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- ， - 广州市房价的波纹效应研究 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：一3 当奢 日期：矽口年6 月1 日 学位论文使用授权声明 黧竺嚣栅。聊躲谚飞 学位论文作者签名：肜协耷 导师签名：v 日期：知解b 月1日 1 日期：加f d 年1 7 月1日 广州市房价的波纹效应研究 论文题目：广州市房价的波纹效应研究 专业：区域经济学 硕士生：周志平 指导教师：廖俊平教授 摘要 2 0 0 4 年以来，在各种因素作用下，全国商品房平均价格连续大幅上涨。过 高的房价让大多数中低收入家庭无法承受，“住房难、住房贵”成为困扰老百姓 的大问题，并且给我国的经济持续健康发展带来隐忧。研究房价问题具有很强的 现实意义。 作为市场参与者，直觉告诉我们，在房价的波动过程中，一个地区中心城市 的住宅价格走势会对其周边地区起到一个示范效应，这种价格波动上的关联被学 术界称为“波纹效应 。本文试图验证波纹效应是否存在于广州各区内，如果存 在，探究其表现形式。 本研究通过收集广州市各区2 0 0 1 年4 月到2 0 0 9 年9 年的月度房价数据，对 住宅价格区域间联系进行实证研究。具体的，本文建立变量自回归模型的框架， 运用g r a n g e r 因果关系检验、j o h a n s e n 协整检验、脉冲响应与方差分解等计量技 术对广州市各区房价做全面的描述。经过实证分析，本文可以得到以下几条结论： 首先，广州市各区房价之间联系紧密。j o h a n s e n 协整检验显示各区房价之间 至少存在2 对协整关系。g r a n g e r 因果关系检验显示在总共2 8 对房价组合中，存 在8 对双向g r a n g e r 因果关系和1 2 个单向g r a n g e r 因果关系。 其次，从区域角度来说，处于中心城区的天河、海珠等区在房价波动中起风 向标作用，而处于城市边缘的花都、番禺等区易受中心城区影响，处于追随者的 位置。相邻区的房价联系更加紧密。 再次，从时间角度来说，一个区房价的外生冲击发生后，整个房价系统在2 至5 个月内扰动比较大，这种影响会在8 个月左右趋于稳定。 关键词：房价，波纹效应，实证研究 广州市房价的波纹效应研究 t i t l e ：r i p p l ee f f e c ta n a l y s i so fh o u s ep r i c e si ng u a n g z h o u m a j o r ：r e g i o n a le c o n o m i c s n a m e ：z h o uz h i p i n g s u p e r v i s o r ：l i a oj u n p i n gp r o f e s s o r a b s t r a c t s i n c e2 0 0 4 ，u n d e rt h ea c t i o nav a r i e t yo ff a c t o r s ，t h en a t l o m la v e r a g ep r i c eo f c o m m e r c i a lh o u s i n gr o s es u b s t a n t i a l l y m o s tl o w i n c o m ef a m i l i e sc a n n o ta f f o r df o r t h eh i g hp r i c e s h o u s i n gb e c o m eam a j o rp r o b l e mp l a g u e dt h ep e o p l e ，a n dg i v e i n s i d i o u st h r e a t st ot h ed e v e l o p m e n to fc h i n a se c o n o m y u n d e r t a k eas t u d yo nh o u s e p r i c e sh a s as t r o n g p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e a sm a r k e tp a r t i c i p a n t s ，i n t u i t i o nt e l l su st h a t ，i nt h ef l u c t u a t i o no fh o u s i n gp r i c e ， t h e h o u s i n gp r i c em o v e m e n t so f a r e g i o n a lc e n t e ro f t h ec i t yw i l lh a v ea ne f f e c to ni t s s u r r o u n d i n ga r e as u c hp r i c ef l u c t u a t i o n so nt h ea c a d e m i ca s s o c i a t i o nw a sk n o w na s t h e ”r i p p l ee f f e c t ”t h i sp a p e ra t t e m p t st ov e r i f yt h ee x i s t e n c eo fr i p p l ee f f e c ti nt h e a r e ao fg u a n g z h o u ，i fs o ，e x p l o r ei t sm a n i f e s t a t i o n s t h i ss t u d yc o l l e c t e dm o n t h l yh o m ep r i c e sd a t ai n8d i s t r i c t so fg u a n g z h o uc i t y f r o ma p r i l2 0 0 1t os e p t e m b e r2 0 0 9 m o r es p e c i f i c a l l y , t h i sp a p e re s t a b l i s h e sa f r a m e w o r ko fv a r m o d e l , u s i n gm e a s u r e m e n tt e c h n i q u e ss u c ha sg r a n g e rc a u s a l i t y t e s t ，j o h a n s e nc o i n t e g r a t l o nt e s t ，i m p u l s er e s p o n s ea n dv a r i a n c ed e c o m p o s i t i o nt od oa c o m p r e h e n s i v ed e s c r i p t i o no ft h e8d i s t r i c t s h o u s ep r i c e si ng u a n g z h o u t h r o u g h e m p i r i c a la n a l y s i s ，t h i sa r t i c l ec a ng e tt h ef o l l o w i n gc o n c l u s i o n s ：f i r s t ，t h e r ei sc l o s e l i n kb e t w e e nh o u s ep r i c e so fd i f f e r e n td i s t r i c t si ng u a n g z h o u s e c o n d ，i nt e r m so f r e g i o n ，t h ec e n t r a la r e a ss u c ha st i a n h ed i s t r i c t ，h a i z h ud i s t r i c t ，p l a yt h er o l eo fw i n d v a n e a n dt h ep e r i p h e r a lr e g i o ns u c ha sh u a d ud i s t r i c t ，p a n y ud i s t r i c t ，f o l l o wt h e c e n t r a lc i t yt oc h a n g e t h i r d ，i nt e r m so ft i m e ，w h e nt h eh o u s ep r i c eo fo n ed i s t r i c t 广州市房价的波纹效j 胡开究 f l u c t u a t e ，t h ep r i c e ss y s t e mo c c u rr e l a t i v e l yl a r g ef l u c t u a t i o n si n2 - 5m o n t h s ，b u tt h e i m p a c tw i l lg e ts t e a d yi n8m o n t h s k e y w o r d s ：h o u s ep r i c e s 、t h er i p p l ee f f e c t 、e m p i r i c a ls t u d y m 广州市房价的波纹效应研究 目录 摘要i a b s t r a c t i i 第1 章绪论l 1 1 研究背景。1 1 2 研究目的与意义3 1 3 研究方法4 1 4 本文创新点。5 1 5 文章结构6 第2 章文献综述7 2 1 国外研究综述7 2 2 国内最新研究进展1 4 第3 章计量方法简介1 7 3 1v a r 模型1 7 3 2j o h a n s e n 协整检验。1 8 3 3g r a n g e r 因果关系检验2 0 3 4 脉冲响应与方差分解2 2 第4 章广州市房价波纹效应的实证分析2 4 4 1 数据来源与预处理。：2 4 4 2 稳定性检验2 5 4 3 建立v a i l 模型2 6 4 4j o h a n s e n 协整检验结果分析2 7 4 5g r a n g e r 因果关系检验结果分析。2 8 4 6 脉冲响应与方差分解结果分析3 0 4 7 总体结论与解释3 3 第5 章结语3 4 参考文献3 6 后记4 0 i v 广州市房价的波纹效应研究 1 1 研究背景 第1 章绪论 住房问题，一直是重要的民生问题。“居者有其屋 ，是每一个中国老百姓的 梦想。2 0 世纪9 0 年代以来，我国房地产市场逐渐启动并快速发展。1 9 9 8 年中国 住房制度改革又取得突破性进展，国发 1 9 9 8 1 2 3 号文件发布，要求停止住房实物 分配，逐步实行住房分配货币化。同时，政府出台了信贷、税收等一系列配套优 惠措施，极大地刺激了我国的住房市场，从此，我国房地产业步入了快速发展通 型； 遭。 房地产业的蓬勃发展，使很多家庭的住房条件得到了极大改善。但与此同时， 住房价格的节节攀升也逐渐成为一大社会问题。2 0 0 4 年以来，在各种因素作用 下，全国商品房平均价格连续大幅上涨。过高的房价让大多数中低收入家庭无法 承受，“住房难、住房贵 已经成为困扰老百姓的一个大问题，“房奴 、“蜗居 等成为大家口中的流行语。 住房问题人人关心，当今社会资讯又很发达，关于某一区域房价上涨的新闻 常常一夜之间传遍全国，并成为人们津津乐道的谈资。2 0 0 9 年初的各大城市楼 市迅速回暖并全面暴涨、各地“地王 频出，以及近期海南“硝烟再起”等等， 都吸引着全国各地人们的眼球，或多或少地影响着人们对本地住房市场价格走势 的判断，进而影响到个人的购房和投资行为。因此对区域住房价格互动的研究具 有很强的现实意义。 ( 1 ) 住房问题已经成为社会舆论焦点 住房是生活必需品，关系到千家万户的基本生活保障。随着住房货币化改革 的推进，我国商品住房市场在近十年来得到了极大的发展。但市场化改革过程中 也出现一些问题，主要表现为住房供应结构不合理，大户型、高档住宅供应量偏 大，普通消费者难以在市场上购买到合适的商品房。房价的不断上涨，给人们生 活中带来了巨大压力。近期蜗居在全国各大电视台热播，蜗居所反映出 来的房价高，买房难的问题也引起了广泛的讨论，中国社会调查所( s s i c ) 对 北京、上海、广州、深圳、武汉等五大城市的近千名居民进行了调查，有近七成 广州市房价的波纹效应研究 的人认为在大城市拥有一座房子是必须的，但是却有近八成的人认为在大城市存 在买房难的问题。在近几年的“两会 期间，住房问题也一直是代表们热议的话 题，温家宝总理在政府工作报告中也着重阐述了住房问题和房地产发展政策。毫 无疑问，住房问题己成为民生问题的重点，社会舆论的焦点。 ( 2 ) 房价波动事关经济发展和社会和谐 住房问题的核心问题在于住房价格。自2 0 0 0 年以来，全国各大城市，尤其 是北京、上海、深圳等一线城市住房价格涨势迅猛。关于“房价是否有泡沫”和 “房奴现象 的讨论一直没有间断。在这种环境下，从2 0 0 3 年开始，以抑制固 定资产投资为重点，政府实行了一系列的宏观调控政策。针对一些地区住房供求 的结构性矛盾较为突出，房地产价格增长过快的现象，国务院颁发了“前国八条”、 “后国八条 、“国六条”等一系列重要文件，提出要高度重视稳定住房价格工作， 保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定的同时，加快 建立和完善适合我国国情的住房保障制度。但是，调控挡不住房价的一轮又一轮 上涨。直到2 0 0 7 年第四季度，受全球性的经济危机波及，火热的楼市终于迅速 降温，进入市场的“冬天 。可是到了2 0 0 9 年，在“保增长”的政策背景下，房 地产又一次担当起拉动经济的重任，短短一年之间，楼市又重新火爆，价格又连 连创出新高。在房价的起伏波动中，我们发现，房价过快增长，则老百姓买不起 房，严重影响社会的和谐稳定；房价快速下跌，则老百姓财富缩水，国民经济增 长也要受牵连。房价的波动己经成为影响经济发展和社会稳定的重大问题，非常 值得研究。 ( 3 ) 不同区域住房价格波动特征有显著差异，城市间价格波动可能有关联 作为市场参与者，直觉告诉我们，在房价的波动过程中，一个地区中心城市 的住宅价格走势会对其周边地区起到一个示范效应，这种价格波动上的关联被学 术界称为“波纹效应 ( r i p p l ee f f e c t ) 。早在上世纪8 0 年代后期，英国许多学者的 研究重点渐渐转移到了分析英国南北房价走势的传播趋势上面，众多文献实证发 现英国南部房价走势要领先北部地区。至此以后，澳洲、美国等世界各国或地区 的学者对当地房价走势进行实证发现波纹效应广泛存在。在我国，人们也经常发 现，一线城市之间房价互动关系明显，二线城市房价也紧跟着一线城市房价涨跌。 ( 4 ) 对房价发展规律和区域市场特点把握不够到位是近几年宏观调控效果 2 广州市房价的波纹效应研究 不佳的重要原因 为了遏制房价过快上涨，中央政府从2 0 0 3 年起就接连出台相关政策，2 0 0 5 年后措施更加严厉，“国八条 、“国六条”以及“第二套房贷新政 相继出台， 这些措施虽然在一定程度上缓解了当时的房价涨势，但是并未从根本上解决住房 问题，房地产市场依然存在大量问题，有些甚至愈演愈烈。政府部门对房价上涨 的成因和机制了解不够，对不同区域房地产市场的发展特点了解不够，这些都是 导致政策不能发挥预想效力的原因。在政策执行过程中，经常出现全国“一刀切 的情况，被大家戏称为“某市感冒，全国吃药 。这种忽视房价发展规律和区域 自身特点的政府行为，是不符合科学发展的要求的，必须予以重视并加以纠正。 本论文选题正是立足于此背景，以广州市为例进行实证研究，利用计量模型 定性、定量地探讨广州各区住房价格是否同样具有波纹效应；同时，根据实证的 结果并结合广州地区特点分析产生这种结果的原因，并为该区域房地产市场健康 发展提供参考建议。 1 2 研究目的与意义 本文研究的目的在于系统地分析广州市各区房价的波纹效应，并通过相关计 量手段研究城市各个区域之间房价的联动关系。 从理论方面来说，在房地产发展和研究中，“区位 具有特殊的重要性。根 据t o b l e r ( 1 9 7 0 ) 的地理学第一定律“在地球上，任何事物都和其他事物有联系， 但是距离近的比距离远的关系更大 。各地区间的房地产市场发展差异必定与它 们的地理位置和空间关系有关，相邻地区的房地产市场之间应该有较强的相互影 响。在房价上涨的同时，我国学术界涌现出大量相关的学术成果，但研究的重点 均为同一地区房地产价格时序变化，极少讨论不同地区间房地产价格相互影响的 问题。从区域维度探讨房价互动关系既推动了针对全国房价的研究向区域维度深 入，也丰富了对单一城市房价影响因素的研究。时至今日，以往研究还多是定性 分析，缺乏深入的定量与实证研究，缺乏可靠的分析工具，也无法把握房地产价 格诸影响因素的权重，因此造成政府调控和开发企业决策缺乏有效的技术支撑， 消费者投资也缺乏有效的指导，更无法把握房地产价格的变动规律，这无疑影响 了我国房地产业健康、持续的发展。本文基于向量自回归模型，运用j o h a n s e n 3 广州市房价的波纹效应研究 协整检验等计量方法研究房价的区域联系，这一研究方式在我国目前也不多见， 具有一定创新性。 从实践角度来看，在我国进行区域房价互动关系的研究具有重要意义。一方 面，随着城市化进程的加速和宏观经济的持续发展，大城市正在不断形成，探讨 大城市内部不同区域房价的互动关系，把握形成这种互动关系的机理，将有助于 城市内部住房市场的协调发展；另一方面，研究区域市场房价的互动关系，分析 城市房价运行的因果特征，将有可能优化旨在稳定房价的房地产市场政府干预策 略，为我国城市房地产制度的进一步改善、促进房地产业持续健康发展提供更加 坚实的理论基础。 1 3 研究方法 本文主要以房地产经济学、计量经济学、国际经济学等理论为指导，对我国 房地产价格形成以及地区差异进行研究。在研究方法上，采用归纳与演绎相结合、 宏观分析与微观分析相结合、定性分析与定量分析相结合、规范分析与实证分析 相结合等方法。 ( 1 ) 规范分析 首先，对既有的国内外研究成果进行评述。尽管研究的路径和分析方法不尽 相同，国内外对于住宅价格与土地价格的城市间差异已经有比较丰富的理论与实 证研究，对波纹效应的验证和解释有了比较多的成果。对这些既有研究的分析框 架、计量方法、实证结果进行系统的总结和梳理，是进一步研究的基础。住宅价 格城市间差异与互动的研究主要集中在英国、澳大利亚等国家，已经有比较丰富 的实证研究，并形成了一些观点，本文将做一个全面的梳理。 其次，结合广州市特点对各区房价互动的成因做出解释。房价的区域联动是 由什么因素导致的，不同学者有不同的答案，其中每个研究对象的自身特点也是 一个重要的影响因素。对此，本文将结合广州市的区域布局、近年各区发展态势 。以及政府政策作用等方面，对广州市区域房价的互动机理做深入的研究。 再次，提出广州房地产市场的干预政策。当前，对于中国房地产市场调控的 动机、目的、过程和效果还没有比较一致的看法。本研究在理论模型分析与实证 研究的基础上，评述既有调控政策的效果，结合实证分析的结论提出广州房地产 4 广州市房价的波纹效应研究 市场的干预政策。 ( 2 ) 实证研究 实证方法是新古典城市经济学所必须的，理论模型中的假设只有在实证研究 中才能证明其真伪。本研究通过收集广州市各区2 0 0 1 年4 月到2 0 0 9 年9 年的月 度房价数据，对住宅价格区域间联系进行实证研究。本文的实证研究将建立变量 自回归模型的框架，运用g r a n g e r 因果关系检验、j o h a n s e n 协整检验、脉冲响应 与方差分解、误差修正模型等计量技术对广州市各区房价做全面的描述。 1 4 本文创新点 本文核心创新点集中在两个方面，一是研究对象，二是研究方法。 回顾相关研究文献可以发现，虽然国外早在上世纪9 0 年代就开始对区域房 价的互动展开了研究，取得了丰富的研究成果，但由于种种原因，国内学者在很 长的一段时间内都没有给予这一话题应有的关注。直到2 0 0 6 年左右，在连续的 房地产宏观调控效果不佳的情况下，学者们才开始关注住房市场的区域特性以及 不同区域房价之间的联系，才开始陆续出现相关的研究文献。总的来说，这几年 的研究成果填补了多年的空白，但是仍有很多内容值得进一步研究，比如在计量 方法上，目前国外普遍采用v a r 框架进行研究，而在国内鲜有涉及。应该说， 国内这个领域还有很多值得做的工作。 值得一提的是，本文把区域房价互动的研究延伸到城市的内部，在国内相关 研究文献中也基本没有涉及。对城市内部各区房价进行研究，意义重大。c o l i n j o n e s 和c h r i sl e i s h m a n ( 2 0 0 6 ) 指出，对住房的跨区选择更易发生在一个城市 内部，而不是不同城市之间，所以城市内部更容易存在波纹效应。对于政府来说， 市级政府在土地出让等多方面能够对市场施加影响，理解城市内部房价的联动机 制，对市政府的政策实施也会有一定帮助。当然，此研究也要求城市规模比较大， 住房市场成熟度较高，各区住房市场形成了相对独立的住房市场，这几点对于特 大城市广州来说是基本符合的。 其实是研究方法的创新，在计量技术不断发展的支持下，波纹效应相关研究 也不断深入。目前，国外最新的研究模型均是在v a r 模型的基础上进行实证研 究的。v a r 模型可以更深刻地考察价格波动，该模型是把系统中的每一个内生 s 广州市房价的波纹效应研究 变量作为系统中所有内生变量滞后项的函数来构造模型，从而将单变量自回归模 型推广到由多元时间序列变量组成的“向量自回归模型。本文将在v a r 模型 基础上进行g r a n g e r 因果关系检验、j o h a n s e n 协整检验、脉冲响应和方差分解等 一系列计量操作，这在国内相关研究中也是一种突破。 1 5 文章结构 本文主要围绕波纹效应展开研究，具体而言，本文第二章将系统回顾波纹效 应的国内外相关研究成果。国内外相关文献主要关注两个方面，一是波纹效应到 底存在不存在，二是探讨波纹效应为何存在，通过什么机制发生作用，本文将对 这两点做全面的归纳。 第三章，本文将介绍计量方法，对本文使用的各种计量技术的原理做详细的 阐述。 第四章，我们以我国广州市为研究对象，在v a r 模型基础上进行g r a n g e r 因果关系检验、j o h a n s e n 协整检验、脉冲响应和方差分解等一系列计量操作，从 而对广州市各区住房价格的“波纹效应进行实证研究，即回答如下几个问题： 广州市各区房价是否存在趋同，各区房价是怎样相互影响的以及是否可以利用这 种关系进行房价的预测。最后还根据广州市的波纹效应探讨一个城市内部波纹效 应和城市群之间波纹效应之间的不同。 第五章，本文将结合研究结论，根据广州市实际情况提供合适的政策建议。 田囹囤圈圈 图1 - 1 本文的技术路线 6 广州市房价的波纹效应研究 第2 章文献综述 城市住宅是一种独特的产品，其在位置上具有固定性，所以，房价的波动会 受到区域的影响。在现实中，人们发现，在房价上涨的过程中，某些城市( 主要 是中心城市) 的住房价格变动往往首先发生，并对其他城市的上涨起到示范作用， 如同水中波纹一样带动临近区域的住房价格依次产生变动，这就学术界所说是 “波纹效应 。波纹效应理论是区域房价互动研究中的核心理论，不少学者对这 个问题展开了研究。 2 1 国外研究综述 2 1 1 波纹效应成因及传导机制 提及波纹效应，我们可以从一价定律开始。按照马歇尔的定义( 1 9 6 1 ) ，国际 商品市场上“一价定律”体现为：在有贸易发生并且贸易可以自由发生的情形下， 某种商品在不同地区的市场上减去交易成本后的同一货币价格相等。“一价定律 的成立反映了异地市场问的完全整合，理论上也称之为市场的竞争性均衡。一般 而言，一价定律表明，在不考虑交易成本和运输费用的情形下，同质商品在不同 市场会以相同的价格售出。从根本上说，一价定律要求商品在不同市场的存在套 利行为，也就是说，市场参与者可以以极低的成本将商品在不同市场运输。显然， 住房作为一种特殊的商品，至少在两个很重要的方面不满足定律，一是住房的异 质性，每一套住房都是独一无二的；二是固定性，住房固定于某一特定区位，不 能自由运输。同时，当市场参与者比较不同区域的住房价格指数( 而不是个人住 房房价) 时，把一价定律扩展到价格指数的购买力平价理论开始起作用。购买力 平价理论指出，不同地理区域的商品交易导致价格指数的趋同。当然，购买力平 价理论也要求有商品在不同市场之间的套利行为。 为了解决不同住房之间存在异质性这一问题，研究人员主要是借助于住房的 特征价格。特征价格法主要是将房子的特征，比如楼层、卧室数量、朝向等，归 因到交易价格中，使得研究人员可以比较不同区域具有相同特征的住房的价格。 7 广州市房价的波纹效应研究 而对于住房的固定性，是不是因为住房不可以在不同住房市场移动，不同住 房市场没有联系呢? 答案为否。国际贸易理论表明，尽管劳动力和资本并不能频 繁在不同国家之间流动，但是如果商品和服务能在不同国家自由流动的话，要素 的价格会实现趋同。也就是说，不同国家之间的商品和服务流动充当了劳动力和 资本流动的代理，从而使得即使资本和劳动力不能在不同国家流动，资本和劳动 力的价格会趋同。由于住房不能在两个市场之间自由流动，是不是存在其他要素 的流动使得购买力平价理论成立? 一方面，不同都市圈的购房者的迁徙把不同区 域住房市场联系起来。另一方面，不同都市圈的建房者也可以根据不同区域的房 屋建设的回报大小选定其开展建设活动的区域。总而言之，尽管住房本身不可以 在不同区域市场之间移动，但是购房者和建房者基于不同区域房价高低而产生的 迁徙，可以获得相应的额外收益。 总之，如果购房者和建房者对两个区域住房市场的价格情况反应而产生迁徙 行为，我们认为，这两个区域住房价格会相互产生影响。从购房者角度来说，不 同类型的购房者均有套利动机。首先，新进入住房市场的购房者会权衡不同区域 房屋的价格差与通勤成本差，从而做出购买行为，这种行为在某种程度上会给两 个区域房价的趋同以动力。其次，如果已有住房者的住房随着本区域房价的上升 而升值，那么其可以售出此房产，在房价稍低的区域购买另一房产，从而获得更 多资金来进行住房之外的消费活动。再次，投资者在选择投资物业的时候也会产 生套利行为。 对于建房者，其成本主要有两部分：建设成本和土地成本。如果某个区域的 住房需求增加，其他区域的要素( 包括劳动力) 会吸引过来。结果是两个区域的 建设成本均增加。当然，在住房需求增加的区域建设成本首先上升以吸引其他区 域的劳动力等要素，随着其他区域要素的减少，其他区域的建设成本也跟着上升， 直至达到均衡。建设成本趋向均衡，自然会引致两个区域房价的均衡。 和住房相似，土地也不能在不同区域自由流动。因此，如果一个区域面临着 固定的、完全无弹性的土地供给，那么随着建设的进行，住房价格和土地价格将 会上升。也就是说，从住房价格由建设成本和土地价格组成的角度来看，即使建 设成本会在不同区域之间实现趋同，某区域较高的土地价格也会导致该区域相对 较高的住宅价格。本文研究的八个区均面临着上面所说的土地约束，这种土地约 8 广州市房价的波纹效应研究 束很大程度决定了住房价格的变动。 总之，房价上下波动在很大程度上反映了土地价格的波动。当然，建设成本 等因素也起着一定的作用，但土地价格是决定性的因素。 值得一提的是，对于英国住房市场近年来存在东南部住房价格率先上涨，而 后波及至西北部的现象，m e e n ( 1 9 9 9 ) 提供了四种解释，分别是家庭迁徙、财 富转移、空间套利和具有空间时滞效应的外生冲击。 ( 1 ) 家庭迁移 当不同区域房价存在差异时，家庭倾向于从高房价的区域向低房价的区域迁 移，从而导致低房价的区域的住房需求增加，房价紧随高房价区域提升，引发了 “波纹效应”。 ( 2 ) 财富转移 在家庭搬迁之前，拥有住房的家庭需要支付新购买的住房的首付款，而原有 的住房财富无疑是重要的首付款资金来源。当某个区域的房价上升时，该区域选 择迁出的家庭会因为住房财富提升而具有更强的支付能力，从而推高其它区域房 价。 ( 3 ) 空间套利 由于住房市场信息流动不充分、交易成本比较高，因此无论城市住房市场还 是区域住房市场都很难达到绝对的市场效率。住房市场在区域维度上并非绝对有 效，意味着房价分布存在着区域问的套利机会，当空间套利行为发生时，就可引 发“波纹效应 。 ( 4 ) 具有空间时滞效应的外生冲击 整个经济系统会不时受到不同程度的外生冲击，而外生冲击的传导有一定的 路径。一般而言，外生冲击经常从核心区域开始，逐渐波及到其他区域。同时， 外生冲击传导的过程中会有一定的时间差，离核心区域较远的区域受到冲击的时 间会比离核心区域较近的区域晚一些，这也会引发“波纹效应”。 当然，房价是怎样从一个区域溢出，也就是波纹效应的传导路径问题，也是 研究人员关心的话题。w o o d ( 2 0 0 3 ) 认为，在英国波纹效应中，主要是通过以 下三种途径实现的。 首先，一些区域住房市场要先于其他区域对国家经济外生冲击做出反应。这 9 广州市房价的波纹效应研究 种现象的发生是有一定原因的。不同区域的供给弹性不一样，所以存在某些区域 的需求冲击容易比较快地转化为价格的上涨。不同区域的家庭对信息的反应快慢 也不一样，有些区域的反应要快一些。这种对冲击的反应速度差异导致各区域住 房价格数据显示出波纹效应，即使这些区域之间并没有因果关系。 其次，如果影响住房需求的决定因素( 如居民收入、失业率等) 本身存在溢 出效应，那么价格也会出现溢出效应。我们发现，很多时候英国东南部，尤其是 伦敦，引领者整个英国的经济周期。这些区域居民收入和失业率的上升，其他区 域的居民收入和失业率也会滞后一段时间跟着上升，因为财富是逐渐从这些区域 扩散至其他区域。在所有区域，居民收入和失业率都会对住房价格产生影响，所 以住房需求影响因素的波纹效应会导致住房价格的波纹效应。当某个区域持续引 领经济周期，或者某个区域受到一个本地冲击时，这种渠道均会发生作用。 第三，前两种渠道，可以通过不同区域住房市场基于需求驱动( 如移民、通 勤和投资流动) 联系起来，也可以通过供给方追逐资本套利联系起来。举例来说， 移民和投资活动可以体现为伦敦的家庭迁移到其他区域或者在房价即将上涨的 区域购置第二套房产。这些可以直接通过刺激需求引致其他区域房价上涨，如果 第二套房产没有租出去，那么也意味着其他区域住房市场的有效供给减少，这也 会拉伸其他区域的房价。 2 1 2 英国房价波纹效应研究 关于房价的波纹效应，英国的学者最先开始研究，并一直引领者相关领域的 研究。在此，本文对其研究成果作专题介绍。 自上个世纪8 0 年代开始，伴随着计量技术尤其是协整理论的发展，大批学 者开始对英国的区域房价波动产生了研究兴趣。他们注意到这一现象：英国的房 价上涨最初是从东南部地区( 尤其是伦敦) 开始，而后逐渐扩散至其他地区。 g i u s s a n i 和h a d j u m a t h e o u ( 1 9 9 1 ) 认为伦敦房价对其它区域房价具有显著影 响，因此在模型中利用伦敦房价解释其它区域房价变化，结果表明，虽然伦敦房 价影响了其它区域房价的短期波动，但是由于该解释变量并未进入协整方程，因 此伦敦对其它区域房价的持续影响未必显著。 m a c d o n a l d 和t a y l o r ( 1 9 9 3 ) 的研究引起了学界的关注，其最早建立完整的 1 0 广州市房价的波纹效应研究 协整理论框架进行区域住房价格互动关系的研究。他们对1 9 6 9 1 9 8 7 年英国季度 房价进行多变量j o h n s o n 协整检验，发现在被研究的1 1 个行政区域中存在9 个 协整关系，并得出结论：除了北爱尔兰区域外，其它区域的住房价格从长期来看 不可能出现系统性的分异。而a l e x a n d e r 和b a r r o w ( 1 9 9 4 ) 则对其结论提出了质 疑，其通过实证发现，伦敦住房市场相对于其他区域表现出相对独立性，并指出 分歧的根源在于m a c d o n a l d 和t a y l o r 假定伦敦是房价波动的源头，而不是仅仅 从数据出发寻找规律。 w o o d ( 2 0 0 3 ) 也利用g r a n g e r 因果关系检验分析了英国1 1 个区域市场房价的 互动关系，结果表明虽然7 0 年代至8 0 年代末英国区域房价表现出明显的波纹效 应，但是1 9 9 4 年后由南部地区向北部地区的g r a n g e r 因果关系减弱，而大伦敦 地区和东南部地区对全国房价的解释力度也非常有限。 m a c d o n a l d & t a y l o r ( 1 9 9 3 ) ，a l e x a n d e r & b a r r o w ( 1 9 9 4 ) ，d r a k e ( 1 9 9 5 ) ，c o o k ( 2 0 0 3 ) 都检验了英国区域房价的趋同性。大量文献表明，长期来看区域间房价具有 收敛性，波纹效应在英国是存在的。但是，m a c d o n a l d & t a y l o r ( 1 9 9 3 ) 、d r a k e ( 1 9 9 5 ) 也发现，在个别地区收敛的结论并不十分显著。这些学者认为这有可能是南 部区域的房地产市场分割程度要比北部大，因此随着时间的推移南北房价呈发散 趋势。当然，数据的选取和计量技术选择的不同也会对结论产生一定的影响。m a r kj h o l m e s 和a r t h u rg r i m e s ( 2 0 0 8 ) 针对学界的这种分歧作了新的探索，其 运用了一种基于区域和整个国家房价的一阶差分的单位根检验的新的检验方法， 以1 9 7 3 年至2 0 0 6 年的混合调整季度数据为研究对象，发现其一阶差分是平稳的， 这表现英国的各区域房价受同一个因素的驱动。研究同时发现，那些距伦敦比较 近的地区与伦敦房价的一阶差分有更紧密的联系。 对于波纹效应，更多的学者试图在理论上对其进行解释，探讨是什么因素导 致不同区域之间房价产生如此的互动关系。 ca l e x a n d e r 和mb a r r o w ( 1 9 9 4 ) 指出理论界一直以来对区域房价问题没有 达成共识，住宅的不可移动性意味着它不能像其他商品一样可以在全国流动，因 此不同区域房价必然有差异。然而，地区间经济变化引起的家庭迁移，又使得区 域间住宅价格存在某种趋同的可能。而c o o k ( 2 0 0 3 ) 认为这种趋同应该由不同 区域房价的均衡来解释，而不应与不同区域房价绝对水平差异联系在一起。他对 广州市房价的波纹效应研究 英国区域房价的趋同进行了检验，发现英国东南部地区在衰退时期房价经历了快 速的趋同，其他地区在房价上涨时也存在趋同现象。 m o i r am u m o 和、沁n gt u ( 1 9 9 6 ) 运用j o h a n s e n 协整技术来研究英国各地区 房价的动态变化。结论显示家庭收入，实际按揭利率和住房自有率是影响国家一 级房地产价格变动的重要因素。对全国市场的基本结构进行调查显示，虽然在英 国某些地区的价格趋势存在强烈的因果关系，但也有另外一些则相对独立。 c o l i nj o n e s 和c h r i sl e i s h m a n ( 2 0 0 3 ) 对波纹效应中的住房迁徙因素进行了 考虑，他们通过对房价变动与住房迁徙是否有领先滞后关系和两者之间的协整 关系进行研究，证实了两者确实有重要联系。同时研究发现，迁徙因素在一个区 域内部给房价带来的影响要比不同区域之间所产生的影响要大很多。 g a v i nc a m e r o n ，j o h nm u e l l b a u e r 和a n t h o n ym u s h y ( 2 0 0 6 ) 利用1 9 7 2 年 到2 0 0 3 年的年度住房数据，构筑了一个关于住房需求的联立方程组，从居民收 入、人口、年龄构成、供给冲击和长期贷款利率等因素出发，对英国房价从伦敦 区扩散的现象做出了解释。 2 1 3 其他地区房价波纹效应研究 b e r t r a n dm r o e h n e r ( 1 9 9 9 ) 对法国巴黎的1 9 8 4 1 9 9 1 年这个房价波动周期的 房价泡沫进行了研究，以2 2 个街区为研究对象，对不同街区的房价变动进行实 证研究，发现最繁华的街区房价最先达到高峰，其他街区房价涨幅依次递减。同 时发现不同街区的房价波动轨迹都可以放在一个考虑了市场不同主体的行为的 局部均衡模型中解释。 e l i a so i k a r i n e n ( 2 0 0 6 ) 研究了芬兰房价从中心城市与周边城市呈现了领先 滞后关系这一假说。运用变量自回归和误差分析模型对1 9 8 7 至2 0 0 4 年芬兰的季 度房价数据进行估计。结果显示，房价波动最初从芬兰的重要经济中心h e l s i n k i m e t r o p o l i t a n 地区开始扩散，传递到区域中心，而后是区域中心的外围。有意思 的是，结果显示，郊区的房价是h e l s i n k im e t r o p o l i t a n 城市中心的g r a n g e r 因。 z h e nq i a n gl u oe ta 1 ( 2 0 0 7 ) 运用1 9 9 0 - 2 0 0 4 年的住宅价格数据，使用e - g 协 整检验和误差分析模型的澳大利亚8 个首府城市住宅价格进行了实证分析，研究 发现目前澳洲房价呈现1 - 1 2 _ 4 的四层阶梯式扩散趋势，悉尼在第一层，墨尔本 居第二层，佩斯市和阿德雷德市处于第三层，另外的四个城市处于最底层。这种 1 2 广州市房价的波纹效应研究 扩散模式说明房价的扩散既可能发生在地域相邻的城市之间，也可能发生在地域 不相邻的城市之间。 c h u n l ul i u ( 2 0 0 8 ) 等从澳大利亚首府城市的房价数据入手，利用 e n g l e g r a n g e 协整关系检验和向量自回归g r a n g e r 因果关系检验探讨了房价在澳 大利亚不同区域住房市场的扩散关系，揭示出一个区域住房市场对其他区域住房 市场的影响，并测算出其他住房市场反应的峰值出现的阶数。结果显示澳大利亚 最重要的区域市场不是悉尼，而是堪培拉和霍巴特。达尔文市场起着一个房价扩 散的缓冲地的角色，同时，该文指出，最安全的市场是悉尼和墨尔本。 r a n g a ng u p t a 和s t e p h e nm m i l l e r ( 2 0 0 9 ) 研究了洛杉矶、拉斯维加斯和菲 尼克斯三个州的房价之间的时间关系，发现在房价方面，洛杉矶直接影响拉斯维 加斯，间接影响菲尼克斯，而拉斯维加斯直接影响菲尼克斯。同时，他们也分别 在v a r 和v e c 框架下进行贝叶斯、空间关系和因果关系三种版本的样本外预测。 这些不同的预测方法为三个城市提供了比较好的房价预测。2 0 0 6 年第四季度的 这三个州房价出现拐点，该论文探讨了这些时间序列模型精确地对该拐点进行样 本外预测的能力，同时，研究发现，对季度数据进行的递归预测，有助于提高预 测质量。 s t e p h e nm m i l l e r ( 2 0 0 9 ) 研究了8 个南加利福尼亚州大都会区的房价关系。 协整检验显示它们之间有7 个协整变量，表明所有区存在一个共同的趋势。 g r a n g e r 因果关系检验结果表明它们之间有着复杂的因果关系，如圣安娜都会区 在时间上领先于除圣路易斯奥比斯波以外的其它6 个都会区。同时，其还分别在 v a r 和v e c 框架下进行贝叶斯、空间关系和因果关系三种版本的样本外预测。 综合国外的研究文献，关于波纹效应的研究主要关注两个方面的内容。其一 是验证波纹效应是否确实存在，关于这点，学者们已经形成了比较完整的研究框 架，即第一步运用各种协整检验方法研究区域房价的长期协整关系，第二部运用 线性