（工商管理专业论文）苏州市文景路房地产项目可行性研究.pdf

摘要 摘要 房地产业是国民经济的重要组成部分，其基础性、先导性产业的地位和特 征对经济增长发挥着巨大的作用。绝大多数房地产项目建设规模大，开发周期 长，为了规避投资中的各种风险，获得最大收益，对其进行可行性研究显得尤 为重要。 本论文以地处苏州市工业园区的“苏州市文景路房地产项目 为研究对象。 论文综合运用了市场营销学、房地产经济学、财务管理学等多种学科的理论和 方法，并按房地产可行性研究的标准形式书写，全文共分为六章。 在市场分析中，通过对该项目的宏观环境分析、苏州市区域投资环境近期 描述与发展趋势分析、市内商品房的供给与需求分析，确定了市场发展的趋势。 在市场定位分析中通过对周边区域竞争对手分析，确立了该项目的市场定位， 明确了该项目的目标客户、产品形态以及价格策略并为成本和收入估算提供了 详实的基础数据。 在项目的建设地点与开发条件分析中，根据项目交通及公共设施条件、周 边环境，对其进行了s w 0 t 分析，客观评价了项目的现状与发展潜力。 在成本和收入估算中，运用市场比较法对“苏州市文景路房地产项目一各 产品的成本价格进行了预测，为项目的最终定价准备了科学依据。 在财务评价中，根据项目的投资计划以及资金安排表，运用盈亏平衡分析及 敏感性分析等数学方法和模型，对“苏州市文景路房地产项目”的盈利能力和 不确定性进行了评价。在此基础上，进行了风险分析，明确了项目的主要风险 因素，提出了防范和降低风险的措施；同时，在项目的社会评价中，通过对项 目的社会影响分析及互适性分析，明确了项目的社会效益。 通过对“苏州市文景路房地产项目 进行的可行性研究，得出了该项目在财 务上可行，实施起来的风险较小，可以进行投资的结论。 关键词：苏州市；房地产；可行性研究 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yo ft h en a t i o n a le c o n o m ya n da ni m p o r t a n t c o m p o n e n to f i t sf o u n d a t i o n , l e a d i n gi n d u s t r yp o s i t i o na n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so f e c o n o m i cg r o w t hp l a yat r e m e n d o u sr o l e t h ev a s tm a j o r i t yo fr e a le s t a t e p r o j e c t s a r el a r g ei ns c a l e , l o n gd e v e l o p m e n tc y c l e , i no r d e rt oa v o i dt h e i n v e s t m e n tr i s ka n dm a x i m i z er e v e n u e ，i t sf e a s i b i l i t ys t u d yi sp a r t i c u l a r l y i m p o r t a n t i nt h i sp a p e r , t h i si sl o c a t e do nt h ew e n j i n gr o a di ns u z h o ui n d u s t r i a lp a r k o ft h e 什s u z h o uw e n j i n gr o a dr e a le s t a t ep r o j e c t s ”f o rt h es t u d y u s eo ft h e p a p e r so fm a r k e t i n g , r e a le s t a t ee c o n o m i c sa n df i n a n c i a lm a n a g e m e n t o fa m u l t i - d i s c i p l i n a r yt h e o r i e sa n dm e t h o d s ，t o g e t h e rw i t har e a le s t a t ef e a s i b i l i t y s t u d y s t a n d a r df o r mo fw r i t t e nt e x ti sd i v i d e di n t o6c h a p t e r s i nt h em a r k e ta n a l y s i s ，p r o j e c ta n a l y s i so ft h em a c r o e c o n o m i ce n v i r o n m e n t , s u z h o uc i t yr e g i o n a li n v e s t m e n te n v i r o n m e n ti nr e c e n td e s c r i p t i o na n da n a l y s i s o ft h ed e v e l o p m e n tt r e n d s ，t h ed t y sc o m m e r c i a lh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n d a n a l y s i s ，a n a l y s i so ft h es u r r o u n d i n gr e g i o n a lc o m p e t i t o r s ，t h ee s t a b l i s h m e n to f t h ep r o j e c t sm a r k e tp o s i t i o n , d e a ro ft h ep r o j e c tt a r g e tc u s t o m e r s ，f o r m p r o d u c t sa n dp r i c i n gs t r a t e g i e sf o rc o s ta n dr e v e n u ee s t i m a t e sp r o v i d e dd e t a i l e d b a s i cd a t a c o n s t r u c t i o no f t h ep r o j e c tl o c a t i o na n dt h ec o n d i t i o n sf o rt h ed e v e l o p m e n t o fa n a l y s i s ，b a s e do nt h ep r o j e c ta n dp u b l i ct r a n s p o r tf a c i l i t i e sf o rt h e s u r r o u n d i n ge n v i r o n m e n t ，s w 0 t c o n d u c t e d i t s a n a l y s i sa n do b j e c t i v e e v a l u a t i o no ft h ep r o j e c ts t a t u sa n dp o t e n t i a lf o rd e v e l o p m e n t t h ec o s ta n dr e v e n u ee s t i m a t e s ，m a r k e tc o m p a r i s o no ft h e ”s u z h o u w e n j i n gr o a dr e a le s t a t ep r o j e c t s , t h ec o s to ft h ep r o d u c tf o rt h ep r i c ef o r e c a s t f o rt h ef i n a lp r i c i n gp r e p a r eas c i e n t i f i cb a s i s i nt h ef i n a n c i a le v a l u a t i o n , a c c o r d i n gt ot h ei n v e s t m e n tp l a n sa n df i n a n c i n g a r r a n g e m e n t sf o rt h et a b l e ，u s i n gs e n s i t i v i t ya n a l y s i sm e t h o d sa n dm a t h e m a t i c a l m o d e l s ，”s u z h o uw e n j i n gr o a dr e a le s t a t ep r o j e c t s ，”t h ep r o f i t a b i l i t ya n d u n c e r t a i n t yo ft h ee v a l u a t i o n o nt h i sb a s i s ，c o n d u c t e dar i s ka n a l y s i so ft h e p r o j e c t 。sm a i nr i s kf a c t o r s ，t h ep r e v e n t i o na n dr i s kr e d u c t i o nm e a s u r e s ；a tt h e 苏州市文景路房地产项目可行性研究 s a m et i m e ，t h es o c i a le v a l u a t i o n , b a s e do nt h es o c i a li m p a c ta n a l y s i sa n da l l a n a l y s i so fe a c ho t h e r ，c l e a r l yt h es o c i a lb e n e f i t so ft h ep r o j e c t t h r o u g ht h e ”s u z h o uw e n j i n gr o a dr e a le s t a t ep r o j e c t s ”i nt h ef e a s i b i l i t y s t u d y ，t h ec o n c l u s i o ni st h a tt h ep r o je c ti sf i n a n c i a l l yf e a s i b l e ，t h e i m p l e m e n t a t i o no ft h er i s ki ss m a l l e r ，t h e yc a nm a k ei n v e s t m e n t s k e yw o r d s ：s u z h o uc i t y ；r e a le s t a t e ；f e a s i b i l i t ys t u d y 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体己经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责入或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 声明人( 签名) 铂沪辱 沪8 年尹月缪日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 () 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 签名) ： 1 趴寻 妇口5 年7 月孑日 第一章总论 第一章总论 第一节研究背景 房地产业既与人民的生活息息相关，又与国家稳定、繁荣相联，既是 我国现阶段重要的支柱产业，又是城乡居民消费热点，房地产市场的发展 影响着经济社会各个方面。当今，房地产不仅是人们生产、居住的活动场 所，而且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。房地产业的持续、 合理发展直接影响到公共投资、个人消费、社会就业以及金融、信贷和多 种相关产业的发展，并涉及建筑、建材、冶金、纺织、化工、家俱、家用 电器、装饰、装修等数十个相关产业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多 产业，能够直接或间接引导和影响经济的运行与发展，起到了带动产业结 构优化调整、促进城市基础设施建设、改善城市功能和人居环境、推动城 市化经济发展的作用。 近年来，苏州的房地产业在国家政策和需求的双重作用下不断发展、 壮大、成熟，今年在国家继续实施的“适度从紧”的宏观调控政策环境下 依旧呈开发、销售两旺的发展态势。这加快了城市建设、改善了投资环境、 提高了人民居住质量和城市总体经济水平，但同时也暴露出了一些值得深 思的问题。不少房地产企业掘到第一桶金之后，就不能拿地继续发展，面 对国家的宏观政策和行业形式变化也是束手无策，最终淘汰出局；有的企 业开发过程中不能得到银行贷款，项目中期搁置或被迫转让，总结失败的 原因主要是前期工作不够重视。 如今绝大多数房地产项目建设规模大，开发周期长，为了规避投资中 的各种风险，获得最大收益，发挥项目对经济的拉动作用，对其进行可行 性研究显得尤为重要。 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技 术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项 目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学 苏州市文景路房地产项目可行性研究 方法。 本论文以地处苏州市工业园区的“苏州市文景路房地产项目 为研究 对象。项目是以住宅和地下车库为一体的商业性住宅开发项目，总建筑面 积高达4 8 6 2 万平方米，项目建设周期4 年，估算总投资为3 2 2 ，3 3 4 万元， 投资额较大，对项目进行可行性研究意义十分重大，具体如下： 1 、通过对“苏州市文景路房地产项目 可行性研究，可以判定项目 的可行性，为投资决策提供依据； 2 、可行性研究的结论是“江苏苏南万科房地产有限公司 筹集资金 和向银行申请贷款的依据，也是向当地政府、规划部门、环境保护部门申 请建设执照的依据； 3 、可行性研究的结论可作为“江苏苏南万科房地产有限公司”或有关 方面商谈合同、签订协议的依据；是项目进行工程设计、设备订货、施工 准备等建设前期工作的依据； 4 、获得批准的可行性研究报告是该住宅项目的组织机构设置和生产组 织的依据，也是项目建设的基础资料及对该项目考核的依据。 第二节项目背景 一、建设单位 本项目由江苏苏南万科房地产有限公司开发建设。江苏苏南万科房地 产有限公司成立于2 0 0 6 年，是万科企业股份有限公司的全资子公司，注册 地址位于苏州市工业园区。 目前，江苏苏南万科房地产有限公司在苏州市和无锡市已拥有房地产 开发和物业管理多个公司，资产总额超过2 亿元，近年来在苏南区域投资 达3 0 亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。2 0 0 6 年公 司进军苏南市场，开发的重点项目有苏州玲珑湾花园、苏州金色家园、万 科中粮本岸、苏州金域缇香、无锡金域蓝湾、无锡魅力之城等。 二、项目提出的理由 2 0 0 7 年，苏州经济总量跃过5 0 0 0 亿元大关，全市实现地区生产总值 达5 7 0 0 亿元，按可比价格计算比上年增长1 6 。房地产开发投资保持较高 2 第一章总论 增速、各月走势稳定。全市房地产完成投资6 0 19 6 亿元，比上年增长2 7 9 ， 比上年增幅高1 4 3 个百分点，比全社会投资增遽高出1 5 6 个百分点，比 g d p 增速高出1 1 9 个百分点”。 目前，苏州市房地产市场已显现出从卖方市场逐步步入买方市场阶段 的迹象，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。 建设项目的开发单位为了扩大在苏南区域的市场份额，以差异化产品 和品牌优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。 三、项目概况 本项目地处苏州市工业园区独墅湖片区，位于独墅湖东，地块北至新 机场路，南邻文景路，西至灵泉路，东到星塘街，是两块以小区内用地界 限隔开的一大一小地块，总面积1 83 4 万平方米( 见图1 ) 。本项目紧邻独 墅湖高教区、周边区域知名高校和研究院林立，西北角邻里中心商业大厦 预计2 0 0 8 年可开工建设，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便 捷。 图1 ：项目地理位置图 1 。= ：口j 。：轰 ，? 譬 一一一r 一乒。誓”嚣- t 警：i i 差筝奠- 霸盈。馘粤 1 资料米踣势卅市统计局。荆h 统计信息公众时( h 呻：瑚g o v 3 蝽州市文景路房地产项目可行性研究 资料束源：苏南月科席地产有r r d 内部资料 本项目是以住宅和地下车库为一体的商业性住宅开发项目，总建筑面 积4 86 2 万平方米，其中地下车库9 0 8 万平方米。 第三节论文的主要结构 本文共分为六章。 第一章介绍本项目的总体情况和研究背景。 第二章通过苏州市的经济发展情况、本项目所处的行业和苏州市房地 产行业的发展情况进行市场的研究。通过研究发现，苏州市近年来经济发 展迅速，投资和消费均快速增长，整体市场环境适宜房地产投资。 第三章通过对本项目所处的苏州市工业园区的市场、竞争对手并结合 本项目自身情况进行分析，得出项目定位的目标客户是“中端青年持家”、 “中端小太阳、后小太阳”、“中高端青年持家”和“中高端小太阳、后小 太阳”四种类型。产品定位为9 0m i 两房、1 4 0i n 。三房、1 2 5 仃r 小三房和1 6 5 四房的精装修住宅楼。价格定位为住宅均价1 2 9 7 0 元m 。车位售价为 1 0 万元个。在此基础上排定了项目的建设方案。 第四章介绍本项目实旌时的具体运作方案。通过成立项目公司进行管 理运作，排定了项目的进度计划。对本项目的总投资进行估算，总额约为 3 2 2 3 3 4 万元。根据投资估算结合项目公司自身情况，排定了本项目资金筹 措来源和金额。 4 第一章总论 第五章对项目的财务收益情况与风险情况进行分析。本项目全部删 务净必4 8 8 2 9 万元全部投资内部收益率为2 6 8 8 ，投资利润率2 4 1 3 ， 收益情况较好。单因素敏感性分析表明，销售价格在1 0 内变化时，全部 投资内部收益率在2 0 7 8 至3 2 3 之间变化；总成本在1 0 内变化时，全 部投资内部收益率在2 2 3 6 至3 0 9 4 之间变化；销售期3 年时，全部投资 内部收益率为3 0 9 1 ，5 年时为2 6 7 5 ，本项目抗风险能力较强。 第六章给出本项目的可行性研究结论以及评价和建议。 5 苏州市文景路房地产项目可行性研究 第二章项目的市场研究 第一节投资环境分析 一、国家宏观政策对房地产市场的影响 房地产业既与人民的生活息息相关，又与国家稳定、繁荣相联，既是 我国现阶段重要的支柱产业，又是城乡居民消费热点，房地产市场的发展 影响着经济社会各个方面。另外，房地产业是中央与地方政府财政收入的 重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是农民工的同常消 费，拉动了内需；不仅如此，房地产业的发展缓解了人口增长所带来的就 业压力。因此，我国政府会在一些必要的政策调控之外，依旧会鼓励房地 产业的稳定发展。 随着我国国民经济的快速发展，人们的生活水平得到大幅度提高，消 费水平也随之上升，人们对社会服务和居住条件的要求大大提高；人口红 利和人民币升值等趋势将长期存在，在这种大好形势下，使得商品房需求 量逐年递增。 1 、国有土地使用权出让规范化 2 0 0 6 年5 月3 1 日国土资源部制订了招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范( 试行) 和协议出让国有土地使用权规范( 试行) 。完善 了国有土地使用权出让制度，规范了国有土地使用权出让程序，使得土地 使用权的出让有法可依。 2 、住房价格与市场秩序的引导和调控 为保持国民经济的平稳较快增长，针对房地产业发展中存在的问题， 为进一步加强市场引导和调控，2 0 0 6 年5 月2 9 日国务院转发了关于调 整住房供应结构稳定住房价格的意见。政府通过专项整治，落实了房地 产交易环节的各项制度和措施，使房地产交易不断规范，房地产市场信用 体系不断完善，创造了公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。 6 第一二章项目的市场研究 二、苏州市区域环境分析 1 、苏州市地理位置及行政区划分 苏州位于中国经济最活跃的区j 赉一长江三角洲中心地带，东临上海， 南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海 最近的中心城市。苏州位于中国两大经济带一沿海经济带和长江经济带交 接处，是中国最富饶地区之一。 苏州市自1 9 8 3 年3 月地市合并，2 0 0 1 年初吴县撤市建区，现辖沧浪、 平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8 个区和常 熟、张家港、太仓、昆山、吴江5 个县级市，1 3 0 个镇。苏州全市总面积 8 4 8 8 4 2 平方公里，其中苏州市区面积1 6 5 0 平方公里，建成区1 0 8 6 平方 公里，古城区1 4 平方公里。 2 、苏州市各主要行政区环境分析 苏州古城区以古城为中心发展起来，包括沧浪、平江和金阊三个行政 区，古城区有2 5 0 0 多年的历史，城区内园林古迹遍布，以江南风情为建筑 特色，作为世界文化遗产的一部分。苏州市政府大力保护古建筑设施，同 时在新的建设项目中均有所限制。 古城区以文化旅游、商业贸易为主体功能的发展格局，围绕其产业定 位，在整体规划中，新建筑与原有建筑物形成统一的建筑风格，商品房外 立面基本为粉墙黛瓦这种较为单一古典的建筑风格。古城区虽然商业繁荣， 配套设施齐全，但由于保护历史建筑及开发限制，决定了老城区不可能有 大规模的城市改造，未来住宅供应也不会很多，且古城区楼盘多为多层住 宅小区，其建筑楼层多在3 5 6 层的范围之内，其中，底层大多作为车库， 顶层为阁楼。目前老城区的商业及生活配套设施档次均不高，仅以商业为 例，目前主要以沿街底层商业为主，其中旅游纪念品与小商品占了很大份 额，因此老城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能。老城区的苏 州入口住宅的升级换代只能选择西部的苏州新区与东部的苏州工业园区。 从城市的发展轨迹来看，城中心人口向外围地区转移也是苏州城市发展的 必然趋势( 见表1 ) 。 。资料来源：苏州市统计局：苏州统计信息公众网( h t l p ：w w w s z 由g o v c n ) 7 苏州市文景路房地产项目可行性研究 表1 ：苏州主要行政区居住评价表 古城区新区同区一期园区二期同区三期 展现古城风现代1 = 业、旅t 业、居住、 以居住为主，以- t 业设施为 貌是旅游、游为特征 c b d 商业区工业为辅，配主，部分为居 规划思路发展特点 政治、商业、 三分天下 以商业中心和住区域 金融中心零星商业点 面积( 公顷)1 4 22 5 8 1 1 61 6 13 6 5 5 人口 7 6 9 万2 5 8 万1 0 万( 规划)2 0 万( 规划)3 0 万( 规划) 劳工( 约占人口 4 6 1 4 万1 5 4 8 万6 万1 2 万1 8 万 6 0 ) 以古城为主以山景为主以金鸡湖西、以金鸡湖东岸 自然风貌 。 绿化为主休闲、绿化为 主 古色古香，园 林精粹吴文 居住环境特征 化，配以成熟 现代为主新加坡风格新加坡风格新加坡风格 生活配套，但 档次刁i 高 较，i - 富，以狮少，以邻里中较少，以f 城 山路、何山路心为主为中心，以邻 两条商业街为 里中心为节 中心，各小区 点。今后在湖 商业配套 丰富 东南的联j # 广 较少 沿街商铺为 辅。 场也会成为一 个副商业中 心。 道路拥挤，但道路规划较道路规划很道路规划很 道路规划很好 交通配套交通便利好较为便利好，交通目前 好。公共交通但目前未建 不便利目前很小便利 以原地居民为以原地居民和以原地居民和以原地居民和以原地居民和 居住人口特质主工业区内人员工业区内人员工业区内人员工业区内人员 为主为主 为主为主 居住性评价 资料来源：作者根据苏南万科房地产有限公司内部资料整理 苏州新区位于古城区的西边，于1 9 9 0 年开始开发建设，虽然开发起步 较早，但发展速度却始终落后于园区。其发展得益于大量国内外制造加工 类企业的入驻，一方面带动了区域附属产业的发展，另一方面也为本区域 带来了相当数量有较高购买能力的客源。 工业园区行政辖区面积2 6 0 平方公里，其中中新合作区规划面积7 0 平 方公里，规划居住人口6 0 万，位于古城区的东边，地理位置上更邻近上海， 8 第二章项目的市场研究 是苏州和新加坡共同合作开发的高新技术工业园区。工业园区以新加坡式 规划为蓝图共分为3 个区域开发，金鸡湖以西( 简称湖西) 为第一区，面 积为1 1 6 平方公里，金鸡湖以东( 简称湖东) 为二三区，共5 2 6 5 平方公 田 = 七。 工业园区的特色为整体规划较为合理，在绿化，道路方面较城区完善， 其建筑特色以现代为主。其崭新的居住环境与现代化的配套，翻开了苏州 城市进程新的一页。 一区( 湖西) 居住环境和城市功能都较古城更完善，居住人口以高新 科技产业人员为主。园区一期的开发已成熟，配套设施逐步完善，目前房 地产增值效应十分明显，园区板块已经成为苏州乃至周边地区房地产发展 的风向标和当之无愧的领头羊。工业园区的产业定位以高新科技类产业为 主，其对应的产业人群主要是该产业从业人员，其中以中高级白领和专业 人士为主。但从规划用地上看出，湖西( 一区) 是园区房地产最早开发的 区域，其工业、居住、c b d 商业区三分天下，虽有工业企业带动人气，然 而就居住品质而言，与多种性质的物业混杂并非最理想的居住环境。 苏州工业园区二区( 湖东地区) 是在湖西之后，城市崛起的又一个新 板块。湖东地区是园区未来规划的政治、经济、文化中心。该区域以居住 为主，工业为辅，配以商业中心和零星商业点，另一特色为金鸡湖东的旅1 游生活氛围。该区域道路、政府性设施和商业中心已建成，园区政府机构 已迁入。今后该区主要以居住为主，是园区居住中心地带。湖东二区的发 展相对湖西来说，具更广阔的空间性和时间性，无论从发展规划还是现已 成型的建设，都己证明其发展前景。其居住用地面积之大，完全可塑造纯 居住板块，打造出比湖西更优越更纯粹的新城市生活，而且也将拥有更完 善的国际性行政设施、生活娱乐设施、教育配套、一流的居住环境，可体 现出今后五至十年的未来居住水准。 苏州工业园区三区在二区以东，目前还未开发，今后以工业设施为主， 部分为居住区域。居住区域与二区联成一片，三区工业土地的比重有上升。 3 、苏州市人口数量及经济发展情况 2 0 0 7 年末全市户籍总人口6 2 4 万人，比上年增加7 9 2 万人，其中市 资料来源：苏州市工业园区管委会：苏州工业园区网( 1 l t t p ：，w w w s i p g o v c n ) 9 掉h 市文景路房地产项目可行性研究 区总人口2 3 4 9 8 万人比上年增加48 3 万人。全市出生4 6 5 6 2 人，出生 率为7 5 l ，人口自然增长率为12 1 ，户籍人口出生婴儿性别比为 1 0 2 6 9 。o 苏州市近5 年来基本保持1 6 矾的经济增长率居民生活水平得到大 幅度提高，为苏州市房地产的发展创造了良好的经济氛围，其中g d p 和城 市居民可支配收入统计见表2 和图2 。 表2 ：2 0 0 3 年至2 0 0 7 年苏州市城市居民可支配收入比较 单位：元 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 生2 0 0 6 芷2 0 0 7 正 城市居民人均可 1 2 3 6 l1 4 4 5 l1 6 2 7 61 8 5 3 22 1 2 6 0 支配收入 增长率1 64 1 69 9 61 26 1 3 1 47 圄2 ：2 0 0 3 年至2 0 0 7 年苏州市城市居民可支配收入比较 资抖束源忭者根据衰2 数话整理 。资料来源苏h 市统汁月：掉州统计信息公众h ( h 【i p ：w 删g o o n ) 1 0 第= 章项目的市场研究 表3 ：2 0 0 3 年至2 0 0 7 年苏州市总g d p 比较单亿亿元 2 0 0 3 正2 0 0 4 笠2 0 0 5 正2 0 0 6 年 2 0 0 7 总g d p 2 8 0 23 4 5 04 0 2 74 8 2 05 7 0 l 增长率 1 80 9 61 7 6 1 5 3 1 5 5 1 6 0 凰3 ：2 0 0 3 年至2 0 0 7 年苏州市甚p 比较 资料沫源：作者根据采3 贽姑整日 由表3 和图3 可知，2 0 0 7 年苏州市经济发展势头一片良好，2 0 0 7 年苏 州市g d p 累计完成5 7 0 i 亿元，增长1 6 ，同时城市人均可支配收入达 2 1 2 6 0 元，增长1 4 7 。农民人均纯收入由6 1 4 0 元提高到u m 7 5 元，年均 增长1l3 。居民消费规模扩大，消费结构提升。2 0 0 7 年城市居民人均消 费支出1 3 9 5 9 元，农民人均生活消费支出7 6 2 3 元，分别比五年前增长了 8 17 和8 0 3 。反腆城乡居民生活质量的“恩格尔系数”分别从五年前的 4 2 1 和4 06 下降到3 79 和3 62 瑚乡居民拥有的各类资产快速增加， 2 0 0 7 年束城乡居民人民币储蓄存款余额达到2 5 9 34 1 亿元，五年阃年均增 长1 7 4 。 五年间，苏州各地积极发挥比较优势，在产业方向、功能定位、发展 模式上探索出了一条各具特色的发展之路。“六大经济板块”亮点纷呈。张 家港的集团化规模经济，常熟吴江的民营经济，昆山的外向型经济，太仓 。资料束谭荠州市统计局嚣m 统汁信息公众蝌( h t i p 一测g o 饥n 苏州市空景路房地产项1 5 日行性研究 的沿江港口经济，中心城市的先进制造业和现代服务业城市先导经济等各 具特色的区域经济协同、互补、集聚、辐射、组团式发展，区域竞争力全 面提升。5 个县级市全部进入“全国综合实力百强县( 市) ”前十位。各级 各类开发区成为创新人才的集结区、现代产业的集聚区、体制创新和科技 创新的先行区。 据统计，2 0 0 7 年苏州市全社会固定资产投资规模从2 0 0 2 年的8 1 28 1 亿元扩大到2 3 6 63 6 亿元，比上年增长1 2 ，年均增长2 38 ( 见表4 和 图4 ) ；其中国有经济投资4 0 2 亿元，比上年下降1 2 ；三资企业投资7 6 5 亿元，增长1 6 ；私营个体投资7 6 0 亿元，增长1 3 。投资结构继续优化， 第二产业完成投资1 2 2 3 亿元，增长5 ；第三产业完成投资1 1 3 4 亿元，增 长2 05 ，占全社会投资比重达到4 8 1 。全社会施工房屋面积1 1 5 5 0 万平 方米，比上年增长1 2o ；竣工房屋面积4 2 0 0 万平方米，下降90 ，房 屋竣工率为3 64 。全市新增固定资产2 1 5 0 亿元，固定资产交付使用率为 9 1 。o 衰4 ：2 0 0 3 年至2 0 ( 7 年苏州市总投资比较 单位：亿元 谪芝 2 0 0 3 年2 0 0 4 年 2 0 0 5 拒2 0 0 6 伟2 0 0 7 年 固定资 1 4 0 91 5 5 5 1 8 7 02 1 0 72 3 6 6 产投资 增长率 7 33 1 1 03 6 2 0 2 6 1 26 7 1 22 9 9 6 图4 ；2 0 0 3 年至2 0 0 7 年苏州市总投资比较 舞科来湃怍青根据表4 数据整理 。资# 来源：片州市统计局：茅州统计信息公众喇( h t l p w w w s 划驴。c 呐 i2 资 i 一一 _ | l ，_i*# 一 一 一- 篡一 固 一 曩 m 嚣一 黧 兰 4 o_m一 m 一 3 、iz一一 一 、-|i| 第二章项目的市场研究 2 0 0 7 年苏州市基础设施建设高标准推进，城市集聚和辐射功能增强。 苏嘉杭高速公路南段扩建工程如期完成，苏通长江大桥南连接线、沪苏浙 高速公路江苏段具备通车条件，南环快速路东延及独墅湖隧道、北环快速 路及东延、苏福快速路、官渎里立交全互通改造、劳动路东段拓宽等工程 顺利建成。年末高速公路总里程4 3 2 公里，高等级公路总里程3 8 4 4 公里。 “一纵三横一环二射的高速公路网、干线公路网、城市快速路网构成了 适度超前的交通基础设施网络。一批重点项目建设进展顺利。太仓港区集 装箱码头二期工程全面竣工，相城水厂一期工程基本完工，5 0 0 千伏苏州 西变电站等电力设施竣工投运。苏州火车站地区综合改造加快实施，城市 轨道交通一号线开工建设。中心城市范围得到扩展，平江、沧浪、金阊三 个新城初具形态。苏州市区建成区面积超过2 0 0 平方公里，城市化水平提 高到6 5 6 。 2 0 0 8 年第一季度，苏州市城市居民收入达7 5 1 4 元，同比增长8 9 9 6 ：累 计完成地区生产总值4 8 7 8 亿元，同比增长1 8 1 ；全市累计完成固定资产 投资5 7 7 7 亿元，同比增长4 9 。 可见，苏州市经济发展发展迅猛，生活质量继续提高，城乡居民收入 大幅度增加，各项工作实现良好开局，为全年新的发展奠定了坚实基础。 4 、苏州的文化环境 英国的人类学家泰勒定义：文化为包括知识、信仰、艺术、道德、法 律、风俗等的复合整体。城市文化，则带有一个地方特定风采，它延续着 一个城市发展的历史文脉，不仅是一个城市文化的象征，更是一个城市的 宝贵财富。苏州物产丰富，山川秀美，人杰地灵。在2 5 0 0 多年的历史长河 里，苏州形成了自身独特文化，是由中国的中原文化和南方文化的共同产 物，创造了苏南文化。市政府也非常重视古文化的保护，修订编制了苏 州历史文化名城保护规划。同时对当地独有的民族民间文化如吴语、吴歌、 古琴、民间舞蹈、昆剧、苏剧、评弹、滑稽戏、苏绣、缂丝、檀香扇、桃 花坞木刻年画、红木雕刻等处于濒危状态亟须抢救的项目加强保护，于2 0 0 4 年被列入中国民族民间文化保护工程第二批试点名单。 资料来源：苏州市统计局：苏州统计信息公众网( h t t p ：，、w r w s z 嘶g o v c n ) 1 3 苏州市文景路房地产项目可行性研究 5 、苏州市影响房地产的相关法规 为了规范土地登记行为，维护土地的社会主义公有制，保障土地权利 人的合法权益，促进土地市场的健康发展，制定了苏州市土地登记条例。 为促进房地产市场的健康发展，规范商品房销售行为，保护国家利益 和商品房交易双方的合法权益，制定了“苏州市市区定销商品房销售管理暂 行办法 和苏州市市区商品房销售网上管理实施办法，使得房地产市场 稳定健康发展。 为了避免期房变“欺房 ，在江苏省城市房地产交易管理条例中明 确规定了房地产开发企业进行商品房预售的标准。 市政府在苏州市住房建设规划( 2 0 0 6 2 0 1 0 ) ) 中提出：到2 0 1 0 年苏 州市实现市区城镇居民人均住房建筑面积3 5 m 2 ，每年住宅新增建设量约为 4 2 0 万平方米。明确规定了2 0 0 7 年与2 0 0 8 年的住房年度目标，调整住房 供应结构的措施。 三、苏州市房地产近期市场的特征 作为上海的后花园苏州，房地产投资从2 0 0 0 年以来，在国家政策的良 好氛围和苏州经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自2 0 0 5 年以 来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。 特点总结如下： 1 、开发趋于稳定，均价处于上升通道 2 0 0 2 年以来，苏州房地产市场呈现稳定增长势头，房地产业继续保持 稳健发展。全市房地产开发投资5 6 5 亿元，比上年增长2 0 ，占全社会固 定资产投资的比重为2 3 9 。其中，住宅、商业营业用房和办公楼投资分 别增长1 6 、5 3 和3 8 ，占房地产投资的比重为7 5 、2 4 和1 7 4 。 商品房施工面积为5 7 0 0 万时，增长7 ；竣工面积为1 6 0 0 万m l ，下降1 2 。 商品房销售额为9 8 0 亿元，增长5 3 ，其中住宅销售额为8 2 0 亿元，增长 5 6 * 。2 0 0 3 年市区商品房均价为3 0 6 6 元m ，以后各年除2 0 0 5 年受苏州市 场调控影响仅增长4 外，各年呈快速增长态势，增长率在2 c 以上，至 2 0 0 7 年的售价已增至6 3 2 1f r g m ( 见表5 和图5 ) 。 。资料来源：苏州市统计局：苏州统计信息公众网( h t t p ：肌哪w s z 伍g o v c n ) 1 4 第二章项目的市场研究 表5 ：2 0 0 3 年至2 0 0 7 年苏州市商品房均价单位：元，m i 2 0 0 3 芷 2 0 0 4 年2 0 0 5 芷 2 0 0 6 年 2 0 0 7 芷 商品房3 0 6 6 4 0 8 64 9 6 95 1 6 96 3 2 l 均价 增长率 2 29 8 3 32 秭2 1 6 1 40 2 2 2 2 9 9 6 图5 ：2 0 0 3 年至2 0 0 7 年苏州市商品房均价 资料来源：作者根岸表5 数描整理 根据苏州市房地产管理局公弗的有关数据，2 0 0 7 年房地产交易量达到 了7 1 4 万m 2 ，且价格较上年增长2 2 。2 0 0 8 年上半年房地产业价格继续温 和上涨( 见表6 ) 。 表6 ：2 0 0 8 年上半年苏州市商品房价格 区域 成交套教( 套)成交面积 ( m ) 成交均价( 元i i l 2 ) 【业同区4 ，3 9 75 2 9 , 4 0 l 8 7 5 9 新区2 8 5 4 2 8 3 , 4 3 55 ，9 6 8 中心城区 5 , 4 3 35 1 4 ，9 4 05 ，7 7 8 曼中区2 ，5 6 9 3 6 9 ，8 5 3 7 ，2 2 9 相城区2 , 2 0 1 2 4 0 ，3 7 95 , 9 8 2 合计 1 7 ，4 5 41 ，9 3 8 , o l l6 ，9 2 7 、 懈珊|耋l耄咣啡讹讹 一 一：；。 一 圈一 一 一一量|l一 商咪 一 裟一量嚣一 呀ii笺一 一+ 令一兰 苏 -一一 一 叫=， 一 黧黧= = 。 一 苏州市文景路房地产项目可行性研究 2 、楼市供应结构调整到位 过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘 在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据苏州某专业 房地产代理机构数据显示，2 0 0 7 年苏州小户型、产权商铺、酒店式公寓等 项目取得了较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回 报又相对较高，使得许多人为投资而购买。 由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在苏州市 住房建设规划( 2 0 0 6 - 2 0 1 0 ) 文本中明确规定了应重点建设满足居民自住 需求的中低价位、中小套型普通商品房。 3 、二级市场繁荣发展 自1 9 9 9 年苏州市房地产二级市场的开放和房改房上市办法的实施以 来，苏州市二手房的年成交面积每年以3 0 ( - - - 5 0 0 的速度大幅度提升。由 1 9 9 9 年的5 2 3 万平方米发展到2 0 0 7 年的2 7 5 9 3 万平方米，2 0 0 7 全年成 交额1 2 5 2 7 亿元，其增长势头不断。2 0 0 8 年5 月，苏州市二手房挂牌均 价达到8 3 7 5 元平方米，环比涨幅为0 2 8 。 4 、新区、工业园区成为热点开发区域 2 0 0 7 年苏州的新区和园区是苏州楼盘数量增长最快的区域。园区的宜 居和新区的价格优势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市 快速升温，房价也整体上涨。 新区的产业定位以传统的制造业为主，其产业人群为该产业的从业人 员，因此，其住宅主要分布在工业厂区的周边，物业外立面现代感较强， 产品种类兼顾到不同社会等级人群的需要而有所变化。由于其档次不是非 常高，整个物业分布较为零散，缺乏统一集中的开发；目前高新区内常住 人口2 3 万人，居民住宅小区有2 0 余个。而工业园区也在今年迎来了大发 展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为2 0 0 7 年区域关 注的热点。 5 、市场竞争加剧 近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款 储备金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。作为资本密集 型企业的房地产开发商，如何以市场途径获取开发所需的大量的资金，已 1 6 第二章项目的市场研究 成为制约其发展的关键因素之一，而融资能力和资金瓶颈则成为制衡房地 产企业核心竞争力的因素之一。 中国的房地产市场正逐步走向市场化和合理化，市场的竞争激烈程度 也不断加大，产品的创新能力已成为其核心竞争力的重要因素。面对众多 房地产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等细节上更富有 创新意识的楼盘。因此，在未来的很长一段时