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深圳市房地产市场泡沫问题研究 摘要 随着深圳经济的快速发展，人们的收入逐年增加，深圳房地产市场也迅速 走红，成为了政府财政收入的大户，但是面对如此之高且不断上涨的房价，平 均年收入在我国位居前列的深圳市民买房子也是越来越难，深圳房地产市场的 泡沫日趋膨胀，在和谐社会这个大形势下，保障深圳房地产市场健康、平稳的 发展，具有十分重要的现实意义。 本文在对深圳房地产市场历年相关房地产数据进行收集、筛选和统计分析 的基础上，指出了目前深圳房地产业存在的主要问题：房地产价格居高不下； 商品房和住宅空置率上涨；房地产开发结构矛盾；炒作行为严重：住房保障制 度不成熟；政府过度追求g d p 等方面，并分析了这些问题产生的原因，这些问 题已经给深圳房地产市场带来的严重的泡沫。为了使深圳经济更好更平衡的发 展，规范其房地产市场尤其必要，深圳房地产市场发展空间还很大，但是如果 任由房地产泡沫积累，必然会导致其泡沫破灭，从而对深圳乃至中国产生不可 挽回的影响。 本文在综合分析了深圳房地产发展的现状、存在的问题、面临的困境的基 础上，结合历史上发生过的房地产泡沫破灭的经典案例，提出了对深圳房地产 业具有针对性的对策建议：银行政策改革；税务方面改革；加强土地资源管理； 调整住房供应结构；完善住房保障制度；加强租房体系建设；透明房地产信息 系统；整顿房地产市场秩序；抑制过度的投机购房等。希望这些建议对推进深 圳房地产市场的健康、持续的发展有一定的实际价值和参考意义。 关键词：深圳市；房地产市场；泡沫；泡沫经济 s h e n z h e nr e a le s t a t em a r k e tb u b b l er e s e a r c h a b s t r a c t a ss h e n z h e n se c o n o m yd e v e l o p sr a p i d l y , p e o p l e se a r n i n g sh a v ei n c r e a s e d y e a rb yy e a r ，a n dt h er e a le s t a t em a r k e tr a p i d l yb e c o m e sp o p u l a r b e c o m i n gt h e m a j o ro fg o v e r n m e n tr e v e n u e ，b u ti nf a c eo fs u c hah i g ha n dr i s i n gh o u s ep r i c e s ， s h e n z h e n ，w h e r et h ea v e r a g ea n n u a le a r n i n g sa r ea tt h ef o r e f r o n to fo u rc o u n t r y ， p e o p l ea r em o r ea n dm o r ed i f f i c u l ti nb u y i n gh o u s e s ，s h e n z h e nr e a le s t a t em a r k e ti s g o i n gt oi n f l a t e i nt h es i t u a t i o no fh a r m o n i o u ss o c i e t y , i ti sg r e a t l yp r a c t i c a l s i g n i f i c a n tt op r o t e c tt h eh e a l t ho ft h er e a le s t a t em a r k e ti ns h e n z h e n ，a sw e l la st h e d e v e l o p m e n to fi t ss t a b i l i t y i n t h i sp a p e r ，o nt h eb a s i so ft h ec o l l e c t i o n ，s c r e e n i n g ，s t a t i s t i c a l a n a l y s i s a b o u tt h er e l a t e dd a t ao ft h er e a le s t a t em a r k e ti ns h e n z h e no v e ry e a r s ，ip o i n to u t t h ep r i m a r y p r o b l e m sw h i c he x i s ti nt h ec u r r e n tr e a le s t a t e ，a n a l y z i n gt h ec a u s e so f t h ep r o b l e m s t h ep r o b l e m si n c l u d et h ec o n t i n u o u sh i g hp r i c e so fr e a le s t a t e ，t h e h o u s i n gv a c a n c yr a t ek e e p i n gr i s ey e a rb yy e a r ，t h ec o n t r a d i c t i o n so ft h es t r u c t u r e i n r e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，t h es e r i o u sa c t i o n so fs p e c u l a t i o na n dc o n g e n i a l ， d e f i c i e n c i e si ng o v e r n m e n tp o l i c i e sa n ds oo n i no r d e rt om a k eb e t t e ra n dm o r e b a l a n c eo fe c o n o m i cd e v e l o p m e n ti ns h e n z h e n ，r e g u l a t i n gt h e i rr e a le s t a t em a r k e t i s p a r t i c u l a r l yn e c e s s a r y t h e r ei ss t i l lm u c hm o r er o o mf o rd e v e l o p m e n ti n s h e n z h e nr e a le s t a t em a r k e t ，h o w e v e r ，i fw ea l l o wr e a le s t a t eb u b b l et oa c c u m u l a t e i tw i l l i n e v i t a b l yl e a dt ot h eb u r s t i n go fb u b b l e ，t h e ni tw i l lh a sa ni r r e v e r s i b i e i m p a c to ns h e n z h e n ，e v e nc h i n a i nt h i sp a p e r ，ia n a l y z et h ed e v e l o p m e n ts t a t u si ns h e n z h e nr e a le s t a t e ，a s w e l la se x i s t i n gp r o b l e m sa n dd i f f i c u l tf a c i n gb y b a s e do nt h e s e ，ip r o p o s es p e c i f i c m e a s u r e s ，s u c ha st h er e f o r mo fb a n k s p o l i c y ；t h er e f o r mo ft a x ；s t r e n g t h e n i n gt h e m a n a g e m e n to fl a n dr e s o u r c e s ；r e g u l a t i n gt h es t r u c t u r eo fh o u s i n gp r o v i s i o n ； s t r e n g t h e n i n gt h es y s t e mo fr e n t ；m a k i n gt r a n s p a r e n ta b o u tt h es y s t e mo fr e a le s t a t e i n f o r m a t i o n ，r e c t i f y i n gt h er e a le s t a t em a r k e t so r d e r ；c u r b i n ge x c e s s i v es p e c u l a t i o n r e s o l u t e l y ，a n ds oo n w h i c hh a v eac e r t a i np r a c t i c a ls i g n i f i c a n c ea n dr e f e r e n c e v a l u et op r o m o t et h eh e a l t ha n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fs h e n z h e nr e a ls t a t e m a r k e t k e yw o r d s ：s h e n z h e nc i t y ；r e a le s t a t em a r k e t ；b u b b l e ；b u b b l ee c o n o m y i v 图1 - 1 图3 - 1 表3 1 表3 - 2 表4 1 表4 - 2 表4 - 3 表4 - 4 表4 - 5 表4 - 6 表5 - 1 表5 - 2 图表清单 本文框架结构2 2 0 0 2 2 0 0 8 年深圳房价走势1 3 2 0 0 6 - 2 0 0 8 年深圳各地区住宅均价1 3 2 0 0 2 - 2 0 0 8 年深圳职工年平均工资1 4 2 0 0 5 - 2 0 0 8 年深圳g d p 和房地产均价2 1 2 0 0 6 - 2 0 0 8 年深圳g d p 增长率和房价增长率2 1 2 0 0 6 - 2 0 0 8 年深圳房地产偏离系数2 1 2 0 0 2 - 2 0 0 8 年深圳家庭年平均净收入2 2 2 0 0 6 - 2 0 0 8 年深圳各地区7 5 平米住宅价格2 2 2 0 0 6 - 2 0 0 8 年深圳房价收入比2 3 台湾住房基本情况2 9 台湾地区住房价格、家庭收入与货币供给3 0 v i i i 独创性声明 本人声明所里交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据 我所知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的 研究成果，也不包含为获得 金置墨王些太堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签字； 签字嗍1 年中月j r 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 金筵王些太堂：有关保留、使用学位论文的规定，有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人授权金 目墨互些太堂可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检索，可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文者签名节 务1 导师签名： 签字眺咔咱i 厂日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 签字日期：少口锌忉步，日 f 电话： 邮编： 致谢 在合肥工业大学管理学院的两年多的研究生学习生活，让我不仅在思想和 能力上有了很大提高，而且各方面都得到了发展，这是一段十分值得珍惜的时 光。 首先要感谢我的导师徐枞巍校长。两年多来，徐老师对我严格要求，给我 孜孜不倦的耐心教导，督促我学好扎实的理论基础，并鼓励我积极参与科研活 动，对我的成长倾注了大量的心血。在徐老师的悉心培养下，我的综合素质有 了很大的提高，这使我受益终生。 还要感谢一直关心和指导我的聂会星老师，聂老师平易近人，从论文的选 题、写作的角度到论文整体框架的构思，聂老师都给予了精心指导，提出了关 键性的意见。 最后，我要特别感谢杨皖苏老师和王蛟，杨老师和王蛟在论文方面给了我 很多建议，倾注了大量心血，在文章的格式，结构和整体框架方面又加班加点 的给予我悉心指导，并且在语言措辞以及标点符号等各个方面都进行了仔细的 斟酌与修改，严格把关，不放过任何一个细节，精益求精，再次感谢她们。 在读研究生期间，在学习和生活方面还得到了荣威、吕正阳等管理学院和 研究生院的领导和老师们的培养和帮助，在此对他们表示衷心的感谢。 两年多来，还得到了程彪，张家阳，李巍，吴益峰，杨学分等同学的帮助， 在此一并表示感谢。 v 作者：胡春明 2 0 0 9 年3 月于合肥工业大学 第一章绪论 1 1 研究背景和意义 房地产业是从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。其主要特 点是基础性强、产业关联度很大。房地产持续健康的发展可以带动整个国民经 济的快速发展。但如果房地产业出现过度增长、脱离实际经济基础的支撑，则 有可能引发房地产泡沫，更重要的是，房地产泡沫在大多数情况下都是以破灭 的形式而结束的，而且很可能导致严重的经济危机，极大地危害整个国民经济， 这些都被己被发生泡沫经济的国家和地区广为证实。如美国2 0 0 7 2 0 0 8 年的次 贷危机所引发的全球经济危机、日本2 0 世纪8 0 年代至9 0 年代初的房地产泡沫、 1 9 9 7 年东南亚金融危机和香港上世纪9 0 年代的房地产泡沫等造成的影响至今 仍然没有完全消除。 从上世纪9 0 年代末至今，房地产业在我国东部沿海地区异常火热，给许多 房地产业的大亨们带来了不菲的收入，但是给工薪阶层的普通老百姓带来的负 担是日益加重，自从上个世纪末我国取消了福利分房制度，政府把住房这个大 包袱丢给了老百姓，目前在东部沿海地区，以深圳为代表，8 0 的普通老百姓一 生奔波，最终目的就是为了在自己生存的土地上购买一套属于自己的房子，但 是就连这个梦想都不是每个人都可以实现的，一万元每平米或者更高的房价n 1 ， 让大部分人觉得这是一座难以跨越的大山。 国外和国内的房地产泡沫破裂后造成的危害不在少数，这些经验和教训告 诉我们必须警惕经济过热条件下资产泡沫特别是房地产泡沫的发生和发展，因 此只有对房地产市场形势进行客观正确的分析，对可能发生的房地产泡沫进行 检测和识别，并采取有效的防范和调控措施，才能保持房地产业的持续健康发 展，进而保持宏观经济和金融体系的稳定和发展。 面对深圳以及各大城市节节攀升的房价，广大城市居民也普遍流露出“恐 涨心理”，房价成为人们关注的焦点。在这样大的背景下，对深圳房地产市场的 形势进行正确地判断和认识，对房地产价格上涨的原因进行分析，对目前深圳 房地产市场是否出现泡沫以及泡沫的程度进行较准确地判断和检测，是很有必 要的。 深圳房地产市场的发展速度很快，同时产生的泡沫会带来很多负面影响， 如何在泡沫破灭之前平稳有效地将房地产泡沫消除是本文讨论的问题。通过对 深圳房地产市场存在的问题进行分析，结合国内外房地产泡沫破裂的经验教训， 对深圳房地产市场的发展提出了一些见解。希望本文能为深圳房地产市场的健 康发展做出一点有益的探索，也希望本文提出的建议能为深圳房地产市场未来 发展战略提供一定的参考和借鉴。 1 2 本文的框架结构 图1 - 1 本文框架结构 1 3 本文主要创新点 本文对深圳房地产市场存在的问题进行了的研究，主要有以下几个创新点： ( 1 ) 通过调查研究，指出深圳房地产市场目前存在的主要问题。处于东部 沿海地区的深圳市，其房地产市场较我国其他地区发达，人均收入水平也相对 较高，但房价、住房空置率等数值都较高，住房保障制度也尚未成熟，这些问 题对深圳房地产市场健康发展有一定的负面影响。 ( 2 ) 归纳总结国内外历史上发生过的典型房地产泡沫破灭事件，找出其泡 沫破灭的原因，吸取其经验教训，对深圳房地产业健康发展有借鉴意义。 ( 3 ) 2 0 0 7 年深圳房价走向历史最高点，本文运用偏离系数法和房价收入 比对比法，计算2 0 0 6 - 2 0 0 8 年的偏离系数和房价收入比，并与国际标准进行比 较，分析得出结论，证明深圳房地产确实存在泡沫，并且这些泡沫已经严重危 害到深圳房地产健康、稳定的发展。 ( 4 ) 提出了一些建设性建议，如在深圳保障住房分配中，应人性化地考虑 将外籍人口纳入分配行列中；加快出台货币化分房和住房公积金政策等。 2 第二章房地产和房地产泡沫 房地产业目前在我国是一个蓬勃发展的产业，对我国经济的发展有一个很 大的推动作用，但是在房地产迅速发展的同时，房地产泡沫也因为种种原因而 产生了，这些泡沫对我国房地产业带来了一定的负面影响。所谓的房地产泡沫 往往从不同人嘴里出来的是不同的概念。那么中国究竟有没有地产泡沫这个问 题是见仁见智，造成不同的主要原因是参照标准问题。平头老百姓并不懂什么 是“地产泡沫”；专家学者普遍都懂什么是泡沫，他们依据的是房价收入比远 高于国际标准，还有空置率的国际比较等等；政府部门更懂得“泡沫 意味着 什么，为了自己的业绩业绝不承认有泡沫；房地产开发商最乐观，认为中国房 地产是处于快速发展阶段，根本没有泡沫的影子，实际情况远没有这么简单。 2 1 房地产概述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附 带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被 称为不动产。 房地产主要有三种存在形态：分别是土地、建筑物和房地合一，在房地产 拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地( 或土地使用权) ，建筑 物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产的特征为： ( 1 ) 位置的固定性和不可移动性 ( 2 ) 使用的长期性 ( 3 ) 影响因素多样性 ( 4 ) 投资大量性 ( 5 ) 保值增值性 2 2 房地产泡沫概述 2 2 1 泡沫的定义 泡沫的定义有很多种，在世界经济学界尚无明确的定义，上世纪7 0 年代， 经济学家金德尔伯格( c h a r l e sp k i n d l e b e r g e r ) 给出了“泡沫的经济学定义， 他指出：“泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨。产 生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主一一投机者一般感兴趣的是来自 于资产买卖的利润，而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升通常跟 随着导致盒融危机的预期逆转和价格的陡然下降”心1 。但金德尔伯格自己否定 了该定义，说它不是一个严格的定义。 经济学博士王子明先生在泡沫与泡沫经济一书中，在总结和借鉴以往 学者对泡沫研究中的合理成分基础上给出泡沫的较为全面和较为准确的定义 为：“泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条 件决定的理论价格( 一般均衡稳定稳态价格) 的非平稳性向上偏移 b 3 ，这种 偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。导致价格泡沫的原因是复杂的，在实际 经济活动中，与预期相关联的过度投机行为，幼稚投资者交易行为，规范失灵， 诈骗行为和道德风险都可能成为导致泡沫现象的原因。 2 2 2 房地产泡沫的含义 房地产泡沫的定义有很多种，主要有以下3 中表述： ( 1 ) 房地产泡沫体现为价格的泡沫，是指房地产价格脱离其基础价值而持 续上涨的过程及状态，人们日常所说的房地产泡沫就是房地产价格高于市场基 础决定的合理价格的部分。 ( 2 ) 房地产价格泡沫的产生主要由于投机而形成的对于未来市场过于乐观 的估计，投机者己经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想从买 卖转手中牟取短期利益，导致价格出现不正常的上涨。在泡沫形成的初期，由 于供不应求，房产、地产被一抢而空，需求膨胀把房地产价格抬高，开发商预 期价格会继续升高而加大投资力度，于是过度开发紧随而来。当市场上对于房 地产的真实需求被消耗将近时( 即购买房产和地产的人不是为了最终使用，只 是为了转手卖出) ，房地产交易只是在“炒家”的支持下继续进行，一旦市场 产生悲观预期，或投机者无力再支撑已经偏离真实价值的房地产价格，泡沫就 会破灭。一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬 值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌， 从而造成恶性循环。 ( 3 ) 房地产泡沫是源于供给和需求的总量与结构性矛盾，总量的矛盾表现 为供给总量和需求总量的矛盾，结构性矛盾表现为有效供给和有效需求的矛盾。 由于房地产本身的特殊性( 主要是供给与需求在时间上的错位以及需求的不易 确定) ，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，此时房地产的泡沫一方面表现 为价格的上涨，另一方面表现为产品空置1 。 2 3 房地产泡沫的形成原因 2 3 1 房地产泡沫形成的前提因素 根据西方学者的主流观点，宽松的信贷条件是房地产泡沫产生的前提，即 房地产成为吸收过多流动性资金的首选。 西方学者研究发现，房地产价格反映出了国内信贷条件的宽松程度，房地 产泡沫产生的条件是宽松的信贷条件。谢经荣等继承并发展了a 1 l e u 等人的研 究( a i l e n 等人在1 9 9 8 创建了一些模型，说明银行等金融中介的代理问题如何 导致资产泡沫的存在) ，通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模 型说明，资产价格与信贷数量有关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产 生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的 4 严重程度。 随着全球经济一体化进程的加深，越来越多的资源投入到产品加工业，过 多的货币供应不再体现为传统意义上的过多货币追逐过少商品的通货膨胀，更 多表现为过多的货币追逐有限的资产一特别是房地产，因此，货币政策制定者 应对房地产泡沫着重加以关注。 房地产泡沫产生的前提是存在过多的流动性，根本原因却在于市场信息的 不对称。投资者，特别是中小投资者不能对市场风险有正确的判断并最终成为 风险的承担者。房地产价格，作为一种资产价格，对利率具有敏感性。但房地 产价格更多的是对长期利率敏感，而长期利率与短期利率走势经常发生背离。 因此，提高利率是消除房地产泡沫威胁的必要手段。在房地产泡沫出现时，中 央银行在通胀维持在目标区域的情况下，应该采取提高利率的做法，为在泡沫 破灭时采取调低利率放松银根的政策操作腾出空间，从而有助于降低资产泡沫 破灭导致经济衰退的风险，从而长期保证将通胀维持在目标区域。 2 3 2 房地产泡沫形成的主要原因 房地产泡沫形成的原因有很多，但最主要的有以下几种：房地产做为商品 的本身自有特征、基于投机行为对未来的非理性预期、政府干预不当、以及信 息不对称等几个方面。当然，一些诸如金融危机，市场不规范的因素也会导致 房地产泡沫的产生。 1 、房地产作为商品的本身白有特征 ( 1 ) 由于房地产是商品，而商品供求关系本身就不易平衡，所以房地产市 场就很容易产生泡沫。 ( 2 ) 房地产业是不动产方面的行业( 不动产就是指土地或土地上的建筑 物) ，而土地最大的特征就是稀缺性，因为它是有限的，不可再生的资源，由 于土地的供给弹性很小，当土地需求增加时，由于其稀缺性，无法在短时间内 大幅度供给，这样必然会导致土地市场的价格出现或多或少的增幅，从而促使 房地产价格大幅上涨，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异 质性也会影响地上的附着物一房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际 价值，为泡沫的生成提供基础条件。 2 、基于投机行为对未来的非理性预期 房地产投机炒作是指通过房地产商品的买卖，以期从价格变化中赚取差价 的经济行为。 在现实社会中，房地产市场价格的涨落是客观存在的，但是由于人们对未 来的预期出现偏差，造成了房地产市场价格不断上涨，形成泡沫。原因很简单， 俗话说就是人们买房的心理：“买涨不买跌。意思就是说，在房价上涨的时 候，人们会认为房价还会上涨，这时候购入房屋必然会升值，于是房地产市场 一片繁荣，房地产价格上涨的飞快，一些期房等现象相应出现，因而增加了现 期的购买与囤积，人们期待价格更高时抛出，这样需求量进一步增加，需求的 增加造成了市场的进一步“繁荣”，引起进一步涨价的预期，从而形成了一个 起自我强化作用的正反馈环，最终使价格膨胀为泡沫1 。 通常情况下，人们对资产的需求可归结为三类： ( 1 ) 生活消费需求 ( 2 ) 投资需求 ( 3 ) 投机需求 前两类为人们真实需求，由于生活消费需求和物质投资需求发生在实物领 域，其变动会引起价格的变动，从而引发资源的重新配置。而金融投资的收益 亦是来自于实物经济的收益。因此，它们都可以用市场基础条件来解释。 第三类投机性需求，是人们为避免因未来市场利率以及证券行市的不确定 而造成资产损失或为增加资产盈溢，通过及时调整资产结构以谋求投资机会而 形成的对货币的需求。这个概念是2 0 世纪最著名的经济学家，约翰一梅纳德一凯 恩斯在他的就业、利息和货币通论中首先提出的 。 投机需求也脱离了实物经济领域，投机者对资产本身的使用或盈利能力不 感兴趣，只希望很快获得价差收益。因而，有可能引起实物经济领域的异常波 动，从而酿成诸如“狂热”、“泡沫 、“恐慌”之类脱离市场基础条件的经 济现象。投机活动对市场可能产生稳定或不稳定作用，取决于投机是否形成了 对未来价格运动的群体看法或大多数投机资本的运动方向。如果投机者的群体 看法或大多数投机资本的运动方向与未来市场价格走向相同，便会产生价格的 异常波动，形成泡沫破裂。 3 、政府干预欠妥 由于房地产的主要产品是住宅，其具有消费品和投资品两种特性，在我国 特有经济模式下，政府对房地产的干预比较大，其干预的方式有以下几种：城 市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励、引导企业和私人投资、政府直 接投资等。 市场是客观的，政府的干预也有正、负效应两种。由于各级地方政府也是 追求物质利益的，为了自己的短期政治目标、经济目标的实现，他们利用手中 的权利为之服务，从而可能导致政府干预的失误。比如说，为了增加本届政府 的财政收入，政府大量出让士地，出于对地方利益及短期利益的考虑，以很低 的价格批准土地，出让土地，从而引发炒地热，进而推动资产价格上扬。在政 绩的驱动下，有些地方政府无视市场需求，竟然大搞政府工程，出现了一大批 “科技园区、创业园区，更有甚者，大兴建设楼堂馆所，到处兴建自己的“办 事处”，他们利用职权，大搞奢靡之风1 。等等这些现象都会导致房地产市场 信息失真，供求关系的失衡。 6 4 、信息的不对称 在健全市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并受供求关系的影 响。由于目前我国房地产市场缺乏可用的信息机制和透明度等原因，造成了房 地产买卖双方的信息不对称，当然，卖方的信息量远远要大于买者的信息量， 由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这 种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 在信息不对称的情况下，加之卖者过度炒作，常常会导致投资者高估或低 估未来收益的现象，从而很难对变化的市场做出准确的判断。 由于房地产建设的投资大，周期长，更加受到诸多因素的影响，如：自然 因素( 地段、基础设施、周边环境、污染程度等) 、经济因素( g d p 的增长、收 入的增长、消费水平、房屋价格) 、社会因素( 人的居住模式：单独居住、与 父母合住、人口趋势、消费观念、文化水平、消费品味) 、政策因素( 利率政 策、税收政策、土地政策) 等3 。各种因素的变化会引发市场的变化，再加上 信息不完全，投资者便很难对变化的市场做出准确的判断。进而造成投资者的 反应总会在市场变化之后，形成房地产的泡沫。 2 4 房地产泡沫破灭带来的危害 2 4 1 经济衰退 1 、经济衰退的定义 指经济出现停滞或负增长。不同的国家对衰退有不同的定义，但美国以经 济连续两个季度出现负增长为衰退的定义被人们广泛使用。 2 、经济衰退的表现形式 经济衰退表现为普遍性的经济活力下降。严重的经济衰退会被定义为经济 萧条。毁灭性的经济衰退则被称为经济崩溃。经济衰退与过量商品存货、消费 量的下降( 可能由于对未来失去信心) 、技术创新和新资本积累的缺乏，以及股 市的随机性有关。 在房地产价格下跌使企业偿债能力下降的同时，银行的资产质量也在恶化， 不良贷款增加、资产质量恶化进一步限制了银行贷款的意愿，惜贷现象加重， 再加上消费需求疲软，通货收缩又会制约经济增长。 2 4 2 造成经济结构和社会结构失衡 1 、经济结构 指国民经济的组成和构造。它有多重含义： ( 1 ) 从一定社会生产关系的总和来考察，则主要通过不同的生产资料所有 7 制经济成分的比重和构成来表现n 们。 ( 2 ) 从国民经济各部门和社会再生产的各个方面的组成和构造考察，则包 括产业结构( 如一、二、三次产业的构成，农业、轻工业、重工业的构成等) 、 分配结构( 如积累与消费的比例及其内部的结构等) 、交换结构( 如价格结构、 进出口结构等) 、消费结构、技术结构、劳动力结构等。 ( 3 ) 从所包含的范围来考察，则可分为国民经济总体结构、部门结构、地 区结构，以及企业结构等。 ( 4 ) 从不同角度进行专门研究的需要来考察，又可分为经济组织结构、产 品结构、人员结构、就业结构、投资结构、能源结构、材料结构，等等。 2 、社会结构 一般认为社会结构是指社会诸要素稳定的关系及构成方式，即相互关系按 照一定的秩序所构成的相对稳定的网络，社会结构的主要内容有群体结构、组 织结构、社区结构、制度结构、意识形态结构3 。 3 、房地产泡沫破灭会引发严重的经济结构和社会结构失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济 期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期，大企业 的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对 本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。企业在高速增长时期，通过 以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。在股价和地价上涨的引 诱下，企业大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向 房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本 获得生产所必须的资金。 地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。典型的例 子如：日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的4 3 3 ，个别 地段高达9 9 n 别。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈， 从而造成经济结构失衡。 由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产 被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向 日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、 大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳 动者的积极性，带来了深刻的社会问题，造成社会结构失衡。 2 4 3 就业压力加大 尽管在传统的经济学研究中，在一般意义讨论的结构性失业、摩擦性失业、 季节性失业的范畴内，我们很难得出房价与失业率本身之间的直接关联，但从 总需求角度看，城市居民的消费能力却直接影响到城市就业岗位，特别是第三 产业就业岗位的创造。尤其当上升的失业率与城市经济增长速度出现反向运行， 周期性失业理论己经无法解释其内在原因时，我们只能从经济增长结构和有效 消费能力中寻找可信的解释。 相反，由于资本资源配置倾斜和城市高房价的双重作用影响，不仅削弱了 城市第三产业自生性增长，同时住房支出挤占总收入比例过高，导致消费品购 买力下降，也延迟了第三产业扩张。因此，高房价尽管并不直接显性相关城市 就业率，但以消费总量角度看，特别是考虑按揭购房造成的消费心理变化，高 房价与支付能力的不平衡，还是可以使我们确信高房价对失业上升的正相关影 响，而这个判断己被城市经济学研究的多数大都市个案研究所证明n 引。 另外，如果房地产泡沫破裂引发的金融危机，那么金融危机会导致大量企 业倒闭，从而引发大量工人失业，造成失业率急剧上升，人们收入差距加大。 2 4 4 引发金融危机、生产、消费危机甚至是政治和社会危机 l 、引发金融危机 房地产泡沫的形成往往与银行系统或金融系统有着非常密切的联系，因为 房地产投资所需资金周转时间长、需求量大、投资回收慢，房地产开发商独自 承担势必难以完成，需要金融业的参与以缩短房地产开发所需资金的筹措时间， 降低资金成本。房地产业的保值、增值特性也使金融机构乐于将资金贷给房地 产企业，以从中获得高额回报。这样，房地产业成为金融机构投机与获利的重 要领域之一。 由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有了一种自我膨胀的机制。在房地产 价格上升后，房地产资产拥有人的资产价值上升，随后他将房地产抵押给银行， 获得贷款之后继续购买房地产，如此往复循环。在一个投机的市场当中，许多 人都是这么做的，于是形成了泡沫的自我膨胀机制。不但一般的投机人参与房 地产的炒作，有时候银行也积极参与炒作，更加助长了泡沫的泛滥。 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无 法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的 主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了 大量的呆帐和坏帐，银行不良贷款增加，金融机构不仅无法收回利息，而且实 际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款，结局就是 金融危机的爆发。 2 、引发生产危机和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷 入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从 而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的 资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资 9 不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。 3 、引发社会危机 房地产泡沫的长期存在会导致经济结构和社会结构的失衡。一方面，地价 上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城 市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有， 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低效率使用，土地投机的倾向日益凸现。 同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与 地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极 性，容易引发深刻的社会问题。 2 4 5 和谐社会不再和谐 “居者有其屋”，这是中国普通老百姓几千年的共同诉求。如何构建房地市 场的和谐稳定成为此次“两会”许多与会代表和专家讨论的热点。代表们认为， 房价持续走高，百姓不堪重负，己使居住成为影响社会和谐的重要因素。谁来 终结房地产市场的混乱? 老百姓的“安居权 这一和谐社会之基，该如何实现? 实际上，安居才能乐业，社会也才能更稳定发展，这是本届政府致力建设 和谐社会需要解决好的一个重要内容。 和谐就是减少矛盾。目前房地产业矛盾很多，首先就是住房房价与买房人 购买力之间有很大矛盾。现在真正买得起房的是月薪处于金领水平的人，甚至 普通白领都买不起，要解决住房矛盾还有很多问题，很多人还住在窄小破旧的 房子里，这是不和谐的地方。目前房价看涨的速度比群众工资涨的速度快得多， 这也是不和谐的地方。 我们不能想象，社会上仍存在许多家庭不能解决住房问题的现象，这样的 社会不可能成为一个和谐的社会。改革成果和经济发展应普遍惠及广大群众而 不能是少数人，要努力实现利益关系趋于大体的平衡。对于围绕房地产业中存 在的各种矛盾，政府应担起相应的责任，如建立健全房地产市场法规，监督、 监察房地产市场发展，在土地供应、城市规划等方面进行政策性引导，对低收 入家庭建立住房保障体系等。 泡沫产生许多的危害，更让人担忧的在于资产价格的异常上涨扰乱了人们 的价值观，扭曲了整个社会的价值认同观，同时也是对社会公正的否定。房地 产泡沫使许多企业开始热衷于地产运营，为了高额利润而无所不用其极；许多 人开始热衷于房产投资。资产者，无须付出什么劳动，财产迅速膨胀。另一方 面，几乎没有什么资产的劳动者，即使辛劳一生，也不能拥有自己的住宅。勤 劳者不能获得正常报酬的社会是一个扭曲的社会。而这是和我们建设和谐社会 背道而驰的。 住房是一种生活必需品，“小康不小康，关键看住房n4 1 。 住房问题关系到 千家万户的安居乐业，关系到社会财富的流向和社会公平的实现。因此，住房 1 0 价格不能完全由市场来自发调节，政府应该发挥应有的调控作用。保持住房价 格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益、构建社会主义和谐社会的一项 重要工作，也是各级政府驾驭市场经济能力的具体体现。 2 5 本章小结 本章主要介绍了房地产的定义，泡沫以及房地产泡沫的定义，分析了房地 产泡沫形成的原因，包括：房地产本身的自由特征；投机炒作行为；政府干预 欠妥；信息不对称等。介绍房地产泡沫破灭后会带来的主要危害，主要有：经 济衰退：经济结构和社会机构失衡；就业压力加大；引发金融危机；和谐社会 不再和谐等。 第三章深圳房地产市场存在的问题 深圳市的房地产市场发展历史较长，发育水平较高，我们把它作为研究对 象，可以揭示我国城市房地产价格的影响因素和变化规律，对其他城市调控和 管理住房价格也有借鉴意义。 近几年来，深圳的g d p 增长速度一直保持在1 0 以上，2 0 0 8 年，深圳交上 了这样一份答卷：经济社会平稳健康发展，g d p 增长1 4 1 ，总量达到7 8 0 0 亿 元，地方一般预算收入达8 0 0 亿元，实现了2 0 0 5 年4 0 0 亿、2 0 0 6 年5 0 0 亿、 2 0 0 7 年6 5 8 亿、2 0 0 8 年8 0 0 亿的每年一百亿的跨越。而深圳2 0 0 8 年的全口径 财政收入2 8 3 0 亿元，上划中央2 0 2 9 亿，也创历史新高。 经济越来越好的深圳，给人们带来了更多的收益，但是这些并没有使百姓 对深圳飞速上涨的g d p 感到骄傲，面对越来越高的房价，百姓的叹声与包袱也 越发沉重。 3 1 房地产价格居高不下 1 9 9 4 年后，深圳土地使用权出让全面进入市场拍卖引，接着政府群起响 应“经营城市”理念，各商业银行大量推出住房按揭贷款，房地产市场明显活 跃，房价也一路上扬。本来，这一切还在正常范围内运行，也缓解了银行存款 不断增加后的压力和这笼中虎冲向何方的隐忧。但是，由于启动后的房地产市 场销售迅速走俏，地产商、银行、财政的回报丰厚，如热酒方酣欲罢不能，地 价高涨，加上各方资金涌入，“炒房团闻讯赶来，税务跟进扩大征收，个人也 纷纷购房增值或转卖赚钱，因此，这列房价的火车不断加速，一路攀高，时至 2 0 0 8 年，深圳的房价仍然让很多人承受不起。 1 、深圳房价增长速度远高于人们收入增长速度 深圳房地产价格从上世纪9 0 年代就开始飞速上涨。根据图3 1 中数据显示： 2 0 0 7 年深圳市一手住宅成交均价1 3 0 0 0 元每平方米以上，是深圳房地产历史上 最高的价格，房价远高于2 0 0 6 年房价接近1 0 0 0 0 元每平米的水平，2 0 0 8 年房 价虽然较2 0 0 7 年房价有所下跌，但究其原因，主要是由于这次金融危机的影响， 整个世界大环境变得萧条，不足以说明深圳房地产泡沫减少。具体数据可见图 3 一】。 1 2 元平米 1 6 0 0 0 1 4 0 0 0 1 2 0 0 0 1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 o 2 0 0 2 - 2 0 0 8 年深圳房价走势图 1 3 3 少 幽 1 2 7 9 4 古 9 2 3 0 ， 7 ( 1 4 ( 睁由洲 一 e e 气o5 6 8 0 5 9 8 0 2 0 0 22 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8年份 资料来源：深圳国土资源和房产管理局。 图3 - 12 0 0 2 - 2 0 0 8 年深圳房价走势 从图3 一l 中可明显看出，深圳市2 0 0 6 年房价和2 0 0 7 年房价有着较大的差 距，得2 0 0 2 到2 0 0 7 年深圳人年平均工资增长幅度却不大，具体数据可见表3 - 1 、 表3 2 。 表3 - 12 0 0 6 - 2 0 0 8 年深圳各地区住宅均价( 元平米) 地区 2 0 0 62 0 0 72 0 0 8 罗湖莲塘 1 1 0 0 01 5 0 0 01 4 2 5 0 福田 1 1 0 0 01 4 0 0 01 3 3 0 0 南山1 2 0 0 01 5 0 0 01 4 2 5 0 宝安中心区7 0 0 01 1 0 0 01 0 4 5 0 龙华7 0 0 01 0 0 0 09 5 0 0 龙岗布吉6 0 0 08 0 0 07 6 0 0 资料来源：深圳2 0 0 7 年统计年鉴，2 0 0 6 年、2 0 0 7 年深圳各地区住宅均价，深圳房产网。 表3 - 22 0 0 2 - 2 0 0 8 年深圳职工年平均工资( 元) 年份职工年平均工资 2 0 0 22 8 2 1 8 2 0 0 33 0 6 l l 2 0 0 43 1 9 2 8 2 0 0 5 3 2 4 7 6 2 0 0 6 3 5 1 0 7 2 0 0 7 3 8 7 9 8 2 0 0 83 4 3 2 0 资料来源：深圳2 0 0 2 2 0 0 7 年统计年鉴，深圳市职工年平均工资表。 从以上数据中我们可以看出，2 0 0 6 年房屋均价最高的地区在南山区，房价 1 2 0 0 0 元左右一平米，第二位是罗湖莲塘区，房价也有1 1 0 0 0 元一平米；2 0 0 7 年罗湖莲塘去跃居第一位，房价涨到均价1 5 0 0 0