《房地产开发程序》PPT课件.ppt

房地产开发程序演讲者：吴涛,房地产开发的主要程序,一般来说，包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤可为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段,房地产开发程序,投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，其正确与否直接决定了项目的成败是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于通常所说的项目可行性研究。,第一节投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。,投资机会选择与决策分析,对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。,投资决策流程,第二节前期工作,项目立项获取土地使用权确定规划设计方案并获得规划许可建设工程招标开工申请与审批与市政设施的接驳前期工作的其他环节,获取土地使用权的途径,土地使用权出让招标出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权（不适合时方可采用，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外）,获取土地使用权的途径,（2）土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,（3）原有划拨土地上存量房地产土地使用权的获得对于原有划拨土地上存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得。（4）与当前土地使用权拥有者合作对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获得土地使用权的一种重要方式。,获取土地使用权的途径,直接使用经营将土地使用权出租，收取租金将土地开发后转让,拥有土地使用权后的经营,三、确定规划设计方案并获得规划许可,土地使用权受让方在办理建设用地规划许可证时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权权属证明。房地产开发尚在工程的前期阶段，要办理开发项目的选址定点审批，取得”建设用地规划许可证”,办理规划设计条件、规划方案及初步设计审批以及取得”建筑工程规划许可证”等。,四、建设工程招标,1、招标方式,（1）公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构，可以通过海报、电视等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。,（2）邀请招标（选择性招标）：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。被邀请参加投标的承包商通常在310个之间。采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，开发商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但这种方式限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术、只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。,2、招标机构,招标人具有编制招标文件和组织评判能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关行政监督部门备案；不具备自行招标能力的，也可以委托招标代理机构提供招标代理服务，并与代理机构成立联合招标工作小组。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。,（1）招标过程中的决策活动确定开发项目发包的范围确定承包方式和承包内容确定标底决标并签订合同或协议,（2）招标中的日常事务工作发布招标公告或邀请投标函编制和发送招标文件编制标底审查投标者资格组织勘察现场和解答投标人提出的问题接受并妥善保管投标人的标函，负责为其保密开标、审核标书并组织评标谈判签订协议和合同,（3）招标工作小组组成人员决策人员专业技术与经济方面的专家助理人员,3、招标程序,（1）申请招标开发商向建设部门办理建设工程开工审批手续，经批准同意招标后，方可进行招标。（2）编制招标文件招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。,（3）编制招标工程标底标底是招标工程的预期价格，是审核投标价格、评价、决标的重要依据之一。编制方法：以施工图预算为基础编制；以概算额或扩大综合定额为基础编制；以平方米造价包干为基础编制等（4）确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。开发商根据所批准的形式，发出投标公告或邀请投标函。,（5）投标人资格审查目的：了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。企业注册证明和技术等级主要施工经历技术力量的简况施工机械设备简况在施工的承建项目资金和财务状况,（6）招标工程交底及答疑工程交底内容：介绍工程概况，明确质量要求、验收标准及工期要求，若要由开发商供料，则应说明供料情况，材料款和工程款的支付方式以及投标注意事项等。,（7）开标、评标和决标投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，开发商可宣布本次投标无效，另组织招标。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理。决标后，开发商应立即向招标单位发出中标通知书。,（8）签订合同中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。,五、开工申请与审批,1、申请领取施工许可证应具备的条件,已经办理该建筑工程用地批准手续，获得了国有土地使用权证和建设用地规划许可证在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，已经获得拆迁许可证且拆迁进度符合施工要求已经通过招投标确定了施工企业，签署了施工合同,有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查有保证工程质量和安全的具体措施按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同建设资金已经落实持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了按法律有关规定需要缴纳的费用,2、申请办理施工许可证的程序,建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请,2、申请办理施工许可证的程序,发证机关在收到建设单位报送的相关文件后，对符合条件的，应当自收到申请2日起15日内颁发施工许可：对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正：对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15天内书面通知建设单位，并说明理由。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。,六、与市政设施接驳,1、接驳的含义房地产开发项目在列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。2、接驳的实施程序由于各地的情况有所不同，因此，各地房地产开发的程序中，与市政设施的接驳就不完全一致。,七、前期工作的其他环节,除上述五个主要环节外，房地产开发过程的前期工作可能还包括：征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的水、电、路通和场地平整；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。,分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力的大小获得土地使用权征地、拆迁、安置、补偿规划设计及建设方案的制定与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可施工现场的水、电、路通和场地平整市政设施接驳的谈判与协议安排短期和长期信贷,前期工作,对拟建中的项目寻找预租售的客户对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽谈开发项目保险事宜洽谈获得土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工程量清单、与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。,前期工作,第三节建设阶段,建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。,一、质量控制,质量控制，是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作：（1）对原材料的检验（2）对工程中的配套设施进行检验,工程施工阶段的工程质量控制工作：（3）确立施工中控制质量的具体措施对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。控制混凝土质量对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求（4)确立有关质量文件的档案制度,二、进度控制,进度控制，是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。工程进度计划的编制（1）首先，应将全部工程内容分解和归纳为单项工程和工序。（2）统计计算每项工程内容的工作量。（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序。,进度管理及计划调整进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。(1)网络图法网络图法是以网络图的形式来表达工程的进度计划方法，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；还可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键路线。,进度管理及计划调整(2)横道图法这是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。优点：制作简便，明了易懂，常被一些并不十分复杂的建筑工程所采用。缺点：从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的前提或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。,其他配套进度计划（1）材料供应计划（2）设备周转计划（3）临时工程计划进度控制中应关注的因素(1)材料、设备的供应情况(2)计划变更(3)劳动力的安排情况(4)气象条件,三、成本控制,1、成本控制的主要工作内容项目投资决策阶段项目投资设计阶段工程发包阶段项目施工阶段,1、成本控制的主要工作内容（施工阶段）（1）编制成本计划，确定成本控制的目标。成本计划：a.材料设备成本计划b.施工机械费用计划c.人工费成本计划d.临时工程成本计划e.管理成本计划（2）审查施工组织设计和施工方案（3）控制工程款的动态结算（4）控制工程变更,2、控制工程成本的做法和手段（1）强化“成本”意识，加强全面管理（2）确定成本控制的对象（3）完善成本控制制度（4）制定有效的奖励措施,四、合同管理,1、合同管理的作用（1）确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的主要手段。（2）规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责任和利益的主要手段。（3）履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为一个法律文件，具有法律约束力。（4）一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制。（5）合同管理是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。,2、房地产开发项目的主要合同关系（1）开发商的主要合同关系（2）承包商的主要合同关系3、合同管理的主要工作内容建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。,五、安全管理,工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。在规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证规程的安全性能。在施工阶段，要求承包商编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全措施。,对于可能出现的：需临时占用规划批准范围以外场地可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施需要临时停水、停电、中断道路交通需要进行爆破作业等情况，开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续。施工现场的安全由建筑施工企业负责。实施施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。,六、竣工验收,1、竣工验收的要求当开发项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。,2、竣工验收的依据经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。,3、竣工验收的工作程序(1)单项工程竣工验收(2)综合验收单项工程竣工验收和综合验收之后，应进行竣工验收备案。4、竣工结算工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。,5、编制竣工档案技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。(1)技术资料的内容：A、前期工作资料B、土建资料C、安装方面的资料(2)竣工图,第四节租售阶段,在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项目建设前期或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者。在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。,一、选择物业销