（产业经济学专业论文）住房价格的经济分析.pdf

住房价格的经济分析 摘要 y 3 0 8 s 知 y 世界各国的发展表明，经济的快速发展总是以房地产业为先导的。朱镕基总 理在九届人大一次会议上已经作出把住房建设作为国民经济新的经济增长点的 决策。但由于人们大多认为住房价格太高，它宛如一道不可逾越的鸿沟，使广 大市民对住房可望而不可及。本文正是基于这一背景，运用经济学的有关理论 与方法，对住房价格进行了系统分析，深入探讨了住房需求、供给、房价的类 型及影响因素、住房的成本、房价的估计、房价的走势、经济适用住房建设等 问题。7 本文认为“有效需求”是一个宏观总量，不适用于分析住房消费的问题。 商品住房大量空置的原因，就是广大城镇居民需求不足而欲望耍碌跫高而造成 的。在住房的供给中，讨论住房价格时，必须充分考虑住房的边际成本。由于 住房产品的特殊性，为保障虽低收入居民的基本生存权利，政府必须通过转移 支付为这些居民提供廉价租房。只有通过市场机制即通过市场的供求来分析和 评估住房的价格，才能真正实现住房制度改革的目标，那种还停留在呼吁或期 盼通过非市场化的即政府价格管制的手段来调控住房的价格的做法是无法满足 需要的。 本文给出了增加居民需求和提供有效供给的办法，对如何降低房价提出了自 己的对策，指出应根据不同层次消费者的需要，提供不同类型的住房，并就经 济适用住房的建设问题提出自己的观点。本文对于推进住房体制改革，有一定 的实践指导意义。 关键滴 需求供给、谤争傲经济适用住房 南京理工大学硕士学位论文 住房价格的经济分析 a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to f t h ew o r l di n d i c a t e st h a tt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eb u s i n e s s i sa l w a y sf o l l o w e db yt h er a p i di n c r e a s eo ft h ee c o n o m y0 d rg o v e r n m e n th a sa l r e a d y d e c i d e dt ot a k et h er e s i d e n c ec o n s t r u c t i o nf o rt h en e wi n c r e a s ep o i n to ft h en a t i o n a l e c o n o m yb d rt h ep r i c eo f t h e r e s i d e n c ei st o o l i hf o rm o s tc o m m o n p e o p l et op u r c b a s e o nt h eb a s i so f t h i sb a c k g r o u n d ，t h i sp a p e r a n a l y s e s t h e p c e o f t h er e i d e n c e s y s t e m a t i c a l l y b yt h et h e o r yo fm a c r o e c o n o m i c s ，e x p o u n d sd e e p l yt h ed e m a n d 、s u p p l y 、c o s to ft h e r e s i d e n c ea n d t h e t y p e 、a p p r a i s a l 、e f f e c t f a c t o r 、t r e n do f t b e r e s i d e n c e p r i c e a n da l s o i s s u e s t h ep r o b l e m so f t h ec o n s t r u c t i o no f e c o n o m i c s u i t a b l er e s i d e n c e 硼1 i s p a p e r h o l d st h a t “e f f e c t i v ed e m a n d ”i sam a c r ov o t m n et h a ti sn o ts u i t a b l eu s e dt o a n a l y z et h ep r o b l e m so f r e s i d e n c ec o n s u m p t i o nt h er e a s o no fm o s tc o m m o d i t yr e s i d e n c e b e i n ge m p t i e d sb e c a u s eo f t h ei n s u f f i c i e n to fc i t i z e n s d e m a n da n dt h eh i g h h e s so f t h e i r d e s i r e 、v h e nw ed i s c u s st h e p r i c eo f r e s i d e n c e i ni t ss u p p l y ，w em u s tt a l ka b o u ti tb a s e do n i t sm a 蝤n a ! f a e t o rc o s t b e c a u s eo ft h ep a r t i c u l a r t yo f r e s i d e n c e , t oe d s u r et h eb a s i cl i v e r i g h to f t h e l o w e s ti n c o m e p e o p l e ，t h eg o v e r n m e n t m u s t p r o v i d el o w - p r i c eh o u s e t or e n tt o r e a l i z et h eg o a lo f t h er e f o r mo f h o u s i n gs y s t e m w em u s ta n a l y z ea n da p p r i s et h ep r i c eo f r e s i d e n c e b y t h ed e m a n da n ds u p p l eo f t h em a r k e t t h i sp a p e rp o s e sam e t h o dt oi n c r e a s et h ep e o p l e sd e m a n d ，t op r o v i d et h ee f f e c t i v e s u p p l ya n d h o w t ol o w e rt h eh i 曲p r i c eo fr e s - d e n c ew es h o u l dp r o v i d ed i f f e r e n c et y p e o f r e s i d e n c et od i f f e r e n c ep e o p l ed e p e n do nt h el e v e lo f t h e i rc o n s u m p t i o nd e m a n da tl a s t ， t h i sp a p e rh a s , s o m e w h a t p r a c t i c a lm e a n i n g i nr e l a t i o nt ot h ew o r ko f r e s i d e n c er e f o r m k e y w o r d ：r e s i d e n c e d e m a n d s u p p l y p r i c ee c o n o m i c - s u i t a b l er e s i d e n c e 住房价格的经济分析 1 绪论 世界各国的发展表明，经济的快速发展总是以房地产业为先导的。房地产业作 为基础产业和支柱产业，常被政府用来作为一个“经济调节器”。与房地产有关的 收入又是中央和地方政府财政的一个主要来源。在经济飞速发展的今天，房地产业 越来越显示出其对整个社会经济中各个层次、各个行业的健康发展的重要性，成为 国民经济景气发展的“晴雨表”和“启动器”。房地产业波浪式的发展，首先带动 建筑业的发展，带动钢铁、木材、化工、建材等工业的发展，带动机电行业、房屋 装潢业、室内家具和电子产品行业的发展，从而带动整个国民经济的发展，可以形 象地说：住房建设是经济发展的“领头羊”。发达国家的房地产业与其他产业相关 系数为1 5 2 ，我国目前相关系数为l3 4 左右。要启动消费需求、拉动经济增长， 住房建设被期待为中国经济新的增长点。据预测在9 8 年国民经济的增长目标中， 住宅建设将支撑起0 ，5 个至1 个百分点。 朱镕基总理在九届人大一次会议举行的记者招待会上谈到。“住宅的建设将要 成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品 化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年了。我们准备今 年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”由此可以看 出，住宅建设作为国民经济新的增长点的重大决策已经出台，对住宅建设和房地产 业来说，目前确是个空前的大好形势。 我国的房地产业正从计划经济的模式中脱胎而出走向市场经济，老百姓对房 地产的认识也从知之甚少变为知之颇多。现在和一些市民谈起房子问题，他们都能 头头是道地谈谈户型，谈谈配套，谈谈小区环境，甚至还能谈谈得房率，但是数起 来，老百姓最南d 的还是房价问题。对绝大多数的市民来说，想贿房改善居住条件， 但又觉得力不从心。中国社会调查事务所目前进行了一项大型房地产市场调查，调 查采用面访与电话访问两种调查方式。调查结果与该所年初进行的相关调查数据相 比较，人们的住房投资意识明显增强，降低售房价格是人们当前最迫切的要求。通 过调查发现，人们在购房时，6 8 4 的人将价格作为首先需要考虑的因素。对住房 售价承受能力的调查表明，能承受每平方米售价2 0 0 0 元4 0 0 0 元的人占1 0 8 ： 能承受每平方米4 0 0 1 元6 0 0 0 元的价格的人占2 2 ；0 3 的人能承受每平方米 6 0 0 1 $ 0 0 0 元的售价；0l 的人认为每平方米8 0 0 1 元以上的售价可以接受：而7 89 的人认为只能承受每平方米2 0 0 0 元以下的售价。可见能承受价格每平方米2 0 0 0 元以上的人只占1 3 4 ，绝大多数人都无法承受过高的房价。1 9 9 8 年7 月8 日服 务导报安居调查结果也显示，老百姓最关心房价。从来自无锡、海门、徐州及南 京市众多读者的来信反馈的调查表显示：老百姓对房价问题最为关心，占86 ， 房改紧随其后，占57 ，物业管理排在第三位，占5o ，另有3o 的人对开 住房价格的经济分析 发商信誉表示关心。中国经济景气监测中心近日对412 名北京市民就购房意向、 购房付款方式及对房改中的担忧等问题进行了问卷调查，结果同样显示，其中最担 心的问题是“房价居高不下”。被调查者在被问及“关于此次房改，您最担心的是 什么”时，有38 2 的人回答“房价太高，无购买能力”；27 2 的人担 心“前途未b ，将来还贷困难”；16 1 的人担心“政策在实施过程中是否会 走样”；8 2 的人担心会出现“第二次分配不公”。 那么如何看待房价偏高现象，武汉大学经济管理学院龙欢提出自己的看法： ( 1 ) 针对“高收入阶层”的商品房供给，使得房价超过一般居民承受水平。 以往，商品房的销售面临着福利分房的冲击，因而房地产开发商们所确定的销售对 象是那些有钱人，推出的都是大面积、高标准的豪宅，但出手几十万的毕竟是少数， 于是大量房屋空置。国家现有住房标准为建筑面积在5 5 平方利套，而目前市场上 1 0 0 平方米，套的商品房比比皆是，中等收入的家庭被推进买房市场，原先的房价显 然令大多数人不能接受。 ( 2 ) 房价偏高是针对一次性支付的偏高。房价与购买力之间有差异是正常的， 它可以通过住房抵押贷款或按揭方式来持平。但中国传统消费方式是“先积累后消 费”，大多数中国人是耻于负债消费的。比如，美国有7 5 的入用贷款买房，而我 国公积金的使用却有不足现象，象去年武汉实际使用只有一亿元多一点。使用贷款 再支付利息导致实际支出大于原房价，这笔绝对额不小的利息让人们觉得不划算而 不愿贷款，这种忽略长达1 0 - 1 5 年的资金占用享受价值与资本增值的效用，用静态 观念来衡量投资的作法也在很大程度上制约了人们的消费。 ( 3 ) 削减税费是必要的，但旨在通过此法来大幅度降低房价却不是个好办法。 取消部分税费必然使政府的财政收入减少，而政府本应承担的一些公建设施等费用 也不应转嫁给房地产商。其实，双方可通过协调分配关系来兼顾双方利益，对于土 地出让金可采用年金的支付方式，变一次性支付为若干年支付；对公建设施和配套 设施，可由开发商承建以合同期间收益来补偿前期投入，而不能将它计入房价中； 鼓励地产商以新房换旧房节约拆迁费。 发展住宅产业必须走住房商品化的道路，而实施住房商品化政策最令人头疼的 问题，就是住房价格太高，它宛如一道不可逾越的鸿沟，阻碍绝大部分人通过市场 消费住房资源。改革开放以来形成了一定的住房市场，这个市场定位的主要消费者 是高收入阶层，相应也就形成了住宅商品房的高价位，出现了超前高消费，这种高 价位限制了住房市场的扩张能力，使住房市场变得相对狭小。广大普通市民可望而 不可及，对住房市场自身和国民经济的发展造成较大伤害，从而影响了广大居民购 买住房的积极性，影响了国民经济新的增长点的形成。这种“房价太高”的说法是 广大城镇居民和政府部门的普遍认识，在8 0 以上的有关住房价格的文章里也都是 这样论述的。那么究竟如何看待“房价太高”的问题，本文将用经济学的理论进行 分析，并提出自己的观点。 何谓“房价太高”? 北京市西单附近胡同里的房子按使用寿命还能住3 0 - 4 0 年， 但售价仅为额房的l 3 1 ，5 ，房价并不高。这里所说的“房价太高”不是指这种房子， 住房价格的经济分析 认为“房价太高”的也不是农民、下岗职工或外商，“房价太高”是指城镇居民认 为较好地区的大面积的住房总购买款远远超过了本身的支付能力。这些城镇居民原 本可以享受到国家福利分房待遇，在住房问题上得到了政府或单位分配的承诺， 旦取消福利分房丽需要自己花钱购房时，往往都感觉承受不了过高的房价，都希望 对住房价格进行适当管制，使当前住房价格与国民经济发展和居民的收入水平相 称实现“住得更好些”的愿望，于是就出现了要求降价的呼声。这种房价是指住 房总供给和总需求达成一致时的均衡价格。 目前商品房大量空置，截止到1 9 9 7 年底，全国共有空置商品房7 0 3 8 万平方米， 其中空置面积5 2 8 3 万平方米，而1 9 9 5 、1 9 9 6 、1 9 9 7 三年的商品房可供量( 即竣工 房屋面积) 为4 4 0 1 8 万平方米，按照计算商品房空置率公式，我国的商品房空置率 为1 5 9 9 。这个商品房空置率水平相对较高，已在空置危险期之内。产生这种情 况的原因：一是房价相对于居民购买力偏高；二是与房圭电产开发商盲目投资开发而 又未能搞好相关配套设施有关。1997 年全国住房平均价格约1766 元平方 米，按城镇双职工家庭工资12420 元，一套住房60 平方米计算，一套住房相 当于一个双职工家庭8 53 年的收入。而在北京、上海等大城市，一套普通住房的 售价一般都要占到普通家庭年收入的2o 倍以上。 面对商品住房的大量空置，许多文章提出主要原因是“潜在需求”很大而“有 效需求”不足而造成的，本文认为“有效需求”是凯恩斯用来定义总需求和总供给 达到均衡时的需求是一个宏观总量，因此不适用于分析住房消费的问题。商品住 房大量空置的原因，就是广大城镇居民需求不足而欲望要求过高而造成的。住房欲 望要求和需求的区另l j 在于住房欲望要求是因为曾经享受到国家福利分房待遇，在住 房问题上得到了政府或单位分配的承诺，因而当住房商品化后都有对房价进行适当 管制的要求，而需求是指有购买愿望又有购买能力的要求，二者在本质上有明显的 差别。在市场中，应根据各自不同的收入来分析市场需求的分层。另外，由于住房 产品的特殊性。为保障最低收入居民的基本生存权利，政府必须通过转移支付为这 些居民提供廉价租房，提供社会福利的下限。 在住房的供给中，根据经济学的理论，在市场竞争的条件下，产品的边际成本 等于产品的价格，由于开发成本高的现状客观存在，所以讨论住房价格时，必须充 分考虑住房的边际成本。同时由于现行的房地产开发管理体制，开发商的经营风险 在很大程度上都不是由本身承担，而都转移到国家，如果决策失误，那么国有财产 必然受到损失。大量的房地产套住的是银行资金，势必对经济金融安全构成严重威 胁，希望国家下大力气去解决。 对于住房价格的调节手段，本文认为只有通过市场机制即通过市场的供求来分 析和评估住房的价格，才能真正实现住房制度改革的目标，那种还停留在期盼通过 非市场化的即政府价格管制的手段来调控住房的价格的做法是无法适应社会需要 的。 住房制度改革已经刻不容缓了，让住宅商品房过高的价格归位也刻不容缓。作 为消费者也应转变观念，变“住房靠公家”为“住房靠自己”，住房制度改革以后， 住房价格的经济分析 您可能住得不如以前轻松了却可能比以前住得更好了。 本文参考了许多政府官员及专家有关住房制度改革及房地产方面的论述，查阅 了大量的资料，并从互联网上获取了许多相关的信息。 全文共分三个部分。第一部分包含第一、二、三章，主要阐述有关背景、分析 住房的需求和供给问题，提出扩大住房需求和增加住房供给的办法：第二部分为第 四、五、六章，主要用经济学的理论对房价的特征、影响因素、住房的成本组成、 房价偏高的原因及对策、房价的走势等展开论述；第三部分为第七章，主要阐述经 济适用住房的建设问题，并提出自己关于国家建设经济适用住房的看法。本文所论 述的住房价格主要是指在市场上出售的新商品房的价格。 本文所谈到的一些个人观点，主要来自于平常学习、研究和思考，不一定很全 面，甚至可能与现在流行的观点略有一定的差异，但这些观点仅仅只是研讨，本文 主要是想通过对住房价格及经济适用住房问题进行深入研究，抛砖引玉提出一些看 法来讨论，通过讨论加深对住房制度改革的认识。从而更好地配合改革的深化。 本文如有不当之处，请各位专家和老师予以批评指教。 住房价格的经济分析 2 住房的需求分析 对消费者需求行为进行研究，并找出增加消费者需求的方法是经济学的重要任 务之一，本章主要对居民住房需求行为及增加住房需求的办法进行阐述。 2 1 需求的概念 需求是消费者在一定价格条件下对商品的需要。需求有两个条件：一是消费者 愿意购买，二是消费者有支付能力。因价格变动或收入变动而引起的需求相应的变 动率定义为需求弹性。需求弹性一般可分为需求价格弹性与需求收入弹性，住房消 费的需求弹性一般较大。 一般来说在衣、食、住、行中，当人民生活水平较低时，用于吃的开支比重较 大，而随着生活水平的逐步提高，吃的比重会下降到比较小。房地产经济学理论指 出房屋具有五大特性； ( 1 不可移动性。房屋属于不动产，地域固定，不可移动； ( 二0 稀缺性，土地资源是有既的，由于没有足够的土地资源来生产出人们想要 消费的住房，因此住房是稀缺的： ( 三) 经久耐用性，住房少则使用几十年，多则上百年； ( 四) 高价值性，购买一套住房需要大量资金，对普通大众来说，购房将是生 中最大的支出； ( 五) 投资、消费双重性，房价易涨难跌，住房既可以投资，又可居住，买房不 仅可以傈值，还可以增值，是条风险不大却又可以改善自己居住条件的一举两得 的个人投资途径。 十九世纪下半叶，德国统计学家恩格尔( e e n g e l ) 在实地调查的基础上发现， 收入增加对不同商品和劳务的需求比椤4 影响不同。其中食品、穿着支出比侈5 下降， 住房、教育、娱乐、保健等支出比例则不断增大，人们把这种规律称为“恩格尔定 律”。经济学上还常用“恩格尔曲线”来表示当价格不变时，消费者对特定商品的 需求与其家庭收入之间的关系，如图2 11 所示。 堡堕竺堂竺丝堑坌堑 1 9 9 7 年全国城镇居民恩格尔系数为4 6 4 ，全国乡村居民恩格尔系数为5 51 ， 食品支出金额在总支出中仍占相当比重，说明目前我国人民生活水平还比较低，消 图z 1l 住房需求的恩格尔曲线 费层次还有待提高。( 资料来源：江苏统计年鉴1 9 9 8 年舨，p 4 3 8 页) 价 格 d 1 基本需求 d 2 换住需求 d 3 第二户需求 d 4 投资性需求 d 5 投机性需求 图2 12 住房需求的多层次 住宅需求 在需求理论方面，美国心理学家马斯洛提出了“需求层次理论”，其理论核心 是；随着居民收入的提高，可自由支配部分比重扩大消费需求会由从低级至情e 级、 从简单到复杂、从数量到质量不断地发展，具体到住宅问题，可得出五个住宅需求 层次，如图2 l2 所示。 清华大学房地产研究所副所长季如进认为，住房消费可以成为消费热点。他认 为，住房消费就是用住房这一生活资料来满足人们对居住的物质和文化的需求。随 住房价格的经济分析 着社会经济的发展与人民生活水平的提高，人们对住房的需求也在不断变化，对住 房条件和质量的追求也在不断提高。他提出住房需求可分为五个层次： 1 “想有个家”。住房是家庭最基本的居住和生活空间，人生的大部分时间是 在家庭中度过的。无论个人，还是一个家庭，总要有最起码的遮风挡雨的空间， 这是满足人们生理需求的起码条件，也是解决温饱的必要条件。 2 对住房功能的需求。在住房达到一定面积之后，人们进而需求住房的功能 要齐全：一户多室，动静分区，水、暖、电、气配套要全等等。 3 对住房环境的需求。住房环境分为内、外环境。内环境指住房室内，如对 房屋的装饰装修，对家具的选择布置等，要求温馨、舒适；外环境指室外公共环境， 通常指住宅小区内及周边环境，希望整洁、美观、交通便利、公共配套设施齐全等， 是家庭居住质量和生活质量的重要组成部分和保证系统。 4 对住房服务的需求。现代生活的丰富内涵及其快节奏已使人们逐渐摆脱了 事必躬亲、万事不求人的传统观念，从衣食住行到文教体卫家庭生活的更多领域， 人们渴望得到及时、方便、良好、周到的多层次全方位的服务，这为物业管理服务 的开展提供了广阔天地。 5 对住房品位的需求。这是最高层次的住房需求。追求尽善尽美是人类永恒 的理想，住房即体现个人和家庭的物质文明，也体现其精神文明。因此，住房的品 位又反映出个人和家庭的生活品位、文化品位、艺术品位。 2 2 需求函数 对消费者住房需求的研究是经济学的最基本的问题之一。每个家庭的住房需求 受至其收入限制，收入可通过贷款增加，也可以通过储蓄减少。 1 住房市场的需求函数 住房的需求量与房价、家庭收入、利率、价格、物业管理费、福利分房、住房 按揭优惠程度、房租、人口与就业、政策因素、心理预期、收入分层差距等因素有 关。 需求可以用公式22 ，1 概括如下； q d = f ( p ，y ，p 。，r ，s ，z ，w ，g ) ( 2 21 ) 其中： q d ；需求量 p ：考虑通货膨胀因素的住房的实际销售价 y ：居民收入 1 源莉获骊旺瓤丽r 一1 丌r 住房价格的经济分析 因素 0 需求 图2 2 1 基本需求曲线 p 。：相关价格和替代产品价格。 r ：利率 s ：人口与就业情况 z ：政策因素 w ：心理预期 g ；表征收入分层程度的基尼系数 2 各相关因素对需求量的影响分析 为便于分析各相关因素对需求量的影响，现假设当某一因素发生变化时，其他 因素暂时不变。通过两条不同水平的曲线( 图2 21 ) 进行对比，从而更透彻地了解 它们之问的相互关系 ( 1 ) p ：住房的实际销售价格( 考虑通货膨胀因素) 住房的实际销售价格与需求量成反比，p 越高，qd 越小，反之亦然。曲线l 的价格水平比曲线2 高，因为在同一种收入水平下，住房价格越高，需求量越小。 ( 2 ) y ：居民收入 对一个家庭来说，购房可能是毕生最大的举措，需要大量的金钱，家庭收入的 多少直接影响着家庭的购房抉择。家庭收入水平高，有支付能力的购房需求就高一 些。居民收入水平与需求量成正比，y 越高，qd 越大，反之亦然。曲线2 的收入 水平比曲线1 高，因为在同一种价格水平下，居民收入越高，需求量越大。 ( 3 ) r ：利率利率与需求量反向关联，r 越大，银行利息越高，购房需求 qd 相对变小，反之亦然。曲线1 的利率水平比曲线2 高因为在其他因素不变的 情况下，并日率水平越大，利息越多，购房需求qd 越小。 ( 4 ) p 。：相关价格和替代产品价格 住房价格的经济分析 相关价格包括物业管理费、住房福利政策、住房按揭优惠程度等，替代产品价 格包括公房租金等。物业管理费、住房福利等与需求量反向关联，它们的值越高， 购房需求qd 相对越小；住房按揭优惠程度、公房租金等与需求量正向关联，它们 的值越高，购房需求qd 相对越大，曲线1 表示物业管理费、住房福利水平等比曲 线2 高，同时也表示住房按揭优惠程度、公房程金等比曲线2 低，因为在其他因素 不变的情况下，购房需求qd 越小。 ( 5 ) s ：人口与就业情况 随着城市的逐步现代化，人口逐年增长，进而对住房存在着巨大的潜在需要。 人口愈多，对各类住房就需求愈多。人口集中的地区，住房需求增加，相对供给较 紧张，价格居高，同时都市化进程、小家庭的出现以及结婚或离婚率的增加都会导 致对住房的更多需求。经济增长必然带来更多的就业机会，有更多的人获得了工作 岗位，因此提高了家庭收入，造成了对住房的高需求。另外，某一地区经济快速增 长，就业市场发达，就会促使其他地区的人迁居该地，从而增加了对该地区的住房 需求。曲线1 表示人口与就业水平比曲线2 高。 ( 6 ) z ：政策因素 玫策因素对住房需求的影响踢显。政府开办公共工程往往会带来住房的耨需 求。成都市修建府南河工程，耗资大，拆迁任务重，安置众多的拆迁居民就需要有 巨大的房屋量。政府除直接举办公共工程刺激房地产需求外。更多的是采取财政金 融杠杆调节房地产需求。为了解决职工住房困难，政府可以制订一系列优惠政策来 扩大职工的住房需求。 ( 7 ) w ：心理预期 需求的变动取决于购房者对住房市场走势的预期和对外部环境的的评估。当人 们预期住房价格会下跌时，就会持币观望，预期房价看涨时会择机买入。“买涨不 买跌”成了不少购房者睁i - 理态势。可见，购房者对住房市场走势的预期是影响房 地产需求的重要因素。曲线l 表示心理预期比曲线2 高。 ( 8 ) g ：基尼系数 基尼系数用来表征收入分层的程度，基尼系数越小，收入越平均；基尼系数越 大，收入差距越大。根据恩格尔定理，收入分层较大时，收入集中在富有的一部分 人手中，富入住房更新快一些，相应住房总量需求会大一些，。曲线2 表示收入分 层程度g 比曲线1 大，相应购房需求qd 总量大一些。 3 基本需求曲线 需求曲线是指反映商品房需求量和需求因素之间关系的曲线。由于商品房具有 不可移动性和地区性的特点，外来竞争楣对较少，因此可以假设房地产市场容量足 够大，而其他房地产开发公司等外界因索暂定不变。 根据住房市场的需求因素公式，我们绘出商品房需求量和价格因素之间关系的 曲线如图2 2 1 所示，并通过两条不同需求因素水平的曲线进行对比，从而更透彻 地了解它们之间的相互关系。 曲线1 ：价格水平高，收入水平低，利率水平高，物业管理费、住房福利水平 住房价格的经济分析 高，同时也表示住房按揭优惠程度、公房租金等低，人口与就业率低，心理预期不 好，收入分层程度比曲线2 小。 曲线2 ：价格水平低，收入水平高，利率水平低，物业管理费、住房福利水平 低，同时也表示住房按揭优惠程度、公房租金等商，人口与就业率高，心理预期好， 收入分层程度比曲线1 大。 从消费角度来说，消费者对住房的需求除了取决于消费者收入、住房消费支出 以及对住房的需求偏好以外，还取决于个人资产以及住房所处的生活环境、社会状 况、交通条件等外部性条件。 2 3 收入及消费行为分析 1 居民收入统计 进入9 0 年代以来，城市居民的人均收入在6 7 年间增长了3 倍多。年增长率达 到了2 3 。比之8 0 年代又有了大幅度的增长： 表2 31 城市居民的人均年收入 年份人均年收入 1 9 9 0 1 4 6 3 7 9 1 9 9 43 7 7 88 7 1 9 9 5 4 6 3 4 4 2 1 9 9 65 1 8 5 7 9 1 9 9 75 7 6 5 2 0 ( 资料来源：江苏统计年鉴1 9 9 8 年版，p 8 9 页) 全省调查户平均水平 5 7 6 5 2 0 最低收入户( 占l o ) 2 8 4 8 7 6 低收入户 ( 占l o ) 3 5 9 23 4 中等偏下户( 占2 0 ) 4 3 9 6 9 8 中等收入户( 占2 0 ) 5 3 6 8 7 0 中等偏上户( 占2 0 ) 6 8 2 83 8 高收入户( 占1 0 ) 8 3 5 5 7 7 最高收入户( 占l o ) 1 1 3 0 4 9 6 ( 注：该收入为可支配收入) ( 资料来源：江苏统计年鉴1 9 9 8 年版，p 9 0 页) 随着城市居民收入的迅速增加，银行的储蓄额也扶摇直上。据统计，到1 9 9 7 年，城乡居民储蓄存款余额已经高达近5 万多亿人民币，另外居民手持现金金融资 产也有1 万亿元人民币。 垡塞丝坚竺丝堕坌堑一 年份城乡居民储蓄存款( 亿元) 城镇居民储蓄存款( 亿元) 1 9 5 2 o5 8 05 8 1 9 5 7 1 8 4 1 4 6 1 9 6 2 2 0 9 l5 6 1 9 6 5 3 6 42 6 5 1 9 7 0 4 0 428 7 1 9 7 5 7 7 6 5 3 0 1 9 7 8 1 24 0 7 5 9 1 9 8 0 2 3 7 21 38 6 1 9 8 5 9 93 55 7 8 l 1 9 8 61 3 9 5 98 1 8 7 1 9 8 71 9 3 6 91 1 8 6 0 1 9 8 82 3 l8 51 4 9 2 7 1 9 8 93 3 18 52 2 6 0 9 1 9 9 04 7 08 63 3 0 7 3 1 9 9 1 6 1 7 6 0 4 4 5 ，6 7 1 9 9 27 6 6 1 l 5 6 2 5 7 1 9 9 3 9 6 4 2 2 7 1 4 6 7 1 9 9 41 3 5 2 5 71 0 2 6 2 8 1 9 9 51 9 2 2 3 31 4 8 7 9 7 1 9 9 62 5 7 0 2 82 0 2 5 2 0 1 9 9 73 1 0 1 8 92 4 6 2 6 4 ( 资料来源： 江苏统计年鉴1 9 9 8 年版，p 1 0 1 贝) 应该说，9 0 年代后，城镇居民手中的钱大大增加了- 这当然还应当排除物价上 涨的因素。新华社主办的晾望杂志，1 9 9 5 年第四十四期透露：“社会学家保亨 地估计，目前我国年收入在5 万元以上的有5 0 0 多万，约占全国总户数的2 ；个 人财产在1 0 0 万元以上的也约有1 0 0 余万户。”据估计，中国的千万富翁已在1 万 人之上，亿万富翁也已经诞生。而另一方面，国家统计局1 9 9 4 年的统计结果表明： t t 全国约有占城镇居民总数5 * a i 拘1 2 0 0 万城镇居民处于相对贫困状况，他们收入低 于我国城镇居民月人均1 6 0 元的基本生活水平；这1 0 0 0 多万人尽管节农缩食仍 然收不抵支，许多人甚至连新鲜蔬菜也不敢多买一点” 居民的家庭收入可以分为高、中、低三个层次，购房者按照财力不同可分为： f1 ) 小康户：有了比一般工薪族高的收入，但是还算不上是“大款”。 ( 2 冲产阶级：该划入高收入户的范围，但一般还是几十万到伍百万的级别a f3 谴高收入阶层：财产超过千万以上。 由于消费者收入不平衡、消费者对住房需求不同等原因的客观存在，消费者住 房消费也出现多层次性。住房消费的多层次性主要是由消费者本身的生理、生活特 点以及自然条件的差异所引起的。 2 ，购房动机 1 莉国再鼯甄丽r 一酉t f f 住房价格的经济分析 按照购房者的动机不同可分为： 一种是供自己居住，又可细分为家庭居住困难的和原本居住条件尚可但为了住 得更宽敞些两种； 一种是为了投资保值及盈利； 也有兼而有之。 3 房租支出收入比 中国长期实行低房租，房租支出只占中国家庭收入的l - 2 ，而在发达国家， 住房支出要占家庭工资收入的2 & r 3 0 。 表2 3 4 中国城镇居民公房租金所占家庭工资收入的百分比 年份百分比年份百分比年份百分比 1 9 5 7 2 2 3 1 9 8 0 1 3 9 1 9 8 3 1 5 4 1 9 8 5 0 9 6 1 9 8 6 0 9 0 1 9 8 7 0 8 8 1 9 8 80 7 41 9 8 90 。7 31 9 9 20 9 0 1 9 9 3 1 0 4 1 9 9 4 2 8 0 1 9 9 5 3 0 0 1 9 9 6 3 6 4 ( 资料来源：叶永烈商品房太战，1997 年l1 月第一慈乏) 图2 3 1 江苏省1 9 9 7 年城镇居民生活消费支出构成( ) 食品 居住 娱乐文教 衣着 其他及服务 资料来源：江苏统计年鉴1 9 9 8 年版，p 8 9 页) 从统计数据来看，1 9 9 7 年食品支出占城镇居民总支出的4 7 7 ，占农村居民 总支出的4 89 ，而居住支出占城镇居民总支出的8 5 ，说明目前用于住房的支出 占总支出比例较小，整个住房体制改革，特别是住房的商品化还有待进一步深化， 居民的购房需求还有待迸一步提高。 表2 3 5 世界各国住房消费占家庭收入的百分比( 80 年代) 住房价格的经济分析 国家百分比国家 百分比国家百分比 美国2 1 3法国 2 4 0 英国 1 5 8 土耳其 2 5 2 突尼斯 2 9 0 扎伊尔 8 o o 印度 4 7 ( 数据来源：叶永烈商品房大战，1997 年11 月第一版) 4 居民住房消费分析 到目前为止，国内共出现三次排浪式消费热潮，第四次“排浪式”消费高潮 正在出现。所谓“排浪式”消费，就象浪潮一样，一排排浪涌而来的消费热潮。 在7 0 年代，出现的“排浪式”消费热潮是“老三大件”一收音机、手表、自 行车，当时的消费只是三位数的消费。 在8 0 年代中期，出现的“排浪式”消费热潮是“新三大件”一黑白电视机、 单缸洗衣机、单门电冰箱，从而开始了“四位数”的消费。 8 0 年代末，出现的“排浪式”消费热潮是“更新三大件”一彩色电视机、双缸 洗衣机、双门或多门电冰箱。这种“排浪式”消费的出现，消费的金额一次比一次 提高，是由于城市居民收入逐步提高，使消费能力逐步提高。 现在t 第四次“排浪式”消费高潮正在出现，这次消费高潮将跨越9 0 年代， 持续到2 l 世纪。这次消费热潮中“最新三大件”一电脑、轿车、商品房。其中， 电脑是万元左右的消费；轿车，如果不是豪华型的，是十几万的消费；商品房，则 是重量级的消费，多达数十万甚至上百万，根据价格多少可分为普通型、公寓型、 别墅型三种。 江苏省计经委经济信息中心近期专门组织了一次调查，调查对象为政府各有关 经济部门、金融证券单位、科研院所学者等经济方面的专家，4 3 5 的人认为近年 将会出现新的消费热点。其排序为；城镇居民住房、教育、计算机与通讯类等家用 信息产品、家庭耐用消费品、汽车、保险等。 图23 ，1 1 9 8 6 1 9 9 7 年全国个人购买商品住宅情况( 资料来源；建设部统计数据) 住房价格的经济分析 这个统计结果充分说明了随着住房制度的改革，广大市民个人购房的积极性 大大提高，个人购房已成为广大居民消费的热点，这己从以上的数据得到证明。 在当代许多发达西方国家，整个社会经济结构一般呈“两头小，中间大”的分 布状况，也即是极高收入阶层与贫困阶层为数极小，中产阶级占了多数。而且，中 产阶级一般都受过良好的教育，收入较为稳定丰裕，对生活的需求较有品位和个性。 他们都具有较强的消费能力、较为领先的消费意识、较受关注的消费倾向，绝大多 数商家无不视这一阶层人士为自己产品销售的潜在的最佳消费者，可以这样认为， 中产阶级才是主导整个社会消费的主力军。同样，作为商品的商品住宅也毫不例外， 近的就如香港，如果香港楼市没有消费力强劲的广大中产阶级的积极有效的支撑， 那么后果是不堪设想的。 由于传统的福利分房政策及当时的社会现实需求，前几年兴建的商品住宅的销 售目标大多以社会集团购买力为主，而时至现在，己明显地与社会主要的消费阶层 出现了错位，又因建设成本刚性的支撑，目前商品住宅的价格也就不是这些广大普 通收入者所能承受的了。本文认为所谓的商品住宅本来就不是把销售目标定位在一 般收入者上。在国外，处于贫困阶层人士的住房也得依靠政府提供的廉租住房来解 决的。因此，要使目前商品住房价格大幅下调已近不可能，只有寄希望于居民购买 能力的逐步提高，才有可能从根本上对商品住宅市场形成真正有力、有效的需求， 商品住宅市场方能从根本上走上正常发展的轨道。 随着居民收入水平的提高，住房开支也会逐步加大。由于彼此收入的差距，收 入的分层必然带来消费的不同层次。收入分层较大时，收入相对集中在较富的一部 分人手中，与穷人相比，这些先富起来的人住房更新较快，购房开支需求比原来大。 因此，相应总量需求会大一些。中低收入群体是住房消费最大的市场，要启动住房 住房价格的经济分析 消费，必须采取切实措施提高中低收入群体的购买力，消除人们对买房“怕”的心 理负担。一方面应尽可能减少税费，压缩成本，降低房价；另一方面要根据居民不 同的收入水平，兴建不同的住房。高收入家庭购买市场价商品房；中低收入家庭购 买成本价或微利价经济适用住房；低收入家庭廉价租赁政府补贴的直管公房和企业 公有住房。 根据住宅消费层次性的特点，今后在商品住房开发建设中，要因地皋4 宜地有计 划地生产不f 司档次的商品住房，以适应不同层次消费者的需要。普通型住房应是建 设重点，同时为了向部分高收入提供适合其消费水平的商品房，也应当适当地有计 划地建设一批豪华型住房。从福利分房转为住房分配货币化、商品化、市场化无 论是买房和租房，都会因为城镇居民家庭收入水平差距过大而引起心理和财产承受 能力的巨大差异，而绝大多数居民将进入市场，选择与自己经济水平相适应的商品 住房。 2 4 我国住房消费欲望与需求的现状 住房建设成为新的经济增长点的前提，是住房成为新的消费热点。要让住房成 为新的消费热点，必须实行住房商品化。要实行住房商品化，必须让居民买房。居 民买房有两个重要条件，一个是让居民愿意买房，一个是让居民买得起房。“小康 不小康，关键看住房”、“民以食为天，民以居为安”。市场需求是经济发展的强大 推动力量。随着我国人民生活水平和生活质量的提高，对住房的要求也越来越高， 城乡居民对房地产的紧迫需求，是房地产业持续高速增长的强劲动力。有一句家庭 投资理财格言：买金买银，买屋买田。如今买金买银已经不保值，买田又不可能， 只有买屋可供选择。我国的房地产业将会出现持续数十年的高速增长时期，房地产 市场的发展前景极其广阔。有关资料表明，国家计划从现在起，房地产业总产值每 年以18 速度递增，这将大大超过国内生产总值平均8 的增长速度。 城镇居民住房消费的欲望要求很大，据建设部统计，目前全国住房特困户有3 0 0 多万，尚有3 3 0 0 多万平方米危旧房需要改造，到2 0 0 0 年城市人口比1 9 9 6 年净增 1 0 7 5 万人。目前城市人口约4 5 亿，市区人均居住面积7 ，9 平方米；据统计，世界 各国人均使用面积都大大超过中国，美国4 0 平方米，欧洲为3 5 平方米。按“九五” 规划，2 0 0 0 年人均居住面积应达9 平方米，假定五年内人口为常数，仅此一项“缺 口”约为5 亿平方米，这一切都构成了住房消费欲望的巨大潜在市场。另据国家计 委调查显示，1 9 9 7 年以来，居民购买私人住房的愿望呈上升趋势，5 3 0 7 的人有 购房意愿，不愿有私人住房的仅为2 9 2 7 。在这些有购房意愿者中，个体经营者、 三资企业职工占6 7 以上，高出其他阶层人士购房意愿平均水平的1 4 。从收入 情况看，年收入2 5 万元以上消费者有购房意愿的比例占6 3 ，年收入不足一万元 有购房比例的仅4 6 。从分布地区看，广东、四川、湖北、海南、福建、浙江私人 购房意愿较强，达6 0 以上。 垡生竺堑堕丝堡坌堑 另一方面，商品房的大量空置又说明我国房地产市场需求的严重不足，截止到 1 9 9 7 年底，全国共有空置商品房7 0 3 8 万平方米，其中住房空置面积5 2 8 3 万平方米。 商品住房的需求量，不仅是指人们购买或享受住房的欲望，而更主要的是指实现这 种欲望所具有的货币支付能力。近几年全国商品房空置量呈逐年增大趋势，这种商 品住房过量空置的状况引起了社会各界和业内人士的普遍关注。面对商品住房的大 量空置，许多文章提出主要原因是“潜在需求”很大而“有效需求”不足而造成的， 本文认为“有效需求”是宏观经济学中凯恩斯用来定义总需求价格和总供给价格达 到均衡时的需求，是一个宏观总量，因此不适用于分析住房价格的问题。 目前住房消费市场不热的原因，本文认为就是广大城镇居民需求不足而欲望要 求过高而造成的。住房欲望要求和需求的区别在于住房欲望要求是因为部分人曾经 享受到国家福利分房待遇，在住房问题上得到了政府或单位分配的承诺，因而当住 房商品化后都有对房价进行适当管制的要求，而需求是指有购买愿望又有购买能力 的要求，z - 者在本质上有明显的差别。空置率不能直接用于说明问题，因为它充其 量只是相应产品过剩的表现，而这些空置的产品本身是否存在问题，却往往被忽略 了，如房屋竣工后就是次品、地段较偏、无基本配套、房型不合理等等，本身即残 次品本应视为处理品之列；第二，即使正常商品的过剩，