho u rc o u n t r ye c o n o m i c a lr e f o r mg r e a tp r o g r e s s 1 1 l er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti s f a c i n gt h ec o m p l i c a t e dr i s k yf a c t o r sw h i c h c a l lc a u s es e v e r a ls e v e l c o n s e q u e n c e s ，b e c a u s e o ft h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t - l o n gp e r i o da n dl a r g ea m o u n ta n d c o m p l e xf a c t o r s c o m b i n i n gw i t ht h ea c t u a lo f t h e r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，t h et h e s i sa p p l i e st h em e t h o d o fr i s ka n a l y s i st oa n a l y s e st h ep o s s i b l er i s ka n dp u t sf o r w a r dc o r r e s p o n d i n gm e t h o dt o p r e v e n t i tf r o mh a p p e n i n g t l l i st h e s i si n c l u d e ss i xp a r t s ： p a r to n ei n t r o d u c et h ec h a r a c t e r i s t i c so f t h er e a le s t a t ea n dt h er e s e a r c hs i t u a t i o no f t h e r i s ko f t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nc h i n aa n dt h em a i nc o n t e n to f t h i sp a p e r ； p a r tt w oi n t r o d u c et h ek i n d so ft h er i s ko ft h er e a ie s t a t ei n v e s t m e n ta n dh o wt o d i s t i n g u i s ht h er i s ko f t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ； p a r tt h r e ei n l r o d u c eh o wt oa p p l yt h et e c h n o l o g yo fm e a s u r e m e n tt oa n a l y s e st h er i s k o ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n db u i l dt h em o d e lo fr i s ka n a l y s i sb a s eo nt h en e tp r e s e n t v a l u e ； p a r tf o u ra p p l i e st h et h e o r yo f r i s kp r e v e n t i o nt os t u d yh o wt op r e v e n tt h er i s ko f t h e f e a le s t a t ei n v e s t m e n t ； p a r tf i v ei n t r o d u c et h er i s k yc h a r a c t e r i s t i c so f t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nc h i n a , a n d d i s c u s s t h em e t h o do f p r e v e n t i n gt h er i s ko f t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ； p a r ts i xa p p l i e st h ef r o n tt h e o r i e sa n dw a y st os t u d yt h ec o n c r e t ee x a m p l eo f t h ec a s e k e yw o r d s ：r i s km a n a g e m e n t 砌s kl d e n t i r yr i s ka n a l y s i s 硒s kp r e v e n t i o n 2 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 l 引言 风险管理是包括风险的识别、风险的测量、风险的评估、风险的防范等一整套系 统而科学的管理方法。风险管理用系统论的观点和方法去研究风险和环境之问的关 系，运用分析方法去识别、测量和评价风险，然后根据对成本与效益的比较，针对投 资面临的风险作出客观而又科学的决策，确定处理风险的最佳方案，其实质就是以最 为经济合理的方式消除风险导致的各种不良后果。 房地产作为当今主要的投资热点，由于本身所具备的特点，使其在提供给投资者 较高收益的同时，也蕴古了相当大的风险。高风险与高收益统一在房地产投资活动中。 因此，要想获得较高的收益，必然要承担相应的风险；我国目前经济发展尚处于起步 阶段，由于市场机制不够完善、房地产市场秩序和开发程序不规范、投资者经营管理 水平较低等因素的影响，必然导致房地产的投资风险程度加大。只有正视存在的风险 因素，并通过科学的方法加以管理，才有可能在房地产投资中获得较高的收益。 1 1 房地产业的概述 房地产，是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。确切地说，房地 产就是指土地和土地上永久建筑物及其衍生的权利。房地产业则是从事房地产开发、 经营、管理和服务的产业群体，是一个具有内在整体性的社会产业，它包括土地的开 发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地 产为依托进行的多种经营管理。 本文所讨论的房地产投资是指从房地产开发企业的角度进行的经济活动，包括从 开发土地使用权的获取，到房屋及其配套设施的建设。最终销售或租出房屋收回投资 的经营过程。 联合国在1 9 8 6 年修订的全部经济活动产业分类的国际标准，把经济活动分为 十类，房地产被列入第八类，是指从事房地产经营活动的企业、中介机构和经济人组 成的产业部门。根据我国国情，房地产业归纳在第三产业的第二层次，属于为生产和 生活服务的部门。 改革开放以来，房地产业迅速崛起，得到长足的发展。为加快城市建设、完善城 市功能、增加城市财政收入、提高市民居住环境和水平等方面做出了巨大贡献，并逐 步显示出在国民经济发展中重要的基础作用及导向性产业的特征。据有关部门统计， 在我国每增加1 亿元房地产投资，其它2 3 个相关联产业就会增加投入1 4 8 亿元，被 带动的直接和间接相关较大的产业达到6 0 个。 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 1 2 房地产的特征 房地产是一种特殊的商品，在很多方面明显不同于一般商品。这些不同的特性都 是影响房地产投资的重要因素，只有真正把握了房地产各种基本特征，才能进行房地 产投资分析，度量风险，进而采取各种手段来防范风险。房地产具有以下特征： 第一、不可移动性 房地产不能象一般商品那样可以通过交通运输工具将某一地区充裕的产品补充 到另一区域的市场，从而获得某种程度的市场均衡。房地产的不可移动性决定了它所 处的地理位置、环境条件极为重要。 第二、投资周期长久性 房地产投资从开始寻找机会、可行性研究，到筹措资金、勘察设计、施工交用， 再到交易完成，整个投资的周期较长。 第三、耐久性 在质量保证、维护得力的情况下，房地产自然寿命可达百年。 第四、高资本需求性 与其它一般商品相比，房地产价格高昂，需要巨额资金的投入，进入门槛较高。 这一特性使得投资者常利用融资手段进行房地产投资活动。同时由于房地产商品价格 远高予一般商品，所以房地产商品的变现要难于一般商品。 第五、房地产商品之间的相关性 从需求上看，大多数房地产商品具有互补关系。如住宅价格下降，会使住宅需求 增加，进而产生其它房地产需求的增加，如零售商业活动、休闲设施、公共设施等， 因此对商业建筑、购物中心、游乐园等房地产商品的需求也会增加。 第六、外部性 房地产开发的外部性既表现为房地产对外的影响，也表现在外界环境对房地产的 影响。房地产开发是一个城市发展的重要组成部分，许多现代新兴城市都是以房地产 开发为先导，带动其它各种投资。 1 3 我国房地产业发展现状与前景 1 3 1 我国房地产业发展现状 住宅与房地产业在国民经济中的地位已基本确立，并将逐步发展为国民经济的支 柱产业。过去的四个五年计划期间，尽管年度波动很大，但从平均水平来看，房地产 投资的增长速度都骧显高于同期g d p 的增长速度。房地产业作为国民经济新的增长 点为中国经济快速增长做出了贡献，特别是在9 0 年代中后期为启动居民消费、控制 4 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 通货紧缩、保持国民经济持续增长发挥了积极作用。 2 0 0 3 年是我国房地产业自1 9 9 8 年以来投资增幅最快的一年。( 见图1 1 和图1 2 ) 全国房地产开发共完成投资1 0 1 0 6 1 2 亿元，同比增长2 9 7 ，高于同期固定资产投资 增幅( 2 6 7 ) 3 个百分点，占同期固定资产投资的比重为1 8 3 。( 见表1 1 ) 2 0 0 3 年， 房地产投资直接拉动g d p 增长1 3 个百分点，间接拉动g d p 增长为0 6 1 2 ( 2 1 。 表1 12 0 0 3 年固定资产投资情况 绝对数 0 , 斜线以下的区域表示n p v 0 ，说明该项目不仅能达到基准收益率所预定的收益水平，还能获得 利润增值。因此认为项目可行。n p v 值越大，说明方案的效益越好，风险越小。 2 、当n p v = 0 ，说明该项目刚好达到基准收益率所预定的收益水平，一般认为项 目也是可行的，但风险较大t 3 、当n p v 0 ，说明该项目达不到基准收益率所预定的收益水平，项目不可行。 3 5 3 模型建立 1 、计算项目在期间t 发生的净现金流量的期望值e ( x 。) h e 隔) = c f , 只 ( a ) i - i cf i 为第i 种概率相对应的现金流量 p i 为该现金流最对应的发生概率 2 、计算项目在期间t 发生的净现金流量的标准差o ( x t ) 厅一 o ( x t ) = 1 f ( c e e ( 置) ) 2 只 ( b ) 3 、计算项目净现值的期望值e ( n p v ) 畔v 产砉箸等 r 为行业基准收益率 4 、计算项目净现值的标准差o ( n p v ) 在多期间现金流量的预测中，后来的现金流虽将至少部分的决定前一期的现金流 量，也就是存在序列相关。序列相关可以用相关系数来测量。当相关系数等于零时， 说明序列现金流量之间完全独立；当相关系数等于+ l 或1 时，说明序列现金流量之 间完全正相关；在大多数的情况下，现金流量是部分相关的，这时的计算复杂性就大 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐房地产投资风险管理 大增加了。为了解决这个问题，美国经济学家布莱尔提出了一个特别适合房地产投资 情况的模式。该模式首先根据现金是接近完全独立还是接近完全相关对它们进行分 组，然后对分成的两组分别以完全独立和完全相关的情形进行处理，同时分组后的现 金流量的预期现值不受影响【6 j 。 因此计算项目净现值的标准差可以分以下三种情况： ( 1 ) 完全不相关 0 ( n p v 户 ( 2 ) 完全相关 a ( n p v ) 5 喜器 ( 3 ) 相关系数不等于0 、1 、一1 时 。删户厥簪孺 ( d ) ( e ) ( d 上式根号f 第一个括号适用完全相关的情况，第二个括号适用于相互独立的情 况。 5 、计算项目净现值大于零或小于、大于某一标准值的概率 由于项目的净现值服从正态分布，设某一标准值为n p v a ： a ) ：p n p v o ) _ 1 p n p v o _ l - p z $ 字h - p 孙；e ( ( n p v ) ， 3 5 4 模型评价 按照净现值风险评判模型可以计算出房地产投资项目在投资周期内净现值大于 零或小于、大于某一标准值的概率大小，可以直观的掌握投资项目的风险大小和风险 程度，并可通过与投资者期望收益水平及发生概率的比较，决定该投资项目的可行性。 舱2 眈5 3 严锐 房地产投资风险管理 4 房地产投资风险防范 对房地产投资风险进行分析的最主要目的是在充分认识面临的风险的基础上有 目的和有意识的通过一系列管理手段和管理活动，对面临的风险进行处理，最大程度 地避免损失，以期取得较好的经济效益。 房地产投资风险一般经历三个阶段：潜在阶段、发生阶段、后果处理阶段。风险 防范就是在风险潜在阶段。正确预测和及时发现风险苗头，制定和实施各种风险的控 制手段和措施，以阻止风险发生，或者削弱风险造成损失的影响程度；在风险发生阶 段，应积极实旌补救措施，将由风险造成的损失减少到最低限度；在风险损失发生后， 运用风险管理手段和措施，迅速地对投资项目的损失进行充分而有效的经济补偿，在 尽可能短的时间内，排除直接损失对投资项目正常进行的干扰，从而减少间接损失的 发生。 本章将运用风险防范的一般理论研究房地产投资风险的防范和化解方法。 4 1 投资目标和风险 不同的投资者，其投资的目的和对待风险的态度是不一样的。尽管投资者的目的 各不相同，但有一个共同点，就是希望从投资中取得预期的收益。 投资者对待风险的态度，从理论上可以分为三种类型，即回避型、冒险型和中间 型。 ( 1 ) 回避型 这一类人在进行投资决策时总是追求稳定的投资收益，不愿意冒较大的风险。在 对各种投资机会进行选择时，对预期收益大，但风险也相对较大的项目往往采取回避 的态度，而倾向于预期收益虽小但把握较大的项目。这样，投资虽然成功，也不会有 太大的收益，如果投资失败，也不会受到致命的打击。 ( 2 ) 冒险型 与回避型的人相反，这类人有比较强烈的进取心和开拓精神，为了追求较大的投 资收益，宁愿承担较大的风险。在对各种投资机会进行选择时，总是倾向于预期收益 大同时风险也大的方案，有时虽然投资方案的成功率极小，但由于预期收益较大而 乐于去争取。 ( 3 ) 中间型 介于上述两种类型之间的投资者属于中间型。这种人对风险不是很敏感，在选择 投资机会时，比勇于冒险的人要冷静一些，但又没有回避型的人那么保守，处于折中 的状态。 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 上述三种对待风险的不同态度可以用图4 1 来表示。 图4 1 中的曲线表示，投资者在选择投资方案时，必须考虑两个因素，一是投资 的数量，二是投资的成功概率。一般来说，投资成功的概率越大，人们也就越乐意投 入更多的资金。但是由于人们对待风险有不同的态度，因此，他们的风险选择曲线也 是不同的。冒险型的人在成功概率低的情况下也会投入较多的资金，而风险回避型的 人却要求在成功概率很大的时候，才投入相同的资金，持中间态度的投资者的风险选 择曲线介于两者之间。 理论上中间型投资者风险选择曲线是一条直线，如图4 1 ( a ) 所示，也就是说，他 愿意投入的资金数量与成功概率会按照一定比例同步增加。但是，在现实生活中，这 种情况比较少见。通常人们对待风险的态度往往会随着投资量的改变而变化。因此， 一般的风险选择曲线往往呈“s ”型，如图4 2 ( b ) 所示。这条曲线表示，当投资数量 较少时，即使成功概率很低，人们也乐意承担风险。但当投资数量很大时，人们就会 变得保守起来，希望成功的概率很高并且不愿承担太大的风险。 成 功 概 塞 成 功 概 蛊 投资量( 元)投资量( 元) ( a )( b ) 图4 1 ( 图4 1 来自于彭星辉市场经济中人的投资心理与行为) 4 2 房地产投资风险的防范方法 尽管不同的入对待风险的态度不同，而且这种不同或者说风险偏好对投资决策有 着极大的影响，但任何投资者都会本能的具有风险回避的愿望，即便是冒险型的投资 者，他们也希望在收益最大的同时，所遇到的风险最小。因此，控制、规避、防范风 险是所有投资者的共同愿望。 下面将对房地产投资风险的防范方法进行归纳和分析。 4 2 1 风险回避 用风险回避的形式来消除风险是较为常见的，也是对付风险最彻底的方法。有效 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 的风险回避可以完全消除某一特定的风险所可能造成的损失，对房地产投资者来说， 风险回避主要体现在以下三个方面：一是在投资决策阶段，通过对投资风险的测量和 评价，放弃风险较大的开发区域、开发类型或开发方案；二是在土地获取阶段，通过 对地块的自然属性、使用属性或有关部门对地块使用属性的确认，如果开发无利可图， 则应放弃该宗土地的开发；三是在工程建设阶段，为了回避风险，可能拒绝采用某种 建设方案、结构形式或施工方案，或通过招投标模式、承发包方式、合同类型的选择 等回避某些风险。 风险回避虽然能有效的回避风险，但也带来了一系列的副作用，因而，风险回避 方法的应用具有很大的局限性。 ( 1 ) 风险回避的方法通常与放弃某项投资活动相联系，虽然有时可以使公司遭 受损失的可能性降为零，但同时也将获得收益的可能性降为零。如果处处回避风险， 虽然减少了风险损失的威胁，但同时也失去了参与竞争的获利机会。 ( 2 ) 并非所有风险都能通过回避的方式得到解决。如房地产开发过程中和工程 施工过程中潜在的各种经济风险、社会风险、自然风险等都是难以回避的。 ( 3 ) 风险无处不在，有时避免了一种风险却又面临着另一种新的风险，不同的 方案具有不同的风险。 投资者究竟在何种情况下使用风险回避的方法，可以通过图4 2 来加以分析。 从图4 2 可以看出，风险和吸引潜在投资者所需提供的预期收益之间的关系。当 风险增加时，投资者需要一个较高的预期收益，作为对增加风险的补偿。图中的预期 收益只是投资者的期望值，它并一定能够实现，但它却是吸引投资者在己知风险的情 况下冒险投资的潜在回报。 预期收益 风险 图4 2 风险与回报关系曲线 在房地产投资决策中，风险回避一般在追不得已的情况下才会使用。风险回避一 般适用于以下几种情形：损失频率和损失程度都比较大的风险；损失频率虽然不大， 但损失后果严重且无法得到补偿的风险；采用其它风险管理措施的经济成本超过了进 行该项经济活动的预期收益。 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐房地产投资风险臂理 4 2 2 风险降低 风险降低是指在风险发生前、发生时和发生后，采取各种防范措施，尽量减少发 生损失事件的概率和降低损失的程度。这种方法一般用来处理那些房地产投资者不愿 回避或转移的风险。正如前文所述，风险回避的方法虽然消除了风险，却同时放弃了 可能获得盈利的机会，而风险降低的方法则能积极改善风险本身的特性并使其为公司 所接受。因此它是一种被普遍采用和接受的风险防范的方法。 风险降低有三层含义；一是在风险发生前，降低其发生的可能性；二是在风险发 生时，使发生的损失达到最小；三是在风险发生后，采取积极有效的措施，弥补已经 造成的损失。 风险降低的方法对管理房地产开发过程中所遇风险显得尤为有效。在开发过程 中，可采取一系列手段将开发风险降低到最小。 ( 1 ) 准确的预测和评价方案，即尽可能的全面收集资料，采取科学的方法对拟 开发项目的各项费用和最终收益进行预测，对备选的方案进行风险分析和决策，以减 少开发的盲目性，降低项目的各种不确定性： ( 2 ) 缩短建设周期，尽快完成开发项目。房地产开发的风险在很大程度上是来 自于开发过程中的社会、经济、政治等条件的变化，缩短开发周期，将有利于减轻投 资者将面临的未来的不确定性。 ( 3 ) 针对开发中可能存在的风险，提前制定详细而周密的方案，建立有效的指 挥系统，并定期进行实施训练。 4 2 3 风险分散 ( 1 ) 投资组合 房地产投资组合是指将房地产市场在以投资环境、物业形态、使用用途、消费层 次等因素为依据进行细分的基础上，通过分析不同类别房地产投资的风险与收益的关 系以及在统一市场条件下各类房地产的相关性，针对各个不同房地产类型需求的差异 加以区别，评价和选择两个或多个不同类型的房地产产品进行开发投资的过程。 房地产投资组合的优点： 1 、在相同的收益水平下，通过房地产投资组合，仅负担较小的风险： 2 、在相同的风险水平下，通过房地产投资组合，可获取较高的预期效益； 房地产投资组合的局限性是通过投资组合的方式只能分散投资过程中遇到的非 系统风险，而不能分散系统风险。投资过程中遇到的诸如经济衰退、国家政治形势变 化、通货膨胀、利率调整等对经济的全局产生影响的因素，是无法通过大量的投资组 合方法分散掉的。 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 ( 2 ) 共同投资 共同投资也是一种积极的分散风险的手段。共同投资是投资主体的分散，即多个 房地产开发的公司联合起来，共同开发同一个房地产项目。 共同开发投资的根本目的是分散风险，为此，要保证参与投资的各方主体能够优 势互补，要充分利用每一家公司在资金、土地、技术、管理、社会资源、政策等方面 的优势，实现对风险的最有效管理，从而最大限度的控制风险。例如与金融机构合作 可以利用对方在资金上的优势；与原土地所有者合作，可以减少因土地自然属性变化 带来的风险；与专业部门合作，可以充分利用他们在技术和管理上的优势；与外商合 作，可以享受在税收上减免的待遇；与开发项目所在地的企业合作，可以得到当地资 源、环境的支持等。 ( 3 ) 跨行业投资组合 在投资于房地产的同时，可以进行其他类型和内容的投资，如投资于证券、期货 或者其它行业，这种跨行业的投资组合方式能起到降低房地产投资的风险的作用但 前提是这种投资组合必须是科学的、合理的，否则会产生负的影响。 4 2 4 风险转移 风险转移是指投资者将损失有意识地转移给与其有相互关系的另一方承担的一 种风险防范方法。 风险转移可以消除某些风险，但与风险回避不同的是，它不是放弃或终止风险， 而是允许风险继续存在，但通过转移的方式将损失的责任转嫁给相关的另一方。与风 险降低不同，风险降低是直接调节风险因素，达到降低自已损失概率和损失程度。而 风险转移是将风险转移出去，从而间接地达到降低自己损失概率和损失程度。 风险转移通常在以下几种情况下采用：可以清楚的划分被转移和转移方之间的损 失；被转移人能够并且愿意承担适当的风险：风险转移成本低于其它方法。 风险转移的主要途径有保险、合同、担保。 ( 1 ) 保险 被保人通过支付一定的费用，以获得对风险可能造成的损失给予一定经济补偿的 保证。通过保险将风险转移给保险人的同时，被保险人自身的抵御风险能力得到增强。 房地产开发从土地获得、规划设计、施工建设，房屋销售到企业内部管理每一个 环节都面临着风险，都有可能造成损失，将这种不确定的、大的损失通过保险的方式 转化为确定的、小的损失，客观上不但降低了风险损失，也使得风险损失在一个可控 的范围内。一般房地产开发过程中保险有房屋财产保险、房屋责任保险、雇主责任险、 建安工程一切险等。 ( 2 ) 合同 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险警理 合同风险转移是通过合同，将风险的财务负担或法律责任转移给其他经济组织。 在房地产开发过程中，常采用的合同风险转移方式有承包合同、预售合同、房屋销售 合同等，分别将各阶段风险转移给建筑承包商、订房者和购房者。 ( 3 ) 担保 担保是指当事双方为避免因对方违约而给自己造成的损失，要求对方提供可靠的 保证，借此转移因对方不履约而可能给自己带来的风险和损失。担保的方式主要有以 下三种： 1 、定金。是指合同当事人为保证合同履行，要求对方预付一定数量的货币资金。 合同正常履行后。退回定金或抵作价款。预付定金一方违约，则无权要求返回定金， 接受定金一方违约，应加倍返还定金。 2 、第三方保证。所谓第三方是指独立于当事人双方的另一法人，它应当是公认、 有信用、有地位或有经济实力，并能被签约双方共同接受的保证人。如发生违约，保 证人应履行合同义务或承担连带赔偿损失的责任。 3 、银行保函。银行应其客户( 被担保人) 的要求向合约双方开具的、保证被担 保人正常履行合同的书面保证文件。如被担保人未履行合同，则银行承担向收益人进 行经济补偿的责任。银行保函是最普遍也是最容易被各方接受的信用担保凭证。 4 2 5 风险自留 风险自留是解决发生小损失时所采用的一种方法。这种方法是指在预计小损失可 能发生的情况下，预留一笔应急资金以应付损失：或者因过错而引起小损失发生时， 用应急资金主动承担所发生的损失。风险自留虽然让投资者承担了风险、增加了费用， 但它同时也可以促进资金周转、节约潜在费用和赢得潜在顾客。 风险自留的实质是：当损失发生后，受损失的一方通过自身预留资金来弥补损失， 自行提供相应的财务保障。 风险自留分为两大类：第一类非计划风险自留，即对某些风险，由于没有意识到 它的存在或重要性因而没有处理风险的准备，或明知风险的存在。却由于疏忽或低 估了风险的程度等，都属于非计划风险自留；第二类是计划风险自留，即对某些风险 经过科学的判断、认真合理的研究分析后决定通过资盒融通，自己独立承担该风险 造成的损失。 4 2 6 风险研究 风险研究是指对项目投资进行市场分析和研究，以减少投资的不确定性和风险 性。进行风险研究使投资者明确了投资过程中可能存在的风险及其大小，是风险防范 和控制的有力措施。风险研究主要有以下内容： 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投资风险管理 ( 1 ) 充分收集信息和资料。当今社会是信息化的社会，失去信息，任何企业和 个人都是寸步难行。房地产投资更是如此，它需要充分了解市场的供求情况和供求结 构、市场发展变化趋势、消费者的需求偏好、原材料和产品的价格、竞争对手的动态 等。 ( 2 ) 进行市场研究和分析。房地产市场研究是指在对房地产市场供求及相关信 息的收集、整理、分析的基础上，对其需求的确定性作出分析和预测的过程n 它是 判断投资可行性的基础，是投资和经营决策的前提，对防范投资风险有着重要意义。 在运用市场研究防范风险时，要同时考虑它的经济性，也就是说要考虑市场研究 的投入是多少才是最合适的。它的投入与收益是否成比例增加，是不是越多越好。如 图4 3 所示的是对市场研究经济性的分析。从图中可以清楚看出，在开始阶段，当市 场研究投入增加时，收益是相应增加的，当市场研究的投入量增加到s 时，a a b 最 大，即利润最大。这时再增加市场研究的投入，总收益增加比例相对减小，此时，市 场研究的经济效益便下降了。因此，在进行市场研究时，确定一个合适的s 点，便会 提高市场研究的经济性，就更有利于防范风险。 金 额 市场研究投入 图4 3 市场研究经济性分析示意图 ( 3 ) 做好投资可行性研究，选择合理的投资方案。可行性研究是房地产投资的 前期决策，就是在投资决策前，对拟投资的项目进行全面的、综合的经济技术分析和 研究，以确定能否投资。房地产投资可行性研究是防范房地产投资风险的有力措施。 经过这项工作，投资者能清楚地了解和掌握在投资过程中可能遇到的风险和各种情 况，并采取相应的措施予以防范和应对。 0 2 2 0 2 5 3 0 9 严锐 房地产投资风险管理 5 我国房地产投资风险特点及主要风险防范措施 本章将分析和总结我国房地产投资风险特点，并针对我国房地产投资的主要风险 提出相应的防范措施。 5 1 我国房地产投资风险的特点 5 1 1 市场供求风险降低 ( 1 ) 有效需求旺盛。目前我国城市化水平为4 0 5 ，城镇人e l5 2 3 亿【叭，预计 到本世纪中叶，我国城市化水平将达到7 5 ，全国人口1 6 亿，全国城镇人口增至9 6 亿。按照目前我国城镇居民人均住房面积为1 1 4 平方米来测算，到2 0 5 0 年，共需为 新增城镇居民建设住房近13 0 亿平方米，为现有城镇居民建设住宅9 7 3 亿平方米。 目前我国城镇存量住房有6 0 多亿平方米，按5 0 年折旧来计算，并适当减掉有些住房 到期未能拆除的因素，预计每年拆除重建面积达i 亿平方米。再加上新增城市入口的 就业，所需的工作、办公用房，对房产的需求还会增加。将以上预测数相加，今后一 段时间直到2 0 5 0 年，我国平均每年建设住房6 亿多平方米住房。 ( 2 ) 潜在需求释放。住房货币化的进一步推进，将有效释放被长期抑制的居 民购房的需求。我国推行的“大城镇小战略”和加快中西部地区开发的战略，将 便当前短期内被抑制的潜在需求转化为有效需求，并最终变成购买行为按照发展 中国家加入w t o 后的经济发展规律来看，那些因外来冲击而被抑制的需求在经过 1 0 1 5 年之后将被重新释放出来，并且这些需求要远远超过以前的需求。 5 1 2 地域性差异缩小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东 部调整、中部升温、西部启动。理由有： ( 1 ) 前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，空置的楼盘主 要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞 后，商品房屋空置率也相对较低，因此较东部而言中西部房地产包袱轻，发展潜力大。 ( 2 ) 由于中央实行西部大开发战略，中西部赶超现象已日趋明显，中西部的某 些地区投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东 部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。 ( 3 ) 随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的 临近，我国将进步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位、多层次开 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐房地产投资风险管理 放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 5 1 3 变现性得到改善 一个健全的市场，必须能顺利地实现资金的进入和撤出，这样才能实现真正的投 资。随着我国各地房地产交易市场的建立，房地产投资交易的二级市场不断发展和完 善起来，房地产投资变现性差的情况得到逐步改善。 5 1 4 金融风险降低 ( 1 ) 建立了房地产政策性金融机构住房公积金管理中心，为中低收入阶层 提供按揭担保，负责住房公积金的总体管理，进而开放房地产金融二级市场。 ( 2 ) 调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷机制，不断拓展住房消费信贷品 种，开展金融创新，为不同年龄和收入群体提供鼹要的贷款品种。 ( 3 ) 推行住房贷款证券化，将房地产投资转化为证券形态，使其投资由实物投 资转变为证券投资，由长期投资转变为短期投资，投资风险由集中性转为分散性，促 进了房地产市场规范运作。 ( 4 ) 建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系，也降低了房地产投资风 险。 5 1 5 技术风险增加 房地产投资技术风险主要表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含 量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商面临多元化的消费群体，这 要求房地产开发企业除了拥有雄厚的技术实力，还要能及时掌握先进科技同时又能准 确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求的变化。 5 1 6 政策风险增加 出口、投资、消费是拉动经济增长的三驾马车，其中拉动内需为所有政策中最关 键的部分，房地产业势必会成为拉动内需的主力之一。房地产业发展不仅关系到国民 经济的健康发展，更关系到社会安定，所以房地产业发展一直受到国家的高度重视。 面对近年来房地产投资过热的情况，国家通过宏观控制、调整产业政策、制订相关法 规和措施等手段对房地产业调控的频率加大。仅2 0 0 3 年一年，国务院和国家各部委 就出台了近3 0 部有关房地产的政策、法规和条例，这些文件直接影响房地产开发企 业，尤其是中小规模的开发企业在土地、融资、交易等方面的活动。随着不确定性的 增加，房地产投资的政策风险进一步加大。 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐房地产投资风险瞥理 5 1 7 财务风险增加 房地产投资财务风险的增加主要来自于融资风险的增加。在我国，绝大部分房地 产开发企业普遍存在资产负债率高，而资产规模相对较小的特点。房地产开发企业往 往通过银行贷款进行投资，通常贷款占总投资5 0 以上，有些甚至高达8 0 0 一9 0 ， 房地产开发企业对银行借款的依赖程度显著增加。过高的资产负债率和财务成本使得 一旦出现投资收益率低于融资成本，或银行对房地产贷款规模进行压缩，房地产企业 面临的风险将大大增加。 5 1 8 结构性风险增加 由予目前国内房地产市场走势良好以及内外销住宅归并，局部地区高档商品住宅 紧俏，出现暂时性的求大于供的局面，导致部分开发商盲目乐观，大量投资开发高价 位、大套型的商品房，以期获取高额回报。根据有关机构对普通市民的购房需求情况 的调查：5 0 6 0 平方米的户型需求比例最高，为1 6 7 6 。购房单价偏好集中在3 0 0 0 5 0 0 0 元平方米的价格段，占到4 9 2 9 。以上海市为例，2 0 0 3 年全市商品房登记预 售面积为2 5 4 8 万平方米，其中，单价在3 0 0 0 元以下的为3 2 0 万平方米，占总预售丽 积的1 2 6 ，同比减少1 2 6 ；3 0 0 0 至4 0 0 0 元的为4 5 4 万平方米，占1 7 8 ，同比减 少1 2 6 # 4 0 0 0 至5 0 0 0 元的为5 7 4 万平方米，占2 2 6 ，同比减少3 2 5 ；5 0 0 0 元 以上的为1 2 0 0 万平方米，占4 7 ，同比增加5 7 5 。从户型结构来看，每套7 0 平方 米以下的预售面积仅占总预售面积的2 7 ，每套7 0 1 0 0 平方米的占1 4 1 ，每套1 0 0 平方米以上的则占到8 3 2 9 1 。 房地产市场产品供应结构失衡，使得房地产市场畸形发展，这也必然加大了投资 风险。 5 1 9 经营风险增加 房地产投资经营风险增加主要表现在以下两个方面； ( 1 ) 房地产市场竞争加剧 一方面，房地产投资增长迅猛。商品房供应量激增。使得市场竞争加剧。有关数 据表明：2 0 0 3 年全国商品房施工面积1 1 6 9 0 7 4 6 万平方米，同比增长2 6 o ；新开工 面积5 4 3 1 9 1 0 万平方米，同比增长2 8 5 ；竣工面积3 9 5 0 9 7 5 万平方米，同比增长 2 1 5 。2 0 0 3 年全国商品房销售面积为3 2 2 4 7 2 4 万平方米，同比增长2 9 1 f l0 1 。 另一方面，随着我国加入w t 0 ，境外房地产投资者将会汹涌而入，他们挟资金、 技术、营销、物业管理等优势，冲击我国的房地产市场，国内房地产市场定将出现更 加激烈的竞争场面，房地产企业优胜劣汰的趋势将进一步增强。 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐房地产投资风险管理 ( 2 ) 房地产品牌竞争加剧 经过近几年的调整，房地产企业的赢利能力已经呈现下降趋势，房地产企业的生 存条件开始变得苛刻。整个行业也正面临着前所未有的行业洗牌与发展机遇。激烈的 市场竞争环境迫使房地产企业必须走差异化经营战略，塑造房地产品牌不仅可以减少 房产交易中由于信息不充分而带来的不利影响，而且已成为房地产企业在激烈的市场 竞争中谋求长期发展和长远利益的经营战略。 由此可见，房地产企业品牌的竞争风险将是未来房地产投资经营风险的重要组成 部分。 5 2 我国房地产投资主要风险的防范方法 5 2 1 财务风险的防范方法 一方面防范拖欠风险关键要做好对购买者及担保人( 机构) 的严格的信用调查。 另一方面防范融资风险要做到： 一要对国家和行业的形势和动态要有前瞻性意识，对未来房地产的“大势”有准 确的把握： 二要把能筹到多少资，什么时间到位及其代价作为项目运作的先决条件全面考 虑，而不能先上项目再考虑资金筹措等问题； 三要拓展融资渠道，通过并购、资产重组、增资扩股等形式，做大企业资产规模。 减少企业股权单一、融资渠道单一带来的风险，减少对银行的依赖性，增强抗风险的 能力。 5 2 2 经营风险的防范方法 房地产企业防范经营风险的关键是打造本企业的核心竞争力，这种核心竞争力除 了体现在加强企业内部管理、提升经营效率外，更重要的体现在塑造一个成功的房地 产企业品牌。房地产品牌具有三大作用：认知作用、增值作用和竞争作用。成功的房 地产品牌对开发者、投资者而言，具有强大的投资获益的功效；对消费者而言，可以 借此认识企业，增强选择的信心，提升自己判断能力。 如何塑造房地产品牌： ( 一) 市场定位 准确的市场定位必须遵循以下基本原则：目标市场规模要足够大并要有较大的 发展空间；目标市场要未被竞争者完全垄断或竞争尚不十分激烈：企业有条件和 能力进入新选定的目标市场。 ( 二) 规划设计 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐房地产投资风险管理 国外的规划设计一般占房地产项目总投资的4 5 ，而我国不少开发商在规划 设计方面的投资还不到项目总投资的l 。住房已不仅仅是个遮风避雨的地方，也不 仅仅强调它是个私人空间。住房是人们除办公空间、公共空间之外最重要的生活场所。 因此，开发商应特别强调规划设计的“人性化”内涵。 ( 三) 质量体系 首先，规划设计质量要能体现可持续发展思想，有一定的超前性和可变性。第二， 工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部都应是高质量的。第三，要创造一个较 好的环境质量，在空间、地表、绿化、建筑布局等方面适当合理还应具备一定的文化 品位创造良好人居环境。第四，配套齐全。交通设施、生活服务设旌、文化体育设 施以及其它公共设施基本具备。 ( 四) 售后服务 房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌 市场的形成尤为重要。无可挑剔的物业管理要求做到：服务态度热情；服务设备 完好：服务技能娴熟；服务项目齐全；服务方式灵活；服务程序规范：服 务收费合理；服务制度健全：服务效率快速。 ( 五) 品牌传播 每一个房地产品牌的内涵是不同的，但都使用某种符合系统进行传播。 5 2 3 结构性风险的防范方法 一是要实现“错位经营”，实施差异化竞争的战略； = 是要创造项目销售的组合优势，以期在一定程度上抵消售价过高的不利，还可 实行风险项目( 如高档公寓、写字楼) 与非风险项目( 普通住宅) 的混合经营以缓冲 或分散风险。 三是对房地产供求市场进行认真分析，避免盲目跟风。 5 2 4 政策风险的防范方法 一是仔细研究和深刻领会国家关于房地产业的各项政策和法律法规，避免因投资 决策与政策冲突造成损失； 二是建立与相关政府部门以及政策研究机构交流信息的渠道，保持信息的畅通， 尽早了解国家对于房地产业政策和法律法规的变化或提前对国家房地产业政策作出 科学的预判； 三是建立应急预案。对国家产业政策、土地政策、税收政策等的变化，及时作出 反应，减少损失。 0 2 2 0 2 5 3 0 0 严锐 房地产投瓷风险管理 5 2 5 工程建设风险的防范方法 一是对项目的设计方案要经科学论证； 二是对项目旌工能进行公开招标的一律实行公开招标，杜绝层层转包； 三是做好项日的现场调度； 四是加强工程质量、进度及造价方面的管理。 5 2 6