（工商管理专业论文）深圳房价上涨过快的影响因素分析和对策.pdf

深圳房价上涨过快的影响因素分析和对策 摘要 本文写作的目的是针对深圳近几年房价上涨过快的现象，通过理论和实际、 定量和定性、国内和国外相结合的方法，运用地价理论、供求理论、流动性过 剩理论等进行深入研究和分析，从错综复杂的原因中找出影响深圳房价上涨过 快的因素，主要包括土地因素、开发商因素、流动性过剩因素、供求因素、人 口因素、心理预期因素等。供不应求是深圳房价上涨的直接原因，深层次的原 因是消费者对房价持续上涨的心理预期，而货币流动性过剩是深圳房价持续上 涨的动力。本文就各个影响因素，有针对性地提出了解决的方法，包括扩大土 地供应、缓解供求矛盾、治理流动性过剩、控制人口规模和推迟心理预期等。 通过实施以上对策，深圳的房价有望得以平抑。不过，深圳的房价受到国 内和国际经济的影响越来越大，要抑制深圳房价的过快上涨需要深圳地方政府 和中央各部门的密切配合、联合调控。 关键词：房价影响因素对策 a n a l y s i so nt h ei n f l u e n c ef a c t o r so nf a s t r i s i n gp r i c e so fr e a l e s t a t e si ns h e n z h e na n dt h ec o u n t e r m e a s u r e a b s t r a c t t h i sa r t i c l ea i m sa tt h ep h e n o m e n ao ft h e o v e r f a s tr i s i n gp r i c e so fr e a le s t a t e s i ns h e n z h e ni nr e c e n ty e a r s a d a p t i n gt h em e t h o do fc o m b i n i n gt h e o r yw i t h p r a c t i c e ， c o m b i n i n gq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s w i t h q u a l i t a t i v ea n a l y s i s a n d c o m b i n i n gt h ed o m e s t i cs t a t u sw i t ht h ef o r e i g ns t a t u s ，i th a sc o m p l e t e ds o m e d e e p e n e dr e s e a r c ha n da n a l y s i sb yu s i n gl a n dp r i c et h e o r y ，s u p p l y - d e m a n d t h e o r ya n df l u i d i t ys u r p l u st h e o r ye t c ，a n df o u n do u tf a c t o r si n f l u e n c i n g s h e n z h e n so v e r f a s tr i s i n gp r i c e so fr e a le s t a t e ，m a i n l yi n c l u d i n gl a n df a c t o r s ， d e v e l o p e rf a c t o r s ，f l u i d i t ys u r p l u sf a c t o r s ，s u p p l y - d e m a n df a c t o r s ， p o p u l a t i o n f a c t o r sa n d p s y c h o l o g i c a le x p e c t a t i o n s f a c t o r se t c f i r s t l y ，d e m a n de x c e e d i n gs u p p l yi st h ed i r e c t r e a s o n s e c o n d l y ，t h ek e y r e a s o ni sc o n s u m e r s p s y c h o l o g i c a l e x p e c t a t i o n s t ot h ec o n s t a n tr i s i n go f p r i c e so fr e a ls t a t e a n dt h ef l u i d i t ys u r p l u so fc u r r e n c yi st h ed r i v et h a t p u s h e s t h ep r i c e t h i sa r t i c l eh a sp u tf o r w a r dt h es o l u t i o n st o w a r d se a c hf a c t o ri n c l u d i n g e n l a r g i n gl a n ds u p p l y ，a l l e v i a t i n gs u p p l y d e m a n da n t i n o m y ，g o v e r n i n gf l u i d i t y s u r p l u s ，c o n t r o l l i n gp o p u l a t i o ns c a l ea n dd e l a y i n gp s y c h o l o g i c a le x p e c t a t i o n se t c t h r o u g ht h ea b o v ec o u n t e r m e a s u r e s ，t h er e a ls t a t ep r i c e so fs h e n z h e na r e e x p e c t e dt ob es t a b i l i z e d h o w e v e r ，t h er e a ls t a t ep r i c e so fs h e n z h e na r em o r ea n d m d r ei n f l u e n c e db yt h ef o r e i g na n dd o m e s t i ce e o n d m y i no r d e rt os t a b i l i z e t h eo v e r f a s tr i s i n gp r i c e si ns h e n z h e n ，c l o s ec o o p e r a t i o na n du n i t e d c o n t r o l b y s h e n z h e n sl o c a l g o v e r n m e n ta n da l ld e p a r t m e n t so fc e n t r a lc o m m i t t e eo f c p c a r en e c e s s a r y k e y w o r d s ：p r i c e so fr e a ls t a t e si n f l u e n c ef a c t o rc o u n t e r m e a s u r e 图表清单 表2 1 深圳市商品房房价对比表( 每平方米建筑面积均价) 6 表2 2 办公楼上涨情况( 按建筑面积) 6 表2 3 商铺上涨情况( 按建筑面积) 一7 表2 4 住宅上涨情况( 按建筑面积) 7 表2 5 其他上涨情况( 按建筑面积) 7 图2 12 0 0 4 年1 月一2 0 0 6 年6 月住宅价格走势图8 表2 6 深圳各个行政区住宅价格对比表( 每平方米建筑面积均价) ( 单位： 元) 8 表2 7 深圳近几年g d p 增长情况9 表2 8 在岗职工工资水平9 表2 9 深圳居民的收入和支出情况1 0 表2 1 0 深圳居民储蓄存款情况1 0 表2 1 l2 0 0 年以来深圳的恩格尔系数1 1 表3 12 0 0 5 年深圳几家房地产上市公司主营业务利润率1 5 表3 2深圳商品房供求比较( 单位：万平方米) 1 9 表3 3 深圳商品房销售套数2 0 表3 4 深圳住宅户均建筑面积( 单位：平方米) 2 0 表3 5 深圳各行政区住宅户均面积( 单位：平方米) 2 1 表3 6 深圳各行政区住宅成交面积( 单位：万平方米) 2 2 表3 7 深圳住宅价格分布表( 按笺注面积计算) 。2 2 表3 8二房户型价位表( 单位：元平方米) 2 3 表3 9 三房户型价位表( 单位：元平方米) 2 3 表3 1 0 四房户型价位表( 单位：元平方米) 2 3 表3 1 l 四房以上房型价位表( 单位：元，平方米) 一2 4 表3 1 2 别墅户型价位分析( 单位：元平方米) 2 4 表3 1 32 0 0 0 年“五普”时深圳市分年龄、分性别人口数2 8 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人柱导师指导下j ! | = 行1 1 勺研究工作及取得的研究成果。据我所 知除了丈中特别加以标志和致谢的地方外论文q i 小包禽其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得金目i 王些叁堂 或其他救赍机构冉勺 位或证书而使用过的材料。与我一同工作 的同：基对本研究所做的任何贡献均己在论文- i 一作j ，i 孵确的说明并表示谢意。 学位论文作者签字；僦雄。# l l 期：，叩舜j _ 月7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解金目坠e 业盔堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁缸允i , t l 论文破查阅或借阅。本人授权盒墅王些盔 ! l 可以将学位论文的全部或部分论文内容编入胄天数挠：库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权，件) 学位论文青签名：夕芋吞蚕砦导师签名：” 签字日期：j 夕年，月矽日签字日期：z 7 年厂月刀 学位论文作者毕业后去向 工作单位： 通讯地址： 电话 邮编 致谢 转眼间，本人已在合肥工业大学学习了近3 年，在此期间，本人度过了充 实而美好的时光。 本论文在写作过程中，得到了导师刘心报教授的悉心指导。在学术上刘教 授给了我很多指导和帮助。刘教授精益求精的治学精神和严谨务实的工作态度， 给我留下了深刻的印象，也使我受益匪浅。在此，特向他表达我最诚挚的敬意 和谢意! 在合肥工业大学求学期间，我从管理学院各位老师的授课中学习到很多知 识和管理经验，感谢他们为我打下了深厚的管理学基础，本论文的最终完成离 不开他们兢兢业业的教导，在此向他们表示衷心的感谢! 感谢合肥工业大学管理学院m b a 中心的各位领导，是他们的辛勤和努力为 我提供了良好的学习环境；感谢我的家人对我多年来的默默支持和鼓励，给了 我深造的条件，也使我更加努力地学习和工作。 最后，我对与我共同求学的m b a 同学及其他关心、帮助过我的朋友表示深 深的谢意! 作者：陈德兴 2 0 0 7 年4 月 引言 2 0 0 5 年以来，全国各地房地产市场都出现了较大的涨幅，走势较为稳健的 深圳房价也出现了较快上涨势头，特别是2 0 0 5 年下半年以来，深圳的房价出现 了二十几年来最大的涨幅，平均年涨幅达到百分三十多。这种情况是继上海房 价出现较大上涨后出现的，而在2 0 0 5 年6 月1 日之前一年多时间里，国务院、 中央有关部委和深圳地方政府相继出台了许多严厉的调控措施，但是在这种严 厉调控背景下，深圳的房价经过短暂的观望后，就象脱缰的野马一样不受控制， 一路往上飚升。房价的快速上涨，影响着各行各业的发展，同时也影响着老百 姓的购房行为，影响着千千万万老百姓的生活。国内针对房价上涨方面的言论 很多，但是，对深圳房价上涨的系统研究和论述较少，而本人一直在深圳房地 产相关行业工作，对深圳的房地产行业了解较多，基于以上背景，本人产生了 写作本论文的想法，旨在揭示影响深圳房价快速上涨的原因和找到解决的对策， 这对政府的宏观调控和企业、个人的投融资决策都有比较大的现实意义。 第一章房地产的有关概念 1 1 房地产的概念 房地产是房屋建筑与建筑地块有机组成的整体，在本质上包括土地和建筑 物两部分，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。由于房地产在物 资形态上总是表现为房依地建、地为房载、房地不可分离以及难以移动等特征， 因此在国外通常把房地产称为不动产。 1 2 房地产价格的概念 价格，是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳 动所形成的价值与土地所有权综合的货币表现。其最根本的特征是双重实体价 格，房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、建设 所耗费的社会必要劳动所形成的与土地所有权价格综合的货币表现。 1 3 房地产价格的构成 房地产价格包括土地价格和建筑物价格。 1 土地价格 土地与资金、劳动力等一样，都是生产和经营的必要条件，是重要的生产 要素。在市场条件下，他们都必须进入市场，其价格在市场中形成，只有如此， 这些要素才能得到最佳组合和合理配置。但是，土地本身又具有自己的特点。 从自然属性看，土地具有有限性、差异性、固定性、耐用性等特点；从经济属 性看，土地具有稀缺性、区位可变性、报酬递减性。这些特点决定了土地宏观 上供给的无弹性，也决定了土地价格具有随着需求的增加而不断上扬的趋势。 2 建筑物的价格 对房地产来说，建筑物的价格主要指房屋建筑及其附属物的价格。建筑物 的价格与一般产品价格一样，是由建筑生产费用加一定的利润形成的。建筑物 为新建状态时的价格由以下几部分构成：( 1 ) 建筑安装工程费。( 2 ) 设备及 工器具费。( 3 ) 其他费。 1 4 房地产升值 1 房地产升值，又称为房地产保值增值，它是指同类房地产商品所包含的 社会实际购买力在长时期的时间序列上，呈递增趋势的一种经济现象。 2 房地产升值与房地产价格上升的关系 房地产升值与房地产价格上升是两个既密切相关，又有重要区别的概念。 房地产升值的定义表明，房地产升值是同类房地产商品所包含的社会实际购买 力的增长，实质是房地产价值的上升。其中扣除了社会一般商品的物价上涨因 2 素：而房地产价格的上升，则是指房地产价格的表面增长现象，它既包含房地 产的升值，也包括了社会一般商品的物价上涨情况。 1 5 地价理论 1 土地价格的内涵 土地价格是购买土地所支付的货币数额。从土地价格的构成来看，土地价 格应由三部分组成：真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利息，即三部分 总和的资本化为土地价格。 2 土地价格的特点 ( 1 ) 价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品的价格 权益是与物权有关的所有，使用、租赁及其他权利所带来的效益。故土地 价格实际是获取这些权利利益的价格。 ( 2 ) 土地价格主要由土地需求决定 土地价格的决定与变化同一般的商品一样，也是由市场的供求关系状况决 定的。但由于土地的特殊性及其供求关系的特殊性，使得土地价格决定也具有 特殊性。在宏观上表现为，土地的经济供给弹性很小，土地的自然供给不能改 变，因此地价主要由需求来决定。市场需求量大，价格则上升，反之，市场需 求量小，价格则下降。 ( 3 ) 土地价格呈现上升趋势 随着国民经济的发展以及物价的上涨，地价的绝对值一般呈逐年上涨趋势。 经济的增长及由其带来的城市化过程是影响地价变动的主要因素。 ( 4 ) 土地价格的地域性和个案性 不同的区域、不同的城市都会形成具有地域特点的土地市场，以及相应的 土地价格及其变化规律，并表现出明显的地区差异性。由于土地位置的固定性， 不具备形成统一的市场价格的条件，所以土地价格是依交易的需求个别形成的， 另外对土地价格的计算也必须个别分析计算才能求得。 1 6 房地产供求理论 1 6 。1 房地产的价值规律 房地产的价值规律，其基本内容是商品的价值量要由生产和再生产该商品 的社会必要劳动时间所决定，商品交换要以价值量为基础，实行等价交换。在 社会主义市场经济条件下，房地产价格不仅受市场价值规律的制约，充分体现 市场供求状况，同时还要受社会主义基本经济规律、国民经济有计划按比例协 调发展规律的影响。 l房地产价格的一般特点，房地产价格除了与其他商品具有相同的一般 特性之外，还具有自身的一些特殊特点：( 1 ) 货币的单方面运动。( 2 ) 具有 较高的价值。( 3 ) 持续增值。( 4 ) 政府干预房地产交易。 2 房地产价格的形成，房地产的经济价值及其价格的形成，是根据房地 产的效用、房地产相对稀缺性，以及市场对房地产有效需求三者相互作用下而 形成的。( 1 ) 房地产效用，是指人们因占有、使用房地产而得到满足的程度。 ( 2 ) 房地产的稀缺性意味着与一般人类欲望相比较，由于房产从质和量上有 限，甚至目前还处于严重不足的状况，这样更显得稀缺。( 3 ) 房地产价格的发 生。除以上两个原因之外，还必须使房地产形成现实购买力才有可能。通过上 面所述，房地产价格的产生，是由房地产的效用、房地产的相对稀缺性与对房 地产的有效需求三者所构成，但这三者并非单独作用，而是相互结合才能产生。 3 房地产价格制定的原则，价格的形成有其自身运动的规律，价格形成 只有尽可能地符合价格形成运动的规律，才能发挥其特有的功能，房地产价格 的制定，需要从理论与实践相结合的角度出发，应遵循以下几条原则：( 1 ) 房 地产价格制定要以价值为基础。( 2 ) 房地产价格的制定要有利于土地使用制度 和住房制度的改革。( 3 ) 价格必须反映供求关系。( 4 ) 房地产价格的制定要 有利于促进房地产业的健康发展。 1 6 2 价格与市场供求关系 房地产的价格制定与成本、市场有着密切的联系，通常成本决定了房产价 格的最低限度，市场需求则决定了房产价格的最高限度。 1供求机制的内容，供求机制是商品、资金和劳动力等的供求之间的内 在联系和作用形式，是一个重要的市场机制。供求机制本身含有两方面的内容： ( 1 ) 供给与需求是不断变化的，两者经常是不平衡的。( 2 ) 从某一时期的整 体来看，供求则是一致的。 2价格与市场的供给关系，市场价格越低，人们对商品的需求量就越多， 企业提供的商品数量便越少，反之，市场价格高，需求量少，供给量则多。 1 6 3 影响房地产价格的因素 房地产价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果。各种影响房 地产价格的因素对房地产价格的影响是不尽相同的，有的因素降低房地产价格， 有的因素则提高房地产价格。各种影响房地产价格的因素对房地产价格影响程 度也不尽相同，有的大，有的则小，所以影响房地产价格的因素多而复杂，通 常有以下几个主要方面： 1 商品房的成本价格，商品房的销售价格是由其商品房的成本价格再加上 税金、利润、地段差价、层次差价等构成，而其主要部分是成本价格，然而成 4 本价格= 土地征用和房屋拆迁费( 土地出让费) 十建筑安装工程造价十附属公 共设施费十公共基础设施费十管理费十利息支出，如果成本价格高，销售价格 就高，反之就低，要想降低商品房销售价格、促使消费者购房，就要想办法降 低成本价格，而最主要的是要降低成本价格中的前三项。 2 供求状况，供给与需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要 么通过影响供给，要么通过影响需求，从而影响价格。房地产价格也是由供给 和需求决定的。供给一定，需求增加，则价格上涨，需求减少，则价格下跌。 需求一定，供给增加，则价格下跌，供给减少，价格上涨。 。 3 行政因素，所谓影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制 度、政策、法规、行政措施等方面的因素。例如：( 1 ) 土地制度。( 2 ) 中国 特区政策和沿海城市的开放政策，使各特区和开放城市的投资环境大为改善， 从而吸引大量外资，致使土地需求扩大，土地价格上涨。( 3 ) 住房制度。 4经济因素，影响房地产价格的经济因素主要有：+ 经济发展状况、储蓄、 消费、投资、金融状况，物价水平、居民收入等。如果国家经济振兴、市场 繁荣、物价稳定、居民个人收入增多，扣除生活必需品开支之外人们就要把剩 余部分以各种形式( 银行存款、债券、股票、不动产等) 储蓄起来，这是一种 推迟了的潜在购买力，这主要用来购买耐用消费品或住房不动产之类，从而使 商品房价格上升。如果社会不稳定、经济不景气、通货膨胀、消费者就可能不 会购买住房，其价格也就下跌。 5 人口因素，( 1 ) 人口数量。( 2 ) 家庭规模。( 3 ) 人口素质。 6 心理因素，影响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态、欣赏 趣味、时尚风气、门牌号码或土地号码讲究、“风水”讲究及价值观的改变。 7 其他因素，影响房地产价格的因素除了以上几项之外，还会受到其他一 些因素影响。如国际经济、国际环境的影响，如果一个地区处在和平建设时期， 房地产价格是上涨的。如果出现战争，人民为了生命都逃离了家乡，那里的房 地产价格自然下降。国内的政治环境也十分重要，如果国内政治稳定、社会治 安良好、国泰民安，老百姓购房欲望就可能强烈、房地产价格便可能上升。 第二章深圳房地产市场的现状 2 1 深圳房地产市场总体运行情况 深圳房地产市场一向以稳健发展而著称。从2 0 0 0 年商品房货币化改革以 来，深圳房价每年的涨幅都在5 以内，而深圳g d p 每年都以百分十几的速度 在增长，一直到2 0 0 5 年以前深圳的房地产市场发展都比较稳健。到2 0 0 5 年特 别是下半年，深圳的房价出现了加速上扬的态势，2 0 0 6 年深圳的房价继续快速 上涨，到2 0 0 6 年底深圳的房价比2 0 0 5 年有更大的涨幅。 1 2 0 0 3 年以来深圳各年商品房房价对比 从“表2 1 深圳市商品房房价对比表”可以看出深圳市2 0 0 3 年和2 0 0 4 年 房价涨幅不大；但是到2 0 0 5 年以后，特别是2 0 0 6 年深圳房价涨幅巨大，2 0 0 6 年的房价比前两年房价上涨5 0 多。 表2 i 深圳市商品房房价对比表1 ( 每平方米建筑面积均价) ( 单位：元) 牵 2 0 0 3 笠2 0 0 4 焦2 0 0 5 年2 0 0 6 经 用份 髫 商品房 6 2 7 86 6 9 07 6 5 91 0 0 9 0 住宅 5 6 8 05 9 7 97 0 4 09 2 3 0 注：商品房包括办公楼、商铺、住宅、其他 22 0 0 3 年以来各类商品房房价上涨情况 先看办公楼的上涨情况，从“表2 2 办公楼( 按建筑面积) 上涨情况”可 以看出办公楼在2 0 0 5 年到2 0 0 6 年两年的时间里上涨超过6 0 ，涨幅巨大。 表2 2 办公楼上涨情况2 ( 按建筑面积) 年份均价( 元)增长率( ) 2 0 0 31 0 1 6 3 2 0 0 49 9 9 71 6 3 2 0 0 5 1 2 4 9 02 4 9 3 2 0 0 61 7 1 1 l 3 7 0 0 再看商铺情况，从表2 3 可以看出深圳的商铺在2 0 0 5 年到2 0 0 6 年两年时 间里上涨了近8 0 。现在关内商业旺区的商铺每平方米的价格高达十几万元， 临街商铺的价格多数为四、五万元以上，关外的商铺价格相对较低。 深圳国土资源与房产局，商品房销售统计 2 深圳国土资源与房产局，商品房销售统计 6 表2 3 商铺上涨情况3 ( 按建筑面积) 年份均价( 元)增长率( ) 2 0 0 31 2 9 1 6 2 0 0 4 1 2 4 6 33 5 0 2 0 0 51 5 6 l l2 5 2 6 2 0 0 62 3 9 8 2 5 3 6 2 再看深圳住宅价格情况，2 0 0 5 年和2 0 0 6 年两年上涨的幅度也高达6 0 多。 现在关内的一手楼价格一般都在1 5 0 0 0 元平方米左右，关外宝安中心区的住宅 价格也都在1 0 0 0 0 元平方米左右，龙岗的房价相对较低也在8 0 0 0 元平方米以 上，各年均价见表2 4 。 表2 4 住宅上涨情况4 ( 按建筑面积) 年份均价( 元)增长率( ) 2 0 0 35 6 8 0 2 0 0 4 5 9 8 05 2 8 2 0 0 57 0 4 01 7 7 3 2 0 0 61 0 3 6 04 7 1 6 其他类型商品房价格在2 0 0 5 年和2 0 0 6 年上涨的幅度也超过6 0 ，都出现 较大的涨幅，见“表2 5 其他( 按建筑面积) 上涨情况”。 表2 5 其他上涨情况5 ( 按建筑面积) 年份均价( 元)增长率( ) 2 0 0 3 3 5 7 6 2 0 0 45 9 3 66 5 9 9 2 0 0 57 1 1 71 9 8 9 2 0 0 61 0 4 1 24 6 3 0 从表2 2 到表2 5 可以看出，商品房( 办公楼、住宅、商铺和其他) 的价 格在2 0 0 4 年以前表现相对平稳，在2 0 0 5 年和2 0 0 6 年短短两年的时间里累计涨 幅达到了6 0 到8 0 ，涨幅巨大看图2 1 2 0 0 4 年1 月- - 2 0 0 6 年6 月住宅价格走 势图更为直观 3 深圳国土资源与房产局，商品房销售统计 4 深圳国土资源与房产局，商品房销售统计 5 深圳国土资源与房产局，商品房销售统计 7 图2 12 0 0 4 年1 月一2 0 0 6 年6 月住宅价格走势图6 3 深圳市各个行政区住宅价格 从“表2 6 深圳各个行政区住宅房价( 每平方米建筑面积均价) 对比表” 可以看出，关内的罗湖区、福田区、南山区、盐田区房价一直比关外的宝安区 和龙岗区高，2 0 0 3 年和2 0 0 4 年各行政区房价表现相对平稳，2 0 0 5 年以后开始 加速上涨。2 0 0 3 年以来到2 0 0 6 年底罗湖区和盐田区的房价涨幅相对较小，接 近5 0 ，而福田区、南山区、宝安区、龙岗区的涨幅较大，几乎都达到1 0 0 的涨幅，特别是宝安区2 0 0 6 年的房价是2 0 0 3 年的2 2 l 倍，2 0 0 4 年的1 9 6 倍， 宝安区2 0 0 5 年、2 0 0 6 年在各个行政区中涨幅最大。 表2 6 深圳各个行政区住宅价格对比表7 ( 每平方米建筑面积均价) ( 单位：元) 拳 2 0 0 3 焦 2 0 0 4 盆2 0 0 5 生2 0 0 6 焦 区劳 搿- 罗湖区 7 4 9 47 9 9 68 3 1 0 1 0 0 0 l 福田区 7 8 7 97 7 6 49 0 9 l 1 3 8 4 5 南山区 6 1 2 86 4 1 08 7 0 0 1 2 1 2 2 盐田区6 0 5 7 8 9 4 57 8 0 69 4 5 4 宝安区 3 - 7 0 9 4 1 8 65 3 8 68 3 1 8 龙岗区 3 4 3 84 1 7 25 2 8 76 4 5 6 2 2 深圳国民经济运行情况 i 深圳近几年g d p 增长情况 6 深圳国土资源与房产局，商品房销售统计 7 深圳国土资源与房产局。商品房销售统计 从表2 7 可以看出深圳的国内生产总值( g d p ) 每年都以两位数的速度在 增长，每年的增长率都在百分之十几，发展速度较快，但是2 0 0 5 年和2 0 0 6 年 两年并没有出现超常的发展。 表2 7 深圳近几年g d p 增长情况8 国内生产总值 年份 增长率人均g d p ( 美元) 增长率 ( 亿元) 2 0 0 l1 9 5 4 6 51 3 2 5 1 6 19 0 8 2 0 0 22 2 3 9 4 1 1 5 o 5 5 6 17 7 5 2 0 0 32 8 6 0 5 11 7 3 6 5 l o 1 7 0 2 0 0 43 4 2 2 8 01 7 3 7 1 6 ll o o 2 0 0 54 9 2 6 9 0 1 5 o 7 4 8 34 4 7 2 0 0 65 6 8 41 5 4 8 2 0 09 5 8 2 在岗职工工资水平 从表2 8 可以看出，虽然全市在岗职工工资总额每年以1 5 到2 8 的幅度 在增长，但是在岗职工的平均工资增长幅度却只有百分之几，远低于工资总额 的增幅，且涨幅几乎呈逐年减少态势。 表2 8 在岗n - r i 资水平9 全市在岗职工工资实际增在岗职工年平均 年份 实际增长率 总额( 亿元) 长率工资( 元) 2 0 0 12 4 4 1 71 5 5 2 5 9 4 11 5 1 2 0 0 22 8 2 2 01 5 6 2 8 0 8 77 o 2 0 0 3 3 2 5 9 91 5 1 3 0 6 1 l 7 7 2 0 0 4 4 1 9 2 82 8 6 3 1 9 2 8 4 2 2 0 0 55 1 6 7 5 2 3 2 3 2 4 7 6 1 7 2 0 0 6 6 4 7 4 92 5 3 3 4 1 4 35 1 注：实际增长率是扣除每年物价因素后的增长率 3深圳居民的收入和支出情况 从表2 9 可以看出，深：gj l 城镇居民的收入和支出基本呈现逐年增长态势 每年的增长幅度都在百分之几。 5 深圳房地产市场发展报告 9 深圳房地产市场发展报告 9 表2 9深圳居民的收入和支出情况1 0 人均可支配收入实际增长人均消费性支出 实际增长 年份 ( 元) 室 ( 元) 室 2 0 0 l2 3 5 4 41 1 3 1 7 8 0 97 o 2 0 0 22 4 9 4 08 3 1 8 9 2 59 9 2 0 0 32 5 9 3 53 3 1 9 9 6 0 4 8 2 0 0 42 7 5 9 65 o 1 9 5 7 03 3 2 0 0 53 0 0 7 l7 o 2 1 4 6 8 8 o 2 0 0 63 2 4 7 78 2 2 9 7 1 7 注：实际增长率是扣除每年物价因素后的增长率 4 深圳居民储蓄存款情况 从“表2 1 0 深圳居民储蓄存款情况”可以看出从2 0 0 1 年以来深圳居民每 年的储蓄额几乎都达到百分之二十几，虽然2 0 0 5 年和2 0 0 6 年深圳的房价出现 了大幅增长，但深圳居民的储蓄并没有下降。 表2 1 0 深圳居民储蓄存款情况 年份居民储蓄存款余额( 亿元) 增长率 2 0 0 11 3 7 3 2 6 9 2 0 0 21 7 5 6 2 7 9 2 0 0 32 1 9 9 2 5 2 2 0 0 42 6 2 5 1 9 4 2 0 0 53 2 2 9 2 3 2 0 0 6 4 3 7 93 5 6 2 3 深圳房价收入比 房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套 的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，用以考查居民的购 房能力。以2 0 0 5 年为例，在岗职工平均工资3 2 4 7 6 元，一个三口之家，年收入 约为6 5 0 0 0 元，关内一手楼价2 0 0 5 年9 0 0 0 元以上，如果购买一套8 0 平米房子， 至少要7 2 万元，收入房价比为1 1 ；关外一手楼价格至少在7 0 0 0 以上，8 0 平米 的房价为5 6 万，房价收入比为8 6 ，而按国外某经济学家的理论，合理的房价 收入比在3 6 。由此可以看出深圳的房价已经大大超出居民的购买能力。 2 4 深圳近几年恩格尔系致 ”深圳房地产市场发展报告 “深圳房地产市场发展报告 1 0 恩格尔系数( ) = ( 食品支出额消费支出总额) x1 0 0 表2 1 i2 0 0 年以来深圳的恩格尔系数” 年份恩格尔系数 2 0 0 12 7 1 2 0 0 22 7 4 2 0 0 32 7 9 2 0 0 43 1 6 2 0 0 53 3 4 2 0 0 63 5 6 按照联合国粮农组织的划分标准，深圳应该进入富裕或最富裕的水平，但 是，运用恩格尔系数还要考虑中国的国情，即我国的住房、教育、医疗、养老 等制度还不够完善，人们的消费信心还不够，如果有多余的钱可能用于储蓄， 以备将来急用，或用于购买住房、养老等。 影响恩格尔系数逐年走高的因素是多方面的，有国民经济发展状况的因素、 有居民收入支出、消费信心等因素综合作用的结果，其中经济在逐年快速发展， 居民的可支配收入也逐年增加，按照一般情况分析，恩格尔系数应该逐年下降， 可是统计的结果却相反，出现了矛盾的现象，而在这种情况下影响居民食品支 出最大的因素是消费信心，导致消费信心不足的因素可以理解是快速上涨的房 价，因为房价收入比已经达到8 倍甚至1 1 倍，住房的支出在居民家庭支出中最 大也是最重要的支出，居民不得不节衣缩食，增加更多的存款，以准备购买不 断上涨的住房，可是收入的增加、存款的增加远远赶不上房价的上涨，所以出 现居民的存款增加而恩格尔系数上涨的情况。 从以上各表和图综合起来分析，可以看出： 1从国民经济的运行来看，2 0 0 1 年以来深圳每年都保持较快的发展速度。 每年的g d p 增长速度都达到百分之十几，在岗职工年平均工资、城镇居民的 收入和支出逐年增长，每年的涨幅也有百分之几。深圳的房价从2 0 0 1 年到2 0 0 4 年上涨的幅度基本以国民经济发展相协调，但从2 0 0 5 年以来，房价上涨的幅度 超过国民经济的增长幅度，更大大超过了深圳在岗职工的工资增长水平，同样 也大大超过了在岗职工的人均可支配收入和消费水平，2 0 0 5 年以来房价收入比 大大超出了正常的水平，2 0 0 5 年和2 0 0 6 年深圳的房价上涨明显过快。 2 深圳居民储蓄存款从2 0 0 1 年以来每年几乎都是以2 0 以上的速度在递 增，在岗职工平均工资也在逐年增长，而深圳的恩格尔系数却在下降，说明居 民的消费信心不足。深圳居民为了应对过快上涨的房价，开始减少日常开支。 2 深圳市统计年报 第三章深圳房价上涨过快的影响因素分析 3 1 房地产价格的影响因素说明 房地产价格是各种因素综合作用的结果，这些因素来自内外两方面。内部 因素是以房地产本身的物理特征为基础的，是形成房地产价格的根本：外部因 素是以人与房地产的相互关系为中心的，其中地区环境因素对该地区房地产价 格的高低产生局部的具体的影响。而经济、政策法规、人口、社会及心理等一 般因素对房地产价格的变化产生全局的抽象的影响，房地产价格就是内部因素 与外部因素综合作用的结果。 影响房地产价格的内部因素来源于土地和建筑物本身，来自土地的因素有 位置、面积、地形、形状、用途、地质、“生熟”程度，交通和环境等，而来 自建筑物的因素则包括用途、质量、结构、装修、楼层、朝向、附属设备以及 建筑物的完好程度等。影响房地产价格的外部因素，主要包括地区环境因素、 经济因素、人口因素、社会因素、政策法规因素、心理因素以及国际因素等。 深圳房价上涨过快的影响因素主要有内部因素中的土地因素；外部因素， 主要包括地区环境因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素以及国际 因素等。 3 2 土地因素分析 根据地价理论可知，土地价格是土地权益价格、由土地需求决定、总体呈 现上升趋势、具有地域性和个案性。 深圳土地价格从2 0 0 1 年以来逐年上升，2 0 0 5 年和2 0 0 6 年土地的价格呈加 速上涨趋势。深圳地价上涨有其自身的原因，其一，深圳可供开发的土地有限； 其二，深圳每年土地供给有限；特别是关内土地在2 0 0 5 年就停止供应。深圳土 地的取得从上个世纪8 0 年代开始就实行拍卖制度，即价高者得，在土地供不应 求的情况下，更推高了深圳的土地价格，而越来越高的土地价格必然拉动深圳 房价的加速上涨。 3 2 1 深圳土地供给有限性对房价的影响 深圳土地供给的有限性是房价上涨的重要前提。深圳辖区土地总面积1 9 9 5 平方公里，其中可建设用地总量为8 1 4 平方公里。根据深圳市土地利用总体 规划( 1 9 9 7 2 0 1 0 ) ，深圳2 0 1 0 年建设用地规划面积为6 2 2 o l 平方公里。在 深圳市2 6 年的发展中，深圳建设用地已用掉7 0 的可用土地，超过5 6 5 平方 公里，尚有可建设用地2 4 9 平方公里。土地资源稀缺性在深圳显得尤为突出。 近几年中央和深圳地方政府相继出台了规范和控制土地出让的政策，使得开发 商拿地的成本和难度大大增加，土地资源变得更加可贵。 l 2 0 0 4 年3 月，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 简称“7 1 号令”) ， 规定8 月3 1 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使 用权，国有土地使用权必须以公开“招拍挂”的出让方式进行，视为8 3 1 大 限。2 0 0 5 年1 月，深圳下发了关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管 理决定的通知，采取8 大政策严管土地。 土地供给政策趋紧与住房价格上涨是有关系的。一方面，2 0 0 4 年“8 3 l ” 大限之后，开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地。另一方面，政府强 化了土地计划管理。这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息，同 时，偏紧的城市土地供给制度在相当长时间内都不可能放松。这样，开发商拿 地的成本必然增加，而追求利润最大化的开发商自然会把增加的成本加到房价 上，从而推动房价上涨。 2 深圳落实土地供给方面，从2 0 0 0 年开始，深圳每年出让的土地计划都 保持在l o 平公里左右，但实际用于商品房开发的比例一直在9 上下徘徊。近 几年，商品房开发用地供应继续减少，土地更多地被用于高新技术、先进工业、 物流仓储等土地产出价值高的产业。2 0 0 3 年，全市房地产用地实际供应量为 1 0 8 平方公里：2 0 0 4 年实际供应量o 9 8 平方公里；2 0 0 5 年，新增供应量进一 步减至o 8 平方公里，占供应总量的6 ，且都分布在关外的宝安( o 4 5 平方公 里) 、龙岗( 0 3 5 平方公里) 两区；2 0 0 6 年，供应量为1 0 4 平方公里，一样 分布在宝安( o 5 8 8 平方公里) 和龙岗区( o 4 5 3 平方公里) ，特区内从2 0 0 5 年开始停止关内商品房用地供给。 这些数据证明深圳土地资源日益稀缺已成不争事实，特别是关内目前已基 本无商品房用地出让，土地出让重心已完全移至特区外。这必将导致关内住房 的供求失衡，从而导致房价上涨或上涨的预期。 3 2 2 深圳土地价格对房价的影响 l土地取得费用上升过快是房价涨幅过大的原因之一。 按一般规律房地产升值主要是土地增值引起的，正常的土地增值的幅度应 与g d p 增幅同步。而目前地价的涨幅已超过土地价值的增幅。在深圳近几年平 均土地价格上升约2 5 多，超过g d p 增幅近一倍。现在的土地出让都集中在关 外，地价也从前几年的几十万元一亩涨到几百万元以上一亩。原因就是地价上 涨的诸多因素集中释放所引起的，其中包括动拆迁成本增加、土地级差收益扩 大、投入的基础设施费用转嫁、土地稀缺性日益突出的需求拉动，加上协议转 让改为招标拍卖推动等，这些综合因素共同起作用，迫使地价过快上涨。地价 上涨使土地费用在成本中的比重急速上升，已从过去占2 0 3 0 ，上升到 4 0 5 0 ，由此房价也跟着快步上涨。有人认为现阶段的土地是开发商二、三 年前低价买进的，不是房价上涨的理由。实际上在开发商眼里，绝对不会以前 几年的士地取得成本来计算，而必定会在风险管理经营有方的名义下，以现有 市场的地价水平计入成本，并以此作为定价的根据，土地成本的差额也就转化 为超额利润。很自然，许多开发商认为目前开发利润率高很大程度上是土地增 值所带来的。 2 土地价格的上涨对房价上涨的影响远大于工程造价等因素对房价上涨 的影响 国务院发展研究中心的有关报告指出，导致最近两年来我国商品房销售 价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的土地、利润与销售费用等其 他因素。 国务院发展研究中心宏观部的中国房地产发展状况与发展趋势预测分析 中说，工程造价虽然在价格构成中占比重很高，但对商品房销售价格上涨的影 响较小。从增长幅度看，2 0 0 0 年至2 0 0 4 年期间商品房销售价格提高了3 0 ， 土地成本提高了5 0 ，工程造价提高了2 0 ，利润与销售费用等其他因素提高 了3 0 ，土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅。 报告认为，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响，远小于土 地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。2 0 0 0 年至2 0 0 4 年期间，工程造价上 涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为4 6 2 ，其余5 3 8 的涨幅是由工程造 价之外的其他因素价格上涨拉动的。 深圳近几年建设的商品房除了别墅外基本都是高层，建筑质量较前几年有 比较大的提高，但是工程造价的提高同样不是商品房价格大幅度提升的主要因 素，而高企的土地价格是深圳房价大幅提高的原因之一。 3新政后土地价格对房价的影响 2 0 0 6 年6 月1 日国家实施新的调控政策后，以2 0 0 6 年7 月2 8 日首拍的宝 安3 宗地为例，曾吸引了4 4 家房地产企业参与竞争。三块地底价2 2 5 8 亿元， 最终，拍卖价为2 5 4 2 亿元。第一宗编号为a 0 0 4 0 1 0 1 的商业性办公用地，土 地面积1