《土地增值税jj》PPT课件.ppt

1,第八章、土地增值税第二节纳税义务人与征税范围,一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD,2,3,【例】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CD【例】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（50004200）4200100%=19%，适用第一级税率，即30%。,4,在计算土地增值税时，对不同的纳税人，其扣除的内容是不同的，房地产企业开发房地产的有五项费用可以扣除：非房地产开发企业，有四项费用可以扣除：即前面的四项，但不能加计扣除；从事旧房交易的纳税人可以扣除三项费用：,5,4、与转让房地产有关的税费：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。,6,5、财政部规定的其它扣除项目：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人（即：取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除），其他纳税人不适用。加计20的扣除，用公式表示：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20二）对于存量房地产转让，可扣除：1、房屋及建筑物的评估价格：评估价格重置成本价成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3、转让环节缴纳的税金。,7,8,二、应纳税额计算：步骤：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。应纳税额（每级距的土地增值额适用税率）或：应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数例：P156【例】某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。1、实现收入总额：1600万元2、扣除项目金额：支付地价款：100万元支付开发成本：300万元与转让房地产有关的费用为：（100+300）10%40（万元）扣除的税金：16005%（1+7%+3%）88（万元）加计扣除费用：（100+300）20%80（万元）扣除费用总额：100+300+40+88+80608（万元）3、确定增值额：1600608992（万元）4、确定增值比率：992608100%163%5、计算应纳税额：99250%60815%404.8（万元）,9,【例】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；要求：计算该企业应缴纳的土地增值税。转让旧生产车间的土地增值额1200150030%802012005%（1+7%+3%）12000.51200616.6583.4（万元）增值率=583.4616.6100%=94.62%应缴纳土地增值税583.440%616.65%233.3630.83=202.53万元【例】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值