（行政管理专业论文）我国经济适用住房研究.pdf

我国经济适用住房研究 摘要 民革中央提交的关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议的提 案，被2 0 0 7 全国政协会议提案组定为第1 号提案。这再次凸现了经济适用房的 重要性。经济适用房作为房地产研究的热点和社会各界关注的焦点，在其发展过 程中确实出现了许多问题，如，建设超标、购买收入标准界定不合理、分配不公 等等。这些问题的出现违背了经济适用住房政策的初衷，造成了不良的社会影响。 因此，对经济适用住房运行进行研究具有重要的理论和现实意义。本文探讨了国 内有关经济适用住房问题的相关争论，分析了经济适用住房目前的现状及存在的 问题，在分析国外发展住房保障成功案例的基础上，对我国经济适用房进行了制 度定位并提出了我国发展经济适用住房的制度优化创新路径。同时本文在最后也 提出了经济适用住房作为一种历史性的过渡措施，在目前还应发挥相应作用，但 当我国经济水平发展到一定程度同时经济适用住房的作用已完成时，它就应该退 出历史的舞台，进而大力发展以商品房、廉租房为主的住房保障供应体系，从而 更好的促进我国住房保障的发展，切实解决中低收入阶层的住房问题。 本文所采取的研究方法主要有：( 1 ) 归纳法。本文归纳了我国经济适用住房 国内外研究现状、发展过程中出现的相关争论及国内经济适用住房相关政策。( 2 ) 图表分析法。本文通过大量的图表进行直观分析，使读者清楚地看到目前国内经 济适用住房价格、供给、需求等方面的内涵。在介绍国外的一些成功案例时，为 了使内容更加清晰，也采用了图表分析法。( 3 ) 比较分析法。通过分析国内经济 适用房的现状、问题，比较国外发展住房保障的成功案例，提出了我国发展经济 适用房的创新思路。( 4 ) 实证分析法。结合国外经验，对我国经济适用房进行 实证分析，提出了我国发展经济适用房的制度优化创新路径。 本文共分五章：第一章是绪论，介绍了经济适用房问题的提出，国内外研究 现状及国内有关经济适用住房问题的争论；第二章介绍了我国经济适用住房政策 分别写了经济适用房的由来、背景、我国经济适用住房政策的基本内容；第三章 从经济适用住房的供给、价格、需求三个方面分析了经济适用住房的基本现状， 剖析了经济适用房运行过程中出现的问题及产生问题的原因；第四章他山之石， 可以攻玉。分析了海外住房保障的模式、案例及对我国的启示；第五章首先对经 济适用房进行制度定位然后从个六个方面提出了我国发展经济适用住房的制度 优化创新路径。同时指明随着经济水平的提高，经济适用房应逐步退出历史的舞 台，转而发展以商品房和廉租房为主的住房保障供应体系。 关键词：经济适用房、中低收入家庭、住房问题、住房保障 s t u d yo nt h ee c o n o m ic a i iy - a f f o r d a bie h o u s in go fo u r c o u n t r y a b s t r a c t s u b m i t t e db yt h en a t i o n a lc o m m i t r e eo ft h ec h i n e s ep e o p l e ，s u g g e s t i o n s o nt h ep a r t i c i p a t i o no ft h eg o v e r n m e n ti ni n v e s t i n gt h ec o n s t r u c t i o no f t h ee c o n i m i c a ll ya f f o r d a b l eh o u s i n g ( e a h ) w a sd e c i d e dt ob en o 1p r o p o s e d b y2 0 0 7n p ca n dc p p c c ，w h i c hh i g h li g h t st h ei m p o r t a n c eo ft h ee a h e a h i saf o u c so ft h es o c i e t ya n dt h er e a le s t a t ea n dm a n yp r o b l e m sa p p e a r i ne a h ，s u c ha st h ec o n s t r u c t i o no ft h es u p e rh o u s i n g ，i m p r o p o s a lp a r t i t i o n i np u r c h a s eo fi n c o m es t a n d a r d ，u n j u s ta ll o t m e n t ，a n ds oo n t h e s ep r o b l e m s c o n t r a r yt ot h eo r i g i n a ld i r e c t i o no ft h ee a hp o l i c yi n c u rb a ds o c i a l i m p a c t s t h e r e f o r e ，t h er e s a r c ho nt h ee a hiso fg r e a tt h e o r e t i c a la n d p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h i st h e s i so v e r v i e w st h er e l a t e dd i s a g g r e di s s u e i nt h ed o m e s t i ce a h ，a n a l y z e sp r e s e n tc o n d i t i o n sa n dt h ep r o b l e m se x i s t i n g i nt h ee a h ，f i x st h es y s t e mp o s i t i o no fe a h ，p u t sf o r w a r dt h ee x c e l l e n t c r e a t i v ep a t ho ft h es y s t e m ，b a s e do nt h es u c c e e dc a s ee x a m p l eo ff o r e i g n c o u n t r i e sd e v e l o p i n gt h eh o u s i n gg u a r a n t e e a tt h es a m et i m ei nt h ee n d o ft h et h e s i sp u t t i n gf o r w a r de a ha sah i s t o r i ct r a n s i t i o n a lm e a s u r e s h o u l ds ti1 ld e v e l o pc o r r e s p o n df u n c ti o ns of a r ，b u to u rc o u n t r ye c o n o m y l e v e ld e v e l o p st oc e r t a i ne x t e n ta n dt h ef u n c t i o no ft h ee a hc o m p l e t e s ， e a hs h o u l dw i t h d r a wt h eh i s t o r i c a ls a t g e o u rc o u n t r ye s t a b li s h sal a y e r e d s t r u c t u r ei nh o u s i n gs u p p l yi n c l u d i n gc o m m e r c i a lh o u s i n ga n dr e n t 。c h e a p h o u s i n g i tw i l lh e l pt oc o n s t r u c tt h eg u a r a n t e eh o u s i n ga n ds o l v et h e h o u s i n gp r o b l e m so ft h em i d d l ea n dl o w i n c o m ef a m il y t h em a i nr e s e a r c hm e t h o d si nt h i st h e s i sa r ea sf o l l o w s ：( 1 ) i n d u c t i o n i n d u c et h ep r e v i o u ss t u d i e sa th o m ea n da b r o a d ，d o m e s t i cd i s a g g r e di s s u e r e l a t e d e a ha n dd o m e s t i cp o l i c yo fe a h ( 2 ) a n a l y s i sm e t h o do ft h ec h a r t t h e t h e s i sk e e p st h ev i e wa n a l y s i sf r o mm a n yc h a r t ss oa st os e ec l e a r l yt h e c o n t e n to fp r i c i n g ，s u p p l y ，n e e da n dt h es u c c e e dc a s ee x a m p l e so ff o r e i g n c o u n t r i e st ot h er e a d e r ( 3 ) c o m p a r i s o na n da n a l y s i s t h et h e s i sa n a l y z e s p r e s e n tc o n d i t i o n s ，p r o b l e m s ，c o m p a r i z e st h es u c c e e dc a s ee x a m p l e so f f o r e i g nc o u n t r i e sd e v e l o p i n gt h eh o u s i n gg u a r a n t e ea n dp r o v i d e sc r e a t i v e t h i n k i n go fe a ho fo u rc o u n t r y ( 4 ) e m p i r i c i s ma n da n a l y s i s t h et h e s i s c o m b i n e st h ee x p e r i e n c e so ff o r e i n gc o u n t r i e s ，g i v e st h em e t h o do f e m p i r i c i s ma n da n a l y s i st oe a ha n dp u t sf o r w a r dt h ee x c e l l e n tc r e a t i v e p a t ho ft h es y s t e m t h i st h e s i si sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s c h a p t e rii si n t r o d u c t i o n m a i n l yi n t r o d u c i n gt h ep r o b l e mo fe a h ，t h ep r e v i o u ss t u d i e sa th o m ea n d a b r o a d ，d o m e s t i cd i s a g g r e di s s u er e l a t e de a h c h a p t e ri io v r e v i e w s f u n d a m e n t a ls i t u a t i o n s o ft h ee a h ，e x p o u n d st h ef o r m a t i o n ，b a c k g r o u n d ， r e l a t e dp o l i c yo fe a h c h a p t e ri i ia n a l y z e st h ec u r r e n to p e r a t i o n a l s i t u a t i o no ft h ee a h ，f r o mt h r e ea s p e c t s ：s u p p l y ，p r i c i n ga n dn e e da n d s u m m a r i z i n gt h ep r o b l e m sa n dr e a s o n sa r i s i n gf r o mt h ei m p l e m e n t a t i o no f t h ee a h c h a p t e ri vr e v i e w st h es u c c e e dc a s ee x a m p l e so ff o r e i g nc o u n t r i e s d e v e l o p i n gt h eh o u s i n gg u a r a n t e e ，s oa st op r o v i d er e f e r e n t i a le x p e r i e n c e t ot h ei m p l e m e n t a t i o no ft h ee a hi nc h i n a c h a p t e rvf i x st h es y s t e m p o s i t i o no fe a h a n dp u t sf o r w a r dt h ee x c e l l e n tc r e a t i r ep a t ho ft h es y s t e m f r o ms i xa s p e c t s a tt h es a m et i m ei n d i c a t e se a hs h o u l dw i t h d r a wt h e h i s t o r i c a ls a t g ea c c o m o p a n yt ot h er a i s i n go ft h ee c o n o m yl e v e la n d d e v e l o pt h eg u a r a n t e eh o u s i n gm a i n l yi n c l u d i n gr e n t 。c h e a ph o u s i n ga n d c o m m e r c i a lh o u s i n g k e y f a m iiy ， w o r d s ：e c o n o m i c a ii ya f f o r d a b i e h o u sin gp r o bie m sa n dg u a r a n t e e h o u s in g ，m i d d i ea n di o w in c o m e h o u s in g 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 ( 注! 垫遗查墓他盖蔓挂别虚明的：奎拦互窒2 或其他教育机构的学位或证书使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：甏花 签字日期：弘孵年6 月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后 适用本授权书) 学位论文作者签名： 露藻 导师签字： 琵p 泓b 签字日期：加鸪年6 月1 日签字日期：。驴年s - , 9 0 t , , o e l 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： 邮编 我国经济适用住房研究 第一章绪论 第一节问题的提出 社会保障是人民生活的安全网，是解除人民后顾之忧、增强国民信心与安全 感的制度安排。发达国家的实践表明，社会保障可以调节劳资关系，是缓和劳资 矛盾与社会冲突的不可替代的机制，社会救助能够缩小贫富差距、缓和贫富阶层 之间的矛盾。各种社会福利事业则可以普遍性地增进国民利益，实现共享发展成 果的目标。住房保障是整个社会保障体系的重要组成部分，关系着千家万户的基 本生活保障。1 经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出 的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房。 1 9 9 8 年，国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化 城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该通知一方面决定停止“住房实物 分配”，另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房，高收入者购买或租赁 市场价商品住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应 体系。”( 见图卜1 ) 这一纲领性文件为我国发展中国特色的住房保障制度奠定了 基础，同时也为经济适用房后来的发展指明了方向。 图i - i 多层次住房供应体系 资料来源：根据1 9 9 8 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知整理 l 李鸿翔从经济适用房政策的实施看我国的住房保障制度热点聚焦，2 0 0 7 ，( 5 ) ：i i 我国经济适用住房研究 目前，我国仍属于发展中国家，居民的经济承受能力与市场价的商品房还不 相适应，经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低。在这种情况下， 完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做 到的。因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系，即： 对不同收入对象，确定不同的供应方式，对占绝大多数的中低收入家庭，供应经 济适用住房。 从1 9 9 4 年提出建设经济适用住房以来，我国经济适用住房政策不断发展和 完善，经济适用住房的发展促进了城市住宅商品化、社会化供给体系的形成，经 济适用住房的发展对平抑房价，防止房地产过热起到了积极作用。 但不可避免的，经济适用住房建设中也存在一些问题：经济适用房面积失控， 建设超标准，国家对经济适用房的投入有限，经济适用房的购买收入标准界定不 合理，经济适用房配套设施不健全、位置偏远、分配不公、建设标准偏高土地资 源浪费以及经济适用住房尚未形成完善的公共住房建设运营体系。 但不能因发展过程中出现的问题便因噎废食，本文针对这些问题提出了经济 适用房的制度优化创新路径，同时对经济适用房未来的发展趋势给出了一定的论 证，希望经济适用房在现阶段我国发展住房保障制度方面能起到应有的作用。 一、国内的研究现状 第二节国内外研究现状 国内学者近几年来对经济适用住房的主要作用、运行过程中出现的问题以及 解决问题的相关建议等方面进行了大量的研究和探索，并取得了丰硕的成果。 ( 一) 经济适用房主要作用方面的研究 黄征学认为国家面向城镇中低收入家庭提供经济适用房，该政策促使城镇 家庭6 0 _ 7 0 的中低收入家庭拥有住房，一定程度上促进了社会公平。1 马晓茗、曾向阳总结出经济适用房的五点成效：对过高的商品房价格起到 平抑作用；保障了中低收入居民的购房利益；带动了周边乃至城市商品房开发水 平的提高；促进了经济适用房建设与房改的货币化分配，使二级市场开放和发展 住房金融相结合；促进了住宅建设投资规模的增加，为住宅建设拉动经济增长发 挥了积极作用。2 1 黄征学经济适用房的政策效应分析经济科学，2 0 0 4 ，( 3 ) ：9 2 马晓茗，曾向阳关于经济适用房政策的几点认识湖北社会科学，2 0 0 3 ，( 1 ) ：2 8 2 我国经济适用住房研究 ( - - ) 经济适用房运行过程出现问题研究 1 、补贴范围宽泛，政策操作性差方面研究 王佑辉指出造成经济适用房政策出现偏差的主要原因，在于政府在一级土 地市场上扮演着垄断者的身份，实施住房价格歧视的两个条件未得到有效保证， 市场分割标准难以操作，分割手段缺乏效率。1 汪淑珍指出由于补贴范围过于宽泛，可见当前的经济适用房政策既未实现 公共资金配置效率提高的目标，又未实现社会公平的初衷，是一种典型的政府失 灵。2 常华堂、张大勇指出对象界定不明、定位过宽，使得经济适用房排队购房、 出现“富人套购”、“投资”等问题，实际既难以操作，更无法实施有效监督。3 2 、政府调控成本过高方面研究 宋民红指出经济适用房发展过程中出现的问题层出不穷的原因就是其高 昂的监督管理成本和税费优惠损失。4 马强、姜丽美指出由于居民收入动态变化，使得政府信息取得成本很高。 此外，经济适用房的建设用地是政府划拨，致使各种寻租活动泛滥。5 刘承丞认为获取信息的成本有可能远远大于经济适用房所带来的收益。因 此，避开这一能产生巨大信息成本的政策才是根本出路。6 3 、不公平竞争方面研究 常华堂、张大勇指出经济适用房政策实施中，监管无序、分配不公，“社 会保障性 缺失，有悖于满足中低收入家庭住房需求的初衷。7 周红、毕建洁指出对购买资格审核缺乏有效手段，导致“分配不公 。8 刘学平、余鹏研究表明，由于政府有关部门和社会对经济适用房政策的初 衷缺乏准确把握，执行过程存在混乱，因此经济适用房是有损市场公平竞争的失 效行为。9 4 、经济适用房重回计划经济方面研究 张跃松、丁锐指出经济适用房对完全商品房供给的“挤出效应 ，最终会 1 王佑辉经济适用房政策效率偏差及修正商业时代，2 0 0 6 ，( 2 7 ) ：1 6 2 汪淑珍论经济适用房政策中的政府失灵北京科技人学学报，2 0 0 5 ，( 4 ) ：2 3 3 常华堂， 张大勇社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析一关于经济适用房政策争议的思 考中国农业大学学报，2 0 0 6 ，( 2 ) ：3 3 4 宋民红经济适用房j 中低收入家庭住房保障对策住宅建设j 管理，2 0 0 6 ，( 9 ) ：2 7 5 马强，姜丽美我国经济适用房政策趋向分析技术经济，2 0 0 6 ，( 6 ) ：1 5 6 刘承丞我国经济适用房政策的执行失控问题研究特区经济，2 0 0 6 ，( 9 ) ：2 0 7 常华堂，张大勇社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析一关于经济适用房政策争议的思考 中国农业大学学报，2 0 0 6 ，( 2 ) ：3 4 8 周红，毕建洁经济适用房政策需转换思路中国房地产，2 0 0 6 ，( 1 0 ) ：2 8 9 刘学平，余鹏再论经济适用房政策失败原因及补救路径国土资源导刊，2 0 0 4 ，( 4 ) ：3 1 我国经济适用住房研究 导致市场活力的丧失和旧体制的复活，住房改革的大方向是推行商品化、市场化， 实现自食其力，绝不可混淆政府的住房保障职能与过渡阶段的住房支持职能。1 5 、经济适用房违法违规方面研究 颜秀金指出面积失控、分配不公是各地经济适用房市场的主要特征。2 ( 三) 解决问题建议方面研究 1 、保障弱势群体方面研究 中国人民银行福州中心支行课题组调研表明，要取消经济适用房政策，同 时进行更具公平与效率的制度安排，实行租赁住房补贴政策为主的住房保障制 度。3 邬滋指出政府的立足点应当是保障户户有房住，而不是保障户户有房产。 针对目前我国以售为主流通格局已形成，应在增量结构中逐步扩大租赁比重。4 2 、建立“人头补贴一方面研究 单良、骆汉宾提出“人头补贴 方面的创新研究，将补贴分为两部分，一 是对购房者进行补贴，二是对开发商进行补贴。这样淡化了政府监管角色、有利 于开放住房二级市场、避免补贴效益流失、有效限制建设标准及解决补贴收益固 定化和永久化问题。5 3 、控制经济适用房开发建设规模方面研究 国土资源部土地利用司对七个城市经济适用住房建设用地政策的执行情 况进行调查后认为经济适用房计划远远高于实际，只有控制好经济适用房开发的 建设规模，才能解决体制上的弊端。8 4 、建立共有产权制度方面研究 刘维新、陆玉龙介绍了经济适用房共有产权的基本思路，即建立“政府于 受助个人按份共有产权的经济适用房”制度。7 l 张跃松，丁锐对我国经济适用房政策的思考中国房地信息，2 0 0 5 ，( 5 ) ：1 4 2 颜秀金经济适用房错位的原因分析 ：海房地，2 0 0 5 ，( 2 ) ：1 4 3 中国人民银行福州中心支行课题组经济适用房政策何去何从银行家，2 0 0 6 ，( 2 ) ：2 2 4 邬滋经济适用房政策存在的问题及对策城市开发，2 0 0 4 ，( 9 ) ：2 9 5 单良，骆汉宾改“补砖头”为“补人头”一经济适用房补贴制度的创新建议中国房地产金融，2 0 0 5 ， ( 5 ) ：1 0 6 国士资源部土地利用司调研组经济适用房建设用地政策执行情况的调研报告国土资源通讯，2 0 0 2 ， ( 4 ) ：8 7 刘维新，陆玉龙共有产权：经济适用房制度创新研究中国房地信息，2 0 0 6 ，( 8 ) ：3 3 4 我困经济适用住房研究 二、国外的研究现状 经济适用住房建设是我国现阶段一项独有的国家政策，国外早己不再进行如 此规模的住房建设补贴了。但从历史上看，我国现阶段的经济适用住房建设与英 美国家在四、五十年代大规模的普通住房建设有很大程度的相似性。如美国在 4 0 年代，住房政策的重心转移到可承受住房上，鼓励和支持中低收入阶层拥有 自己的住房，这种住房被称之为“社会住房”；1 在福利经济学前沿问题一书 中，邓肯麦克伦南( d u a n c a nm a l e n n a n ) 和肯尼斯吉布( k e n n e t hg i b b ) 2 在 对英国住房问题进行分析时，所提及的社会住房也与我国的经济适用住房类似； 另外还有日本的“公营住宅 和新加坡的“政策租屋”也有共同之处。3 相关理 论研究还散见于福利经济学中，如住房补贴理论4 、住房过滤理论和住房消费模 型5 等。所以英美早期在这方面的相关研究论文很多。另外欧洲一些国家在相关 方面的研究也做出了重要贡献，他们的研究对我国经济适用住房的建设与发展有 重要的参考和借鉴作用。 第三节国内关于经济适用住房问题的争论 一、关于经济适用住房性质的争论 在理论界关于经济适用住房的性质定位一直存在着争论。有的学者认为，因 为政府给予了经济适用房许多优惠，所以经济适用房应该属于社会保障体系的一 部分，所以把经济适用住房定位为社会保障住房；也有人认为，经济适用住房应 该属于商品房，因为无论其开发还是销售，都基本上由市场来完成。 二、关于经济适用住房供给模式定位争论 目前，关于经济适用住房的供给，理论界主要提出了三种模式：一是企业主 导模式。6 该模式选择信誉好、资质好的房地产开发企业来负责经济适用住房开 发建设项目；二是政府主导模式。7 该模式以新加坡经验为借鉴，成立具有半政 1 黄安年美国政府的住房福利保障政策山东师人学报：社科版，1 9 9 8 ，( 4 ) ：3 7 2 尼古拉斯巴尔，大卫怀恩斯福利经济学前沿问题贺晓波等译北京：中国税务版社，2 0 0 0 7 8 3 田东海住房政策：国际经验和中国现实选择北京：清华大学出版社，1 9 9 8 1 6 2 4 姚明霞福利经济学北京：经济u 报出版社，2 0 0 5 2 5 6 5 宋博通，黄渝祥，陈广人国外住房过滤模型的研究现状与启示中外房地产导报，2 0 0 0 ，( 2 3 ) ：3 8 6 李明经济适用房是和谐社会的“杠杆”中华工商时报，2 0 0 5 年1 2 月1 4 日：7 7 魏海田经济适用房开发之辩：政府模式还是企业模式中国房地产报，2 0 0 5 年7 月2 0 日：5 我国经济适用住房研究 府性质的经济适用住房建设专门机构( 类似于新加坡的住房局) ，由该机构实施经 济适用住房建设计划，全面负责各地经济适用住房的投资、开发、分配、管理等 具体工作；三是住房合作社模式。该模式由可以享受经济适用住房政策待遇的 居民、职工自愿参加，由市房改办核准，组成不以营利为目的的住房合作社。由 住房合作社来负责经济适用住房的建设和销售。 三、关于经济适用住房存废问题的争论 ( 一) 停止开发建设经济适用房 著名经济学家茅于轼、中国房地产协会会长杨慎、北京大学中国经济研究 中心教授徐滇庆、北京师范大学管理学院董藩教授、全国工商联住宅产业商会秘 书长聂梅生为代表的一派观点认为经济适用房造成了另一种分配不公，不但没有 真j 下帮助低收入群体，反而破坏了市场规则，扩大了贫富差距，因此应该停止开 发建设经济适用房。2 住房弱势群体应由政府提供更多的廉租房，或由政府直接 向其提供经济补助，或建立经济适用房回购的内循环机制，而开发商则根据市场 需求建设适宜不同经济阶层群众需求的住房。董潘教授主持编写的住房货币化 补贴方案，在文中指出“经济适用房不如租会补贴，理由是货币化补贴有比实 物补贴效率更高、更公平的优势，主张发挥市场机制的作用，取消实物形式的补 贴。 ( 二) 经济适用房存在的必要性 袁钢明认为经济适用房的存在具有一定的必要性，它是控制我国房地产过 热的一种方式。房地产业存在恶性泡沫，经济适用房是一种很好的控制手段，比 如同一个地段，经济适用房比商品房要便宜1 0 到1 5 ，这样就拉低了商品房的 房价。对房地产业产生积极意义3 。 赵路兴、浦湛在现有的住房保障供应体系中提出了具有保障性质的租赁住 房供应方案。并提出了两种方法：可支付租赁住房( 成本租金住房和低租金住房) 和经济适用房的可租可售4 。 中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心的观点比 较具有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房是因噎废食。 全国人大财经委员会委员段柄仁认为尽管经济适用房在建设、销售等环节 l 盛荣浅谈经济适用住房的供给对象定位及供给模式创新中国农业人学学报( 社会科学版) ，2 0 0 2 ，( 3 ) ： 3 9 2 曹海东经济适用房：。大手术”还足“安乐死”南方周末，2 0 0 6 年8 月3 日：5 3 衰钢明经济适用房经济了谁中国经济周刊，2 0 0 4 年6 月2 2 日：2 3 4 赵路兴城市商品房经适房之比是6 ：2 华两都市报，2 0 0 4 年1 1 月1 5 日：4 6 我困经济适用住房研究 中确实还有不尽人意之处，但不能就此取消，而是应该加以完善。 北京市建委开发办住宅处处长孙新欣认为取消经济适用房将导致更多问 题。经济适用房政策在实施过程中出现了问题，并不是这一政策应该取消的理由。 与其他保障方式相比，经济适用房并不存在劣势1 。 ( 三) 加快廉租房建设，以替代经济适用房 全国政协委员、民建中央秘书长张皎建议，取消经济适用房，大力发展廉 租房。张皎认为取消经济适用房，建设廉租房才是解决城市中低收入者居住问题 的根本途径。政府应按市场运作，把给开发商的“暗贴 ，拿回自己手中，用于 低收入人群的保障性住房，采取货f f i 牢l , 贴的方式，让低收入人群以低于市场价格 的租金租住廉租房。当居住者的收入超过租住标准就必须搬出，这样也可以增加 居住者的流动性。2 中国杭州市委党校孙克敏认为我国的经济适用房在实践中遭遇到今天的 困境具有其必然性，因为我国的经济适用房政策一开始就走错了路。经济适用房 政策在理论上是错误的，在实践上遭遇难以克服的障碍，应该趁早停止这一错误 的政策，借鉴香港公营房屋政策的成功经验，大力发展廉租房，亡羊补牢，犹未 晚也。3 安徽省社科院蒋晓岚认为在目前阶段经济适用房政策己经显示了其不能 适应经济发展规律的弊病难以达到国家的预期效果，而且由于其特点和深层次原 因，出现的问题难以在经济适用房政策内部解决。同时，国际和国内的现实都表 明，城市的发展都有穷人的存在，因此完全取消政府的住房福利政策也是不可取 的。经济适用房政策应逐渐退出历史的舞台，而廉租房则应在目前阶段发挥更重 要的作用4 。多建廉租房扩大政府廉租房覆盖范围，培育和完善房屋租赁市场是 现阶段满足“居者有其屋”社会需求的有效途径。 第四节论文的创新及不足 论文拟在以下方面实现创新： 一、选题上。经济适用住房是当前社会各界关注的焦点之一，也是房地产界 研究的热点，然而目前国内还暂无系统研究经济适用住房的著作和文献。 二、分析手法上。本人采用了实证分析与图表分析相结合的方法，明确了国 内经济适用住房价格、供给、需求等方面的内容，同时对国外发展住房保障的成 1 曹海东经济适用房：“大手术”还是“安乐死”南方周末，2 0 0 6 年8 月3 日：6 2 张皎建设廉租房取消经济适用房建设科技，2 0 0 6 ，( 6 ) ：1 6 3 孙克敏经济适用房的走势分析中共杭州市委党校学报，2 0 0 6 ，( 5 ) ：3 3 4 焦建国，郎大鹏住房社会保障制度：由来、问题、借鉴与改进建议经济研究参考，2 0 0 5 ，( 1 6 ) ：2 6 7 我国经济适用住房研究 功案例予以图表分析，使文章内容更加清晰。 三、研究内容上。本人在经济适用住房的制度优化创新路径上提出了一些大 胆设想，希望经济适用住房在解决中低收入阶层住房问题上能切实发挥作用。 四、结论上。本文在文章的最后一部分不但对国内经济适用住房的发展进行 了制度定位，同时指出经济适用住房在目前还应发挥相应作用，但当我国经济水 平发展到一定程度同时经济适用住房的作用已完成时，它就应该退出历史的舞 台，进而大力发展以商品房、廉租房为主的住房保障供应体系，从而更好的促进 我国住房保障的发展，切实解决中低收入阶层的住房问题。 论文不足之处： 一、偏重定性分析，较少从定量的角度分析。 二、受时间及客观条件限制，使得主要侧重理论分析，在联系实践方面还做 的不够，对提出的思路及方案能否适用还有待实践检验，这些需要在以后的研究 工作中进一步完善。 第二章我国经济适用住房政策 第一节经济适用住房政策的形成 一、经济适用住房政策的由来 早在新中国建立之初，就有过“经济住宅”的提法。1 但这种“经济住宅 是纯粹的经济学和市场的含义，是指丌发商为收入较低的社会阶层提供的符合市 场需求的住房商品，属于住房市场细分和目标市场定位的范畴，不带任何住房公 共政策和社会保障的内容。2 1 9 9 4 年7 月1 8 日国务院发出的关于深化城镇住房制度改革的决定中， 首次提出了“经济适用住房”的概念。该决定确立了“建立与社会主义市场经济 体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化 的住房制度改革目标。 同时确立城镇住房制度改革的重要内容之一是建立以中低收入家庭为对象、具有 社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体 系。并指出“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低 收入家庭的住房问题。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费 等方面给予政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房的建 设。 同年1 2 月1 5 日，建设部颁发城镇经济适用住房建设管理办法，对经济 l 徐鑫堂经济住宅上海出版社，1 9 5 1 1 2 8 2 王成庆经济适用住房的历史地位与改革方向财贸经济，2 0 0 3 ，( i i ) ：1 2 我国经济适用住房研究 适用住房供应对象、用地安排、建设方式、建设模式、管理机构等一系列事项又 作了简要说明和规定。这样，从国家政策上对经济适用住房建设作了初步定位， 但由于与经济适用住房配套的金融、财政、分配等政策措施不到位，福利分房制 度尚未彻底打破，以及对房地产业的认识不足，实际上经济适用住房建设还处于 探索阶段。1 1 9 9 8 年，国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化 城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该通知一方面决定停止“住房实物 分配”，另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房，高收入者购买或租赁 市场价商品住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应 体系。 同年，根据国务院通知精神，建设部、国家计委、国土资源部、中 国人民银行等相关部门相继下发了关于大力发展经济适用住房的若干意见、 关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知、经济适用住房开发贷款 管理暂行规定等规范性文件，对经济适用住房的计划、建设、价格、物业管理 等相关问题作了具体部署。至此，经济适用住房建设从国家政策的高度被正式确 定下来，进入了全面启动阶段。 1 9 9 9 年7 月2 0 日，财政部、国土资源部、建设部联合颁发已购公房和经 济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定，明确了经济适用 住房上市的相关要求，对规范经济适用住房的上市起到了积极作用。2 0 0 0 年9 月2 1 日，建设部颁发了关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知， 进一步规范了经济适用住房的建设和销售。2 0 0 4 年4 月1 3 日，针对经济适用住 房在建设标准、销售价格和销售对象等方面出现失控，建设部、国家发改委国土 资源部、人民银行联合下发关于印发经济适用住房管理办法的通知，这是我 国第一部针对经济适用住房建设而出台的比较完整的管理办法。 经济适用住房政策产生背景 ( 一) 高房价使得中低收入家庭无力进入商品房市场 我国城镇住房制度改革的关键突破口是停止住房实物分配，实行住房分配货 币化，但要立即全面推行住房分配货币化，让居民都去市场上购买商品房，以我 国的国情来看却是不可能和不现实的，还有许多困难需要克服、许多问题待解决。 我国的综合国力和经济实力还不强，居民的整体收入水平不高。而且由于长 期实行计划经济体制下的住房福利分配制度，导致居民没有购房储蓄的意识，居 民收入的增长也不可能一步到位，因此，住房实现市场化、商品化以后，居民的 1 陈伯庚，顾志敏，陆开和城镇住房制度改革的理论与实践上海：人民出版社，2 0 0 3 1 5 2 1 5 5 9 我国经济适用住房研究 住房购买力明显不足。大幅度提高居民的住房购买力必将是个长期的过程。因 此，中低收入的居民要解决住房问题很大程度上只能依靠政府的支持，经济适用 房政策应运而生。 ( 二) 城镇居民收入差距扩大 目前，我国城镇居民收入差距不断扩大，最高收入家庭与最低收入家庭收入 比不断扩大。进入2 0 世纪9 0 年代以来，城镇居民1 0 “收入不良指数( 1 0 最 高收入户收入与1 0 最低收入户收入比) 也在不断上升，由1 9 9 2 年的3 2 6 ，上 升到1 9 9 9 年的4 6 2 ，2 0 0 5 年进一步上升到9 1 8 。由表2 - i 所示： 表2 1 我国城镇居民1 0 收入不良指数 人均可支配收入 10 最低收入者 1 0 最高收入者1 0 收 年份 人均可支实际增人均可支实际增人均可支实际增 入不良 配收入长幅度配收入 长幅度配收入长幅度 指数 ( 元) ( ) ( 元) ( ) ( 元) ( ) 1 9 9 22 0 2 6 5 9 11 2 0 8 3 3 6 5 6 2 03 2 6 1 9 9 32 5 7 7 4 42 7 1 81 3 5 2 9 02 0 7 14 8 9 7 6 83 3 9 63 2 1 1 9 9 43 4 9 6 2 43 5 6 5l7 3 0 1 72 7 8 96 8 2 2 5 03 9 33 9 4 1 9 9 54 2 8 2 9 52 2 5 02 1 6 9 7 52 5 4 18 2 2 1 9 42 0 5 13 7 9 1 9 9 64 8 3 8 91 2 9 82 4 4 4 8 71 2 6 89 2 3 5 5 11 2 3 33 7 8 1 9 9 75 1 6 0 3 26 6 42 4 3 0 2 40 6 01 0 2 5 0 9 31 0 9 94 2 2 1 9 9 8 5 4 2 4 0 5 5 1 12 4 7 6 7 51 9 l1 0 9 6 2 1 66 9 44 4 3 1 9 9 95 8 5 4 0 27 9 32 6 1 7 8 05 6 91 2 0 8 3 7 91 0 2 34 6 2 2 0 0 06 2 7 9 9 87 2 82 6 5 3 0 31 3 51 3 3 1 1 0 21 0 1 65 0 2 2 0 0 16 8 5 9 5 89 2 32 8 0 2 8 35 6 41 5 1 1 4 8 51 3 5 55 3 9 2 0 0 27 7 0 2 81 2 2 92 4 0 8 6一1 4 0 71 8 9 9 5 8 52 5 6 87 8 6 2 0 0 3 8 4 7 2 29 9 92 5 9 0 1 77 5 4 2 1 8 3 7 3 2 1 3 0 18 4 3 2 0 0 49 4 2 1 6 11 1 2 l2 8 6 2 3 9l o 5 12 5 3 7 7 1 71 3 9 5 8 8 7 2 0 0 51 0 4 9 3 0 31 1 3 73 1 3 4 8 89 5 12 8 7 7 3 1 l1 3 3 89 1 8 资料来源：中国统计年鉴( 1 9 9 2 - 2 0 0 6 ) 因此，政府必须高度重视在城镇中出现的低收入群体和近年来日益突出的城 镇贫困问题。政府必须优化住房保障制度路径，建立完善的住房保障制度。 l o 我国经济适用住房研究 容。 第二节经济适用住房政策的基本内容1 根据经济适用住房管理办法的主要精神，经济适用住房管理包括以下内 一、指导思想和原则 发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分 别决策”的原则，由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况 和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策