（行政管理专业论文）从美国次贷危机看我国房贷市场的政府监管.pdf

独创性声明 本人声明所早交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我 所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研 究成果，也不包含为获得苤鲞竖整盘堂或其它教育机构的学位或证二 5 而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：虽骜望日期：2 堕坠垒竺 学位论文版权使用授权书 本人完全了解大津师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权将学位论文 的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇 编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 签名：承磐堕导师签日期：圣鱼：鱼：筌 中文摘要 始于2 0 0 7 年初的美国次贷危机，已经通过蝴蝶效应演变成了一场波及全球金融市场的飓 风，将全球资本市场拖入一场新的危机。虽然时至今日，这场危机的阴影正在逐渐散去。但是， 次贷危机仍然受到人们的高度关注，大家在思考着：次贷危机是怎么发生的? 它为什么会产生 如此大的影响? 后危机时代应该如何加强金融监管，防止类似的危机再次发生呢? 在这样的背 景下，系统总结次贷危机的经验教训，并反思其对我国政府完善房贷市场监管的启示，将对于 确保我国房地产业的持续稳定发展具有十分重要的现实意义。 本文正是基于这一目的而写就的。论文共分为四部分： 第一部分是导论。主要介绍了论文的研究背景与意义、研究思路和方法以及框架和创新点。 其中，文献综述部分简要介绍了资料掌握的情况。 第二部分是美国次贷危机分析。该部分首先对次贷危机的概念进行了解释，接着分析了次 贷危机的成因，并就此提出了次贷危机对政府监管房贷市场的一般启示。 第三部分是我国房贷市场的现状分析。主要是将我国的房贷市场与美国的进行对比，在比 较当中看出我国房贷市场的潜在风险和独特之处，从而为后文介绍次贷危机对我国政府监管房 贷市场的启示提供客观的依据。 第四部分是完善我国房贷市场的政府监管。主要是在前文分析的基础上，顺理成章地从风 险防范和市场监管两方面阐述完善我国房贷市场政府监管的具体对策。 关键词：次贷危机住房抵押贷款信用评级风险防范市场监管 r e f l e c t i n go nt h eg o v e r n m e n tr e g u l a t i o n o fc h i n a sm o r t g a g em a r k e t f r o mt h eu s s u b p r i m em o r t g a g ec r i s i s a b s t r a c t w u x u e m i n g d i r e c t e db y ：p r o w a n q u a n b e g a ni ne a r l y2 0 0 7 ，t h eu s s u b p r i m em o r t g a g ec r i s i sh a sb e e nt u r n e di n t oa h u r r i c a n et h a t a f f e c t e dt h eg l o b a lf i n a n c i a lm a r k e t st h r o u g hb u t t e r f l ye f f e c t ，a n dt h eg l o b a lc a p i t a lm a r k e t sw a s d r a g g e di n t oa n e wc r i s i s a l t h o u g ht o d a y , t h es h a d o wo ft h ec r i s i si sb e i n gg r a d u a l l yd i s s i p a t e d b u t t h es u b p r i m ec r i s i si ss t i l ls u b j e c tt op e o p l e sa t t e n t i o n e v e r y o n ea r et h i n k i n ga b o u tt h e s eq u e s t i o n s ： h o wd i dt h es u b p r i m em o r t g a g ec r i s i sh a p p e n ? w h yd i di tp r o d u c es u c hb i gi m p a c t s ? i np o s t c r i s i s e r a , w h a ts h o u l dw ed ot os t r e n g t h e nf i n a n c i a ls u p e r v i s i o na n dp r e v e n t s i m i l a rc r i s e sf r o mh a p p e n i n g a g a i n ? i nt h i sc o n t e x t ，s y s t e m a t i c a l l ys u m m e du p t h ee x p e r i e n c e sa n dl e s s o n so ft h es u b 。p r i m ec r i s i s ， a n dr e f l e c to ni t se n l i g h t e n m e n tt ot h ec h i n e s eg o v e r n m e n tf o ri m p r o v i n gt h er e g u l a t i o n o fi t s m o r t g a g em a r k e t a l lt h e s ew i l lb eo fg r e a tp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c et o e n s u r es u s t a i n a b l ea n ds t a b l e d e v e l o p m e n to f c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y t h i sp a p e ri sw r i t t e nb a s e do nt h i sp u r p o s e 。a n di ti sd i v i d e di n t of o u rp a r t s ： t h ef i r s tp a r ti st h ei n t r o d u c t i o n i tm a i n l yi n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c e ， r e s e a r c hi d e a sa n dm e t h o d s ，f r a m e w o r ka n di n n o v a t i o n s w h a t sm o r e ，t h el i t e r a t u r er e v i e wb r i e f l y i n t r o d u c e st h el i t e r a t u r ea v a i l a b l e t h es e c o n dp a r ti st h ea n a l y s i so ft h eu s s u b - p r i m em o r t g a g ec r i s i s t h i ss e c t i o nf i r s t l y e x p l a i n st h ec o n c e p to fs u b - p r i m ec r i s i s ，t h e na n a l y z e st h ec a u s e so ft h es u b p r i m ec r i s i s ，a n di n r e g a r do ft h i s ，t h ea u t h o ro f f e r st h es u b p r i m ec r i s i s sg e n e r a lr e v e l a t i o nt og o v e r n m e n tr e g u l a t i o n o n m o r t g a g em a r k e t t h et h i r dp a r ti sp r e s e n ts i t u a t i o na n a l y s i so fc h i n a sm o r t g a g em a r k e t t h i ss e c t i o ni sm a i n l y t o m a k ec o m p a r i s o n so nm o r t g a g em a r k e tb e t w e e nc h i n aa n dt h eu n i t e ds t a t e s b yt h i sc o m p a r i s o n ， w ec a ns e et h ep o t e n t i a lr i s k sa n dt h eu n i q u ef e a t u r e so fc h i n a sm o r t g a g em a r k e t ，s oa st op a v et h e w a vf o rt h en e x ts e c t i o n b e c a u s et h en e x ts e c t i o nw i l ld e s c r i b et h es u b p r i m ec r i s i s si n s p i r a t i o nt o c h i n a sg o v e r n m e n tr e g u l a t i o no nm o r t g a g em a r k e t t h ef o u r t hp a r ti st oi m p r o v et h eg o v e r n m e n tr e g u l a t i o no fc h i n a sm o r t g a g em a r k e t b a s e do n t h ea n a l y s i so ft h ep r e v i o u sp a p e r , a n df r o mr i s kp r e v e n t i o na n dm a r k e ts u p e r v i s i o np e r s p e c t i v e ，t h e a u t h o rp u t sf o r w a r ds o m es p e c i f i cm e a s u r e sf o ri m p r o v i n gt h eg o v e r n m e n tr e g u l a t i o no fo u r c o u n t r y sm o r t g a g em a r k e t k e y w o r d s ：s u b p f i m em o r t g a g ec r i s i s h o u s i n gm o r t g a g el o a n c r e d i tq u a l i t yr a t i n gr i s k p r e v e n t i o n m a r k e ts u p e r v i s i o n 目录 第一章导论1 一、研究背景和意义1 二、文献综述2 三、研究思路和方法6 四、本文框架和创新点7 第二章美国次贷危机分析8 一、次贷危机的概念厘清8 二、次贷危机的成因解析9 ( 一) 美联储利率政策的变化和房屋价格的波动9 ( - - ) 放贷机构的贪婪逐利和经纪人的大力促销1 2 ( 三) 抵押贷款的设计缺陷和过度证券化1 3 ( 四) 监管部门的监管乏力和调控不当1 6 三、次贷危机对政府监管房贷市场的一般启示1 6 ( 一) 货币政策的调整须充分考虑对房贷市场可能产生的影响1 7 ( 二) 建立健全完善的房地产金融监控体系1 7 ( 三) 建立合理的信用评级体系1 7 ( 四) 政府要不断提高自身对危机的预警和调控处理能力1 8 第三章我国房贷市场的现状分析。1 9 一、我国房贷市场与美国的相似性1 9 ( 一) 贷款基准利率走势1 9 ( 二) 房地产市场和房贷规模的扩张2 1 ( 三) 房地产业对整个经济都具有相当大的影响力2 2 二、我国房贷市场的独特性。2 3 ( 一) 住房抵押贷款的证券化程度不高2 3 ( 二) 房地产金融风险主要集中在银行2 4 ( 三) 信用评级体系建设比较落后2 s ( 四) 居民不太习惯透支消费且储蓄率比较高2 6 ( 五) 商业银行要求的首付比例较高j 2 7 第四章完善我国房贷市场的政府监管2 9 一、强化风险防范2 9 ( 一) 提高风险防范的意识2 9 ( - - ) 适度推进住房抵押贷款证券化3 0 ( 三) 着力减轻房贷市场的风险压力3 1 二、完善市场监管3 2 ( 一) 建立适合国情的信用评级体系3 2 ( - - ) 加强对银行房贷业务的监管3 3 ( 三) 加强对房贷及其衍生品的监管3 4 结束语一后危机时代的反思3 s 参考文献3 8 j 舌记4 1 一、研究背景和意义 第一章导论 始于2 0 0 7 年初的美国次级抵押贷款危机，已经持续三年多，期间不断引爆数家国际知名 的贷款机构、投资银行和商业银行因为资金链条受到巨大损伤，而面临危机甚至倒闭。一场原 来只涉及单一地区、单一金融产品的危机，已经通过蝴蝶效应演变成了一场波及全球金融市场 的飓风，几乎涉及了全球经济的各个角落，将全球资本市场拖入一场新的危机。 这场危机对美国乃至全球经济的影响越来越深，不仅导致股市的剧烈波动，甚至损伤到实 体经济层面。时至今日，事态还在延续，至今还没有人能准确预知它的最终结局。在次贷危机 的阴影之下，人们所见所闻的是大型公司的破产倒闭、房地产泡沫的严重破裂、股市行情的走 向低迷、企业的大幅裁员、就业形势的日益严峻、几代人辛辛苦苦积攒的财富由于购买的虚拟 资产的急剧缩水而大量蒸发掉了 在这样的背景下，次贷危机受到了人们越来越多的关注，大家不禁要问：次贷危机是怎么 发生的? 它的影响范围究竟有多大? 世界经济在次贷危机的影响下将何去何从? 中国经济又 能从中获得什么深刻的启示? 针对这些问题，金融机构的实践家和学界的专家学者们从不同角度、不同层次进行了深入 的研究和探索，其中尤以金融学界的反思最为广泛深刻。作为行政管理专业的研究生，本人认 为次贷危机的爆发虽然是多方面原因共同作用的结果，但是政府对金融监管的缺失和不力无疑 是最为重要的一个原因。基于此，本文以剖析次贷危机的成因为切入点，深入总结次贷危机对 于政府做好房贷市场监管的一般启示，并联系我国房贷市场的实际情况，以期有针对性地提出 一些完善我国房贷市场政府监管的对策建议。因此，本文的理论意义在于完整客观地分析美国 次贷危机的爆发原因、传导机制及其对政府加强房贷市场监管的一般启示。现实意义在于，结 合我国房贷市场、金融市场和房地产市场发展的现实情况和未来走势，分析出我国房贷市场潜 在的风险因素，并有针对性地提出一些强化风险防范和完善市场监管的对策建议，以期能够对 促进我国房贷市场的健康发展有所启示，防止金融危机由此而出。 二、文献综述 本文旨在以美国次贷危机为鉴来反思我国政府应该如何进一步完善对房贷市场的监管，因 此参阅文献主要集中在对美国次贷危机的分析和对我国房贷市场政府监管的借鉴两大方面。 ( 一) 关于美国次贷危机的分析 马汀纳埃维希( m a r t i n ef h e l l w i g ) 在金融部门的系统性风险：对次级抵押贷款金 融危机的分析一文中指出，致使美国次级抵押贷款危机演变为全球性金融危机的原因在于金 融部门存在的两个系统性风险：其一是通过结构化投资工具将次级抵押贷款过度衍生转化。其 二是金融体系为适应次级抵押贷款拖欠和违约而做出的调整，使得整个金融体系形成了恶性循 环，即次级抵押贷款拖欠和违约促使金融体系做出调整，然而调整后的金融体系又在一定程度 上加剧了次级抵押贷款拖欠和违约情况的出现。因此，在谈及监管改革的时候，必须超越个人 的激励和监督的考虑，多关注金融部门相互依存的系统性和透明度问题。 阿伦富兰克林和卡乐汀艾琳娜( a i l e nf r a n k li n ，c a r l e t t ie l e n a ) 在危机概况： 原因、后果及解决方案一文中认为，在美国和其他一些国家存在着房地产价格泡沫。泡沫形 成的主要原因是宽松的货币政策和全球失衡，尤其是由美联储制定的货币政策。廉价信贷和容 易获得的资金相结合进一步催生出泡沫。许多其他因素，如次级抵押贷款、薄弱的监管体制和 银行的高杠杆业务也加剧了危机的影响。为减少中央银行治理结构未来出现危机，他们提出了 减少全球失衡、改善银行监管的一些改革措施。 迈克尔宾斯托克( m i c h a e lb e e n s t o c k ) 在次贷危机中的政府监管失灵一文中指出， 监管只是次贷危机问题的一部分，而不是它的解决方案。应用于银行系统的监管模式从根本上 是存在缺陷的。许多国家将周期性的金融不稳定归咎于监管模式。事实上，除非人们认识到金 融不稳定的根源在于信息理论，即银行和金融投资者之间的信息不对称问题，否则世界将继续 遭受周期性的金融不稳定。 约瑟夫斯蒂格利茨( j o s e p hs t i g li t z ) 在法国回声报发表的文章认为次贷危机与 格林斯潘在任时推行的反经济周期政策有关。该文指出，一切源于2 0 0 1 年的美国经济衰退。 布什总统在格林斯潘支持下推行令富人受益的减税政策，但没能使美国走出网络泡沫破灭带来 u 。m a r t i n eeh e l l w i g ，s y s t e m i cr i s ki nt h ef i n a n c i a ls e c t o r ：a na n a l y s i so f t h es u b p r i m e - m o r t g a g ef i n a n c i a lc r i s i s ，d ee c o n o m i s t , 。v o l u m e1 5 7 ，n u m b e r2 j u n e2 0 0 9 ，p 1 2 9 a l l e n f r a n k l i n ，c a r l e t t i e l e n a ，a no v e r v i e wo f t h ec r i s i s ：c a u s e s ，c o n s e q u e n c e s ，a n ds o l u t i o n s ，i n t e r n a t i o n a lr e v i e wo f f i n a n c e ， 。v o i 1 0i s s u ei ，m a r c h2 0 1 0 ，p 1 9 m i c h a e lb e e n s t o c k ，r e g u l a t o r yf a i l u r ei nt h es u b p r i m ec r i s i s ，o p e ne c o n o m i e sr e v i e w , v o l u m e21 ，n u m b e r1 f e b r u a r y2 010 ， p 1 4 7 ，1 5 0 2 的经济衰退。美联储为了促进经济增长和就业，除了降低利率别无他法。但是，上世纪9 0 年 代的过度投资是经济衰退的一大原因，所以降低利率没有极大地刺激投资，美国经济虽然繁荣 起来，主要是因为美国家庭更多地贷款买房和负债消费。而且，由于低利率促进了房地产业的 持续繁荣，美国人对自己不断增长的债务负担一直不以为意。 罗伯特默顿( r o b e r tm e r t o n ) 认为，真正引发这场次债危机的，实际上是贷款的结构。 一般来说这种结构有：产权( e q u i t y ) 、次级债务( j u n i o rd e b t ) 、优先级债务( s e n i o rd e b t ) ， 称之为三层结构( t r i p l e - l a y e r ) 。次债贷款往往都是照顾那些收入水平较低或者证件不全的贷 款人。房价突然下跌，但贷款人又不得不还款，这时游戏规则就乱了，这是一个链条，如果一 个环节出错，那其他环节肯定也会跟着出错。圆 次贷风波研究课题组所著次贷风波启示录( 2 0 0 8 ) 对危机成因进行了探究，主要强调了 三个方面的原因：在美国房地产市场泡沫已经形成的环境下，次级抵押贷款审核标准的放松更 加推动次贷市场的急剧膨胀；次贷过度证券化导致风险由房地产金融机构向资本市场等迅速传 递和成倍的放大；美国的法律约束、监管机制以及信用评级体系等在这次危机中的缺失，对危 机的产生同样负有不可推卸的责任。 雷曜所著次贷危机( 2 0 0 8 ) 对于危机的成因则主要提到四个方面，即次贷证券化、评级 机构的道德阴影、长期忽视监管以及美联储的货币政策。 辛乔利、孙兆东所著次贷危机( 2 0 0 8 ) 将次贷危机的成因归结为八个方面：证券化放 大了次级债的市场风险，评级机构在次级债中扮演的角色，次级债市场缺少透明度和监督，次 级债危机离不开美联储的货币政策，经纪人的促销“功不可没”，房屋估值机构虚估房屋净值， 投资银行的过度营销以及购房者的美国梦等。 中央电视台中国财经报道栏目组所编次贷飓风的未解之谜( 2 0 0 8 ) 一书，将次贷 危机爆发的原因归结为五个方面：一是贷款机构之问盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危 机的种子；二是房地产市场膨胀之后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的 融资；三是持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担；四是高风险房贷产品创新对房贷市场 泡沫形成推波助澜；五是次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一 损俱损、一荣俱荣。 黄美龄在美国次贷危机的成因、影响与启示( 2 0 0 8 ) 一文中分析指出，美国次贷危机 离不开美联储的货币政策：次级抵押贷款审核标准的放松推动次贷市场非理性扩张；次级贷款 。斯蒂格利茨：美国次贷危机与格林斯潘有关，h t t p ：f i n a n c e s i n a c o m c n i 2 q 0 7 0 8 2 3 1 4 1 7 , 3 9 1 0 5 3 2 s h t m l 。 安上连：默顿：次债危机远没有结束，经济观察搬，2 0 0 7 年1 2 月2 2 口。 3 过度证券化引起风险的传递和扩大以及政府监管缺位、信用评级制度缺陷也是引发次贷危机的 重要原因。作者还分别讲到了次贷危机对我国房贷市场发展的启示，对我国金融创新的启示以 及对我国金融监管的启示。 李哲的美国次贷危机分析( 2 0 0 9 ) 一文认为，次贷危机的历史原因是美国网络危机， 现实原因源自格林斯潘的货币政策，导火索在于美国房地产泡沫破灭，而其深层原因则在于金 融衍生品过度滥用及金融监管的缺陷。 刘萍在次贷危机成因分析( 2 0 0 9 ) 一文中，从微观和宏观两个方面来分析次贷危机的 爆发原因。即微观上从次级贷发放机构、次级贷借款人、次贷衍生债券经营机构和评级机构等 主体来剖析次贷危机的原因，宏观上从货币政策作用、政府监管不当和经济结构性问题三个视 l 角去找寻次贷危机的起因。 蒋先玲的美国次级债危机剖析及其对中国的启示( 2 0 0 7 ) 一文认为次贷危机的爆发原 因包括信贷条件的放松、抵押贷款证券化规模的不断扩大、抵押贷款及其证券化市场本身的不 规范、市场利率的不断提高以及房价的不断升高与下降等。我国应该从重视房贷风险、完善贷 前审查、完善及推广抵押资产证券化和采取多种手段有效调控房地产市场等措施着手，以防止 中国出现类似的次级债危机事件。 综上所述，这些书和文章在谈及次贷危机形成原因的时候，虽然各有侧重，但是所论述的 几个主要方面的成因都是大同小异的，如美联储对货币政策的大幅调整，金融监管的缺失和低 效、次级抵押贷款的过度证券化、房地产市场和金融市场的泡沫破裂、信用评级的失实等等。 从某种程度上讲，次贷危机折射出的政府在维护金融稳定与发展方面的缺失和不力，就是政府 在应对危机过程中以及后危机时代应该要认真思考和解决的问题。 ( 二) 关于美国次贷危机对我国加强房贷市场政府监管的启示 李明的美国次贷危机及其对中国房地产市场的影响( 2 0 0 9 ) 一文认为，美国次贷危机 直接影响开发商对房地产市场的策略，影响了购房者对未来的基本判断和政府对房地产行业的 政策，将加速中国房地产市场的调整，对银行等金融部门的内部风险管理机制提出警示。作者 还结合目前中国房地产市场存在的主要问题，提出了我国防止次贷危机发生的应对措施，即抑 制房价大幅度波动，维护房地产稳定；建立健全房地产金融监控机制，密切跟踪房地产市场发 展态势；加强房贷信用风险的度量和管理；建立健全个人信用体系；加强房产中介机构以及评 估机构的社会责任；加强银行内部风险控制和创新房地产金融市场产品，有效化解房贷风险等。 张预的美国次贷危机与中国房地产金融风险防范( 2 0 0 9 ) 一文认为，美国次贷危机对 4 我国金融监管部门的启示在于要严格遵守审慎的银行监管标准，加强对商业银行流动性的监管 和对房地产市场的调控。由此我国房地产金融风险防范的策略选择在宏观上体现为建立房地产 金融风险防范的宏观监测指标体系和稳步推进金融创新，进一步加强金融监管；微观上则在于 规范商业银行操作以避免操作风险和完善我国的信贷评估体系。 冯科在从美国次级债危机反思中国房地产金融风险( 2 0 0 7 ) 一文中指出，目前我国房地 产金融风险主要集中在银行；与国际水平相比，我国银行承担的房地产金融风险处于较低水平； 相对而言，我国居民偿债能力比较高，按揭货款质量比较高。据此，作者提出以创新化解我国房 地产金融风险，即加快推动住房按揭货款证券化，化解集中于银行的金融风险；建立全国性的 独立的第三方资产评级公司，并加强对其监管；建设全国范围内的个人信用评级与管理数据库 和加强个人按揭货款资质审核，对资质较差的货款人适度提高首付比例。 卜壮志在从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理( 2 0 0 7 ) 一文中指出，我国房 贷市场存在着违约风险和提前还贷风险，并就此对我国加强银行房贷的风险管理提出了四点建 议：一是严格房贷申请资格的审查；二是加快发展银行信贷资产证券化步伐；三是规范房地产 评估机构；四是加强金融监管。 丛素音的关于美国次级债危机对我国房地产金融的教训初探( 2 0 0 8 ) 在探析次级债危 机原因的基础上，提出了我国房地产金融应从中吸取的经验教训，即监管部门应加强个人住房 按揭贷款业务创新品种的监管；加强住房信贷危机监控，采取多种措施稳定房价和不断提高政 府应对金融危机处理能力等。 王静、林琦在从美国次级债危机看中国房地产金融市场的风险( 2 0 0 8 ) 一文中认为， 目前我国的房地产金融市场与美国次级债危机爆发前有着许多相似之处，同时又存在着特殊 风险，如商业银行面临双重风险和房地产业、银行业对整个经济的影响等。并针对国内房地产 金融市场的特殊问题，提出了一些比较有效的对策，如完善个人征信系统，提高个人房贷资产 质量；加快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险和建立存款保险制，变隐性保险为显 性保险等。 赵蕾、吕文的从美国次级按揭危机看中国房贷( 2 0 0 7 ) 一文从美国次级按揭贷款产生 的背景着手，通过比较中美两国相同和不同的金融元素，分别从市场情况、银行自身、住房按 揭对象和风险化解渠道等四个角度分析我国目前住房按揭贷款的潜在风险，并提出了防范个人 住房按揭贷款风险的四点建议：一是要严格执行国家宏观调控政策，减缓贷款发放速度，控制 贷款规模；二是优选楼盘，优选客户，从根本上把住贷款人的道德和信用风险；三是加强贷前 s 审查，严把操作关，强化风险内控；四是加强贷后管理，防止把市场风险转嫁给银行。 苏光柱在美国次贷危机对我国房地产风险管理的启示( 2 0 0 8 ) 一文中指出，中国房贷 市场也有类似于美国次级贷款的成分，如贷款首付比例较低及虚假信用；超支付能力贷款不断 增加；贷款利率增长快，部分债务人丧失支付能力以及房价在飞涨后存在下跌趋势等。据此他 就如何防范房地产市场的信贷风险提出了一些对策，如加强宏观经济运行的分析，关注经济周 期波动可能带来的风险；科学设计信贷产品；做好预警，控制规模与风险和金融创新要坚持“谨 慎经营”原则等。 综上所述，专家学者们在谈及美国次贷危机对我国加强房贷市场政府监管的启示时，可谓 是仁者见仁、智者见智。仔细分析这些启示，可以看出大家基本上都是在认真分析美国次贷危 机爆发原因的基础上，切实结合我国房地产金融市场的实际情况而有针对性地提出来的，如宏 观上应注意房价的波动情况并做好利率的调整工作，微观上应强化银行对住房抵押贷款的风险 管理、审慎地推行住房抵押贷款证券化、建立全国性的独立的第三方资产评级公司以规范对资 产的信用评级等。 三、研究思路和方法 本文从分析美国次贷危机的形成原因和一般启示入手，接着在比较中美两国房贷市场的异 同点当中，明确我国房贷市场的潜在风险和独特之处，进而分析我国政府应该如何以美国次贷 危机为鉴，进一步改进对房贷市场的监管。 因此，本文在写作过程中运用的研究方法主要有以下四种： ( 一) 文献分析法 本课题的研究，需要广泛搜集有关美国次贷危机和对我国房贷市场政府监管的启示方面的 书籍和论文，希望能从中归纳出该问题的一般性理论，并在此基础上概括、总结，力求提出新 观点。 ( 二) 理论结合实际法 无论是从本专业的角度，还是从本文的角度看，理论研究总是要服务于实践的。本文试将 对美国次贷危机的理论研究与改善我国政府对房贷市场的监管实际结合起来，以增强本文的应 用性和实践性。 ( 三) 数据统计法 6 本文在探讨美国次贷危机和完善我国房贷市场政府监管的过程中，需要一定的数据资料， 从而使本文的论述更具说服力和可信度。 ( 四) 比较分析法 为了使我国政府能够切实吸取次贷危机的教训，从而更好地完善对我国房贷市场的监管， 需要将我国的房贷市场与美国的进行对比，在比较当中看出我国房贷市场的风险和机遇，以明 确对其监管进行改革完善的方向和路径。 四、本文框架和创新点 本文共分四章，第一章主要介绍本课题研究的背景与意义、思路与方法、框架与创新点以 及文献综述等；第二章对美国次贷危机的概念和成因进行了深入分析；第三章将我国房贷市场 的现状与美国的进行了比较，在比较当中厘清了目前我国房贷市场存在的风险隐患；第四章是 在前三章的基础上，水到渠成地谈我国政府应该如何进一步完善对房贷市场的监管。 通过分析搜集来的一些资料，发现对次贷危机进行研究的人绝大部分都是金融学方面的专 家学者，或者是金融业“一线”即金融机构、金融监管机构的工作人员，他们的研究大多是以 金融学为视角来审视、分析次贷危机的形成原因、传导机制、影响程度和应对策略的，而专门 从行政管理的视角来反思次贷危机对完善我国房贷市场政府监管启示的硕士论文尚不是很多。 针对这种情况，本文以探求次贷危机对我国政府完善房贷市场监管的启示为初衷，着重分析美 国次贷危机的爆发原因和对房贷市场监管的一般启示，并结合我国房贷市场的现状，力求为完 善我国房贷市场的政府监管以维护金融安全与稳定提出一些行之有效的对策建议。 因此，本文的创新之处在于将美国次贷危机的成因和一般启示与我国房贷市场的现实情况 结合起来，提出我国政府在加强对房贷市场的监管上应该要采取的一些措施。换句话说，就是 将次贷危机对加强房贷市场政府监管的一般启示中国化，探寻一条适合我国国情的完善房贷市 场政府监管的新路子。 7 一、次贷危机的概念厘清 第二章美国次贷危机分析 要弄清什么叫次贷危机，首先须明确次贷的涵义。次贷，即次级抵押贷款，亦可称为次级 按揭贷款或次级贷款，英文名称是s u b p r i m em o r t g a g e 或s u b p r i m el o a n ，p r i m e 的意思是优 质，而前缀“s u b 一 是“次之 、“未达标 的意思，加在一起就是未达到优质的贷款之意。它 主要是指一些贷款机构向信用程度不佳和收入较低的借款人提供的贷款，其服务对象为债务与 收入比率较高、信用评级低、发生违约概率较高的贷款买房者。通常这种贷款的借贷利率要比 优惠级抵押贷款高2 3 个百分点。因此，次级贷款对于放贷机构来说是一项高回报而又具有 较高风险的贷款业务。 具体来说，美国的住房抵押贷款根据消费者信用评分、月供与收入比以及首付等信用条件 评级的好坏可以划分为三类： 一是优质抵押贷款( p r i m el o a n ) ，服务对象为信用评分最高的个人，信用评级得分一般 在6 6 0 分以上，其月供与收入比不高于4 0 且首付高于2 0 以上。 二是a l t a 贷款，服务对象为信用评级得分在6 2 0 6 6 0 分，但却缺少或完全没有固定收 入、存款、资产等合法证明文件的个人。a l t a 贷款的利率普遍比优质贷款高1 2 个百分点。 第三类即为次级贷款( s u b p r i m el o a n ) ，服务对象为信用评级得分较差的个人，他们的评 级分数低于6 2 0 分，月供占收入比例较高且首付往往低于2 0 。 美国最有名的个人消费信用评估公司f i c o ( f a i ri s a a cc o r p o r a t i o n ) 对美国的房贷申 请人制定了详尽的评分细则，如表1 所示： 表l “f i c o ”信用评分标准及抵押贷款市场划分标准圆 信用市场 信用等级信用分负债比率信贷比率征信特点 过去2 5 年信用优等，2 4 个月内没有延期支 优质 a + a6 7 0 +3 6 3 8 9 5 1 0 0 付的行为，过去2 l o 年没有破产记录 没有延期6 0 天的抵押贷款，过去2 4 年内没 a l t - aa 一6 5 04 59 5 有破产记录 。王学武： 华尔街飓风，广东经济 f j 版社，2 0 0 8 年，第3 页。 。辛乔利、孙兆东：次贷危机，中国经济出版社，2 0 0 8 年，第1 1 8 页。 8 b + p6 2 05 07 5 8 5 过去2 4 年内有破产记录，重建信用 c + c 一5 8 05 57 5 过去l 2 年内有破产处置记录 次级 d + 沪5 5 06 06 0 7 0 过去1 2 个月内有破产处置记录 e5 2 0 -6 5 可能面临破产或放弃赎回抵押物 基于以上分析，我们可以推断，所谓次贷危机( s u b - l o a nc r i s i s ) ，是指美国次级抵押贷 款市场出现的信贷危机，是次级抵押贷款的借款人拖欠房贷或违约没有还款而致使放贷机构出 现严重亏损而不能正常运营的经济现象，主要表现为次级抵押贷款机构的破产、投资基金被迫 关闭以及股市的剧烈震荡等。 这次危机的酿成，源于美国在2 0 0 6 年之前的5 年里，住房市场持续繁荣，加上同期的利 率水平较低，使得抵押贷款机构可以通过向信用评级欠佳的购房人提供贷款而获取较高的回报 率，这推动了美国的次级抵押贷款市场迅速发展壮大。然而，“随着美国住房市场的降温，尤 其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也随之大幅上升，致使购房者的还贷负担大为 加重。更为严重的是，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或是通过抵押住房再融资变得 困难起来。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人难以按期偿还贷款，进而引发了次贷 危机。 次贷危机的成因解析 对于次贷危机爆发的原因，理论界和实务界展开了激烈纷呈的讨论，本文综合考虑美国房 地产市场的现实状况，认为次贷危机的爆发是由多方面因素共同作用的结果，其中包括利率政 策、房价波动、资产泡沫、信用评估以及监管不力等多方面原因。具体概括为以下四个方面： ( 一) 美联储利率政策的变化和房屋价格的波动 美联储从2 0 0 1 年初丌始实行宽松的货币政策，联邦基金利率从2 0 0 1 年1 月的5 9 8 调低 至2 0 0 4 年6 月的1 0 3 。这样的低利率政策使得资金使用成本较低，货币市场流动性充足， 从而大大刺激了美国房地产业的飞速发展。在这样的形势下，美国人的买房热情不断升温，住 房抵押贷款市场日益繁荣，甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购 房贷款，这就推动了次级抵押贷款规模的疯狂扩张。与之相应的是，美国人的购房需求得到大 。中央电视台中国财经报道栏日组：华尔街冲击波，机械，t 业出版社，2 0 0 9 年，第3 1 页。 9 图1 美国房屋价格走势图( 1 9 8 7 - 2 0 1 0 年) prj抛*-to-rent r a t i o 。q 11 9 9 7 - 1 0 n a t i o n a jc 盎0 e 罐l i l k 尊h o m ep r l e ei n d e xo w r l e l te q u i v a l e n tr e n t 一 p “。_ d ”“_ f ”，。“口f ，“ m ， 十” ! ：， 一一 一 1 矗 l i 一一一毒 霪 芒 岂i s l 夕 ：i 9 嘞 j | j10 、二嘞 ， j r 一 - - - ； 妒妒妒妒妒毋萨矿妒妒妒矿妒矿矿妒铲矿妒妒妒妒妒 撩弼待n _ a b 嘲- h 材i 叼删 数据来源：克鲁格曼：房价强劲反弹不可期，财经日报h k ，2 0 0 9 年8 月2 7 日， h t t p ：咖b u s i n e s s t i m e s , c o m h k a - 2 0 0 9 0 8 2 7 - 2 9 3 4 4 1 2 5 1 3 5 7 8 3 7 。 然而，到了2 0 0 4 年，美联储出于对经济过热和通货膨胀的担忧，从2 0 0 4 年6 月起开始逐 步调高联邦基金利率，到2 0 0 7 年1 月提高至5 2 5 ，并在一年内基本维持不变。由于联邦基 会利率与抵押贷款利率存在着讵相关关系( 参见图2 ) ，因此这么高的联邦基金利率无疑也促 使了住房抵押贷款利率的持续上扬( 参见图3 ) ，而房贷利率的上升将加重借款人的还贷负担， 表现为家庭债务与收入之比大幅增加，尤其是对2 0 0 3 年至2 0 0 4 年低利率水平下获得浮动利率 次级贷款的借款人压力更大，因为他们的住房抵押贷款在2 0 0 5 年或2 0 0 6 年将依据当年的联邦 基金利率等因素重新设定利率( i n t e r e s tr a t er e s e t ) 。然而就在这个时候，受房贷利率走高 的影响，许多潜在的购房者转而持一种观望的态度，房地产市场上的购房需求迅速萎缩，房屋 价格开始走向下跌( 参见图1 ) 。“受房价下跌、房地产市场步入低迷等因素的影响，借款人很 难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。于 是，借款者逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例开始出现。一旦这种案例大幅增加，必然引起 对次级抵押贷款市场的悲观预期，市场就可能发生严重震荡，冲击贷款市场的资金链，进而波 1 0 及整个抵押贷款市场。与此同时，房屋价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降