（工商管理专业论文）中国银行青岛A分行房地产信贷风险防范机制研究.pdf

题目：中国银行青岛a 分行房地产信贷风险防范机制研究 专业： 学员姓名： 导! j 币姓名： 工商管理 马永欣 窦玲实工可 学员签 导l j 币签 j i i f | i l w ijf删 y 1 8 4 5 8 。2 “8 ”。 摘要 房地产市场的蓬勃发展建立在银行金融支撑的基础之上，受借贷双方信息不对称、 借款人道德风险、银行操作行为不规范等诸多因素的影响，目前我国商业银行房地产信 贷领域存在着诸多风险隐患。一旦房地产市场发生较大的波动，房地产信贷出现危机便 不可避免，必然会对商业银行，乃至整个社会经济的平稳运行带来巨大的冲击，因而研 究如何有效的控制房地产信贷风险的产生具有较强的理论及现实价值。本文从商业银行 的视角研究了房地产信贷风险的产生机理、表现形式及其控制体系的构成等内容。以中 国银行青岛分行为例，对其房地产信贷的现状、面临的风险、控制措施存在的不足等进 行了详细的论述，在此基础上重点构建了商业银行视角的房地产金融风险控制体系。 文章首先通过对青岛市房地产市场及房地产信贷市场发展历程及现状的评述，奠定 了本文的研究背景和出发点。从房地产信贷风险的内涵与特征、类型与影响、形成与传 导机理对房地产信贷风险进行了概述；从房地产信贷风险控制体系的产生与构成两方面 对房地产信贷风险控制体系的内涵进行了论述，重点对国内外学者针对房地产信贷风险 控制体系的研究进行了回顾与评述。接下来对x x 银行青岛分行房地产信贷发展的现状 及信贷风险进行了评价，并分析了x x 银行青岛分行房地产信贷业务面临的问题。认为 目前存在着房地产开发贷款还款来源存在不确定性、个人住房按揭贷款违约风险几率上 升、房地产信贷风险过度集中于银行以及房地产市场过度竞争带来的违规放贷等问题， 为房地产信贷风险的爆发埋下了潜在的隐患。在x x 银行青岛a 分行房地产信贷风险控 制能力分析部分，对现阶段x x 银行青岛a 分行主要的房地产信贷风险管理措施和内部 风险控制流程进行了分析，结合x x 银行青岛a 分行房地产信贷风险业务面临的问题， 本文认为目前x x 银行青岛a 分行房地产信贷风险控制中存在着信贷风险评价体系不完 善、贷前调查存在漏洞、房地产项目贷款及售房款项的监控存在不足、银行内部管理体 系不健全等问题。 控制体系的构建部分是本文的研究重点，文章对x x 银行青岛a 分行房地产信贷风 险控制体系进行了构建。首先分析了银行房地产信贷风险控制可以重点操作的领域，即 在银行内部对房地产信贷项目所涉及的流程、管理体系、制度环境以及操作人员等环节 进行完善与提升，并对半可控领域的借款人信息进行有效的控制。房地产信贷风险控制 体系主要包涵了风险预警与监测系统、风险评估与监测系统以及规范的房地产信贷操作 流程。在此基础上，为了保障所构建的房地产信贷风险控制体系的良好运转，采取有效 的推进措施是非常必要的。本文从信贷流程、操作措施、制度建设、组织结构及人员激 励等角度构建了控制体系有效实施的要点和主要措施。 本文在分析商业银行房地产信贷相关理论的基础上，以房地产信贷风险产生的原 因、机理以及影响为基础，对房地产信贷风险判断的基础上构建房地产信贷风险预警、 监测及控制体系，并依据青岛分行房地产信贷风险的特点构建了x x 银行青岛a 分行房 地产信贷风险的控制体系，丰富了商业银行房地产信贷风险控制体系的研究，为x x 银行 青岛市分行相应政策的制定提供相应的理论参考。 【关键词】商业银行房地产信贷风险控制对策 【研究类型】应用研究 t i t l e ：t h er e s e a r c ho fr e a le s t a t ec r e d i tr i s kp r e v e n t i o n m e c h a n i s mi nq i n g d a oab a n ko fc h i n a s p e c i a l t y ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：m ay o n g x i n t u t o r ：d o ul i n g s i g n a t u r e ： s i g n a t u r e ： ，n a b s t r a c t r e a le s t a t em a r k e tb o o m i n gi nt h eb a n k i n ga n df i n a n c i a ls u p p o r tt o e s t a b l i s ht h eb a s i so fi n f o r m a t i o na s y m m e t r yb e t w e e nb o r r o w e r sa n dl e n d e r sb y t h eb o r r o w e rm o r a lh a z a r d ，b a n k i n go p e r a t i o n si sn o ts t a n d a r d i z e d ，m a n y b e h a v i o r a lf a c t o r si nc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k st h e r ea r em a n ya r e a so fr e a l e s t a t ec r e d i tp o t e n t i a lr i s k s o n c et h eo c c u r r e n c eo fl a r g ef l u c t u a t i o n si nt h er e a l e s t a t em a r k e t ，r e a le s t a t ec r e d i tc r i s i sw i l lb ei n e v i t a b l e ，i ss u r et oc o m m e r c i a l b a n k s ，a n de v e nt h es m o o t hf u n c t i o n i n go ft h ee c o n o m yo f f e r sg r e a t w a s i m p a c t e dr e s e a r c hh o w t oe f f e c t i v e l yp r e v e n tt h ep r o d u c t i o no fr e a le s t a t ec r e d i t r i s kh a ss t r o n gt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lv a l u e i nt h i sp a p e r ，a c c o r d i n gt ot h e p e r s p e c t i v eo fc o m m e r c i a lb a n k si n r e a le s t a t e c r e d i tr i s ko nm e c h a n i s m s ， m a n i f e s t a t i o n sa n dp r e v e n t i o nm e c h a n i s mc o m p o s i t i o na n ds oo n t ob a n ko f c h i n a ，q i n g d a oab r a n c h ，f o re x a m p l e ，t h es t a t u so f i t sr e a le s t a t ec r e d i t ，r i s k st o t h ee x i s t e n c eo ft h el a c ko f p r e v e n t i v em e a s u r e sc a r d e do u tad e t a i l e de x p o s i t i o n o nt h i sb a s i sb u i l dac o m m e r c i a lb a n kf o c u s e dv i e wo ft h er e a le s t a t ef i n a n c i a l r i s kp r e v e n t i o nm e c h a n i s m t h i sf i r s tp a r to ft h i sp a p e ri sa b o u tt h er e a le s t a t em a r k e ti nq i n g d a o ，a n d r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s sa n dt h es t a t u so ft h ec r e d i tm a r k e tc o m m e n t a r y , t h i ss t u d yl a i dt h eb a c k g r o u n da n ds t a r t i n gp o i n t c r e d i tr i s kf r o mt h er e a le s t a t e c o n t e n ta n df e a t u r e s ，t y p e sa n di m p a c to ft h ef o r m a t i o na n dc o n d u c t i o n m e c h a n i s mo fc r e d i tr i s ki nr e a le s t a t eo v e r v i e w f r o mt h er e a le s t a t ec r e d i tr i s k p r e v e n t i o nm e c h a n i s m sc o n s t i t u t et h et w oa s p e c t so fp r o d u c t i o na n d r e a le s t a t e c r e d i tr i s kp r e v e n t i o nm e c h a n i s mo ft h ec o n t e n tw e r ed i s c u s s e d ，w i t he m p h a s i s roti o nd o m e s t i ca n df o r e i g ns c h o l a r so nt h er e a l e s t a t ec r e d i tr i s kp r e v e n t i o n m e c h a n i s mf o rt h er e v i e wa n dc o m m e n t n e x tp a r to ft h i sp a p e ri sa b o u tt h eb a n ko fc h i n a , q i n g d a ob r a n c hr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ts t a t u so fc r e d i ta n dc r e d i tr i s ke v a l u a t i o n ，a n da n a l y s i so ft h e b a n ko fc h i n aq i n g d a ob r a n c hr e a le s t a t ec r e d i tp r o b l e m s t h a tt h e r ei sn o w r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a nr e p a y m e n ts o u r c e so f u n c e r t a i n t y , p e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a n si n c r e a s e dp r o b a b i l i t yo fd e f a u l tr i s k , c r e d i tr i s ko fr e a le s t a t e o v e r - c o n c e n t r a t e di nt h eb a n k i n ga n dr e a le s t a t em a r k e ti r r e g u l a r i t i e sc a u s e db y e x c e s s i v ec o m p e t i t i o ni nl e n d i n ga n do t h e ri s s u e s ，r e a le s t a t et h eo u t b r e a ko ft h e c r e d i tr i s k so fp o t e n t i a lh a z a r d sb u r i e d ab r a n c ho ft h eb a n ko f c h i n a , q i n g d a o r e a le s t a t ec r e d i tr i s kp r e v e n t i o na b i l i t yo fs o m e ，o nt h i ss t a g e ，t h eb a n ko fc h i n a ， q i n g d a oa b r a n c hr e a le s t a t ec r e d i tr i s km a n a g e m e n ta n di n t e r n a lr i s kc o n t r o l p r o c e s s e sa r ea n a l y z e d ，c o m b i n e dw i t ht h eb a n ko fc h i n aq i n g d a oab r a n c h r o o mar e a le s t a t eb u s i n e s sc r e d i tr i s kp r o b l e m sf a c i n gt h ea u t h o ra r g u e st h a t t h eb a n ko fc h i n a ，q i n g d a oab r a n c ho fr e a le s t a t ec r e d i tr i s kp r e v e n t i o nt h e r e a r ei m p e r f e c tc r e d i tr i s ke v a l u a t i o ns y s t e m ，c r e d i tl o o p h o l e sb e f o r et h es u r v e y , r e a le s t a t el o a n sa n dt h e r ei si n s u f f i c i e n tm o n i t o r i n go ft h eh o u s e s ，m o n e y ， b a n k si n t e r n a lm a n a g e m e n tm e c h a n i s mi sn o ts o u n da n ds oo n t h ec o n s t r u c t i o no fp r e v e n t i v em e c h a n i s mi st h er e s e a r c hf o c u so ft h i s a r t i c l e ，t h ea r t i c l eab r a n c ho fb a n ko fc h i n a ，q i n g d a or e a le s t a t ec r e d i tr i s k p r e v e n t i o nm e c h a n i s mt ob u i l d a n a l y z i n gt h ec r e d i tr i s ko fb a n kr e a le s t a t e o p e r a t i o n si nt h ef i e l dc o u l df o c u so np r e v e n t i o n ，t h a ti sw i t h i nt h er e a le s t a t e c r e d i ti nt h eb a n k si n v o l v e di np r o j e c tp r o c e s s ，m a n a g e m e n tm e c h a n i s m ，t h e s y s t e me n v i r o n m e n ta n do p e r a t i n gp e r s o n n e lt oi m p r o v ea n de n h a n c et h el i n k s ， a n ds e m i c o n t r o l l e da r e a sb o r r o w e r se f f e c t i v ec o n t r o lo fi n f o r m a t i o n r e a le s t a t e c r e d i tr i s kp r e v e n t i o nm e c h a n i s mi sm a i n l yc o v e r e dt h er i s ke a r l yw a r n i n ga n d m o n i t o r i n gs y s t e m s ，r i s ka s s e s s m e n ta n dm o n i t o r i n gs y s t e ma n ds t a n d a r d o p e r a t i n gp r o c e d u r e so fr e a le s t a t ec r e d i t o nt h i sb a s i s ，i no r d e rt op r o t e c tt h e b u i l d i n g sr e a le s t a t ec r e d i tr i s kp r e v e n t i o nm e c h a n i s mo ft h ew e l l f u n c t i o n i n g ， e f f e c t i v ep r o m o t i o no fm e a s u r e si sn e c e s s a r y t h i sa r t i c l ef r o mt h ec r e d i tp r o c e s s ， o p e r a t i o n a lm e a s u r e s ，i n s t i t u t i o nb u i l d i n g ，o r g a n i z a t i o n a ls t r u c t u r ea n dp e r s o n n e l a n de n c o u r a g e m e n t ，t h ep r e v e n t i v em e c h a n i s mi se f f e c t i v ec o n s t r u c t i n gt h e m a i np o i n t sa n dm a i nm e a s u r e si m p l e m e n t e d k e y w o r d s b u s i n e s sb a n k , r e a le s t a t ec r e d i t , r i s k , p r e v e n t i v em e c h a n i s m r e s e a r c ht y p e a p p f i e dr e s e a r c h v 目录 1 引言1 1 1 研究背景与研究意义1 1 2 研究思路与研究方法4 1 3 研究框架5 2 房地产信贷风险控制体系理论研究综述7 2 1 房地产信贷风险概述7 2 2 房地产信贷风险控制体系的产生和关键控制1 1 2 3 国内外房地产信贷风险控制措施的研究综述1 4 3 中国银行青岛a 分行房地产信贷发展现状与风险控制评价1 7 3 1 中国银行青岛a 分行房地产信贷发展与控制现状1 7 3 2 中国银行青岛a 分行房地产信贷控制体系存在的不足2 2 4 中国银行青岛a 分行房地产信贷风险控制体系构建2 6 4 1 商业银行房地产信贷风险控制体系的构成与运行2 6 4 2 完善房地产信贷风险控制预警系统2 7 4 3 完善房地产信贷风险控制监测系统3 0 4 4 建立以规范信贷流程为核心的内部管理系统3 2 5 中国银行青岛a 分行房地产信贷风险控制推进措施3 4 5 1 规范房地产信贷操作流程3 4 5 2 完善房地产信贷风险控制措施3 9 5 3 优化房地产信贷制度建设4 3 5 4 改革房地产信贷组织结构4 3 5 5 构建房地产信贷人员激励与约束体系4 4 研究结论与展望4 6 参考文献4 8 致谢5 0 两北大学硕士学位论文 第1 章引言 1 1 研究背景与研究意义 1 1 1 研究背景 青岛是山东半岛最具特色的海滨城市，海洋作为城市最宝贵的资源，已经融入到青 岛的城市建设、城市生活和城市精神当中，城市的三大特色经济港口经济、旅游经 济、海洋经济无不依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景 作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2 0 0 8 年1 - 1 1 月，青岛市实现商品 房销售面积6 2 6 6 5 万平方米，同比下降4 3 1 ，增幅较1 - 1 0 月提高1 3 个百分点。销 售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体市场观望气氛浓厚。2 0 0 8 年 1 - 1 1 月，青岛市完成房地产开发投资3 3 5 1 1 亿元，较2 0 0 7 年同期上涨1 4 9 4 ，增幅 较1 - 1 0 个月下降了2 9 5 个百分点。2 0 0 9 年上半年，对于青岛房地产市场来说，从春节 前的“跌 声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。 2 0 0 9 年上半年，青岛市房地产开发投资累计完成1 8 7 亿元，增长1 8 5 ，投资回升较快， 较一季度回升2 9 2 个百分点，较卜5 月份回升1 0 个百分点。全市商品房销售4 0 8 9 万 平方米，增长1 7 6 ，房地产销售由暖趋旺，实现销售额2 2 9 9 亿元，增长3 2 8 ，青 岛市房地产市场开始整体回暖。目前青岛市恩格尔系数已降到4 0 以下，而住房消费比 重不足1 0 ，比国际水平低5 - 1 0 个百分点，住房消费还有较大的消费空间。另外，青岛 城市化进程仍在轰轰烈烈地展开，跨海大桥、胶州湾高速的建设施工将更加快大青岛战 略的实施进度。根据青岛的城市规划，预计2 0 2 0 年全市居住人口总量将达1 2 0 0 万人左 右。良好的经济发展前景，城市化进程的推进，特别是优越的工作及居住环境，构成了 青岛市城市发展的核心推动力，同时也构成了青岛对外地居民来青工作及生活的核心吸 引力，大量投资者及就业人口涌入青岛。移民数量的持续上升带来的必然是住房需求的 增加，因此青岛市房地产未来发展的空间是非常巨大的。房地产业是推进城市发展的核 心支撑力量之一，房地产业的发展不仅满足了城市居住、商业、基础设施以及公共服务 等多领域的需求，而且在加快城市化进程、带动房地产相关产业的发展以及推进城市就 业等领域中扮演的重要的角色。国家统计局2 0 0 8 年的统计资料显示，目前我国房地产 行业占g d p 的比重已经超过5 ，如果再算上房地产业发展对相关产业的带动，房地产 行业及相关产业占国民经济的比重能达到2 0 左右。 第1 章引言 房地产是典型的资本和金融密集型产业，离开金融业的支持，房地产业的发展是难 以为继的。房地产企业开发贷款从供给的角度为房地产业的发展提供了重要的支撑力 量，而个人住房贷款的发展则为房地产业发展的需求实现提供了重要的保证。房地产开 发商以银行借贷融资为主，自有资金比重较低。据有关部门的统计资料显示，我国房地 产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7 0 以上，房地产开发企业面 临较为严重的负债经营的问题。央行最新数据显示，2 0 0 9 年金融机构本外币新增贷款 9 4 万亿元，其中，房地产开发贷款累计新增5 7 6 4 亿元，个人消费性住房贷款累计新增 1 4 万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的2 1 0 5 。目前我国的房 地产企业的融资方式决定了市场风险和信贷风险全都集中在银行，我国房地产金融主要 是由银行信贷构成，房地产企业各个环节所需要的资金，如房地产开发贷款、流动性资 金贷款、施工企业贷款、信贷抵押贷款等，基本上是来自银行，房地产企业的股权融资 占融资的比重十分微小。目前这种房地产市场供求双方的资金有相当部分依赖外部金融 机构的局面隐藏着巨大的风险因素。当房地产市场繁荣时，各类住房信贷金融机构会积 极扩张信贷规模，往往也会降低住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还 能力的消费者进入住房信贷市场。房地产市场持续繁荣，房地产价格不断上升，与此同 时房贷不良率上升势头很快，银行信贷面对的风险在上升，不少金融机构对房地产市场 风险的警觉似乎已经麻痹。 房地产贷款在我国商业银行资产中占据很大比重，一旦房地产市场非理性繁荣引致 的风险转移给商业银行，则金融体系和经济体系的有序运行将被破坏。房地产市场非理 性繁荣的破裂将给国民经济和社会稳定造成巨大风险，而这当中最为重要的就是金融风 险。目前，房地产价格持续上涨的局面已经引起多方的关注，地产价格上涨过快容易产 生资产泡沫，一旦宏观经济发生较大的波动或这国家采取相应的应对措施，地产泡沫破 裂必将带来房地产价格的下降，作为房地产贷款抵押物的资产价格下降，将给银行带来 巨大的损失。另一方面，宏观经济运行的形势表明，为应对国际金融危机采取的调控措 施已经产生了强烈的通货膨胀预期，采取紧缩银根的措施防治经济过热，特别是抑制房 价上涨的势头可能成为下一步主要的宏观调控主调。在此背景下，一旦房价下跌幅度较 大，会导致房地产企业资金链断裂，甚至开发商破产局面的发生，银行将因此而出现大 面积的坏账，开发商的资金风险将转移到商业银行。 2 一 。含巨大的风险。住房贷款一直是各银行最重要的贷款类业务之一，各银行争取房贷客户 的努力从来没有停止过，激烈的竞争所带来的影响是导致不规范操作的产生。部分银行 一贷款的贷前调查、贷时审查、贷后检查制度形同虚设，授信尽职调查流于形式；随意简 一 化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实；抵 押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖 中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；个别基层行贷后管理混乱，个人贷 款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；不以真实购买住房为目的，开 发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售( 购买) 方式，套取银 行贷款的假按揭时有发生；部分房地产开发企业和房产中介机构通过虚假按揭或一房多 贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款。有的甚至挪用流动资金贷款投资房 地产项目开发，利用银行贷款囤积土地，扰乱了房地产市场秩序，加大了银行信贷风险。 值得肯定的是，国内房地产市场快速发展及银行体系持续繁荣，同房地产开发信贷 以及个人住房按揭贷款的发展是息息相关的。房地产开发信贷及住房按揭贷款政策对房 地产市场的发展以及商业银行体系的发展做出了巨大的贡献。但是绝不能因此而放松对 房地产金融的潜在风险掉以轻心，2 0 0 8 年的美国金融危机正是由房地产金融的危及所引 起，美国房地产信贷市场中所发生的情况同样也可能在中国房地产信贷市场中发生。如 果说成熟与发达的美国房地产信贷市场都隐藏着巨大的信贷风险，那么中国房地产信贷 市场所面临的问题与风险就更值得我们关注了。目前，我国国内个人住房按揭贷款仍然 是世界上相对宽松的。主要表现在个人按揭贷款政府有首付比重及贷款利率的优惠等政 策；个人市场准入标准低：市场准入者审察不严等方面。特别是以国有主导、治理结构 不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下，为了竞争相应业务更是会放松相关标 准。美国的“两房 危机表明，住房按揭贷款并不是他们认为的优质资产。如果监管部 门放松对于房地产金融运行风险的监管，如果商业银行为了短期利益尽量规避政策规 定，放松房地产信贷的要求，那么中国房地产金融的风险将会持续上升，甚至步入美国 “两房 危机的后尘，成为金融危机的导火索。 1 1 2 研究意义 从理论意义方面，本文在分析商业银行房地产信贷相关理论的基础上，以房地产信 3 第1 章引言 贷风险产生的原因、机理以及影响为基础，构建房地产信贷风险评价指标体系，并应用 样本城市的评价研究，对房地产信贷风险判断的基础上构建房地产信贷风险预警、监测 ； 及控制体系，丰富了商业银行房地产信贷风险控制体系的研究。为x x 银行青岛市分行j 相应政策的制定提供相应的理论参考。_ ： 从现实意义方面，通过对中国银行青岛分行房地产信贷市场的发展、现状及存在问” 题的分析，利用构建的房地产信贷风险评价体系对x x 银行青岛市分行房地产信贷风险、 进行评价与判断，并依据中国银行青岛分行房地产信贷风险的特点构建了中国银行青岛 二 分行房地产信贷风险的控制体系。 1 2 研究思路与研究方法 - 1 2 1 研究思路 文章首先对国内外房地产信贷风险评价及控制的相关理论进行回顾与评述，形成本 ： 文的理论分析基础。通过对国外房地产信贷市场风险的发展历程、形成机理，以及房地 产信贷风险控制体系的构成、实施体系等方面的分析，总结国外房地产信贷风险的控制 体系，为本文的研究提供经验借鉴。 在对中国银行青岛a 分行房地产信贷市场发展现状进行回顾的基础上，对中国银行 青岛a 分行房地产信贷风险进行评价。接下来对中国银行青岛a 分行房地产信贷风险控 制采取的措施进行总结，从评价体系、管理体系、预警制度和内部控制流程等角度分析 目前中国银行青岛a 分行房地产信贷风险控制存在的问题。 。 一个完善的房地产信贷风险控制体系应当包括监测与分析、评估与判断、预防与处 置以及稳定性推进系统等，而实施体系则依赖于稳定的房地产金融体系、预警体系、控 制体系以及监管体系合理有效的实践。因而接下来本文从风险预警与监测系统、风险评 估与判断系统、风险化解与控制系统、内部风险控制体系的角度对房地产信贷风险控制 体系进行了构建，并提出了相应的实施手段。 最后，对本文的研究结论、存在的问题以及未来的研究方向进行总结。 一 1 2 2 研究方法 在本课题的研究中将遵照系统分析的原则，即内部条件与外部环境相结合的原则， 一 定量分析与定性分析相结合的原则，宏观分析与微观分析相结合的原则以及客观性的原 则。通过规范分析对房地产金融风险的原因、影响及控制体系等进行理论探讨；通过实 4 -_-_-，i，j， 西北大学硕士学位论文 证分析构建风险评价体系对中国银行青岛a 分行房地产信贷风险进行判断；通过比较分 析对国外房地产信贷风险控制的经验进行总结；通过案例分析对中国银行青岛a 分行的 房地产信贷风险控制措施进行评价；最后在系统分析的基础上构建了中国银行青岛a 分 行房地产金融风险控制体系。 1 3 研究框架 以本文的研究出发点和研究思路为基础，文章的研究框架如图1 - 1 所示。 5 第1 章引言 广z ：l 给出本文的研究背景和研究意义，以及本文的研究思路和所 l 引商 l 匕令l 采用的研究方法。 中国银行青岛 a 分行房地产 信贷发展现状 与风险控制评 对房地产信贷风险进行概述，总结房地产信贷风险控制体系 的内涵，并对国内外房地产信贷风险的控制体系及措施进行 匕令i 同顾，奠定本文的理论基础，并为房地产信贷风险控制体系 的构建提供经验借鉴。 中国银行青岛 a 分行房地产 信贷风险控制 体系的实施 圉 从总量、结构和存在问题的角度分析中国银行青岛a 分 行房地产信贷发展现状；对目前中国银行青岛a 分行所 采取的房地产信贷风险控制措施进行总结，并从评价体 系、管理体系、预警制度和内部控制流程的角度分析了风 险控制存在的问题。 在分析商业银行房地产信贷风险控制体系构成的基础上， 从风险控制预警系统、风险控制监测系统以及规范信贷流 程为核心的内部管理系统等角度对中国银行青岛a 分行 房地产信贷风险控制体系进行了构建。 在房地产信贷风险控制体系构建的基础上，从规范信贷流 程、完善控制措施、优化信贷制度、改革组织结构、构建 信贷人员激励与约束体系等方面探讨了房地产信贷风险 控制体系的实施措施。 对本文的研究结论及存在的不足进行总结，并对未来的研究 方向进行展望。 图1 - 1 研究框架 6 -_-ij， 西北人学硕士学位论文 第2 章房地产信贷风险控制体系理论研究综述 2 1 房地产信贷风险概述 2 1 1 房地产信贷风险的内涵与特征 商业银行房地产信贷风险是指由于各种因素发生变化而对商业银行的信贷资产带 来的负面影响，从而导致商业银行信贷资产或收益发生损失并最终引起信贷资产价值甚 至银行整体价值下降的可能性1 。即信贷风险的产生主要是受不可预期性因素的影响，使 得商业银行发放到房地产业生产及消费领域贷款的实际收益小于预期收益，甚至本金也 难以收回，从而造成了银行蒙受损失的可能性。 商业银行的信贷风险主要包括：还款风险、信贷操作风险、信贷市场风险、其他转 移风险、利率风险、信贷资产法律风险等。按照新帕尔格雷夫货币金融大辞典的定 义，信贷风险( c r e d i tr i s k ) 是贷款人或债权人所面临的债务人可能不承担其金融义务 的风险。按照更为通俗的说法，信贷风险( c r e d i tr i s k ) 指商业银行在经营信贷业务的 过程中所面临的风险。 现有金融理论对信贷风险的理解大致可以分为三个层面： 第一个层面上的信贷风险是指信贷资产的损失。这种情况下信贷风险确实发生并对 银行形成损害，属于事实风险或者说事后风险，也是信贷风险最窄的定义。 第二个层面上的信贷风险是指银行信贷业务发生损失的可能性，或者说是由于各种 不确定性因素对银行信贷资产的影响从而导致银行有遭受损失的可能性或者不确定性。 这种情况下信贷风险可以是事实损失，也可以是人们对风险是否要发生并将会在多大程 度上造成损失的一种预先判断。目前这种定义在理论界和实业界广为使用。 第三个层面上的信贷风险是信贷经营的实际结果与既定经营目标偏离的可能性。也 就是说即使在未来不发生实际的损失或者不存在损失的可能性，只要未来的财务收益达 不到预期收益或者没有实现银行经营者既定的经营目标，也称之为信贷风险。 本文研究的商业银行信贷风险指的商业银行在开展信贷业务过程中由于各种因素 的不确定性，从而导致信贷资产面临损失的可能性，即第二个层面上的风险。 2 1 2 房地产信贷风险的类型与影响 从银行风险监管的角度出发，结合我国现有的金融体制特点，根据巴塞尔有效银 1 尹尤宪信贷风险识别与控制【d 】西南财经大学硕士学位论文，2 0 0 4 年 7 第2 章房地产信贷风险控制体系理论研究综述 行监管的核心原则，房地产风险按其表现形式和产生根源，可以分为流动性风险、信 用风险、操作风险、法律风险和利率风险。 流动性风险：当银行流动性不足时，很难以合理的成本迅速增加负债或变现资产以 获得足够的资金，从而影响其盈利水平。这一点和房地产信贷的特点相关，目前我国商 业银行房地产信贷多为短期业务，与房地产业需要大量资金的现实相抵触，使得房地产 企业很难以新还旧。而另一方面，房地产信贷一般是抵押信贷，当商业银行出现强烈的 流动性需求的时候，抵押物是难以立即变现的，从而影响了银行的流动性需求。 信用风险：指银行信贷的对象收贮客观因素的影响，不愿意遵守合同规定，或者不 具备能力进行按时偿还债务，银行因地而遭受损失的可能性。目前我国的房地产开发企 业及个人信用制度不健全，借款人信用普遍低下，由此不能按时偿还贷款的信用风险是 非常大的。 - 操作风险：指银行内部操作人员各种人为失误、行业间竞争、客户欺诈、以及不可 控的自然灾害、意外事故等引起的突发事件，造成金融机构蒙受损失的可能性。 政策风险：指国家关于房地产发展及信贷的法律法规、及政策的变动造成的资产价值下 降或负债加大的风险。 中国社科院金融所课题组将房地产金融风险概括为五类：( 1 ) 信用或违约风险。这 种风险既可能来自于开发商，也可能来自于购房居民。( 2 ) 抵押物或财产风险。经济波 动、自然灾害以及人为破坏等非正常因素的影响，都会使抵押物降低或者丧失对债券的 保全功能。( 3 ) 流动性风险。主要由于抵押贷款的期限长、无法有效改变所可能引致的 贷款人自身的信贷和支付危机。( 4 ) 期限“不匹配 风险。这种风险产生于金融机构“借 短贷长的基本经营特点，房地产贷款的期限更长，因而风险表现的更明显。( 5 ) 提前 支付的风险。借款人提前还款会打破原有的贷款安排，导致贷款期限的缩短，收入流的 萎缩。 刘文辉、郑智、宋高堂( 2 0 0 7 ) 认为房地产金融风险主要包括宏观上的环境风险和 微观上的经营风险，其中环境风险包括政治环境、政策法律环境、社会环境和经济环境， 经营风险包括土地环境、筹资风险、行业环境、开发时机风险、征地拆迁、工程质量、 销售实际、其他意外事故等等2 。金融机构中普遍存在的三种主要房地产信贷风险：政策 2 刘文辉、郑智、朱高堂我国房地产金融风险识别系统的构建思路探讨 j 金融与经济，2 0 0 7 ( 5 ) ： 3 伊一3 2 8 _-lljlli 西北大学硕士学位论文 风险、操作风险以及市场风险。 2 1 3 房地产信贷风险的形成与传导机理 房地产业的发展不仅仅是解决城市居民居住及商业活动发展的需要，而且已经成为 我国国民经济发展的重要推动力量。房地产业的产业特性决定了其快速发展是建立在金 融体系的支撑之上的，而从商业银行的信贷结构看，房地产信贷占据较大的比重。中国 人民银行研究局课题组的调查显示，国内银行体系对房地产开发的金融支持自1 9 9 8 年 以来呈现快速增长的态势，房地产开发信贷增长明显快于同期全部金融机构信贷增长的 速度，房地产开发信贷在全部金融机构信贷余额中的比重越来越大。信贷风险的产生于 经济周期，特别是房地产产业发展周期紧密相关。当房价快速上涨时，在高利润的驱使 下，金融机构逐渐放松了贷款条件以及金融管制，银行房地产信贷量上升。借款人中， 房地产开发商受宽松信贷环境的鼓励，倾向于采取更高的负债比率；另一方面，信贷成 本下降同样刺激了居民购房贷款的上升。而当房价过度上涨诱发泡沫破灭的时候，房价 的大幅下降使得房地产信贷难以及时还清，造成商业银行信贷的巨大损失，从而引起借 贷银行的不稳定，甚至危及整个金融系统的安全。 从信贷风险产生的源头看，国内学者的研究重要集中于以下方面： a 信贷过程中信息不对称带来的道德风险和逆向选择： 判定信贷风险的大小的一个重要因素是借款方的详细信息，但受信息不对称的影 响，银行是难以完全掌握贷款人的全部信息的。而且贷款人也存在为了能够得到贷款而 故意掩盖对自己不利的信息，以及捏造有利于取得贷款的信息，即道德风险发生的可能 性是非常大的。因而商业银行在发放贷款时，面临着极大的逆向选择问题，很难对房地 产开发商以及个人按揭的贷款个人的还款能力、信用状况等信息做到全面的掌握，这也 是房地产信贷风险产生的根源所在。例如，韩继云( 2 0 0 3 ) 认为，在金融体制不完善的 情况下，银行在发放贷款时必然要面对信息不对称带来的逆向选择问题。在此情况下， 那些还款能力弱、信用等级差的借款人获得贷款，则产生信贷风险的几率大大上升3 。罗 春玲( 2 0 0 4 ) 认为，房地产信贷发生过程中的信息不对称会带来很大的道德风险：房地 产企业为了追寻高利润可能会超越自己能力开发房地产，采取“空手套白狼”制造虚假 信息骗取银行贷款；房地产开发过热导致购房热、炒房热，使得一些不具备炒房实力的 3 韩继云我国房地产信贷风险透析及对策川青海社会科学，2 0 0 3 ( 4 ) ：1 6 - 2 0 9 llril-fl-p17 第2 章房地产信贷风险控制体系理论研究综述 人加入炒房行列，利用银行借贷资金投资，造成了信贷风险的产生；另外一点，商业银 行为了追求高利润，也存在低估房地产信贷风险的借贷行为，进一步加剧了现代风险产 生的可能性4 。 b 银行内部风险控制不完善所造成的房地产信贷风险 商业银行内部管理不善，对经营者监督不足所导致的信贷资源不合理配置，也是导 致房地产信贷风险产生的重要原因。银行经营者受其自身利益导向的影响，在信贷资源 配置的过程中同样存在道德风险的问题，例如违反规定将资金贷给不良企业或个人，为 信贷风险的产生埋下了隐患。王义平( 2 0 0 4 ) 个别商业银行的内部监控制度不完善，使 得风险监控存在盲点，在此情况下出现了银行内部人员与房地产开发商内外勾结，骗取 信贷资源也是造成信贷风险的重要根源5 。张秀华( 2 0 0 4 ) 认为银行内部信贷管理不善， 以及盲目竞争房地产信贷业务，导致部分商业银行放松信贷条件发放贷款，是导致房地 产信贷风险产生的重要根源6 。柳燕( 2 0 0 5 ) 认为银行房地产信贷管理体系不健全，缺乏 完整的风险管