星时光定位分析报告.pptx

2015.09,星时光.青年广场项目定位报告,目录/Catalogue,一、总体定位与建筑设计二、各类商业定位及设计,总体定位与建筑设计,项目区位与局部环境市场分析与项目定位开发经营策略建筑设计,五洲国际广场位于人口众多的西湖区正中心位置略偏西一点，北邻余杭塘路，东临古墩路，西侧为浙江规划设计院办公楼，南侧临余杭塘河，所在西湖区是中共浙江省委、省人大、省政府、省政协机关所在地。辖区总面积312平方公里，是杭州市五个老城区中面积最大、人口最多的一个城区，也是著名的旅游区。辖区内有西湖、西溪湿地两个国家5A级景区，还有西山国家森林公园、西泠印社、之江国家旅游度假区、宋城等知名景区景点；是著名的文教区，拥有浙江大学、中国美院等名校和小和山高教园区等众多科研院所和高等院校。五洲国际精确半径1.5公里内有：浙大紫金港校区、耀江文鼎苑、紫金文苑、圣苑小区、三坝鸦苑、昆仑橡树园、政苑小区、政新花园、湖畔花园、维也纳春天花园、华苑公寓、高教新村、嘉南公寓、星洲花园、紫荆欣苑，以上均在常规步行半径范围内。五洲国际半径3公里左右范围人文单位、主要公共及商业设施与配套有：西湖区工商联、浙大紫金港校区、浙江广播电视大学、浙江财经大学文一校区、杭州电大、杭州师范大学美术学院、西湖区行政学校、浙江育人专修学院、文新公园、虾儿兜、紫荆花公园、西溪国家湿地公园、杭州植物园、杭州天目山医院、杭州艾玛妇产医院、杭州市车管所、威斯希顿酒店、汉庭酒店、蓝彤语酒店、橡果酒店、浙大校区医院。目前五洲国际广场已建成运营，为配合项目整体商业氛围的营造，突出五洲该项目的主体定位，通过加载运营项目与力量，扩大五洲的宣传面、影响力，更好地借势于周边主体年轻人群，而计划在位于五洲国际广场地块内的南侧区域广场上增加一临建项目，拟定名为：星时光青年广场。本项目北临国际广场商业，南侧为绿化带、林荫小道和余杭塘河。拟建本项目地理位置较好，具有打造时尚青年广场的条件，与五洲国际广场的商业形成互补关系，属于五洲国际广场的一个组成部分，也是五洲国际广场商业组成，商业业态布局不可缺少的一个重要环节；,项目区位与局部环境,本案位置,湖畔花园,耀江文鼎苑,五洲国际广场,拱苑小区,浙江大学,政苑小区,本案位置,3公里,鉴于西湖区为杭州相对新开发城区的特点、新入年轻人群为主的事实及五洲国际局部所在人文及社区环境综合考量，我们将项目定位为青年广场，以年轻人为服务与项目运营的主体对象，以符合年轻人文化及心理特征的商业面貌与经营模式出现，通过年轻人的参与及带动影响周边居民的消费休闲。项目所在区域大中型商业、办公、酒店式公寓及周边多个小区与相关配套，西北向为浙江大学校区，有大量的消费学生人流，需要不同档次的商业配套。项目南侧为余杭塘河，和西湖相连通，可以设置观光休闲游船，增加整体项目的消费人气、氛围。星时光青年广场计划通过休闲餐饮和时尚百货为主的业态，用微信OTO平台，在项目附近周边及杭州同城用若干同名子帐号进行宣传营销与服务及产品推广，统分结合，共享项目客流，交叉配合互为传播，商请摩根盛通、人人投众筹、圣商集团、大脑银行等投融资公司与商业服务组织，以啤酒屋、咖吧、茶吧等实体为载体，引进大学生与周边办公人群的参与，开展项目对接、研讨与讲座等活动，带动消费，带动人气，创造本项目及五洲国际可持续的商业与社会价值。,市场分析与项目定位,本案位置,码头,五洲国际广场交通，车行主要通过为西北侧和东北侧的出入口进出，直接通过建筑南侧（星时光.青年广场北侧）通道进入地下车库，对小型商业广场不产生大的影响；项目人行主要通过项目北侧和东侧人行通道进入，且还有南侧的人行步道达到，为项目提供较好的人流导入；五洲国际广场在南侧商铺均开门和建筑的大通道，为南北人流的穿通提供方便。本项目应设置小型精品商业，单元化设置，单元面积30-40平方米，可分可合，灵活形成组合式的配套辅助性商业体，增强商业活力。因小规模、成本低，本项目可作为大学生的创业项目基地。星时光.青年广场商业考虑引入OTO运营模式，为商业客流的增加稳定提供保障。,开发经营策略,本案位置,码头,建筑平面设计,单元组合墙,星时光.青年广场主要设置服务型移动式小商业，每个商业体量均由单元屋组合而成，单元屋面积为30-40平方米，可多元有机组合，有较大的灵活性。单元屋的材料为实木（仿实木）材料，防水、防火性能较好，且自重轻，有较好的移动性，为商业的业态变化和组合提供便利。小型商业利用其北侧与五洲国际广场相对的道路和广场来形成商业界面，和五洲国际广场形成呼应。商业后勤均利用非人流聚集的时间段，避免相互交叉影响。商业规模均较小，运营成本较低，可为大学生创业提供很好的条件。,建筑形态设计,星时光.青年广场移动建筑的造型呼应五洲国际广场，且遵循相关部门的指导意见，以轻便符合环保、为创造更好整体环境为原则。建筑造型可考虑以小木屋的造型样式（平顶、坡顶），或以移动集装箱、小汽车等等的外观表现，以便整体更好的融入环境中，首选计划以联排小木屋的整体风格呈现，部分带二楼及相对连贯的露天平台。,分类商业定位及设计,商业与总体布局分类商业定位及业态,商业与总体布局,五洲国际广场,五洲国际广场,分类商业及业态,啤酒屋:啤酒屋面积约180平方米，由5个移动单元屋组成。啤酒屋位于项目的最东面，利用其北侧广场可设置室外台桌；为下午、晚间提供较好的休闲场所。啤酒屋以静吧的形式静音，营造较为清新、安静、优雅的氛围。啤酒屋内设酒柜、吧台、乐视电视、轻音乐音响、WIFI、品酒桌台等设施，成为整体小商业氛围的重要组成部分。,五洲国际广场,啤酒屋：180,咖啡吧:咖啡吧面积约120平方米，由3个移动单元屋组成；咖啡吧是休闲休憩的小场所，是办公商务人群的好去处，为作间歇期人员提供一个较好的休闲、休息场所；咖啡吧还是购物商客消磨时间好去处，为购物间歇人群提供一个休息、谈天、消磨时间的好。,五洲国际广场,咖啡吧：120,分类商业及业态,小火锅:小火锅约60平方米，由2个移动单元屋组成；小火锅是休闲餐饮，是办公和购物人去就餐人群的好去处，且可有较长的营业时间。,五洲国际广场,小火锅：60,分类商业及业态,日韩料理:日韩料理店面积约170平方米，由5个移动单元屋组成，可灵活组合。日料和韩式料理均可经营快餐和速食餐饮，作为五洲国际广场的小型餐饮配套；为办公商务人群和商场购物人群提供方便，可提供外卖餐饮，方便周边居民。日料和韩式料理还可以作为夜宵餐饮点，为整体商业引入更多的商业人流，和周边小商业形成呼应。,五洲国际广场,日韩料理：170,分类商业及业态,小吃汇:小吃店面积约180平方米，由5个移动单元屋组成，可灵活组合。小吃汇可以经营快餐和速食餐饮，作为五洲国际广场的小型餐饮配套；为办公商务人群和商场购物人群提供方便，可提供外卖餐饮，方便周边居民。小吃汇还可以作为夜宵餐饮点，为整体商业引入更多的商业人流，和周边小商业形成呼应。,五洲国际广场,小吃汇：180,分类商业及业态,茶饮、果汁吧:茶饮、果汁、饮料吧面积约60平方米，由2个移动单元屋组成。茶饮、果汁、饮料吧是整体小商业的重要组成部分，在各个时间点均能为办公人员、商业人群提供服务，且可提供外卖服务。,五洲国际广场,茶饮、果汁吧：60,分类商业及业态,鲜花礼品屋:鲜花礼品屋面积约75平方米，由2个移动单元屋组成。鲜花礼品屋，可作为整个五洲国际广场的重要辅助组成部分，为其中的办公商务人员和其余人群提供便捷服务，形成完整服务体系。,五洲国际广场,鲜花礼品屋：75,分类商业及业态,进口百货食品超市:进口百货食品超市面积约135平方米，由4个移动单元屋组成。进口百货食品是现在城市生活不可缺少的一部分，在这小商业里设置，可满足各类人群的需求，且为商务人群提供就近便捷。进口百货食品的的设置也会和五洲国际广场商业形成互补的关系。,五洲国际广场,进口百货食品超市：135,分类商业及业态,休闲书屋:休闲书屋面积约120平方米，由2个移动单元屋组成。休闲书屋主要为整体五洲国际广场提供一个安宁、休闲去处，利用工作间歇充分体验一下闲情雅致时光。与整体小商业形成互补，动静结合，丰富小商业的类型，引导更好的商业氛围。,五洲国际广场,休闲书屋：75,分类商业及业态,时尚美容美甲造型、化妆精品店:时尚美容美甲造型面积约75平方米，由2个移动单元屋组成；化妆精品店面积约40平方米，由1个移动单元组成。美容美甲店是商务办公楼不可或缺的一部分，在五洲国际广场的商业中作为一个补充。与美容美甲相互补充的化妆品店也是必不可少的一部分。,五洲国际广场,化妆精品店：40,时尚美容美甲造型：75,分