（工商管理专业论文）镇江市某房地产项目投资可行性研究.pdf

摘要 随着中国经济的持续发展和城市化进程的逐步推进，房地产行业自1 9 9 8 年逐 渐回暖以来，已进入快速发展阶段。房地产行业也由粗放型发展向集约化、精细 化方向发展，房地产开发商的投资行为和开发模式也逐渐成熟。 本文通过建立完整的房地产投资开发分析框架和模式，同时结合对房地产项 目的实际考察，对镇江市的某一房地产项目进行可行性研究。首先，从镇江市的 经济发展状况开始，深入分析在镇江市投资房地产项目的宏观条件。然后，深入 分析住宅市场和商业市场状况以及竞争状况，并结合消费者行为研究发现并逐步 论证项目投资机会，对该项目进行定位。接着，通过对项目进行静态和动态的财 务分析，进一步论证项目投资的可行性。最后，对项目的不确定性进行深入分析， 研究项目投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度，找出 项目的关键影响因素，为项目的实施和控制提供依据。文章最后得出结论：该房 地产项目基本可行，但风险较大；为了提高该项目可行性，笔者认为应该将地下 室、会所、幼儿园和物业用房这一2 5 万平方米面积中的一部分进行销售。 本文的结构及主要内容如下： 第一章：提出本文的主要研究问题、研究目的和意义、研究框架。 第二章：简要介绍项目概况，并对项目的宏观发展环境进行分析，主要包括 镇江市的经济状况、城市规划和政策法规的分析。 第三章：深入对项目进行市场分析，主要包括镇江市房地产发展状况、房地 产市场的供需状况、房价的预测等内容。 第四章：对项目进行深入的财务分析，首先对项目的开发计划、综合成本、 销售收入进行预测，然后再根据这些预测数据，计算项目的静态财务指标、动态 财务指标，以评价项目在财务上的可行性。 第五章：进行项目的不确定性分析，首先进行项目盈亏平衡点分析，然后进 行敏感性分析，以找出影响项目经济效益的关键因素，为项目的实施和控制提供 依据。 第六章：对本文的主要研究结论进行总结，并指出本文研究不足。 关键词：房地产行业；项目投资；可行性分析 a b s t r a c t a st h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t so fc h i n a se c o n o m ya n dt h ec i t i f i e dp r o c e s s i n g ， t h er e a le s t a t eb u s i n e s si nc h i n ah a st a k e ng r e a ti m p r o v e m e n ts i n c e19 9 8a n di t sm o d e i sa l s oc h a n g i n gf r o mt h ee x t e n s i v ef o r mi n t oi n t e n s i v ef o r m b e s i d e s ，r e a le s t a t e b u s i n e s s m e n si n v e s t i n gs t r a t e g i e sa n d w a y sh a v eb e e nt r i e dt ob ec o m p l e t e d 啦sp a p e rw i l l ，b a s e do np r a c t i c a lr e s e a r c h e so ft h er e a le s t a t e ，d e e p l ya n a l y z et h e f e a s i b i l i t yo fo n er e a le s t a t ep r o j e c ti nz h e n j i a n gc i t yb ys e t t i n gc o m p a r a t i v e l yp e r f e c t a n a l y z i n gs t r u c t u r e s f i r s t l y , b a s e dt h ee c o n o m yd e v e l o p m e n to fz h e n j i a n gc i t y , t h e a u t h o ra n a l y z e st h em a c r o e n v i r o n m e n to ft h i sr e a le s t a t ep r o j e c t s e c o n d l y , t h ea u t h o r a n a l y z e sd w e l l i n gh o u s em a r k e lb u s i n e s sh o u s em a r k e ta n dc o m p e t i t i o n s t a t ei n z h e n j i a n gr e a le s t a t em a r k e t w h a t sm o r e , t h ea u t h o rt r i e st og i v et h ep r o j e c tam a r k e t p o s i t i o nb yc o m b i n i n gs o m eo b s e r v a t i o no nc o n s u m e r s b e h a v i o r s t h e n , t h ea u t h o rw i l l a n a l y z et h ef i n a n c i a lf e a s i b i l i t yo f t h i sp r o j e c tb yc a l c u l a t i n gs o m es t a t i cf i n a n c i a lr a t i o s a n dd y n a m i cf i n a n c i a lr a t i o s l a s t l y , f o c u s i n go ns o m eu n c e r t a i n t ye l e m e n t so ft h e p r o j e c ta n dt l l 由d i f f e r e n te f f e c t so nf i n a n c i a lf e a s i b i l i t y , t h ea u t h o ra l s od e e p l ya n a l y z e s t h ec h a n g e so ff i n a n c i a lr a t i o so ft h i sp r o j e c t ，t h u sf i n d i n go u ti t sk e yi n f l u e n c i n gf a c t o r s a n ds u m m i n gu pi t sc o n c r e t e p r a c t i c i n ga n dc o n t r o l l i n ga p p r o a c h e s b a s e da b o v e a n a l y s i s ，t h ea u t h o rg i v e sac o n c l u s i o nt ot h i sp a p e r t h a t i st os a y , t h ep r o j e c ti sf e a s i b l e b a s i c a l l y , b u tt h er i s kl e v e lo ft h ep r o j e c ti sh i g h , a n dt h ef e a s i b i l i t yo ft h i sp r o j e c t d e p e n d so nh o wt od e a lw i t hb a s e m e n t ，c l u b ，k i n d e r g a r t e na n dm a n a g e m e n th o u s e w h i c ha m o u n t st o2 5m i l l i o ns q u a r em e t e r 1 1 地a u t h o ra r g u e st h a ts o m eo ft h i s2 5 m i l l i o ns q u a r em e t e rs h o u l db es o l di no r d e rt oi n c r e a s et h ef e a s i b i l i t y h e r e st h es t r u c t u r ea n dm a i nc o n t e n to f t h et h e s i s ： c h a p t e ro n e ：s u m m a r yo ft h em a i nr e s e a r c hp r o b l e m s ，m e a n i n g sa n dm o t i v a t i o n o f t h i sr e s e a r c ha n dt h ef r a m eo f t h er e s e a r c h c h a p t e rt w o ：s u m m a r yo ft h er e a le s t a t ep r o j e c ta n dt h ed e e pa n a l y s i so f m a c r o - e n v i r o n m e n to ft h i sp r o j e c t i tc o n s i s t so fe c o n o m ya n dc i t yp l a n n i n go f z h e n j i a n gc i t y ，p o l i c ya n dl a wc o n c e r n i n gr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c h a p t e rt h r e e ：d e e pm a r k e ta n a l y s i sf o rt h i sp r o j e c t ，i n c l u d i n ga n a l y s e so ft h e p r o j e c tp r o d u c t sm a r k e ts u p p l y & d e m a n da n dc o m p e t i t i o nc i r c u m s t a n c e s c h a p t e rf o u r ：a d o p t i n gb a s i cm e a l l go fa p p r a i s a lo np r o j e c ti n v e s t m e n tt oe s t i m a t et h e b a s i cf i n a n c i a ld a t a , a n a l y z et h ee c o n o m i cb e n e f i ta n dd r a wac o n c l u s i o no nf e a s i b i l i t y o ft h ep r o j e c t k e yw o r k s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y ；p r o j e c ti n v e s t m e n t , f e a s i b i l i t ya n a l y s i s 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签名) ：锄蒯 捌9 6 具9 e t 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( 彳 ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者签名： 以局级仫日期：2 和7 年口铜矿2 日 导师签名：日期：年月 日 第一章绪论 第一章绪论 第一节研究背景 房地产业是国民经济的一个重要的支柱产业，我国的房地产业在实行改革开 放以后取得了突飞猛进的发展。这个产业的推进，带动了建筑业、建材业、中介 业等相关产业的发展，特别是对城市建设的推动很大。但国内除了深圳、上海、 广州、大连等新兴城市和特大城市在房地产开发建设中取得明显成效外，全国大 多数中等城市在这方面都没有取得预期的效益。镇江市作为一个面积3 8 4 3 平方公 里，人口2 6 2 万( 其中，市区面积2 5 5 平方公里、人口5 1 万) 的中等城市，在房地 产开发建设方面取得一定进展，但发展的整体速度慢于周边地区。因此，对在这 样一个中等城市的房地产项目开发进行可行性研究有着特殊的意义。 进几年房地产行业的飞速发展也带来了房价的节节攀升，老百姓购房难的问 题成为了当今社会的几大难题之一。这带来了国家对房地产行业自1 9 9 8 年房改以 来最猛烈的宏观调控，一系列的宏观调控政策不断出台。例如，别墅类房产项目 土地供应将要停止、2 0 0 6 年6 月1 日起个人住房贷款首付提至3 0 、商品房取得预 售许可3 天内必须开盘、面积9 0 平方米以下住房必须达到建设总面积的7 0 以上、 不满5 年二手房交易将全额征收营业税等。这一系列宏观调控政策下对房地产行 业的影响正在逐步显现出来。例如，一度高热的上海房市，房地产开发投资、销 售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标在2 0 0 6 年5 月均出现明显 下跌；北京市2 0 0 6 年1 - 9 月房地产投资增速同比下降了1 5 9 ，房价涨幅大概为 6 - 8 ，同比也有所下降。但是，这一系列政策对中等城市房地产行业的影响则 还有待于进一步观察。同时，由于房价还是比较高，老百姓买房难的问题依然突 出，可以预计还将有宏观调控措施不断出台。因此，在这种宏观背景下对镇江市 丁卯新城分区某房地产开发项目进行可行性研究有着十分的必要性。 房地产行业是一个高投入行业。对于房地产公司来说，任何一个项目运作的 好坏，都可能直接关系到整个公司的命运，毕竟房地产的投入都是以百万为计量 单位的。因此，对投资项目进行可行性研究是至关重要，也是必不可少的。本文 就镇江市丁卯新城分区某房地产开发项目为例，从宏观环境、微观环境、市场环 镇江市某房地产项目投资可行性研究 境、技术条件、经济效益等方面出发，进行全面分析论证。 第二节研究目的和意义 该房地产项目位于江苏省镇江市丁卯新城分区，这是在一个中等城市中的 新城区实旌房地产项目开发。目前该分区是除镇江市中心分区外，在开发上比较 成熟的一个分区，基础设施也较为完善，但是该区人气却不是很旺。相对于镇江 市中心的老城区而言，丁卯新城分区在土地成本上有着一定的优势，但也存在销 售和售价等具体问题上的劣势。因此，对该项目进行可行性分析对项目的投资者 而言有着十分重要意思，可以为投资者的投资决策提供一定的依据。 本文的研究目的就是要针对该房地产项目的开发背景，结合目前的宏观调控 政策，从该项目的宏微观环境入手，然后进行项目的市场分析，为该项目的规划 设计提供决策依据。最后对该项目的经济效益和不确定性进行分析，以确定该项 目是否可行，如何规避该项目所面临的风险。 第三节研究思路和框架 本文的研究思路如下：首先对项目的概况做一个简单介绍；然后分析项目 所在地镇江市的宏观经济状况，主要包括g d p 、人均g d p 、人均可支配收入和财政 金融等方面的分析；接下来对项目所处的市场进行分析；最后进行项目的财务分 析和不确定性分析。 全文共分六章。第一章是绪论，主要分析文章的研究背景、研究目的和意 义、研究的思路和框架。第二章是项目概括及环境分析，首先从项目位置和项目 规划两方面介绍项目概况；然后分析项目所在地的地理位置和交通状况、项目所 在地的经济发展水平和城市化进程、项目所在地的城市定位和未来城市发展方向 和房地产行业发展的政策法规。第三章是项目的市场分析，首先对镇江市的房地 产发展状况做一个简要回顾，然后分析镇江市房地产的供需状况，最后分析镇江 市房地产的竞争状况。第四章是项目的财务分析，首先对项目的综合开发成本、 项目销售收入进行估算，然后从静态和动态两个方面估算项目的关键性财务指标 以便对项目进行财务评价。第五章是项目的不确定性分析，首先对项目进行盈亏 2 第一章绪论 平衡分析，然后对项目进行敏感性分析，从这些分析中得出哪些因素对项目的经 济效益产生重大影响，从而在实施过程中对这些风险因素进行有效控制或规避。 最后一章是研究结论。以上研究框架可以从图卜l 中清晰地看出。 图1 - 1 , 文章的研究框架 3 镇江市某房地产项目投资可行性研究 一、项目位置 第二章项目概况及环境分析 第一节项目基本概况 本项目位于江苏省镇江市丁卯新城分区( 以下简称“丁卯新区或“丁卯板 块”) 。丁卵新区隶属于镇江新区，是镇江规划中的新城。该区位于镇江市东南 部6 公里处，紧依老城区，规划总面积为2 0 平方公里。规划区分为工业区、高 科技园区和商贸生活区，首期开发面积5 7 3 平方公里，目前已开发3 3 3 平方公 里。区域内集中了优美的自然资源老山、教顶山等；该区的功能定位是以文 教、高新技术为主导产业的新城区。 丁卵新区是目前六大分区中与市中心分区最为接近的一个分区，从一定程 度上可以说是市中心分区的延伸，有一定的配套和居住基础，是目前镇江市除中 心分区外发展最为成熟的一个分区。该分区楼盘主要沿丁卯桥路分布，同时近年 来西北地块靠近文教区地块开发逐渐升温。 由于交通的便捷程度还不是很成熟以及商业、娱乐、休闲设施的缺乏，因此 人气始终不旺。但从另外一个侧面来看，该分区蕴含着巨大的区域商业地产潜力； 同时根据旧城区的城市建设现状和商业形态，市中心区已不太可能建设大型商业 设施，因此本项目有可能升级成为市级的商业中心，这将大大提高该项目在市民 心中的吸引力。 二、项目规划 该房地产项目主要分为两大部分：一是住宅部分，二是商业部分。项目总共 用地i 0 0 ，0 0 5 平方米，其中住宅用地面积为3 3 ，3 3 5 平方米、商业用地面积为6 6 ， 6 7 0 平方米。项目的初步规划如图2 - 1 所示： 国镇江市的六大分区如下：市中心分区、江滨分区、丁卯新区、学府路分区、南徐分区和丹徒新区。 4 第= 章项目概r 及境分析 震蓉霪蠹缓 图2 1 ：项目初步建筑规划 1 、住宅部分规划 住宅部分定位于生态、运动、休闲、便利的完美都市生活社区，主要包括酒 店公寓、别墅、多层公寓、小高层、会所、幼儿园及物业用房。该部分总共规划 建筑面积为1 2 3 ，2 0 0 平方米，其中酒店公寓1 3 ，2 0 0 平方米、别墅2 0 ，0 0 0 平 方米、多层公寓7 0 ，0 0 0 平方米、小高层5 ，0 0 0 平方米、会所、幼儿园及物业 用房1 5 ，0 0 0 平方米。 2 、商业部分规划 商业部分定位于区级都市m a l l 购物中心，集购物、休闲、娱乐、镊饮等于一 体的大型高档商业旗舰。该部分主要由零售大卖场( 购物超市) 、独立经营专卖 店( 专营店) 、百货商场、便利店、家居中心、美食及休闲娱乐中心、大型中式 酒楼、桑拿、夜总会、k t v 等组成。该部分总共规划建筑面积为6 0 ，0 0 0 平方米， 其中可售商业店面5 0 ，o o o 平方米、可售沿街店面1 0 ，0 0 0 平方米。 该房地产项目具体建筑技术指标如表2 1 所示： 镇江市某房地产项目投资可行性研究 表2 - 1 - 房地产项目具体建筑技术指标 项目数量单位项目数量单位 商业用地面积 3 3 3 3 5 0 0 m 2 商业容积率 2 0 0 住宅用地面积 6 6 6 7 0 0 0 2 1 5 0m 住宅容积率 总建筑面积 1 9 3 2 0 0 0 0m 2 建筑密度 3 5 2 地下室建筑面积 1 0 0 0 0 0 0m 2 占地面积 6 7 6 2 0 0 0 m 地上建筑面积 1 8 3 2 0 0 ，0 0 2 m 绿地率 2 0 商业部分： 6 0 0 0 0 0 0m 2 住宅户致 8 6 7户 可售商业店面 5 0 0 0 0 0 0 2 2 9 3户m 酒店公寓户数 可售沿街店面 1 0 0 0 0 0 0 2 3 5 0户m 店面户数 2 人 住宅部分t 1 2 3 2 0 0 0 0m 入住人数 3 5 6 1 酒店公寓 1 3 2 0 0 0 0m 2 规划总车位数量 8 0 0个 会所、幼儿园及物 业用房 1 5 0 0 0 0 0m 2 地下车位 5 0 0个 别墅 2 0 0 0 0 0 0m 2 地上车位 3 0 0个 多层公寓 7 0 0 0 0 0 0m 2 2 小高层 5 0 0 0 0 0m 第二节项目环境分析 一、项目所在地的地理位置和交通状况 镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展 的十五个城市之 一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。镇 江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，但目前两大都市圈的 发展尚处于未成熟的阶段，镇江由于位于都市圈的外围，其双向辐射优势不能得 到发挥。 镇江交通便利。首先，京沪铁路横贯东西，沪宁高速公路、3 1 2 和1 0 4 国道、 沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥已开通。其次， 南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江8 0 公里和5 0 公里。最后，镇江拥有对 6 第二章项目概况及环境分析 外开放的国际港口，现已建成泊位1 3 9 个，其中万吨级以上泊位2 0 个，最大可 停靠5 万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一。 二、项目所在地的经济发展水平和城市化进程 1 、经济发展水平 镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要 的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。在近几年的经济发展 中取得了较大的进展，2 0 0 5 年的g d p 达到了8 3 3 5 亿元。具体数据如表2 - 2 所示， 从表中可以看出，镇江的年g d p 总量与扬州差不多，但与周边城市相比属于中等 偏下水平。 表2 - 2 镇江及附近三城市近年g d p ( 亿元) g d p ( 亿)2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年 南京1 0 2 1 31 1 5 0 31 2 9 5 01 5 7 6 22 0 6 7 2 2 4 1 3 0 苏州 1 5 4 0 7 1 7 6 0 32 0 8 0 02 8 0 2 0 3 4 5 0 04 0 2 6 5 扬州4 7 2 1 25 0 5 4 65 5 8 9 3 6 0 2 6 8 7 8 8 0 0 9 2 2 o o 镇江 4 5 4 6 05 0 5 1 5 5 6 0 9 0 6 4 1 】o7 8 1 0 08 3 3 5 0 数据来源：根据南京、苏州、苏州和镇江近几年的统计年鉴整理而来 在人均g d p 上，镇江的人均g d p 在2 0 0 2 年突破2 0 0 0 0 元人民币，在2 0 0 4 年达到 2 9 2 3 5 元人民币，2 0 0 5 年人均g d p 超过3 0 0 0 0 元，具体数据如图2 - 2 所示。用国际通 行的房地产发展阶段与人均g d p 数值之间的关系看房地产市场的发展状况：根据 国际惯例，人均g d p 达n 1 3 0 0 至8 0 0 0 美元，房地产便步入住房需求、房价调整最 快的高增长期。因此，房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个必然表现。 7 镇江市巢房地产项目投资可行性研究 图2 - 2 ：镇江近年人均g d p 增长情况( 元) 资料来源：江苏省镇江市2 0 0 5 年统计年鉴 与镇江市经济快速发展相对应的是城乡居民生活水平不断改善，居民人均可 支配收入的快速增长，如图2 - 3 所示。2 0 0 5 年城镇居民入均可支配收入完成1 2 3 9 4 元，增长1 4 1 ，农民人均纯收入完成5 3 7 2 元，增长1 3 5 ，分别占年计划的1 0 2 6 和1 0 6 4 ，具体数据如表3 所示。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同 步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地 推动了镇江房地产市场的良性发展。 图2 3 ：镇江近年城镇居民人均可支配收入( 元) 资料来源： 江苏省镇江市2 0 0 5 年统计年鉴 镇江市的金融运行态势也良好，服务功能不断完善。2 0 0 5 年末全市金融机构 人民币贷款余额5 6 0 。5 0 亿元，比年初增j n 8 8 9 4 亿元，同比多增1 0 5 1 亿元，其中： 8 第二章项目概况及环境分析 短期贷款增力1 1 2 1 2 2 亿元，同比多增1 3 8 亿元；中长期贷款增 j 1 2 2 0 5 亿元，同比 少增1 2 0 6 亿元。2 0 0 5 年末全市金融机构人民币存款余额8 0 3 9 6 亿元，比年初增 2 1 ：1 1 2 3 1 5 亿元，同比少增2 7 4 8 亿元，其中：企业存款比年初增加1 6 5 5 亿元，同 比少增1 5 6 3 亿元；储蓄存款比年初增；0 1 1 6 9 9 9 亿元，同比多增1 9 7 4 亿元。 2 、城市化进程 2 0 0 4 年末，全市户籍总人口2 6 7 2 1 万人，其中非农业人口1 1 0 6 9 万人，农 业人口1 5 6 5 2 万人。市区人口1 0 1 3 6 万人，其中非农业人口6 3 6 7 万人，农业 人口3 7 6 9 万人。全市人口总户数增加到9 9 3 8 万户，平均每户2 6 9 人。城市 化水平的提高，市区人口不断壮大，人口的增长必将带来大量的房地产消费需求， 房地产市场机会广阔。 三、项目所在地的城市定位和未来城市发展方向 l 、城市规划发展目标 镇江市的城市发展目标是：( 1 ) 经济高效，充满活力的城市；( 2 ) 富有文化 特色的城市；( 3 ) 优美的居住环境城市。镇江市市政规划目标是高起点，高标准， 瞄准一流城市目标，大力提升镇江在苏南板块中的中心城市重要程度，确立其在 以上海为龙头的“长三角 区城市群中的独特地位。 2 、城市布局规划结构 城市总体布局结构由原来的“一城两区 逐步优化为“一城两翼 ，即主 城、东翼和西翼。( 1 ) 主城：构筑“山、水、城 的城市空间框架，强化城市中 心的服务功能。人口按9 0 万左右控制。划分为五大功能区：主城核心区、南徐 新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成 四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体 系。( 2 ) 东翼：基础产业带和配置适量的生活用地。由谏壁、化工区和大港三部 分组成。人口按2 0 万左右控制。( 3 ) 西翼：基础产业带和物流产业的增长区。 由龙门和高资两部分组成，人口按1 0 万左右控制。具体情况如表2 3 所示： 表2 - 3 ：镇江市城市总体规划 。数据来源：镇江市统计局关于2 0 0 5 年国民经济和社会发展的统计公报 o 数据来源：镇江市统计信息公众网 9 镇江市某房地产项目投资可行性研究 用地面积规划人 分区功能 ( k m 2 )口( 万) 主城核心 城市主中心区，商业金融旅游服务中心。包括老城区和北部 区 2 53 0综合旅游区两部分。北部综合旅游区是城市滨水区，集商务， 文娱，旅游为一体的综合旅游区。 行政、文化、商务和生活居住区。城市副中心，未来市政府 所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的 南徐新城 2 02 0 多功能复合型的城市新区重点利用“生态大道”南徐路的 带动作用，建设西部新城区。 主城 城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活 丁卵新城 2 02 0居住为主的城市新区重点发展大学城和以光电子为主导的 高新技术产业园区。 城币剐中心，以两新技术严业、弟二广业和生沽盾任为王阴 丹徒新城1 51 5 城市新区 南山风景 区 1 2城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区 西翼( 高资、龙口) 1 57 5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区 东翼( 大港、谏壁)3 l1 2 5基础产业带、城市生活区 资料来源：镇江市规划设计研究院 四、房地产行业发展的政策法规 1 、“国六条 政策 2 0 0 6 年5 月1 7 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进 房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场所存在的问题提出六条措 施。“国六条”具体措施包括：( 1 ) 切实调整住房供应结构：重点发展中低价位、中 小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。( 2 ) 进一步发挥税收、信贷、 土地政策的调节作用：严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税 收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使 用监管，制止囤积土地行为。( 3 ) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动 性住房需求过快增长。( 4 ) 进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项 目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。( 5 ) j j n 快城镇廉租住房制度建设，规 范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入 家庭的住房困难。( 6 ) 完善房地产统计和信息披露制度。 2 、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 该意见要求，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低 收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布 1 0 第二章项目概况及环境分析 局，统筹落实住房供应结构比例要求；自2 0 0 6 年6 月1 日起，各城市( 含县城) 年度( 从6 月1 日起计算) 新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 9 0 平方米以下住房( 含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到7 0 以上；年 度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回 土地使用权的居住用地，应当主要用于安排9 0 平方米以下的住房建设；各地对 2 0 0 6 年6 月1 日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理。 3 、镇江市房屋拆迁管理办法( 2 0 0 3 年4 月起施行) 该政策出台后，对镇江市房地产开发过程中房屋拆迁行为有了法律参照和监 督，明确了拆迁范围、拆迁时间与拆迁过程中的房屋评估、补偿标准等各方面的 参照指标，以及违反该政策所应接受的处罚标准，有效的保障了被拆迁人的应有 权利。对净化镇江市房地产市场的环境，规范镇江市房地产市场行为，提高市民 对政府的信任度以及购房的热情起到了良好的促进作用。 4 、镇江市商品房价格管理实施细则 由着重管理具体价格水平转变为管理价格行为和相应的处罚规定。给开发单 位更大的浮动幅度空间。将两步核价程序改变为销售房屋时一次性核定售价，企 业不得随意变动。确因成本变化大，有物价部门在交付钥匙前核定后增减成本。 并实行成本商品房价格成本认证制度，严格控制商品房成本。把明码标价作为价 格工程的一项重要内容加以贯彻。对商品房价外收费进行严格控制，各种强制性 收费必须经物价部门批准。 5 、镇江市物业收费管理实施办法 该政策制定了物业管理收费应当遵循合理、公开及与服务内容、质量相适应 的原则以及各项收费标准。实行政府指导价的物业管理收费，以物业管理的合理 成本为基础，根据提供物业管理的内容、质量水平，按照有利于物业管理的价值 补偿和促进物业管理企业规模经营的原则确定。物业管理企业可在政府指导价范 围内与业主委员会或业主、物业使用人协商制定具体收费标准。从而明确了双方 各自享有的权利和承担的责任，有效的维护了双方的权益。对规范镇江市商品房 物业售后的各项管理行为，提高镇江市物业整体水平起到了积极的促进作用。 6 、建立房价网和商品房价格监测制度 2 0 0 3 年镇江市建立了房价网，创办了免费向社会发放的京江楼市，将房 镇江市某房地产项目投资可行性研究 价主要政策和主要房价在网上、杂志上公布，并建立了商品房、- - 7 房等价格检 测制度。主要目的是对商品房价格进行专项检查。 五、项目环境总体评价 l 、镇江的地理位置优越，是长江三角洲重要的港口城市，交通便利，环境 优美，得天独厚的综合条件为其房地产业的发展提供了有利的背景。但由于镇江 位于上海经济圈的边缘、南京都市圈内，受上海的影响相对很小，而受南京的影 响较大，近几年南京经济发展相对滞后，这在很大程度上制约了镇江经济、房产 市场的发展。 2 、区域经济的快速发展，国民经济的持续增长。2 0 0 5 年的g d p 总额达到8 3 3 5 亿元，人均g d p 也突破了3 0 0 0 0 元，城镇居民人均可支配收入完成1 2 3 9 4 元，老 百姓的购买力有了较大的增长，这使得镇江的房地产发展得到了有力的支撑。 3 、从城市发展规划可以看出，未来镇江的主要发展目标是加快城市化进程， 在进程中产生的城市改造和向外扩张所带动的住宅消费需求是巨大的，这也将推 动房地产市场的快速发展。未来镇江的发展方向是东拓、南进，本项目地处主城 区东侧外围，位于学府文教区和高新技术区的核心位置，具有较佳的地理区位和 发展机遇。 4 、房地产行业宏观政策法规的不断出台，对房地产行业的健康发展有着一 定的促进作用。但这些政策对不同的房地产开发商可能有着不同的作用，例如， 对于大型开发商来说，这些政策是有利的，而对于一些小型开发商来说这有可能 意味着威胁。 1 2 第三章项目市场分析 第三章项目市场分析 第一节镇江房地产发展概况 一、镇江市房地产的历史发展 1 9 8 0 年镇江开展了商品住宅试点项目，以统建的方式开辟了一些新居民点， 在市东、南、西方向形成了一批具有一定规模的住宅小区，这些小区商品房多为 三到四层的低层住宅，规模小，具有客厅、阳台、灶房和一般的卫生设备。这些 居住小区围绕市中心而建，地理位置离市中心较近，交通便利。 二十年来，随着城市经济和收入的逐步发展增多，当地人对居住环境、条件 和住房档次的要求在不断提高，随着市中心动迁力度的加大、城市发展水平的提 高，产生了大量动迁、需要换房、改善居住条件的人群，这部分人群大多以购买 大面积、大户型住宅为购房目标，居住地也逐步向外迁移，但市中心仍然是镇江 人心里最理想的居住地。 2 0 0 0 年前后镇江房地产市场从开始加速发展，并不断得到升温。目前镇江 整体房地产市场的产品供应还是以多层公寓型产品为主，鲜有小高层及高层公寓 产品，产品类型比较单一，缺少别墅项目。已有的别墅项目档次也比较低，且别 墅项目的总价也对部分目标消费群形成购买制约，但是大面积、大房型、上档次 的居室生活又是这部分消费者的追求，因而市场对于这类别墅项目存在潜在的旺 盛的购买需求。 按照市政府“三年大变样，今年决战年”的要求，2 0 0 3 年城市基本建设已首 次突破1 0 0 亿大关，其中房地产投资近3 0 多亿元。商品房销售面积达8 0 多万平 方米，城市改造房屋拆迁面积1 0 0 万平方米。2 0 0 4 年全市住宅旌工面积约3 3 0 万平方米，比1 9 9 9 年增长了7 9 2 。今后五年，将按照“拓展骨架，建设新城， 完善功能，整治环境”的要求，以年投入和年拆迁量继续不低于1 0 0 亿元和1 0 0 万平方米的强度，加快城市化进程，精心打造山水城、生态城、园林城的城市品 牌。 数据来源：镇江市房地产信息网 1 3 镇江市某房地产项目投资可行性研究 二、2 0 0 6 年镇江市的房地产发展 2 0 0 6 年i - 1 0 月，镇江市房地产开发投资增幅逐渐趋缓，施工面积继续增加， 高层建筑进一步增多，竣工面积小幅下降，销售速度加快，但商品房价格持续上 涨。 具体来说，主要有以下特点： 1 、房地产投资增幅同比回落 2 0 0 6 年1 1 0 月镇江市总共完成房地产开发投资4 9 4 5 9 6 万元，同比增长 1 0 1 ，增幅比去年同期回落4 6 个百分点。从投资构成来看，建筑工程投资 3 2 9 6 5 9 万元，同比增长1 3 ；其他费用投资1 4 8 0 5 3 万元，同比增长4 ，其中 土地购置费11 5 6 7 0 万元，同比下降2 。从投资用途来看，住宅投资4 1 9 1 9 5 万 元，同比增长1 4 ；办公楼投资8 3 0 3 万元，同比增长5 4 1 9 ；商业营业用房投 资4 0 3 0 6 万元，同比下降2 8 2 2 ；其他投资2 6 7 9 2 万元，同比增长3 1 2 8 。从 投资占比来看，2 0 0 6 年1 1 0 月房地产开发投资占全社会投资的比重为1 3 ，同 比下降1 个百分点，增速比全社会投资低1 7 个百分点。 2 、施工面积增加，其他用房面积增长较快 2 0 0 6 年1 1 0 月镇江市总共施工面积达5 6 1 4 2 万平方米，同比增长18 9 3 ， 其中施工住宅面积4 7 3 2 7 万平方米，同比增长1 9 1 l ；施工办公楼面积6 万平 方米，同比持平；施工商业营业用房面积5 2 5 9 万平方米，同比增长1 ；施工 其他用房面积2 9 5 4 万平方米，同比增长8 1 2 1 。 3 、新开工速度放慢，增幅回落 2 0 0 6 年i - 1 0 月镇江市新开工房屋施工面积2 2 7 7 万平方米，同比增长 1 0 8 ，增速回落9 2 个百分点，其中新开工住宅面积1 9 3 8 3 万平方米，同比增 长1 1 9 7 ；新开工办公楼面积2 1 2 万平方米，同比增长2 2 1 8 ；新开工商业营 业用房面积2 0 7 6 万平方米，同比下降1 6 3 ；新开工其他用房面积l o 9 9 万平 方米，同比增长1 6 7 3 。 4 、竣工面积有所下降，竣工其他用房增长较快 2 0 0 6 年卜1 0 月镇江市竣工各类房屋面积1 3 6 5 6 万平方米，同比下降2 7 4 ， 其中竣工住宅面积1 2 1 5 6 万平方米，同比下降1 ，竣工住宅1 0 1 2 0 套；竣工办 国数据来源：镇江市统计信息公众网( h t t n ：w w w z i s t a t s , g o v c n ) 。 雪由于最近的信息只公布到2 0 0 6 年1 0 月份，因此在这部分分析中，以2 0 0 6 年1 1 0 月为主 1 4 第三章项目市场分析 公楼面积1 4 万平方米，同比下降1 5 1 2 ；竣工商业营业用房面积8 7 l 万平方 米，同比下降3 1 7 2 ；竣工其他用房面积4 8 7 万平方米，同比增长3 4 6 2 。 5 、销售增长较快，期房成为市场主要销售形式 2 0 0 6 年1 - 1 0 月镇江市商品房销售面积1 7 7 2 0 万平方米，同比增长3 0 8 3 ， 其中商品住宅销售面积1 6 3 9 3 万平方米，同比增长3 0 1 1 ；办公楼销售面积1 3 2 万平方米，同比增长3 9 6 6 业营业用房销售面积7 3 8 万平方米。同比增长4 5 1 。 从现房销售情况来看，1 - 1 0 月全市现房销售面积5 8 5 7 万平方米，同比下 降1 5 4 6 ，其中住宅的现房销售面积5 4 7 7 万平方米，同比下降1 3 1 5 。 从期房销售情况来看，卜l o 月全市期房销售面积11 8 6 3 万平方米，同比增 长7 9 2 8 ，期房销售面积占商品房销售面积的6 6 9 5 ，同比提高个1 8 1 百分点， 其中住宅的期房销售面积1 0 9 1 7 万平方米，同比增长7 3 4 6 。 6 、销售额增幅快于销售面积增幅，商品房价格持续上涨 2 0 0 6 年1 - 1 0 月镇江市商品房销售额4 6 0 4 2 2 万元，同比增长4 4 8 3 ，增幅 比同期商品房销售面积增长高1 4 个百分点。其中商品住宅销售额4 0 4 1 7 2 万元， 同比增长8 3 6 3 ，增幅比同期商品住宅销售面积增幅高5 3 5 2 个百分点。 2 0 0 6 年1 - 1 0 月镇江市商品房平均价格为2 8 0 0 元平方米，同比持平，其中 现房平均价格为2 5 8 8 元平方米，同比上涨3 2 5 7 ；期房平均价格为2 9 0 6 元 平方米，同比上涨2 。 综上所述，2 0 0 6 年1 - 1 0 月份镇江市房地产投资保持理性增长态势，施工面 积持续增加，竣工面积小幅下降，销售速度加快。随着新一轮国家宏观调控政策 对房地产市场影响的逐步显现，预计至年底房地产投资将继续保持平稳走势，新 开工面积增幅进一步回落，商品房销售将继续保持相对稳定的态势。 第二节镇江房地产市场供需状况 一、房地产开发投资情况 近几年，镇江市房地产市场发展迅速( 如表3 1 所示) ，市区房地产市场一直处 于住宅建设和销售持续两旺的状态，开发投资额、住宅建设面积逐年持续上升。 例如，2 0 0 4 年市区开发投资完成4 2 2 2 亿元，2 0 0 5 年市区开发完成4 6 7 9 亿元， 1 5 镇江市某房地产项目投资可行性研究 增长1 0 7 9 ；房屋旋工面积在2 0 0 4 年为3 2 1 万平方米，2 0 0 5 年为4 0 8 万平方米， 增长2 7 4 2 ；值得注意的是，新开工面积有所降低，从2 0 0 4 年的1 4 5 9 万平方 米降到2 0 0 5 年的1 0 9 万平方米，对此，笔者认为这主要由国家的宏观政策调控 引起。回 表3 - 1 ：镇江市区近两年房地产开发投资完成情况( 单位：万元，万平方米) 时间2 0 0 4 年 2 0 0 5