（工商管理专业论文）A房地产项目的投资可行性研究.pdf

论文摘要 论文摘要 房地产业已成为我国国民经济重要支柱产业之一，其在国民经济增长和社会 发展中的地位和作用不断提高，它的健康发展对于满足广大群众基本住房需求、 保持国民经济平稳较快增长、确保社会稳定和小康社会以及和谐社会建设具有十 分重要的作用。由于房地产业是一个涉及范围广、资金需求量大、生产环节多、 不可控的风险多的一个行业，所以对于每一个房地产项目，均需要仔细的研究和 考虑，作出准确的可行性分析，为项目提供科学的依据，确保项目能够取得成功。 本文运用投资项目评价等相关理论，以鹰潭市a 房地产开发项目为对象，通过 定性和定量地分析项目的投资价值，为a 房地产项目的合理开发提供依据，为 公司的投资决策提供参考。 本文根据房地产开发项目可行性研究与经济评价理论，结合国内外相关参考 文献和研究资料，对鹰潭市a 房地产开发项目进行系统分析，根据本项目的特 点，重点研究以下内容：一是对a 项目基本情况、特点进行分析；二是在研究鹰 潭市整体经济形势和房地产行业情况基础上预测鹰潭市近期房地产市场供求等 趋势；三是在市场调查的基础上，对项目开发方案作出定位；四是估算拟定的项 目开发方案的总投资和销售收入，通过大量的数据和计算，对项目进行经济、财 务评价和不确定性分析。最终得出项目具有投资价值、可以进行操作的结论。 关键词：房地产项目；可行性研究；鹰潭 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e a le s t a t eh a sb e c o m eo n eo fp i l l a ri n d u s t r i e si nc h i n an a t i o n a le c o n o m y i t s p o s i t i o na n dr o l ei nn a t i o n a le c o n o m i c a lg r o w t ha n d t h es o c i a ld e v e l o p m e n tb e c o m e s m o r ea n dm o r ei m p o r t a n t i ta l s op l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nm e e t i n gt h eb a s i ch o u s i n g n e e d so ft h em a s s e s ，m a i t a n i n gt h es t e a d ya n dr a p i dg r o w t ho fn a t i o n a le c o n o m y , a n d g u a r a n t e e i n gs o c i a ls t a b i l i t y , h a r m o n y , a n db e i n gw e l l o f f d u et ob e i n gaf a r 。g o i n g a n dr i s k yi n d u s t r y , h i 曲d e m a n do ff u n d sa n ds o p h i s t i c a t e dp r o d u c t i o n ，e v e r yp r o j e c t o fr e a le s t a t ew i l lr e q u i r ed e e ps t u d ya n dc a r e f u lc o n s i d e r a t i o na n da c c u r a t ea n a l y s i s o ft h ef e a s i b i l i t yf o r t h ep r o je c tt og u a r a n t e et h es u c c e s s b yu s i n gp r o je e ti n v e s t m e n t e v a l u a t i o na n do t h e rr e l a t e dt h e o r i e sa n dr e f e r r i n gt ot h er e a le s t a t ep r o j e c to fy m g t a n c i t y , t h i sp a p e rg o e st h r o u g hq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so ft h ev a l u eo ft h e i n v e s t m e n tp r o j e e t ，t op r o v i d et h eb a s i sf i o rt h er a t i o n a ld e v e l o p m e n to far e a le s t a t e p r o j e c ta n dr e f e r e n c ef o rac o m p a n y si n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g b a s e do nt h ef e a s i b i l i t ys t u d yo far e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c ta n de c o n o m i c e v a l u a t i o nt h e o r y , a n dc o m b i n i n gw i t ht h ed o m e s t i ca n df o r e i g nc o r r e l a t i o n sr e f e r e n c e a n dt h er e s e a r c hf r u i t s ，t h ep a p e rc a r r i e so ns y s t e m a t i ca n a l y s i so nt h ey i n g t a np r o j e c t ao fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t a c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ep r o j e c ta ，t h e p a p e r f o c u so nt h ef o l l o w i n g ：f i r s t ，a n a l y z i n gt h eb a s i cs i t u a t i o no fp r o je c ta a n dt h e c h a r a c t e r i s t i c s ；s e c o n d ，s t u d yo nt h eo v e r a l le c o n o m i cs i t u a t i o na n dt h er e a le s t a t e i n d u s t r yi ny i n g t a nc i t y , a n dp r e d i c t i n gt h eb a s i so fr e c e n tt r e n d si nt h er e a le s t a t e m a r k e t ，s u c ha ss u p p l ya n dd e m a n d ；r d ，p o s i t i o n i n gt h ep r o j e c td e v e l o p m e n t o nt h e b a s i so fam a r k e ts u r v e y ；f o u r t h ，e s t i m a t i n gt h eo v e r a l li n v e s t m e n ta n ds a l e sr e v e n u e o ft h ep l a n n e dp r o j e c t i tg o e st h r o u g ht h em a s s i v ed a t aa n dt h ec o m p u t a t i o nt o a c h i e v et h ee c o n o m i c a la n df i n a n c i a la p p r a i s a la n du n c e r t a i n t ya n a l y s i sf o r t h ep r o j e c t ， w h i c hh e l pt h ep r o je c tt or e a c ht h ef i n a li n v e s t m e n tv a l u e k e yw o r d s ：t h er e a le s t a t ep r o j e c t ；f e a s i b i l i t ya n a l y s i s ；y i n g t a nc i t y 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。本 人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方 式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人( 签名) ： 年月 日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大学 有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子版， 有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书 馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有权将学 位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者签名：日期：年月日 导师签名：日期：年月日 第一章绪论 第一章绪论 第一节问题的提出 房地产业已成为我国国民经济重要支柱产业之一，其在国民经济增长和社会 发展中的地位和作用不断提高，它的健康发展对于满足广大群众基本住房需求、 保持国民经济平稳较快增长、确保社会稳定和小康社会以及和谐社会建设具有十 分重要的作用。2 0 0 5 年，我国房地产投资额达1 5 7 5 9 亿元，2 0 0 6 年为1 9 3 8 2 亿 元，比2 0 0 5 年增长2 3 ，2 0 0 7 年1 8 月份，全国完成房地产开发投资1 4 2 7 7 亿 元，同比增长2 9 0 。虽然历经国家的宏观调控，房地产市场供需两旺，仍然 显现出一派生机勃勃的景象，但是由于房地产业是一个涉及范围广、资金需求量 大、生产环节多、不可控的风险多的行业，所以对于每一个房地产项目，均需要 仔细的研究和考虑，作出准确的可行性分析，为项目提供科学的依据，确保项目 能够取得成功。 本文运用相关理论，以a 房地产开发项目为对象，通过定性和定量地分析 项目的投资价值，为a 房地产项目的合理开发提供依据，为公司的投资决策提 供参考。 第二节房地产项目可行性研究的主要内容 一、项目可行性研究和经济评价概述 项目可行性研究是项目前期工作的基本内容，是指具体实施某一投资建设方 案前，对投资项目从不同的角度和方面进行综合、全面地调查研究和分析论证， 为项目决策提供科学依据，以保证投资项目经济上的合理性、财务上的盈利性、 技术上的先进性以及社会上的协调性。 可行性研究最早应用于2 0 世纪3 0 年代西方投资项目，当时美国开发田纳西 流域的时候就成功地使用了可行性研究的方法。3 0 年代至6 0 年代是可行性研究 。数据来源：国家统计局网站：w w w s t a t s g o v e n a 房地产项目的投资可行性研究 发展的初级阶段，到7 0 年后开始得到足够的重视，其发展过程中主要著作包括 经济合作与发展组织( o e c d ) 发展中国家工业项目分析手册；联合国工业发展 组织( u n i d o ) 项目评价准则；经济学家林恩斯奎尔( l s q u i r e ) 和范德塔克 ( i - i g v a n d e r t a k ) 合著的项目经济分析一影子价格的推导和估算；约翰汉森撰 写的项目评价使用指南；联合国工发组织和阿拉伯国家工业发展中心( i 跗i d o i d c a s ) 编写的工业项目评价手册撰写的项目评价使用指南。 我国2 0 世纪7 0 年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下推广，1 9 8 3 年，国务院颁布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；1 9 8 7 年颁 发了建设项目经济评价方法与参数；2 0 0 1 年国家计委委托中国国际工程咨询 公司组织编写和发行了投资项目可行性研究指南，这些工作不断提高了我国 可行性研究工作的科学化、规范化和程序化水平。自此，项目可行性研究便作为 我国投资项目开发建设中不可或缺的一项准备工作。 二、可行性研究的阶段工作 可行性研究工作根据项目的进展可以分三个阶段进行。 ( 一) 投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部 门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机 会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算 的精确度为3 0 ，研究费用一般占总投资的0 2 - - 0 8 。如果机会研究认为 可行的，就可以进行下一步的研究。 ( 二) 初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分 7 析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达2 0 ，所需费用约占总投资的 0 2 5 1 5 。 ( 三) 详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、 财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资 估算的精度在1 0 ，所需费用，小型项目约占投资的1 0 3 o ，大型复杂 的工程约占o 2 1 o ，项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型 。资料来源：h t t p ：w w w c h n r a i l w a y c o m n e w s 6 0 2 0 0 7 0 3 31 2 0 0 7 0 3 311 6 2 4 4 9 8 s l a t m l 2 第一章绪论 和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评 估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不 准审批，更不准组织建设。 三、房地产项目可行性研究的主要内容 房地产业是随着我国改革开放逐渐发展起来的一个新兴行业，房地产项目可 行性研究理论在我国仍处于不断发展的过程中，但是基本形成了如下的理论研究 框架，即投资机会研究阶段，初步可行性研究阶段、可行性研究阶段，评价决策 阶段。由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别， 其主要内容包括以下几个方面： ( 一) 项目概况 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基 本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、 可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明。 ( 二) 市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市 场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销 售对象及开发周期、销售周期等。 ( 三) 规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的 方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能 分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制 性规划技术指标等。 ( 四) 开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、 竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投 资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 ( 五) 项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用 主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套 费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发 事实相符，提高评价的准确性。 3 a 房地产项目的投资可行性研究 ( 六) 项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案， 并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金 的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 ( 七) 项目财务评价 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈 利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务 可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、 预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表 的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收 益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 ( j k ) 不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响 投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目 的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时 根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 ( 九) 可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的 结论。 ( 十) 研究人员对项目的建议 对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 ( 十一) 附件 它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来 讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件( 如规 划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等) 。专业人员必须依 照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 ( 十二) 附图 一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线 图、设计方案的平面图，有时也包括项目所在地区或城市的总体规划图等等。 四、研究内容、方法和意义 本文根据房地产开发项目可行性研究与经济评价理论，结合国内外相关参考 4 第一章绪论 文献和研究资料，对a 房地产开发项目进行系统分析，根据本项目的特点，重 点研究以下内容：一是对a 项目基本情况、特点进行分析：二是在研究鹰潭市整 体经济形势和房地产行业情况基础上预测鹰潭市近期房地产市场供求等趋势；三 是在市场调查的基础上，对项目开发方案评价和选择；四是估算拟定的项目开发 方案的总投资和销售收入，通过大量的数据和计算，对项目进行经济、财务评价 和不确定性分析。最终得出项目具有投资价值、可以进行操作的结论。 本文依据广泛的调查和数据，运用各种方法，对项目开发前景进行综合分析 和经济评价，并进行风险分析和不确定性分析，通过定性和定量分析、静态和动 态分析相结合的分析方法，来评价项目的经济效益和社会效益。作者现主要负责 a 投资项目的调研和评估工作，因此选择了“a 房地产开发项目可行性研究 作 为硕士学位论文，拟通过理论和实践的结合，运用所系统学习的经营管理知识， 在完成一篇具有较高质量的m b a 论文同时，也为所在企业选择投资项目、进行 投资决策提供参考。 五、论文的逻辑结构 本文写作的基本思路是，在考察国内房地产开发项目可行性研究主要内容和 技术、经济评价方法的基础上，提出本文的研究重点和方法，然后介绍项目的基 本概况，分析项目特点，并根据项目情况重点从开发方案定位、经济评价、不确 定性因素分析等几个方面进行分析，最终得出a 房地产项目是否可行的研究结 论。文章具体的逻辑结构图如下： 图1 - 2 1 文章的逻辑结构图 i 房地产开发项目可行性研究主要内容 上 l 项目的基本概况分析 上 l 开发方案定位分析 上 l 项目经济评价、不确定性因素分析 土 i 结论 5 a 房地产项目的投资可行性研究 第二章a 房地产项目的基本情况分析 第一节项目背景及投资方简介 一、项目简况分析 a 房地产项目地处江西省鹰潭市。鹰潭位于江西省东北部，信江中下游( 具 体位置见图一) 。1 9 8 3 年经国务院批准设立为省辖市，现辖一区( 月湖区) 、一 市( 贵溪市) 、一县( 余江县) 和龙虎山风景旅游区。境域南北长8 1 公里，东西 宽3 8 公里，2 0 0 6 年末，全市总人口为1 0 5 1 万人，占全省2 5 1 ，土地面积2 5 5 4 2 5 平方公里，占全省2 1 3 ，月湖区为市政府所在地，现有人口1 6 7 万人，其中市 区常住人口1 4 5 1 万人。1 9 8 5 年7 月，鹰潭市被列为我国对外开放甲类城市， 国家计委在2 0 0 0 年全国城市发展战略重点中，又把鹰潭市确立为“沿铁路 干线重点发展城市之一”，江西省还批准将鹰潭市建成以赣东大市场为主体城市 的发展构想。 鹰潭市地处交通要道，是联系闽、浙、皖、鄂、湘、赣诸省和东南沿海地区 的交通要冲，是目前我国东南地区最大的交通枢纽。境内交通发达，浙赣、鹰厦、 皖赣三条铁路交汇于此，是物资集聚的重要窗口。由鹰东编组站、鹰西客运站、 鹰南货运站构成的鹰潭车站，已跻身于全国1 6 个大型路网式综合性火车站。上 海至昆明的3 2 0 国道和连云港至汕头的2 0 6 国道与沪瑞、东九高速公路呈“# ” 型纵横穿过全境。信江渠化工程峻工后，千吨级船队可直达长江沿岸各地。鹰潭 市又是赣东北电信中心、邮政干线骨干站，赣东北唯一的电信应急站也设在鹰潭。 在东部大发展和西部大开发的背景下，鹰潭市正好处在承东启西的交汇点上，区 位条件极为优越，是沟通我国东南沿海与西南边陲的中枢之一。 至2 0 0 6 年底，鹰潭市形成了由梅园新区( 占地约2 平方公里) 和城市老城 区( 占地约8 平方公里) 组成的两大区域，形成了以新区为政治中心、老城区为 生活、文化中心的格局。为了加快鹰潭城市建设的发展，根据鹰潭市的城市规划， 城市近期发展分为两个方向，第一方向发展南移至浙赣铁路以南、3 2 0 国道以北 。资料来源：2 0 0 7 年鹰潭统计年鉴。 6 第二章a 房地产项目的基本情况分析 的南站区和高桥区，在这两个区域突出发展工业、仓储业和市场建设，整个规划 用地1 1 0 4 平方公里，规划人口1 1 万人。第二方向发展五洲路以西、2 0 6 国道以 东区域，在这个区域突出发展商业、文化产业，整个规划用地6 平方公里。 a 房地产项目的开发单位为b 房地产开发公司，该公司成立于2 0 0 1 年，系 鹰潭市三级资质房地产的中小公司，现已完成房屋住宅面积共1 0 多万平方米。 二、a 房地产项目地理位置和土地现状 a 房地产项目位于鹰潭市南站路交警支队旁，北面为荷塘水库，其周围树木 林立，绿意盎然，适宜居住。目前有3 、5 0 1 路公交车经过，距市政府1 0 分钟车 程，与通往著名的龙虎山风景区公路仅5 分钟车程，交通十分便利：a 项目属于 上述城市第一发展方向的区域，该地块目前为达到“七通一平条件的空地。 三、项目的规划方案 根据规划局下达的规划设计条件，该项目总的规划建设用地面积1 3 3 3 3 平方 米，建筑占地面积3 7 5 4 平方米，建筑密度为2 8 1 6 。总建筑面积1 1 4 4 6 平方米， 容积率为0 8 6 ，绿化率3 0 。 四、配套市政设施情况 a 房地产项目所在地在城市建设时已经将所有的供电、电信、自来水、污水、 雨水等配套市政设施铺设完毕，已为工程的建设打下良好的基础，因此，整个项 目的外部环境良好。 五、主要经济技术指标 本项目工程的主要技术经济参数： 建设用地面积：1 3 3 3 3 平方米；房屋建筑面积1 1 4 4 6 平方米，约4 2 套住房。 总投资：1 8 1 5 2 2 万元 平均单位成本：1 5 8 6 销售方案： 平均单价：2 2 0 0 元预售：2 1 0 0 现房：2 3 0 0 六、项目优劣势分析 从项目特点来看，项目优势主要在于： 7 a 房地产项目的投资可行性研究 1 地段优势。项目地处鹰潭市较繁华区域，交通便利。位于城市交通主干道 路边，周边的配套设施较完善，目前有两路公交车次经过，可满足居住等基本条 件。 2 政策优势。鹰潭市正进行环境建设，项目所在街道被列入城市二级交通主 干道路边，属于政府提倡改造重点项目，现在对项目进行改造开发，符合城市环 境改造整体规划，容易获得批准。 项目的劣势主要在于： 1 土地面积有限，项目可回旋余地减少，使项目的开发规模和开发方案受到 一定的限制。 2 地价成本较高，项目属鹰潭市较成熟区域，带来项目地价成本较高，使项 目总开发成本和开发单价增加，对项目竞争力有一定影响。 从项目总体情况来看，为确保项目开发成功，除其他工作外，有一个准确的 开发方案是重要的前提。 8 第三章投资环境分析 一、地理位置 第三章投资环境分析 第一节鹰潭自然地理条件 鹰潭市位于江西省的东北部，信江中下游，地处东经1 1 6 0 4 1 至1 1 7 0 3 07 ， 北纬2 7 0 3 57 至2 8 0 4 0 之间。东部、北部分别与上饶市的弋阳、铅山、万年、 余干接壤，南面、西面分别与抚州市的金溪、资溪和东乡毗邻，东南一隅与福建 省光泽县相连，史称”东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户。 二、气候条件 鹰潭市属中亚热带温暖湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰 沛、日照充裕、无霜期长的特点。在春季因冷暖交替，天气多变；盛夏酷热；秋 季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。按气候标准分季， 则冬夏长而春秋短( 春季7 0 天、夏季1 2 0 天、秋季6 2 天、冬季1 1 3 天) ，年平 均气温1 8 1 ；最热月( 7 月) 平均2 9 7 c ，最冷月( 1 月) 平均5 6 ，无霜期 平均达2 6 4 天。年平均降水量为1 8 8 9 2 毫米，平均降水日数有1 8 6 天；汛期( 4 至6 月) 降水占全年的4 8 3 ，旱季( 7 9 月) 占2 0 。一日最大降水量为2 8 1 2 毫米；最长连续阴雨日数为1 7 天，最长无降雨日数为5 1 天。 由于鹰潭的特殊地质构造( 红砂岩露表) ，夏秋季酷热，冬春季寒冷，特别 是夏季红砂岩的吸热，造成酷热时间长，温差大，在设计过程中要注意房屋的避 暑设计。 三、矿产资源 鹰潭市矿产资源比较丰富，已发现的矿种有3 0 余种，其中已部分探明储量 的有1 5 种，包括金属矿产4 种、非金属矿、建材矿8 种，及铀矿、矿泉水等。 金属矿床有金、银、铜、铅锌、铁、稀土等。其中银、铅锌是本市优势金属 矿种。非金属矿床种类多、分布广，尤以瓷土、硅石、耐火粘土、石膏等矿种， 规模较大。建材、石材矿资源丰富，主要有花岗石、红石、片石、建筑用沙、砖 9 a 房地产项目的投资可行性研究 瓦粘土及陶釉土等，房屋的建设中，即可就地取材，有效降低建筑成本。 能源矿产主要有铀矿。根据近年石油普查表明，鹰潭市处于中国南方陆上石! 油天然气找矿最有希望的地区。 四、旅游资源 鹰潭市境内古迹多f 名胜荟萃。拥有9 9 峰、2 4 岩、1 0 8 个自然景观和近百 件人文景观的龙虎山景区，以其“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇在我 国8 4 个国家重点风景名胜中独树一帜，每年吸引着大批国内外游客参观旅游。 龙虎山景区现已入选全国首批国家自然与文化双遗产预备名录、被评为“中国最 值得外国人去的5 0 个地方”和“江西十大最佳景区”，已经形成了具有全国影响的 旅游品牌。2 0 0 6 年，全市接待国内游客5 8 0 万人次，接待境外游客4 2 万人次， 旅游创汇6 2 0 万美元，旅游总收入1 4 亿元，2 0 0 4 - - 2 0 0 6 年，上述指标分别均递 增1 7 4 、1 7 5 、3 4 1 、2 1 8 。先后被评为“中国优秀旅游城市”、“中国旅 游竞争力百强城市”，创建省级园林城市已通过省考核验收。 第二节鹰潭社会经济发展状况 一、经济发展概况 ( 一) 经济发展迅速 鹰潭市近几年的经济增长很快，从2 0 0 3 年到2 0 0 6 年，国内生产总值由8 5 亿元增长到1 4 0 亿元，年均递增1 8 2 。财政总收入由8 6 亿元增加到1 9 1 9 亿 元，年均递增3 0 6 ，增幅连年位居全省前列；其中地方财政收入由4 5 亿元增 加到8 3 亿元，年均递增2 2 8 。全社会固定资产投资由3 0 9 亿元增加到7 3 1 亿元，年均递增3 3 2 。社会消费品零售总额由2 4 9 亿元增加到4 1 5 亿元，年 均递增1 8 6 。全市城镇居民人均可支配收入由7 0 1 4 元增加到9 8 0 0 元，年均递 增1 1 7 。农民人均纯收入由2 7 1 7 元增加到3 9 6 8 元，年均递增1 3 4 。圆 ( 二) 县域经济实力迅速增强 2 0 0 5 年，贵溪市财政总收入在江西省县( 市、区) 中率先突破1 0 亿元，预 。资料来源：2 0 0 7 年鹰潭统计年鉴。 o 资料来源：2 0 0 7 年鹰潭统计年鉴整理计算。 1 0 第三章投资环境分析 计2 0 0 7 年财政总收入可达1 4 5 亿元。继2 0 0 6 年余江县财政总收入超过1 亿元， 2 0 0 7 年月湖区财政总收入也预计超过1 亿元。 ( 三) 经济结构调整取得了新进展 三次产业结构由2 0 0 3 年的1 6 9 ：4 4 5 ：3 8 6 调整到2 0 0 6 年1 2 8 ：5 6 2 ：31 ，三年 内二产上升1 1 7 个百分点。工业成为推动经济快速增长的主导力量，农业基础 地位巩固，现代服务业有了新的发展，个私经济占全市生产总值比重有了新的提 高，多种经济成分共同发展的格局基本形成。 ( 四) 基础设施明显改善 “十五期间，水利、交通、通信、城市建设等取得突破性进展，电力、 通信、交通等瓶颈制约基本缓解，5 年间基础设施方面共建成骨干项目7 4 个， 完成投资8 6 5 亿元。完成如下项目：年供气2 2 万户、罐装1 万户能力的市管道 燃气一期工程，3 万t 日的污水处理一期工程建设，1 0 万t 日的梅园水厂的 前期准备工作，胜利西路、龙虎山大道、四海路延伸工程，启动夏埠沿江大道建 设，改造站江路、环城东路和府前路，完善城市的旅游配套服务功能。这些项目 的建设为鹰潭的腾飞打下坚实的基础。 ( 五) 农业基础地位巩固 粮食生产连年丰收，2 0 0 4 - - - 2 0 0 6 年，农民人均纯收入三年超江西省平均水 平，农业产业化进程加快，形成了一批农业产业化龙头企业，规模以上农业产业 化龙头企业销售收入由2 0 0 4 年的6 4 亿元增加到2 0 0 6 年的1 6 3 亿元，增长1 5 倍。全市共实施农业项目2 0 0 多个，争取中央、省支农资金6 亿多元。初步构建 了以贵北早熟梨为主的果业产业区、贵南高效笋竹产业区、余江瘦肉型生猪产业 区、洪五湖苗木花卉产业区、龙虎山天师板栗产业区5 个产业区。全市农业增加 值由2 0 0 4 年的1 2 4 亿元增加到2 0 0 6 年的1 7 5 亿元，增长4 1 4 。 ( 六) 对外开放继续扩大 “十五 期间，鹰潭市的外贸出口总额达3 8 4 3 万美元，引进外资项目5 0 个，利用外资3 1 3 6 工作万美元，引进内资项目6 7 3 个，引进市外资金1 1 2 7 亿 元，一个全方位、宽领域、多层次的开放型经济格局已初步形成。 ( 七) 江西省各地城市经济发展状况 a 房地产项目的投资可行性研究 图3 2 12 0 0 6 年江西省内各地国内生产总值占全省比重图 瓷料来源：鹰潭市2 0 0 7 年统* 年鉴整4 计算。 图3 - 2 22 0 0 6 年江西省各地人均g d p 统计图 资料来撵：鹰潭市2 0 0 7 年统计年鉴整理计算。 第三章投资环境分析 从图3 - 2 1 可以看出，2 0 0 6 年，鹰潭的国内生产总值为1 4 23 亿元，经济总 量小，在江西省所占的比重也少，排在末位，但在图3 2 2 中，我们看到，鹰潭 的人均g d p 在江西省的排在第五位，仍然位居前面。 圈3 - 2 - 32 0 0 6 年江西省内各地地方财政收入占全省比重圈 料来女：鹰口市2 0 0 7 统* 年) 整8 ”算 图3 - 2 42 0 0 6 年江西省各地人均财政收入比重统计图 资科来源堪市2 0 0 7 统年g 整理h 算 a 房地产项目的投资可行性研究 2 0 0 6 年，鹰潭的地方财政收入为8 5 4 亿元，总量小，与国内生产总值所占 的比重相同，排在末位。但在图3 2 _ 4 中，我们看到，鹰潭的人均财政收入在江 西省的排在第四位，仍然位居前面。 图3 - 2 - 52 0 0 6 年江西省各地城镇周定资产占全省比重图 资料来潭t 鹰潭市2 0 0 7 年统* 年鉴整理计算。 2 0 0 6 年，鹰潭的城镇固定资产为s 94 6 亿元，总量小在江西省所占的比 重也少，与新余并列排在珠位。 图3 - 2 62 0 0 6 年江西省内各地社会消费品零售总额占全省比重幽 资科来谭：鹰潭市2 0 0 7 年统计年鉴 整理计算。 第三章投资环境分析 图3 - 2 72 0 0 6 年江西省各地人均社会消费品零售总额统计图 嵌料来镕+ 潭市2 0 0 7 年汁年# 整4 h 算 2 0 0 6 年，鹰潭的社会消费品零售总额为4 218 亿元，总量小，在江西省所 占的比重也少，排在末位。但在图3 2 7 中，我们看到，鹰潭的人均社会消费品 零售总额在江西省排在第五位，仍然位居前面。 图3 - 2 82 0 0 6 年江西省内各地进出口总额占全省比重图 资料来：鹰市2 0 0 7 # 统”4 鉴整4 计算 ! 星垫堡旦塑塑墼里堑堡堑塞 年，鹰潭的国内生产总值为1 25 l 亿美元，这主要是由于江铜集团“ 】所致，在江西省所占的比重大，排在第二位。 j 2 92 0 0 6 年江西省内各地城镇居民人均可支配收入统计图 潭市2 0 0 7 年统计年鉴整算 4 二，鹰潭的城镇居民人均可支配收入为9 6 4 8 兀，排在第六位。 一2 - 1 02 0 0 6 年江西省内并地农村居民人均可支配收入统计圈 谭市2 0 0 7 年统计年鉴整理* 算。 年，鹿潭的农村居民人均可支配收入为3 8 8 7 无，排在第五位，结合抽 可支配收入指标，我们可以看出，其居民收入在江西仍属于中上水平 第三章投资环境分析 总之，鹰潭市是一个面积只有3 5 5 4 平方公里的小市，虽然大部分总量指标 小，但其各项人均指标大，在江西省均排在较前的位置，说明其经济较发达，居 民的购买能力在江西省处于中上地位。 二、主要的产业群 ( 一) 江铜集团为主导的铜冶炼和铜精深加工互动的铜产业集群。江西铜 业集团公司位于贵溪市，该公司是国家重点大型企业，中国铜工业的龙头企业， 中国3 0 0 强工业企业之一。另外，亚洲最大、世界排名第十位、中国现代化程度 最高的铜冶炼厂贵溪冶炼厂也位于贵溪市，该厂阴极铜产量达4 0 万吨，因 此贵溪市享有“中国铜都 之称。鹰潭依托江铜集团，现已逐步建立起以专用漆 包线、高精度铜板带和高档铜箔为主导的铜加工产品结构，使铜加工向规模化、 专业化和高端化方向发展，企业的竞争力较强，中高端产品比重( 产值) 在全国 市场的占有率已经达到4 0 左右。贵溪现已经成为高精尖铜合金引线框架铜带、 接插件用铜合金带材、铜合金棒型材、铜合金仿金材料、电解铜箔、变压器铜带、 异型铜带、铜管、建筑用铜水管及五金工艺品的生产基地。 ( 二) 以销售网络为依托的眼镜产业集群。鹰潭是全国四大眼镜制造基地 之一。目前全市眼镜专业园区面积达到3 平方公里以上，落户企业1 0 0 家以上， 生产配套企业已经形成，年产值1 0 亿元，为我国著名的“眼镜之乡”。 ( 三) 以贵溪化肥有限公司为龙头的化工产业集群。公司为全国四大磷胺 厂之一，年产2 4 万吨复合化肥厂。依托硫酸等资源，以贵溪磷化肥有限公司为 中心，生产高浓度磷复肥及化工石膏水泥添加剂与环保建材产品，形成硫化工与 精细化工产业。 ( 四) 以余江锦江为主基地的微型元件产业集群。微型元件特色园区的建 设已经初具规模，微型元件产业集群年销售收入已过1 5 亿元，从业人员达1 万 人，目前已成为鹰潭市乡镇一级发展特色经济的一个样板。 ( 五) 以果喜集团为代表的工艺雕刻产业集群。目前初步形成鹰潭工艺雕 刻加工产业区，已有数家外资企业和市内雕刻企业经营户入园，现生产铜雕、木 雕、竹雕等工艺产品，雕刻产业整体实力较强，一个集加工、贸易、技艺、信息 和特色旅游为一体的特色鲜明的工艺雕刻产业群已初聚规模。 良好的经济态势为房地产的需求打下坚实的基础。 1 7 a 房地产项目的投资可行性研究 三、鹰潭社会事业取得新进展 鹰潭全面推行新型农村合作医疗j 人口自然增长率、城镇登记失业率低于全 省控制标准，社会保障面覆盖所有城乡。 教育工作成绩显著。已在农村全面实行免费义务教育，一批优质高中建设工 程进展顺利，完成了农村现代远程教育工程，正在争取创办本科学院。新型农村 合作医疗试点全面铺开，农民看病难、看病贵的问题得到有效缓解。环境保护工 作取得实效，鹰潭空气质量和信江鹰潭段水质良好，分别达到国家二级和二类标 准。文化市场日趋繁荣，农村广播电视“村村通”覆盖面进一步扩大。申办2 0 1 0 年江西省第十三届运动会取得成功。先后被评为“全国科技进步示范市”、“全省 制造业信息化示范市”，被确定为“国家新材料产业化示范基地”。各项社会事业 取得了良好的成绩。 1 8 第四章房地产市场分析 第四章房地产市场分析 第一节中国及江西省房地产市场分析 一、中国房地产市场概况 近年来国民经济的快速发展，人民收入水平的提高，离不开房地产行业所作 的贡献，同时也成为房地产行业快速发展的前提和保障。2 0 0 6 年我国全社会固 定资产投资1 0 9 8 7 0 亿元，比上年增长2 4 ，房地产开发投资1 9 3 8 2 亿元，比上 年增长2 1 8 。伴随着房地产市场的蓬勃发展，房地产的价格也不断显现出喷发 之势，国家统计局的数据表明，以2 0 0 0 年为基期的全国房屋销售价格指数由 1 0 0 上涨到2 0 0 6 年的1 3 5 。 二、对房地产市场的宏观调控分析 针对房地产投资规模大、价格上涨过快、商品房结构不合理、市场秩序较乱 等问题，国家针对房地产市场的宏观调控措施也随之展开，2 0 0 5 年4 月，国务 院提出了八条调控措施，2 0 0 6 年5 月，又高调出台了“国六条”政策。然而，“国 八条 和“国六条 实施后，特别是2 0 0 7 年以来，房地产市场存在的问题日益 突出，主要表现在： 一是房价出现大幅度上涨。2 0 0 7 年1 5 月，全国房价上涨5 7 ，比2 0 0 6 年 全涨幅还高0 1 个百分点，6 月份全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨7 1 ，环比上涨1 ，创下自2 0 0 5 年7 月对房价实施月度统计以来的最高水平。1 北海、深圳、北京、南京等城市房价出现快速上涨，上海房价也在去年高位盘整 后上涨。 二是商品房结构不合理问题仍然严重。国家信息中心统计数据显示，2 0 0 7 年1 5 月份，9 0 平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资1 7 2 ，远未 达7 0 以上政策要求。 。数据来源：国家统计局网站：w w w s t a t s g o v 锕 1 9 a 房地产项目的投资可行性研究 三是市场秩序混乱问题仍然存在，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比 较严重。2 0 0 1 年初至2 0 0 7 年5 月份，房地产开发商累计购置土地面积2 1 6 2 亿 平方米，但实际仅开发完成1 2 9 6 亿平方米，不足购置面积6 0 ，相当数量的 土地被囤积和倒卖。自国家6 月上旬批准重庆、成都为全国统筹城乡综合配套 改革试验区以来，重庆9 天之内房价上涨就达7 6 。中心城市高房价进一步向 周边二、三线城市波及，前期房价上涨较少的城市出现补涨。预计国家将出台更 严厉的调控政策，房地产市场的未来不确定性将进一步加大。 三、江西省房地产市场概况 ( 一) 高速增长期 江西新一轮房地产业发展周期启动于1 9 9 8 年，这年全省房地产开发投资增 长7 9 ，改变了下降的局面，走出了谷底。1 9 9 9 年和2 0 0 0 年分别增长2 3 8 和 2 6 1 进入加速攀升的上行期。“十五”期间，由于国民经济快速增长，工业化、 城市化进程加快，城乡居民收入大幅度提高，为房地产业的繁荣兴旺奠定了更加 扎实的基础。2 0 0 1 年全省房地产开发投资以4 9 9 的高速增长掀开了新世纪发展 的序幕，2 0 0 3 年达到顶峰，比上年增长了7 1 2 。 ( 二) 平稳运行期 2 0 0 4 年，国家加强了宏观调控，房地产开发投资开始回落，增速重新回落 为4 9 9 。2 0 0 5 年宏观调控力度加大，“国八条”等政策措施的制动阀作用显现， 房地产开发投资增速急转直下，增幅滑落到1 3 2 。由于前四年的高速增长，整 个“十五”时期，全省房地产开发规模得到前所未有的扩展，五年累计完成房地产 开发投资9 1 1 7 5 亿元，是“九五”时期的5 9 倍。2 0 0 6 年，房地产业在调整中稳 步运行，全省房地产开发投资3 4 3 6 亿元，比上年增长1 4 1 比上年增长1 4 1 。 商品房竣工面积1 4 9 2 3 万平方米，增长2 1 ：商品房销售建筑面积1 6 8 3 2 万平 方米，增长1 0 2 ：商品房销售额2 9 1 4 亿元，增长2 2 6 产。随着国家调控政 策的加大，江西作为一个三线城市，房价仍将平稳运行一段时间，但是，房地产 市场的未来不确定