（工商管理专业论文）中国房地产开发项目成本控制分析.pdf

提要 本文对目前中国房地产公司开发项目时在成本控制上存在的一些问题和不合理 的现象进行了剖析，并对怎样紧跟市场需求、国家宏观政策调控进行项目成本控制进 行了分析研究，特别是怎样利用先进的项目管理工具及怎样从项目全寿命周期、全过 程角度进行开发项目的成本控制进行了重点阐述。 本文共分为四个部分。首先，本文简要介绍了项目管理成本控制的基础知识。然 后分析了房地产公司开发项目的开发程序，即可分为项目决策阶段、项目设计阶段、 招投标与合同签订阶段、项目实施阶段、竣工阶段。详细研究了每一阶段成本控制的 特点及内容，特别是决策阶段和设计阶段对于项目成本控制的意义最为关键。在本文 的第三部分，主要介绍了现阶段我国房地产项目管理的现状及存在的一些问题。我国 房地产起步较晚，但是发展飞速，2 0 0 5 年房地产投资占我国全社会固定资产投资总 额的1 7 7 9 ，是投资最大的一个行业。与此同时，我国房地产业的项目管理水平却 没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过 分的放在了旌工环节；轻视项f i 管理中的沟通管理，项目成本控制各阶段“各扫门前 雪”；不注重利用先进的项目管理工具和方法；项目运作过程中重实施轻计划等。最 后，根据所学的项目管理理论知识及结合工作实际对于上述问题提出了自己解决方 法，主要有：利用先进的项目管理工具和方法；重视、加强项目前期投资决策阶段的 成本控制工作；项目实施阶段的成本控制所应注意的事项；加强项目沟通管理，整合 项目内外部资源，共同为项目成本控制服务；提高房地产公司的风险管理水平，主要 谈一下市场定位风险及投资风险；发扬光大一些在项目运作中行之有效的成本控制方 法等。其中对于成本控制的项目管理工具w b s 和e v m 进行了熏要介绍和研究。 关键词：项目管理成本控制房地产开发 a b s t r a c t w h a tt h i sa r t i c l es t u d i e di sa b o u tt h er e a le s t a t ec o m p a n yp r o j e c t e x p l o i t a t i o nc o s tc o n t r 0 1 f i r s t l y , w r i t e ri n t r o d u c et h em e a n i n go fp r o j e c tc o s t c o n t r o l ，e s p e c i a l l yt h ed e f i n i t i o na n ds t a n d a r df r o mp m i i nt h i sp a r t ，w ec a n h a v eaw h o l eu n d e r s t a n dt op r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ta n dc o n t r 0 1 s e c o n d l y , w r i t e ri n t r o d u c et h er e a le s t a t ei n d u s t r yp r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ta n d c o n t r 0 1 r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c tc a r lb e c a r v e du pf i v ep r o c e s s e s ： d e c i s i o ns t a g e ，e n g i n e e r i n gd e s i g n i n gs t a g e ，i n v i t ep u b l i cb i d d i n ga n dc o n t r a c t s i g n i n gs t a g e ，p u ti np r a c t i c es t a g e ，c o m p l e t ec h e c ka n da c c e p ts t a g e c o r r e s p o n d i n g l y , r e a l e s t a t ee x p l o i t a t i o n p r o j e c tc o s tc o n t r o l ( c c ) a l s o c a r v e su pf i v ep r o c e s s e s e a c hp r o c e s sh a sr e s p e c t i v ec h a r a c t e r i s t i co fc c ，s o i np m ，w en e e ds e p a r a t ew a y st os e p a r a t es t a g e t h i r d l y , w r i t e rs t u d i e dt h e a c t u a l i t yo fr e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c ti nc h i n a w eh a v ea c h i e v e da o b v i o u sp r o g r e s si np m ，n om a t t e ri nt h e o r yo ri np r a c t i c e b u t ，t h e r es t i l la r e al o to f p r o b l e m si np r a c t i c e ，s u c ha s ：t a k et o om u c he m p h a s i si nt h ep r a c t i c e s t a g e ；t h e r ei sn o tas y s t e m i cv i e w p o i n tt op m ，t a k i n gt h ep mp r o c e s s e st o s e p a r a t es t a g e s ；i nt h ep mp r o c e s s ，w i t h o u tu s i n gt h es c i e n t i f i c ，m o d e mp m t o o l sa n dt e c h n i q u e so rs e l d o m ；w i t h o u tap a r t i c u l a r , s c i e n t i f i c ，e x a c t l yp l a n a n db u d g e t ，c o n t r o lm e a s u r e so f t e nu s ea f t e r w a r d sc o n t r o l ，n o tu s eo rs e l d o m u s i n gt h eb e f o r e h a n dc o n t r o l o r p r o c e s sc o n t r o l ，e t c f i n a l l y , t oa b o v e p r o b l e m sa n dc o m b i n i n gm yo w ns t u d y , it a b l e ds o m ep r o p o s a l st oi m p r o v e t h er e a le s t a t ep mc o s tc o n t r o ll e v e l g e n e r a l l y , t h i s a r t i c l et a k et h ev i e wo fc o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t e c o m p a n yp r o j e c te x p l o i t a t i o nc o s ts h o u l df r o mt h ef u l lp r o c e s s e so fp ma n d t h ef u l ll i f ec y c l ea n g l e w es h o u l dc o n t r o lt h ep mc o s t s y s t e m i ca n d s c i e n t i f i c ；w es h o u l du s em o r ea n dm o r ep mt o o l sa n dt e c h n i q u e s ，e t c k e y w o r d s ：p r o j e c tm a n a g e m e n t ( p m ) ，r e a le s t a t e ，c o s tc o n t r o l ( c c ) 1 1 刖吾 本文所说的房地产项目是指广义上的房地产开发项目，是指房地产企业从拿到一 块地、然后策划、设计、施工直到竣工交付业主这一整个过程，不是指通常意义上的 施工阶段的项目。相应的房地产开发项目成本控制管理也是指从前期策划到设计、施 工、验收等全寿命周期( 除去后期交付使用阶段) 的项目成本的目标控制。 据国家统计局2 0 0 5 年年报统计，中国全年全社会固定资产投资8 8 6 0 4 亿元，其 中全年房地产开发投资1 5 7 5 9 亿元，占总投资额的1 7 7 9 ，是投资量最大的一个行 业。可以说房地产业是关系到国计民生的一大行业，所以加强对房地产开发项目的管 理，无论是对我们的国家、还是对我们这些老百姓、普通的买房者都是有好处的。 众所周知，房地产公司业务开展是以房地产项目开发为导向的，当一个房地产公 司得到一块地皮时，一个新的开发项目就会形成。这个公司的各个业务部门就会围绕 着这个项目开始运转，相应的就会形成项目的各项目标，主要有质量目标、进度目标 和成本目标。对于房地产开发企业来说，成本控制目标无疑是最重要的，因为房地产 企业开发项目是商业行为，是以利润最大化为目标的，质量、进度目标是围绕着成本 目标来进行的。这些年来房地产行业成了孕育亿万富翁的最好的温床，在2 0 0 5 年胡 润富豪排行榜上，排名前5 0 的富豪中有2 4 位涉足房地产领域。为什么房地产企业会 这么赚钱呢? 其中有一个重要的原因不能不提，那就是在以前，很多的，可以说是大 多数的房地产商都是控制开发成本的高手。但是，他们控制开发项目的成本的方法是 不规范、不科学甚至可以说是不正常的，相应的手段会在正文里详述。随着市场越来 越规范、透明，开发商再想以这样的项目管理方法去开发项目变得越来越困难。房地 产行业肯定将进行一番洗牌，只有那些管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企 业才会最后生存下来。这样在项目成本控制上面就必须采用一些先进的科学的项目成 本控制方法。本文就这些问题阐述了一下自己的见解，其中着重对项目管理工具工作 分解结构( w b s ) 和挣值管理( e v m ) 进行了介绍。 第一章项目管理成本控制介绍 根据国际上权威的项目管理组织p m i ( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s t i t u t e ) 所编写 的项目管理“圣经”项目管理知识体系指南，即p m b o k ( p r o j e c t m a n a g e m e n tb o d y o fk n o w l e d g e ) ，成本管理是项目管理的核心目标之一。按照p m b o k 理论，项目管理 包含九大知识领域、五个过程。这九大知识领域分别是项目范围管理、时间管理、费 用管理、质量管理、风险管理、人员管理、采购管理、沟通管理和项目整体管理问题。 五大项目过程是项目启动过程、项目计划过程、项目执行过程、项目监控过程和项目 收尾过程，而成本管理穿插于全部五个过程之中。还有一种理论就是大名鼎鼎的“项 目管理三角形”理论，即衡量一个项目是否成功的标准是指项目能否在限定的时间、 费用之内提交给客户符合质量要求的项目成果。即时问、成本和质量被看作是项目管 理目标的“铁三角”，在这三个要素中任何一个要素的变化都会引起其他一个或两个 要素的变化( 图1 ) 。例如，若对成本偏差采取不恰当的应对措施，就可能造成质量 或进度问题，或在项目的今后阶段产生无法接受的巨大风险。成本、进度、质量之间 是矛盾和统一的结合体，一方面他们之间的关系是矛盾的，如果想要加快工程进度或 提高工程质量，一般就会以增加工程成本为代价，这就是我们常常说的“形象工程”； 另一方面借助一定的科学管理方法和工具，他们又是统一的，即可以在保证工程质量 和进度满足要求的情况下，可以一定程度上的降低成本，其中最有效、最实际的方法 就是运用先进的项目管理方法。 图1 - 1 成本、进度、质量目标相互关系 资料来源：徐成彬，王小丽如何进行项目成本管理h t l p ：w w w m y p m n e t ，2 0 0 3 - 4 - 2 它们三者之间的关系可以用函数表示为： 1 c = f ( q ，t ，s )公式卜1 在公式1 中，c 、q 、t 、s 的含义分别如下：c o s t ：成本项目工作的成本，与 项目使用的人力资源和自然资源直接相关。 q u a l i t y ：质量所完成工作的质量。 t i m e ：时间项目必须满足的进度要求。 s c o p e ：范围要执行的任务的幅度。 从以上可以看出，项目成本控制在项目管理中占有十分重要的位置，对于大部分 项目来说，成本目标都是首要的目标，因为一般的项目都是由企业或者赢利组织来运 作的，只有充分的降低成本他们才会有一定的收益。按照p m b o k 的规定，成本控制包 括以下几方面内容：成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编 制成本报告。成本控制按下列程序进行：企业进行项目成本预测、项目经理部编制成 本计划、项目经理部实施成本计划、项目经理部进行成本核算、项目经理部进行成本 分析并编制月度及项目的成本报编制成本资料并按规定存档。成本控制时还会用到一 些工具和方法，最常用的为挣值管理( e v m ) ，所谓挣值就是指已完工程计划值，就是 施工单位可以得到的工程款，所以叫挣得值，也叫赢得值，挣值在后面将作重要论述。 ag u i d e t o t h ep r o i e c tm a n a g e m e n tb o d yo fk n o w l e d g e ，t h i r de d i t i o n ( p m b o k g u i d e ) ，a l la n l e i i c a nn a t i o n a l s t a n d a r d a n s 【p m i9 9 0 0 l 一2 0 0 4 p i t l 3 第二章房地产开发项目成本控制介绍 第一节房地产项目开发程序介绍 一般情况下，一个完整的房地产开发项目的实施大致包括以下内容：2 立项；可 行性研究报告；取得建设项目选址意见书；取得建设用地规划许可证；取得土地使用 权；开工前的准备工作；取得建设工程规划许可证：施工；竣工验收。上述程序内容 可以分为以下几个阶段： 一、立项决策阶段。 立项阶段是建设程序的决策阶段。该阶段形成房地产建设项目的设想，具体分为 编制项目建议书、进行可行性研究和编制可行性研究报告，并进行建设场地的地震安 全性评价和工程项目的环境影响评价，作为国家主管部门对该项目作最后决策审批的 依据。 二、取得开发项目土地使用权阶段。 申报建设用地规划许可证；办理建设用地批准书：申请建设用地规划设计 条件用建设项目规划、设计方案；申报初步设计，获取初步设计批复。 三、开工前的准备阶段。 申请办理建设工程规划许可证；领取房地产开发项目手册；办理房屋拆 迁许可证：申领施工许可证。 四、施工阶段。 在取得施工许可证后，施工单位应当按照施工合同、有关法律、法规和工程建设 技术标准的规定，以及国家现行的建筑安装工程施工、安装验收规范和操作规程进行 施工，确保工程质量。施工单位必须严格按照批准的设计文件进行施工。旋工中若需 变更设计，应按有关规定和程序进行，不得擅自变更。建设监理单位按照委托合同和 法律的规定对建设工程的进度、成本和质量进行控制，对工程建设承发包合同和工程 建设过程中的有关信息进行管理，协调参与工程建设各方的工作关系。建设单位一般 也委派甲方代表进驻施工现场，处理工程建设中的问题。同时建设单位还必须提供施 2 刘玉柱房地产项目工程造价的余过程控制，陕西建筑，2 0 0 5 ，6 4 工所需要提供的各种辅助条件，对施工单位提出的问题及时解决，按时支付工程款。 五、竣工验收阶段。 城市房地产开发经营管理条例第1 7 条明确规定：“房地产开发项目竣工，经 验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”具体验 收程序是：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上 地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收 到竣工验收申请之日起3 0 日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、 消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”至此，房地产开发项目的实施过程即告 完毕，进入办理大产权证并进行租赁和销售阶段。 相应的房地产项目的成本控制也分为以下几个阶段：项目决策阶段的成本控 制；项目设计阶段成本控制；招投标与合同签订阶段的成本控制；项目实施阶 段的成本控制；竣工阶段的成本控制。 第二节开发各阶段成本控制的特点与内容 一、项1 7 1 决策阶段的成本控制。 项目决策阶段的成本控制相对于整个项目来说是非常重要的，主要体现在以下几 个方面： 1 、项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。项目决策失误，主要体 现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案 的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪 费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决 策的正确性，避免决策失误。 2 、3 据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程成本的程度 最高，达到8 0 “9 0 。决策阶段是决定工程成本的基础阶段，直接影响着决策阶段之 后的各个建设阶段成本控制是否科学、合理的问题。 3 、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响项目成本的控制效果。加强 项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，保 3 伞图造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，t 程造价计价与控制中国计划出版社，2 0 0 3 ，4 ，p 6 5 5 证投资估算打足，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资目标能够实现， 避免“三超”现象的发生。 二、设计阶段的成本控制。 我们这罩所说的设计指的是项目的整体设计，包括项目开发设计理念、环境设计、 决策者对于项目的总体设计思路等，而不仅仅指开发项目的楼体设计。对于房地产开 发商来说设计阶段的重要性毋庸质疑，从户型的选择、到外立面和确定还有与周边环 境的配套等无不显示出设计的重要性来。一个好的楼盘设计，能够做到即合理、又美 观、经济，能够更好的为了房地产公司的经营服务。但是，设计阶段与成本控制的关 联度有多少呢? 答案是非常重要，可以说是关键阶段。图2 是国际上公认的描述各阶 段影响工程项目投资的规律。 对 投 资 的 影 响 程 度 1 0 0 9 5 8 0 4 0 3 0 2 0 ” 设计 技术设 卿l 准h塑 备 图 设 余f 计 的招 标、施 - j 1 等 - 项目进展时间 图2 1 建设过程各阶段对项目投资的影响 资料来源： 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，工程造价计价与控制， 中国计划出版杜， ， 为什么项目阶段是控制项目成本的关键阶段呢? 从前面的分析可以看出，决策阶 段的影响工程成本的程度最高，达到 “ ，但是我们只能说决策阶段是影响项目 成本的基础阶段而不是关键阶段，而设计阶段却是控制成本的关键阶段，这是因为： 决策阶段主要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出 6 项目的成本水平，确定出成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方 案。它的任务主要是确定一个成本控制的框架，而真正成本控制要在可行性研究报告 批准后，项目正式确定下来后才开始实行。而可研后的第一个工作就是设计工作，设 计工作是项目以后其它工作的前导和方向，一旦设计完成，项目的成本就基本确定了。 所以说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段、成本控制的基础阶段，而设计阶 段才是成本控制的关键阶段。4 在设计阶段加强成本控制的重要性体现在以下几个方 面： 1 、在设计阶段进行项目成本的控制分析可以使项目成本构成更合理，提高资金 利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项 目造价的构成，分析资金分配的合理性。并可以利用价值工程理论分析项目各个组成 部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成本使其更趋于合理。 2 、在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率。编制设计概算 并进行分析，可以了解项目各组成部分的投资比例。对于投资比例比较大的部分应作 为投资控制的重点，这样可以提高投资控制效率。 3 、在设计阶段控制项目成本会使成本控制工作更主动。在设计阶段控制项目造 价，可以先按一定的质量标准，开列出项目各部分的计划支出费用的报表，即成本计 划。在详细设计制定出来以后，对工程每一部分的估算造价，对照成本计划中所列的 指标进行审核，预先发现差异，主动采取一些控制方法消除差异，使设计更经济。 4 、在设计阶段控制项目成本能够使技术与经济相结合。在设计阶段不仅仅光考 虑到项目的使用功能和美观要求，不要总是力求采用比较先进的技术方法实现项目所 需功能，而应在设计时充分考虑开发项目的经济因素。使设计方案较好的体现技术与 经济的结合，真正做到设计的宗旨“经济、适用、美观”。 三、招投标阶段的成本控制。 2 0 0 1 年7 月5 日国家计委等七部委联合发布了评标委员会和评标办法暂行规 定。其中有三个重大突破：关于低于成本价的认定标准；关于中标人的确定条件； 关于最低价中标，其中最重要的是第一次明确了最低价中标的原则。这一评标定标原 则能够更好的实行工程项目在招投标阶段的成本控制。本阶段的成本控制主要涉及到 招投标的方式、标底的确定及采用何种方式编制标底等问题，实践表明，如果在招投 4 张永祸，房地产开发中的项目管理，工程管理学报，2 0 0 5 增刊，p 4 7 7 标阶段做好工作，这一阶段的成本控制还是大有文章可做的。 四、项目实施阶段的成本控制。 房地产项目的实施阶段主要是指项目的施工阶段，在这一阶段，由于设计已经完 成，项目的范围、规模、工期、质量等级等已经基本确定，承包商也已经到位。所以 对总项目成本的影响不会太大，但是在这一阶段项目成本的支出却占项目的总支出的 9 0 以上，在这一阶段如果做不好成本控制工作，会造成成本的浪费直至超出项目计 划和预算。所以在实施阶段，项目成本的控制依然十分重要。在项目实施阶段，主要 做好以下工作： 1 、项目实施阶段成本控制目标的确定。 项目实施阶段成本控制目标的确定要结合工程特点，确定合理的施工程序与进 度，科学地选择施工机械，优化人力资源管理。采用先进的施工技术、方法与手段实 现成本控制目标的实现。成本控制目标要考虑资金来源( 例如，政府拨款，金融机构 贷款，合作单位相关资金，自有资金) 的实现方式和时间限制，又要按照施工进度计 划的细化与分解，将资金使用计划和实际工程进度调整有机地结合起来。施工总进度 计划要求严格，涉及面广，其基本要求是：保证拟建工程项目在规定期限内按时或提 前完成，节约施工费用，降低工程成本。总进度计划成为确定资金使用计划及成本控 制目标，编制资源需要与调度计划的最为直接的重要依据。 2 、处理好工程变更。 工程变更包括工程量的变更、工程项目的变更( 如开发商提出的增加或者删减原 项目内容) 、进度计划的变更、施工条件的变更等。变更表现的形式为设计变更和其 它变更两种，在经济上表现为成本的变更，会导致实施不能按照成本计划执行，所以 在实施过程中如果必须对设计或工程质量标准及发生其它实质性变更，必须严格按照 国家的规定和合同约定的程序，由双方协商解决。 3 、工程索赔。 工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的 义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行 为。“在实际工作中，“索赔”是双向的，我国建设工程施工合同示范文本中的索 赔就是双向的，既包括承包人向发包人索赔，也包括发包人向承包人的索赔。但是在 。今国一级建造师执业资格用书编写委员会，建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2 0 0 4 ，5 , p 3 0 8 通常情况下，索赔是指承包人( 施工单位) 在合同实施过程中，对非自身原因造成的 工程延期、费用增加而要求发包人给予补偿损失的一种权利要求。由上面的定义可以 看出工程索赔能够很大程度上的影响项目成本的计划值，所以在项目实施过程中一定 要非常重视索赔工作，项目工程索赔产生的原因主要有：发包人即开发商违约；发生 了经现场调查无法发现、业主提供的资料中也未曾提到、无法事先预料的自然和社会 等不可抗力事件；合同文件规定不严谨甚至矛盾，合同中的遗漏或错误等合同缺陷； 设计变更、施工方法变更、追回或者取消某些工作、合同其它规定的变更等合同变更； 项目工程师指令承包人加速施工、进行某项工作、更换材料、采取某些措施等：其他 原因。所有以上提到的这些索赔原因都会引起项目成本的上升，在施工前或者施工过 程中一定要注意好这些问题，提前采取预防措施。 五、竣工阶段的成本控制。 竣工阶段的成本控制工作是，做好竣工决算的编制工作，使竣工决算真实反映竣 工项目计划、实际的建设规模、建设工期以及设计和实际的生产能力，反映概算总投 资和实际的建设成本，同时还反映了所达到的主要技术经济指标。通过对这些指标计 划数、概算数与实际数进行对比分析，不仅可以全面掌握建设项目计划和概算执行情 况，而且可以考核建设项目投资效果，为今后制订新丌工项目计划，降低建设成本， 提高投资效果提供必要的资料。 9 第三章我国现阶段房地产项目成本控制现状及存在问题 第一节我国工程项目管理历史 1 9 8 4 年，鲁布革水电站在全国第一次按国际惯例进行工程项目管理。对降低工 程成本，保证工程质量和加快工程进度起了立竿见影的效果，取得明显经济效益。在 “时间就是金钱，效率就是生命”的背景下，很快被工程建设单位和主管部fj 接受。6 鲁 布革水电站先进高效的建设实践形成了“鲁布革冲击波”，开了中国工程现代项目管 理的先河。2 0 世纪8 0 年代以来，我国建筑业管理制度作了重大改革。建设部、电力 部、化工部、煤炭部等相继开展了承包商项目经理培训、考试，实行资格证书制度。 自此时起，工程项口管理在我国”始轰轰烈烈的开展开来，相应的建设上程的项目管 理水平也有了很大的提高。 第二节我国房地产行业项目管理现状 2 0 世纪鲫年代，历史机遇和市场必然将中国房地产推向了潮头浪尖，t 9 9 0 年5 月，国家出台了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，为建立可流转的房地 产和房地产市场奠定了基础。1 5 年过去了，中国的房地产业发生- r 曰新月异的变化， 已经成为了中国经济的支柱之一。7 据国家统训局2 0 0 5 年年报统计，中国全年全社会 固定资产投资8 8 5 0 4 亿元，其中全年房地产丌发投资1 5 7 5 9 亿元，占总投资额的 1 7 7 9 ，是投资量最大的一个行业。可以说房地产业是关系到国计民生的一大行业， 所以加强对房地产的管理，无论是外界对房地产的监控还是房地产企业内部自我控制 的提高，都对我们的因家、我们这些老百姓有着。定的好处的。同时房地产行业也成 了孕育亿万富翁的晟好的温床，”存2 0 0 5 年胡润富豪排行榜上，中国前5 0 名富翁有 2 8 名是搞房地产的。为什么房地产企业会这么赚钱呢? 产生这种现象方面可能是 时代原因，同家为了扩大内需，鼓励房地产企业的发展，出台了一些优惠政策；同时 时代原因，目家为了扩大内需，鼓励房地产企业的发展，出台了一些优惠政策；同时 6 往馥我国项目管理的规范与发艘h l t p ：w w w , c s a i e n 。2 0 0 6 年1 月5 口 7 珥家统i 局，2 0 0 5 年国民经济卡口社会发展统计公报 32 0 0 5 胡澜订宦榜【卜5 0 名) t h t t p ：# b u s i n e s ss o h u c o m 相应的制度不健全，市场管理不规范。这些原因造成了很多房地产商能够混水摸鱼， 淘了很多的金。另外还有一个原因不能不提，那就是很多的，可以说是大多数的房地 产商都是控制开发成本的高手。但是，他们控制开发项目的成本的方法是不规范、不 科学甚至可以说是不正常的。他们一般采取以下措施控制开发项目的成本： 一、拿地时，采用不正常的手段、不正规的渠道获得一块土地的开发权，但是给 予土地的原使用者农民、工人很少的补偿费。 二、他们利用国家政策的漏洞或者采取各种不正当的手段千方百计的少交费、不 交费，从土地出让金丌始，到契税、各种政府规定应该缴纳的税费等，造成了国库收 入的损失。 三、施工过程中采用二次招标、黑白合同等方式让施工单位最大限度的压低承包 价，不仅如此他们还公开违反合同法让施工单位垫资施工。对于垫资施工这一条 款，已经成为了房地产行业通行的做法，即使是动作非常规范的房地产开发商也实行 这一做法。在前些年这样做最大的受害者往往并不是那些承包商，而是广大的劳苦大 众农民工。因为建筑市场这些年来的供大于求的局面使得施工单位不得不低价承 揽工程，但是他们为了赚钱又反过来压榨他们能压迫的对象，这样农民工成了房地产 压低工程价的最后受害者。 四、房地产商还会采用压迫材料、设备供应商的办法降低成本，他们往往在与供 应商鉴订合同时采用，赊销的方式购进材料、设备，然后以种种借口拖欠他们的材料、 设备款。最后用他们的开发的楼房来顶这些欠款，这样做对房地产商的好处可是大大 的，首先他们不用占用现金；其实还卖出了他们的产品；最后他们还获得了高额利润 的，而这些供应商们为了收回欠款，只好答应下来，并且以低价出售这些“顶账房”。 五、对他们的上帝“业主”，他们一样是榨你没商量，他们往往采取虚假广 告、宣传等方式美化他们的项目，例如能把臭水沟说成“水景花园”，烂池塘说成“湖 滨胜景”等等；或者利用业主对于建筑知识的欠缺玩弄术语，例如曾有开发商打出厂 告说，建筑面积每平方米3 0 0 0 元，并且赠送1 0 平方米地下室。但某业主买了一套 1 0 0 平方米的住宅却花费了3 9 万余元，问开发商怎么回事，开发商说地下室计算建 筑面积，楼面连同地下室一共是1 3 0 平米，每平米3 0 0 0 元，不正好3 9 万元吗? 六、房地产商都是运用资本时间价值的高手，这一点连我们这些m b a 学生都自愧 不如。他们会卖“楼花”，提前收取资金，榨取业主的时间价值；他们会欠账，让施 工单位垫资盖楼，或者让供应商赊销材料、设备，榨取这些单位相应的时间价值；他 们会大玩财务手段，延迟缴纳所得税及相应税费，榨取国家的时间价值；有的开发商 甚至会胁迫银行，获得低息贷款。 第三节目前房地产项目成本控制存在的问题 采用以上种种的“项目管理方法”，房地产开发企业的项目开发成本大大的降低， 于是我们能够看来一批批的富豪前赴后继的涌现出来。但是最近几年来随着国家对于 房地产行业的逐步规范以及宏观经济环境的改变，国家开始梳理和整顿房地产市场； 同时国家于2 0 0 4 年8 月3 1 日出台了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌 出让情况执法监察工作的通知( 即7 l 号令) ，被业界称作“大限”，使得房地产企业 再像以前以各种不正当的手段获得低价地变得几乎不可能了，相应的土地交易市场也 规范起来了；供应商也开始学的聪明了，轻意不再赊销材料、设备给房地产开发商了； 国家及税务等相关执法部门也加大了对房地产市场的整治力度。于是乎一些开发商开 始埋怨房地产不好做，说房地产是收费最多的行业等等。而一些明智的开发商明白现 在市场已经由开始时的混沌状态变为越来越透明了，在以后的房地产市场中肯定会进 行洗牌，只有那些管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最后生存下来。 于是一些开发商开始在项目动作中寻找一些科学、先进的方法来控制项目的成本。而 与此同时，作为能够合理的降低成本的科学项目管理方法，现有的开发商除个别公司 非常重视外，大多数房地产公司的项目管理水平还停留在很低下的水平、或者存在这 样那样的误区，造成了成本的不必要的浪费，这样能够科学的进行成本控制的措施不 采取，而那种粗放式经营和歪门邪道的方法却大行其道，这不能不说是一种悲哀。开 发商在项目管理中存在的问题主要表现在以下几个方面： 一、把项目成本控制的注意力过分的放在了旋工环节。 房地产开发项目是属于普通的建设工程项目，而在建设工程项目管理规范中 对项目成本有这样的解释：“企业应按下列程序确定项目经理部的责任目标成本：， 在施工合同签订后，由企业根据合同造价、施工图和招标文件中的工程量清单，确定 正常情况下的企业管理费、财务费和施工成本。，将正常情况正反制造成本确定为 项目经理的可控成本，形成项目经理的责任目标成本。”9 从上面的定义可以看出，建 设工程项目管理规范对于项目成本管理的任务主要限定在了施工阶段，即房地产项 目的建设阶段。实际中的大多数房地产公司也是这么做的，他们的所谓的项目经理其 实就是施工经理。以本人所在的房地产公司来说，笔者所在的房地产是河南省郑州市 最大的房地产开发商，在他们公司的组织结构中，项目经理隶属于工程建设部领导， 项目组织形式为弱矩阵式，为防止在施工中产生的各种经济问题，项目经理的权力被 减少至最低，相反相关的职能部门的权力倒是很大。这样一来在成本控制方面就产生 了以下几点缺陷：控制成本被分解到各职能部门下面后，各部门就只关注自己的职 能范围内的成本控制情况，只要能控制住自己分管业务的成本，项目总体利益就将不 得不让位于局部利益；项目经理的的权力被限制到比较低以后，但是他的责任并没 有相应的减少，而协调沟通工作会大大增加，相应的就会减少动作管理项目正常的控 制工作的精力和时间，将使项目经理的工作重心由成本控制转移到其他控制上面； 由于成本控制被分割成各部分，如果部门之间缺乏有效的沟通，就会使成本控制工作 效率低下。并且旋工阶段的成本在房地产开发项目中所占的成本并不是最大的，下面 让我们来计算一下房地产开发项目的建设费用到底占总成本的比例有多少? 房地产开发项目成本由显性成本和隐性成本组成，显性成本主要由：地价，将 地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的楼面地价成本：土建和安装成本，这 项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，公建用房建设费分摊，水电 线路安装成本等；配套建设费用，主要包括勘察设计、前期工程费用和住宅小区基 础设施费等两大项。前者包括勘察费、设计费、放样费、项目可行性研究、审图费、 放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化 工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费 用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。开发商的运营成本，主 要包括开发商的管理费用、营销费用、贷款利息、纳税等。按前一阶段福州市物价局 发布的房价成本清单来看这几部分的费用分别如下：楼面地价一6 8 3 元平方米；士 建和安装成本8 7 5 元平方米；配套建设费用i 4 8 3 元平方米；开发商的运营成 本一3 9 0 元平方米左右；项目总成本约为6 8 3 + 8 7 5 + 4 8 6 + 3 9 0 ：2 4 3 4 元。建筑和 安装成本占总成本的比重为8 7 5 2 4 3 4 = 3 4 ，这个比例在北京更低，因为北京的地价 9 争斛一级建遗师执业资格用书编写委员会，建设工程项目管理，中国建筑工业版社，2 0 0 4 ，5 ，p 2 7 1 3 比二、三线的城市高的多。” 从上面的数据可以看到，房地产项目的施工成本在整个项目成本中所占的比率不 是最高的，施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶 段。但是房地产项目成本是由整个开发过程的全寿命周期决定的，所以在控制成本时 不仅应该重视施工阶段的管理，在整个过程从前期准备到可行性研究报告编制都应该 考虑成本的控制。 二、轻视项目管理中的沟通管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”。 房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销 售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分为准备、建设和经营三个阶 段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设 阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房 地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。 现阶段房地产公司项目的项目经理负责的范围大多主要为项目的施工阶段，而项目的 前期决策和后期阶段大多由公司的其它部门负责，在对于控制成本效果最显著的决策 和设计阶段，项目经理很少插手。这样就造成了项目成本控制的分割，项目管理成本 控制按时问分为事先、事中和事后控制三类，最有效、最明显的是事先控制，而不让 项目经理参与决策和设计就对事先控制的效果大大的打了折扣。项目管理是一个多目 标的复杂系统工程，进度、资金、质量与人、机、料、能等单项管理很难获得最大的 经济效益，走综合管理是必然之路。“但是，我国工程建设的现实却恰恰是上述各项 管理均是铁路警察，各管一段。不少单位在开展项目管理，往往只是从某一部门的单 项应用入手，忽视了其系统性：个别单位甚至觉得用计算机画出了横道计划进度图就 算是项目管理了，各分项之间的逻辑关系、众多资源的调配利用问题考虑得较少或根 本没有考虑。阻碍项目推行的绊脚石与沟通有关，有效的沟通可以大幅提高项目成功 的机率。由于项目团队成员来自不同部门与层级，因此沟通更显重要。任何沟通的误 解，都会造成项目拖延、成本增加，最后可能导致失败。 三、不注重利用先进的项目管理工具和方法。 国际先进的项目管理发展几十年来，形成了一整套完整规范的项目动作程序和规 范，也开发出了一系列实用的、行之有效的项目管理工具和方法。主要有以下： o 林文，浅谈福州房价“成本清单”，中国房地信息，b t t p ：w w w c r e i c n ，2 0 0 5 年l o 月1 3f 1 自伟，房地产开笈项目管理，基建管理优化，2 0 0 5 年3 期 1 4 表格3 1 常用项目管理工具 控制项目 项目管理工具和方法 成本控制价值工程( v e ) ，敏感度分析，挣值管理( e v ) 等 质量控制因果分析图( 鱼骨刺图) 法质量控制图，a b c 分析法，帕雷托图等 进度控制横道图( 甘特圈) ，网络图，计划评审技术等 资料米源：左美云，周彬，实用项目管理及图解，北京：清华大学出版社，2 0 0 2 ，1 上述的这些工具和方法只是现代工程项目管理中一些常用的管理工具，国际先进 的项目管理实践经验证明，这些管理工具是实用的和卓有成效的。在国际上一般从项 目立项开始就丌始利用各种各样的项目管理工具，从项日启动开始，到项目计划、执 行、控制和结尾，都会； 用管理工具进行成本、质量、进度的控制。比如在制定计划 时国际上一般先编制一套完整的工作分解结构( w b s ，w o r kb r e a k d o w ns t r u c t u r e ) ， 以此指导项目成本、质量、进度控制。在项目成本控制中大量的运用挣值管理技术( e v m e a r n e dv a l u em a n a g e m e n t ) 进行项目成本和进度的控制。他们还非常注重项目管理 工具和方法的系统应用，因为项目管理工具不仅仅是一两个单个工具运用就能成功 的。相比较而言，在我国的工程项目管理特别是房地产开发项目管理中，很少有运用 这些先进的项目管理工具的，即使有也没有真正运用好，起到指导项目成本控制的目 的。还以笔者所在的公司为例：他们在控制成本中已经达到的非常细化的程度，每 个成本控制的细节都想到了，但是在实际运行中感觉控制没有系统性、指导性和前瞻 性。在工程完工后他们会说出成本控制的情况，但是在工程某一节点，某一时点，你 如果问起他的成本情况，在这一时点成本是超还是节约，应该采用怎样的措施，他们 往往会不知所措。而这些问题正是这些项目管理工具所能做到的，特别是挣值管理技 术，对于项目成本控制效果非常显著，它能够实时监测项目在某一时段的成本情况， 是超支还是节支，并且它能和进度控制结合起来，关于挣值管理在措施章节中将做重 要研究。 在运用项目管理工具和方法时，不能不提到一个工具，那就是计算机及项目管理 软件的应用，为什么挣值管理在我国一直得不到充分的发展呢? 一方面是意识的问 题，还有重要的一个方面，我国现在的项目管理把挣值管理和计算机的应用脱离开来， 挣值管理如果脱离计算机而用手工计算，那是非常繁琐的，当然效果不是太明显了。 四、项目运作过程中重实施轻计划。 项目成本控制管理方式很多，但首先要做到心中有本帐，这本账从哪里来，就是 要靠算出来，也就是所谓的计划。例如施工前得做好工程的估算，就是在未开工前根 据预算总金额( 预算也有几种形式：有投标概算、预算包干和按扩初图或施工图先出 预算以后再按实际完成工程量结算等，不管哪种方式的预算都有一定的规律和依据) 。 必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、 工机具费、办公用品及生活设施费、上缴利税等，对每一项做一个较详细的估算。把 估算出的总金额与预算总金额进行对照，有了这本账对今后的工程实施和成本控制有 很大的帮助。”项目管理中有一句谚语为“慢慢计划，快速实施”，我们日常生活中也 有一句俗话叫“磨刀不误砍柴功”，在这里磨刀就是砍柴的准备工作，也就是计划工 作。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成的重要性大家都很清楚，可 是一到实际项目运行时，现有的房地产商往往为了早开工，以便于早开盘。往往不会 花大工夫制定详尽的计划，即使制定也是为了表现自己管理的规范而做的“面子工 程”。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超 还是省，这样的成本控制的