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宏观政策对房地产业营运资金影响分析 摘要 进入2 1 世纪，我国市场经济不断完善和发展，商品种类丰富齐全，民众的物质生 活有了很大的提升。从上世纪九十年代初开始，我国的房地产业也随着国家经济一同发 展壮大，并且在国民经济中起着日益重要作用，同时也带动了其他相关行业蓬勃发展， 对国民总产值的贡献卓为突出。商品房市场对土地有着刚性需求，加之我国是人口大国， 近年来居民可支配收入的增长跟不上房价的上涨，房价收入比值一直偏高。房地产业被 公认为高利润行业，也不乏不少投机者也从中获益。但是房地产行业毕竟属于技术含量 低、投资回报期较长、资金密集型产业。房地产行业随着大量资金的涌入，每年大量商 品房的竣工和商品房存货积累。房地产行业也正面临着激烈的竞争和潜在的行业衰退 期。房地产行业的健康有序发展离不开国家的宏观调控，宏观政策是房地产业稳定发展 和百姓安居乐业的保证。因此宏观政策对房地产营运资金影响的分析具有重要的理论和 现实意义。 房地产上市公司是我国房地产业的主要力量，在整个行业中起着主导、示范作用， 其规范发展是房地产业健康发展的保证。本文以深市和沪市2 0 0 6 年至2 0 1 0 年房地产行 业a 股上市公司为研究对象。数据来源于上市公司年度报告以及中国上市公司营运资金 管理绩效各年度排行榜。总结宏观政策对房地产业的影响机制基础上，对2 0 0 6 年一2 0 1 1 年影响房地产业的宏观政策进行梳理分析。根据政策导向和影响结果的不同，按照时间 顺序分为三个阶段。对应每个时间阶段分析宏观政策对房地产业营运资金的影响。从分 析中发现宏观政策对房地产业融资渠道和方法、销售收入和存货的结构数量等营运资金 项目都有影响。房地产上市公司的存货规模每年不断扩大，且存货占总资产比重过高。 应收账款和应付账款周转期均与宏观政策呈同方向变化。即在紧缩型货币政策下，应收 账款和应付账款的周转期都呈缩短趋势，而在较为宽松的宏观调控政策下，两项指标都 有延长的趋势。在渠道分析中发现房地产业预收账款占流动负债比例较大，营销渠道周 转期行业平均值一直为负值。存货主要集中在生产渠道，采购渠道的存货比较单一以原 材料为主。宏观政策的综合作用对房地产市场消费者需求影响较大，因此根据宏观政策 调整，有效调节各渠道存货结构和数量是非常必要的。案例分析中还发现对于不同规模 房地产企业，宏观政策对其影响不尽相同。 结合我国房地产营运资金管理水平和宏观政策调控现状，对房地产企业营运资金管 理提出三点建议。首先要正确认识和积极面对国家宏观政策对房地产业做出的调整，二 是企业对市场和国家宏观政策方向要有一定预见性。三要扩展企业融资渠道，健全企业 全面预算管理和营运资金风险管理体系，提高企业营运资金利用效率，确保企业顺应国 情、健康发展。 关键宇：宏观政策；房地产；营运资金 a n a l y s i so ft h ei m p a c to fm a c r o p o l i c i e so nw o r k i n gc a p i t a lo f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y a b s t r a c t w i t ht h ec o n t i n u o u s d e v e l o p m e n to f t h em a r k e t i n g e c o n o m i c s y s t e m i no u r c o u n t r y ，c o m m o d i t i e sa r er i c ha n dp e o p l e sm a t e r i a l l i f eh a v eag r e a ta d v a n c ei nt h en e we r a o f21s tc e n t u r y f r o mt h ee a r l yn i n e t i e so ft h el a s tc e n t u r y ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e n g r a d u a l l yg r o w i n ga n dc o n s t a n t l yi m p r o v i n gw i t l lt h ed e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m y a n dr e f o r m so ft h er e a le s t a t ep o l i c y i ta l s od r i v e st h ed e v e l o p m e n to fo t h e rr e l e v a n t i n d u s t r i e sa sag r e a tc o n t r i b u t i o nt ot h en a t i o n a lo u t p u t i nr e c e n ty e a r s t h eg r o w t ho fr e a l d i s p o s a b l ei n c o m e c a n tk e e pu p 埘t ht h er i s ei nh o u s ep r i c e sa n dt h eh o u s i n gp r i c et o i n c o m er a t i oh a sb e e no nt h eh i g hs i d e ，b e c a u s eo u rc o u n t r yi sal a r g ep o p u l a t i o na n dm a r k e t d e m a n df o rl a n di sh a r d m a n ys p e c u l a t o r sa l s ob e n e f i tf r o mt h er e a le s t a t ei n d u s t r yw h e ni t i sr e c o g n i z e da st h ep r o f i t a b l eb u s i n e s s r e a le s t a t ea t t r i b u t e sf u n dc o n c e n t r a t e dm o d e l i n d u s t r yw i t ht h et e c h n i c a lc o n t e n t1 0 wa n dl o n gp e r i o do fi n v e s t m e n t b u tr e a le s t a t e i n d u s t r yi sf a c i n gaf i e r c ec o m p e t i t i o na n dp o t e n t i a li n d u s t r yr e c e s s i o n m a c r o p o l i c i e si st h e g u a r a n t e eo ft h ep e o p l e1 i v ea n dw o r ka n di t st h eh e a l t h ya n do r d e r l yd e v e l o p m e n t t h e r e f o r e a n a l y s i so ft h ei m p a c to fm a c r o p o l i c i e so nw o r k i n gc a p i t a lo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a v e g r e a tt h e o r e t i c a la n dp e d a g o g i c a ls i g n i f i c a n c e r e a le s t a t el i s t e dc o m p a n yi st h em a i np o w e ri nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi no u rc o u n t r y i nt h ew h o l ei n d u s t r 3 ：p l a y sal c a d i n gr o l ei nt h ed e m o n s t r a t i o n i nt h i sp a p e rt h es h a n g h a i a n ds h e n z h e ne x c h a n g e si n2 0 0 6t o2 010r e a le s t a t ei n d u s t r yas h a r e sl i s t e dc o m p a n ya st h e r e s e a r c ho b j e c t d a t ai sf r o ml i s t e dc o m p a n ya n n u a lr e p o r t sa n dc h i n a1 i s t e dc o m p a n i e s o p e r a t i n gf u n d sm a n a g e m e n tp e r f o r m a n c ee a c ha n n u a lr a n k i n g s a c c o r d i n g t ot h ep o l i c y g u i d a n c ea n di n f l u e n c eo ft h ed i f f e r e n tr e s u l t s m a c r op o l i c e so nr e a le s t a t eh a v eb ed i v i d e d i n t ot h r e es t a g e si nc h r o n o l o g i c a lo r d e r a n a l y s i n gt h ei m p a c to fm a c r o p o l i c i e so nw o r k i n g c a p i t a lo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y t h ec o n c l u s i o ni st h a tm a c r op o l i c i e so nt h er e a le s t a t e i n d u s t r yf i n a n c i n gc h a n n e l s 、m e t h o d ss a l e sa n di n v e n t o d o fw o r k i n gc a p i t a ls t r u c t u r es u c ha s t h en u m b e ro fp r o j e c t sh a v ei n f l u e n c e i n v e n t o r ys c a l eo fr e a le s t a t eo ft h el i s t e dc o m p a n yi s e x p a n d i n ge v e r yy e a r a n di n v e n t o r 3 ：t ot o t a la s s e t sp r o p o r t i o ni sa l m o s tc e r t a i n l yt o oh i g h a c c o u n t so fr e c e i v a b l ea n dp a y a b l ea r ec o n s i s t e n tw i t hm a c r op o l i c yc h a n g e s i nt h e d e f l a t i n gm o n e t a r yp o l i c y a c c o u n t sr e c e i v a b l ea n da c c o u n t sp a y a b l ei ss h o r t e nt h ec y c l et i m e g a v et r e n d i nt h eo p p o s i t ec a s e t w oi n d e x e sw o u l db ee x t e n d e d i nt h ec h a n n e la n a l y s i s f o u n dt h a td e p o s i tr e c e i v e do fr e a le s t a t ei n d u s t l 3 i st h el a r g ep r o p o r t i o no fc u r r e n tl i a b i l i t i e s a n dm a r k e t i n gc h a n n e lc y c l et i m eg a v et h ei n d u s t d a v e r a g eh a sb e e nn e g a t i v e i n v e n t o r y m a i n l vf o c u so np r o d u c t i o nc h a n n e l sa n dt h es t o c ki sas i n g l ep u r c h a s ec h a n n e lw i t hr a w m a t e r i a l sm a i n l y s ob a s e do nt h em a c r op o l i c ya d j u s t m e n t e f f e c t i v e l ya d ju s te v e r y l i c h a n n l e n v e n t o d ；s m a c t u r e a n dq u a n t i t ya r ev e r yn e c e s s a p , ：m a c r op o l i c yo nd i f f e r e n ts c a l eo fr e a e s t a t ee n t e r p r i s e sa f 托c td i f f e r e n tw i t ht h ec a s ea n a l y s i s w i t hc h i n a sr e a le s t a t ew o r k i n gc a p i t a lm a n a g e m e n tl e v e la n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o no f m a c r o e c o n o m i cp o l i c y p u t sf o r w a r dt h r e es u g g e s t i o n so nr e a le s t a t ee n t e r p r i s ew o r k i n g c a p i t a lm a n a g e m e n t f i r s tt of a c ep o l i c i e s t ot h er e a le s t a t e i n d u s t r y w i t hc o r r e c t u 1 1 d e r s t a n d i n ga n da c t i v e l yr e s p o n d s e c n n d l ye n t e r p r i s et om a r k e ta n dn a t i o n a m a c r op o l i c y d i r e c t i o ns h o u l dh a v ec e r t a i nf o r e s i g h t l a s te x p a n d i n ge n t e r p r i s ef i n a n c i n gc a n a l jp e r f e c t e n t e r p r i s ec o m p r e h e n s i v eb u d g e tm a n a g e m e n t ，w o r k i n gc a p i t a l r i s km a n a g e m e n ts y s t e m ， i m p r o v et h ee n t e r p r i s eo p e r a t i n g f u n d sm i l i z a t i o ne f f i c i e n c y e n s u r ee n t e r p r is ec o n f o r mt ot h e n a t i o n a lh e a l t hf a i r k e yw o r d ：m a c r o p o l i c y ；r e a le s t a t e ；w o r k i n gc a p i t a l 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 1 引言 1 1 研究背景与选题意义 自从1 9 9 8 年，国家颁布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设 的通知，宣布从1 9 9 8 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化开始， 国家对房地产开发的法律政策和宏观调控就从未间断过。2 0 0 0 年我国第一个房产测量 国家标准房产测量规范正式实施，进一步减少预售面积和实测面积的误差，规范商 品房交易。2 0 0 1 年颁发两次税收优惠通知，通过对房屋租赁、出售是各项税收的优惠 减免制度，来鼓励商品房交易。2 0 0 2 年5 月国土资源部签发1 1 号文件，要求从下半年 起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须通过招标、拍卖或者挂牌方 式进行公开交易。该规定结束了此前多年来协议出让土地的方式，使土地规划、出让市 场化、透明化。国家这些紧急政策出台，有效的扼住个地方非法用地之风，国家土地市 场得以整顿。2 0 0 4 年一月份到九月份，全国商品房价格上涨3 0 ，房地产投机性需求过 热。9 月银监会公布商业银行房地产贷款风险指引，加强房产开发商贷款监管。上 调金融机构存贷款基准利率、一年期贷款基准利率提高到5 5 8 ，这是九年来第一次提 高贷款利息。指引和加息这两项政策都说明国家要通过宏观经济政策调控房地产行业健 康发展，预防房价泡沫的滋长，用市场手段调节资金走向。2 0 0 5 年三月央行第二次上 调房贷利率。三四月份，国务院向先后两次发放“国八条”。通过强制手段控制房价涨 幅过快，抑制房产商恶意哄抬房价。2 0 0 6 年，国家先后颁布“国六条”、“十五条”和 “外资限炒令”来进一步稳定房价、加强对外资经营房产的管理。2 0 0 7 年，连续四次 提高存贷款利率实施紧缩性货币政策，六月至十月多次颁发通知文件，加强外资开发房 地产控制，提高房贷及二套房比例，规范控制土地供应缩短土地开发周期，打击囤积居 奇。2 0 0 8 年由于国际金融危机的影响，为稳定国民经济快速稳定的健康发展、扩大内 需，两次下调贷款利率，货币政策开始放松。国务为促进房地产市场平稳健康发展，通 过加大廉租住房和经济适用住房建设规模、下调首付比例、加大贷款利率优惠力度、减 免房屋交易税费等措施引导房地产开发企业积极应对宏观经济变化，促进商品房销售。 由于2 0 0 8 年房产商开发速度放缓、下半年积极政策的刺激，住房的刚性需求得以释放， 造成2 0 0 9 年，房地产行业迅速回温，房价直线上升。因此2 0 0 9 年下半年国家又通过减 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 少税费优惠、加强风险管理的信贷政策和“国四条”等土地政策来防控房地产投资过热。 2 0 1 0 年国家多次上调存款准备金利率和贷款利率，又出台新“国五条”等金融政策来 抑制房地产投机性投资；颁布有关土地政策鼓励经济适用房建设和打击囤地炒房；但由 于房地产行业利润空间较大，2 0 0 9 和2 0 1 0 两年的抑制房地产开发政策收获甚微。2 0 1 1 年由于抑制房地产开发的宏观政策继续实施和对部分地区“限购令”的出台，致使一线 部分城市的房价有所回落，下半年全国房价涨幅放缓，这种形势也使很多住房需求者处 于观望状态。 近几年国际政局并不稳定，美国经济还未得到充分复苏，欧元危机又拉开序幕。 而国内经济是否会独善其身，国际经济形势走向及对中国经济的影响程度是非常值得关 注的问题。资金对于任何正常运转的企业来讲都是不可或缺的资源，堪称企业机理的“血 液”。那么作为资金密集型的房地产行业，营运资金管理绩效的好坏更是关系的企业的 前途命运。希望通过本文的论述分析，总结出房地产行业面临宏观政策调控，改善营运 资金管理绩效的有效方法。 1 2 研究方法及主要技术指标 1 2 1 研究方法 文献分析：收集整理营运资金管理、利益相关者治理、渠道、供应链管理、以及 房地产发展等文献资料，分析房地产企业营运资金发展过程及现状。描述统计：摘取房 地产行业上市公司年报有关数据，利用e x c e l 软件工具进行营运资金周期指标( 按要素 和按渠道并用) 及相关指标的计算。对房地产行业上市公司营运资金管理绩效进行整体 分析和五年来营运资金管理绩效变化的趋势分析，分析评价行业营运资金管理水平的发 展及受宏观政策影响情况。本文主要采用案例研究的方法，通过数据结合对应时期的国 内外宏观经济环境及我国针对房地产行业颁发的房地产价格调控政策、土地政策和金融 政策等法律规定进行分析。 1 2 2 主要指标 营运资金周转期( 按要素) = 应收账款周转期+ 存货周转期一应付账款周转期； 存货周转期= 存货( 主营业务成本3 6 5 ) ； 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 应收账款周转期= 应收账款净额和应收票据( 主营业务收入3 6 5 ) ； 应付账款周转期= 应付账款净额和应付票据( 主营业务收入3 6 5 ) ： 按渠道营运资金周转指标： 营销渠道营运资金周转期= 营销渠道营运资金( 营业收入3 6 0 ) ； = ( 开发产品+ 库存商品+ 出租开发产品+ 应收账款+ 应收票据一预收账款一应交税 费) ( 营业收入3 6 0 ) ； 生产渠道营运资金周转期= 生产渠道营运资金( 营业收入3 6 0 ) ； = ( 开发成本+ 土地开发项目+ 生产成本+ 在产品+ 工程施工+ 其他应收款一应付职工薪 酬一其他应付款) ( 营业收入3 6 0 ) ； 采购渠道营运资金周转期= 采购渠道营运资金( 营业收入3 6 0 ) ； = ( 原材料+ 低值易耗品+ 预付账款一应付账款一应付票据) ( 营业收入3 6 0 ) ； ( 以上列示的存货项目是房地产企业各渠道主要涉及的项目，还有个别数量较小 的存货项目没有列出，但指标计算中已包括所有明细) 经营活动营运资金周转期( 按渠道) = 营销渠道营运资金周转期+ 生产渠道营运资金 周转期+ 采购渠道营运资金周转期； 理财活动营运资金周转期= 理财活动营运资金( 营业收入3 6 0 ) ； = ( 货币资金+ 应收利息+ 应收股利+ 交易性金融资产等一短期借款一应付股利一应付利 息等) ( 营业收入3 6 0 ) ； 营运资金周转期= 经营活动营运资金周转期( 按渠道) + 理财活动营运资金周转期。 1 3 论文框架 第一部分主要介绍本文的研究背景和选择该论文题目的意义、文章的研究方法及 本文应用的考察营运资金周转绩效的主要指标，对有关国内外营运资金管理研究现状及 发展动态和营运资金发展现状的文献理论进行综述。第二部分是对本文涉及的关键定义 和理论进行阐述说明。通过本篇论文的分析和参考其他文章，总结了房地产行业营运资 金的特点。第三部分对2 0 0 6 年至2 0 1 0 年影响房地产市场的宏观政策按照政策类别进行 梳理回顾，并根据五年间宏观政策调控的方向划分为三个时间段。 第四部分是分析宏观政策影响房地产行业营运资金周转绩效的机理。首先从每项 政策对房地产行业影响进行整理分析，再分析宏观政策的综合作用通过哪些途径对房地 产行业营运资金产生影响，及对应的影响结果如何。第五部分通过2 0 0 6 年至2 0 1 0 年房 地产行业的整体营运资金分析( 分为按要素和按渠道) ，发现宏观环境对整个行业营运 资金的影响。对国有背景的保利地产和规模较小的绿景地产进行案例分析，发现宏观政 策对规模不同的房地产企业营运资金的影响不同，并总结其影响原因及结果。最后一部 分是对宏观政策影响房地产营运资金突出特点的总结，提出房地产行业应对宏观调控政 策的拙见。对在写论文期间，老师、同学和自己家人给予自己的支持表示衷心的感谢。 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 2 营运资金管理基础理论与文献综述 2 1 营运资金概念及其分类 2 1 1 营运资金的概念 营运资金( 营运资本) 的概念，按其包含要素种类有广义与狭义之分，广义的营 运资金是指企业投入的各项流动资产上的资金总和，狭义的营运资金是指流动资产与流 动负债之差，也称净营运资金。按其随时间的变动特点进行分类，可分为临时性营运资 金和永久性营运资金。企业营运资金虽然只是企业总资产的一部分，是企业资产总体中 最具活力的组成部分，其运作的好坏会对企业整体财务管理的绩效造成重大的影响，在 整个公司管理过程中具有重要的地位。本文研究的房地产业营运资金是广义的营运资 金，并根据行业自身特点重点分析宏观政策对周转指标和资产、负债内部、及两者之间 结构平衡的影响。 2 1 2 营运资金管理的分类 企业营运资金管理分类，一般可概括为四类种。一是按照营运资金包含要素的范围 宽度，分为广义上和狭义上的营运资金管理。广义上的营运资金管理包括对所有流动资 产和流动负债，而狭义上营运资金管理更重视流动资产与流动负债的差额管理。二是根 据营运资金要素能否满足企业的日常经营所需营运资金量，可分为永久性营运资金和临 时性营运资金管理。三是根据营运资金项目间的比例关系对营运资金进行结构管理，如 流动资产与长期资产的比例结构、流动负债与长期负债的比例结构、流动资产与流动负 债的匹配关系、流动资产内部各项目的结构与流动负债内部各项目的结构。 营运资金管理既涉及经营活动，又涉及投资和筹资活动。第四种是根据企业的业务 流程分类。将企业从事业务活动分为经营活动和理财活动，而经营活动又可根据业务流 程分为采购、生产、营销三个渠道整合，再将营运资金各项根据业务需求分布到各渠道 中。此种分类方式将营运资金管理与企业的业务流程管理有机结合起来，更有利于企业 对于日常经营中各渠道营运资金分布的协调和控制，有利于管理者更清晰的认识到通过 怎样调整营运资金各渠道关系来实现企业的战略目标。 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 2 1 3 营运资金管理的方法和目的 营运资金的管理绩效的高低很大程度上决定着整个企业的生存和发展，如果没有营 运资金的良好运转，企业的生存和持续发展将无从谈起。较为传统的营运资金结管理方 法是营运资金项目的结构管理。注重的是负债项目与资产项目、流动项目与长期项目之 间的配比关系，流动资产内部各项目的结构和流动负债内部各项目的结构关系，从而达 到风险、成本与收益权衡管理的目的。 随着企业营运资金管理理论和实务的发展，营运资金管理方法又可分为基于要素分 析和渠道分析两种方法。两种方法的共同之处都是以各种营运资金项目的周转指标为衡 量企业营运资金管理绩效高低的基础，不同在于基于要素分析的营运资金管理方法仅考 虑到应收账款、应付账款和存货的周转绩效。而且企业存货一般有多种形态( 如原材料、 在产品、产成品等) ，但基于要素分析的营运资金管理没有更为详尽的指标说明。存货 和应收账款、应付账款对于每个企业的营运资金管理可以说都很重要，但是仅这三项指 标并不能全面反映企业营运资金管理的水平，也不能与企业的业务流程相结合，具体反 映企业每个经营环节的营运资金管理状况。而基于渠道分析的营运资金管理方法弥补了 以上的不足，将营运资金负债项目和资产项目细分到企业经营活动的各渠道中和理财活 动( 包括投资和筹资活动) 中。渠道分析方法不仅根据行业特点将存货细分在采购、生 产、渠道中，而且每项指标又包含了预付账款、预收账款、应缴税费等所有营运资金项 目。可以通过渠道分析发现哪项渠道指标异常、通过哪些营运资金项目加以改进。例如 房地产企业的生产渠道周转期较长，而存货占用生产渠道营运资金的绝大部分，因此通 过加强对生产渠道存货管理，有利于提高整个经营活动营运资金周转效率。 营运资金管理的目标是，1 、首先要保持企业基本的偿债能力。偿债能力一是指企 业有能力支付到期债务的必要金额，二是在指定时间可以按时偿还债务的能力，即可以 及时足额的偿债能力。保持良好的偿债能力也是企业提高信誉、融资能力和可持续经营 的前提。2 、提高营运资金的盈利能力。实现更多的利润、实现最佳的经济效益是每个 企业追求的目标，尽量增大产出和投入的比例，提高各要素和各渠道营运资金的周转效 率，最大限度的提高收益水平。优化营运资金的融资水平，在保持企业风险可接受水平 内，使营运资金持有成本最小化。3 、注意收益与风险控制的平衡，任何会带来收益的 项目必然存在不确定性，而风险与收益f 常情况下都是成正比关系。如果处理好收益和 风险比例关系，制定符合企业自身发展的营运资金投融资管理策略是营运资金管理的重 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 要课题。改善营运资金投资结构，企业最优的投资水平受多种因素影响，慎重选择能使 企业价值或股东价值最大化的、适合企业具体经营状况的投资策略。 2 2 房地产行业营运资金管理的特点 房地产企业从开发生产到销售的各个阶段都离不开大量的资金支持，而且房地产 企业生产周期较长、产业链较长属于资金密集型行业。我国房地产在二十多年的发展中， 早就成为国民经济的先导和支出产业。其行业联动性较大、资金循环周期长、资金回笼 速度慢等特征决定了，其营运资金管管理有以下特点： 2 2 1 预收账款占流动负债比重很高 由于房地产企业大量的商品房都采用预售的方式，运用预售商品房的资金收回进 入生产、营销和采购渠道，有利于加快资金循环和资金回笼。预收款数额较大，导致房 地产行业流动负债占总负债的比例较高。2 0 1 0 年房地产上市公司预收账款与流动负债 的比例为4 2 2 7 2 2 2 资产结构单一，存货比重过大、周转期较长 房地产行业资产结构比较单一，固定资产仅占企业资产很小比重。流动资产占总 资产的比例超过百分之九十，而存货又占流动资产的百分之六十以上。房地产企业的存 货主要包括：原材料、开发成本、土地开发项目、生产成本、在产品、工程施工、开发 产品、库存商品、出租开发产品等。随着房地产企业经营规模的扩大，存货规模连年扩 大。由于土地的收购价格很高、开发周期较长、产成品房产价值较大，因此导致存货的 金额很高，占流动资产的比例便相应较大。存货周转期过长，导致企业现金回期限加长 且存货保管费用增高。由于房地产行业大量资金都来源于银行融资，导致利息成本增加， 由此也产生财务风险和利润降低。因此，提高存货管理是房地产企业营运资金管理的重 点。 表2 1 房地产行业与社会服务业存货周转期对比表单位：天 项目 2 0 0 82 0 0 92 0 1 0 社会服务业 6 19 68 9 房地产行业 7 3 27 8 37 6 9 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 2 2 3 生产渠道营运资金管理是难点 房地产行业具有较强的地域性，且其产业链较长。房地产企业整体经营流程包括 购置土地开发权、规划设计、形成在建工程、建成商品、销售、运营管理等环节。房地 产开发占用资金的时间是与房地产生产所需时间呈正相关。其中生产环节所占用的营运 资金数量较大，而且占用时间长，资金弹性较小，其营运资金管理是房地产行业营运资 金管理的难点。同时，渠道关系管理、投资策划机构和设计机构的设计方案优劣、施工 企业的技术水平，市场需求预测准确度等因素都会对该部分营运资金周转造成影响，所 以对该部分营运资金管理较为复杂，是房地产行业营运资金管理的难点。 2 2 4 房地产营运资金管理结构有待优化 房地产行业存货项目金额较大，占流动资产较大部分，而流动资产占总资产比例 普遍过高。这使企业资产受市场供给变动影响较大，不利于企业资产保值。流动比例过 高，一般来讲企业的流动比例维持在1 左右比较平衡，然而房地产上市公司该比值一般 超过2 ，保利房地产公司2 0 0 7 至2 0 1 0 年流动比例的平均值为2 5 。企业往往通过长期 借款等非流动负债补充净营运资金。部分企业不断通过长期借款置换短期借款来缓解暂 时的坏债压力，但融资成本高，没有从根本上解决债务压力。资金来源结构的不合理， 自筹资金和其他资金渠道每年为房地产行业提供8 0 左右的货币资金，而这两部分资金 其实归期来源，大多靠银行及其他金融机构的贷款。 2 3 文献综述 2 3 1 国内外营运资金管理研究现状 1 ) 国内营运资金研究现状 国内关于营运资金管理的研究起步较晚，从上世纪九十年代才陆续有关于营运资 金论述问题的文章。毛付根先生( 1 9 9 5 ) 年，在论营运资金管理的基本原理一文中 将营运资本定义为：企业流动资产总额。此论述和戴鹏( 2 0 0 1 ) 对营运资本的概念分 析一文中一样，将营运资本等同于营运资金。不同是戴鹏将营运资本解释为企业日常 经营运转所用到的那部分流动性资本，一般是流动资产和流动负债的差额。也就是毛付 根( 1 9 9 5 ) 年提到的净营运资本。后续的有关研究和笔者侧重于毛先生对营运资金和净 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 营运资本的区分。毛先生在该文中提到由于市场经济的激烈竞争，企业应该重视资产流 动性管理，在保证企业正常运营的情况下更要注意营运资金的运用效率，将企业营运资 金额大小的确定要根据盈利性和风险性之间的博弈进行权衡。净营运资金的大小也要根 据投资报酬率和偿债风险的高低比较确定。通过对流动资产和流动负债结构管理的分 析，总结出企业财务人员在确定流动资产来源和数量上，要根据企业每个阶段的不同情 况，考虑成本效益原则和风险管理来确定融资方案。戴鹏( 2 0 0 1 ) 年指出营运资本概念 由于已经不能满足现代财务报表使用者得需求而具有很大缺陷。由于营运资金中某些要 素的未来变现值不一定确定，因此当期计算出的偿债能力不一定准确：现代企业最关心 的是营运资金各组成要素的周转能力和盈利能力，而不是单单看他的偿债能力，应为流 动资产和流动负债在某种意义上有一部分可能是永久性资产和负债，而且企业运营是个 动态的过程，单单用营运资本这一概念不足以说明企业的偿债能力，因此现代企业更加 重视各项经营周期的周转指标来反映企业的盈利性和偿债能力。 杨胜雄等( 2 0 0 0 ) 改进周转率指标的现实思考中指出了现有周转指标的不足， 并引用马克思资本论对周转的解释：“资本周转总是以货币形式或商品形式的资本 价值的预付开始，并且总是使循环中的资本价值回到它的预付时的形式。”在计算应收 账款周转期时由于商业信息公开的有限性，我们无法确定企业销售中那些是赊销、每笔 赊销的应收账款的发生额及具体时间，因而计算结果不够准确，但从现有资源来看，研 究行业或地区全部营运资金管理绩效，用文中的改进指标进行计算，没有可实施性。笔 者认为改进公式可以用于企业内部评价指标的计算，但是与同行业者又没有可比性。王 竹泉、高芳( 2 0 0 4 ) 提出开发一种基于业务流程管理的价值增值报告模式，进而全面揭 示企业总体价值增值的形成过程，为企业的利益相关者提供更为系统的价值形成过程和 权益分享情况。王竹泉、马广林( 2 0 0 5 ) 分销渠道控制：跨区分销企业营运资金管理 的重心指出，由于跨地区企业营运资金管理具有跨度大、层次多等复杂性，现代企业 营运资金管理中心应该转移分销渠道控制上，并且将保持渠道畅通，提高渠道运转效率 作为工作重点。提倡建立“渠道树”和“渠道网”并通过客户甄选和重新分类来提高营 运资金管理效率。加快整条价值链上物流、资金流和信息流的流转速度，使沉淀资金最 小化，实现资金的高效利用。王竹泉、逢咏梅、孙建强( 2 0 0 7 ) 在国内外营运资金管 理研究的回顾与展望一文中提出按照已有周转指标，仅包括存货、应收账款、应付账 款三项营运资金，对企业营运资金管理绩效水平考察不够全面。而且不能将企业的营运 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 资金管理运用与渠道管理的勾稽关系清晰显示，不利于企业从供应链管理和渠道控制、 客户关系管理等途径寻求提高营运资金周转效率的方法。因而王竹泉等教授将营运资金 重新分类，先把营运资金分为营业活动和筹资活动两大类，再根据企业供应链或渠道的 关系将经营活动营运资金分为营销、生产、采购三条渠道的营运资金。颜敏( 2 0 0 8 ) 在 其研究生硕士论文房地产上市公司营运资本结构与企业价值研究中，建议通过优化 流动资产、流动负债内部各主要项目比例关系和营运资本与净资产比例关系、提高营运 资本周转率来优化房地产上市公司营运资本结构，提升企业价值。王竹泉等( 2 0 1 0 ) 营 运资金概念重构与分类研究一由i a s b f a s b 联合概念框架引发的思考中建议，应该把 营运资金管理关注的重点转移到企业运营整体性和协调性的管理上，避免企业的短期行 为，同时也有利于信息使用者对企业营运资金管理绩效的分析评价。 2 ) 国外营运资金研究现状 早在1 8 7 5 年，西方就出现了营运资金的概念，随着科技的进步和经济的发展，该 定义也不断被修订和完善。s t e e h e r ( 1 9 3 0 ) 研究了营运资金( w o r k i n gc a p i t a l ) 概念发展 史，总结一般将营运资金概念分为广义和狭义。广义的营运资金包括企业日常运营的全 部流动资产总额；狭义的营运资金即上述提到的净营运资金。k e i t hv s m i t h ( 1 9 7 3 ) 归纳了常用的八种营运资金管理方法，总体推断法( a g g r e g a t eg u i d e l i n e s ) 、约束条 件法( c o n s t r a i n ts e t ) 、成本平衡法( c o s tb a l a n c i n g ) 、概率模型法( p r o b a b i l i t y m o d e l s ) 等方法。1 9 8 0 年r i c h a r dv d 和e j l a u g h l i n 提出了现金周转期( c a s h c o n v e r s i o n c y c l e 或c a s ht oc a s h ) 指标，来反映营运资金整体绩效。他们将该指标描 述为：现金周转期= 应收账款周转期+ 存货周转期一应付账款周转期。j a m e s a g e n t r y ， r v a id y a n a t h a n 和h e i w a il e e ( 1 9 9 0 ) 在此基础上提出加权现金周期概念。因为c 2 c 忽视了企业处于不同生产阶段，营运资金绩效评价各构成指标间的变动关系。j o h n j h a m p t o n c e c i l i al w a g n e r ( 1 9 8 9 ) 在营运资金管理一书中提出，营运资金 管理不应单独考虑流动资产的管理，信用评价、融资政策和消费信贷也会影响到企业营 运资金管理绩效。要权衡盈利性和风险性，进行合理的投资和融资政策，从而提高营运 资金绩效。 2 0 0 2 年j u a n c o l i n a 重新阐释了营运资本管理类型，指出全面的营运资本管理应该 包括收入管理、供应链管理和支出管理三部分。主张对企业营运资金的管理不要局限于 某个部分，而是要全面系统的整合企业日常所有的经营活动。2 0 1 0 年毕马威在 c a s h 宏观政策对房地产业营运资金影响分析 m a t t e r s c a s ha n dw o k i n gc a p i t a lm a n a g e m e n ti nc h i n a 提到，他们的关键发现是： 实施了现金流需求预算压力测试的公司会比那些没有实施测试的公司承受较少信用危 机的；对他们的现金和营运资金有更强掌控力和预算性的公司近期绩效表现的较好，这 都是因为他们进行了企业发展的前景规划、压力测试和现金流需求预估。毕马威经过统 计分析发现，在现阶段经济下滑的环境下迫于利润挤压和紧缩的经济政策，对现金和营 运资金需求进行预期并且提高其管理绩效是中国企业应优先选择的手段。 2 3 2 国内外营运资金绩效管理发展现状 1 ) 国内营运资金绩效管理现状 2 0 0 7 年王竹泉等人在会计研究会计研究上发表中国上市公司营运资金管理 调查：1 9 9 7 - 2 0 0 6 ，文章对1 9 9 7 - 2 0 0 5 年十年的中国上市公司营运资金周转期进行统计 分析、发现其绩效变化趋势，并对2 0 0 6 年度中国上市公司营运资金管理绩效进行全面 的调查分析。调查结果表明：从1 9 9 8 年亚洲经济危机的波动后，大部分行业近十年的营 运资金周转期( 按要素) 从整体上均呈于下降的趋势，说明我国上市公司的企业营运资 金管理绩效呈不断改善趋势。同时也发现不同行业的营运资周转期( 按要素) 出现较大 差异，管理绩效水平差距很大。但市场经济的发展使行业间的关联性愈来愈强，因此要 根本性提高行业的营运资金周转绩效，应充分重视供应链管理的改善和渠道关系管理。 2 0 0 9 年王竹泉等人发布了中国上市公司营运资金管理调查：2 0 0 7 - - 2 0 0 8 ，该报告采 用营运资金周转期“按要素”和“按渠道 两种指标并行，对上市公司营运资金管理绩 效进行排行。在世界金融危机的大背景下，2 0 0 8 年度中国上市公司2 3 行业的营运资 金管理绩效显著降低；但也有三个行业的营运资金管理绩效不但没有下降反而有所改善， 且三个渠道营运资金管理绩效同时提升。通过对企业营运资金管理的典型案例研究发现， 将渠道管理、供应链管理与营运资金管理相结合成为一种新型有效的管理途径，上下游 经销商融资、出口信用保险是企业在世界经济低迷下改善营运资金周转效率的新模式。 2 0 1 0 年中国企业营运资金管理研究中心发布中国上市公司营运资金管理调查及中国 上市公司营运资金管理绩效排行榜：2 0 0 9 9 ，该报告在前两