（行政管理专业论文）我国房地产经纪市场信息不对称与政府监管.pdf

垡堕堡些丝型堕堑笪璺至型塑皇堡旦堕笪 生塞堡塞 中文提要 本文运用信息经济学中的信息不对称理论、规制经济学中的规制理论、新公 共管理中的治理理论等相关理论，论述了当前我国房地产经纪市场的现状，并运 用相关典型案例，分别从房地产经纪市场中委托代理方面的信息不对称，商 品本身属性信息的不对称，商品消费不可分割的其它权益信息的不对称，以及商 品他项权利状况信息的不对称等方面，分析了目前我国房地产经纪市场中存在的 信息不对称问题；在此基础上，通过比较分析，借鉴西方市场经济体制比较发达 国家对房地产经纪市场监管的先进经验，指出我国政府应加强对房地产经纪市场 中信息不对称问题的监管，并提出了四点相关建议：一是政府应健全和完善房地 产经纪行业的法律、法规和制度；二是政府应优化房地产经纪机构的管理体制； 三是政府应加强对房地产经纪市场的引导和规范；四是政府应引导非营利组织在 房地产经纪市场的管理中发挥作用。 关键词：房地产市场房地产经纪信息不对称政府监管 作者：陈瑶 指导老师；乔耀章教授 严金泉副教授 a s y m m e t r y o f i n f o r m a t i o n i n c h i n a s r e a l e s ，t a t e m a 、r k e t a n d g o v e r n m e n t r e g u l a t i o n 、。a 。b s t r a c t a s y m m e t r y o fi n f o r m a t i o ni nc h i n a sr e a le s t a t e m a r k e ta n dg o v e r n m e n t r e g u l a t i o n a b s t r a c t t h i sp a p e r a p p l i e sr e l a t e dt h e o r i e si ni n f o r m a t i o ne c o n o m i c s ，r e g u l a t i o ne c o n o m i c s a n dn e o - p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n i tf i r s td i s c u s s e st h ep r e s e n ts i t u a t i o no fc h i n a sr e a l e s t a t e b r o k e r a g em a n e t t h e ns e l e c t s s e v e r a l t y p i c a l c a s e st o a n a l y s et h ee x i s t i n g p r o b l e m sc o n c e r n i n ga s y m m e t r y o fi n f o r m a t i o ni nc h i n a sr e a le s t a t eb r o k e r a g em a r k e t f r o mf o u rp r o s p e c t i v e ：a s y m m e t r yo fi n f o r m a t i o ni n p r i n c i p a l a g e n t ，a s y m m e t r y o f i n f o r m a t i o ni n c o m m o d i t ya t t r i b m e ，a s y m m e t r y o fi n f o r m a t i o no fc o m m o d i t y s u n d i v i d e dr i g h t sa n di n t e r e s t s ，a n da s y m m e t r yo fi n f o r m a t i o no fc o m m o d i t y so t h e r r e l a t e dr i g h t s b a s e do nt h ea b o v ed i s c u s s i o n ，a n da f t e rb o r r o w i n ga d v a n c e de x p e r i e n c ei nr e a l e s t a t em a n e t r e g u l a t i o nf r o md e v e l o p e dc o u n t r i e s ，t h ep a p e rp o i n t so u t t h a tt h ec h i n e s e g o v e r n m e n ts h o u l ds t r e n g t h e ni t sr e g u l a t i o no na s y m m e t r yo f i n f o r m a t i o ni nc h i n a s r e a le s t a t e b r o k e r a g em a r k e t a n d p r o p o s e s f o u r s u g g e s t i o n s ：f i r s t ，t h eg o v e m m e n t s h o u l ds t r e n g t h e nl a w sa n dr e g u l a t i o n si nr e a le s t a t ei n d u s t r y ；s e c o n d l y , t h eg o v e r n m e n t s h o u l do p t i m i z et h em a n a g i n gs y s t e mf o rr e a le s t a t ea g e n t s ；t h i r d l y , t h eg o v e r n m e n t s h o u l dg u i d ea n ds t a n d a r d i z er e a le s t a t em a r k e t ；f o u r t h ，t h eg o v e r n m e n ts h o u l dg u i l d n o n p r o f i to r g a n i z a t i o n st op l a yt h e i rr o l ei nt h er e g u l a t i o no f r e a le s t a t em a r k e t k e yw o r d s ：r e a l e s t a t em a r k e tr e a le s t a t eb r o k e r a g e a s y m m e t r y o fi n f o r m a t i o n g o v e r n m e n tr e g u l a t i o n w r i t t e n b y ：c h e n y a o s u p e r v i s e db y ：p r o f e s s o rq i a oy a o z h a n g a s s o c i a t ep r o f e s s o r ：y a nj i n q u a n i i y 6 4 5 9 4 9 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不含其他个人或集体己经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得苏 州大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本 声明的法律责任。 研究生签名： 学位论文使用授权声明 苏州大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、清华大学论 文合作部、中国社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论 文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论 文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的 保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的 全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权苏州大学学位办办理。 研究生签名：日期：鲨兰! ：髟 导师签名：碰日期： 芝竺旦丝： 我国房地产经纪市场信息小对称i 政府髓管 一、导占 一、导言 ( 一) 研究背景与意义 经纪人作为一个自古就有的职业，在我国已有几千年的历史，它在经济生活 中扮演了非常重要的角色。经纪人掌握大量的市场信息，在他们的介绍下，买者 和卖者迅速达成交易，只需付给经纪人少量的佣金，这节约了买卖双方的交易费 用，提高了交易效率。 中国古代的经纪人被称为牙人或牙商，“牙”在这里是“互”的意思，即介绍 生意，但封建制度阻碍了其进一步发展。欧洲近代经纪人制度于晚清传入中国， 与中国传统的牙商相互融合形成了别具特色的买办阶层。新中国成立一开始，就 对经纪人活动采取了限制措施，既而采取了彻底消灭的政策。在实行计划经济体 制的三十余年里，经纪人在中国消失了。而改革开放和市场经济体制的建立，沉 寂多年的经纪人重新活跃在经济舞台上。 随着改革开放的深入和房地产业的迅猛发展，我国房地产开发与消费的分配 形式由过去的计划调拨与福利分配基本上变为通过市场供应与调剂，从开发建设 到经营管理都纳人了市场经济的轨道。随着住房制度的改革，二级市场的开放， 产生了一个直接结果，就是房地产经纪机构别无选择地走向前台。 房地产市场是一个较为特殊的市场，房地产的属性复杂，经营范围广，专业 性强，在从开发到交易的各个环节中，都涉及大量专业性、技术性较强的事务， 这也就从客观上促成了房地产业分工的进一步细化，形成了诸如咨询、评估、经 纪等方面的中介服务机构。房地产经纪机构的产生和发展，是房地产行业不断完 善、分工细化的结果，也是一个健全的行业体系和完善的市场运行模式不能缺少 的重要环节。我国的房地产经纪行业的快速发展，不仅为消费者买卖和租赁房产 提供了很大方便，而且有利于减少开发商的开发风险，节约社会的交易成本，同 时也有利于繁荣和活跃房地产市场，促进房地产流通，推动房地产产业的健康、 持续发展。 然而，由于我国房地产市场尚属初创，市场体系和市场机制还不健全，房地 产经纪行业也属于新兴行业，因此还存在一些问题：目前中国的经纪界还比较混 乱，规范的和不规范的、合法的和非法的、场上的和场下的交易手段并存，房地 产经纪人在数量上容易盲目扩张，质量上良莠不齐，容易背离宗旨，脱离市场管 理的轨道，甚至不择手段牟取暴利；一些房地产经纪机构为利益驱使，采用种种 垫里堡些主丝丝主塑堡星尘堕整望堕堕堕笪 二：兰童 不规范手段无序竞争，甚至欺诈委托人，引起纠纷，消费者投诉不断上升；还有 一些房地产开发公司、物业公司和其他企业为谋取利益也兼营房地产经纪业务， 但由于他们缺乏专业知识、法律意识和信誉意识，往往侵犯委托人的权益。据中 国消费者协会统计数据，全国消费者协会系统1 9 9 8 年受理的房地产投诉是1 8 万 件，1 9 9 9 年2 1 万件，2 0 0 0 年是2 2 万件，2 0 0 1 年是2 5 万件，2 0 0 1 年的投诉量 比19 9 8 增长3 9 。1 由以上数据我们可以看出，房地产市场上的消费投诉正逐年上 升。而这些问题的产生，很大一部分是由委托人和经纪人或经纪机构之间的信息 不对称所导致。 规制理论表明，政府规制的依据之一是为了补充不完全消息( u t t o n ，1 9 8 6 ) 。 因此在现实生活中，无论是从保护消费者权益的角度，还是从矫正消费信息不对 称、规范交易行为与秩序的角度，都必须引入政府的规制。政府应修改和完善政 策、立法，加大执法力度，采取强制性信息披露等措施，设立监控部门，减少消 费者的消费成本和信息成本和诉讼成本，在法律和信息渠道上给予消费者保障。 而我国当前的国情下，更需要政府采取积极有效的措施，对房地产经纪市场进行 有效的监管。 目前已有的研究主要是针对政府对房地产中介机构的般监管，但具体针对 政府对房地产中介市场特别是房地产经纪市场中信息不对称问题的研究尚不太 多，并且主要是从法律等角度来进行论述，因而本研究具有一定的创新之处。从 信息经济学角度来看，“信息不对称”现象的存在是导致房地产消费投诉产生的主 要成因。因此，对房地产经纪市场中的“信息不对称”现象进行分析，并提出一 些对策和监管建议，将不仅有利于房地产经纪市场的健康发展，提高房地产经纪 市场的市场效率、市场公平和市场规范，而且有利于提高政府的经济职能和管理 水平。 ( 二) 相关概念界定 房地产市场：从狭义上说，房地产市场是指进行房地产买卖、转让、抵押和 租赁等交易活动的场所；从广义上说，它是社会房地产交易关系的总和。 房地产中介服务机构：对房地产中介机构做了如下定位：“房地产中介服务机 构包括房地产咨询机构、房地产评估机构、房地产经纪机构等”。房地产咨询、评 估，产权经纪是中介公司的主要经营范围。2 中国房地产年筘，2 0 0 1 年 2 中华人民共和国城市房地产管理泫，1 9 9 4 年 2 我困房地产经纪市场信息小时称与政府j 逝管 一、导言 房地产经纪：房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居问代理业务的 经营活动，房地产经纪机构是从事房地产经纪活动的机构。， 政府监管与规制：“规制”一词来源于英文的“r e g u l a t i o n ”或“r e g u l a t o r y c o n s t r a i n t ”，由于对规制含义理解的不同，西方国家学者们的表述存在差异：维斯 卡西( v i s c u s i ) 等学者认为，政府规制是政府以制裁手段，对个人或组织的自由决策 的一种强制性限制。政府的主要资源是强制力，政府规制就是以限制经济主体的 决策为目的而运用这种强制力。史普博( s p u l b e r ) 认为，政府规制是行政机构制定并 执行的直接干预市场机制或间接改变企业和消费者供需政策的一般规则或特殊行 为。日本学者金泽良雄认为，政府规制是在以市场机制为基础的经济体制下，以 矫正、改善市场机制内在的问题为目的，政府干预和干涉经济主体活动的行为。 而另一日本学者植草益在定义政府规制时，把政府规制限定在限制行为上，认为 政府观制是社会公共机构f 一般指政府) 依照一定的规则对企业的活动进行限制的 行为。萨缪尔森也把政府规制限定在政府对产业行为的限制上。而斯蒂格利茨则 将规制拓展到更广大的范围，认为政府对产业的保护、扶助以及合理化和转换等， 都应看作属于政府微观规制的范畴，如为了促进技术创新而进行的税收和减轻反 托拉斯法的执行力度，以及对幼稚工业的保护等。梅尔( m e i e r ) 认为规制是指政府 控制公民、公司或下级政府行为的尝试，在某种意义上，是指政府对社会范围内 公民选择的限制。 从规制经济学的角度看，市场监管实际就是政府对经济进行微观规制的一部分。 ( 三) 研究方法与框架 研究方法：本研究拟以信息经济学中的信息不对称理论和规制经济学中的规 制理论以及新公共管理中的治理理论为理论依据，采用理论研究与实证研究相结 合的方法，首先收集国内外相关的文献资料，进行理论分析整合，再结合典型案 例进行分析评述，以呼应前面的理论分析，最后得出一些有益的政策建议。 研究框架：本研究为了论述上的方便，首先在第一章导言中介绍研究背景、 研究意义，研究方法以及研究的思路；第二章是理论阐述部分，首先介绍研究中 涉及的一些基本问题和基本理论，然后对西方国家在对房地产经纪行业监管方面 的一些先进经验进行了梳理并分析其对我国的借鉴意义；第三章选用一些具有典 型意义和现实意义的案例，运用第二章的理论迸行分析评述，达到理论层面与实 践层面的融合；第四章通过对二三两章理论与实践的整体把握，提出一些我国政 府在监管房地产经纪行业信息不对称问题上的一些有效政策建议。 城市房地产中介服务管理规定第一条，i 9 9 5 年 我圈房地产经纪市场信息可i 对称与政府临管 二理论分析与经验借筘 二、理论分析与经验借鉴 ( 一) 相关理论分析 1 市场和市场失灵 1 1 市场和市场失灵概述 经济学中的市场，是指生产某种特定产品的厂商及( 共同决定该产品价格的) 消费者的集合。按照厂商对产品价格的影响能力，将市场形态划分为完全竞争市 场、垄断竞争市场，寡头垄断市场和完全垄断市场。其中完全竞争市场是市场形 态分类下的一个极端，它必须具备以下四个条件：有大量的买者和卖者，没有卖 方垄断和买方垄断；市场上的产品是同等质量的，不存在差异：厂商可自由进入 或退出市场，不受限制：厂商和消费者都具有完全信息。完全竞争市场一般只是 一种理想状态，现实生活中的市场绝大多数是不完全竞争市场。 亚当斯密及其以后的许多西方经济学家都认为，市场( 即市场机制) 就像一只 “看不见的手”，能自发地调节经济运行，使各种经济因素达到平衡状态。新自由 主义思潮的各种学派代表人物，也都对市场的自发调节作用进行过研究，他们的 基本观点主要包括以下方面：第一，“看不见的手”的原理是正确的，资源必须由 市场机制或只能由市场机制来配置，才是有效的；第二，即使市场本身具有难以 克服的缺陷，但是克服或纠正市场缺陷的唯一办法是采取各种措施来完善市场本 身的机制，而不能依赖于市场以外的力量；第三，出现市场失灵，不是市场自身 的原因，而是政府干预的结果，因为政府有不可克服的致命弱点；第四，只要国 家干预减少，市场竞争多一些，市场机制就能充分发挥应有的作用。 随着自由竞争资本主义向垄断资本主义的过渡及垄断资本主义的发展，市场 出现了许多变化，市场的某些不足以及由此产生的一些矛盾也日益显露。这些问 题引起了越来越多的经济学家的关注，他们纷纷开展了对市场缺陷和市场失灵的 研究。 西方福利经济学产生以后，无论是旧福利经济学还是新福利经济学，都对市 场进行了研究。旧福利经济学对市场理论的贡献是发现市场并不像新古典市场理 论所描述的那样完美无缺，而新福利经济学对市场理论所作的贡献，则是以“帕 累托最优”为标准，专门将市场缺陷作为重要的研究领域，致力于研究市场缺陷 理论。 我罔虏地产绎纪市场信息不对称与政府雌管 理论分析与择验借鉴 2 0 世纪初期以来，一些经济学家研究得出的结论认为，以下些方面的市场 缺陷会导致市场失灵：第一，市场和市场知识的不完备性；第二，市场形成垄断 和自然垄断；第三，市场的外部性；第四，不按最优化原则提供公共产品：第五， 市场信息不足、不充分；第六，国民经济失衡；第七，经济周期性波动；第八， 市场决定的分配不公平：第九，只能对有益物品和有害物品的生产和供求不加区 分地加以调节，而不能控制有害物品的生产；第十，市场的投机性和市场未来的 不可确定性；第十一，地区之间发展的不平衡等等1 。 西方市场理论研究的各种思想发展到一定阶段以后，趋于综合，产生了一种 较为全面完整的市场理论。现代西方主流经济学新综合的市场理论基本思想，主 要包括以下几个方面：( 1 ) 市场( 即市场机制) 是调节社会复杂经济活动，维持经济 秩序的基本力量；( 2 ) “看不见的手”有时会引导经济走上错误的道路，因为存在 着市场缺陷和市场失灵；( 3 ) 当存在着市场缺陷和市场失灵时，必须通过政府的 作用来调节市场经济活动；( 4 ) 市场作用和政府作用的相互配合，是市场正常有 效运行的保障，在市场正常有效的运行中，市场和政府各自具有非常重要的作用， “市场机制在许多领域决定价格和产量，而政府却通过税收、支出方案和规章制 度来调节市场，”2 所以，“市场和政府这两个部分都是必不可缺的。没有政府和没 有市场的经济都是一个巴掌拍不响的经济。”3 现代市场机制三种形式的失灵，是指市场局限失灵、市场缺陷失灵、市场被 迫失灵。市场局限失灵，是在完全竞争市场条件下，由市场机制天生固有的功能 局限引起的失灵；市场缺陷失灵，是指市场条件达不到完全自由竞争的程度，因 而市场机制会由于其内部机理的不健全和不完善而不能完全发挥作用而引起的失 灵，这种失灵是现代市场机制发生作用的正常状态，因为完全竞争的市场条件是 一种抽象的理想，现实的生产条件不可能达到这样高的纯粹程度，而且社会经济 的发展使现实的市场条件更加远离这种理想条件；市场被迫失灵，是指不是市场 运行过程中必然存在的，对社会经济发展不利的，从而能够通过完善市场机制加 以克服的失灵，例如，企业为牟取非法高额利润，采取各种不正当的竞争手段和 假商标、假广告、行贿造成的对竞争秩序的破坏等。 现代市场机制的多种失灵，要求政府用多种手段对国民经济进行调控。市场 机制的局限失灵和缺陷失灵，要求政府运用计划手段去补救；市场机制的被迫失 灵，要求政府通过完善市场条件去克服，政府可以通过制定各种形式的法规和制 1 转引自王冰：西方市场理论发展前历史进程，探求，1 9 9 8 年第4 期 2 萨缪尔森：经济学，中围发展出版社，1 9 9 2 年版，第6 9 页 3 萨缪尔森：经济学，中国发展出版社，1 9 9 2 年版第8 7 页 5 我国房地产经纪市场信息不对称与政府蝣管 二理论分析与经验借鉴 度，建立合理的市场秩序就可以消除和减少不f 当竞争对市场机制的破坏，保证 市场机制有效地发挥作用。t 市场失灵的个主要表现就是信息不对称、不均衡、不完全性失灵。经济学 的一个基本问题是稀缺与选择。稀缺与选择的必要前提是对于信息的拥有和应用。 人的思考、感知和被思考、被感知的过程就是接受信息、筛选信息、运用信息的 过程。在现实生活中信息完全的情况是很少的、是暂时的、是局部的，所以人们 获取信息必须要付出交易成本。如交易双方在交易中，对于商品质量、性能、属 性等信息了解程度不同，会出现“信息不完全”或“信息不均衡”的现象。市场 竞争的一个重要假定是“信息是完全的”，市场经济的有效运作，需要买者和卖者 之间有足够的共同信息。信息的不完全、不对称和不均衡会破坏市场经济机制“优 胜劣汰”的作用，导致市场功能无法正常发挥作用，以致会出现“劣币驱逐良币” 的情况。多数情况下，交易双方如果不能掌握足够的信息去监督对方，可能会出 现一方为了追求自身利益而损害另一方利益的现象，这就破坏了市场经济中社会 利益最大化的原则，使社会资源难以实现最优配置。当前我国市场经济混乱一个 重要表现就是消费者的知情权、选择权不能得到保障，在信息的占有上处于劣势， 不对称的信息使消费者成为弱势群体。2 市场机制不可避免的失灵之处，使得政府经济行为的发挥成为社会发展不可 缺少的一部分。3 传统理论对市场失灵原因的分析主要从三个方面着手：市场势力、公共产品 与外部性。市场失灵原因的现代解释，虽然也涉及以上三个方面，但更多地是从 信息不完全的角度看市场失灵，也就是说，信息不完全是市场失灵最根本的原因。 不完全信息指市场参与者拥有的信息不完备( 一些信息不为人所知) 与不对称( 一些 人拥有的信息多于另一些人) 的情况。市场有效运行的一个前提，是消费者与生产 者拥有全面、正确、充分的信息，以做出效用最大化或利润最大化的正确决策。 但充分信息只是一种理想化的假设，对此假设的任何偏离，都会减弱市场的有效 运行能力。斯蒂格利茨具体地分析了信息不完全市场的运行如何与完全信息市场 的运行不同，又如何阻碍帕累托最优资源配置的实现，导致市场失灵。首先，不 完全信息可能导致不完全竞争。某个厂商的市场势力可能产生于对某种技术信息 的垄断，即使它没有取得专利，但它所掌握的知识通过市场扩散到它的竞争对手 那里也需要一定的时间。信息不完全还使得大体相同的商品能以不同的价格出售， 1 程建华：市场失灵与政府调控，河南师范太学学报，1 9 9 6 年第3 期 2 陈文玲：解读市场失灵，论坛，2 0 0 3 年第3 期 3 成锡军、任晓敏、斯满红：社会结构转型与政府角色变迁，山东大学学报，2 0 0 2 年第l 期 6 我同房地产弊纪市场信息不对称与政府髓管 二理论分析与经验借鉴 出现价格分散性，由于信息的接寻是有代价的经济活动，厂商就可利用这一事实 实行不完全竞争。其次，信息的不完全可能造成市场的“稀薄”或市场的不存在。 不完全信息带来两个直接且相互有密切联系的问题：逆向选择与道德风险。最后， 信息失灵也可能导致生产上的低效率，使生产成本不可能达到最低。1 1 2 现代市场失灵理论给我们的启示 政府应充分认识信息对市场经济有效运行的作用。在信息不对称的产品市场 上，一个市场低效率的表现就是“低劣驱逐优良”，即高质优良产品被劣质产品排 挤出市场。我国市场经济的发展过程中，假冒伪劣产品的泛滥和屡禁不止已经严 重地破坏了市场机制的发展和完善，损害了消费者的利益，降低了整个社会的诚 信程度和福利水平。2 因此，政府的作用不仅是要求生产者的信息披露，更重要的 是要监督所披露信息的真实性，因为市场的有效运行是建立在充分并真实的信息 基础上的。当然，政府也应谨防以市场失灵为借口对市场进行直接或间接的干预。 由于现实经济中的市场都是不完备的，信息总是不完全的，道德风险和逆向选择 问题在各种市场上都有不同程度的表现，因此市场失灵现象就不仅仅局限在传统 理论所描述的领域。因此，政府的任何干预政策，都必须是谨慎的。 2 信息不对称 信息不对称( a s y m m e t r yo fi n f o r m a t i o n ) 是指市场活动的参与人对市场特定交易 信息的拥有是不相等的，有些参与人比另一些参与人拥有更多的信息，而且双方 都知道这种信息分布状态3 。由于信息不对称，在市场交易发生的前后分别可能引 发“逆选择”和“道德风险”，导致不公平交易和不公平竞争，致使市场机制运行 的结果缺乏效率，导致经济资源配置的低效率，甚至有可能造成市场不存在。 信息不对称理论是微观信息经济学研究的一个核心内容，用来说明在不完全 信息市场上，相关信息在交易双方的不对称分布对市场交易行为的影响，以及由 此而产生的市场运行效率问题。信息不对称的概念，源自阿克勒夫( a k e r l o f ) 予 1 9 7 0 年提出的信息非对称论，表述为“市场上买卖双方各自掌握的信息是有差异 的，通常卖方拥有较完全的信息而买方拥有不完全的信息；在信息不对称的市场 环境中，企业管理者比投资者更多地了解企业的全部经营信息，因此在与投资者 的对弈中处于优势地位。实际上，管理者披露的信息常常带有许多噪音，这就使 得投资者在获得有效信息和获得投资利益时处于不利地位，受到不公正的待遇。” 斯蒂格利茨：经济学，中国人民大学出版社1 9 9 7 年版，第4 1 9 页 2 汤敏、茅十轼：现代经济学前沿专题( 第三集) ，商务印书馆，2 0 0 0 年版，第2 5 0 页 3 曹国利：信息不对称：政府规制的经济理由，财经研究，1 9 9 8 年第6 期 7 里坐塑型芝兰丝堑! ! 堕：垦尘翌整竺堡堕堕笪 三：坚堡坌堑量竺竺堡鉴 这种信息不对称的产生是专业化分工的必然结果，同时随着信息量的急剧膨胀， 任何人都不可能掌握完全信息，对同一事物信息占有相对量的差别导致了交易者 信息地位的不同。 信息不对称是客观存在，信息强势一方可能会对信息弱势一方进行欺诈，给 其带来不同程度的损害。从产品的供给方来看，之所以要欺诈是因为这样做的成 本( 包括产品的生产成本和被发现以后的惩罚成本) 远远小于收益：对产品需求方来 讲，要获得关于产品质量( 可靠性、安全性) 的信息，识别产品真伪需要较高的成本， 而其所得的收益相对较小，因此消费者要么放弃消费，要么冒险试错。这样看来， 造假者造假，消费者试错，都是两者的理性选择。 信息的不对称分布是普遍、客观地存在的，对于任何市场主体都是适用的。 也f 是由于信息是不对称分布的，人类才会从事各种信息的收集、交流活动，丌 展信息服务，进行信息的生产、消费。所有信息活动的目的就是为了削弱信息的 不对称，使各方都尽量掌握充分的信息。同时也必须认识到由于信息的不对称而 产生的逆向选择和道德风险对市场行为产生的负面影响，以及由此而造成的市场 低效都是客观存在的，因而必须采取一定的手段对其加以控制，确保市场的有效 运行。通常所采取的手段有以下三种：( 1 ) 市场信号。为了减少逆向选择和道德 风险对市场的负效用，可以通过大量获取或簏放市场信号来平衡交易双方的信息 不对称。市场信号本身没有特殊经济含义，它本质上是一种信息，产品需求方通 过观察这种信息，可以缩小信息差距，对己掌握的信息进行补充修正，从而降低 决策的风险性。比如厂商会花很大成本树立自己的品牌，这个品牌就是一个市场 信号，它把该商品与其他商品相区别，传达给买者有关商品质量的信息，使买者 可以确知他获取商品的质量的信息，从而愿意支付相应的价格，这从一定程度上 克服了由于信息的不对称分布带来的逆向选择问题；劳动力市场上的文凭也是一 种典型的市场信号，用人单位很难了解有关求职者能力的信息，在求职者私人信 息占有上处于劣势，而此时文凭则成为一个重要的信号，文凭虽不能说明一个人 的实际工作能力，但却是衡量一个人素质的重要手段，因而用人单位通过获取此 种信号来弥补自身信息的不足。市场信号的范畴很广，包括产品质量、商业信誉、 价格，个体行动等各方面。( 2 ) 契约设计。委托一代理关系实质上是种契约关 系，交易双方的交易行为实质上是订立契约的行为。为了确保交易前后双方的利 益均衡，设计一种合理的契约是避免由于信息不对称带来的逆向选择和道德风险 问题的重要手段，其核心是要建立一种刺激致性的信息机制，使委托人与代理 a k e r l o f ，t h em a r k e tf o rl e m o n s q u a r l e r l yj o u r n a lo fe c o n o m i c s 19 7 0a u g us t 8 我围房地产释纪市场f 等息小对称畸政府临管 二理论分析1 j 绛验借箍 人的目标致。委托人为了使代理人在其不能观察的行为中不会因为信息的不对 称而损害自己的利益，需要设计一种既能达到委托人目的，代理人又愿意接受的 契约。例如经理人行为问题：董事会在雇佣经理人时，经常考虑的问题是如何在 事前设计一种契约，可以将企业的利益与经理人的利益最佳地结合起来，比如将 经理人的工资与企业利润挂钩，或是让经理人占有一定的企业股份，以刺激经理 人在追求自身利益最大化的同时采取对企业最有利的行为。( 3 ) 建立完善的市场 规范制度。市场信号与契约设计必须有一个规范的市场为基础，否则信号和契约 本身将失去可信性，从而丧失甄别信息、保障交易的功能。如果没有法律对契约 履行的约束力，则契约将失去效力；没有相应的对市场信号的管理制度，则信号 真假难辨，不具有基本的可信性。规范的制度是有效地传递信息，获得信息，消 除信息差距的基本保证，也是一个具有良好信任关系的社会的基础。1 消除信息不对称所造成的“逆向选择”、“道德风险”等市场失灵问题，关系 到市场体系的稳定和效率。现代经济学证明，在消费者对产品质量具有有限信息 的条件下，外在的法律机制是解决信息不对称的一种可行的选择方法。信息不对 称使市场的运行不能达到帕累托效率，市场机制对信息不对称的纠正成本较高， 而政府由于具有强制权力，与市场相比具有某些成本优势。2 3 政府的经济监管职能 政府角色是指政府在管理社会过程中应起的作用和应发挥的职能。 国家与社会的关系处在动态的变化之中的，但无论处在什么样的不同时空， 国家功能与社会功能总有合理科学的分工，并力求达致平衡。也就是说，政府始 终都承担着有限的但同时又是至关重要的社会公共职能。当市场反应失灵或者有 较大缺陷时，政府会作出必要的积极的干预，即实施某种公共政策调控，作为对 市场的外部性、盲目性、自发性进行纠正和补充的最主要的手段。这种政府的公 共政策涉及到经济、政治、社会、文化各个领域，通过这种公共政策的宏观调控， 可以维护公平竞争和交易，优化产业结构和资源配置，保护生态环境，提供必要 的社会公共品，缩小贫富分化，化解社会矛盾，维护社会稳定和治安秩序，促进 经济与政治、社会文化的协调健康发展。3 2 0 世纪初期，逐步完善的市场缺陷和市场失灵理论，为西方经济学家全面评 价和分析政府在市场中的作用提供了理论依据。那些研究市场缺陷和市场失灵的 张维迎：博弈论j 信息经济学，上海三联书店，1 9 9 6 年版 2 谢康：西方微现信息经济学述评，经济学动态，1 9 9 4 年第2 期 3 刘学强：走出怪l 皇| 一政府角色的定位与到位，开放时代，2 0 0 0 年第2 期 9 ， 我网房地产择纪市场信息小对称与政府| l 矗管 二二理论分析与经验僻臻 经济学家认为，既然市场存在缺陷和失灵的状况，那么就只有扩大政府职能，对 市场进行干预，才能弥补市场的缺陷，促使市场f 常运行。 凯恩斯1 9 2 6 年就提出了把某些经济调节职能由“市场”转给“国家”的思想， 1 9 3 6 年又提出了一整套终结和取代自由放任思潮的理论与政策。他十分重视政府 在市场运行中的重要作用，在他的理论与政策中已把政府从亚当，斯密理论中的 “守夜人”转变成为“积极的干预者”，对政府在市场运行中的作用进行了深刻的 阐述。但是，他并不是要用“看得见的手”( 即政府) 去完全取代“看不见的手”( 即 市场) ，而是要将“看得见的手”与“看不见的手”相结合，使它们的作用互相补 充，促进经济繁荣。 美国新经济自由主义者弗里德曼认为，政府必须为市场竞争的规则提供一个 货币结构，这种竞争性的结构应置于“法律的原则下，而不是行政管理当局的管 制下”。在他看来，政府的经济职能应包括以下几个方面：第一，维护市场秩序， 包括维护法律和竞争秩序，解决市场纠纷，一强制执行合同；第二，规定财产产权 的内容，执行各种经济法律；第三，促进市场竞争，防止市场垄断；第四，提供 货币机构，保持货币稳定；第五，弥补市场机制的不足等等。 萨缪尔森结合美国经济运行的历史与现实，将政府职能归纳为三个方面，即 促进效率、保持平等、实现稳定；也就是说“有关效率的政府行为试图矫j f 垄断 一类的市场失灵。政府促进平等的方案使用诸如收入再分配等工具来反映社会对 穷人和残疾人的关心，稳定化政策试图削平经济周期的高峰和低谷，减少失业和 通货膨胀，并且促进经济增长。”2 对政府与市场最为成功的“理论整合”，要数以科斯为首的新制度经济学理论。 这种理论以“交易费用”为基本分析工具，把政府与市场看作是两种可以相互替 代的资源配置方式和具体制度安排，从而在理论上很好地回答了两者的性质、规 模、优劣和边界及其动态演进规律。 市场机制是自由交换和权力分散的体制，但是这种自由不是绝对的和不受限 制的，否则就不可能有真正的自由交换。为了维护市场的自由交换，就需要政府 制定市场规则，建立起市场经济秩序，主要包括：( i ) 界定和保护产权，形成各 个经济主体，明确的产权界定；( 2 ) 加快培育和完善市场组织和交易条件，在完 善商品市场的同时建立生产要素市场，积极发展多种交易形式，完善通讯、运输、 储存以及市场信息发布等；( 3 ) 建立公平竞争的市场环境，使价格、财税、金融 i 刘志：西方经济学中关十“市场失灵”和“政府失灵”的分析，青海社会科学，1 9 9 7 年第3 期 2 萨缪尔森：经济学，中田发展出版社，1 9 9 2 版，第7 8 页 1 0 我国席地产经纪市场信息不对称与政府崎管 理论分析与经验借鉴 改革同时配套进行，最终使指令性计划的资源配置过度到市场型的资源配置：( 4 ) 维持法律法规的执行，政府应坚定不移按照法律行事，维护法律的严肃性，同时 当市场活动出现纠纷时，政府根据法律对纠纷进行公f 裁决，始终维护市场经济 秩序。1 转型时期，我国政府经济职能或者说政府干预经济的行为应主要集中于培育和 完善市场。完善的市场是市场经济机制发挥作用的土壤，也是企业发展的良好外 部环境。目前我国市场经济体制虽然已经确立，但在不少方面还不尽完善。因此， 政府应着力从以下几个方面进一步完善市场：( 1 ) 加强市场经济法制建设，保护 公平竞争的市场秩序与环境；( 2 ) 深化企业制度改革，造就市场经济的微观主体； ( 3 ) 培养和完善各类市场，形成开放竞争的市场体系。 当前，我们应正确认识政府在市场中的角色。市场机制最佳功能的发挥需要 一系列重要的市场条件，但由于市场机制本身具有功能缺陷和不足，这些条件市 场不能自发形成，客观上需要政府通过宏观调控弥补市场的不完全性，保护和维 护市场。 4 ，治理理论 “治理一词的基本含义是指在一个既定的范围内运用权威维持秩序，满足公 众的需要。治理的目的是在各种不同的制度关系中运用权力去引导、控制和规范 公民的各种活动，以最大限度地增进公共利益。”22 0 世纪9 0 年代以后，研究治 理的西方学者则对治理理论作了许多新界定，概括地说，这些界定所包含的基本 内容主要有三个方面：一是治理主体的多元化，治理理论强调，政府并不是国家 的唯一权力中心，私营部门和第三部门行使的权力只要得到公众认可，就可能成 为不同层面上的权力中心；二是主体间责任界限的模糊性和权力依赖性，治理理 论认为，政府与社会、政府与市场的责任界限相当模糊，政府正在把原先由它独 立承担的责任移交给私营部门和第三部门，而且在多元化的治理主体之间存在着 权力依赖关系与合作伙伴关系；三是自主自治的网络体系的建立，治理主体的多 元化，多元化主体之间的权力依赖与合作伙伴关系，表现在运行机制上，最终必 然是一种自主自治网络的形成，这一网络要求各种治理主体都要放弃自己的部分 权利，依靠各自的优势和资源，通过对话来增进理解，确立共同目标并相互信任， 相互鼓励并共同承担风险，最终建立一种公共事务的管理联合体。 董小龙：我国市场经济中政府角色问题初探，当代经济科学，1 9 9 8 年第5 期 ：俞可平：涪理与善治，礼会科学文献出版社2 0 0 0 年版 3 张璋：治理：公若行政的新理念，公共行政，2 0 0 0 年第3 期 i l 我国房地产缝纪市场信息小对称j 政府精管 二理论分析吁经验借鉴 公共治理强调多元主体治理，为打破公共物品政府垄断开启了思路。在公共 治理范式中，整个社会可划分为三大部门，即政治部门、企业部门和非营利部门， 它们依据不同的行为原则，分别发挥着不同的社会功能。 与政府部门相比，非营利组织在提供公共物品和准公共物品方面有着独特的 优势，主要表现在三个方面：一是非营利组织不是以企业的利润最大化为目标， 而是以某种特定的“宗旨”为导向，这种宗旨是非营利性的，代表一种理念，往 往具有很强的公益色彩，从而使非营利组织成为使命感最强的组织，能够把公平 和效率有机地结合起来：二是非营利组织具有极大的灵活性，它既独立于政府官 僚体系，又不同于政府官僚组织结构，是公民志愿参与的自治性组织，与政府运 作的等级制权力原则不同，而是实行多样的、灵活的、平等的参与式的组织结构， 因而在提供某些公共物品时比政府更具低成本、高效率、灵活多变的优势；三是 它能够把市场机制和社会自治组织力量有效地结合起来，市场机制在非营利组织 运作中表现出独特的优势，作为一个独立的组织来向公众提供服务，非营利组织 可以名正言顺地向公众收取服务费，从而降低政府所投入的总成本，减少政府的 成本分摊，非营利组织可以为理想的服务找到相应的捐赠，非营利组织可以降低 成本，提高效率。 作为非营利组织的一种，行业协会为了提升行业整体的竞争力，对行业内成 员加以制约，实行行业自律。其权力主要不是经法律或政府授权的，而是来源于 协会在行业内的影响，它通常采用两种方式：一是奖励和惩罚，根据行业内共同 认可的标准，赏“善”罚“恶”；二是认证，确定“行业门槛”，实行行业准入制度。 ( 二) 外国经验借鉴 1 政府对房地产经纪市场信息不对称监管的必要性和方法 信息不对称对市场造成的危害是极其严重的，它不仅使交易费用增加，影响 资源配置的效率，使市场交易量减少甚至无法进行交易，而且“劣胜优汰”使市 场商品质量下降，从而导致严重的不公平竞争。它所造成的市场欺诈和“莱蒙市 场”现象，不仅会侵害消费者的利益，而且破坏公正竞争秩序，损害市场经济的 发展。然而，这些问题正是基于市场自身的缺陷而产生的，它自己不能予以解决， 必须要有政府的干预，最有效的途径就是进行市场监管：一是开展打假、治劣活 动，打击不法行为；二是加强信息控制，消除信息阻隔，例如，对各种广告进行 严格审查，保证信息的真实性，强制性实行“标签”制度，严格“信号显示”，建 滕世华；公共治理理论及苴引发的变革，国家行政学院学报2 0 0 3 年第1 期 我国房地产经纪市场信息不对称与政府；盥管 二理论分析与经验借鉴 立信息机构，提供信息服务，等等。 而目前，一些房地产经纪机构的不规范操作，更使消费者对房地产经纪业普 遍持怀疑态度，一些恶性事件进一步加深了“中介危机”。 消除信息不对称所造成的“逆选择”、“道德风险”等市场失灵问题，关系到 市场体系的稳定和效率。现代经济学证明，在消费者对产品质量具有有限信息的 条件下，外在的法律机制是解决信息不对称的一种可行的选择方法。信息不对称 使市场的运行不能达到帕累托效率，市场机制对信息不对称的纠正成本较高，而 政府由于具有强制权力，与市场相比具有某些成本优势。从这个角度出发，信息 不对称是政府规制的一个经济理由。应由政府利用其一定的行政组织及行政措施， 辅之以一定的经济手段，法律手段来监管房地产经纪市场的信息不对称问题。 与市场解决信息不对称的合同方法不同，政府规制具有强制性，它直接命令 市场交易方( 特别是产品、服务供应方和具有信息优势的企业) 必须披露某些重要信 息，采取措施防止意外事件的发生，否则会受到罚款等处罚。产品和服务质量规 制、工作环境安全规制、金融机构信息披露规制、特殊职业许可证等都是政府为 解决信息不对称问题直接干预市场交易的措施。政府还有其他方法来解决信息不 足，1 ：l3 1 1 3 成立专门的资信调查局，调查市场交易者的信用，以减少需要该种信息 的交易方的信息成本；有专门的政府机构负责社会经济信息的统计、分析、研究 等。1 2 外国经验借鉴 西方国家市场经济体制已趋于成熟，政府对房地产中介市场的监管机制也非 常完善，下文介绍了峦方几个主要市场经济国家政府的房地产经纪市场监管机制 的经验，希望能够给我国政府对房地产经纪市场的监管带来一些借鉴和启示。 2 1 相关法规与