（工商管理专业论文）南山工业园商业计划书.pdf

摘要 南山工业园定位于构建制造产业集群基地为主、发展物流和环保 产业为辅的综合性“生态环保型”工业园。工业园分为7 个功能区，包 括中心商务小区、制造工业小区、环保型科技工业小区、物流产业小 区、一期生活小区、二期生活商务小区及旅游休闲区。 基于对南山工业园首期建设与招商情况、投资环境和自然环境、 功能分区及管理体制、市场前景与引资策略、体制财务及体制风险等 方面的全面分析，表明南山工业园具有国内独一无二的自然条件和良 好的交通运输优势，投资环境好，管理模式先进，功能分区合理，投 资收益高，现金流量状况良好，具有较强的盈利能力和偿债能力，投 资风险可控。因此，投资建设南山工业园具有较好的社会、经济价值。 关键词南山工业园，招商引资，投资建设 a b s t r a c t n a n s h a ni n d u s t r i a lp a r kw a sf 0 h 1 1 e db yt h ei n l m i c i p a lg o v 啪m e n t s a p p r o v a l a sa m l l i l i c i p a l 一盯a d e i n d u s t r i a l p a r k i nj u n e 2 0 0 2 e n v i r o n m e n t a l l y 确e n t e d ，n a n s h a n i n d u s t r i a lp a r kf o c u s e so n 蝴n u f h c t l l r ei n d u s t r i e sa sw e l la sl o g i s t i ca n de n 讥r o n r n e n t a l m e n d l y i n d u s t r i e s i th a s7f - u n c t i o nz o n e s ，i n c l u 击n g l ec o n l m e r c ez o n e ，t h e m a r l u f a c t u r ei n d u s n vz o n e ，m ee n v i r o m e n t a l l y 箭e n d l yh i t e c hi n d u s 奶， z o n e ，t h e1 0 百s t i c i n d u s 仃yz o n e ，m el s t s t a g ec o m m u n i 哆z o n e ，m e 2 n d s t a g ec o “l l n l m i t y & b u s i n e s sz o n ea n dt h el e i s u r ez o n e t 1 1 r o u g hc o m p r e h e l l s i v ea n a l y s i s o fn a i l s h a l li n d u s t r i a lp a r ka p e r i o dd e v e l o p i i 】【e n t sw i m c a n v a s sb u s i n e s st l ec i r c 砌s t a l l c e ，i n v e s t m e n t e n 们r o n m e md i v i d em ea r e aa i l dm a n a g et h es y s t e m ，m a r k e tf o r c 铲o u n d w i ml e a dt h es t r a t e g yo fb u s 如e s sp r o m o t i o n ，s y s t e mf i n a i l c e 柚ds y s t e m r i s ke t c t oa i l a i y z ec o m p l e t e l yw i t ht h en a t u r a le n v i r o n m e n t ，缸n c t i o n ， e x p r e s s i n gm e s o u mm o u n t a i ni n d u s 订yp a r kh a sm eo n ea n do n l yn a t u r e i nd o m e s t i ct e 砷w i 恤m e9 0 0 d 虹彻s p o r t a t i o na d v a n t a g e ，i n v e s t m c n t e n v i r o n m e n t g o o d ，m a l l a g e m em o d ef o r e m n n e r ，f u n c t i o nc e n ta r e a r e a s o n a b l e ，i n v e s tt h ei n c o m ei sh i 曲，c a s hd i s c h a r g et l l e c o n d i t i o ni s g o o d ，h a v i n g t h es 仃o n g e rp r 0 6 ta b i l i t yw i t hr e p a yd e b tm ea b i l i 也i n v e s t t h en s kc a nc o n 廿o l it h e r c f b f e i n v e s tn a n s h a nh l d u s 缸i a lp a f kh a v e 也e g o o ds o c i e 吼e c o n o m y v a l u e k e yw o r d s ：n a i l s h 孤i n d u s t r i a lp a r k ，b u s i n e s s 口r o m o t i o n ， i n v e s t m e n to f d e v e l o p m e n t a n dc o n s t n l c t i o n 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中南大学或其他单位的 学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在在 论文中作了明确的说明。 作者签名姿色壁才日期：咀年三月! 互日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留学 位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容， 可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文；学校可根据国家或湖南省有关部 门规定送交学位论文。 作者繇趣遨新签迎既期：卫年上月虫 硕士学位论文第l 章背景介绍 第l 章背景介绍 1 1 园区简介与发展策略 南山工业园位于享有“粤港澳后花园”美称的h 省c 市，是2 0 0 2 年6 月由c 市政府批准设立的市级工业园，目前正在申报省级工业园。 该园位于c 市南山区市郊乡槐树下组团，京广铁路、京珠高速公路贯穿其 中，与1 0 7 国道和c z g 高等级公路相连，处在c 城市总体规划“南延东进”战略 中的核心位景，是新城区重要组成部分o ”1 。工业园内一期、二期规划面积达4 0 0 公顷，基础设施工程计划投资5 9 8 0 4 万元，整个工程按政府引导、市场运作方 式分期开发。目前已完成土地平整4 0 公顷。修筑4 0 米宽的园内主干道1 0 5 0 米， 供水、供电、通讯光缆、广播电视网络已经入园。 南山工业园以“开放带动、科教兴区、可持续发展”为指导思想，建设制造 产业集群基地为重点，统筹规划各项建设事业，协调好工业园内部关系及工业 园与全区乃至全市经济社会发展的各种关系，实现工业园经济的快速增长。 开放带动：工业园实行全方位的开放，即工业园对国外投资者、对沿海发 达地区开放，同时又对省内投资者、对愿意到工业园刨业的本市、本区企业开 放。 科教兴区：工业园在引进资金、项目的同时，重视引进先进的管理经验， 熟悉现代企业管理的企业家和技术人才。重视工业园内的职业教育，为入园企 业输送高素质的劳动者，增强工业园招商引资的吸引力。 可持续发展：在工业园的发展中协调好短期利益与长远利益、局部利益和 全局利益的关系，走持续、快速、健康发展的道路；在项目选择上，发展无污 染或低污染的产业，严格保护环境，创造优美、舒适、方便的生活氛围。 因此，南山工业园确定的发展战略是，实现经济的快速、可持续增长，保 持与社会协调发展，把园区建成环境优美、经济繁荣的新城区。 1 2 经营主体及战略目标 为加快南山工业园的开发，2 0 0 3 年1 月南山工业园管理委员会投资组建了 南山开发公司。公司致力于南山工业园建设项目的开发，是按市场化运作的国 有独资公司；公司现有员工1 1 人，注册资本4 1 0 0 多万元。 硕士学位论文第l 章背景介绍 南山开发公司致力于c 市南山工业园的开发、经营与管理，旨在将南山工 业园建设成为一个适应2 l 世纪发展的、以构建制造产业集群基地为主，发展物 流产业、环保型科技产业为辅的综合性“园林式”工业园。具体发展目标如下。 2 0 0 4 _ 2 0 0 5 年具体发展目标： 1 完成征地4 0 0 公顷，开发3 0 0 公顷； 2 全面建设工业园一、二期开发工程，完成总投资6 亿元： 3 加强工业园对外宣传和招商引资工作，完成招商引资额l o 亿元； 4 入园企业数达到2 0 家以上，其中年总产值5 0 0 0 万元以上企业1 0 家； 5 工业园内企业工业总产值超过5 亿元每年，工业增加值超2 亿元每年。 2 0 0 6 2 0 0 9 年具体发展目标： 1 完成累计开发经营收入5 9 1 8 8 万元； 2 完善工业园一、二期开发配套工程，加强城市综合功能建设； 3 入园企业数达至6 0 家以上，其中年总产值5 0 0 0 万元以上企业2 0 家： 4 工业园工业总产值超1 5 亿元每年，工业增加值超过5 亿元每年； 5 工业园拥有在全国有较大影响、高市场占有率的核心企业和重点产品； 6 创建1 家以上全国一流企业，重点扶持l 至2 家龙头企业上市，实现核 心企业与园区企业的资产重组合并，打造工业园的产业化“航空母舰”； 7 园区经济持续保持健康、快速发展态势，经济运行效益与质量不断提高。 园区内的民营经济得到充分发展；园区内企业的经营环境更加优化：园区内的 体制创新、科技创新、管理创新以及招商引资工作年年迈出更大步伐，园区经 济成为加快c 市工业化进程的强劲动力。 2 硕士学位论文 第2 章园区建设的理论依据 第2 章园区建设的理论依据 南山工业园项目建设，是区域经济学、城镇经济学、产业经济学、县域经 济学与可持续发展理论在实践中的不懈探索，同时，这些理论对本建设项目也 起着巨大的支撑和指导作用。 2 1 区域经济学理论与实践 2 1 1 增长极理论 增长极理论是有法国经济学家弗朗索瓦佩鲁于2 0 世纪5 0 年代提出的一种 非均衡增长理论，是比较著名的地区开发区域经济理论。所谓增长极是由推进 型产业及相关产业的空间聚集而形成的经济中心，它具有较强的创新和增长能 力，并能通过扩散效应以自身的研究发展带动其他产业和周围腹地的发展。 佩鲁认为，一个区域的所有地区并不是以同样速度增长的，往往是在某一 点或几点发展最快，这些高速增长的点即是所谓的增长极，它们一般是城市或 大型工业基地，在整个地区发挥支配作用。增长极以“墨渍”方式缓慢扩大，其影 响逐渐传播到落后地区，引致增长中心的扩张和第二级、第三级以至更多增长 中心的出现，从而使整个地区出现增长。另一方面，增长极也有可能对落后地 区产生负面影响，即由于增长极的产业竞争力相对于周围地区是非常强大的， 因此会使周围地区相对低效率、高成本生产者的市场萎缩甚至消失，使产业出 现不景气，从而影响其经济发展。因此，区域经济的发展应充分发挥增长极的 扩散和辐射效应，增长极周围地区的经济布局应以发展增长极的上、下游产业， 为其配套、服务以及“拾遗补缺”为主，增长极的扩散过程应成为周围地区与增长 极进行产业融合的过程。 增长极开发模式就是通过在区域经济系统引入推动型产业并布局于适当区 位，通过功能极化与区域极化形成部门增长极和城市增长极，同时在经济空间 和地域空剧中以预想的渠道和强度，通过扩散效应释放其极化能量，推动其他 地区和部门发展，促进区域开发目标的实现。 2 ，1 2 核心边缘理论 “核心边缘”理论是著名的美国规划学家弗里德曼首先提出的。弗里德曼将 一定的空间地域分为“核心区”( c o r cr l e g i 曲) 和“边缘区”( p e r i p h e r a lr e 百o n ) 。 弗里德曼提出，发展是通过个不连续的，但又是逐步积累的创新过程而实现 硕士学位论文 第2 章园区建设的理论依据 的。而发展通常起源于区域内具有较高相互作用潜力的少量的“变革核心”，创新 由这些“核心”向周边潜力较小的区域扩张，周边地区依附于“变革核心”而获得发 展。这类创新变革核心，被弗里德曼称为“核心区”。而一定空间地域内的其他地 区，被称为“边缘区”。 弗里德曼认为区域经济发展一般要经过四个阶段，即前工业化阶段、核心 边缘区i ( 工业化初期阶段) 、核心边缘区i i ( 后工业化阶段) 、空间 经济一体化阶段。每个阶段的资源要素流动状态不同，因而呈现出不同的阶段 性特征，见表2 1 。 表2 1弗里德曼“核心边缘理论 前工业化阶段核心一边缘区i核心一边缘区i i空间经济一体化 资源要素较少流动边缘区资源要素大核心区要素高度集在特定区域内全方 流动状态量流人核心区中，开始回流到边位流动 7 缘区 区域经济已存在若干不同核心区进人极化过核心区开始对外扩多核心区形成，少 典型特征等级的经济核心，程，少数主导地带散过程，边缘区出数大城市失去原有 但彼此间缺乏联迅速膨胀现规模较小的新的主导地位。区域发 系核心展为城市体系 由上表可知，核心边缘理论模型中区域经济发展的主要形式是核心区 集聚或扩散资源要素，引导和支配边缘区，谋求区域经济一体化发展。其实质 仍是为了边际收益最大化，对有限资源要素重新进行空间配置。 弗里德曼认为，核心区之所以能对边缘区施加影响，除了核心区原有的创 新活动比较活跃，由此成为区域发展的源头之外，核心区还具有使边缘区服从 和依附的权威和权力。这种权威机制是由以下几个方面构成的：一是核心区掌 握了区域内主要的物质资源、心理资源和强制性资源；二是核心区通过吸聚各 类资源、传递创新信息，构建创新活动及其样板效应等，其权威地位得到不断 的自我强化；三是在核心区和边缘区中，边缘区的精英要么受到强追保持中立， 要么接受现实退出竞争，迁入核心区，再有就是通过核心区的边缘区扩散资源， 在新形成的“边缘核心区”被同化。 弗里德曼认为，随着核心区的成长和成熟，核心区和边缘区之间的经济差 距的扩大，边缘区单纯依附和被支配，会使得两者之间文化、心理、政治等方 面的矛盾尖锐化。因此，区域经济一体化的过程，也就是核心区和边缘区之间 4 硕士学位论文 第2 章园区建设的理论依据 矛盾统一过程。 2 1 3 区位分析理论 区域开发是一种特殊的社会经济活动，它着眼于特定的区域，发挥区域内 自然要素和人文要素的最佳整体效益。区域开发具有地域性、战略性和综合性 特征。 区位分析是园区研究和规划的起始点和切入点，在区域经济布局中需要考 虑因地制宜，实事求是，按照地区优势划分政策执行空间、进行产业布局是区 域发展的首要问题。在进行区域开发时要充分考虑当地的自然条件和社会经济 条件。 自然条件：本地的气候、土壤、水文、地质、地貌和地理位置等因素所形 成的生产某种产品、发展某种产业的有利条件，这是地区经济发展和生产力布 局的前提。这些条件的优越与否能加速或延缓地区的经济发展和生产力水平的 提高。 社会经济条件：历史上形成的基础设施和技术装备、社会生产协作配套条 件、交通运输和邮电通讯条件、劳动力的数量和素质等，这些条件的优越与否 直接影响到地区经济建设的效果。 区域经济理论在指导实践方面取得了很大收获，对建设南山工业园、发展 地区经济也有很好的借鉴意义。南山工业园将成为c 市区域经济新的增长极： 同时，c 市位于珠江三角洲、长株潭经济辐射的交叉地带，处于工业化的初级阶 段，受到核心地区的相对竞争挤压，处于相对竞争劣势，必须发展“互补型”的特 色经济，积极主动地融入核心经济圈的经济洪流之中，谋求与核心地区的区域 经济一体化发展。 2 2 产业经济学理论与实践 2 2 1 地域分工理论 早在1 8 世纪，英国古典政治经济学理论体系建立者a 斯密就提出了地域分 工理论。 根据劳动地域分工理论，各个地区应按劳动地域分工专门发展某类产业、 生产某类产品。由于各地区自然条件和社会经济条件千差万别，在生产社会化 程度日益提高，尤其是在市场经济的条件下，应该根据各地区的具体条件，发 挥各自优势，扬长避短，建立各具特点，不同水平的经济结构。在确定地区产 硕士学位论文第2 章园区建设的理论依据 业结构时，可以应用比较成本理论，发挥地区经济优势，主要是集中力量发展 本地区的优势产业，面向全国以至国际市场，以自己的优势产品在地区间互相 交流，建立合理的地域分工，提高全社会的经济效益，达到地区经济的共同发 展。 2 2 2 不平衡增长理论 赫希曼的不平衡增长理论认为，由于发展中国家资源的稀缺性，全面投资 和发展一切部门几乎是不可能的，只能把有限的资源有选择地投入到某些行业， 以使有限资源最大限度地发挥促进经济增长的效果。倡导应把“不平衡增长战略” 看作为经济发展的最佳方式，在他看来，“经济进步并不同时出现在所有地方， 而一旦出现在某一处，巨大的动力将会使得经济增长围绕最初的增长点集中”。 2 2 3 区位结构变动导向理论 经济增长既是经济量和能力的增长与扩张过程，同时又是经济结构的转换 过程，有的学者认为现代经济增长过程本身就是一个结构转换过程。 现代经济增长的一般趋势是经济结构的转换率离。生产要素的投入产出分 布由农业为主向以工业和服务业为主转变，工业技术高度和加速的变化率是现 代时期按照人口平均的产值和生产率的高增长的主要源泉，并且也是引起经济 结构惊人地改变的主要因素。 区位结构的变动导向，是指各地区的工业结构在宏观上沿着某个方向演进。 区位结构的变动大致有三种基本导向。 资源导向：指在地区工业发展中以开发利用自然资源为主，资源型产业占 主导地位。它与较低的工业发展水平相适应。 结构导向：指建立资源开发与加工制造协调发展的产业结构，直到加工制 造业占主导地位。这是工业发展已经有一定基础的地区应该选择的方向。 技术导向：指地区经济发展中使工业向高新技术方向转变，迅速提高高新 技术产业在按个工业结构中的比重，直至占主导地位。这是与较高的工业发展 水平相适应的一种导向。 2 3 可持续发展理论与实践 可持续发展，主要指的是社会、经济、人口、资源、环境的协调发展和人 的全面发展。可持续发展理论主张世界上任何地区的发展不能以损害别的地区 发展能力为代价，主张当代人的发展不能以损害后人的发展能力为代价。由于 人类社会发展及经济发展中的处置不当，尤其是不合理地开发利用自然资源， 硕士学位论文 第2 章园区建设的理论依据 造成了全球环境污染和生态破坏，对人类的生存和发展构成了现实威胁，因此， 人们越来越重视社会经济的可持续发展。 可持续发展的生产模式正在推动新一轮技术创新，由资源型发展模式逐步 变为技术型发展模式，变为经济、社会、资源与环境相协调的新发展模式：由 物质短缺的社会具有的大量生产模式转化到物质丰富的社会应有的一种新生产 模式循环制造模式。 可持续发展的根本问题是资源分配。它既包括不同时代之间时间上的分配， 又包括当代不同国家、地区、人群间的资源分配；既要考虑当前发展需要，又 要考虑未来发展的需要，而且不以牺牲后代人的利益为代价来满足当代人的利 益。 从思想实质看，可持续发展包括三个方面的含义：其一，人类与自然界的 共同进化的思想；其二，世代伦理思想；其三，效率与公平目标的兼容。可持 续发展的战略目标是：恢复经济增长。改善增长的质量。满足人类基本 需求。确保稳定的人口水平。保护和加强资源基础。改善技术发展方向。 在决策中协调经济与生态关系。 建设南山工业园区，按区域组织实施可持续发展战略，可以改变长期以来 沿用的投入多、产出少，消耗高、浪费大，环境污染十分严重的粗放型的增长 方式。协调好区域之间、部门之间的利益、协调好长远利益和近期利益的关系， 统一规划，同时兼顾，是取得经济效益、社会效益和环境效益相统一的重要途 径，是实现区域环境良性循环的重要措施，同时也将大大促进区域经济与可持 续发展理论在南山工业园的实践。 硕士学位论文 第3 章投资环境与竞争分析 3 1 宏观环境 第3 章投资环境与竞争分析 3 1 1 世界产业发展趋势 世界范围内区域经济合作与全球经济一体化的趋势进一步加强，跨国企业 为寻求低廉成本和广泛的市场，加快了世界范围内的产业转移，我国依靠自身 的优势已成为新的世界制造中心“。 3 1 2 我国政治经济环境 1 国家政局稳定，投资环境不断改善 新一届中国政府为健全社会主义市场经济体系，在公有制的实现形式、建 立现代产权制度、大力发展和积极引导非公有制经济三个方面都取得了理论上 和政策上的突破。 2 中国加入w t 0 ，国家政策进一步开放、完善 中国加入世贸组织后，国家对开发区政策发生了较大变化。开发区的运行机 制更接近于w t o 规则，突出了它与国际接近的投入产出比，高效的管理，廉洁 的行政，健全的法制，优良的服务等特点，营造良好投资硬环境与软环境。 3 1 1 3 国内因区发展态势 工业园区是主要由工业企业组成的集合体，是工业化国家中作为一种促进、 规划和管理工业发展的重要手段。根据测算，一个企业在园区内发展，可以节 省公共设施投入1 5 。节约土地1 5 ，美化巧境和治理污染费用降低1 5 ，园 内企业综合效益提高2 0 。我国为加快工业化建设步伐，自上世纪8 0 年代末开 始建设各类经济开发区、工业园。据统计，截至2 0 0 3 年6 月，我国大陆各类工 业园已经达到了3 7 5 0 个，占用土地面积高达3 万多平方公里，相当于全国6 6 0 个城市和所有建铝4 镇的建设用地总面积。省级和国务院批准的各类工业园完成 工业总产值5 8 2 3 5 l 亿元。南山工业园处于国际、国内两个产业梯度转移最热点 区域之一，已成为各类企业投资兴业的首选之地。 3 1 4h 省地理位置、经济地位与发展趋势 l 。h 省地理位置居中，连接南北。承东启西，交通便利 h 省北靠长江，南邻广东，是全国重要的交通枢纽省份，是我国战略腹地， 具有南延北接、东进西拓的优越地位。境内有京广，湘黔、湘桂、浙赣、技柳 等5 条铁路主干线纵横交错；公路四通八达；水运有湘、资、沅、澧四水，可 硕士学位论文第3 章投资环境与竞争分析 以经洞庭湖入长江直达东海；民用航空线以省城为中心连接全国。 2 h 省将成粤、港、澳企业投资发展的首选之地 h 省产业战略正由农业大省向工业强省的调整，独特的地理位置和较低经营 成本，加上劳动力资源十分丰富，这些特点成为承载粤港澳产业转移的优势。 随着内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排( ce pa ) 的正式实施， 对粤港澳的后花园来说，优势将更加明显”。 3 h 省经济稳中有升、产业结构不断完善 改革开放特别是近几年来，h 省的经济总量明显增加，产业结构不断改善。 2 0 0 2 年国内生产总值达到4 3 4 0 亿元，居全国第1 2 位，2 0 0 3 年h 省国内生产总 值增长9 5 ”“。 3 1 5c 市投资环境 c 市是h 省南大门，人口约为4 6 0 万，土地总面积为1 9 3 8 8 平方公里，年 平均气温1 7 8 ，是典型的亚热带季风气候，四季分明p 1 ；全年城镇居民人均 可支配收入达到7 6 5 0 元；市城区环境质量为全省第一名，c 市享有“粤港溴后花 园”和“中国优秀旅游城市”的美称；c 市资源丰富，素有“中国有色金属之乡”、“南 方重点林区”、“h 省能源基地之称；同时通讯业也处于h 省前列，建成了程控 电话、移动通讯、可视会议电话、信息港等现代化通讯网络”。 1 地理位置得天独厚、交通便利 c 市东接江西赣州南连广东韶关，称“沿海的内地，内地的沿海”，是沿海 经济向内地延伸的交接地带。京广电气化铁路复线通过境内，1 0 7 国道、京珠离 速公路纵贯南北，郴资桂高等级公路横穿东西。从c 市乘火车、汽车可南下广 州、香港，北上长沙、武汉，东往江西赣州，西去广西桂林，通达全国各地。 2 c 市处于h 省工业化的核心地位，发挥对外开放的龙头作用 2 0 世纪九十年代初，h 省委省政府确立了c 市在全省实施“呼应两东( 浦 东、广东) 开放带动”战略和“一点一线”优先发展战略中的重要地位”1 。 h 省政府明确指出，c 市是h 省的优先发展地市，省委要求c 市加快外向 型经济建设步伐，要求经济社会发展全面赶超沿海水平。 3 经济发展趋势良好，整体经济水平明显提高 据统计，2 0 0 3 年全市g d p 达3 2 4 2 2 亿元，比上年增长1 1 2 ，比全省高 1 6 个百分点，增幅列全省第二位：外向型经济快速发展，全年新批外资项目5 0 个，外商直接投资额2 3 亿美元，比上年增长4 9 3 ，引进境内省外投资项目8 0 4 个，引进内资5 2 亿元，比去年增长3 倍。2 0 0 3 年全市整体国民经济稳步发展”1 【l o 硕士学位论文 第3 章投资环境与竞争分析 3 2 微观环境 1 工业园所处的c 市b 区具有良好的工业经济基础 c 市b 区工业在计划经济时代曾一度辉煌，位居全省工业强县之列。改革 开放以来，b 区社会经济的发展取得了较大成就，但由于原有工业主要为国有工 业，企业产权不清，机制不活，负担沉重，与民营经济发达的周边浏阳、望城 等县市相比仍存在很大差距，而且差距仍在逐步地拉大( 如浏阳市仅医药工业 园的年工业总产值超1 0 亿元，年缴纳税收达1 2 6 亿元) ，就其根本原因在于b 区有活力的民营工业经济的发展相对滞后；在国民经济中，农业仍占较大比例， 工业经济对国民经济的主导贡献不够突出。 因此，大力发展工业园区建设，能有效地调整b 区的产业结构，提升农副 产品的商业价值，使食品工业成为区域经济发展新的增长点。从生产半成品和 初级产品为主，向深加工、精加工、高科技含量、高附加值加工产品方向发展， 促进b 产业结构的调整与升级，实现县域经济的发展。 b 区原有全国饲料工业百强企业、全省饲料工业十强企业金威、双星、三九 等三家，但由于布局分散，没有形成合力和规模经济优势，竞争力越来越弱， 反被屈原行政区正虹饲料后来居上超过，正虹公司成为了全国饲料行业第一家 上市公司，饲料产业也成为了屈原行政区的第一支柱产业。 2 0 0 2 年，全区人均国内生产总值达1 7 5 万元，在全市遥遥领先，其中第二 产业附加值占全区g d p 的5 5 8 。全区规模内企业完成工业总产值9 3 2 亿元， 增长1 8 o l ：实现利税6 6 5 0 万元，增长4 5 7 7 ；工业产品产销率达9 9 1 4 ： 工业综合效益指数为1 2 3 6 9 ，增加1 6 ，6 8 个百分点”。 2 园区自身投资环境优良 ( 1 ) 工业园交通极为便利 在c 市总体规划中，南山工业园处于“南延东进”发展布局中的中心位置， 是近期建设的主要地带l j 弘。工业园位于南山区市郊乡槐树下组团，距老城区 中心3 k m ，京珠高速公路、京广铁路贯穿其中，与1 0 7 国道、郴资桂高等级公 路相连，东有国庆南路延伸段1 。 槐树下火车站位于工业园境内，货运站场设计年吞吐量为3 0 0 万吨，为工 业园的货物运输和中转提供了得天独厚的场所。 ( 2 ) 处于c 江河上游，水质水量有保障 c 江河从园区流过，并且，工业园内地下水资源丰富，是工业园供水的有力 保障。 1 0 硕士学位论文 第3 章投资环境与竞争分析 ( 3 ) 电源充足 c 市电网已与全国最大区域电网( 南方电网) 联网，c 市也是联合国小水电 开发示范基地，电量可以得到充分保证。小水电已具有相当规模。与国家供电 局争相为园区供电，且免费建设园区内供电基础设施p j ，供电模式的高度市场 化运作( 竞价上网) ，一方面有效保证了供电的优惠价格，另一方面也降低了园 区开发成本。 ( 4 ) 自然环境幽美、怡人 工业园区为丘陵地貌，东临王仙岭生态公园，在躁热重复的城市混凝土群中 留得了一片难得的自然生态绿地，让园区职工在厌倦了城市的紧张与喧嚣之后， 能拥有蓝天、白云、青山带来的怡然，宁静、逍遥的山林之乐。 ( 5 ) 政府大力支持 根据c 市政办发( 2 0 0 1 ) 3 8 号c 市级产业建设项目管理暂行办法、c 市 政办发( 2 0 0 2 ) 5 4 号、c 市政办发( 2 0 0 1 ) “号c 市产业建设引导基金管理 暂行规定和c 市中小企业信用担保管理办法( 试行) ( 2 0 0 2 ) 等有关政策性 文件精神，c 市在工业园区用地执行以下优惠政策。 第一，规费减免 c 市重点项目建设除办理各种证照工本费和省政府明确规定的收费项目上 缴部分外，其它有关规费收取实行减免合理政策 1 】f 2 1 ，具体见附件1 。 第二，收费规范 各执行部门对项目业主按规定收取有关规费，必须按收费管理权限由物价 和财政部门共同批准，凭物价部门审发的收费许可证和财政部门核发的专用收 款收据进行收费，并严格执行收费减免政策。市政府向重点建设项目业主颁发 收费登记卡，部门收费时，要在登记卡上登记；凡未列入收费登记卡上的登记 项目或不符合收费标准的，项目业主有权拒交，并可直接向纪检、监察部门投 拆n 第三，贷款贴息和信贷担保 市产业引导奖资金的贷款贴息和市中小企业信用担保公司的贷款担保，对 生产经营性重点建设项目实行倾斜，对达到进度要求、产出效益高的项目优先 给予担保。申请使用产业引导资金和中小企业信用担保的程序及管理p 。 ( 6 ) 服务保障有力 c 市政府对入园企业服务保障能吸引大量优质企业，主要有如下举措。 首先，政府对重点建设项目按主管或牵头扶持的原则，实行项目建设报建 手续限时办理制、部门代办制和上门服务制，代办部门协助项目业主做好项目 硕士学位论文 第3 章投资环境与竞争分析 前期工作，2 上月内办好开工所需的市级权限范围内的审批、审核手续，并帮助 办理向上级部门申报的有关手续。各有关部门要推行“一站式“办公、“一条龙“服 务，凡各项资料齐全且符合国家产业政策的项目，一般应在3 个工作日内( 属 规划和技术性论证审批的另从其规定) 办好有关手续。 其次，对重点建设项目实行市级领导和市直部门及县( 市、区) 挂点联系 制，挂点领导和联系部门一个月不少于1 次到项目现场进行指导、协调、督促， 为项目建设排忧解难，营造良好的建设施工环境。 第三，对重点项目建设实行挂牌保护，未经市级以上重点工程审批机关批 准。不得对项目建设现场进行检查或随意扣押施工设备、材料。 3 3 宏观竞争态势 南山工业园的现有竞争态势见图3 1 。 f ，j j 历西西i 云nf 现有竞争者1 厂天；i 五丽 鬯竺浏嚣秽家f 尴鲨：_ i 、j l 、j 3 3 1 现有竞争者 工业园的前期开发与建设需要大量的资金投入，招商引资的力度不断加大， 而工业园的数量却逐年增加，优惠政策相互攀比，各工业园招商引资的竞争激 烈。全国现有工业园3 7 5 0 个，其中h 省有1 7 9 个。 从省内竞争情况来看，c h 蛐g s h a 市作为h 省的省会城市，已有工业园区2 2 个，其中省级工业园区7 个，市级工业园区7 个，县级及县级以下的工业园区8 个，累计规划面积约2 1 5 平方公里，园内企业6 4 0 0 家。2 0 0 0 年完成工业总产值 硕士学位论文第3 牵投资环境与竞争分析 6 8 亿元，工业增加值1 9 5 亿元，上交税金2 1 亿元，近两年新引入园企业1 2 6 个，引进到位资金6 2 亿元，其中外商投资项目7 个，到位外资5 0 0 万美元，工 业园区正在成为新办企业的投资热土”“。 长沙县将工业园建设列入“农业和农村现代化发展规划”，明确“十五”期间在 规范、发展已有园区的基础上重点建设暮云、榔梨、黄花、江背、金井5 个工 业园，并就工业园建设的选址、规划、前期论证等有关问题进行了商讨，对工 业园的管理和招商引资政策进行了专题研究，目前，工业园建设取得了突破性 进展。其中，薯云工业园完成了部分基础设施建设，边建边招商，已引进项目 2 1 个，合同利用资金2 7 3 2 0 万元，已到位资金6 5 5 0 万元。 浏阳市在已有的浏阳工业园的基础上，又推出了浏阳生物医药工业园、精 品花炮工业园。该园区规划由上海同济城市规划设计院制订，并由新加坡专家 进行了概念修编，园区总面积1 3 ，4 平方公里，控制区域面积6 0 平方公里，同时， 他们还拥有省级工业小区一永安工业小区，并被国家农业部授予“全国乡镇企业 东西合作示范小区称号。 宁乡县科技工业园创建于1 9 9 8 年，为省级工业园，总体规划面积1 0 平方 公里，近期规划2 平方公里，到2 0 0 0 年底，申请入园企业8 5 家，申请用地1 1 2 0 亩，现已有8 家企业入园，计划总投资1 0 2 1 亿元，现己完成投资1 3 6 5 亿元， 己竣工投产的5 家企业，2 0 0 0 年产值达3 亿元，完成利税1 5 0 0 万元。今年上半 年又投入资金近1 亿元。 益阳市近年来经济高速增长，特别是今年一季度工业发展速度位居全省第 一，工业增加值比上年增长3 6 5 ，主要得力于工业园区的建设和成长，纳爱斯、 科力远等一批规模较大、科技含量高的新兴园区企业带动了益阳工业的快速增 长。 浏阳市的工业园属于政府高投入、打造高起点、专业高集中、发展高速度、 创造高效益的工业园，操作方式属于先建设、后招商；先投成本，后取高利的 发展模式。 望城县的工业园属于政府与企业共同建设，起点高、布局广、网络宽的综 合性工业园。它的操作形式有十个专业园区，基本上是一个大企业或一个大项 目，命名一个园区。 。宁乡、平江工业园属于政府搭台，部门协作，企业唱戏，共同发展。其操 作形式是政府低成本，主要利用对园区的合理规划，给入园企业优惠政策，边 招商，边建园，滚动开发，不断拓展。 南山工业园周边兄弟园区建设的宝贵成功经验值得认真学习借鉴，既应感 硕士学位论文 第3 章投资环境与竞争分析 受到竞争的激烈和园区发展存在的差距，也树立了成功的榜样，看到了南山工 业固的美好未来，同时可以少走弯路，加快赶超步伐。 3 3 2 潜在进入者 2 0 0 3 年国家有关部门对开发区进行了清理整顿，共清查各类开发区5 6 5 8 个， 已撤并整合2 0 4 6 个；h 省撤销3 4 个开发区、工业园，仅长沙清理整顿开发区就 撤销1 5 个、合并3 个、扩大和保留1 9 个。这一举措提高了园区申请的门槛， 有力的保证了现有合法开发区的利益和土地开发的良性循环。由此可见，目前， 工业园潜在进入者的压力呈弱化状态。 3 3 3 替代竞争者 工业园的替代竞争者主要是各地非园区式工业区。由于优惠的政策支持和 产业聚集效应，使工业园有着非工业园地区无法比拟的优势。根据测算，一个 企业在园区内发展，可以节省公共设施投入1 5 ，节约土地1 5 美化环境和 治理污染费用降低1 5 ，园内企业综合效益提高2 0 ，使园内企业有着其他地 区企业很难具有的竞争优势。由于国家从产业政策、环境政策、税收政策等方 面鼓励工业企业集中入园生产经营，以前那种“村村点火，户户冒烟”的分散式企 业经营将越来越受到限制，除当地资源就近生产及污染企业外，从分散布局企 业向园区集中已成为各地经济发展的趋势，替代竞争者威胁不断弱化。 3 - 3 4 土地供应者 新征土地需经政府土地行政主管部门根据规划统一征用，统一出让。由政 府垄断土地一级市场，做到政府审批，土地行政主管部门组织实施。 由于政府对工业园的大力扶持，工业园在土地的征用上享受政府的特殊土地 政策。由于中国农民土地经营使用权较为分散，集中化程度很低，加之中国可 开发土地资源不断减少，中国行政民主化进程加快，原有依靠政府强制性征地 行为将越来越受到限制，征地难度加大，征地成本将不断攀升。 3 3 5 入园企业 工业园针对不同入园企业要求采取灵活的合作方式，例如：大型企业。可 商讨用零地价方式，政府将企业缴纳税费部分退回以补偿地费：一般规模的企 业可采用土地入股方式，等等，这些措施的运用，使得企业与园区各得其所， 有效地吸引了大量的企业。但由于各地经济投资需求大，可供进入的工业圆选 择余地多，入园企业在与园区谈判博弈中处于更有利地位，讨价还价的能力不 断加强。南山工业园要真正吸引市场潜力大、科技含量高、产业聚集度强的大 企业、大集团整体入园仍然需要继续努力。 根据以上分析，南山工业园的竞争压力主要来自于各工业园之间的激烈竞 硕士学位论文第3 章投资环境与竞争分析 争。同时土地供应者征地难度加大，征地成本将不断攀升以及入园企业讨价还 价的能力不断加强给南山工业园带来了较大的竞争压力。但潜在进入者的压力 呈弱化状态，非工业园区替代竞争者对工业园形成的竞争压力较小。 3 4 微观竞争情况 c 市现在具有规模的工业园区有3 家，他们分别是c 市经济技术开发区、 有色金属工业园、南山工业园”“。 c 市经济技术开发区主要是侧重高新技术产业的工业园，重点引入拥有新材 料、新能源、生物技术、电子技术等高新技术的企业”。 有色金属工业园是侧重有色金属产业的工业园，致力于打造c 有色金属特 色品牌”“。 南山工业园是一个以制造业为主的综合型工业园，致力于建设制造产业集 群基地，建设成综合性“生态环保型”工业园。c 市现有三个工业园都有自己特色， 在产业选择上各有自己主业。南山工业园的发展潜力胜过其竞争对手。它凭借 优越地理位置、环保型产业选择以及土地潜在升值空间有效保证了工业园未来 经济收益。 硕士学位论文第4 章功能分区和管理体制 第4 章功能分区和管理体制 4 1 工业园总体功能定位 区域开发必须在综合利用各类资源的基础上进行经济开发活动，同时注重 生态环境的保护与再造“。南山工业园将在区域经济学、产业经济学和可持续 发理论的指导下建设和发展。 南山工业园主要定位于以工业为主的城市综合功能区，综合性“生态环保型” 工业园，将规划成为c 市经济发展平台和新经济增长点。以建立制造产业集 群基地为主，发展物流产业、环保型科技产业为辅，并按城市整体规划，配套 适当的生活居住与公共服务设施，发展旅游休闲产业，充分利用城市公共资源， 促进城市健康有序发展。 南山工业园区建设将根据产业关联度培植企业群，发展园区产业集群，形 成主导产业区。一要有一个具有鲜明特色的主导产品；二要围绕主导产品发展 一系列生产和服务；三要企业之间关系紧密，既有竞争又有协作。从上述特点 出发，必须克服急功近利的思想，不能为了短期效益，不顾园区的长远发展； 必须打破地方利益的局限，坚持园区定位的规划与实施“。 工业园的宗旨是通过建设和引入机械加工、电子产品、新材料等产业，突 破粗放型的增长方式和以牺牲环境为代价的传统模式，加速区域产业的改造、 升级，并加速区域经济系统的形成，使产业结构向资源利用全面化的方向调整， 加快工业园经济的可持续发展。 4 2 功能分区及用地规划 4 2 1 功能分区 南山工业园一、二期规划共划分为7 个功能区。包括中心商务小区、制造 工业小区、环保型科技工业小区、物流产业小区、一期生活服务小区、二期生 活服务小区、旅游休闲区p “。具体功能如下。 1 中心商务小区 位于园区一期北部区域，是园区的管理、商业服务中心。通过完善财政、 硕士学位论文第4 章功能分区和管理体制 金融、税务、法律、会计、管理咨询等相关配套职能，建设园区门楼、标志性 雕塑、广场、管理大楼等建筑，安排部分先期入园的工业企业项目，将本小区 建设成为整个园区的形象标志性区域。 2 席0 造工业小区 位于园区二期北部区域，是工业园重点发展小区。利用园区交通优势，特 别是铁路货站优势，优先引进有前途的制造产业大集团或产业集群整体迁入( 如 大型机械傣4 造等产业) ，或争取成为沿海大城市企业的生产基地。在小区内建设 仓储配套设旌，为园区企业提供配套服务。 3 环保型科技工业小区 位于园区一期南部区域。发展轻纺、机械、建材等无污染的环保型工业。 适当发展生物、医药、电子、计算机等离科技产业，以技术成熟、市场前景好、 可发挥区域优势的实用性高新技术为主。不盲目追求引进高新尖端技术企业。 4 物漉产业小区 位于园区一期中部区域，利用紧靠京广线槐树下货站的独特位置优势，发 展木材等大型货物加工及储运中转等物流业务，逐步成为c 南部区域性大型铁 路物流中心。 5 一期生活小区 位于园区内西南部区域。建设小型住宅、商业、公园、社区服务设施等。 6 二期生活商务小区 位于园区内南部区域。建设成规模的住宅、商业、公园、社区服务设施等。 不断完善园区城市功能配套建设，如医疗、卫生、教育等设施建设。 7 旅游休闲区 在工业园西部山地及其他自然地貌地带依山就势建设亭台楼阁及各种休闲 游乐设施，开发一些娱乐、休闲项目。既可以为园区职工提供一个与大自然亲 密接触的理想去处，又可开发为旅游景点，吸引全国乃至全世界的投资者投资、 游客观光。 4 2 2 用地规划 1 总体规划用地 南山工业园共规划用地4 0 0 公顷( 6 0 0 0 亩) 【1 3 ，包括工业用地、商业用 地、居住用地、公共设施用地、道路交通用地及绿化用地等。具体用地规划见 表4 1 。 硕士学位论文第4 章功能分区和管理体制 表4 1 南山工业固规划用地明细【5 】 序号用地名称用地面积( 公顷)所占比率( ) 备注 一期原规划用地 6 9 3 61 0 01 0 4 0 4 亩 l工业用地3 3 9 94 9 o l 2住宅商业用地1 5 9 82 3 0 4 3道路用地等1 2 5 21 8 0 5 4 供水、供电、邮电设施用地 1 7 62 5 3 5公共绿地5 1 l7 3 7