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房地产用期对天津市房地产业的影响 摘要 房地产业发展的状况既是国民经济发展现状的表现，又对整个国民经济有深 远的影响。本文从对房地产周期理论的研究入手，分析了我国房地产业的周期变 动状况，并具体针对天津市的房地产业周期发展进行了深入分析，以此为基础对 天津市的房地产发展提出建议。 本文认为房地产业是国民经济的一部分，其周期波动从总体上说与经济周期 县有相似的趋势。同时，房地产业也有其行业特殊性，因此其波动周期又不完全 与经济周期一致。文章在前人研究的基础上把中国改革开放以来的房地产市场的 发展分为五个周期，并分析了其产生的原因，认为是内部因素和外部因素共同作 用的结果。 进而，本文具体分析了天津市房地产市场的发展状况，得出了天津市房地产 周期波动的特点，认为：目前天津市房地产业的发展正处在以2 0 0 3 年为起点的 复苏期，还具有很大的上升空间。由此提出建议：市场参与者可以积极介入，政 府部门应通过相关政策及措旌积极培育、规范并发展房地产业，以期延长天津房 地产业这个短周期中的上升阶段。 关键词：房地产周期房地产金融宏观经济 房地产捌期对灭 聿市房地产业的影响 a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t er e f l e c t st h es i t u a t i o no fn a t i o n a le c o n o m y ，a n d a l s oi ta f f e c t st h en a t i o n a le c o n o m y t h i st h e s i sb e g i n sw i t ht h e o r yo f r e a le s t a t ec y c l e t h e nt h ea u t h o ra n a l y s i st h ec h a n g i n gp r o c e s so fc h i n e s er e a le s t a t e f u r t h e r m o r e ，i g od e e pi n t ot h ep e r i o d i cd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei nt i a n j i n , a n dg i v es o m e a d v i c e s t h ea u t h o rl o o kt h er e a le s t a t e 船ap a r to ft h en a t i o n a le c o n o m y , s oi t sf l u c t u a t e h a st h es a m et r e n da sb u s i n e s sc y c l e o nt h eo t h e rh a n d ，t h e r ei ss o m es p e c i a l i z a t i o n i nr e a le s t a t e ，i tm a k e si t sc y c l ed i f f e r sf r o mt h eb u s i n e s sc y c l e i nt h i st h e s i s ，is c o r e o u tc h i n e s er e a le s t a t ec y c l ei n t o5s t a g e s i ti st h er e s u l to fi n s i d ef a c t o r sa n do u t s i d e f a c t o r s t h e n ，if o c u so nt h er e a le s t a t ei nt i a n j i n a f t e rl o o k i n gb a c kt oi t sd e v e l o p m e n t p r o c e s s ，ig e tt h er e s u l t ：t h er e a le s t a t ei nt i a n j i ni si ne x p a n s i o ns t a g e ，s ot h e r ei s m u c h s p a c et or i s e f i n a l l y , ig i v es o m ea d v i c e s t h a tt h ep a r t i c i p a n t sc a nt a k ep a r ti nt h i sm a r k e t , t h e g o v e r n m e n ts h o u l dh e l pt h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t eb yr e l a t i n gp o l i c i e sw h i c hc a n e x t e n dt h ea s c e n ds t a g e k e yw o r d s ：r e a l e s t a t ec y c l e ，r e a le s t a t e 缸b l l c e ，m a c r o c c o n o m y 房地产周期对天津市房地产业的影响 导论 房地产业是国民经济基础性、先导性产业，也是周期性很强的产业。房地产 业的周期性与经济周期密切相关，又不完全相同。随着我国住房改革的深入和房 地产业的不断发展，房地产已经成为国民经济的晴雨表。因此，对于房地产周期 的研究具有很强的理论和现实意义。一方面，可以为我们正确评价国民经济发展 状况提供依据，以便采取合理的宏观经济政策；另一方面，针对该产业而言，正 确认识房地产周期，也有助于我们更深入地了解房地产业的发展现状，适时采取 相关措施，保护房地产业的健康发展。目前对房地产周期的提法有很多，比如房 地产业周期、房地产经济周期等。本文中采用了房地产周期这概念。文章从对 房地产周期理论的研究入手，分析了我国房地产业的周期变动状况，并具体针对 天津市的房地产业周期发展进行了深入分析，以此为基础对天津市的房地产发展 提出建议。 本文共五章，可以分为三个部分。 第一部分包括前两章，这一部分是对房地产周期理论问题的分析和概述。第 一章主要是综合论述了目前国内外房地产周期的相关理论，包括对房地产周期的 识别和解释，以及目前国内学者对房地产周期的研究。第二章分析了房地产周期 的概念、特征和影响。在现有研究成果的基础上提出了自己对房地产周期的定义， 认为房地产是国民经济的一部分，其周期波动从总体上说与经济周期具有相似的 趋势。同时，房地产业也有其行业特殊性，因此其波动周期又不完全与经济周期 一致。随后又分析了房地产周期中复苏、繁荣、衰落、萧条四个阶段的特征以及 房地产周期与房地产供求、房地产金融、房地产投资之间的关系。 第二部分是第三章，分析了我国房地产周期的表现及成因。把中国改革开放 以来的房地产市场的发展分为五个周期。第一周期：从1 9 8 1 年至1 9 8 3 年：第二 周期：从1 9 8 4 年至1 9 9 0 年；第三周期：从1 9 9 1 年至1 9 9 5 年；第四周期：从 1 9 9 6 年至2 0 0 0 年；第五周期：从2 0 0 1 年至今。之所以形成这五个周期，本文 认为是内部因素和外部因素共同作用的结果。内部因素包括：房地产供给者主体、 第l 页共5 8 负 房地产周期对天津市房地产业的影响 房地产需求者主体以及政府对房地产市场规则的制定。外部因素包括：宏观经济 环境、金融和财政政策以及国际因素。 第三部分包括第四章和第五章，集中进行了天津市房地产周期的研究。 第四章通过从单项指标与合成指标两个角度的剖析，得出了天津市房地产周 期波动的特点，本文发现，天津市房地产周期，尤其短周期，具有延长的趋势。 供求关系的内在规律对于房地产周期波动起主导作用。政府的宏观调控对于房地 产周期波动具有重要的影响。与全国的房地产周期相比，天津市与全国房地产周 期在周期曲线的形状走向具有致性。同时，天律市房地产业的发展水平要高于 全国房地产业的平均水平且发展势头更好一些。 第五章讨论了房地产周期对天津房地产业的影响。主要影响的对象是：天津 市房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供应链、消费者、 以及政府部门的政策选择。 综上所述，本文认为天津市房地产业的发展正处在以2 0 0 3 年为起点的复苏 期，由此提出建议：市场参与者可以积极介入，政府部门应通过相关政策及措施 积极培育、规范并发展房地产业，以期延长天津房地产业这个短周期中的上升阶 段。 第2 页共5 8 贞 房地产周期对天津市房地产业的影响 第一章房地产周期研究概述 第一节国外对房地产周期研究概述 房地产周期是一个方兴未艾的经济学应用研究领域，它产生于二战前后，二 十世纪六、七十年代陷入沉寂，在八、九十年代进入了蓬勃发展时期，目前业已 形成了一系列的研究成果。 二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地产建筑周期作为经济 周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象。b u m s ( 1 9 3 5 ) 率先利用 官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。 二战后的六、七十年代，西方各国的经济逐渐从战后的衰退中得到复苏，并 且在美国经济的带动下进入了高速增长阶段，大萧条的阴影逐渐从人们的记忆中 被抹去，房地产周期研究未再得到应有的重视，进入了“沉寂”阶段。 进入八十年代后，“滞胀”再度引发了对经济周期波动的重视，房地产周期 的研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个 相对独立的领域，经济学者们开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识 到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现，不仅各类房地 产作为一个整体的周期得到了确认，而且对各种类型的房地产周期一如住宅、写 字楼、工业建筑、商业房地产一的研究也得到了发展，在此基础上，经济学者开 始利用一些新的理论工具对房地产周期进行解释，并利用模型进行检验和预测， 理性预期、期权定价等理论工具被应用于房地产周期的研究。 九十年代开始后，三个新的经济现实改变了房地产周期研究“识别、解释、 检验、预测”的传统范式，一是日本“房地产”泡沫的出现与破裂，引发了对这 一特殊房地产周期现象的研究；二是发达国家资本市场的进一步发展和世界金融 市场的形成，以及资产组合理论的应用，引发了“投资导向”型房地产周期研究 的出现；三是1 9 8 5 1 9 9 4 发达国家普遍的房地产周期波动和最近的东南亚金融危 机，使得人们开始重视国际房地产周期关联性的研究。房地产周期研究进入了多 第3 页共5 8 砸 房地产周期对天津市房地产业的影响 样化深入发展的新时期。 一、对房地产周期的识别 房地产周期研究要成为一个相对独立的领域，就必须首先证明房地产周期的 实际存在性，因此对房地产周期的识别与证实是研究的首要步骤，这类研究的另 一个主要方面是研究房地产周期与经济周期的“领先，滞后”关系。西方的一些 学者从实证经验入手，发现房地产周期确实存在。 g r e b l e r 和b u m s ( 1 9 8 2 ) 分析了美国1 9 5 0 - 1 9 7 8 房地产总体建筑、公共建筑、 私人建筑和住宅建筑，发现了6 个住宅周期和4 个非住宅的房地产周期，并且发 现g n p ( 经济周期) 领先房地产周期1 1 个月达到峰值。 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 考察了1 9 6 8 - 1 9 8 3 美国单家庭住宅的销售情况，在消除了季 节影响和趋势影响之后，发现房地产周期仍然存在，并且与国民经济周期具有很 强的相关关系，不仅证明了房地产周期的存在性，而且为以后用基本经济变量解 释房地产周期提供了有力支持。 p r i c h e t t ( 1 9 8 4 ) 研究了1 9 6 7 1 9 8 2 美国经济周期对房地产投资的影响，其结 论是：i ) 房地产供求之间存在着“领先滞后”关系，从而存在周期波动；2 ) 描述房地产周期的最优指标是“空置率”。 写字楼市场是周期研究中的热点。h e k m a n ( 1 9 8 5 ) 检验了1 9 7 9 1 9 8 3 美国十 四个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对g n p 、城市就业、城市失业率、城 市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况 进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证明了 美国全国写字楼市场具有很强的周期特征。w l a e a t o n ( 1 9 8 7 ) 考察了二战后美国 的写字楼建设和空置情况，发现了1 2 年一循环的周期，并且发现写字楼周期的 发生频率要小于国民经济周期，g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 的研究也证实了这一结论。 其他备类型房地产的周期检验也产生了成果，例如，g r e b l e r 和b u m s ( 1 9 8 2 ) ， v n a _ e a t o n ( 1 9 9 4 ) 对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅 市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期。此外，w h e a t o n 和r o s s o f f ( 1 9 9 8 ) 还研究了酒店业的出租率周期，而c l a y t o n ( 1 9 9 6 ) 发现了资本市场对商业房地 产周期的作用。 第4 页共5 8 负 房地产周期对天津市房地产业的影响 k a i s e r s ( 1 9 9 7 ) 研究了房地产长周期，比较了房地产总收益率与机构房地产 投资回报率以及建筑、就业、通胀、利率、和股指等经济变量的关系，发现了长 为3 0 年、5 0 6 0 年和几百年的房地产周期。 随着经济全球化的发展，各国的经济关系日益密切。房地产一直被认为具有 很强的“地域性”，因此有关全球房地产周期的研究一直未得到重视。然而， 1 9 8 5 1 9 9 4 年之间，发达国家普遍经历了一次剧烈的房地产周期波动，从而引发 了对全球房地产周期的研究。w i l l i a m 和g r e e r t ( 2 0 0 0 ) 研究了各国房地产周期 的相关性，发现国内g n p 决定了各国房地产周期的差异，而全球g n p 则对各国 的房地产需求有着共同的影响，这意味着全球房地产周期波动的可能性。 综上所述，不难看出房地产周期的识别工作已经取得了重大的进展，不仅各 类房地产作为一个总体的周期得到了验证，而且各类房地产的市场波动也已得到 证实，长周期的检验也取得了初步成果，房地产周期的存在已是公认的事实，然 而，对房地产周期的理论解释却滞后于识别工作。 二、对房地产周期的解释 对于房地产业周期的原因，存在不同的解释。研究的初期，有人只从表面现 象出发，简单地将房地产周期解释为由开发商的短视和资本市场的失败造成的。 将房地产市场的波动归因于开发商的“短视”的观点认为，从开发商做出决 策到项目竣工存在着一定的“时滞”，开发商往往在市场景气( 如需求上升，价 格上涨) 的时候做出项目投资决策，而当项目竣工时，市场条件已经改变( 需求 下降) ，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现。这类解释虽有一定道理， 但并不符合普遍的事实，实际上，任何开发商都会认识到工程建筑需要一定的时 间，也会对未来市场情况做出相应的估计，不可能所有开发商都会犯上述“短视” 的错误，因而上述原因难以解释普遍的市场衰退现象。 将房地产周期归因于资本市场的观点认为，是信贷机构的“纵容”和“恐惧” 行为导致了房地产的周期波动。当市场景气，开发商向银行争取贷款时，银行无 一例外的进行贷款，“纵容”开发商在不进行仔细研究或明知项目可能失败的情 况下继续开发，造成了开发过渡；而当市场开始衰退，有的开发商无法按时清偿 贷款时，信贷机构又出于“恐惧”心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项 第5 页共5 8 页 房地产周期对天津市房地产业的影响 目运转停滞，从而长生了房地产市场的大幅波动。这类解释与开发商短视的解释 异曲同工，只是将波动归咎于“纵容和恐惧”的贷款者。 随着研究的深入，对房地产周期原因的解释也有所发展，目前理论界对房地 产周期成因的看法可以分为两类，即基本经济条件论和预期论。基本经济条件论 是将国民经济的基本变量与房地产周期结合起来，探寻经济周期对房地产业的影 响。预期论是将房地产周期归因于对房地产价格的预期的周期波动。 p y h r r 和b o r n ( 1 9 9 4 ) 持基本经济条件论。他们将经济周期中的基本变量和 房地产价值联系起来进行了研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动、房地产 生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产 周期模型中的地位。 g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 是预期论的代表。他利用期权定价理论研究了房地产市场 持续低谷的原因。他认为，需求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房 地产周期的主要成因。在他看来，开发商并不是短视的，他们之所以会在市场景 气时大量开发是出于上述三个成因而采取的最优决策。c l i n l o y ( 1 9 9 6 ) 将房地产 出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数。当经济中出现房地产超额 需求时，空置率减少，租金上升超过了开发商原来的预期，新的开发项目全面启 动，从而导致了房地产市场的过热以及其后的过冷。 在房地产周期成因的研究中，还有一部分是专门针对房地产泡沫进行的。其 代表是r o b e r th e d e l s t e i n 和j e a n - m i c h e lp a u l ( 1 9 9 9 ) 。他们利用土地价格预期 模型解释了日本在九十年代初遭遇的房地产泡沫破裂。认为产生并打破泡沫的主 要原因是低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠房地产投资的税收 政策和无弹性的土地供给。上述基本的经济条件导致了过高的土地价格预期，引 发了房地产投资过热，最终形成了脆弱的泡沫，当意外冲击发生时( 土地利用限 制弱化) ，泡沫破裂。 在对1 9 8 5 1 9 9 4 全球房地产周期波动的解释中，b e r t r a n d ( 1 9 9 6 ) 分析了形成 周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动( 日本的对外投资) 、各国资本 市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房地产周 期波动以及泡沫崩溃的主要原因。 第6 贞共5 8 页 房地产闹期对天津市房地产业的影响 第二节国内对房地产周期研究概述 我国学者进行房地产周期研究是从我们的经济体制改革以及我国住房制度 开始的。改革历史进程是随着改革开放政策的实行，以市场为导向的改革为房地 产业的重新发展开辟了道路。从1 9 8 1 年的深圳开始，土地有偿使用政策随着改 革开放的推进在全国铺开。改革的深入，市场机制的建立、健全同时对房地产要 素市场的发展提出了要求。同时随着改革的深入，城市化进程的不断加快，以低 租金为显著特征的中国住房制度日益不能适应市场经济发展的需要，住房制度改 革在二十世纪8 0 年代中后期开始推进，房地产业开始在中国的一些沿海地区迅 速发展。房地产业开始成为中国国民经济发展的“晴雨表”，房地产业的发展已 经在很大程度上影响到国民经济的总体发展。对于房地产业如何发展日益引起人 们的广泛关注，越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展，其中一部分 人开始对照国外的房地产业发展历程来审视中国的房地产业发展，研究中国房地 产业的周期发展。 由于其研究时间短，加上中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数 据体系的不健全，国内对于房地产业周期的研究相对来说比较落后。我国学者研 究房地产周期可以说是从1 9 8 7 年开始的。“试论建筑周期”1 一文被认为是国内 较早讨论房地产业周期的文章。该文指出，建筑周期是二重的，在5 0 年左右的 大周期中包含着较短的2 0 年左右的周期。文章还指出引起建筑周期的原因总体 来说是供求问题，并侧重分析了影响供求的两个主要因素：人口增长和折旧。从 政府角度来说，中国房地产及住宅研究会会长周干峙，指出我国房地产业周期性 研究的重要意义。房地产周期研究的提出对于以后关于房地产周期的研究具有重 要的意义。 对于房地产业周期波动研究主要集中在以下几个方面： 1 、房地产周期原因分析 对于房地产业周期机理的研究，亦即房地产业周期波动的根源研究，国内仍 薛敬孝：“试论建筑周期”，南开学报，1 9 8 7 年第5 期。 第7 页共5 8 硪 房地产周期对天津市房地产业的影响 处于比较相对滞后的阶段。前面我们在回顾国外对于房地产业周期研究文献的时 候，指出在国外房地产业周期的“解释”远落后于其“识别”工作。同样在国内， 房地产业周期的解释很难找到成型的理论。仅有的较为具体的是谭刚提出的房地 产业周期波动的冲击传导模型。他认为在分析和研究房地产业周期波动的时 候可以借鉴经济周期理论对波动机制的分析原理和方法，从外部冲击与内部传导 相结合的角度，探讨房地产业周期波动根源，解释房地产业周期波动的形成原理 与波动过程。按此思路，他把房地产业周期波动，视为房地产经济系统内部传导 机制和外部冲击机制相互作用的结果，其中来自房地产经济系统以外的外部冲 击，对房地产业周期波动形成具有决定性影响。在这样的基础上，他将房地产业 周期波动看成是房地产业经济系统对外部冲击的响应曲线，即在来自房地产经济 系统以外的随机性或者周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制 的作用，结果相应出现了具有周期波动特征的运行轨迹。 2 、房地产周期波动的影响因素 国内学者在研究房地产业周期波动的时候，不约而同的提到两个重要的影响 因索：投资和政府行为。 何国钊、曹振良、李晟的文章中国房地产业周期研究将投资和政策说成 是中国房地产周期波动的原因。但是从其行文( “影响中国房地产周期波动的原 因很多，我们只分析投资和政策这两个最具代表性的因素。”2 ) ，我们可以 看出他们实际上是将“投资、政策”作为两个影响因素来分析的。他们利用城镇 住宅竣工面积物量指标代替房地产产值，与房地产投资进行相关分析，得出二者 之间的相关性很强( r 平方= o 7 3 5 3 6 1 ) 。同时利用住宅投资波动与其建立的房地 产景气循环图进行比较，说明投资波动尽管是影响房地产周期波动的主要因素， 但不是唯一因素。他们指出政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对我国房地 产业周期波动产生重要的影响。 谭刚在其论文中也将投资和政府行为作为影响中国房地产业周期波动的主 要影响因素。他指出，在房地产周期波动中，房地产投资是一个十分重要的内生 因素。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经 济波动的影响作用就更为明显。 2 何国钊、营振怠、牵晟： “中国房地产业周期研究”，经济研究，1 9 9 6 年第1 2 期。 第8 页共5 8 贝 房地产周期对天津市房地产业的影响 另外，对房地产周期概念的界定以及对我国房地产周期的划分也是国内学者 研究较多，争论较大的问题。在本文的第二章和第三章将对这一部分的理论进行 综述，并提出自己的观点。 第9 贞共5 8 贝 房地产周期对天津市房地产业的影响 第二章房地产周期的概念、特征和影响 第一节房地产周期的概念 对于房地产周期的概念探讨是对房地产周期研究的基础工作。由于学者们对 于房地产周期的理解不同，因此在提法上也有差异，大约有以下几种不同的定义： 1 、房地产周期、房地产周期波动3 。这种提法是由南开大学曹振良、李晟、 何国钊提出的。这种观点借用了经济周期的提法，因为他们认为房地产业发展与 国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段 构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。 2 、不动产经济波动、不动产经济周期4 。这种观点认为，在市场经济条件下， 由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出 周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。不动产经济周期是不动产周期的 组成部分，可以分为五个阶段：不动产供求失衡市场趋于活跃一繁荣一紧缩一 萧条。 3 、房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程5 。这种观点认为，房地 产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶 段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、房 地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。 4 、房地产市场周期运动6 。这种观点认为，从发展历史进程分析出发，市场 机制作用下总能不时达到一种供需的均衡。从而定义出房地产市场的自然周期， 包括四个阶段：房地产市场周期的谷底、增长超过平衡点，需求继续增长阶段、 供求转折点之后，供给增长速度高于需求增长速度阶段、市场运行到平衡点水平 之下，供给高增长，需求低增长或负增长阶段。同时他还根据对应的资本流动给 出房地产市场投资周期的概念。 3 曾振良、李展、何国钊：“中国房地产周期研究”，经济研究，1 9 9 6 年第1 2 期。 1 粱桂：“中国不动产经挤波动与周期的实证研究”， o ，b 0 ，t 1 和t 2 期的房地产收入分别以加 速力和减速力方式对t 期的房地产收入发生影响，从而反映出t 期的房地产收入 是在前两期收入波动过程中实现的，也就是说房地产经济系统在自回归条件下以 内部传导方式形成波动。 ( 2 ) 如果前两期房地产总收入水平既定，则t 期的房地产收入由系数a 、 b 决定。在这里，1 1 和b 实际上反映了乘数和加速数的大小和作用，决定着房地 产周期波动主要呈现以下几种波动形态：一是房地产收入逐渐扩大至n 预期数值； 二是房地产收入上下波动，最后逐渐稳定于乘数所预期的数值；三是房地产总收 入以爆发式扩散运动以至无穷；四是房地产收入持续增长，最后按固定比例上升。 = 、房地产周期内部传导机制的因素 房地产周期内部传导机制是依靠房地产市场的内部因素进行的，这些因素包 第2 3 页共5 8 负 房地产周期对天津市房地产业的影响 括房地产供给者主体、房地产需求者主体以及政府对房地产市场规则的制定。 ( 一) 房地产供给者主体 供给者主体由原先的国有企业转向目前的股份制国有、非国有企业。直到 2 0 世纪8 0 年代，我国的住房生产供应者主要是国有建筑企业或政府单位本身， 9 0 年代初，外资等非国有房地产企业有了一些发展，但1 9 9 7 年以前，国有建筑 及房地产企业的比重仍很大。最近几年，非国有企业的比重大幅上升，一些股份 制、民营企业发展势头强劲，2 0 0 0 年非国有企业的比重达到7 5 6 8 。国有企业 产权不清、职责不明，没有风险规避机制，导致预期相同、投资盲目、投资饥渴， 容易产生整个房地产业的剧烈波动。相反，股份制、民营企业风险约束强，企业 决策趋向科学、理性，从而在一定程度上避免了房地产业的剧烈周期波动。这种 房地产供给者主体的变化，使房地产周期趋于平稳。这也吻合2 0 0 0 年之后的房 地产周期变化趋势。 同时，房地产资金来源也由政府投资占主导地位过渡到民间和市场。直到“八 五”期间，也就是说前三轮周期，房地产投资的8 0 9 0 还多来自政府，因此 房地产的周期主要源于国家的资金投入及政府对住房的购买力。而目前，政府投 资己非常低，大部分地区非国有投资已占7 0 * 0 - 8 0 。政府的住房消费和投资让 位给民间和市场，使得房地产的投资和消费决策更具理性，从而使房地产业周期 波动更趋自然。 ( 二) 房地产需求者主体 改革开放之初的两轮周期里，房地产消费者主体是单位，但产品主要不是通 过市场取得的，在非常狭小房地产市场上的房地产，消费者也是单位即集团购买 者。近年来，居民个人已成为住房消费的主体，个人购买商品住宅的比例有了大 幅度提高，2 0 0 1 年个人购房占商品住宅销售面积达到9 1 。与此同时，8 0 左 右的城镇可售公有住房已经出售给了职工，随着公房出售工作的推进，居民住房 自有率大幅度提高。 购房的资金来源同供给者主体的资金来源一样也由政府转向民间和市场。在 最初的几个房地产周期中，房地产消费者主体是单位，其资金来源是财政、单位 第2 4 页共5 8 页 房地产周期对无津市房地产业的影响 自筹，而当住房消费主体转交为居民个人时，房地产资金主要由个人通过市场筹 集。房地产消费者主体的转变，带动了个人住房贷款的增长和住房信贷结构的调 整。1 9 9 9 年银行新增个人住房贷款已经超过住房开发贷款。与此同时，个人住 房公积金贷款也有了较快发展，到2 0 0 3 年底，全国住房公积金的归集余额3 4 6 7 亿元。 ( 三) 房地产供求双方的市场行为心理 随着房地产供求双方主体的变化，市场机制的作用能力得以加强。在这种作 用过程中，市场行为心理显得更为重要。所有的经济行为都以人类所具有的某种 心理状态为依据。在经济活动的扩张、收缩过程中，既有物质性原因，又有心理 状态的原因，郎人们对未来实际经济状况看法的变动。由于房地产经济活动的特 殊性，较其他经济周期波动而言，房地产周期波动的心理因素更为重要，其原因 如下。 一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。房地产的需求弹性低，即不会 随着价格的波动而大幅度地变化。如表3 一l 中房地产的价格表现为刚性。由于 土地资源有限，土地的供给与需求矛盾日益突出，以致房地产价格具有与物价水 平同步上涨的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力。这种保值和增值功能， 刺激了房地产购买者把购买房地产作为一种投资，而不仅仅为了使用。这种稳定 和潜在的需求特性往往给人一个错觉，即买房子就会保值和升值。这种错觉还影 响到房屋开发商和金融机构，使开发商产生过高的投资期望，使金融机构过低估 计投资风险。 二是房地产投资者或购买者的从众行为。由于房地产不能移动，一个地区的 土地短缺不能由另一土地富裕的地区来补偿；一个地区的住房紧张不能由另一住 房有剩余的地区来解决。不同地区的房地产市场，其价格也存在着差异性。房地 产的地区价格差异不仅表现在不同城市之间，而且表现在同一城市的不同地段之 间。这就说明房地产市场是分散的市场，即整个房地产市场是由多个分散于各地 的地方市场所组成，而且各市场间大多自成体系，彼此相对隔绝，市场信息流动 不充分。这就给房屋需求者的预测和决策带来一定困难，但是为开发商的促销活 动提供了某种便利，即开发商通过广告促销手段，营造该地段房地产市场需求正 第2 5 贞装5 8 页 房地产周期对天津市房地产业的影响 旺的人气，使房屋的购买者在一种从众的心理支配下完成房地产交易活动，从而 满足一种心理上的投资效果需求。 三是房地产开发投资的酝酿期长，即从投资决策、施工建造、竣工验收到房 屋的销售使用所需要的时间长。不同的产品有不同的酝酿期，酝酿期的长短影响 到投资者的预测和判断，酝酿期长，引起预测和判断失误的可能性就较大；反之 失误的可能性降低。房地产属于酝酿期长的产品。在酝酿期内，伴随积累所发生 的银行信用膨胀，会产生一个没有相应消费品产量增长的购买力的过度增长，这 一过剩的购买力会导致价格提高，使开发商在对房屋实际需求的预期判断上被引 入歧途，形成一种有利可图的错觉。这种错觉累加的最终结果是房屋生产过剩。 房地产的上述特性，容易使房地产投资者和购买者产生预测上的失误，这种失误 使人产生悲观情绪和乐观情绪的连锁反映。在经济扩张时期，投资者受乐观情绪 支配，往往过高估计房地产销售量和销售价格，从而大量投入资本，形成需求泡 沫，使经济进一步扩张。在收缩时期，房地产市场低迷，乐观情绪让位于悲观情 绪，在悲观情绪的支配下，投资者过低估计销售量和销售价格，或持房观望，等 待时机，或降价销售；对房屋的需求者而言，购房是笔大投资，房地产市场有 关空置率增加和降价趋势的信息，使得房屋购买者认为房地产还有较大的降价空 间，以致房地产有效需求进一步减少，市场低迷进一步蔓延。这种悲观情绪和乐 观情绪在人们思想上相互传染、放大，并形成连锁反映，从而引起房地产周期波 动。 上述市场行为心理与西方经济学中的心理假设是完全相同的。这些市场行为 心理导致了房地产周期的变化。 ( 四) 政府对房地产市场规则的制定 政府的政策虽然在经济学的研究中一般被列为外部因素，但在研究房地产周 期问题时，可以分为两部分看待。一种政府的政策属于对宏观经济进行调控，例 如金融政策、财政政策等，这一类政策属于外部因素，对房地产周期产生外部推 动力量。另一种政策属于对房地产市场规则的制定，这一类政策应当归为内部因 索。正是这种市场规则的制定，才从房地产市场内部对房地产周期的形成产生推 动力量。 第2 6 贞装5 8 页 房地产周期对天津市房地产业的影响 前一节论述的各房地产周期中，与房地产市场行为和规则相关的政策均属于 这种内部因素的政府政策。诸如关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业 健康持续发展的意见、关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知、国务 院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知、国务院关于深化城镇住房制度 改革的决定、房地产管理法等等。这些法规使房地产市场有章可循，每个法 规对房地产业的发展都起到了外部因素无法发挥的作用。 第三节房地产周期产生的外部因素 形成房地产周期的外部因素包括宏观经济环境、金融财政政策以及国际因素 等。这些外部因素同样也是通过一定的传导机制，带动房地产市场的发展，为形 成房地产周期做出了贡献。 一、房地产业周期的外部传导机制 在经济周期理论中，外部冲击机制是指经济系统外部的冲击通过系统内部传 导而发生的经济运动。同样，当来自房地产经济系统以外的干扰或外部冲击，在 通过房地产经济系统的内部传导机制作用下，导致房地产经济系统发生运行趋势 出现转折，或者使原来的运行趋势在运行水平或程度上发生变化。这一运行机制 就是房地产周期波动的外部冲击机制。一般来说，来源于房地产经济系统外部的 自发性冲击，既可以是随机性的因素，也可能是周期性的因素。 如果外部冲击是随机因素，那么房地产经济系统在没有滞后的情况下会作出 响应，系统呈非周期性运动；但当房地产经济系统对这种随机性外部冲击作出滞 后响应，使房地产经济系统或者单调向上或向下运动、或者振荡衰减或振荡发散， 都会在房地产经济系统内部产生周期运动。 如果外部冲击为周期性因素，那么不论房地产经济系统是在滞后情况下还是 在没有滞后情况下作出响应，都会导致房地产经济系统出现周期性运动。假定房 第2 7 贞菇5 8 负 房地产周期对天津市房地产业的影l 旁 地产经济系统中一个时间序列的经济变量x t 由两个部分构成，一个是系统内部 分量，可以由自回归移动平均方法求出，因此又可称为趋势分量；另一个是系统 外部分量，由外部冲击或干扰引起，相当于周期分量，那么该房地产经济变量可 以表示为： x t = po + p1 x t - l + pl x t 2 + c t 式中c t 为干扰变量，既可能是虚拟变量，也可能是指示器，具有不同的表 现方式，如脉冲击信号、阶跃信号、扩展冲击信号等，并导致使得房地产经济变 量x t 面临不同的外部冲击或干扰类型，最终形成周期性振荡。 这里以制度创新为例，分析体制变迁对房地产供求关系的影响，说明外部冲 击对房地产周期波动的作用过程。假定房地产生产函数为y - - f ( k ，l ，e ) ，式中 k 为房地产资本，l 为房地产劳动力，e 为体制变动量。假定随着体制改革的推 进，房地产资本效率上升，同时房地产就业人数增加，从而使得房地产业具备更 为有利的运行空间。如图1 所示，当体制改革因素从e 0 增至e1 时，由于房地 产资本增加、资本产出水平上升，劳动力水平也相应上升，房地产生产函数从y ( k ，l ，e o ) 上移到y ( k ，l ，e 1 ) 。此时房地产总产出从y 0 上升到y i ，同时在房 地产生产函数作用下，资本与劳动量则从kl 0 增加到kl1 ，从而导致房地产 总产出量进一步增加到y 2 。 在体制改革的冲击下，随着生产函数上移，使得房地产供给增加，房地产供 给曲线向右移动，如图2 所示。在房地产需求曲线保持不变时，由于房地产供给 增加，于是便会出现房地产需求不足( y 2 y o ) ，进而导致房地产价格从p 0 下降， 而房地产供给随价格下降而逐渐减少。当房地产价格从p 0 降至p 3 时，房地产 供给也从原来的y 2 减少到y 3 ，与此同时房地产需求随价格下降而从原来的y 0 增加到y3 ，于是房地产供求达到新的平衡点，原来存在的房地产需求不足量消 失。这样一来，可以看到房地产供求关系在体制改革因素的冲击下，通过房地产 经济系统的内部传导机制作用，结果导致房地产经济运行出现周期性的波动。 第2 8 页共5 8 贝 房地产周期对天津市房地产业的影响 y o y i y n p 0 p ： y 图3 1 ：外部冲击与房地产波动 ej 】 t 帅) y - 吐if jr 图3 2 ：外部冲击与房地产波动 二、产生房地产阁期的外部因素 ( 一) 宏观经济环境 1 9 9 7 年是中国经济发展历程中具有转折意义的一年，诸多经济关系在这一 年及以后发生了重大的变化。其中总供给和总需求关系的变化是诸多宏观经济关 系中最主要的变化。1 9 9 7 年以前，中国宏观经济的总供给小于总需求，产品相 对短缺；1 9 9 7 年以后，中国宏观经济出现了总需求小于总供给的局面，各类产 品逐步趋向过剩。尽管房地产产品的过剩局面还没有出现，但整体经济的过剩会 通过多种形式对房地产的发展产生了影响。尤其重要的是经济短缺无疑强化了计 划和政府对资源配置的作用。而在经济过剩的情况下，政府计划的失效为市场作 用的发挥提供了机会。这种宏观经济环境的变化对房地产业产生了巨大的影响。 从大起大落到平缓波动改革开放后，中国经历了多轮经济周期。其经济波动 第2 9 页共5 8 页 房地产周期对天津市房地产业的影响 的特征可以概括为：振幅逐渐减小、峰位逐渐下降、谷位逐渐上升、平均位势逐 渐提高、扩张长度逐渐延长。表明我国经济增长的“大起大落”在转交，稳定性 在增强，盲目扩张性减少了。今后的经济周期波动有可能会出现一种新的变形趋 势，表现为缓升缓降、振幅更趋缩小的高位稳定型的新形态，即经济周期波动有 可能呈现出一种“微波”化的变化趋势。 宏观经济因素直接或间接地影响着房地产的供求关系，宏观经济的扩张和紧 缩是房地产周期波动的重要影响力量。宏观经济的扩张，最先表现为对生产资料 和劳动力需求的增加，从而直接刺激房地产需求的增加，使房地产业先于宏观经 济的扩张而扩张；经济衰退时，投资和消费需求降低，使房地产需求急速下降。 同时，房地产周期的特征也反映为振幅逐渐减小、谷位逐渐上升、平均位势逐渐 提高、扩张长度逐渐延长的总体趋势。 ( 二) 金融和财政政策 在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。现 代货币理论的一个基本观点是将包括国民收入变动、通货膨胀等几乎所有宏观经 济的变化归结为货币需求和供给变动的结果。方程m v = p t 揭示了通货膨胀作为 一种货币现象的实质，由于货币的年流通速度v 通常是由特定的制度和技术结 构所决定的，因此在短期内不会发生变化；在充分就业条件下，由商品和劳务的 交易总额t 表示的商品和劳务交易总额也不可能在短期内有所增加。那么，当 流通中的货币数量m 增加时，必然导致一般物价水平p 的相应上升。这样，可 以通过控制货币数量来达到监控宏观经济运行，防止或抑制通货膨胀的目的。 财政作为政府的另一种控制工具，对宏观经济运行可以起到更为重要的作 用。假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接 刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。相反，如果政 府实旌财政紧缩，贝q 有利于抑制需求拉动型的通货膨胀。 这种宏观财政和金融政策也是影响房地产周期的重要因素之一。例如在经济 萧条阶段，国家采用财政政策扩大房地产市场的需求，即通过政府采购房屋，增 加需求，间接推动房地产市场的发展，使经济复苏。这种有关宏观经济理论的分 析完全可以应用到房地产周期内。 第3 0 鲥共5 8 页 房地产周期对天津市房地产业的影响 ( 三) 国际因素 中国加入wto 的相关协议直接涉及房地产业的属于服务贸易领域，房地产 业虽然不是晟受冲击的产业，但包括房地产市场、房地产服务、房地产金融与保 险、房地产企业和房地产行业管理等方面难免受到影响。房地产市场由房地产供 给市场和需求市场构成，房地产市场的周期性波动就是由于供需双方的不对等变 化引起。下面结合入世与房地产周期相关的市场供给与市场需求来分析一下入世 对房地产市场的影响。 1 、加入wto 对房地产市场供给的影响 入世后对市场供应的影响可以从两方面看：一是从市场供给主体与供给量； 二是从市场供给环境。短期内( 3 5 年) ，市场供应主体变化不大，市场供应量增 加幅度也不会很大：长期来看，随着外国企业( 3 5 年后) 开始享受国民待遇，市 场供应主体将逐渐增加，市场供给量会有较大增加。因为市场供应主体背后，短 期内不会突然出现很多大的外资地产商，但一些外资会逐渐试探性进入国内房地 产市场，并选择一些公司做其代理并运作资金，从而使市场供给量有一些增加： 随着外国企业开始享受国民待遇，大量的资金和一些外资企业将进入国内，从而 市场供给量增加较大。入世后还会间接影响房地产市场供给环境：一方面，入世 对政府影响将是巨大的，主要表现在：入世要求政府制定规则和管理更接近国际 化、规范化、市场化，而这样规范的市场环境将更加有利于供给的产生。另一方 面，由于大量的企业和资金，以及新材料、新技术进入国内，特别是新材料、新 技术将由于竞争增强及关税的降低价格将下降，从而有利于市场供给的增加。受 wto 的影响，房价与市场供给量的相互影响、相互作用会导致房价循环降低。 由于企业规模经济的客观性，外资房地产企业资金充足，其大规模生产的同样品 质的房子，价格可能比国内企业的低。因此，加入wto 导致供给的增加和竞争 的增强，对房价会带来直接的波动影响降价，虽然降价的幅度可能不会是很 大。 2 、加入wto 对房地产市场需求的影响 我国加入wto 后，各类各级市场将进一步开放，房地产市场需求将会从以 下几方面受到影响：大量的步 国公司在国内开设分公司或代表处，相应地大批外 第3 i 贞共5 8 磺 房地产周期对天津市房地产业的影响 籍员工也会因为工作的原因而在中国居住，因此将增加住宅(