长沙国际企业科技园全案营销策划方案.ppt

长沙国际企业科技园全案营销策划方案,2008年10月25日,敢为天下先,第一个吃“螃蟹”的人,作为东湖高新集团进军长沙的第一个工业地产项目，既是风险，也是机遇。东湖高新集团以全新的工业地产理念，进驻长沙市场，这是一个很好的机会，可以打破原先的工业地产格局，占领市场空白点。但是如果我们对自身的产品、长沙的市场环境、客户的来源等方面不进行深刻的挖掘和思索，这种机遇就会成为风险。如何在这种风险与机遇并存的环境下，成为第一个敢吃螃蟹的人，颠覆长沙甚至湖南的工业地产形象，将是值得我们深思的地方。,看清“螃蟹”的模样,知己知彼，方能百战不殆,PART1项目分析,区位优势：项目位于湖南省级开发区环保科技产业园内，地处长沙市东南大门，位于长株潭城市群的心脏位置，绕城高速以南，京珠高速二厢，地处长株潭腹地，区位优势明显。交通优势：湖南省环保科技园交通便捷，四通八达，处于市内半小时经济圈。距株洲，湘潭均35公里，距省政府4.8公里，距机场28公里，距武广高铁客运站较近。环保大道横贯产业园东西，万家丽路和韶山路纵贯南北，京珠高速与三环的交叉互通点，距离本项目500米左右。,项目区位、交通,项目环境分析,产业、配套落后，人气缺乏,产业以机械制造和汽车零部件为主，高新技术企业稀少配套缺乏交通：1条公交线住宅：景环小区教育：长沙理工、金海中学、职教基地,产业、配套,地块价值分析,项目所在区域是长沙环保科技产业园8号地块。为工业开发区用地，周边产业气氛已初步形成。,科技园主干道路网已形成，通过环保大道沿万家丽路直通市中心，道路交通便利。,不利处在于地处于长沙市边缘地带，距长沙中心地带约10公里，产业环境优势不明显。,已建成环保景观大道旁，离京珠高速出口近，为长珠潭客户提供便利。,项目地块位于长沙市东南面雨花区，区域发展前景广阔，而且交通十分便利。,总体规划,总体规划上，结合现有条件，依次开发整体地块。由道路条件及昭示性好的8号地块开始，由东向西依次开发，产品初期以工业厂房为主，随着地块的发展成熟，逐渐转化为研发型及高端办公型园区建筑；在西地块中部设内向型配套设施，同时兼顾周边。形成服务中心，辐射周边。,总体规划图,从整个规划图上，可以看出项目的整个规划布局合理，生产、研发、办公动静分明，功能分区明显。,各地块技术经济指标,1号地块,8号地块,从2块地的技术经济指标可以看出，本项目结合了湖南产业发展的特点，前期以生产型企业为主，中后期以办公、研发型企业为主。,建筑布局,地块建筑布局分为生产厂房、研发产房、创意研发楼及配套服务。生产厂房使用风车形式，做到对外开敞，景观共享。提升园区品质。研发厂房采用“弓”型布局，形成半围合的空间，内部景观亲和怡人。创意研发楼与研发厂房组合，形体上延续了半围合“弓”型空间。,建筑布局根据根据功能分区的不同，采用不同的建筑形式，加上园区的绿化、内部景观，打造成一个花园式的生产、办公、研发场所。,一期临环保大道，昭示性好。销售压力较小。二期开发地块北侧，使配套设施完善，整个项目升级。三期所处位置最有形象价值，开发中高端的研发厂房，提升整体形象，同时面积压力较小。,开发节奏,根据整体的规划与各功能的分区，结合项目的地块特点，整个开发节奏使项目的整体形象从低到高，逐步拔升。,户型面积配比,从各户型的面积可以看出，本项目的主力户型面积主要集中在300600之间，面积段较小，而且总价也不会太高，符合生产办公型企业的需求。对于需要大面积的企业，可以通过面积组合，满足企业需求。,立面效果图,整个项目无论是从外立面，还是从内部结构，都具有非常强的现代感和审美价值，是长沙目前其他产品所没有的，可以说在长沙市独一无二的。,结合以上，我们给出的产品定位是：集生产、研发、办公、服务为一体的多元化高档园区,本项目力争打造集生产、加工、研发、办公、服务于一体的全功能发展空间，成为兼顾相关商务服务需求与必要的生活服务需求的综合性企业助推器。,通过对以上产品的分析，得出产品定位是：集生产、办公、研发为一体的多元化高档园区。我们的产品决定了客户范围必须是以轻型制造、加工、研发为主的中小型企业主及办公型客户，那么我们的客户群在哪？他们的需求是什么？,PART2客户分析,长沙工业园区调查,长沙各园区分布,长沙高新技术产业开发区,各工业园区调查,中联重科长沙双鹤医药有限公司长沙伟晖高科技材料有限公司长沙日立汽车电器有限公司人印科技长沙通发高新技术开发有限公司华泰重工泰宝药业爱威科技实业有限公司逸华电源科技有限公司威盛集团控股有限公司湘能电力有限公司湖南亚华乳业有限公司湖南彬彬新材料有限公司湖南湘邮科技股份有限公司九芝堂股份有限公司,企业名录,入驻企业状况,长沙高新技术产业开发区的企业大部分都是采用的通用厂房结构，从土地性质来看，持有占90%左右，租用占10%左右。主要以生物医药、汽车、电器配件、重工机械及其相关配套企业为主，新材料行业占的比例不大。,产业比例,长沙经济技术开发区,新芙蓉厨具东荣机械北京科农环宇机械技术研究院长沙分院湖南精诚特种陶瓷有限公司长沙精达印刷制板有限公司怡清源科技产业园湖南景达科技创业中心明园蜂业长沙胜通汽配科技发展有限公司湖南国科广电科技有限公司湖南省科研成果转化中心长沙正大有限公司长沙家电实业有限公司湖南亚太汽车内饰厂长沙锻压机床厂长沙华凯塑料制品有限公司长沙长城技术设备有限公司,企业名录,长沙力元新材料股份有限公司湖南山河智能机械股份有限公司湖南长丰汽车制造有限公司远大空调有限公司三一集团有限公司,入驻企业状况,产业比例,长沙经济技术开发区的企业大部分都是采用的通用厂房结构，从土地性质来看，持有的占80%左右，租用占20%左右。主要以机械加工、汽车、电器配件、家具家电企业为主，少量的科研企业单位。,科研单位,印刷制造,现代农业,家具家电,30%,15%,7%,3%,汽车、电器配件,机械加工,25%,20%,长沙金霞经济开发区,湖南恩瑞物流配送有限公司湖南金霞粮食产业有限公司南山企业兆山新星集团湖南兆新混凝土有限公司湖南中石化长沙联运物流有限公司简介湖南省中欣房地产开发有限公司长沙重型机器制造有限责任公司长沙市大联实业发展有限公司长沙金霞海关保税物流中心湖南投资集团股分有限公司北京纽曼手机科技公司,企业名录,入驻企业状况,产业比例,长沙金霞经济开发区的企业主要大部分都是采用的通用厂房结构，从土地性质来看，持有的占80%左右，租用占20%左右，而且以重工、物流、机械制造型企业为主，少量的化工、电子信息企业。,隆平高科技产业基地,企业名录,入园涉农企业75家，其中国家农业产业化龙头企业1家，省农业产业化龙头企业5家。农标普瑞纳隆平高科燕京啤酒景达生物明园蜂业怡清源茶业天康生物中大生物光大牧业波隆集团新振生集团国科畅想电子科技有限公司,入驻企业状况,产业比例,隆平高科技产业基地的企业大部分都是采用的通用厂房结构，从土地性质来看，持有占80%左右，租用占20%左右，而且以现代农业、电子信息及新材料为主，少部分的生物医药企业。,生物医药,新材料,电子信息,现代农业,45%,30%,15%,10%,通过对长沙市现有工业园区的调查，我们可以看出目前长沙市工业园区的发展现状是：从产业结构来看：长沙市初步形成了工程机械、汽车及零部件、家用电器等三大支柱产业和电子信息、中成药及生物医药、新材料等三大新兴产业，其中三大支柱产业因产业链长、配套企业多、科技含量高等具备发展产业集群的比较优势；三大新兴产业发展产业集群来势较好，潜力较大。从生产现状来看：长沙市目前工业园区的厂房结构主要以通用厂房为主。从用地状况来看：买地自建厂房占80%左右，而租用厂房的占20%左右。,小结,发展的现状,1、产业集群处于起步阶段，产业链不长。产业发展大都处于松散型、不稳定的状态，产业链上下延伸不足，本地配套率较低，没有形成完整的生产链和供应链，缺乏共同的品牌、共同的市场，难以在激烈的市场竞争中形成整体的、可持续的合力。2、主导核心企业规模不大，竞争力不强。由于核心企业规模不大，主导产品优势不明显，辐射力、带动力不强，尚未形成集聚效应和整体竞争力。企业自主创新能力较弱，具有自主知识产权的核心技术不多。同时大部分产业集群缺少专业化的大市场支撑，市场与产业的联系以及相互支撑不够，束缚了集群规模的迅速扩大。3、产业园区特色尚未形成，关联度不高。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。,发展的不足,长沙市写字楼调查,长沙写字楼分布,长沙市写字楼主要分布在五一路、韶山路、芙蓉路、劳动路等沿线，另外解放路、人民路与建湘路等有少量分布。,产品类型分析,长沙写字楼的主要类型包括专业写字楼、商住综合楼、酒店式公寓、住宅办公楼等四种类型。目前可供出租的写字楼品质分为宾馆长租房、单位办公楼、商住楼和专业化写字楼。,产品价格分析,长沙写字楼按销售价格及租金价格大体可以分为以下三个档次：1、一般写字楼：售价在25003000元/之间，租金在1.5元/天左右。主要集中在劳动路、人民路、火车站沿线，如：千禧华城、蓝色地标，还有早期的汽贸大厦、恒源大厦等。2、中档写字楼：售价在30004500元/之间，租金在1.52.0元/天之间。主要集中在芙蓉路、韶山北路、劳动西路一带，如华联大厦、华侨大厦、中山国际大厦、平安大厦等。3、专业写字楼：价格在6000元/以上，租金在3元/天以上。主要集中在芙蓉中路、五一广场、韶山北路等地段，这类项目一般位于城市的顶级地段，地理位置好、周边配套齐全，由于地价高、成本高、售价也高。如：顺天国际财富中心、亚大时代、平和堂、国贸金融中心等项目。,客户群体分析,长沙写字楼市场呈现差异化竞争的格局，不同的项目针对着不同的目标客户。写字楼客户大致可氛围以下四类：第一类：具有雄厚实力和发展历史的大中型公司。这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价个租金，这类公司正在市场中坚竖立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证。第二类：发展中的中小型公司。这类公司正处于发展的前期，对自身形象建设较为在意，如有可能，他们仍愿选择形象好，品质高的写字楼物业。第三类：刚刚起步的小型公司。由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业。第四类：个人工作室或部分承包人。对办公面积要求不大，工资哦时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。,小结,通过对长沙市写字楼市场的的走访调查，长沙写字楼市场比较活跃，整体的价格水平比较高，客户层面也较广。针对本项目的办公、研发楼，我们可以挖掘长沙市写字楼的企业，主要针对发展中的中小型公司、刚起步的小型公司及个人工作室或部分承包人。,但是，通过对长沙市现有写字楼的调查，我们可以看出客户范围很广，行业分类也很复杂，结合我们自身的产品，对于这些客户我们是很难把握和控制的。那么对于研发、办公型的产品，我们的客户究竟在哪？如何去界定？,首先我们来看下国外先进写字楼的办公理念：,美国googole写字楼离市中心较远，他们打造的是一个全新的生态、花园式具有创作型的办公空间。在这里不仅仅只是工作，也是享受生活。从上面的图片起初给人的感觉以为是在组织活动之类的，其实这都是在google公司上班的工作人员，这样的工作方式人人都很向往，生活、工作、娱乐一体化。其实这也说明了以后写字楼的一种发展方向。那么像这类工作性质的客户究竟是哪些行业呢？,湖南的创意产业及第三产业有哪些？,9月20日，第三届中国公民道德论坛正式开幕，湖南省委书记、省人大常委会主任张春贤出席了会议，并发表了以下讲话：“特别是去年以来，湖南抓住中央实施中部崛起战略的机遇，大力推进新型工业化进程，大力推进小康湖南、生态湖南、平安湖南、诚信湖南建设，全省“四位一体”建设呈现出新的发展强势。电视、出版、动漫等文化产业不断壮大，成为了湖南省文化建设的亮点，为全省经济又快又好发展提供了有力支撑。”,一语概括,湖南广电集团的广告收入节节攀升，从2002年的2.98亿元，跃升至2007年的12.7亿元，魏告诉本刊记者2008年广告“会突破18亿”。“从2个多亿到10亿，我们只用了2、3年，我有信心，往后走3年，再翻一番。”2004年湖南卫视在收视率和广告创收上位列全国省级卫视第一名，成为连续两年来第一个也是惟一一个市场份额超过2%、连续三年收视率逐年攀升的卫星频道。现在湖南广电的资产约70亿，利润约10亿，80%以上的收入来自广告。魏文彬的目标是到2010年时，湖南广电资产可达100亿，盈利20亿.,长沙特色产业电视湘军,基于长沙发达的电视产业，由此衍生了大量的节目制作单位及广告公司，特别是有大量的港台等制作组正式定居长沙。,长沙特色产业出版湘军,新闻出版总署近期公布2008年对外推广的419种图书中，湖南出版集团所属6家出版社共有38种图书入选，与江苏并列全国第一。此前，湖南出版集团的科普图书、古典名著、音乐图书等稳居全国同类图书市场销量第一。总资产超过60亿元的湖南出版集团，在全国文化企业50强中排名第四,基于长沙发达的出版产业，由此衍生了大量的文化传播公司及出版代理公司，特别是有大量的各地作家正式定居长沙。,长沙特色产业动漫湘军,目前，长沙拥有动漫研发、制作、出版、发行、教育机构18家，动漫工作室30多家，原创人员1642人，相关从业人员2万人，其中动漫生产企业8家，年产原创动漫电视节目25330分钟；年生产设计能力12万分钟，年产值13亿元；出版发行动漫书报刊1861种共2252万册；9个教育培训机构年培训动漫专业学生2800多人；与境内外21家机构开展了合资合作；拥有全国第一家卡通卫视频道金鹰卡通卫视，其年播出量为40万分钟。从动漫原创、制作、出版、发行，到衍生产品生产、动漫教育、媒体播出等较为完整的动漫产业体系已在长沙形成。,写字楼客户界定,回顾我们的产品，强调的是创意性、花园式生态办公的空间，是朝创意、休闲、生态方向去发展。而以上产业的从业人员的工作习性恰恰是最喜欢这样的办公环境的！通过对长沙市现有写字楼的调查，目前的写字楼产品类型多样，导致的行业分类不明确，也较杂乱。因此，根据项目自身的产品，结合长沙的特色产业的情况，项目写字楼的客户我们划分以下几大行业：传媒、制片创作、软件研发、出版社、广告创作及文化传播,对于从事这一类行业的客户来说，他们需要的是一个宁静、生态、花园式而且富有想象力的创作空间，市中心的写字楼对他们来说，主要是环境太嘈杂，有碍于他们创作的发挥，给予的空间尺度不够。而我们的产品恰好符合了这类客户的需求，针对这类客户我们产品就是全新、生态型、先进性、花园式办公理念，抓住这类客户的内心诉求点，这样可以规避项目交通、配套等方面的制约性。并且我们可以利用高性价比吸引这类客户前来购买我们的产品。,总体分析项目焦点,通过对长沙市工业园区及写字楼的调查，针对本项目自身产品的规划设计，我们的客户群的基数还不够庞大。而且长沙的轻型制造业还只是处于初步阶段，基础比较薄弱。写字楼客户也会因为交通、配套、环境等方面的原因，对本项目存在一定的抗性。因此，我们不能仅仅只关注现有的客户，更要关注长沙市未来发展的潜力以及长株潭、珠三角、长三角区域产业转移客户，从而扩大我们客户群体的基数。,PART3市场环境,生产总值（2008年1-9月实现GDP2092亿元，同比增长15）经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利支持。财政收入（2008年1-9月实现财政总收入255.2亿元，同比增长31.9%）良好的财政收入将加快城市基础设施和配套工程的建设。固定资产投资（2008年1-9月实现投资总额1418.6亿元，同比增长26.8%）投资保持较快增长，城乡建设顺利推进。可支配收入（2008年1-9月居民人均可支配收入13959元，增长13.6%）人均可支配收入的提高，为生活消费提供基础的保障。消费价格指数（2008年1-9月城市居民消费价格指数（CPI）为105.4，较上半年回落0.2个百分点）物价上涨过快的势头得到有效遏制，居民“菜篮子”货丰价平。,宏观经济现状,在过去的三个季度中，长沙市经济突出表现为“四高一低”的特点，即：、投资、财税收入、可支配收入保持了较高增速，控制在相对较低水平。可以看出长沙市目前的经济水平处于一个稳步增长的阶段。,城市规划发展,长沙，湖南省省会，既是全省政治、经济、文化中心，又是我国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24个历史文化名城之一。长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1.18万平方公里，总人口613万，其中市区面积556平方公里，常住人口199万。在国家公布的中国城市综合实力50强中，长沙名列第19位。,长沙市概况,长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括星沙在内的三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效应最好的地区。2007年3月政府工作报告指出，未来将突出推进区域性中心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力以城乡一体化规划和交通融合为纽带，认真做好城乡结合部和长株潭结合部控制性详规编制工作，加速长沙县、望城县与主城区的融合，加快浏阳市、宁乡县与大城区的对接。推进长株潭的城际对接和深度融合，开办长株潭电视频道，增强长沙对“3+5”城市群的辐射互动作用。提高卫星城镇和中心镇建设和管理水平。年内建成区面积扩大10平方公里，城市化水平提高2个百分点。,长株潭一体化，中心型城市加快发展,长（沙）株（洲）（湘）潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。从2008年1月1日起，经过长期酝酿的长株潭城市群区域规划条例正式实施。,长株潭,小结：融城促进产业交流与发展、加速人口向核心城市集中，将大大提高长株潭三市的城市化率。,“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展,“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。以长沙为中心，行车一小时左右的范围包括8个地级市、39个县级市，总人口近4000万，是一个极具潜力的市场。长沙现有1个市级商业中心（五一广场），2个市级商业副中心（星沙和溶湾镇），10个区域性商业中心，30个社区级商业中心，对周边城市的辐射能力不断增强。,小结：城市架构的规划与落实，功能定位各城区、组团，提速城市化进程，促动房地产经济发展。,争创全国文明城市，发扬长沙精神,心忧天下，敢为人先,长沙市现在的政策支持主要偏向岳麓区，“大河西先导区”的一些列优惠政策加剧了各个开发区之间的竞争。产业布局“三圈一带一核心”“三纵四横”七条快速路实现高速公路铁路水路联运近期重点开发四大片区,大河西先导,2004年10月1日，湖南省政府机关集体大“搬家”，从市中心的五一中路南移15公里，迁入城南新址。湖南省政府南移至天心区，距离本项目车程不足10分钟。从酝酿到实施，省高层领导由此传递出一个明确的信号：南拓长沙，牵手株潭。距湘潭仅20公里的长沙城南，一直被规划专家视为长株潭三角区的前沿阵地、长株潭城市群的核心区，“从区域协调发展的需求来看，南部的基础设施和生态资源不但应该长株潭共享，而且要顺应潮流成为长株潭城市群的核心区。”省政府南迁之举，也因此被专家们誉为是湖南省构建“湘三角”的里程碑。,省府南移,小结,通过城市规划，我们可以看出长沙市两型社会未来主要向大河西和东南部方向发展，区域机遇更加突出，知名度逐步提升，未来发展潜力较大。,走新型工业化道路，突出企业主体地位和作用，以重大项目为载体，以工业园区为平台，以优势核心企业为龙头，以配套企业为支撑，集中配置资源，大力扶植核心企业，创新核心技术，提高核心能力，推进产业链横向集聚、纵向延伸，努力实现发挥比较优势与提升竞争优势相结合、改造传统产业与发展新兴产业相结合、调整产业组织与促进产业升级相结合，扩大产业集群规模，提高产业集群整体竞争力。,发展的对策,长沙市产业发展,1、工程机械产业集群以中联重科、三一重工、山河智能为代表的工程机械企业，均为上市公司，生产12大类、400多个型号和规格的工程机械产品，占全国工程机械产品品种的70%。在规划2010年工业总产值500亿元中，三一集团、中联集团过100亿元，山河智能过50亿元，努力打造成中国工程机械最具影响力的产业基地之一。重点支持中联集团、三一集团、山河智能等核心企业。中联集团，重点以现有机械产品为前提，研发系列产品，建设专业配套园区，通过招商引资，引进一、二级零部件供应商，完善产业链。三一集团，重点以研究开发进口量大的高等级公路、铁路、桥梁建设用大型混凝土搅拌、平地设备。山河智能，重点发展多功能钻机、大型挖掘机等大型土石方工程机械。除此之外，大力扶持中立工程机械、普沃尔工程机械、中巨机械、桑尼重工机械、湖南中大机械、长沙德邦机械等主要配套企业。重点发展工程机械装备所需液压件、变速箱、趋动桥、变矩器等配套产品。,发展的重点,2、汽车及零部件产业集群汽车及零部件产业已成为长沙市具有一定规模和技术基础的重要支柱产业，具备年产越野车、轻、中、重卡车、中高档客车20万辆整车生产能力。2010年，规划工业总产值达300亿元，其中长丰、北汽福田过100亿元，并在轿车及发动机上取得重大突破。重点支持长丰集团、北汽福田长沙汽车厂、美的(三湘)客车有限公司、三一汽车制造有限公司等核心企业。长丰集团目前已经具备轻型越野汽车年生产能力5万辆，重点发展汽车发动机生产项目，逐步进军轿车领域。北汽福田长沙汽车厂具备年产轻中重卡车、工程车8万辆生产能力；重点发展年产20万辆中重卡车生产项目，努力建成北汽福田中南制造基地。美的（三湘）客车有限公司年产中高档客车5000辆。重点发展高档客车，扩大产能规模，形成规模效益。三一汽车制造有限公司重点建设高档客车、重卡底盘以及特种作业车生产能力，并实现产业化。除此之外，大力扶持发展博世汽车部件、湖南同心实业、易通汽配、湘江涂料、湖南神舟科技、磐吉奥拉线、义和车桥、干杉汽车车身、果覆车业、波隆机械等主要配套企业。重点发展汽车零部件在全国甚至全球范围内的配套体系,使长沙成为汽车电子电器系列、车身系列、零部件生产基地，重点引进和建设汽车发动机、变速箱等核心零部件企业。,3、家用电器产业集群家用电器产业主要产品有溴化锂中央空调、BCT户式中央空调、家用电冰箱、洗衣机，2010年规划工业总产值达150亿元。其中远大空调过100亿。重点支持远大空调公司、伊莱克斯公司、中国画佳集团有限公司等核心企业。中国画佳集团年产500万台多媒体数字电视机生产基地，在整机生产上取得重大突破。远大空调公司主要生产溴化锂中央空调、BCT户式空调，其中溴化锂吸收式空调销往全球40多个国家，溴化锂吸收式冷温水机占全球同类产品市场份额的20。重点发展太阳能空调产品。伊莱克斯公司主要生产家用电冰箱、洗衣机，冰箱年生产能力130万台，洗衣机年生产能力50万台。中国画佳集团有限公司成功落户长沙，将打造国内重要的多媒体数字电视机生产基地，到2009年，实现年产数字电视机500万台的生产能力。除此之外，大力扶持发展湖南亿利达实业有限公司、湖南艾格森科技有限公司等企业及暮云工业园塑料模具生产等配套基地。,4、电子信息产业集群电子信息产业主要从事彩色显像管、平板显示器、玻壳、电路终端产品，软件开发、动漫卡通等生产和开发。2010年规划工业总产值300亿元。重点发展计算机终端、商用电子、通讯、数字电视等产品。重点支持创智软件、三辰影库卡通节目发展公司、长城信息股份有限公司、长沙威胜电子公司、LG飞利浦曙光公司、湖南HEG电子玻璃有限公司、湖南国科广电有限公司等核心企业。创智软件主要以软件开发和技术服务为核心，提供应用软件、IT系统集成、电子商务和信息服务。三辰影库卡通节目发展公司以卡通片制作为龙头，以卡通形象为儿童消费品的品牌代言人，建有中华地区最大的儿童消费品生产加工体系和特许专卖网络，目前已打造出一条“艺术形象生产供应整合营销”的产业生态链。,长城信息股份有限公司主要生产中西文终端、通讯产品、信息化产品、商用电子设备、系统应用集成、PCB板、新型化学电源等,其中国内终端具备年产30万台能力，市场占有率超过30，形成了IT专业设备、软件及系统集成和电子产品制造业三大特色产业群和上下游密切相关的完整产业链条。长沙威胜电子公司主要生产三相电子电能表、数据采集终端和电能管理软件系统。重点建设威胜仪表科技园。LG飞利浦曙光公司共有五条生产线，年生产各种规格的彩色显像管、彩色显示器能力达到1000万只，重点建设一条大屏幕超薄显象管生产线。湖南HEG电子玻璃有限公司主要生产彩色显像管，彩色显示管用玻壳，重点建设玻壳二期和蓝光二极管产业化。湖南国科广电有限公司重点建设数字电视产业化基地。,5、中成药及生物医药产业集群中成药及生物医药产业主要生产以中成药为主，包括保健品、抗病毒药、戒毒药、抗肿瘤药等系列产品，以九芝堂和浏阳生物医药园为重点研发新型西药、中成药及保健药品并实现产业化。引进国内制药业龙头企业，2010年规划工业总产值达100亿元。重点支持九芝堂股份有限公司、湖南泰尔制药有限公司等核心企业，大力支持湘北威尔曼制药、湖南迪诺制药、华纳大制药、中和制药、康源制药、九典制药、湖南全州药业有限公司等企业。九芝堂股份有限公司生产的驴胶补血颗粒、乙肝宁颗粒、浓缩六味地黄丸等8个产品，其中驴胶补血颗粒过2亿元。湖南泰尔制药有限公司生产“可邦”、“膳糖”保健食品及“君安宁”等戒毒药。,6、新材料产业集群新材料产业主要从事电池材料、硬质合金材料、复合材料、高档铝型材料及铝(铜)材深加工。重点发展太阳能电池材料，铝(铜)材深加工，开发新产品，提高产品科技含量和附加值。2010年规划工业总产值达300亿元。重点支持金瑞新材料科技股份有限公司、湖南杉杉新材料有限公司、长沙力元新材料股份有限公司、湖南博云新材料股份有限公司、湖南凯丰新材料有限公司、经阁铝业科技股份有限公司、湖南晟通科技有限公司、湖南金龙国际铜业有限公司等核心企业。金瑞新材料科技股份有限公司主导产品有四氧化三锰电子基础材料及合成人造金刚石用触媒合金等超硬材料系列产品，产销量均居全国前列。湖南杉杉新材料有限公司以中南大学作为技术依托，主要生产锂离子电池正极材料钴酸锂。长沙力元新材料股份有限公司主要从事连续化带状泡沫镍及系列产品的研制、开发、生产、销售。湖南博云新材料股份有限公司主要生产“炭炭”复合材料。湖南凯丰新材料有限公司以生产电池材料和镍氢电池为主导产业。经阁铝业科技股份有限公司以高档氟碳铝型材加工及门窗生产为主导产业。湖南晟通科技有限公司年产23万吨铝箔板深加工，并向上、下游产业延伸。湖南金龙国际铜业有限公司以加工光亮铜杆(铝杆)为生产基地，逐步实现铜产品深加工。,小结,长沙市目前工业发展主要是突出培育壮大优势产业集群。以优势核心企业为龙头，以配套企业为支撑，分类指导，集中资源和力量投入，推动工程机械、汽车及零部件、家用电器、电子信息、生物医药、新材料等优势产业集群在国内外加快形成产业规模优势和竞争优势。而对于本项目来说，电子信息产业、中成药及生物医疗产业、新材料产业是我们需要拓展的客户群。,长株潭“3+5城市产业发展”,长株潭城市群的核心增长极。发展方向形成现代装备及高技术产业基地、综合交通物流中心。,岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳城市群次级城市中心和经济发展腹地。发展方向形成农产品生产供应基地、能源原材料基地、现代装备及高技术产业配套基地。,发展方向,产业集群分布,长株潭城市群是湖南产业聚集的核心地带，随着地铁、港口、空港等基础设施完善，不仅传统的优势产业会有长足进步，新兴产业的发展空间也将进一步提升。岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等地的高新技术企业由于受市场容量、资源条件及运输成本的制约，也在逐步的向长株潭核心区域转移。,小结,长三角、珠三角产业转移,由于受劳动力成本增加、人民币汇率调整、土地以及各种资源性产品价格不断飙升等多种因素的影响，中国经济发展的重要区域长三角、珠三角在经历了经济高速发展之后，在近几年浮现出一个不容回避的问题产业转移。而中小型企业由于自身的规划和资金问题，不得不向中西部地区发展。中西部地区由于资源丰富、低廉的劳动力、较低的土地成本以及较完善的产业配套等因素，越来越多的长三角、珠三角企业纷纷到中西部地区发展。,产业转移原因,产业转移类型,从长三角、珠三角转移到中西部的企业主要为中小型企业，而从产业特征上划分，主要为以下几大类产业1、纺织和化纤工业2、普通金属制品业3、普通机械制造4、服饰制造业5、模具制造加工业6、普通化学原料7、基础电子信息产业,通过长三角、珠三角产业转移的原因分析及产业转移的类型，可以看出，长三角、珠三角产业转移主要集中在服饰制造业、模具制造加工业和电子信息产业这三大产业。对本项目来说，这三大产业的企业将是我们中后期客户拓展的主要方向。,小结,总体分析,通过对长沙市的宏观经济环境、城市未来发展、产业发展方向，以及长株潭、长三角、珠三角产业转移等方面的分析，再结合本项目，可以得出：如果只是在现有的市场层面对客户进行拓展，永远无法达到预期的目标。只有不断扩大客户的基数，我们的产品才有市场占有率。我们也只能通过现有的客户、城市产业未来发展的需求及长株潭、长三角、珠三角产业转移客户的拓展，才能保证基数的不断扩大。,如何吃掉“螃蟹”,诱蟹入阵，方能探囊取物,本报告的核心问题,要解决产品、客户、市场三者之间的问题点，首先就要解决项目的定位问题。只有在明确了项目定位的前提下，我们才能精准客户，营销策略才能有据可行，销售才更有执行力。,PART4项目定位,定位战略,项目定位的关键词,适度：适度的区位、适度的环境、适度的产品、适度的配套、适度的价格高效：完善产业链，内部自循环，助推企业高效发展生态：与自然环境有机融合，环保科技的合理运用，倡导生态办公新理念贴身：人性化服务，提供一系列发展解决方案，给企业一个家性价比：区域整体规划强势导引，形象逐步提升，突出性价比优势首个：填补长沙新型工业地产理念空白，颠覆长沙工业地产格局,项目发展的任务,以轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业，带动环科园整体发展满足高效企业的高速发展需求，成为创富企业真正的财富空间，营造良好的企业形象以及生态办公新体验,整体形象定位,湖南首家现代化、花园式综合性园区,湖南首个现代化、花园式工业园区,厂房定位,引领长沙走向新的创意办公时代,办公型定位,PART5营销策略与执行,总体营销策略,策略一东湖高新第一次进入长沙市场，需要通过项目让市场认识东湖高新（先进的工业地产建筑理念）即借助项目高水平的开发，打破长沙工业地产原先格局。策略二以集团的强势品牌带动项目品牌形象的确立，完成市场的有效区隔；同时配合优质的产品和全新的工业地产理念，引领长沙甚至湖南工业地产新形象，打造先进花园式园区的主题概念，确立项目高品质的市场标杆；结合推广宣传，影响核心客户和业内意见领袖，最终达到引领市场的目标。策略三大盘开发，首要的目标在于集聚人气。尊重市场认知惯性，前期执行小众营销，即通过对市场消费意见领袖的直接拓展和线下活动推广，吸纳项目核心客户，同时给市场充分认识项目、认识东湖高新的时间，为后续大卖做好铺垫，为后续物业升值埋好伏笔。,形象为先高举高打,价格策略,背景：东湖高新首次进入长沙，区域市场无实际项目做支撑，业绩认知、形象认知、品牌认知较低（一切从“零”开始）；本年将采用线下小众营销的策略，以周边市场的意见领袖为目标；首先以较低的价格推出少量标杆型单位进入市场，吸引主力客户（当地意见领袖类人士）的关注购买；通过意见领袖的影响力，顺应理想的大市背景，借助其人脉关系推动第二批货量的提价销售；,长沙国际企业科技园开盘选取“低开高走、适度进取”的价格策略，价格将随着区域成熟度、园区配套等完善实现稳步上涨！,客户拓展策略,由于长沙重工业比较出名，且有几个重点重工业基地，我们可以利用本项目的产品设计，针对一楼可以对长沙重工业相关的配套型企业进行拓展，对于楼上的发展方向主要为轻工型制造业。介于此，我们的客户可以划分为三个层面客户：1、重工配套型企业；2、轻工型制造业；3、写字楼客户,立足本地开发区、长沙双市场并行；线上