别墅市场报告0730.ppt

南京别墅市场分析2012-7南京高策,Part.1整体别墅市场.,【南京别墅格局】主城别墅用地的稀缺拉升了城市别墅的价值，同时别墅用地的禁拍，促进了别墅产品类型的多元化发展,分版块别墅市场,别墅市场的发展趋势：区域上由郊区向远郊区发展，项目的聚集效应形成多个成熟的别墅板块；功能上更为丰富，度假别墅市场日益壮大成熟；产品上由独栋、双拼、联排、叠加等延伸出独联、多独联、围合型等更为丰富的产品类型；,从城东，紫金山板块，南京首个高端住宅区。如今又发展出城东仙林板块、城东宝华板块、江宁三山板块、江宁方山板块、江北老山板块，以及限购令出台后孕育而生的“非限购”都市圈板块。在经历了南京别墅市场十多年的发展，各家板块逐渐成熟，各有特色。,/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析,【新政下别墅供销】受新政影响，2011年别墅成交量锐减，目前市场略有回暖，但别墅库存量依旧高位盘旋,受政策影响深远，从2008年金融危机下的平淡市场到2009年各项举措的刺激，南京别墅从1792套的全年销售量飙升至5122套。而2011年2月限购令后，南京的别墅销量又迅速回落至740套。,2012年走过近半，但销售业绩有所上升。2012年1-6月，别墅成交213套，月均成交42套（同比于2011年1-5月均35.5套，略有增长）。但因库存量升高，推盘量成5年最低。目前，南京别墅市场的库存量已经达到1812套，总面积约45万。,数据来源于克尔瑞数据库,/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析,【新政下别墅价格】调控政策出台后，价格波动相对平缓，主要表现在成交结构导致的正常波动,2012年5月南京别墅全市成交均价破两万，主要是因为5月单价在2万元以上的别墅成交面积占据了四成以上，对全市别墅均价水平拉升作用非常明显。其中颐和路第十二地块项目销售单价为5万元/，玛斯兰德单价接近4万元/，阳明山庄单价亦在3万元/以上，远高于普通别墅价格水平。这也是造成成交均价大幅拉升的主因。,。从价格走势看，新政效应直接表现在别墅成交量上，对其价格左右幅度较小，别墅产品凭借其资源价值、区域价值及产品价值，使多数项目价格坚挺，别墅价格的月度波动主要由成交结构不同导致。全市别墅成交均价约在15000元/，主要由于南京别墅的主力成交区域集中在江宁板块，全市别墅成交价格受其影响较大，。城市别墅（除两江板块和溧水）的别墅均价约在25000元/，个别别墅由于资源稀缺性，单价超过4万。,别墅成交主要集中在江宁和溧水，这两个板块对全市别墅的成交价格左右性较大。,数据来源于克尔瑞数据库,/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析,城中：固步的贵族，成为别墅中的“高富帅”,目前城中二手别墅的均价可达40778.2元/。而新房中，5月上市的颐和路十二区也以50000元/的起步价开售，来凤街一号联排成交均价超过40000元/。城中别墅或许无法再扩大她的地盘，但既有建筑的保值性还是毋庸置疑的。,城东仙林：城市别墅主战场，2012销量占全市32.5%,【新政下板块表现】城中别墅从减量到“断售”，城东及江宁别墅从独栋产品过渡到联排，而一贯定位高端的江北别墅也逐渐步下云端。,2012年1-5月城东仙林别墅总销量约80套，占据全市总销量的32.5%，无论是总销量还是单个项目的销售成绩，城东都抓牢了市场的眼球；从不同类型别墅的去化情况看，联排别墅对销量一直起着重要的支撑作用，其单月销售套数占比都在55%以上，单月销售近3亿的栖园及为联排产品。,江北：低调的华丽让利500万应对低迷,低迷的市场让许多江北千万级的别墅无法安身立命，限购限贷都成为阻碍高端别墅顺利去化的“紧箍咒”。美达九月森林6月开盘，一举推出价值500万左右的合院产品，与之前一期1000万/套的价格“大手笔”砍去一半。,/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析,进入2012年下半年，南京别墅市场火力全开，19家楼盘、千余套别墅的大体量上市，全面引爆限购后的上市高潮。在下半年推新的别墅之中，江北仍然占据了主力地位，共有5家别墅推新。久无动作的主城别墅在下半年也将迎来上市高峰。下半年推售房源中，主要以独栋、独联、联排为主，少量叠加。其中主城别墅，因用地限制原因，产品类型多为联排+叠加，面积在220-280区间。,【2012下半年别墅上市情况】预计19家别墅推新江北主城都市圈成为上市主力,江北：低调的华丽让利500万应对低迷,/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析,高总价别墅产品市场遇冷，联排产品受市场追捧,受新政波及，大部分改善需求被抑制，别墅市场成交大幅下滑,目前别墅市场只是在长期压抑下的起伏波动，“回暖”之说尚早,政策让别墅市场变得寸步难行，虽旨在控制房价上涨让首次购房者降低购房压力，但调控政策反“误伤”高端物业。因为限购令的压力别墅销量急剧下滑，,虽然5月份别墅成交在量价上表现出较大的上扬势态，但开发商方面依旧表现得较为保守，从大量别墅项目放慢推盘节奏中我们可以看出，他们对于后市也依然以观望为主。,市场低迷，让许多高总价的别墅无人问津，即便拥有主城优势的项目，市场去化同样遇冷，反而一些有一定区域资源的联排项目市场大热。,市场总结,Part.2城市别墅市场.,典型城市别墅分布,御江金城：品牌开发商、独特景观资源、交通位置佳且项目去化速度较快；汇锦国际：奥体核心区域、赠送面积较大；润开华府：城北别墅代表保利紫晶山:品牌开发商、地铁沿线、景观资源佳且去化速度较快；中冶钟鼎山庄：品牌开发商、环紫金山、地理位置佳，交通便捷来凤街一号：地理位置佳、交通极其便利。紫园：景观资源、区位得天独厚柏悦澜庭：交通便捷，老城区内罕见低密度居住区,御江金城,中北英郡,润开华府,保利紫晶山,钟鼎山庄,紫园,来凤街一号,目前南京市场供应的城市别墅项目较少，主要分布在环紫金山区域、河西板块及城南板块。,柏悦澜庭,汇锦国际,宏图上水庭院,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,钟山绿郡,环紫金山板块资源型高端别墅区,客户,未来供应,未来供应稳定，但供应总量较少。,产品形式,产品类型较多，面积以项目差距较大。,城市市区客户为主，城市高端、顶级客户为主,紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场,土地属性,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,河西板块新兴都市别墅群落,客户,未来供应,市场供应少，且后续供应量不大。,产品形式,联排别墅为主，主力面积250-350平米,城市市区客户为主，城市新贵,都市新城区，新兴富人板块，发展前景较好,土地属性,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,城南板块城市别墅区,客户,未来供应,供应相对城市其他别墅板块较多。,产品形式,以联排为主，产品面积在300-400,城市市区客户为主，城中中产阶层，部分高端、顶级客户,老城区，配套完善，也有秦淮河景观资源支撑,土地属性,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,城市别墅产品类型对比,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,目前城市别墅供应以联排为主，独栋、类独栋产品城市供应稀少。,城市别墅基本都以豪宅驻市，在面积尺度上相对郊区别墅较大，联排都做到320以上，部分叠加产品面积都过300（含地下室），具体表现在城市资源价值越高，别墅面积越大。,200,250,300,350,400,450,面积（平米）,167-285，紫园，,220-268，栖园，,280-325（叠），宏图上水庭院，,320/364，柏悦澜庭，,360，御江金城，,349，来凤街一号，,390-425（联），宏图上水庭院，,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,408-463（联），凤凰山庄,278-360（叠），凤凰山庄,250-330，中北英郡,城市别墅产品面积对比,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,城市别墅产品的附加值较小，多数项目车位、地下室不予赠送，且庭院面积较小，大部分城市别墅的价值支撑点主要在区位、资源上。,城市别墅产品特征对比,因别墅面积相对放大，且价格盘高，城市别墅基本都跃升千万级，但仙林和城东别墅价格相对较低；对于城市别墅而言，主城价值明显高于景观价值。,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,城市别墅价格对比,2012年城市别墅市场有所回暖，市场月均去化在2.5套，同比2011年月均1.5套，略有增长；市场回暖原因部分受益于金融政策的松动，同时开发商也在价格上做出了一定的让步。,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,城市别墅在售情况一览,城市别墅的后续供应量预计将达到61万方，带来的竞争不容小觑,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,项目地址：集庆门来凤街1号总建面积：2.6万平米容积率：1.097物业类型：叠墅、联排主力户型：项目户型套数相当，户型有联排及叠墅，叠墅分为平层及跃层，平层面积140-150，跃层面积290，单层145在售价格：联排4-4.5万/平米、叠墅3-3.5万/平米含地下室；销售情况：项目总计77套房源，2011年4月9日首次开盘，截止目前总计成交16套（联排1套）；客群情况：开盘时间较短，成交客户中均为南京本地客户；,来凤街一号概况仿古低密度城中豪宅,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,户型有联排及叠墅，联排300-350平米；叠墅分为平层及跃层，平层面积140-150，跃层面积290，单层145,建筑面积350,建筑面积300,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,联排户型面宽小，格局较为紧凑；无挑高空间，居住舒适感不强；地下室层高3.2米，面积为80-90；套房面积较小，为15-20左右。总结：产品户型尺度感不强，没有令人惊喜的亮点，别墅的空间享受度没有得到很好的体现。,个案小结,项目特色：采用传统大宅的四合院排布方式，将六栋主体建筑围绕中心景观排布建筑风格：中式风格户型特点：叠墅分为平层及跃层，户户有景客群特点：目前成交客户中均为南京本地客户销售情况：项目体量较小，共计77套房源，2011年4月9日一次性推出，目前成交16套。成交房源中，联排1套、叠墅15套；叠墅面积偏小去化较快,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,项目地址：环陵路99号总建面积：14.7万平米容积率：1.06物业类型：联排、叠加、洋房、公寓主力户型：270-330（联排）不含地下，167-285（叠加）在售价格：目前主要在售叠加别墅，价格1.9-2.2万/平米；(靠近地铁1.9万/平米，位置较好的2.2万/平米)销售情况：目前在售叠加和洋房，2011年共计去化68套房源，其中别墅14套；客群情况：80%成交客户为南京本地客户，20%客户来源于外地。,紫园概况拥有得天独厚生态景观资源的豪宅,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,联排别墅主力330左右，下沉式庭院，且双向花园布局,叠加别墅建筑面积167,联排别墅建筑面积330,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,个案小结,项目特色：拥有独特的生态及景观资源建筑风格：新中式徽派建筑风格户型特点：双向花园布置，顶层专属娱乐区客群特点：目前成交客户中80%为南京本地客户，20%为外地客户；销售情况：2010年推出11套联排，面积270-330不含地下室，地下室60平米，均价2.4-2.5元/，共出售10套。2011年推出叠加68套，户型面积从167-285，均价约22000元/；目前叠加剩余48套，联排6套。,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,柏悦澜庭概况南京老城区罕见低密度项目,项目地址：雨花台区小行里总建面积：7.4万平米容积率：1.2（整体容积率）物业类型：小高层、联排主力户型：320平米、364平米（含地下室80-90）在售价格：24000元/销售状况：项目别墅共计22栋108套，2011.8推出9栋44套联排别墅，已售10套；客群情况：由于项目目前别墅成交客户较少，客群情况没有共性特征，不好划分；目前成交的3套中，为南京客户；,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,联排别墅：建筑面积364,联排别墅：建筑面积320,项目联排别墅主力320左右，均为地下一层、地上三层布局，地下一层算产权面积，赠送空间较少,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,项目特色：地铁沿线，项目密度较低建筑风格：英伦风格户型特点：斜屋顶、一步阳台、老虎窗等，被视为贵族建筑；客群特点：目前成交的2套房源，均为南京客户；销售情况：2011年8月份推出8栋共计41套联排别墅，11月份加推1栋3套，至今为止销售10套，成交率较低。,个案小结,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,项目地址：栖霞区马群大庄6号地块总建面积：25.7万平米容积率：1.2物业类型：类双拼、类独栋、花园洋房主力户型：471、515平米（类独栋）394平米、（类双拼）含地下最终成交售价：类独约20000元/销售情况：项目共计118套别墅目前全部推出，其中64套类双拼及54套类独栋，别墅全部售罄客群情况：南京城中及城东改善型客户为主，少量周边优质客户，占10%左右；,保利紫晶山概况仙林居住板块核心区域高档居住区,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,400平米、470平米、515平米三种户型在项目户型所占比重相当，地上面积230-310,建筑面积515,建筑面积400,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,个案小结,项目特色：地铁沿线建筑风格：英伦风格户型特点：户型均地上三层地下一层，客群特点：以南京城东及城中高端改善型客户为主，辅以10%周边地区高端客户，年龄层次以40-55岁以上为主；销售情况：2010年9月推出约118套别墅，其中64套类双拼及54套类独栋，目前全部售罄。,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,城市别墅总结,市场供应小，纯别墅项目稀缺受容积率及规划影响，城市别墅中纯别墅项目的供应量普遍不大，一般为整个项目中的一部分房源，纯城市别墅项目目前在市场上较少；物业类型联排居多，叠加次之，独栋、双拼较为少见目前市场上的在售的城市别墅项目中，几乎均以联排及叠加为主，独栋、双拼别墅较为少见；部分项目开始引进先进的建筑节能技术部分项目采用地暖，将公寓先进建筑技术带入别墅。,城市别墅市场供应量少，以联排及叠加别墅为主,主力户型包括150-280（叠加）及250-360（联排）在售项目中的叠加别墅面积一般在150-280，联排在250-360之间；联排别墅的畅销户型主要集中在边户，而叠墅的畅销户型底下户型优于上面户型；城市别墅市场去化速度较缓，月均去化在2套左右从目前市场调研数据来看，城市别墅去化速度一般，维持在月均2套左右；热点板块+品牌开发商开发城市别墅市场去化较快由于品牌开发商楼盘从品质、保值度、景观及服务等方面的附加值较高，促使消费者的接受度也随之增加，楼盘去化速度也随之加快，如御江金城、保利紫晶山等。,畅销户型集中在联排边户及叠墅的底户，品牌开发商+热点板块项目市场接受度较高且去化速度较快,城市别墅总结,项目地址：南京市下关区东井村100号总建面积：38.5万平米容积率：1.7物业类型：高层主力户型：106-139平米两房、三房销售情况：项目在售二期09、10、11、13栋，面积为106平方米两房和141.5平方米的三房，均价16000-17000元/平方米，全款享98折，按揭享98.5折，二期房源交付时间为2013年9月30日客群情况：南京城北改善型客户为主,红山板块在售热点项目复地新都国际,/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析,项目地址：栖霞区安怀东路与和燕路交汇处总建面积：11.11万平米