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构建我国房地产企业的竞争优势 研究生：傅浩导师：陈良华教授东南大学 摘要 房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。但由于历史的原因，我国房地产 氽业普遍存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题。随着国家相关宏观调 控政策的出台以及w t o 承诺期的到来，从事房地产业及相关产业的企业面临着更 加激烈的国际竞争。构建企业竞争优势是我国房地产企业的当务之急。 基于资源与能力的模型己成为企业战略研究领域的主流学派，在对企业竞争 优势问题的研究中，它强调可供企业利用的资源组合，建议把重心放在扩大企业 的资产存量和能力上，并以此作为持久竞争优势的基础。 本文从当前企业战略管理领域倍受关注的资源与能力的整合角度，借鉴其他 战略管理领域理论观点，结合当前实际情况，对目前亟需解决的我国房地产企业 竞争优势问题进行较为系统的研究与论述，构造出我国房地产企业基于资源与能 力的竞争优势框架，提出房地产企业是需要整合多方面资源来实现竞争，我国房 地产企、要迎接外国房地产企业的挑战，就必须整合自身的资源与能力，在目前 房地产行业形势大好的时期，构建以品牌、资本、专业化三资源要素为主的竞争 优势，继续占据我国房地产行业的主导地位的观点，相信必将对我国房地产企业 构建竞争优势的实践和有关竞争优势的理论研究有所裨益。 本文采用理论分析与实证分析相结合、规范分析与案例研究相结合的研究方 法，运用实证分析的方法，对理论分析进行实证检验，同时对国内外企业竞争优 势实践的整体把握和对个别案例的具体分析，进行成功与失败的比较，以佐证和 支持本文的主题思想与理论观点。 本文分为八章，第一章是绪论，其余七章分别就有关竞争优势理论与文献的 研究、我围房地产企业现状研究与分析、构建我国房地产企业的竞争优势以及案 例分析等问题展开论述。 关键词：房地产竞争优势资源能力品牌资本专业化 b u l l d i n gt h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g eo f d o m e s t i ce s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s g r a d u a t e ：f uh a o s u p e r v i s o r ：c h e nl i a n g h u a s o u t h e a s t u n i v e r s i t y a b s t r a c t t h er e a le s t a t e i n d u s t r y i s b e c o m i n go n eo ft h e m a i np i l l a ro ft h en a t i o n a l e c o n o m y d u et oh i s t o r i c a lr e a s o n s ，d o m e s t i ce s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sh a v e m a n ys h o r t f a l l s a s t h em a c r o - c o n t r o lp o l i c i e sa r e i m p l e m e n t e da n dt h ew t o s p r o m i s e sa r ef u l f i l l e d ，t h e s ee n t e r p r i s e sh a v e t of a c em o r ei n t e n s ec o m p e t i t i o n s h e n c e ， b u i l d i n g o l re n t e r p r i s e s c o m p e t i t i v ea d v a n t a g ei sc r i t i c a lt oc h i n a t h em o d e lb a s e do nr e s o u r c ea n dc a p a c i t yi st h em a i ns c h o o li nt h es t r a t e g y r e s e a r c hf i e l d i t e m p h a s i z e st h er e s o u r c ec o m b i n a t i o ni n t h es t u d yo fe n t e r p r i s e c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e a n dt a k e si ta st h eb a s i so f c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e t h ed i s s e r t a t i o nu s e st h em o d e la n do t h e rt h e o r i e sf o rr e f e r e n c e i tc o m b i n e st h e r e a ls i t u a t i o nt o s t u d yt h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g eo fd o m e s t i c e s t a t e d e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e s ，b u i l d st h ef r a m eo fc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e b a s e do nr e s o u r c ea n d c a p a c i t y , a n d b r i n g s f o r w a r dt h e v i e w p o i n tt h a t d o m e s t i ce s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s i n t e g r a t es t r a t e g i cr e s o u r c e s ，s u c ha sb r a n d ，c a p i t a la n ds p e c i a l i z a t i o n ，t o b u i l dt h e c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e st o c o n f r o n tt h ec h a l l e n g eo fo v e r s e a se s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e s ， t h ed i s s e r t a t i o nu s e st h em e t h o d st h a tc o m b i n et h e o r ya n a l y s i sw i t hp r a c t i c e a n a l y s i sa n ds t a n d a r da n a l y s i sw i t l lc a s es t u d y t h e r ea r e8c h a p t e r si nt h ed i s s e r t a t i o n c h a p t e r1 i st h ei n t r o d u c t i o n ，t h eo t h e r s d i s c u s ss e p a r a t e l yt h es t u d yo ft h e o r i e sa n dd o c u m e n t so fc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e ，t h e s t u d yo fp r e s e n ts i t u a t i o no f d o m e s t i ce s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ，t h eb u i l d i n go f c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e o fd o m e s t i ce s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sa n dt h ec a s es t u d y k e y w o r d ：r e a le s t a t ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g e r e s o u r c e c a p a c i t y b r a n d c a p i t a ls p e c i a l i z a t i o n 东南大学学位论文独创性声明 小人声叫所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我 所知，除厂文。p 特别加以标注和致i 身f 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同 作的同 志埘奉研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：盛丝日期：迪殳竺! 翌盘 东南大学学位论文使用授权声明 东嘲人学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印件和 电子史档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内 容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公和( 包括刊登) 论文的 全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名：盛造导师签名：日期：丫如 第一学绪论 第一章绪论 1 1 问题提出 l 、研究背景：目前，我斟经济持续稳定地增长，g d p 连续保持7 以上的高 增氏率。我国房地产开发也保持了快速增长态势。统计显示，2 0 0 3 年全国累计 完成房地产丌发投资突破1 万亿元，同比增长2 9 7 ，是1 9 9 5 年以来的最高增 幅：房地产到位资金增长3 7 6 ，增幅比上年增加7 4 个百分点，也是1 9 9 5 年 以来的最高增幅。其中，固内贷款增长4 5 4 ，增幅增加1 4 3 个百分点。而全 闺商品房销售增长强劲，销售面积达到3 2 2 亿平方米，同比增长2 9 1 ，增速 超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到9 4 2 。全年商品房空鼍面积 为1 2 8 亿平方米，增长2 2 ，比上年回落8 7 个百分点。其中，空置一年以上 的面积为5 4 2 5 万平方米，增长1 4 4 ，占全部空置面积的比重与上年相比增加 4 5 个百分一i 。 预计2 0 0 4 年的中国房地产市场：房地产开发建设项目用地供应的数量将有 所减少，土地价格将进一步提高；房地产开发投资增长速度将有所下降，但将继 续保持1 5 2 0 的增长速度；虽然在不同区域、不同物业类型上的表现会有所 差异，但经济增长、居民支付能力增强、二手房流动性提高等因素，将使房地产 价格总体e 保持稳定并适度增长，新建商品房销售规模将进一步扩大；商品房开 发建设过程中的技术含量进一步提高，产品创新和产品竞争更加激烈；房地产金 融创新的速度加快，在个人住房抵押贷款证券化和房地产投资信托或房地产资产 信托方面会有所突破。 在过去5 年，全国房地产开发投资年均增长1 9 5 。房地产开发投资占固定 资产投资的比重由1 2 7 提高到1 7 9 。1 9 9 8 年以来，房地产业及其对相关产业 的带动作用，每年约可拉动国民经济增长1 5 2 个百分点。目前，房地产及建 筑业每年增加值约9 0 0 0 亿元，约占g d p 9 。近几年房地产业就业人数每年均增 长4 5 ，住房消费已经并将在相当一段时期成为居民消费的重要热点。房地产 业对经济和社会发展做出了重大贡献。国务院关于促进房地产市场持续健康发 展的通知( 简称“1 8 号文件”) 明确指出，房地产业已成为国民经济支柱产业。 这是同务院首次在文件中明确肯定了房地产业的支柱产业地位。 第一学绪隆 2 、问题提出：经济增长和城市化加速是房地产业发展的两个基本推动因素， 而这正足同前中幽房地产业遇上的绝好机遇。我国的绝大多数房地产企业都对房 地，“+ 业的前景保持相当乐观的态度。但由- 历史的原因，我国房地产企业普遍存 在着规模小、资会少、服务差、资质低等问题。 f 1 前我国总共有3 万多家房地产企业，平均净资产不足3 千万元，在3 力家 ，r 发企业中，只有6 9 家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄 数亿，i 甚至l0 多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。现有的开发企业中，具有一 级资质的只占整个企业总数的1 4 4 ，二级资质的仅占1 2 9 ，8 5 以上的企业都 是i 级或者是没有资质的企业。与香港l o 家房地产大企业开发量占全港的7 0 的状况形成反差的是，我国内地每年房屋开发量的7 0 是由三级或是三级以下资 质的企、f k 来完成的。根据国家主管部门统计，最近两年，建筑业已经有2 万多家 氽业改制，房地产业已有7 千多家房地产企业改制，房地产企业中的国有企业已 从几年前的超过总数的一半降到去年的3 1 2 ，其中国有独资的只剩下0 8 。从 整个产业看，国有企业在计划经济和双轨制时期的优势已经消失，在与民营企、j k 、 股份制企业的竞争中已经明显处于劣势。 2 0 0 3 年，央行的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 简称“1 2 1 弓文件”) 、国务院的关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 简称“1 8 号文件”) 和国土资源部颁布实施的“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定” 对我固房地产行j 世进行了宏观调控。行业规范程度的提高相应提高了行业的门 槛：上地出让市场化，保证土地市场公开、公平、公正地交易；金融门槛提高， 行业的资会密集性特征进一步凸现；市场环境越成熟、规范，就越有利于有实力、 何资信、有品牌、有战略的发展商，有利于行业集中度的提高，有利于改变目前 房地产行业过于分散的不合理局面。 同时，随着w t o 承诺期的到来，境外的房地产开发企业和中介企业将大批进 入围内，在对我国房地产市场带来重大发展机遇的同时，也会使当前竞争已经比 较激烈的房地产业出现更加严酷的局面，特别是对从事房地产业及相关产业的企 业来说而临着强大的国际竞争。 房地产业在中国是成长性产业，具有巨大的发展空间，国际上有实力的房地 产公一j 早已垂涎欲滴。加入w t 0 之后，市场竞争环境将发生根本变化，企业由 动7 r 放市场转变为被迫放 市场，跨国公司势必大举进军中国房地产、l k 。我t l j 匮i 尔商人学倾f 学位论文第一蒂绪论 对的竞争对手是氏期在市场经济条件下经营运作的具有强大实力的外国房地产 企业，而我国相当数量的房地产氽业尤论在资金、管理水平、人才素质、经营效 益都无法与境外企业相匹敌。随着斟外知名房地产企业的不断介入，其冲击程度 也会随之加大，并且这种冲击不仅仅是产品层次上的竞争，而是固内外企业之间 实力包括规模、资金、技术、管理等方面更加深层次的竞争，如果我们仍然延续 现有做法，不具有自己的竞争优势，那么我们在竞争中明显处于劣势，我们现在 所处的主导地位将会慢慢被国外的房地产企业所取代，大部分房地产企业将破产 或者被兼并。 1 2 论文的主要观点 在我国，虽然改革_ f 放已经在很大程度上提升了我国企业的竞争优势，但面 对政府的宏观调控政策的调整及加人w t o 后具有强大实力的外国房地产企业的 挑战利威胁，在当今r 益激烈的市场竞争环境中，构建企业竞争优势仍是我国房 地产企业的当务之急。 而本文则通过识别产生持久竞争优势和持续高绩效背后的管理活动和以资 源与能力为基础，对如何构建我国房地产企业竞争优势问题进行深入、系统的研 究和详细的论述，提出主要观点：每个企业都是独特资源与能力的集合体，资源 差异性和利用资源的能力是企业成功的关键因素。“3 由其他企业不能获得或不易 复制的资源构成的资源差异和企业利用资源的独特方式，是比外部环境更重要的 凶素，是企业竞争优势的基础，是微利性的最终源泉。房地产企业是需要整合城 市土地、金融资本、建筑建材和专业服务等多方面资源来实现竞争。我国房地产 企业要迎接外国房地产企、世的挑战，就必须利用自身的资源与能力，在目前房地 产行业形势大好的时期，构建以品牌、资本、专业化三要素为主要的竞争优势， 增强竞争力，实现房地产业的集约化经营，在与狼共舞中，继续占据我国房地产 行业的主导地位。 本文从当前房地产企业战略管理领域倍受关注的资源与能力的整合角度，对 目前亟需解决的企业竞争优势问题进行了较为系统的研究与论述，相信必将对我 国房地产企业构建竞争优势的实践和有关竞争优势的理论研究有所裨益。 d a v i dc o l l i s ，c y n t h i nam o n t g o m e r y c o m p e t i n go nr e s o u r c e s ：s t r a t e g yi v , 1 9 9 0 s h a r v a r db u s i n e s sr e v i e w 1 9 9 5 3 尔南人学坝 j 学位论文筘争绪论 1 3 本文的研究方法、研究框架、研究内容 ( 一) 研究方法 本文的研究方法如下： l 、理论分析与实证分析相结合 尽管各种理论模型被广泛运用于企业竞争力的理论分析之中，但由于各种模 型假设的严格性，未必能对现实进行很好的解释，为了弥补这方面的不足，本文 将运用实证分析的方法，对理论分析进行实证检验，这样，得出的结论才具有说 服力。 2 ，规范分析与案例研究相结合 通过对现有竞争优势理论和企业资源与动态能力理论的梳理，从中寻求有机 结合，探寻一般规律，提炼理论观点。案例研究( c a s es t u d y ) 是现代经济学运 用较多的一种分析方法。案例研究就像“解剖麻雀”，以小见大，来透视经济的 变迁。本文也将采用这种方法。通过对国内外企业竞争优势实践的整体把握和对 个别案例的具体分析，进行成功与失败的比较，以佐证和支持本文的主题思想与 碑渔观点。 ( 二) 研究框架与研究内容 根据研究思路，本文的分析框架，首先是提出理论分析，然后是结合实际情 况验汪理论，最后是结论和政策含义。本文从当前环境对中国房地产企业所提出 的挑战入手，在对传统竞争优势理论进行比较分析和评价的基础上，阐述了依靠 资源与能力构建企业竞争优势的思路与措施，在分析评价中国房地产企业竞争优 势现状的基础上，对中国房地产企业构建竞争优势的实践提出了相应的建议与措 施。以下具体描述了本书的研究框架和内容。 4 东南人学坝i 学位论文 1 4 创新之处 l 、以资源与能力整合的观点为纽带，从理论与实践相结合的角度，通过规 范分析原理研究等方法，有机的整合d f 人有关竞争优势理论中科学之处，构造出 我国房地产企业以资源与能力为要素的竞争优势框架，是本文的创新之处。 2 、在对我国房地产企业现状分析的基础卜- ，结合当前所面临的日益激烈的 国际竞争的现实，尝试的将品牌、资本、专业化三要素进行整合，应用到构建我 园房地产企业竞争优势的实践中，富有现实意义、应用价值和创新性。 第一章肯关竞争优势理论，j 史献的研f 亢 第二章有关竞争优势理论与文献的研究 2 1 理论与文献的回顾 作为企业相对于竞争对手所表现出来的某种优势和超过正常利润水平( 产、l p i 严均利润水平) 的收益的源泉，竞争优势是企业竞争制胜和生存发展的基础。存 长期的发展过程中，出于更好地为企业经营活动提供指导的目的，许多学者和管 理大师都从不同的角度对竞争优势问题进行了研究。 可以说，对企业竞争优势问题的研究，贡献最大的要数战略管理领域了。它 们从战略的高度，从不同角度对企业战略和竞争优势问题进行了许多研究和论 述。 2 1 l正统战略方法与产业组织模型 2 0 付纪6 0 - 8 0 年代，主流战略管理理论认为外部环境是企业绩效的主要决 定因素，战略的主导范式是贝恩( b a i n ) 、波特( m i c h a e lp o r t e r ) 等人所倡导 的j 下统战略方法，并以波特发表的竞争战略与竞争优势为标志，使产业 组织模型走向了巅峰。在波特关于竞争优势的经典论述中，阐述了富有洞察力的 见解，“从根本上讲，竞争优势源于企业能够向顾客提供超过竞争对手的价值。 其中，价值就是顾客愿意为其支付费用的东西，较高的价值源于以低于竞争对手 的价格向顾客提供同等的利益，或是提供远远超出较高价格的独特利益”。”1 波特认为，产业赢利性和竞争优势是“5 种竞争力量”互动的函数，见图l 。 。”企业应该把对持久竞争优势的关注转向由上述5 种力量所构成的产业组合和企 业专有因素，运用5 种力量模型和价值链分析来解释如何获取待续的经济利润， 并据此理解产业赢利潜力和建立呵防御竞争地位所需实施的战略，通过低成本与 顾客愿意支付溢价的差别化两种途径获得竞争优势。其中，对于业务单位而言 可以实旖低成本战略、差别化战略或集中点战略来实现竞争优势；对于公司而 占，”，以通过实施业务组合管理、重组、活动共享和技能转移4 种战略获得竞争 优势，并且这4 种公司战略紧紧围绕着公司对各个业务单位经营活动的参与程度 的不断增大而逐渐展开。同时，强调外部环境、特别是产业环境的条件与特征强 ! m i c h a e lep o r t e r , t h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g eo ln a t i o n sn e wy o r k n y ：t h ef r e ep r e s s ，1 9 9 0 1 波特竞争优势阵小悦惮北京：华夏 j i 版卒l ，1 9 9 74 6 东商人学坝f 学位论史 第一章竹戈竞争优势理论1 j 丘献的研究 烈地影响竞争规则和企业的赢利潜力，是企业狱取竞争优势和实现超过平均水平 利润的主要输人和决定凼素。 供方侃价能力 臣互卜一 舀 产业竞争者 t替代产 替代品 的威胁 买方侃价能力 正 品或服务的威胁 图l决定产业赢利能力的五种竞争作用力 1 9 9 0 年，波特又从产业的角度提出了国家竞争优势理论，认为生产要素、 需求状况、相关产业、企业组织与战略这4 个关键要素共同决定了产业竞争优势 如图2 所示。 图2 “国家竞争优势”4 要素模型 2 1 2 基于对策论的战略冲突模型 卡尔莎皮罗( c a r ls h a p i r o ) 在1 9 8 9 年发表的经营战略理论一文中， 提出战略冲突模型，利用对策论来分析企业之间的竞争互动，揭示了企业对竞争 对手的行为和活动以及市场环境的影响，提出了企业操纵市场环境的可能性。然 而，企、世之间的所有互动，是以一方对另一方在特定环境下可能采取的行动的合 理预测为基础的，比较适合于竞争者尚未形成竞争优势且实力相当的情形。与产 业组织模型相似，战略冲突模型关注的仅仅足企业的产品市场地位，而不是这种 地位赖以产生的独特资源与能力。 4 m i c h a e l ep o r t e r t h ec o m p e t i t i - c e a d v a n t a g e o f n a t i o n sn e w y o r k , n y ：t h ef r e ep r e s s ，i9 9 0 7 笫啦 有关竞争优辫理论。i 艾献的毋 究 2 1 3 超优势竞争理论与基于激变环境的新竞争模型 理查德戴温尼( r i c h a r da d a v e n i ) 认为，所有企业都必须利用基于 7 s 框架的超优势竞争理论来应付竞争优势快速失效的本质，不断寻求竞争规则 的改变，并通过不同竞争领域的互动关系和转换，最终实现多项短期竞争优势的 顺利衔接，保持长期竞争优辨。”而查科拉瓦斯( c h a k r a v a r t h y ) 提出的基于激 变环境的新竞争模型则强调网络效应和组织能力，认为企业可以不断重复先行者 优势，并在原有优势最终失效和遭到攻击前丰动地用新的竞争优势取代它。”1 2 1 4 基f 资源与动态能力的模型 虽然以波特的产业组织模型为代表的正统战略理论强调外部环境，其关注的 只是既定的产业结构特征，但在某种程度上也承认资源或能力在企业竞争优势中 的地位与作用。 随着战略管理理论与实践的发展和企业环境的动态发展，对传统的竞争优势 观进行批判。例如，盖玛瓦特( g h e m a w a t ) 批判了把关键成功要素作为战略的核 心观念的观点。他认为可能存在许多成功要素，很难决定应该关注哪些要素；在 连接企业绩效和成功要素之间的因果过程中存在着不确定性；无法解释战略的动 态方面。”7 因此，人们需要认真地把关键成功要素的概念与战略理论联系起来， 而企业资源理论则可以做到这一点。该理论强调要素市场的不完全性、关注企业 的异质性、不同的专业化程度和企业资源转移的不完善性，从而对产业分析框架 提供了必要的补充。资源观认为，企业资源与能力的类型、数量和本质是其赢利 性的决定因素。同时，资源论吸收了行为决策理论的有关概念，如强调内部冲突 和管理者认知偏好的不完善性。 传统的战略观点强调竞争优势主要是产业内在的吸引力和企业市场定位的 函数。与此明显不同的是，以沃纳菲尔特( w e r n e r f l e l t ) 、罗曼尔特( r u m e l t ) 、 普拉哈拉德( p r a h a l a d ) 、哈默( h a m e i ) 、巴尼( b a n e y ) 等人为代表的基于资源 与动态能力的模型则强调可供企业利用的资源组合，建议把重心放在扩大企业的 资产存量和能力h ，并以此作为持久竞争优势的基础。这种理论认为，每个企业 、r i c h a r dai ) a v e n i h y p e r c o m p e 州o nn e wy o r k ，n y t h ef r e ep r e s s 1 9 9 4 。b a l ac h a k r a v a r t h ya n e w s t r a t e g yf r a m e w o r kf o rc o p i n gw i t hl u r b u l e l l c e s l o a nm a n a g e m e n tr e v i e w , w i n t e r 1 9 9 76 9 8 2 7 po h e m a w a tc o m m i t m e n tn e wy o r k ：t h ef r e ep r e s s ，1 9 9 1 8 尔南人学坝f j 学位沦义：啦有关竞争优势理论- 文献的研冗 都是独特资源与能力的集合体，不同企业不可能拥有完全相同的战略相关资源与 能力，而且企、i k 资源也未必可以自由流动，随着时间的推移，任何企业郁可以获 得不i j 资源和玎发独特能力。由其他企业不能获得或不易复制的资源构成的资源 差异和企、l k 利用资源的独特方式，是比外部环境更重要的因素，是企业竞争优势 的基础，是微利性的最终源泉。同时，与秘累由外部环境限定的战略所据的资源 相反，企业现有的资源与能力才是战略的基础，选定的战略应该有利于充分丌发 利用与外部环境中的机会相关的核心竞争能力。 2 2 基于资源与能力的竞争优势 22 1竞争优势的最终源泉资源与能力 在过去的1 0 年罩，有关学者，如沃纳菲尔特( 1 9 8 4 ) 、罗曼尔特( 1 9 8 4 ) 、 巴尼( 1 9 8 6 ) 、普拉哈拉德与哈默( 1 9 9 0 ) 等通过对企业资源、资产的研究得 出了资源与能力是企眦竞争优势最终源泉的基本结论。 l 、企业的资源 资源是企业向社会提供产品和服务的过程中所拥有的或所控制的能够实现 食业战略目标的各种要素组合”1 ，是体现企业优势与劣势的任何物质，是企业生 产过程的输入因素，实体资源、人力资源和组织资本3 种基本类型，呈现出可以 看到、触摸到或量化的有形资源与不易量化和难以触摸到的无形资源两种基本形 态，其中前者包括财务资源、实体资源、人力资源、组织资源：后者包括技术资 源、创新资源、声誉。不过，需要强调的是，单个资源本身并不足以产生可持续 的竞争优势，只有多项资源要素的整合才能创造出持续竞争优势。只有基于企业 的整体竞争力才能在市场竞争中获得持续的竞争优势。”1 2 、企业的能力 n x , t 于资源而言，能力指企业调配资源的能力，特别是为产生理想的结果而 组合资源、运用组织流程的能力，是企业资源在长期的互动过程中开发形成的、 余业专有的、基丁二信息的有形与无形过程，也可以抽象地理解成企业为增强资源 生产率而产生的中问产品、战略柔性和为最终产品或服务所提供的保护。企业的 能力多种多样，但从整体来看，企啦的能力主要由： 部分构成，即技术能力、市 8 费呱胖，水家擢核心能力一虮代企业持续竞争的奥秘广州：1 # 南理工人学出版社，2 0 0 19 3 。越光忠核心竞争j 与资源整台最划北京：中国经济i | ：版利，2 0 0 39 9 第节仃关竞争优势理论，史i ；j j ：的研究 f 战略能力f 2 2 2 企业竞争优势的营造 基于资源与能力的模型认为，公司既包括通用资产，也包括专有资产。其中 有些资产对于公司的核心竞争能力至关重要，即在既定时刻掌握某种专长和专有 能力，并以在相关市场中的竞争优势表现出来。如果决定企业竞争成败的因素已 发生了显著变化，传统上创造企业优势的因素或者不复存在或者效果甚微，那么， 企业就必须设法营造新的竞争优势。 1 、竞争优势的产生过程。 企业首先根据环境的动态性及其特殊要求，特别是多数顾客不断变化的需求 ckp r a h a t a d g a r yh a m e l ：t h ec o r ec o m p e t e n c eo f t h ec o r p o r a t i o n ，h a r v a r db u s i n e s sr e v i e w , 1 9 9 0 “韩经纶等见代企业竞争优势探源一对核心能力的系统思考向开锌济研究，1 9 9 83 9 - 4 4 i ，k 贵动态环境下企业竞争优势剐f 究幕下资源，能力的整合观点南开人学博i 论文，2 0 0 1 5 东南入学坝 学位论殳 第一亭 白关竞争优势理论j 业献的”究 与偏好以及有关的竞争互动，确定自己的战略意图；其次，企业还应该对当前的 资源与能力基础及实现战略意图所要求的能力进行比较分析，从而确定存在的资 源缺u ，并确定以当前的资源与能力基础为催化剂来获耿它们的不同方法；然后， 企业以为顾客提供卓越的价值为目标，利用不断更新的资源与能力组合，特别是 核心竞争能力，兼顾低成本优势、差别优势或其他组合，把基于动态环境要求的、 位于i 同层次的潜在竞争优势持续不断地转化为现实的竞争优势。 2 、可供企业选择的对策 通过以上分析不难发现，不仅竞争优势的存续具有特定的基本前提，而且它 还面临省诸多威胁。因此，企业必须以创造和保持这些前提、回避或消除相应的 戚胁为导向，充分利用各种壁垒与隔离机制，积极创造因果模糊性，阻止竞争对 手获取有关本企业的资源信息和努力获取竞争对手意图方面的信息并根据环境 的动态变化和企业的实际情况，在下列两种对策之中做出选择或谋求合理的平 衡，以便有效地维持和保护己方的既有优势，削弱竞争对手的优势。 1 ) 维持策略 维持策略包括任何旨在强化企业地位和提高应对竞争对手的潜力攻击的活 动，企业具体可以选择以下几种方法； a 、降低流动性 降低流动性即通过阻止或延迟资源离开企业的能力和动机来降低资源的流 动性。例如，在许多企业与员工的合同中，常常规定一项冻结期条款，从而降低 他们在企业外部的价值。当然，企业也可以通过股票期权或与关键员工共享税金 的形式，增加员工离开企业的机会成本。 b 、降低可模仿性 仓业可以通过商标保护、版权、注册设计等知识产权的形式游说政府官员或 施加市场力等途径来阻止对手的模仿活动，限制其对某种关键资源的运用，这在 创新活动要求大量投资的产业，如医药产业非常普遍。 c 、获取外部资源 虽然可以利用自己没有所有权的资源要素来营造竞争优势，为了克服供应商 或资源所有者的机会主义的不利影响，企业常常选择收购这些资源。例如，在市 场失灵的情况下，企业往往会收购供应商拥有的重要生产要素；再如，在零售广 、世中，为了阻止竞争对手租用和相应的_ e 面竞争，企业可能会购买处于有利位胃 尔晰 学硼j 学位论立第常有关竞母优势理论o ，迎献的研究 的白货店。 d 、增强资产的专用性 增强资产的专用性即努力增强资产及其使用模式的异质性，使资产住企q k 5 l - 邾只有有限的价值或根本没有价值，从而降低了该项资产对竞争对手的潜在价 值。其中一种比较流行而有效的方法就是，把体现在某种组织能力中的技术诀窍 分解，由彼此相互合作的不同员工分别掌握，从而使每个员工的知识都仅仅与组 织能力的一个组成部分有关。 2 ) 变革策略 该策略的目的在于创造可供选择的资产和增强战略资产存量的柔性，从而尽 町能降低竞争对手对本企业中能够产生租金的资源进行攻击时所产生的不利影 响。与维持策略旨在维持现有资源的租金不同，变革策略具有为企业创造新的租 会的潜力，其中主要有两种投资方式。 a 、丌发和积蓄可供选择的资源 此种方式即企业为获得和积蓄未来所需的备选资产或竞争能力做好准备，如 为应对竞争对手模仿当前技术，企业进行技术投资，开发下一代技术。 b 、培育柔性资源 这种方式即企业努力增强其竞争能力或战略资源的柔性。事实上，企业可以 使许多类型的竞争能力变得更富有柔性，如购置见德最短的设备调整时间就可以 加1 二不同类犁产品的柔性生产线、配备用具有广泛技术知识而很容易从一种技术 转向另外一种技术的工程团队等。 2 3 从竞争优势到竞争优势群竞争优势的动态发展 战略的获胜本质促使企业必须持续地保持卓越的绩效。为了在当今的动态环 境巾获胜，仅仅把企业视作产品市场活动的集合或一组资源是不够的，“ 企业还必须把自己视作价值优势群，这种观点有利于界定战略意图和在社会中的 形象。其中，前者指公司存在从事某项业务的基本原因，企业之所以从事某项业 务是因为自己能够比竞争对手向顾客交付更多的价值；企业形象和身份来自于以 经济或非经济方式对社会的独特贡献。 实际上，诸如沃尔玛公司、耐克公司、通用电气公司等都是一项战略、多项 ”b a r n e y g a i n i n ga n ds u s t a i n m g c o m p e t i t i v e a d v a n t a g em a ：a d d i s i o n w e s l e y , 1 9 9 7 1 2 第一辛 仃关竞争优势理论j 史献的舒 宄 优势，即依靠的， i 是某种特定优势，而是培育了套由多项互相补充、互相增强 的竞争优势构成的优势系统，并擅长于管理这套优势群的动态发展，在现有的优 势丧失效力之前，这些企业能够用新的优势来更新竞争优势群，并且随着时间的 推移和环境的变化，它们还可以改变对不i j 竞争优势的依赖与关注程度。例如作 为零售业成功典范的沃尔玛公司拥有独特的动态竞争优势群系统，在多年的经营 中，积聚了多项优势，成功地实现了二e 导优势从区位优势向基于能力的低成本优 势的适时转换。 i 、竞争优势群 所谓竞争优势群就是由彳i 同污因、可持续性和作用空间与时间的竞争优势所 构成的持续演进的竞争优势系统，其构成要素随着时间的推移而不断发生变化， 即既有竞争优势逐渐丧失，新的竞争优势逐渐产生。获胜的企业常常不仅了解竞 争优势的营造，而且更了解如何构建和更新竞争优势群，如何在多项任务中都取 得卓越的表现，如何改变和适应新的竞争环境以及如何营造与利用竞争优势动态 组合并获胜。事实上，每个企业的竞争优势群都有其独特的结构与发展动态。纵 向地分析企业的竞争优势群使人们可以观察到发展变化中的竞争优势，即单个优 势是如何出现、互动和消失的，优势群作为一个整体是如何变化和更新的，其构 成要素的变化是如何影响企业绩效的。 2 、竞争优势群的构成要素与发展动态 典型的竞争优势群包括主导优势和支撑优势。如图3 其中，前者是核心，处 于中心地位；后者是附属的，是为前补充和使前者更有效力服务的。如佳能公刊 的主导竞争优势在于其卓越的成像处理能力，其支撑优势则在于市场营销方面的 智慧和制造方面的威力。但需要指出的是，有些优势是能够互相强化的互补性优 势，而有些优势则是相互排斥的优势，需要进行合理的权衡，但它们都是建立在 企、l k 不断更新的资源与能力之上的。与此同时，如前所述，不同竞争优势有不同 的时间跨度，有其发挥作用的特定时间范围，所以企业既要设法维持既有优势也 要努力适应竞争对手、顾客和企业自身状况等内外部环境的变化并创造出新的优 势，以便在竞争优势群中的不同优势之间求得平衡，保证竞争优势群的长期有效 一陀。 东出k ；坝t 学 芷论迂 第一争雨天竞争优势理论殳献的研究 图4竞争优势群的构成要素与发展动态 1 ) 丰导优势与支撑优势基于资源与能力的优势组合 主导优势有助于界定企业的战略意图和特征，它反映了企业核心竞争能力和 独特形象，是与组织中最重要的资产、竞争能力和能力密切相关的优势，而支撑 优势则是配合主导优势而构建起来的，目的是更好地实现企业使命。比较而言， 由于主导优势在强化企业形象和实现企业目标方面扮演着举足轻重的作用、故具 有很高的可持续性，而支撑优势则更容易随着竞争形势的变化而改变，并呈现出 更大的适应性。不过，在动态环境里，从长远的角度看，主导优势也可能失去效 力或变得不相关，例如i b m 公司在大型机方面的技术诀窍优势。因此，伴随着产 、世标准、产业发展趋势和市场需求的不断变化，适时更新主导优势也势在必行。 随着主导优势的转换，竞争优势群的形式、规模、构成要素和构架也相应地发q i 了变化。 2 ) 竞争优势的维持保护既有资源与能力 至少存在两种维持竞争优势的基本方法：第一种方法源于一劳永逸的思维模 式，依赖独特的资源或可防御的定位并尽力阻止模仿。例如，旌乐公司在文件复 印机技术方面的领导地位及其令人羡慕的租赁与维修队伍构成了巨大的进人壁 垒，并通过5 0 0 多项专利来保护自己的技术，保证了其竞争优势的可持续性；第 二种方法依靠持续不断的创新来创造一系列的临时优势，从而保证了企业总体优 势的可持续性。在超强竞争时代里，企业持续地经受着来自竞争对手的激烈竞争， 这种方法相当流行。例如，英特尔公司通过在微处理器业务中实旅灵活机动的策 略，伍竞争对手完全模仿任何一代芯片产品之前，连续不断地推出新产品，捩得 了一系列竞争优辨。 第一节自关竞争优势理论。，文献的讲艽 3 ) 竞争优势的增强一一资源与能力的充分运用 企业可以通过互补性优势来增强“主导竞争优势”，而不管那些互补性优势 是自己所有的，还是企业通过某些途径从外部获得的( 临时的或永久的) 。如在 沃尔玛公几j ，建立于高效的运输系统、仓储系统、沟通系统和库存管理系统基础 上的优势，使其在分销配货方面远远领先于竞争对手，而信息技术的采用，则进 一步强化了公司的优势：其人造卫星系统，使得公司内部的即时沟通与信息萸享 成为可能又进一步增强了公司在配货与库存管理方面的优势。 4 ) 竞争优势的权衡 在竞争优势群的构成要素中，有时不同优势可以整合在一起，有时存在彼此 矛盾或互相排斥、相互竞争的优势，这在当前强强合作或并购盛行的情况下表现 得更为常见。管理者要从局部与整体两个角度看问题，进行决策或做出妥协，包 括有助f 增强主导优势的、相互排斥的支撑优势之间的权衡，也包括关系到企业 生死存亡的既有优势与其挑战者之间的权衡。如企业经营全球化的发展对耐克公 司最初的低成本的主导优势提出了挑战，它不得不在既有的主导优势和未来的主 导优势方面做出权衡，其主导优势已经发展为卓越的设计与营销能力。 5 ) 竞争优势的更新 为了保证企业的持续发展和表现出持久的卓越绩效，企业还不断重新组合和 充分利用既有的资源与能力，构建和丌发新的资源与能力，并最终实现竞争优势 的不断更新。不过，拥有优势更新能力只是企业获胜的第一步，企业还必须拥有 构建、维持优势所必需的资源与能力。如i b m 公司在2 0 世纪8 0 年代成功更新了 自己的优势并推出了i b m 个人计算机，但其公开的计算机构架却使其把优势拱手 让给了微软和英特尔公司。 第一葶我困席地产企、比现状研究2 。分析 第三章我国房地产企业现状研究与分析 在人们居住条件小断的改善需求旺盛、陶家和地方积极刺激内需寻求经济增 长点、银行信用政策的支持下，房地产行业迅速发展，很多企业在利润驱使下丌 始步入房地产行业。 3 1 房地产行业的特点和趋势 3 1 1行业特点 l 、地域性，房地产业地域性极强。异地企业必须经过个学习过程才能逐 步适应因此所谓成功的跨地区地产企业实质上足异地资本与本地化经营的良性 结合。 2 、资金密集，一宗物业要满足使用要求必须付出的代价包括：土地获得成 奉、建筑成本、配套设施成本，以及相关的费用。一般项目投资额从几千万到几 十亿不等，单位产品价格远高于其它民用消费品。这一数字还在持续随科技进步 和生活标准的提高而卜升。 3 、产品多样性，房地产产品粗分有工业与民用两类，民用又可细分为住宅、 商用、办公、娱乐、旅游，及其它边缘种类，其中每一类还可进一步细分。产品 的多样性是客户需求的多样性与梯次性的反映。 4 、资源多样性，在房地产开发过程中涉及到多种资源，从资金、智力、技 术到关系、品牌、服务，每一种都可以帮助开发商形成相对优势，即资源杠杆， 以撬动整个项目。 5 、投资周期长= ，房地产项目投资周期般以年计算，大型项目甚至需要十 年以上，投资周期越艮，风险越大。 6 、项目导向，房地产业的生产以项目为单位，企业的市场调查、投资决策、 融资、建设、营销等各种经营行为无一不是围绕着特定项目展开，在不同项目卜， 企业的资源优势或重点会体现在不同方面。不同项目之间的经验很难复制或移 植。 房地产业的特点决定了开发企业规模大小对于项目的成功与否影响甚微，、走 健在于以高效率运作项日资源，确立优势，带动市场。