（管理科学与工程专业论文）上海房地产市场发展状况与宏观经济的相关性研究.pdf

中文摘要 摘要 近两年在上海房地产市场快速发展的同时，也出现了房地产投资增幅过猛、 房价上涨过快、结构性失调等一系列问题。随着房地产业在上海经济中地位的明 显提升，房地产本身的繁荣与衰退对上海整体经济的影响也将越来越大。上海楼 市有无泡沫，发展是否健康，这不仅是房地产业本身的发展问题，还是整个上海 经济发展的大问题。 论文描述了近十年上海房地产开发状况和上海宏观经济运行态势；重点研究 两者的相关性，分三方面展开：上海房地产开发总量和宏观经济的相关性、上海 房地产价格和经济发展水平的相关性、上海房地产价格和居民收入水平的相关性。 得出结论：上海房地产丌发状况和经济发展水平高度正相关。以相关性结论为基 础，进一步分析了经济与房地产发生作用的具体途径，对上海房地产市场现状做 出客观评价，认为上海房地产市场快速发展过程中积累了一定的风险因素，出现 了一些泡沫成分，但总体l 不是泡沫经济。此外，论文还从房地产发展空间、市 场需求和供给、房地产价格等几方面对上海房地产市场未来几年的发展趋势做出 了预测。 关键词：房地产发展状况，宏观经济，相关性，泡沫，预测 英文摘要 a b s t r a c t w h e ns h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e td e v e l o p e da tah i g h s p e e dt h e s ey e a r s ，s o m e p r o b l e m so c c u r r e ds u c h a st h ee x c e s s i v ei n c r e a s i n go f r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，o v e r s p e e d o fr e a le s t a t ep r i c er i s i n ga n di m b a l a n c eo fs t r u c t u r e w h e t h e rt h em a r k e ti sh e a l t h yi s v e r yi m p o r t a n t t os h a n g h a i e c o n o m y b e c a u s et h eb u s i n e s so fr e a le s t a t eh a sb e e no n eo f t h es u p p o r ti n d u s t r i e si ns h a n g h a i b a s e do nt h es t a t i s t i c a ls e r i e so fr e a le a a mm a r k e ta n de c o n o m yi ns h a n g h a ia n d i ns t a t i s t i c sp r i n c i p l e ，t h ep a p e rm a d eas t u d yo nt h ec o r r e l a t i o nb e t w e e ns h a n g h a ir e a l e s t a t em a r k e ta n ds h a n g h a ie c o n o m y t h ec o n c l u s i o nt h a tt h e r ei sah i 曲l yp o s i t i v e c o r r e l a t i o nb e t w e e n s h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e ta n ds h a n g h a ie c o n o m y w a sd r e w t h e n t h ep a p e ra n a l y z e dt h es p e c i f i cw a yh o wt h ee c o n o m ya c t e do nt h er e a le s t a t em a r k e t a n de v a l u a t e dt h er e a le s t a t em a r k e to fs h a n g h a io b j e c f i v e l y t h e r ei sn ob u b b l eb u t r i s k sf a c t o r se x i s ti ns h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e t i nt h ee n dt h ep a p e rm a d eaf o r e c a s t o nt h ed e v e l o p m e n ts p a c e ，t h en e e d ，t h es u p p l ya n dt h ep r i c eo fr e a le s t a t ei ns h a n g h a i i n t h en l t u r e k e y w o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c o n d i t i o n ，e c o n o m y , c o r r e l a t i o n ，b u b b l e ， f o r e c a s t i i i 1 引言 如果以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场之一。 即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展 现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发 展，都具有重要的意义。 自从1 9 7 8 年中国改革开放以来，上海房地产市场走过了从复苏、缓慢发展、 超常发展以及调整回落的曲折路程【1 1 。1 9 9 7 年前后，中国成功地实现国民经济软 着陆。为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，同时把住宅消 费作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发 展的相关政策。上海房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。 1 1 问题的提出 2 1 世纪初，中国加入了w t o ，进一步融入全球经济格局。在这样重要的时刻， 中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经 济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同2 0 世纪9 0 年代的 “长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。 2 l 世纪初的上海，面临着日f 所未有的重任和机遇。2 0 0 1 年3 月上海市人民代表大 会通过的“十五”社会经济发展计划，规划了宏大的发展计划。无论是产业发展 布局，还是城市基础设施计划布局，都是世界级的、世纪性的。2 0 0 1 年至今，上 海连续几年g d p 保持两位数以上百分比的速度增长，表明这一宏伟计划已迈出了 实质性的步伐。经济的增长和繁荣必然带来上海企业和居民个人收入增长速度的 提高，推动国内外人才和资金向上海的流动，也必然带来了房地产市场的增长和 繁荣，上海房地产市场进入了前所未有的高速发展阶段。 然而，繁荣的背后隐藏着危机，近几年，在上海房地产市场快速发展的同时， 也出现了房地产投资增幅过猛、房价上涨过快、结构性失调等一系列问题。特别 是2 0 0 3 年，上海楼市出现了前所未有的高涨，无论是开发投资额、竣工量，还是 预售上市量、成交金额，都屡创新高，2 0 0 3 年比2 0 0 2 年房价涨幅高达2 4 2 。随 着房地产业在上海经济中地位的明显提升，房地产本身的繁荣与衰退对上海整体 经济的影响也将越来越大。上海楼市有无泡沫，发展是否健康，这不仅是房地产 业本身的发展问题，还是整个上海经济发展的大问题。 本文对上海房地产发展状况和经济发展水平的相关性展丌研究，以期考察上 海房地产的繁荣是否有其经济基础作支撑，从而对上海房地产发展形势做出客观 重庆人学硕七学位论文 评价和预测。正确评估上海房地产发展形势，客观认识房地产与经济发展之间的 关系，从而社会各界与房地产相关的政府部门、企事业单位和个人做出正确的决 策，这对于保持上海房地产业持续健康发展，上海经济持续快速发展，乃至全国 房地产业和经济的稳定发展都具有重要的理论意义和现实意义。 1 2 相关研究和结论 近几年，全国房地产市场普遍呈现快速发展势头，关于房地产市场的现状及 发展的评论和研究已成为当前一个热点，各种理论主要可归纳为房地产周期波动 规律研究、住宅消费需求结构研究、房地产泡沫研究、房地产发展趋势研究等几 大类。 房地产周期波动规律研究： 王克忠论述了改革开放以来的房地产经济周期，认为1 9 9 9 年开始，我国房地 产经济已进入改革开放以来的第三个周期。房地产经济正处于新一轮周期的扩张 阶段。本轮周期虽然进入了第四年，但从整体看，仍然运行于适度区，未进入过 热区1 2 】。曲波、谢经荣、朱海洪对北京、上海、深圳的房地产周期以及全围的房地 产周期作了一个比较分析。由于各地的产业政策和经济背景不同，各城市的房地 产周期波动相差也很大，周期波动趋势和全国的大致相同，波动时序不同【3 l 。卫国 昌认为上海房地产还处在市场总量规模和市场体制发育的快速成长期，受现有数 据的完备性和历史长度等条件所限，还没形成完整的震荡型波动周期性规律【4 j 。上 海房地产波动规律研究课题组对上海房地产发展规律进行了实证分析，认为在 样本区内，上海房地产市场价格和行业增加值尚未形成可验证的波动周期，上海 房地产业目前仍然运行在一个长周期的后期增长阶段。但波动仍然有规律：一是 房地产业与宏观经济的联动波动，二是房地产增加值呈s 型波动的规律【5 j 。三是房 地产价格蛛网模型呈发散型模式震荡运行【6 l 。 住宅市场消费需求结构研究： 上海市房地产学会课题组对上海市住宅市场的消费需求结构及发展趋势进行 了研究。认为住宅消费结构可从住房品质档次、住房价位结构、住房每套面积、 住房区域分布等不同角度进行分类。住房消费结构与供给结构存在着相互制约、 相互促进的关系，衡量住房供给结构合理度的标准有住房供给档次合理度、住房 供给价位结构合理度、住房供给结构超前性合理度等三大标准。此外，课题组分 析了上海住宅市场消费需求结构和供给结构的现状及其发展趋势【7j 。接着，课题组 给出了进一步调整住房供给结构实现持续发展的对策建议。最后，课题组分析了 美国、日本和我国香港地区的住宅消费结构和供给结构得到启示：普遍地，住 宅市场消费结构和供给结构归根结底与其收入结构相适应，受到收入结构的巨大 1 引言 影响例。 理论界对当前我国房地产市场是否存在泡沫，展丌了广泛和激烈的争论。上 海房地产市场的高速发展也引起了全国乃至全世界的关注，有关上海房地产市场 是否存在泡沫的争论也此起彼伏。 关于这个热门话题，各种观点基本可以分为两大类。一类观点认为市场总体 未出现泡沫。厉以宁说，从整体来看不要轻易说房地产泡沫，而是存在结构问题一j 。 另一类观点则认为泡沫在所难免。耶鲁大学经济学家希勒与经济学家吴敬琏就金 融房地产泡沫问题进行了一次精彩对话。吴敬琏认为回答房地产是否存在泡沫要 比回答股市是否存在泡沫更加困难，但住房空置率升高很难说不是泡沫出现的理 由。现在很多人都在对房地产市场进行投资，一旦以投资目的入市，那和股市也 就没什么区别，今天涨明天跌，泡沫也是自然的。希勒表示全球有一个普遍现象， 即凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫都在所难免，房地产市场长期低迷或长 期高涨都会造成泡沫，这是必然规律i l 。 关于房地产泡沫的衡量，北京大学谢经荣先生认为在泡沫破灭之前无法准确 计算泡沫有多大，只能从其他指标侧面反映泡沫的大小。日本的房地产泡沫存在 4 0 多年，直到泡沫破灭，没有哪一位学者能准确地计算出泡沫的大小，也没有哪 一位经济学家能准确地预测泡沫在哪一年破灭i 。范改荣总结了现有房地产泡沫 衡量指标：房地产实际价格理论价格、房地产价格增长率实际g d p 增长率、房 价与月房租的比例、房地产价格居民平均家庭年收入、住房按借款居民月收入， 在此基础上，范改荣又建议增加一个指标：土地价格增长率g d p 增长率【i2 1 。国外 关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行 分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础 价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计 各种指标来测量房地产泡沫的程度1 1 3 j 【1 4 】。美国有住房泡沫周期指数( h o u s i n g c y c l eb u b b l eb a r o m e t e r ) ，从价格收入比和按揭贷款余额收入比两个指标反映泡 沫的大小，计算方法非常简单，计算结果也只有简单的一个泡沫数值和以往这个 数值的平均值。但是美国只定量公布泡沫指数的大小，不定性公布是否有泡沫。 我们无法按价格背离价值束直接计算房地产泡沫，按其他方法间接计算房地产泡 沫也很难有明确的定性结论。因为间接方法计算的结果，更确切的说是房地产泡 沫发生的风险。由于人们具有各自的风险偏好，美国的做法也就是让人们根据泡 沫指数的大小自行判断泡沫发生的风险f 1 ”。 关于房地产市场发展趋势，上海房地产波动规律研究课题组分析，上海 住宅需求将保持稳定、旺盛的状态，主要包括提高居住水平的需求，城市化需求， 旧区改造拆迁需求，外来购房需求1 16 1 。从时问序列分析和预测的结果看，末束几 重庆人学硕士学位论文 年上海商品住宅市场的需求和供给，都将持续保持增长的势头，商品住宅销售价 格也将持续增长，行业增加值也将快速增长【1 7 】。 综上，理论界关于房地产市场的研究很多，其中对于房地产市场发展是否健 康的研究主要集中于房地产泡沫的讨论，而且国内外对其研究也已比较深入。但 是，房地产泡沫很难直接测评，只能借助间接指标来定量化，而量的界限是多少， 如何根据定量来做定性判断，国内外学术界至今也无人能给出这一标准。因此， 从泡沫的角度来研究房地产市场与经济发展水平之间的关系已经陷入了困境。 1 3 研究内容和研究方法 同样是评价房地产市场发展是否健康，本文则绕开泡沫，从房地产发展状况 和经济发展水平的相关性角度入手。本文全面收集上海房地产市场和经济发展历 史统计数据，运用统计原理和方法，以商品住宅市场为代表，对上海房地产丌发 状况和经济发展水平的相关性进行研究。相关性分析从三方面展开：上海房地产 开发总量和宏观经济的相关性、上海房地产价格和经济发展水平的相关性、上海 房地产价格和居民收入水平的相关性。其中，房地产开发总量选取了房地产业增 加值、商品住宅销售面积、商品住宅竣工面积等指标：宏观经济水平选取了g d p 、 人均g d p 指标，还根据上海利用外资量大的特点选取了国外直接投资f d i 指标； 而房地产价格则选用了综合预售商品住宅均价和存量住宅成交均价的平均商品住 宅成交价格指标。相关性研究试图得出上海房地产开发状况和经济发展水平的相 关性结论，即是否相关，在何种程度上如何相关。 在相关性结论基础上，本文将进一步分析经济与房地产发生作用的具体途径， 对上海房地产发展现状做一客观评价，得出上海房地产市场是否存在泡沫的判断。 最后，本文拟从房地产发展空间、市场需求和供给、房地产价格等几方面对上海 房地产未来几年的发展趋势做出预测。 论文以上海房地产市场和经济发展状况的实际调查研究为基础，收集和整理 了大量历史统计数据和房地产相关政策文件，主要运用社会经济学中的相关与回 归分析方法，定量分析和定性分析相结合，对上海房地产发展状况做出深入分析 和客观评价。 论文的研究思路和研究过程如下： l 引言 。茎 2 上海房地产市场分析 2 上海房地产市场分析 2 1 上海房地产市场的历史回耐l j 在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1 9 4 9 年，中华 人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了 整整3 0 年。1 9 7 8 年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业( 市场) 又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发 展和调整4 个阶段。 2 1 1 上海房地产市场的复苏阶段( 1 9 7 8 - - 1 9 8 5 年) 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两 方面条件。 第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。 历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1 9 4 9 年以后， 尤其是1 9 5 6 年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统 一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏， 再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住 房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题( 1 9 7 8 年，上海 市区人均居住面积仅为4 5 平方米) 。为了改变这一状况，1 9 7 9 年，上海市政府 提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在 上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1 9 8 5 年，市区住宅建筑面积达到了64 4 4 3 万平方米，比1 9 7 8 年增加了5 0 以上，人均居住面积也达到了5 4 平方米。这一 轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练，为日后上海房地产 市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。 第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。 7 0 年代末、8 0 年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。 由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论， 终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论 和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。 上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能丌发在市场上出售房屋的上 海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1 9 8 4 年，爱建公司建设的“爱建 公寓”在香港上市，半个月就销售一空。另4 个标志是，开始试行新建住房按土 建成本山政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人。虽然该“三三制售房” 重庆大学硕+ 学位论文 方式由于种种原因没有得到普遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的 一个尝试。 尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市 场的确自此起步。 2 1 2 缓慢发展阶段( 19 8 6 1 9 9 1 年) 经过多年的讨论，1 9 8 6 年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论 还有局限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。 “房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极 大地推动了市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在1 9 8 6 1 9 9 1 年问取 得了缓慢的但是实质性的发展。 经营性的房地产开发公司有了起步。到1 9 9 1 年底，上海共有房地产开发公司 9 4 家，其中，中资公司7 2 家，中外合资和外商独资企业2 2 家，共拥有自有资金 2 3 5 亿元，从业人员近60 0 0 人。 房地产投资规模迅速扩大。1 9 8 6 1 9 8 9 年实际完成投资2 1 7 6 亿元，1 9 9 0 年 和1 9 9 1 年分别为7 6 0 亿元和7 5 9 亿元。1 9 8 6 1 9 9 1 年，上海商品房竣工面积为 4 0 2 0 8 万平方米，内销商品住宅销售面积为3 9 4 7 6 万平方米。 土地使用制度开始了商品化改革。1 9 8 6 年起，向中外合资经营企业征收土地 使用费，1 9 8 7 年开始实施土地使用权有偿转让。1 9 8 8 年7 月8 日，上海通过国际 招标，由日本孙氏企业有限公司以28 0 0 万美元的出让金，获得虹桥经济技术丌发 区第2 6 号地块1 2 9 万平方米5 0 年的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建 筑共6 4 5 万平方米。这一行动，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1 9 9 1 年底， 上海共对外出让土地使用权1 2 幅，计9 8 0 万平方米，土地出让金总收入约84 7 4 万美元和1 2 1 5 亿元人民币。 行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应， 房地产中介机构在政府鼓励下出现了。1 9 8 7 年，上海市房地产交易所成立，1 9 8 8 年9 月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。 此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。 综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的， 更重要的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。 2 1 3 超常发展阶段( 1 9 9 2 - 1 9 9 4 年) 1 9 9 2 年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和 全国国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高 潮。 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1 9 9 2 年上 2 上海房地产市场分析 海对外批租土地1 9 4 幅，占地面积l9 8 3 万平方米，1 9 9 3 年对外出让土地2 4 4 幅， 占地面积达49 3 2 5 6 万平方米，1 9 9 4 年对外出让4 5 2 幅，占地15 9 4 2 2 万平方米。 特别是1 9 9 4 年2 月，上海市第十届人大常委会第7 次会议通过上海市实施 办法规定，自1 9 9 5 年1 月1 日起全面对商业等6 类内资 项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当 年，上海就向内资有偿出让1 6 8 幅地块，面积3 2 6 3 4 万平方米。 其次，房地产企业数量迅速扩张。1 9 9 2 年上海各类房地产企业数猛增到8 4 9 家，1 9 9 3 年又增至14 2 5 家。1 9 9 4 年超过两千大关，达到2 0 8 1 家。 三是房地产投资成倍增长。1 9 9 2 年完成投资1 2 5 5 亿元，1 9 9 3 年迅速增加到 8 3 7 亿元，1 9 9 4 年更是增加到了1 1 7 4 3 亿元。 四是商品房开发和竣工面积直线上升。1 9 9 2 年上海房地产施工面积4 3 2 2 7 万 平方米，竣工面积1 3 9 6 力- 平方米；1 9 9 3 年施工面积达到15 2 l 万平方米，竣工面 积3 2 0 万平方米；1 9 9 4 年施工、竣工面积分别为13 0 5 8 2 万平方米和3 4 1 2 万平 方米。 最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等全 业大量出现。1 9 9 2 年7 月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公 司成立。到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共1 2 家，1 9 9 3 年起每年新增超过3 0 0 家。1 9 9 1 年1 1 月，上海第一家专业物业公司沪港合资 的“上海安居乐物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大 批内资开发公司相继成立了物业公司。成立于1 9 9 2 年的上海市土地估价所是解放 后最早出现的房地产估价机构。这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环 节，促进了房地产业的全面发展。 2 1 4 调整回落阶段( 1 9 9 5 - 1 9 9 7 年) 1 9 9 2 1 9 9 4 年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场 的发展打下了举实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了 一轮调整。上海房地产市场的调整效果从1 9 9 5 年开始显现，主要表现为： 首先，土地使用权出让数量回落。1 9 9 5 年上海土地有偿出让共4 9 7 幅，占地 面积12 0 3 5 l 万平方米，分别是1 9 9 4 年的8 0 和6 4 ，其中，外销地块2 5 8 幅， 6 4 0 3 0 万平方米，比1 9 9 4 年下降了4 3 和5 9 ，内销地块( 含外资内销) 2 3 9 幅， 5 6 3 2 1 万平方米。1 9 9 6 年上海土地有偿出让共7 6 4 幅，10 6 6 8 6 万平方米，与1 9 9 5 年相比，虽然地块幅数有所增加，但出让土地面积减少了1 0 以上，其中，外销 地块 = h 面积减少了4 0 ，内销地块增加了l 倍以上，达到5 3 7 幅，士地面积也增 加了近2 0 。1 9 9 7 年土地出让的规模有所回升。 其次，房地产由供不心求转变为供过于求，商品房空置增氏较快。j9 9 5 1 9 9 7 重庆人学硕士学位沦文 年三年，每年上市供应的内销商品房分别为10 1 9 9 9 万平方米、13 3 0 3 5 万平方米 和l7 3 7 5 2 万平方米，平均每年新增3 0 0 - - 4 0 0 万平方米。上市的外销商品房从1 9 9 2 年的2 2 2 万平方米增至1 9 9 7 年的1 6 1 5 万平方米，增长了7 2 7 倍，外销商品房中 综合办公楼占主体，比例超过5 0 。由于商品房供给急剧增加，加上房价高抬， 市场在短期内难以消化，造成空置严重。1 9 9 5 年上海商品房空置量达到4 1 3 3 9 万 平方米，比1 9 9 4 年的1 7 5 3 3 万平方米增加了1 + 4 倍，1 9 9 6 年上升到6 2 9 9 万平方 米，1 9 9 7 年底，达到9 6 9 万平方米，供大于求的矛盾相当突出。 与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数量仍有 较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整 个上海房地产市场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。 2 2 上海房地产市场分析 1 9 9 7 年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持续增长， 中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消 费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了 一系列促进房地产市场发展的相关政策。上海房地产市场在此大背景下进入了稳 步发展阶段。 这一阶段的市场，表现出5 个特征，即：市场需求增长迅速；供求关系逐步 趋于平衡，市场供需两旺；房地产价格止跌回升，并高速上扬；三级市场发展迅 速；个人购房成为住宅市场主力军。 2 2 1 商品住房供需两旺 近几年随着上海经济发展加速以及一系列促进购房消费的政策出台，上海商 品住房需求迅速增加。与此同时，供给增加则比较平稳，由此市场呈现出供需两 旺的繁荣景象。 土地出让面积 自1 9 9 3 年大规模的土地开发后，政府丌始控制土地供应量。通过严格控制土 地审批程序，土地供应量在1 9 9 4 年开始下降，连续下降三年，至1 9 9 6 年降到最 低，从而使市场消化吸收1 9 9 3 年出让的大量土地。1 9 9 3 年以后，上海房地产市场 就可用供需机制来分析了。( 图2 1 ) 0 2 上海房地产市场分析 1 0t h o u s a n ds q m 数据来源：上海房地产交易中心 图2 1 上海土地使用权出让面积o f i g u r e2 1g r a n t a r e ao f l a n du s er i g h t s 商品住房的累计供应量和新增供应量 1 0t h o u s a n ds q m 数据米源：上海房地产交易中心 图2 2 商品住房累计供廊量和新增供应量 f i g u r e2 2a c c u m u l a t i v es u p p l i e sa n dn e ws u p p l yo f c o m m o d i t yh o u s i n g 1 。2 0 0 1 年8 月上海内外销房并轨 重庆大学硕士学位论文 上海商品住房的累计供应量一直呈上升态势，从1 9 9 3 年的6 3 2 9 万平方米上 升到2 0 0 2 年的1 41 7 9 2 万平方米。新增供应量则从1 9 9 9 年开始平稳增长，2 0 0 2 年达到24 7 6 0 万平方米，比2 0 0 1 年增加了4 9 2 。( 图2 2 ) 商品住房批准预售面积和登记预售面积 批准预售面积和登记预售面积分别反映了市场供应量和市场需求量。从1 9 9 6 年开始，头两年都是供应量远远高于需求量，但随着需求量的稳步增长，供应量 变化不大，所以吸纳率逐年较大幅度上升，从1 9 9 6 年的1 2 2 到2 0 0 0 年的9 3 8 ， 直至2 0 0 1 年，市场需求量大于供应量，吸纳率达1 1 0 4 。而2 0 0 2 年，则供需基 本持平，吸纳率为1 0 4 5 。其中，2 0 0 1 年出现求大于供市场，部分原因是当年政 府出台了预售条件限制的文件，很多楼盘延缓上市，供应量产生滞后效应。( 图2 3 ) 1 0t h o u s a n ds q m 数据来源：上海房地产交易中心 图2 3 商品住房批准预售面积和登记预售面积 f i g u r e2 3a p p r o v e da n dr e g i s t e r e da r e ao f p r e s a l ec o m m o d i t yh o u s i n g 近几年上海房地产市场需求迅速增加的原因是： 上海率先跨入上中等收入地区。1 9 9 7 年上海人均g d p 达到31 0 2 美元。根据 世界银行1 9 9 8 年的分类，上海已进入中上等收入国家和地区的行列。中上等收入 国家和地区的经济发展特征之一就是，汽车、不动产等大宗耐用消费品开始大量 进入家庭。上海房地产市场的需求，就是在此经济基础上得到迅速发展的。 城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。9 0 年代以来，为改善城市基础设施 建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住条件，上海加大旧区改 造力度。1 9 9 5 年到2 0 0 0 年，仝市拆除旧房面积达23 0 3 力平方米，为过去5 0 年 拆除总面积的5 3 。而动拆迁义使人口导入区的房地产市场迅速发展。浦东、闵行、 2 上海房地产市场分析 宝山、徐汇作为上海人口导入区，近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。 上海市民改善居住条件愿望仍很迫切。8 0 年代初，上海人均居住面积仅4 平 方米多一点( 折成建筑面积约8 平方米) ，在全国各大城市中位列末流水平。改 革开放以后，上海市民的居住条件不断改善，居住面积不断扩大。但是，很难在 短期内达到较高水平。到9 0 年代中期，市民改善居住的愿望依然强烈。 政府不断地调整政策，有力地推动了居民的住房消费热情。包括5 项重要措 施： a 降低居民购买住宅的税费。，自1 9 9 6 年开始，经过连续3 次降低，居民购房契 税负担由1 9 9 6 年以前的6 下降到2 0 0 0 年的o 7 5 。 b 用旧房市场推动新房需求。1 9 9 6 年在中国率先实施允许居民将从政府购买的旧 公房提前上市。这一措施搞活了旧住房市场，方便居民套现购新房，有力地推 动了新房市场。 c 用所得税政策推动住房需求。1 9 9 8 年开始，对个人购买或差价换购商品住宅所 支付的购房款，经税务机关核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。 这一措旅极大地鼓励中上收入阶层的住房消费热情。 d 用金融政策推动住房需求。从1 9 9 7 年开始，配合银行利率下降，多次下降居 民购房公积金贷款和商业贷款的利率。同时，降低住宅购买首付款比例( 最少 2 0 ) ，延长购房抵押贷款还款年限( 最长3 0 年) 。这些，同国际惯例基本接 轨，保障了居民的购房资金来源。到2 0 0 0 年底，上海市的居民购买住房贷款 余额，已经突破3 0 0 亿人民币，登上全国榜首。 e 扩大住房市场销售对象。1 9 9 6 年，开放蓝印户口政策，允许非上海市居民购买 住宅，并给予上海蓝印户口。 此外，1 9 9 8 年中央决定开始实行住房分配货币化，停止单位的实物分配。虽 然该政策在上海没有一步到位，但也有力地改变了居民依赖政府和单位的心理，居 民的住房消费观念为之大变，纷纷进入市场购租住房。 上海房地产市场供求关系平衡的实现，主要是由于政府采取了一系列有力措 施，其中最为重要的是切实控制土地出让。控制土地出让，为控制房产供给过量创 造了根本条件。 市场自动调节机制，在供求平衡的实现中，也起到了重要的作用。主要表现 在： a 房地产商主动地降低销售价格，吸引买家。比较而言，在这项行动中，外资房 地产商比内资尤其国营企业更为主动。 b 房地产商大大放慢了土地和房屋的开发速度使房屋的丌工旌工、竣工量增长而 速度有所下降。 重庆大学硕士学位论文 c 房地产商的竞争加剧。竞争不仅表现为价格的降低，而且体现在房屋质量的提 高上。开发商对于新的房屋开发，开始注重市场调查，根据市场调查的结果，选 择成片地块、确定档次、完善规划布局、增加绿化面积、美化小区环境、丰富立 面顶面、推敲房型、注重营销策略。这些措施，导致上海9 0 年代后半期的房屋整 体品质有了较大提高，更加符合市场的需要。 2 2 2 商品住房价格止跌回升，并高速上扬 从经济学角度来看，价格涨跌基本取决于市场供求关系。当某种商品供不应 求时，价格必然上涨。而当供过于求时，价格则呈下跌趋势。上海房地产市场价 格自1 9 9 5 年开始一再下跌。中房上海指数从1 9 9 5 年2 月的9 4 2 点，到1 9 9 9 年1 0 月的6 9 1 点，历时5 6 个月连续下跌，跌幅达2 6 6 4 。自1 9 9 9 年1 1 月丌始止跌回 升。 商品住房批准预售面积、登记预售面积和中房上海指数的关系 数据来源：上海房地产交易中心，中房指数办公室 闰2 4 上海商品住房批准预售面积、登记预售面和中房上海指数的关系 f i g u r e2 4a p p r o v e da n dr e g i s t e r e da r e ao f p r e s a l ec o m m o d i t yh o u s e v s s h a n g h a ir e a le s t a t ei n d e x 很明显，商品房的供需和价格指数有着内在的相关关系。1 9 9 6 年供应量远大 于需求量，中房上海指数急剧下跌。随着供需差距的缩小，跌幅开始减缓。至1 9 9 9 年底，中房上海指数止跌回升，随着供需趋于平衡，指数开始稳定上升。( 图2 4 ) 中房上海指数走势 第一阶段：中房上海指数建立于1 9 9 5 年2 月，当时房地产发展f 处在9 0 年 代上半期高峰的末尾，此后丌始滑坡。1 9 9 5 年2 月至1 9 9 7 年2 月，中房 海指数 4 2 上海房地产市场分析 运行2 4 个月，指数从9 4 2 点下滑至8 8 8 点，总共下跌5 4 点，跌幅5 7 3 9 6 ，而从 1 9 9 7 年2 月至1 9 9 9 年2 月，同样是2 4 个月，中房上海指数下跌至7 1 3 点，下跌 1 7 5 点，跌幅达1 9 7 l 。很明显，供求矛盾在1 9 9 7 年和1 9 9 8 年有所扩大。主要 原因是1 9 9 7 年下半年爆发的亚洲会融危机，对上海外销房市场起巨大冲击。因为 当时上海外销房市场客户主要来自港台、日本、新加坡以及东南亚等国的华侨， 亚洲金融危机，导致这些国家和地区货币缩水，购买力大大降低。与此同时，上 海外销房由于前几年的高投入，进入了上市高峰。供大于求情况下，许多外销楼 盘只好外销转内销，售价甚至低至对半。 2 0 0 2 1 1 2 8 9 2 0 0 1 1 0 糯8 0 灏矿? 。 一 。 2 2 5 ?。， 一 萨梦萨梦萨梦梦萨萨萨梦梦梦扩 数据米源：中房指数办公室 曲线1 ：中房上海指数 曲线2 ：中房上海住宅指数 图2 5 中房上海指数 f i g u r e2 5s h a n g h a ir e a le s t a t ei n d e x 第二阶段：进入1 9 9 9 年，上海房地产市场价格开始筑底，从原先较大幅度下 跌开始进入小幅缓跌，中房上海指数连续好几个月仅下跌1 点，表明市场正在筑 底，并在年底1 9 9 9 年1 1 月止跌回升。 第三阶段：稳中有升，曲线总体比较平缓。2 0 0 1 年1 0 月打破前期的平稳，成 为后阶段中房指数大幅上扬的转折点。 第四阶段：2 0 0 1 年l o 月开始，中房上海指数进入快速上升阶段。平均年增长 率达到1 3 。( 图2 5 ) 上海商品住房预售平均成交价 哪耄|呸善m咖瞄咖mm缁堇梆童咖 重庆大学硕士学位论文 r m b s q m 1 9 9 51 9 9 61 9 9 7t 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 2 数据米源：上海统计年鉴【1 8 】 图2 6 上海商品住房预售平均成交价 f i g u r e2 6a v e r a g ep r e - s a l et r a n s a c t i o np r i c eo f c o m m o d i t yh o u s e 从1 9 9 5 年至2 0 0 2 年，商品住房预售平均成交价从人民币24 7 7 元平方米上 涨到人民币48 0 3 元平方米，年平均增幅达1 3 4 。商品房预售价大幅上涨的原因 主要为： a 供需结构变化：市场由供大于求转变为供需基本平衡，由此房价上升。 b 大规模的房地产开发引起地价上涨，从而商品房成本增加，最终转嫁至房价上 涨。 c 住房消费需求持续增长：人民币30 0 0 50 0 0 元平方米的中价房和50 0 0 70 0 0 元平方米的中高价房需求增加尤为迅速。( 图2 6 ) 2 2 3 二手房市场和租债市场活跃 二手房( 上海称为存量房) 买卖大幅度上升，速度大大超过预售房市场 1 9 9 5 年上海二手房交易面积仅为6 0 8 7 万平方米，仅过四年1 9 9 9 年达到5 1 1 万平方米，2 0 0 0 年达到7 7 9 万平方米。而2 0 0 3 年上海存量房交易面积已接近商品 房的销售面积。( 表2 1 ) 表2 i上海商品房销售面积与存量房买卖面积情况比较 t a b l e2 】c o m p a r i s o nb e t w e e n s h a n g h a i n e w r e s i d e n t i a ls a l e a r e a a n d r e s i d e n t i a l r e s a l e a r e a 商品房销售面积比上年增存量房买卖面积比上年增存量房买卖与商品房 1 年份 ( 万平方米)长幅度( 万平方米)长幅度销售面积之比 1 9 9 55 6 7 6 6 6 0 8 79 16 61 0 7 2 ；1 9 9 6 5 7 3 5 01 0 38 2 2 93 5 1 9 1 4 3 5 1 9 9 76 8 6 4 51 9 6 91 6 24 0 9 7 3 52 3 6 6 1 9 9 8l1 5 0 7 76 7 6 4 3 l s2 39 4 1 12 73 9 0 0 0 o o o 0 湖 蜘 枷 | 蕃 湖 姗 枷 2 上海房地产市场分 厅 续上表 1 9 9 913 2 8 6 71 5 4 65 1 0 8 46 2 0 53 8 4 5 2 0 0 0 l5 5 7 8 71 7 ，2 57 7 8 5 2 5 2 4 04 9 9 7 2 0 0 ll8 3 1 8 31 7 6 14 2 2 4 3 8 2 77 7 ，7 2 0 0 226 8 5 3 84 6 6 017 9 0 4 82 5 8 76 6 6 8 2 0 0 323 7 6 42 0 523 0 6 2 82 8 89 7 0 5 资料来源：上海统计年鉴【1 8 l 二手房成交价格不断上扬 1 0t h o u s a n ds q m r m b s q m 1 9 9 31 9 9 4 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 3 t r a n s f e r r e da r e a _ - a v e r a g et r a n s a c t i o np r i c e 数据来源：上海房地产交易中心 图2 7 存量房( 主要是二手房) 成交面积和成交价格 f i g u r e2 7t r a n s f e r r e da r e ao fe x i s t i n gs t o c kh o u s i n ga n da v e r a g et r a n s a c t i o np r i c e ( m a i n l ys e c o n dh a n dm a r k e t ) 在房地产三级市场中所流通的房屋称为存量房，其转让主体是拥有房屋产权 的单位和个人。1 9 9 9 年以来，存量房交易面积快速增长，交易价格也不断攀升， 显示了上海存量房市场的发展潜力。( 图2 7 ) 上海二手房指数从2 0 0 2 年初开始发布，可以发现，二手房指数的走势跟一手 房指数走势相当相似，也是呈上升趋势。( 图2 8 ) 住房租赁市场发展迅速 上海住房租赁市场迅速崛起。1 9 9 8 年已登记的房屋租赁面积为1 9 8 5 5 万平方 米，1 9 9 9 年达3 1 8 8 5 万平方米。而实际租赁面积远远超过官方数据。租客大多为 外省市、港澳台及外籍人士。 上海每年约有4 0 0 万租客，因为e 海每年的流动人口就达到3 7 0 万。而非租 0 0 o o 0 o 0 湖 嘞 黜 m 重庆大学硕十学位论文 房者为13 0 0 万，所以，租客和自有住房者比例达1 ：3 2 5 。 此外，一些中等收入及以上的年轻人往往搬出家庭，选择租房独居，这也造 就了上海本地房客的租赁市场。 1 3 0 0 1 2 5 0 1 2 0 0 1 1 5 0 1 1 0 0 1 0 5 0 1 0