（区域经济学专业论文）房地产业投资环境评价理论及应用研究.pdf

硕士学 二 ; 全 文 i i r r 、 l i , 1 、干 ( ab s t r a c t t h e i n d u s t r i a l i n v e s t me n t e n v i r o n me n t i s a t o t a l o f t h e i n v e s t me n t c o n d i t i o n and i n v e s t me n t b e n e f i t t h a t i n fl u e n c e t h e i n d u s t r i a l i n v e s t me n t a c t i o n . t h e i n d u s t r i a l i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t i s o n t h e b as i s o f t h e r e g i o n a l i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t . a n d i t a l s o i s t h e i n d u s t r i a l i t y and c o n c r e c t i z a t i o n o f t h e r e g i o n a l i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t . t h e t h e o r y , p r i n c i p l e , m o d e l and m e t h o d o f t h e r e g i o n a l i n v e s t m e n t e n v i r o n me n t e v a l u a t i o n a l s o a r e s u i t a b l e f o r t h e i n d u s t r i a l i n v e s t me n t e n v i r o n m e n t . b u t t h e f o u n d a t i o n o f t h e e s s e n t i a l f a c t o r s y s t e m and t h e s e l e c t i o n o f t h e i n d e x i m p o r t a t i o n f o r t h e i n d u s t r i a l i n v e s t m e n t e n v ir o n m e n t e v a l u a t i o n a r e d i ff e r e n t fr o m t o a b i d e b y t h e in d u s t r i a l rul e and c u s t o m . t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry i s t h e m a i n i n d u s t ry o f c o u n t ry e c o n o m y . t o r e s e a r c h t h e t h e o ry a n d p r a c t i c e o f t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t i s t h e d e v e l o p m e n t and e x t e n s i o n f o r i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t t h e o ry , and i t b r i n g o u t n e w r e s e a r c h m e t h o d f o r t h e i n v e s t m e n t d e c i s e and r e g i o n a l o p t i o n o f t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry . t h i s a r t i c l e t r i e s t o r e s e a r c h t h e r e g i o n a l i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t p r o b l e m s i n a d i r e c t i o n o f t h e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t r e g i o n o p t i o n and a v ie w p o i n t o f a n i n d u s t r y i n v e s t o r . i w i s h i t b r o u g h t o u t a n e w p r a c t i c a l t h o u g h t a n d a n e w w a y w h i c h c an b e f o l l o w e d f o r t h e m a c r o s c o p i c r e g i o n a l i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t e v a l u a t i o n t o b e u s e d m o r e f o r t h e m i c r o c o s m i c i n d u s t ry d e c i s e . t h e a r t i c l e c o n s i s t s o f s i x s e c t i o n s : (d i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t and i t s e v a l u a t i o n in t r o d u c t i o n . t h e c o n c e p t s o f i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t and i t s e v a l u a t i o n a r e d i s c c u s s e d , b e i n g t a k e n a s s t u d y i n g b as i s . r e a l e s t a t e i n d u s t ry an d i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t e v a l u a t i o n. t h i s a rt i c l e b r i n g s i n t h e c o n c e p t o f i n d u s t ry i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t ， ana l y z e s t h e p r i n c i p l e o b j e c t and r e a s o n s o f i n d u s t ry i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t , t a l k a b o u t t h e p o s i t i o n and f u n c t i o n o f r e a l e s t a t e i n i i 6 m 士学二 论又 q a l 卜 尺 、 一 、 : 、 n a t i o n a l e c o n o m y , a n d a n a l y z e t h e r e l a t i o n o f r e a l e s t a t e a n d h o u s i n g d e m a n d a n d t h e n a t u r a l r e l a t i o n o f r e a l e s t a t e a n d i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t e v a l u a t i o n . )r e a l e s t a t e i n d u s t r y i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t f a c t o r s y s t e m a n a l y s i s . f i r s t l y , i t a n a l y z e f a c t o r c l a s s i f i c a t i o n m o d e l f r o m t h e p r a l t i c e o f r e a l e s t a t e . a ft e r w a r d s , i t b r i n g s f a c t o r i m p r e s s i n g a n a l y s i s f r o m f o u r a s p e c t s o f n a t u r a l e n v i r o n m e n t , e c o n o m ic e n v i r o n me n t , . a d m i n i s t r a t i o n a l e n v i r o n m e n t a n d s o c i a l c u l t u r a l e n v i r o n me n t , a n d i t b r i n g s o u t c o n c r e t e a n d g e n e r a l r e a l e s t a t e in v e s t m e n t e n v i r o n m e n t f a c t o r s y s t e m m a p . t h e e v a l u a t i o n m e t h o d s o f r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t . t h e a r ti c l e t a k e s m u l t i - f a c t o r s a n d i m p o r t a n t f a c t o r s e v a l u a t i o n m e t h o d , a c c u r a t e n u m b e r a n a l y z i n g m e t h o d a n d i n d e x a n a l y z i n g m e t h o d a s c h a n g i n g a n d e x t e n d i n g b a s i s ， b r i n g i n g o u t t h r e e e v a l u a t i o n m e t h o d s a b o u t r e a l e s t a t e in v e s t m e a t e n v i r o n m e n t . p r a c t i c a l a p p l i c a t i o n o f r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t e v a l u a t i o n . i t a n a l y z e s s e r e r a l p r o b l e m s w h i c h s h o u l d b e p a i d a tt e n t i o n t o i n p r a c t i c e , a n d e v a l u a t i n g t h e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t o f n i n e c i t i e s w i t h m u l t i - f a c t o r s a n d i m p o r t a n t f a c t o r s e v a l u a t i o n m e t h o d . )c o n c l u s i o n . i t m a d e s g e n e r a l i z a t i o n a n d c o n c l u s io n o f a l l c o n t e n t s a n d v i e w p o i n t . k e y wo r d s : i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t ; i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t e v a l u a t i o n i n d u s t ry i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t ; e s s e n t i a l f a c t o r s y s t e m r e a l e s t a t e i n d u s t ry ! “ ( i 夕 / 一、士 _r i . , 月 u茜 投资环境评价一直是投资环境研究的中心课题之一，目前投资环境研究 的实践运用都是通过投资环境评价来完成的。 而平时我们考察区域经济发展和 投资环境问 题， 评价某区域投资环境优劣以及谈如何改善投资环境都是不分具 体产业或行业的， 这样得出的投资环境评价结果具有广泛性和包容性， 也能对 区域经济规划和区域决策起到指导作用， 但正因其具有广泛性和包容性， 它对 于具体行业投资决策中的应用价值往往要打折扣。 从一个投资者的角度来看，任何投资决策不能不带有明显的行业色彩， 一个整体投资环境优良的地区， 从某一特定行业或产业的观点来看可能正是投 资环境恶劣的地区。 从某种程度上说， 产业或行业投资环境的研究正是一般区 域投资环境研究的行业化和具体化。 房地产业是国民经济的支柱产业，对于其他行业的发展具有巨大的带动 作用与波及效应。 土地是一切财富之母， 土地供给的稀缺性和房地产自 然地理 位置的绝对固定性决定了房地产开发及物业投资中研究区域投资环境的必要 性。同样的房地产，设计布局、建造成本可能完全一致，但只要换一个区域或 位置， 其价格可能有天壤之别，这都充分说明考察物业投资时， 重要的往往不 是房地产本身的外部质量、结构、 技术工艺及内 在状况， 而是带动其价格较大 变化的外部因素，如区位环境、配套设施、绿化、治安等等，所有这些外部因 素，在这里即可统称为投资环境因素。 房地产界有一句名言，第一是区位，第二是区位，第三还是区位，这从 一个侧面反映了在房地产投资中区位选择的关键性和区域投资环境评价研究 的必要性。 投资环境是投资条件和投资效益的总和， 房地产业投资环境评价正 是采用投资环境学的理论和方法， 对一个区域的房地产投资条件和房地产投资 效益作出科学的评价和总结， 从而为房地产投资决策及区域区位选择提供科学 指导，从而有着很大的行业供鉴意义和行业应用价值。 、川 / 一、 投资环境及其评价概述 ( 一)投资与投资环境 投资是一种社会经济活动，是一定经济主体为了获得预期不确定的效益 而将现期的一定收入转化为资本u 1 . 投资有产业投资与证券投资、直接投资与 间接投资之分。 直接投资是指投资者掌握股权， 能够控制投资项目的投资;间 接投资则是指投资者仅为获得股息或债息、利息而进行的不控制企业的投资， 也就是把资本拿来买股票、 债券或进行贷款。 一般所说的投资环境是指直接投 资的投资环境。 经济资源总是稀缺的，在资源总量一定的条件下，要投资，就要推迟消 费，或者说要牺牲现期消费。要尽可能增加投资者的收入和增加社会财富总 额，就必须合理分配投资资源，最优配置资源，这就是一个抉择问题。投资 决策包括宏观和微观两个层次。宏观投资决策是整个社会投资的决策，基本 问题是如何使全社会的投资得到最优分配，从而促进经济持续发展，推动产 业结构的合理化和高度化，实现劳动力充分就业等。宏观投资分析需要从国 民经济总体上考察国民生产总值、消费、储蓄、投资、货币供应量、利率、 税率等经济变量之间的关系，同时还需要考察投资主体结构对投资总体运行 的影响，市场对投资发挥调节作用的机制以及政府的投资职能等。微观投资 决策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如何使单个投资者 或单个项目在投资额一定的条件下，获得最大的投资收益。微观决策也要涉 及到社会消费水平及结构、产品物价和市场利息率等，但着重考察的是这些 因素对投资者个人或单个项目的影响和制约。 投资在不同的区域间流动，既包括在一国范围内的不同区域间流动，也 包括在不同国家和地区间的区域之间流动，形成了层次多样的不同区域的投 资环境。 投资环境的外延从最初的自然地理环境和基础设施等基本物质条件， 进一步扩展到社会的政治、经济、市场、文化、办事效率等其他方面，而且 后者的重要性是不断上升趋势。 投资环境是围绕投资主体影响或制约投资动机、投资决策行为、效益的 硕士学二 论又 c 1 1 s 卜 护 气 丁 川 ,i , 、素 一切外部条件的总称。 投资环境包括与一定投资活动有关的政治、经济、自 然、社会等方面的因素， 投资效益的高低一般与人们对投资环境认识的正确 程度成正比， 在不同的投资环境中， 从事投资活动所获得的 效益差别很大2 29 概言之，投资环境是一定区域影响投资行为的一切投资条件与投资效益的总 和。 某地的投资环境，可以理解为当地区域系统与投资或资本流动之间关系 的中介，投资环境具有系统性、区域性和动态性等基本特点。构成投资环境 系统的各种要素可以 根据其不同的功能从不同的角度进行分类幻 : ( 1 ) 按照投资环境因素作用范围的大小， 可以 分为宏观投资环境和微观 投资环境。宏观投资环境是指影响总体投资行为的要素系统，通常表示一国 或一区域总的投资环境。如一国的政治制度及稳定性、经济的发展水平、经 济政策及对外资的态度、 法制的 健全程度、 行政机构的办事效率、 消费水平、 该国居民的文化素质和传统观念等等。微观投资环境是指影响具体投资项目 的环境状况，也就是具体项目 所选择的建设地点及其周围的投资环境，用以 上具体条件上考察投资项目 在该地投资的有利程度。 如投资地点及周围的经 济发展水平、地方性政策的取向、当地居民的素质、风俗习 惯以及对投资的 态度、当地的交通和通讯等基础设施的情况、产业技术水平等等。一国或一 区域的宏观投资环境良 好，不能保证微观投资环境都良 好， 对某些产业或项 目 可能存在不利条件。相反，宏观投资环境不良，也不等于微观投资环境都 不好，对有些产业或项目 却是有利可图的。 2 )按投资环境因素的不同性质，投资环境可以分为硬环境和软环境， 硬环境是指投资环境的硬件方面，即与投资活动直接有关的物质条件，主要 是指自 然地理环境、 基础设施等，一般包括地理位置、自 然条件、 资源条件、 基础设施、技术与管理水平、工资水平、原材料的供应和产品销售、交通运 输、通讯和信息渠道、资金融通、纳税负担等。软环境是指投资环境的软件 方面，即对投资活动施加影响的非物质条件，主要包括政治环境、经济环境、 文化环境、法律环境等。 建设或改善投资硬环境需要消耗较多的财力和物力， 又 r、， 一 口一 一一 、己，/ 髻 但也容易在短时间内见效，相比之下，投资软环境却不是一朝一夕就能见效 的，有些甚至要付出相当大的努力才能实现。 ( 3 )按照投资环境因素不同的内 容，或者说是按投资环境的 构成要素， 投资环境可分为自 然环境、经济环境、政治环境、法律环境、社会文化环境 等几个方面。本文所列的投资环境要素即是参照此种分类方法分析展开的， 具体的投资环境要素的选取主要考虑行业特点，属于将宏观和微观相结合， 而且偏向于微观的投资环境分析。 ( 二) 投资环境评价 第二次世界大战结束之后，经济和资本的国际化进程加快，一些发达的 资本主义国 家为了寻找资本投向 风险小、易于增值的区域，开展了 对发展中 国家投资环境的研究. 1 9 6 8 年， 美国学者伊西 利特法克和彼得 班廷在 国 际商业安排的概念构架中首创提出了 评价一国投资环境的“ 冷热图分析法” 4 ，自 此现代投资环境理论研究和投资环境评价拉开了 序幕。 投资环境评价是投资环境研究的中心课题与中心内容之一，投资环境的 研究大都要落实到投资环境的评价问题上，所谓投资环境的评价是指以某种 特定标准，按照一定的原则和方法对投资环境的质量进行评判的过程。无论 对于投资者，还是对受资者本身，科学地评价投资环境非常重要。 对投资环境的评价要达到什么样的目 标，这是需要明确的首要问题。从 实际 情况 看， 投资 流动 是为了 寻 求其 最 佳的 增 殖机 会。 投资 环境的 评 价 应能， 起到两方面的作用:一方面，指导受资国提高投资环境质量;另一方面，引 导投资流向最佳区域位置。这就需要提高投资环境的评价质量，使其符合投 资者的要求，进一步推进投资环境的改善，从而吸引更多的外来投资。 投资者在投资决策中更多地考虑资本增殖的可能性和资本投入的风险 性。 投资的目的是期望以有限的资本去获取最大的利润， 希望资金吸纳方( 受 资者)为此提从足够的选择机会，这种选择机会的大小即通常所说的投资环 境的优劣。对一国或一地的投资环境作出正确的评价，有利于投资者对投资 取向作出正确的抉择。无论在世界范围内，还是在国家或区域范围内，市场 手 熟 硕士学位论文 s i a s t e r s t h e si s 化配置资源的主体是微观企业，而不是国家或地区政府，这种从微观投资者 个体的角度出发，考虑某个区域的投资环境优劣的思维逻辑和论证方法始终 都不会过时。 从历史和逻辑的观点来看， 投资 环境评价的出发点首先应是从 投资者角度出发，再次才是从受资者角度出发，从受资者角度出发所评价的 投资环境必须以从投资者角度所评价的投资环境为基础和立足点，两者在内 在本质上应该具有一致性. 由于投资环境是一个复杂的综合系统，要作出准确的评价结果具有相当 的难度。 首先， 许多投资环境要素是难以量化的， 有些则实际上是相当粗略的， 即使是依据的统计数据， 实际上也难以保证这些庞杂的数据没有误差， 而稍大 一点的数据误差经过系统运算产生累积放大效应可能使整个结果失真。其次， 投资环境要素的选取、 指标体系的建立以 及评价参数或权数的计取都无法不带 有主观色彩。因为投资环境本身是一个巨系统， 指标体系的建立、 模型参数的 计取顶多只能做到近似，而很难说准确。 再次，由于研究者的出发点不同， 方 法各异， 研究评价的结果也不尽相同。 也就是说，同样的区域， 研究评价的目 的不同， 评价者角度不同， 投资环境评价的结果会有差异。以上三个方面都使 得投资环境评价难以 准确， 从而也使投资环境评价研究在实践应用中较长时间 出 现某种停滞不前的 趋势。总的来说s 7 ，系统化、科学化的投资环境评价理论 体系尚未完全建立，投资环境评价的原则、方式、评价指标体系、评价方法、 评价报告、后评价等问题还需进一步研究。 二、房地产业与投资环境评价 ( 一)行业投资环境评价 1 、行业投资环境概念引入 投资环境研究从一开始就与区域经济紧密联系在一起，研究的对象都是 针对某一地理区域， 评价区域投资环境优劣以及谈如何改善投资环境都是不分 行业或产业的。 而现实的跨国公司决策或任何直接投资决策， 都不能不带有明 显的行业特点，区域投资环境评价优良的地方， 从行业投资的观念来看， 投资 硕士学位 论文 l i s r s e s i l l t ai s _- -一一-. 一. -. 一 爵一一 条件和投资效益未必就好(3 0 ) (3 11 ， 这样就有必要引入行业投资环境的概念， 因为 现实的投资决策首先关注的不是区域综合的投资环境， 而是打上行业烙印的具 体的行业投资环境。 行业投资环境可以定义为某一特定区域影响行业投资行为的投资条件与 投资效益的总和。从定义上看，行业投资环境是区域投资环境的行业化和具 体化，区域投资环境是行业投资环境的基础。区域投资环境研究的原则、方 法、思路对于行业投资环境研究都是适用的，投资环境评价的模式、方法对 于行业投资环境评价同样适用。 2 、 行业投资 环境评价的 原则5 ， ( 1 )主观与客观相结合的原则 投资活动涉及到投资方和受资方双方的切身利益，尽管基本的投资和受 资动机都会有一致的一面， 但现实的投资动机和受资动机都是千差万别的。 评 价需求产生于投资或受资动机， 评价对象则是投资环境客观要素流的综合。 因 此 ，评价的过程是一个主观和客观相结合的过程。 客观公正地评价某区域的投资环境是行业投资决策中投资环境评价的客 观性所决定的。在进行投资环境评价时，必须坚持辩证唯物论的全面、联系和 发展的观点，克服形而上学的片面、 孤立、 静止地看问题的方式方法，做到从 实际出发、实事求是; 另一方面， 投资环境的评价工作一般由受委托的机构或 个人通过一定的方式结合服务对象作出考察和评价，不能不带有个人主观色 彩，行业投资环境的评价也不能不坚持主观和客观相结合。 2 )全面与重点相结合的原则 投资环境要素系统是一个多因素、多层次、复杂的要素系统，需要运用 系统分析的方法全面综合地把握投资环境的诸多要素。 行业投资环境评价选取 的投资环境要素主要针对行业的实际， 要素构成相对简化， 要素选取更加有针 对性。即便如此， 行业投资环境要素仍然是一个复杂的要素系统， 仍然需要坚 持全面与重点相结合的原则。 ( 3 )静态与动态相结合的原则 :餐 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 投资环境要素系统是一个动态的系统， 每时每刻都在发生变化， 各种要素 不断地按照自 身的 规律运动并不断地改变同其他要素之间的排列组合关系3 2 ， 。 投资环境评价现有的结论， 随着时间的 推移可能发生变化， 投资环境评价因 此 具有很强的时效性。 对行业投资环境进行评价时， 不仅要作静态分析， 更重要 的是进行动态评价。 ( 4 )绝对与相对相结合的原则 投资环境评价从一开始即是服务于投资决策的区域选择，行业投资环境 评价即是服务于行业性投资决策的区域选择， 运用一定的方法和指标所作出的 某区域的投资环境评价， 无论得分的绝对值高低， 其本身都不具备理性和实践 操作意义。 行业投资环境的优劣好坏程度只有通过不同评价对象之间的比 较才 能真正显示出来，必须坚持绝对与相对相结合的原则。 ( 5 )定性与定量相结合的原则 定性与定量相结合是投资环境评价中一个极其重要的原则。 投资环境要素 中许多要素难以用数量表示， 要素的分析也只能偏重于定性方面， 如对社会政 治环境和法律环境等要素的评价都要求对具体的资料作详细深入的分析研究， 然后再作出是否有利的判断。 有些方面虽然也存在一些数量指标， 但这些指标 只是为进一步研究提供的参考性数据， 而整个分析过程和结论都是采用定性分 析的方法。定量分析建立在大量数据基础之上， 更为直观， 更能把握系统的逻 辑性，也更易于得出综合性评价比较结论，因此定量分析逐步得到广泛青睐， 成为投资环境评价的主流分析方法。 尽管定量分析具有许多优点，但光靠定量分析难以对某些重要因素作深 入的质的研究和说明。 实际上定量分析也并非完全取自 原始数量指标来进行分 析计算， 而是将许多定性因素加以量化后再进行分析计算。 这里存在三个问题， 一是对定性过程加以量化是一个人为过程， 必然带有人的主观判断， 不少定性 指标转化为定量指标后难以正确地反映原有定性事物的客观情况。 二是对投资 环境要素的提炼组合之中，既要全面， 又要有重点， 各要素各指标的重要程度 本身需要依据人为观点作出综合评价。 三是通过量化后的定量指标得出的评价 肇 硕士学位论文 + -u s i e r s t h e s i s 一_ - .- -一-一 .一-一 - 结果也是一个数量指标， 这种数量指标难以 对一些因素进行具有弹性的调整和 分析， 有一些定性因素也具有一定的回旋余地。 并不是简单的数量指标就能解 决问题的。因此定性分析和定量分析之间是相互补充， 互为支持的关系， 定性 分析需要定量结果的支撑， 定量分析归根到底需要定性的解释， 二者缺一不可. 行业投资环境评价同样要注重将定性分析和定量分析结合起来， 片面使用定性 分析或片面追求定量分析都是不足取的。 ( 6 ) 普遍性与特殊性相结合的原则 普遍性即是指行业投资环境评价必须遵从区域经济和区域投资环境评价 的一般理论、 观点和方法， 无论是指标体系的建立， 还是具体运算方式等都必 须借鉴现有的投资环境评价模式。 特殊性即是指行业投资环境评价必须带有行 业色彩， 要能为行业投资决策所用. 指标体系和评价要素更要更加简洁、更加 行业化， 具体运算程序、 运算模式也不必故意复杂化， 毕竟， 越是简明的东西， 越是能流行，在行业应用上也越有实用效果。 3 、行业投资环境评价的目的和依据 ( 1 ) 评价目 的 投资环境评价研究从一开始只是服务于投资者保证资金安全并获得高额 利润的目的， 受资者考虑其本身的投资环境时，也只是从投资者角度出发， 提 供尽可能多的优惠条件，许多情况下，外来投资如期而至，却未能给地区 ( 国 家) 经济发展带来任何好处。 于是又出现了从受资者角度出发改善整体区域经 济或国民经济所强调的受资者的投资环境， 投资环境评价研究服务于投资者和 受资者两个主体、两种目的。 从受资者角度出发所作的投资环境评价只能是偏于宏观的投资环境评 价， 服务于整体的区域投资环境建设， 对于行业或微观主体的投资行为的参考 意义相对较小。当然， 宏观投资环境与微观投资环境之间是相互促进、互为补 充的关系， 政府部门在管理经济、 从事投资环境建设时， 首先关注的当然是从 受资者角度出发的宏观投资环境， 注重环境保护、劳动就业等。 但是只关注宏 观投资环境，而不注重微观投资环境，就可能不清楚投资者真正的利益所在， 匆 : 硕士学位论文 m a s t e r s t h e si s 不能真正理顺自己的产业导向和引资重点， 不容易分清主次和产业发展自 身的 规律性。现实的任何项目投资只有既符合投资者的利益又符合受资者的利益， 达到双赢才能真正促进地区经济的发展。 投资者的投资转变为项目 之后， 若不 能产生预期的效果， 必然会减少投资或影响吸引更多的投资， 项目 沉淀的资金 也没有产生预期的乘数效应， 推动经济并带动就业， 这样吃亏的还是受资者的 地方经济。因此， 无论从投资者角度出发， 还是从受资者角度出发，宏观投资 环境评价和微观投资环境评价都是必要的，两者之间相互支持、相得益彰。 行业投资环境评价是偏于微观的投资环境评价，无论是对于投资者，还 是对于受资者， 行业投资环境评价都是十分有益的。 行业投资者进行区域之间 的投资比 较与选择时， 行业选择环境评价能够提供最直接的依据。 区域内政府 和企业也能利用行业投资环境评价结果， 政府能分清主次， 谋求投资者与地区 经济的双赢， 企业能更加明辨方向， 充分利用地区优势， 这样也有利于区域经 济发展和区域投资环境的营造。 ( 2 )评价依据 行业投资环境评价必然遵从投资环境评价的一般原则和一般理论，在此 基础之上形成行业投资环境评价的行业特色， 并有了行业性的评价依据。 综合 而言，主要的行业投资环境评价依据如下: 1 )区域经济学理论 2 )投资环境评价方法论 3 )区域经济与行业经济统计 4 ) 行业项目 投资经济评价方法 5 )各种行业性调查数据、报告分析 6 ) 行业投资可行性研究报告 7 )专家意见 8 )评价者个人专业知识与经验 9 )行业管理相关法规 1 0 )政府区域政策等 : 爵 硕士学 : 论文 1 1 1 s i e r t ! i f s i s 一 一 一 一 一 当然，实际进行行业投资环境评价时，能够收集到的数据资料都是有限 的， 不可能做到绝对充分. 所以 还是要将定性分析与定量分析相结合， 能够得 到或方便得到的数据可以纳入， 不能得到或不方便得到的数据则要参考专家意 见或结合评价者本人专业知识与经验用定性的方法进行评价， 这样才能在有限 的时间内凭借有限的资料及时作出评价， 并使评价结果对于行业投资决策和区 位选择发挥应有的作用。 ( 二)房地产业的投资环境评价 1 、 房地产业与国民经济 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理与服务的行业，房地产业在 国民 经济的发展中占 有重要地位， 其发展能够带动许多相关产业的发展。 房地 产业由于其自 身的特点， 其感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中 均居于前列 e l v l a z 0 世纪7 0 年代以 来，世界各国每年用于建造房屋的 投资一 般占国民生产总值的6 % 1 0 % ， 房地产业产值占国民生产总值的2 0 % 以上， 所形 成的固定资产占当年形成的固定资产总值的5 0 % 。房地产总价值往往占 一国国 民生产总值的极大比例， 房地产业提供的建筑地段和用房， 是城市进行生产活 动和生活活动的基本物质基础。 房地产业为城市各经济部门提供必不可少的劳动资料和生产元素s 1 (9 7 极大地推动相关产业如建材业、 建筑业和金融业的发展。 一般而言， 城市地价 是日 益上升的， 与房地产相关的配套费， 交易税等数量众多， 因而房地产业是 政府一项重要财源p a l ， 其收益在政府预算收入中 所占比 例是较高的。 随着经济 的发展和人们生活水平的提高， 人们对住房的数量和质量的要求日益增长和提 高，房地产业的发展空间和余地大，它可以 极大地刺激内需，这在内需不振， 出现通货紧缩迹象的状况之下，则尤其具有现实意义。 2 、 房地产业与居民住房消费需求 随着居民消费在吃、穿、用等方面的日益满足与提高，居民消费的重心 已由 “ 吃、穿”开始向 “ 住、行”转化。而根据中国的国情，在 “ 行”的方面 的发展受到诸多制约和限制，如耕地少、 人口多、能源供应紧张、交通拥挤以 :娜 硕士学位论文 1 1 4 si e r s t h e si s 及居民消费水平有限等，所以“ 住” 与“ 行”比较，显然 “ 住” 的方面更有发 展潜力和消费潜力， “ 住”也成为拉动内需最重要的着力点和增长点，日 益引 起决策层、经济界乃至普通民众的 注意。 随着房改政策的逐步出台落实和居民收入的增加，我国城镇居民的居住 水平有了一定的提高叫， 城镇人均居住面积 ( 居住面积要换算成建筑面积需 要乘以1 . 9 3 )达到1 0 . 2 5 平方米， 但是距离发达国家人均居住面积2 0 -3 0 平 方米还有很大的差距。 1 9 9 9 年底我国城市缺房户尚有1 9 4 万户( 1 9 9 6 年为3 3 0 万户) ，其中人均住宅面积 4平方米以 下的住房困难户还有 3 9 . 5万户 ( 1 9 9 6 年为7 5 万户) ，6 4 0 个城市尚 有2 9 0 0 多万平方米的危房需要改 造. 在 “ 十五” 期间大约有 1 3 5 0 万对新婚夫妇需要住房。因此从消费需求来看， 我国 住宅消 费的潜在市场很大， 将房地产和住宅产业培育成国民 经济新的增长点的 方针已 在全国上下形成共识。 八十年代以前，房地产在人们的观念中还不能称为商品，后来由于房地 产投资体制和分配制度的改革， 房地产业才从无到有 12 ) ， 逐渐发展壮大， 特 别是在 1 9 9 2 年小平南巡以后， 全国开放搞活的气氛空前活跃， 房地产业也获 得了突飞猛进的发展。 但与此同时， 房地产开发热也导致不少问题， 造成大量 房地产积压。据国家统计局的数据显示，截止至 1 9 9 9年底，全国商品房空置 面积累计达9 5 8 2 . 2 万平方米， 其中商品住宅6 7 8 7 . 4 万平方米， 占 全部空置面 积的7 0 . 8 % 。 全国 商品 房空置 率达1 8 . 7 % ， 已 经大大超出 空置 率的 合理范围 171 可见， 尽管房地产潜在需求巨大， 房地产开发也不宜过快过热， 否则会超出居 民消费水平，脱离居民消费需求的现实能力，导致不必要的损失和大起大落。 自1 9 9 6 年 1 9 9 9 年，房地产业经过一段痛苦的调整期后， 进入2 0 0 0 年景 气程度有所恢复， 随着住房制度改革的进一步深化， 个人购房己 经成为市场消 费的主体，房地产市场销售趋于活跃，带动了商品房销售价格的增长。2 0 0 0 年全国商品房平均销售价格为2 1 0 3 元/ 平方米，同比增长2 . 5 % ， 其中， 商品住 宅平均销售价格为 1 9 5 2 元/ 平方米， 办公楼的平均销售价格达到4 4 3 8 元/ 平方 米。国家继续把住宅建设作为国民经济新的增长点， 加大了经济适用房的建设 爵 石 贞 士学位论文 m a s r e e s ui 一 s i s _， 一. .- 分 一 一 一 一 一 一 一 一一. 一-一 -一一 规模， 房地产开发投资增速明显加快， 从全年情况看， 房地产开发投资的增长 速度基本上保持在2 0 % 以 上， 全年累计完成房地产开发投资4 9 0 1 . 3 亿元。 其中 商品住宅投资达到3 3 1 8 . 7 亿元， 同比 增长2 5 . 8 % ， 是增长最快的物业种类p , 。 与此同时，国家采取的一系列消化空置面积的政策措施取得了初步成效， 商品 房空置面积增幅下降，增幅仅为6 . 7 % ，远低于1 9 9 9 年的水平。 可以预料，随着居民 住房的消费水平的逐步提高，房地产开发投资也将 较快且较稳定的增长。 另外， 银行对居民住房按揭贷款的力度还会加强， 手续 会更加简便， 从而极大地提高居民消费能力， 将住房潜在需求较快地转化为现 实的消费需求，促进房地产业健康有序发展。 3 、房地产的特点及其与投资环境评价的天然联系 任何行业或产业的决策时，都可以作区域投资环境评价，这样从小处言， 是项目的选址比 较问 题， 从大处言， 是行业投资的区域选择问题。 房地产作为 国民经济的一个基础性的部门产业， 也完全适于从事区域投资环境评价， 研究 一下房地产的特征， 可说发现房地产的许多特点都与投资环境研究有着天然联 系，其中最明显的有房地产的区位固定性和土地资源的稀缺性与永续利用性。 ( 1 )房地产的区位固定性 区位是一个综合的概念，它是自 然地理区位、经济地理区位和交通地理 区位在空间地域上的有机结合， 房地产是一种不动产， 它只能固定在一定的区 位空间上，不能象其它自 然资源或产品一样，从一个地方转移到另一个地方。 房地产一经形成， 基本上带有恒定性，与房地产的区位环境一道相对固定。 房 地产的区位环境不同， 价格往往有天壤之别， 这说明房地产价格变化波动的最 重要原因是因为区位环境不同， 在这里，区位环境实际上即是一种投资环境。 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用 房地产或改造原有的房地产。 而在这个投资活动过程中， 收益和风险是同步存 在的， 那么如何使投资收益最大化，同时又尽可能地减少投资风险， 其中投资 区位的选择具有举足轻重的作用。可见，选择最佳区位对房地产业至关重要， 特别是在中国这个自 然条件和社会经济差异十分悬殊的大国， 更应重视区位选 :燮 硕士学位论文 m s t e r s t h e s i s 一-一-.一- 一.一一 一一 择，因为房地产增值很大程度是区位增值. 房地产区位有宏观和微观两种意义: 宏观区位是指某个国家、 某个地区、 某个城市、 某个区 域; 微观区位指城市中某个街区、 某个地点。 宏观区 位制约 着微观区位， 研究微观区位必须以宏观区位研究为前提， 而房地产开发项目 最 终要落实到微观区位上。 本文所论述的房地产区 位主要是宏观区 位，如区 域、 城市等， 也包括大中 城市中的不同区域。 与区 位相关联的交通、 通讯、 配套设 施、环境绿化等等，实际上都是投资环境评价中的要素而己。 ( 2 ) 土地资源的稀缺性与永续利用性 土地资源具有不可替代性与不可再生性， 亦即 供给的稀缺性(6 。 房地产 的开发投资必须以 土地资源作为依托， 而土地资源状况本身即是投资环境中的 一项要素即自 然资源环境状况。 土地资源的稀缺既是一种自 然属性， 又是一种 经济属性， 这在区域经济研究与投资环境研究中 具有不可替代的作用， 也使房 地产投资决策与投资环境评价在此有了共通之处和共同的立足点。 土地不仅具有效用的广泛性， 而且 经久耐用， 具有相对的永续利用性u 6 一般物品的使用价值一旦进入消费领域之后， 即使是生产消费的物品， 其原有 的使用价值亦将逐步丧失，或转化为新的使用价值。土地的使用价值则不然， 在一般情况下， 土地的使用价值只要人们使用得当， 会经久不衰，可以不断反 复地利用。 这样房地产内 在的土地效用相对不变， 地上建筑与周围环境则可以 不断改变， 而这种改变主要可以看作为投资环境的动态变化，因为投资环境的 动态变化， 使土地效用的内涵发生变化， 而使地价发生变化。 正因如此， 在房 地产投资环境评价研究中， 要特别注意将静态评价与动态评价相结合， 把握房 地产的潜在价值和未来增长趋势。 三、房地产业投资环境要素系统分析 ( 一)房地产业投资环境的要素分类模式 一般投资环境评价中， 要素系统常常是可变的， 即不存在具体而通用的投 资环境要素系统， 这里面的重要原因是因为评价的目的不尽相同、 评价方法有 肇 硕士学位论文 v1 s t e r s i h e s i s 差异以 及评价者个人的偏好态度不同， 从行业投资决策的角度出发，以上原因 在不同程度上是可以克服的， 因此本文在评价要素系统建立，以 及评价方式上 都力求倡导具体化通用化的行业评价模式。 在房地产价格评估中， 常常将影响因素分为