（管理科学与工程专业论文）房地产企业战略联盟及其运行机制研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 随着经济全球化的发展，企业面临的竞争环境日趋严峻，传统的企业经营模式已经 难以满足企业发展的需要。战略联盟作为一种有力的竞争武器为越来越多的企业所采用， 企业与企业之间的竞争逐渐演变为联盟与联盟之间的竞争。近年来国家针对房地产市场 出台了一系列调控政策，在稳定房价、规范市场的同时也对房地产企业的发展产生较大 的影响：房地产企业普遍面临着资金匮乏、土地储备不足、自身能力和资源难以满足竞 争的要求，加上外资的侵入和企业自身存在的种种问题，其竞争环境更加不容乐观。 房地产企业战略联盟的实施有利于企业实现资源、能力共享，提升竞争力。基于此， 本文对房地产企业战略联盟和其运行机制进行了研究。在分析了房地产企业战略联盟概 念和内涵的基础上，结合市场环境和房地产企业自身特点，从业务特征、理论可行性、 技术可行性和社会环境方面对战略联盟在房地产业中应用的可行性进行了分析，并在此 基础上提出了我国房地产企业实施战略联盟的必要性；提出了房地产企业战略联盟的构 建原则和过程模型，将其构建过程分为市场机遇识别、自身资源能力的评估、联盟类型 的选择、组织模式的选择和潜在联盟伙伴的评价等几个步骤；在现有学者划分的基础上， 提出了房地产企业战略联盟的三维模型，将其分为横向联盟，纵向联盟和跨产业联盟三 种类型，并介绍了各类型联盟的主要内容：比较分析了不同范围的联盟伙伴的优缺点； 提出了联盟伙伴评价指标体系的设计的4 c 原则，并采用模糊评判法对联盟伙伴进行评 价；在房地产企业战略联盟运行机制方面，本文从管理决策的复杂性、联盟成员的冲突 性和运行过程的风险性三个方面分析了联盟运行过程的特征，而后从制度层面和非制度 层面对房地产企业战略联盟的运行机制进行了设计；最后，根据目前房地产企业实施战 略联盟的现状和存在的问题提出了相应的建议和意见。 关键词：房地产企业，战略联盟，可行性，运行机制 _ 。，- _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 。- - _ _ 。_ _ 。 山东建毓大学硕士学位论文 s t u d ya ns t r a t e g i ca l l i a n c eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ea n d i t so p e r a t i n g m e c h a n i s m w a n gc h e n g d o n g ( m a n a g c m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g ) d i r e c t e db yw a n gh a i z i a b s t r a c t a l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m i c a lg l o b a l i z a t i o n ，t h ec o m p e t i t i o ne n v i r o n m e n t w h i c ht h ee n t e r p r i s ef a c e si ss t e r n ，s ot h et r a d i t i o n a lm a n a g e m e n tp a t t e r no fe n t e r p r i s ei sh a r d t o m e e t t h e n p a ： s o f e n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n t a sak i n d o f p o w e r f u lc o m p e t i t i o n w e a p o n , t h e s t r a t e g i ca l l i a n c eh a sa l r e a d ya d o p t e db yi n o l a n dl l l o r ce n t e r p r i s e s ，a n dt h ec o m p e t i t i o n b e t w e e ne n t e r p r i s ea n de n t e r p r i s eh a sg r a d u a l l yd e v e l o p e di n t ot h ec o m p e t i t i o nb e t w e e n a l l i a n c ea n da l l i a n c e i nr e c e n ty e a r s t h eg o v e m m e mh a sa p p e a r e das e r i e so fr e g l i l a f i v e p o l i c i e s i n v i e wo f t h e r e a le s t a t e m a r k e t t h e s e p o l i c i e sp l a y e d a n i m p o r t a n t r o l e i nr e g u l r u i n g t h em a r k e to fr e a le s t a t e b u ta tt h es a l i i ct i m e , t h et e a te s t a t ee n t e r p r i s e s 舯m e e t i n gm a n y d i f f i c u l t i e sa sar e s u l to ft h e s ep o l i c i e s ：m o s to ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r ef a c i n gt h e d e f i c i e n c y o f f u n d , t h e l a c k o f l a n dr e s e r v c a n d t h es h o r t a g e o f i t s o w n a b i l i t i e sa n d r e s o $ - i na d d i t i o n ，w i t ht h ef o r e i g nc a p i t a l si n r u s h ，t h ee n v i r o n m e n to fr e a le a t a t ce n t e r p r i s ei sm o i c u n o p t i m i s t i c t h es t r a t e g i ca l l i a n c eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ei sh e l p f u lf o rt h o s ee n t e r p r i s e st os h a r e d i f f e r e n tr e s o b r c e sa n da b i l i t i e so f f e re n t e r p r i s e sh a v e ，a n df i n a l l ym a k et h e mm a r cp o w e r f u l i nv i e wo ft h i s ，t h i sa r t i c l er e s e a r c h e dt h es 姐t e g i ca l l i a n c eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ea n di t s o p e r a t i o n a lm e c h a n i s m f i r s t , t h i sa r t i c l ea n a l y z e dt h ed e f i n i t i o no fs t r a t e g i ca l l i a n c eo fr e a l e s t a t e e n t e r p r i s e , a n dt h e nd i s c u s s e dt h ef e a s i b i l i t ya n dn e c e s s i t yo fs 口a t e g i c a l l i a n c e s a p p l i c a t i o ni nt h er c a le s t a t ei n d u s t r yf r o mt h e 够p e c to ft h es e r v i c ec h a r a c t e r i s t i c 、t h et h e o r y f e a s i b i h t y 、t h et e c h n i c a lf e a s i b i l i t ya n d t h es o c i a le n v i r o n m e n t s e c o n d ，t h i sa r t i c l ep r o p o s e d t h ep r i n c i p l eo ft h es l l a t e g i ca l l i a n c e sc o n s t r u c t i o n , a n da l s og a v et h ep i o c e s so fi t s c o n s t r u c t i o n ：r e c o g n i z i n gt h eo p p o r t u n i t i e s e v a l u a t i n gr e s o l l f c e $ a n da b i l i t i e s ，c h o o s i n g 山东建筑大学硕士学位论文 s u i t a b l et y p ea n dp a t t e r na n da p p r a i s i n gt h el a t e n tp a r t n e r s t h e nb a s e do nm a n ys c h o l a r s r e s e a r c h , t h ea r t i c l ep r o p o s e dat h r e e - d i m e n s i o n a lm o d e lo ft h er e a la s t a t ee n t e r p r i s es t r a t e g y a l l i a n c e ，w h i c hc o n t a i n e dt h eh o r i z o n t a la l l i a n c e ，t h ev e r t i c a la l l i a n c ea n dt h ec r o s s - i n d u s t r y a l l i a n c e ；c o m p a r a t i v e l ya m l y z e dt h ea d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so f t h ep a s t a e r si nd i f f e r e n t s c o p e ；p r o p o s e dt h v4 cp r m c i p l ei nt h ee s t a b l i s h m e n to ft h ea l l i a n c ep a r t n e ra p p r a i s a l i n d i c a t o rs y s t e m ，a n du s e df u z z ym a t h e m a t i c sa s s e s s i n gm e t h o dt oc a r r yo nt h ea p p r a i s a lt o t h ea l l i a n c ep a r t n e r ；, t h i sp a r ta l s od i s c u s s e dt h ec h a r a c t e r i s t i co fa l l i a n c e se x e c u t i o nw h i c h c o nb ee m b o d i e db yt h ec o m p l e x i t i e so f d e c i s i o nm a k i n g , c o n f l i c t s 姗o e l ld i f f e r e n tn m 锄1 b e r s a n dt h er i s ki nt h ee x e c u t i o n 口- o c e 豁f i n a l l y , t h i sa r t i c l eg a v es o m ea d v i c e st oc h i n a sr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s 叽h o wt 0m r k et h es t r a t e g i ca l l i a n c em o a n e c e s s f i f l k e y w o r d mr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，s 廿a t e g i ca l l i a n c e ，f e a s i b i l i t y , o p e r a t i n gm e c h a n i s m i i i 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究 取得的成果除文中已经注明引用的内容外，论丈中不舍其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包舍为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而 使用过的材料对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本人承担本声明的法律责任 擘位论文作者签名 立翠a 期卓血7 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留，使用学位论文的规定， 即：山东建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件争 磁盘，允许论文被查阅和借阅本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部 或部分内容编八有关数据库进行检索，可以采用影印，缩印或其它手段保存， 汇编学位论文 保密论文在解密后遵守此声明。 学位论文作者签名：盘生i ；童： 日期 导师签名：销8 期 山东建筑大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 论文选题的背景和意义 1 i i 战略联盟应用惰况分析 随着经济全球化和科学技术的迅猛发展。企业面临的竞争环境日益激烈。面对不断 变化的市场环境和顾客需求多样化的转变，传统的纵向一体化越来越不能适应快速响应 市场的要求。为了满足市场竞争力和快速响应市场多样化需求的要求，愈来愈多的企业 开始摒弃传统的纵向一体化的经营模式，注重自身核心业务的发展，从而将非核心业务 进行外包，并通过和供应链上的各个成员企业建立战略联盟的方式来弥补自身资源、技 术和资金等方面的缺陷，与联盟伙伴在合作竞争中实现资源共享、风险共担、利益建享。 自2 0 世纪舳年代以来，各行各业的战略联盟如雨后春笋般不断出现，公司之间的合作 也随之迅猛发展1 1 l ，世界上著名的公司纷纷实施战略联盟，走合作经营的道路。 目前，战略联盟已经在汽车、软件业、制造业、电信业、飞机制造业等高新技术产 业中得到了广泛的应用，并且其应用范围在不断扩大。如今，与房地产业紧密相关的建 筑业中，各种战略联盟的数量也在呈不断上升的趋势。企业与企业之间的竞争逐步演变 为联盟与联盟之间的竞争。 1 i 2 我国房地产市场竞争环境分析 我国的房地产业自从2 0 世纪7 0 年以来逐步发展，并在发展中不断完善，特别是随 着住房制度改革的深入和国民经济的不断发展，我国房地产业迅速成长壮大，成为国民 经济的支柱产业。据统计，近年来房地产业对我国g d p 增长率的贡献都在1 左右【习， 表1 i 描述了历年房地产投资与g d p 及固定资产投资的关系。而随着国家经济和社会的 进一步发展，房地产业在国民经济中所占地比例将越来越大。 但是，我国房地产业的发展历史毕竟较短，房地产市场的发展还不成熟，房地产企 业在发展过程中面临着诸多的问题。而且加入w t o 后我国市场逐步放开，房地产企业 必然要面临境外有实力企业的冲击；同时由于近年来政府对房地产市场的一系列宏观调 控政策，使得我国的房地产企业面临的生存环境更加严峻。具体来说，我国房地产企业 面临的竞争环境有以两个方面： 山东建筑大学硕士学位论文 表1 1 房地产投资与g d p 及固定资产投资的关系( 单位：亿元) 淤 g d p 同定资产投房地产房地产投资房地产投资 崮 ( 亿元)资额( 亿元)投资额占g d p 比例定资产投资比例 2 0 0 09 9 2 1 4 63 2 9 1 7 7 4 9 8 4 i 5 5 2 0 2 2 0 0 i1 0 9 6 5 5 23 7 2 1 3 56 3 4 4 16 42 2 4 2 l 脱1 2 0 3 3 2 74 3 4 9 9 97 7 9 0 97 42 3 5 2 0 0 31 3 5 8 2 2 8 5 5 5 6 6 61 0 1 5 3 8 8 72 3 7 2 0 0 41 5 9 8 7 8 3 7 0 4 7 7 41 3 1 5 8 39 61 88 2 0 0 51 8 3 0 8 4 8 8 8 7 7 3 61 5 9 0 9 86 1 7 9 资料来源：根据国家统计局2 t x 3 6 年中国统计年鉴整理 ( 1 ) 外资进入，引发房地产市场竞争升级 我国房地产业发展初期，市场进入门槛较低，致使房地产企业数量众多。据统计， 2 0 0 5 年我国房地产开发企业为5 6 0 0 0 多个，如此众多的房地产企业导致了房地产市场竞 争异常激烈；我国加入w t 0 后，国内房地产市场正在逐步对外资开放，外资企业普遍看 好内地良好的投资环境和房地产市场的发展前景，使得境外资金纷纷涌入我国房地产市 场；同时近年来政府有关部门针对外商投资房地产企业出台了一系列的优惠政策，比如 免征投资方向调节税、所需资金可以通过有关渠道进行融通、投资者获利缴税后可以自 由汇出等。这些优惠条件使得许多港澳台企业和境外开发商以及专业咨询机构等开始涉 足我国房地产业，这些企业凭借强大的资本运作、规划设计、施工管理、营销策划等方 面的能力，对我国的房地产市场造成了巨大的冲击。目前房地产市场上既有和记黄埔、 新鸿基地产、凯德置地、新世界地产大批有实力的开发商( 和记黄浦更是在0 6 年1 2 月 以2 2 亿的天价拿下上海普陀真如地块o ) ，也有戴德梁行、第一太平洋戴维斯，仲量联行 等国际著名的房地产顾问机构，国内的房地产企业真正进入了与狼共舞的时代。 ( 2 ) 国家对房地产市场的宏观调控日益严厉 为了保证房地产市场的健康发展，规范市场各方主体的行为，从而达到抑制房价的 目的，近年来，国家有关部门相继出台了一系列政策，用以调控房地产市场。2 0 0 4 年3 据中国房地产报嘶年1 1 月2 7 日报道，上海普陀真如地块挂牌明确要求独立竞买人或联合竞买人中至少一 家须是世界5 0 d 强企业或其控股子公司，此地块最终砘和黄旃下公司组成的联合体拍得。 山东建筑大学硕士学位论文 月国土资源部、监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 二 情况执法监察工作的通知，要求从2 0 0 4 年8 月3 1 日起，所有经营性的土地一律都要公 开竞价出让。这一政策的实施提高了房地产开发企业获取土地的成本，提高了房地产市 场的进入门槛。 继2 0 0 5 年相继出台了“国八条”、“新国八条”、“七部委意见”等政策后，2 0 0 6 年 政府对房地产市场调控的力度进一步加强，相关部委和各省市又相继出台了许多针对房 地产市场的调控政策，这些政策对房地产市场和房地产企业的发展产生的较大的影响。 如2 0 0 6 年5 月，国务院提出关于促进房地产业健康发展的六条意见( 国六条) ，做出了 对项目资本金比例达不到3 5 等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；满2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权等规定，这就对房地产企业提出了更高的资金要 求。而由国土资源部和国家发改委等九部委联合下发关于调整住房供应结构稳定住房 价格的意见，对住房供给结构做出硬性规定，明确要求开发商新开工项目中套型建筑面 积小于9 0 平方米的房屋比重不得少于7 0 ，该意见的推行使得那些精于大户型开 发的开发商不得不设法提高其小户型的运作能力。据统计，仅2 0 0 6 年，国家出台的针对 房地产市场的调整政策多达1 7 项四。除此之外，各种地方性法规( 如北京市的“未封 项楼盘禁贷令”、江苏省盐城市要求开发商公布新建商品房成本清单等) 等相继出台。 一系列房地产宏观调控政策的实施，在稳定房价、规范房地产市场运行的同时，也对房 地产企业的自有资金规模、住房供给结构、银行放贷的条件等做出了硬性规定，这就使 我国大部分房地产企业面临严峻的考验，企业粗放式的经营模式已经难以适应市场竞争 的要求。 1 1 3 我国房地产企业发展现状分析 房地产企业是我国房地产市场的主体，房地产企业的发展支撑着我国房地产行业的 发展【4 1 。经过近三十年的发展，我国的房地产企业逐步成长壮大，企业数量不断增加。 据国家统计局统计，2 0 0 5 年我国共有房地产企业5 6 2 9 0 多家 5 1 这些企业多是在1 9 9 1 年房地产业繁荣的背景下建立起来的。但是，由于一直以来房地产市场发展不规范以及 房地产企业经营管理手段的落后，我国的房地产企业在发展中还存在许多问题，主要表 现在以下几个方面： ( 1 ) 企业规模小、资质低，市场集中度不高 山东建筑大学硕士学位论文 2 0 世纪9 0 年代的房地产热催生了一大批房地产企业。由于市场的不完善，一些人 只要手中有地，就可以成立开发公司，通过银行贷款、预售款和施工单位的垫资等进行 项目开发，“空手套白狼”。很多情况下都是开发一个项目就成立一个公司，这就导致了 我国房地产企业的规模普遍较小，低资质企业数量过多。据统计，我国二级资质以上( 含 二级) 的企业还不到总量的l o ，且二级以上企业的投资额占总投资额的比利还不足3 0 ，未能显示出应有的资质规模效应。 市场集中度是指行业内规模最大的前几位企业的有关数值( 产量、销售额、销售量、 资产值等) 占整个市场或行业该类指标总量的比重。我国房地产企业规模普遍较小，还 没有形成几个实力超群的企业，各企业的市场占有率低。统计显示，国内房地产开发量 的7 0 是由三级资质或是没有资质的企业开发完成的。从表1 2 可以看出，2 0 0 1 - - 2 0 0 4 年问，我国房地产市场集中度为2 5 以下，且逐年降低，这充分说明了我国房地产企业 的市场集中度低。 袁1 22 0 0 1 - 2 0 0 4 年房地产市场集中度比较单位：亿元 连筮 2 0 0 12 0 0 22 0 0 3粼 项目 、 产业前十名资产顿 4 8 9 6 45 4 3 5 l6 2 t 1 9 7 5 1 a 3 资产额总资产额 2 8 5 6 7 0 33 3 0 4 3 0 24 0 4 8 6 5 04 6 s 3 6 2 3 产业前十名销售额 1 5 73 41 9 2 7 22 3 6 1 l2 6 4 ，2 2 销售额总销售额4 6 8 2 7 56 0 3 2 3 47 6 7 0 9 i 1 0 3 7 5 7 l 集中度( )2 4 82 4 22 3 l 2 0 7 资料来源：根据2 0 0 2 2 0 0 5 年中国房地产上市公司t o p l 0 研究报告整理 ( 2 ) 企业管理方法陈旧、专业化程度低 中国人口众多、城市化进程较慢的国情决定了房地产市场需求旺盛；同时，由于我 国土地制度、房地产法律、法规的不健全， 部分房地产企业甚至认为，只要拥有土地 以至近十余年整个房地产业处于卖方市场， 就可以赚取大量的利润。所以，许多房地产 企业将主要精力放在了经营关系上，而不是认真进行项目的可行性研究，营销策划等关 键环节，企业的决策仍停留在依赖经验和感觉的阶段：同时房地产专业化进程缓慢，许 多房地产企业还是“大而全，小而全”的组织模式，项目可行性研究、项目投资决策、 广告策划等专业工作仍习惯于在企业内部进行，在销售阶段更是没有注意到专业机构的 作用，而是一味采用概念炒作的方式进行销售。 ( 3 ) 资产负债率高、土地储备少，市场竞争力弱 4 山东建筑大学硕士学位论文 房地产业属于资金密集型行业，要求房地产企业有雄厚的资金作为支撑。在项目实 施的全过程，不论是购置土地，施工建设还是销售阶段的营销推广，都需要大量的资金 投入。加上房地产企业的利益相关者众多，在与政府、供应商、施工方、代理机构、消 费者等讨价还价的过程中必然要产生大量的交易成本，所以，这就要求企业具有雄厚的 资金实力。但是，目前房地产企业的自有资金率低，其资金主要依靠银行贷款，致使企 业资产负债率高经营风险大。如图1 1 所示，1 9 9 7 - - 2 0 0 5 年，虽然我国房地产开发企 业的资产负债率整体呈降低趋势，但仍保持在7 0 以上。在实施土地“招牌挂”后，由 于资金的匮乏和竞争手段的落后，国内许多房地产企业在土地购置上处于劣势，土地储 备少。与此相反，一些海外房地产企业却在国内储备了大量的土地，据统计恒基中国、 和黄、新鸿基地产、新世界中国四大香港地产商在内地的土地储备至少达到了2 6 0 0 万平 方米。土地是房地产企业赖以生存的基本要素，缺少了土地，企业就失去持续参与市场 竞争的机会。 _ 丌0 一 侣d 誓 琏西嘣 矗 钆7 4 0 爆 1 3 嘣 i 飞 7 、 。 t。 1 舶t 9 9 8i 蚰92 o2 0 0 t2 0 哩2 0 0 32 0 帆2 0 呖 年份 囤1 11 9 9 7 - 2 0 0 5 年房地产企业资产亮债率 ( 4 ) 忽视核心能力的培育 核心竞争能力是指生产商品和提供服务的特殊能力，是企业可持续竞争优势与新事 业发展的源泉，按照相关学者的观点，核心竞争力应成为企业战略的焦点，企业只有把 自己看作是核心能力、核心产品和市场导向的事业这样的层次结构时，才能在竞争中取 得持久的竞争地位。由于我国房地产业处于起步阶段且有较高的利润作支撑，许多开发 企业没认识到培育核心能力的重要性，加上前几年房地产市场需求巨大，企业依靠单纯 的概念炒作就能获取巨额销售收入，致使房地产企业只注重短期利益，忽视了对其业务 能力尤其是核心能力的培育。 总之，“国房地产企业普遍存在资产规模小，年开发量不大、资质等级低、企业经营 能力与其拥有的资源存量不匹配的现象”婀资源集中度低，抗风险能力差，资金不足， 5 山东建筑大学硕士学位论文 己成为阻碍我国房地产企业发展的瓶颈。 面对上述市场环境和自身发展过程中存在的缺陷，如何提高房地产企业的市场竞争 力，克服企业面临的土地、资金、技术、人力资源等方面存在的不足已经成为业界关注 的焦点。而构建战略联盟，实现企业间的资源共享，核心能力互补是解决上述问题的有 效途径。但是，目前的许多房地产战略联盟并末能发挥应有的作用。而且联盟失败的例 子也并不少见。房地产企业应如何科学地组建战略联盟，并协调联盟的整个运作过程， 正是本文的写作的初衷。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 战略联盟( s t r a t e g i ca l l i a n c e ) 最早起源于日本企业界的合资浪潮中，一些企业通过购 买先进的技术来与其他企业达成合作，这便是战略联盟的雏形。2 0 世纪8 0 年代以来， 这种组织形式在西方和日本的企业界得到了迅速发展，许多学者纷纷开始对战略联盟进 行研究和分析。 当前关于战略联盟的研究，主要发生在战略管理、国际经济学和国际企业管理领域 中，而从研究的方法上看，主要是属于战略管理领域网。研究的内容主要为企业竞争优 势的创造和保持。1 9 6 9 年，e l e a r n e d 、c c h r i s t i a n s e n 、k a n d r e w s 、g o t h 提出并发展的 s w o t 框架，历经战略管理理论的演进而成为一项组织原则保留了下来。后来的战略管 理研究的历史可以看成是一个试图“填补”s w o t 框架空白的尝试过程。s w o t 框架认 为，在开发环境机会抵御环境威胁时，运用其内部实力避开内部弱点的企业比其他类 型的企业更有可能获得竞争优势。s w o t 框架构筑了分析企业竞争优势的两面：一面是 企业外部环境的重要性，另一面是企业内部实力和弱点分析的重要性。 关于战略联盟形成的理论基础的研究方面，不同的学者提出了不同的观点。其中最 具代表性的观点有交易成本理论、价值链理论、核心能力理论、资源学派理论等，分别 从降低交易费用，核心能力互补、增强竞争优势。和实现资源互补等几方面解释了企业 战略联盟产生和存在的理论意义。 当前国外关于战略联盟的研究较多地集中在战略联盟的形成过程模型、联盟的博弈 结构和联盟成功的影响因素几个方面： 山东建筑大学硕士学位论文 k o g u t 对联合企业完整的发展过程作了描述，他认为联合企业发展要经历创造、制 度化、终止三个阶段的生命周期。 z a j a e 和o l s e n 从交易成本价值的角度检验了内组织战略，提出了三个阶段，他们认 为，第一个阶段是初始条件了设定；第二阶段是进行阶段，在这一阶段集中在能创造价 值的正规或非正规的相互强迫遵从的规则相联系的行为；第三阶段是重构阶段，在这一 阶段承担了内组织战略的重定义，这一种定义是由实际与期望价值创造的缺口而引发的， 又导致了对关系的重新评估。 b r o w n i n g 、b e y e r 和s h e l t e r 利用复杂性理论( c o m p l e x i t yt h e o r y ) 分析了战略联盟间 的企业如何形成合作。将此行业中的合作分为三个阶段：早期的混沌、组织的出现、活 动的结构化。指出合作的阶段与组织间合作的进化有一定的相关性。 j u d t hm w h i p p l e 和r o b e r tf r a n k e l 于1 9 9 8 年在总结前人研究的基础上对战略联盟的 形成过程进行了研究，他们把战略、过程，运营管理三者结合起来考虑，提出了一个新 的形成过程模型。他们认为，过程是由需要的知晓、搜索、选择、决策、执行、管理和 评价等这几个阶段的构成。 k a r lm o r a s c h 在其著作中将战略联盟看成一个斯坦博格的卡特尔结构来进行研究， 他提出了一个三阶段的博弈模型，具体地分析了几个公司在竞争中结成单个或多个联盟 的利益关系，指出了联盟体对联盟外的公司的影响以及竞争与成员企业数量的关系旧。 k e i t hwg l a is t e n 和p e t e rb u i n l e y 研究了英国企业国际联盟的表现与其影响因素的 关系删。他们认为，影响国际战略联盟成功的因素有文化差距、先期的关系、分析的深 度、伙伴间活跃的竞争、伙伴对联盟管理的态度与观点、伙伴的表现与行为和联盟的整 合等因素。并对这些因素与联盟成功的关系进行了实证检验。根据他们的研究，对国际 企业联盟的过程进行越仔细、深入的分析，联盟获得的成功的表现机会就越大，而建立 信任的关系、减少机会主义行为是联盟进行管理，获得成功的主要因素。 纵观国外关于战略联盟的文献。学者们研究的焦点多集中在战略联盟的定义、形成 机理，以及跨国战略联盟中的影响因素等方面，但是关于联盟成员间风险的控制，联盟 收益的分配等问题尚没有形成完整的理论框架。而根据现有的检索情况看，针对房地产 企业的战略联盟研究还没有出现。 山索建筑大学硕士学位论文 1 2 2 国内研究现状 战略联盟在我国的发展历史较短主要为我国企业与跨国公司结成的战略联盟以及 高新技术企业之问的联盟。所以，国内学者对跨国战略联盟及高新技术联盟的研究较多， 如跨国战略联盟的形成机制l 哪、联盟跨文化协同管理掣“l 。由于房地产企业实施战略联 盟的历史较短，关于房地产战略联盟的具体实施机制的研究还未能引起太多学者的重视， 依据检索的情况看，对于房地产企业战略联盟的研究 致见于以下主要几篇文献中： 王鹏在其博士论文网络经济中房地产企业经营变革中，分析了网络经济对房地 产企业外部经营环境的影响，并围绕网络经济对房地产企业组织变革的新要求，提出了 房地产企业实施合作经营，建立虚拟组织，并从缩短任务周期、共担风险和成本、联结 核心能力、带来市场机遇等方面分析了建立虚拟组织的必要性。 王伍祥在其硕士论文房地产新政对房地产企业经营模式的影响及对策研究中， 针对近年来一系列房地产宏观调控政策对房地产企业的影响，进而分析了房地产价值链 思维的转变，提出了建立房地产企业战略联盟的必要性，并提出了上游联合研制型和下 游市场开发型两种房地产企业战略联盟形式。 钟威在其硕士论文新木桶理论与房地产企业战略联盟中，依据新木桶理论分析 了房地产企业构建战略联盟的必要性，并对联盟的跨文化风险进行了分析，最后提出了 构建房地产战略联盟的原则。 余淼在房地产开发企业战略联盟研究一文中，描述了房地产基于能力的成长轨 迹，应用价值链理论对我国房地产企业战略联盟的现状作了实证分析，最后指出能力和 资源互补及合适的联盟结构是组建地产联盟的关键因素。 朱敏在构建我国房地产业战略联盟研究中，研究了我国房地产业发展过程中存 在的问题，她认为构建战略联盟是我国房地产持续健康发展的理性选择。在分析了现阶 段战略联盟高失败率的原因的基础上，提出了构建有效房地产战略联盟的控制因素。同 时对房地产企业战略联盟运用平衡计分卡进行评价的进行绩效评价作了试探性的探讨。 综观国内学者关于战略联盟的研究，主要集中在跨国战略联盟及高新技术企业联盟 而仅有的几篇有关房地产企业战略联盟的文献，还主要侧重于对房地产企业战略联盟类 型的划分，以及房地产战略联盟的构建策略等几个方面。而有关房地产企业战略联盟的 山东建筑大学硕士学位论文 可行性分析，还没有形成系统的理论框架；同时也尚未形成比较清晰联盟的构建过程- 且房地产企业战略联盟可以通过何种组织模式来实现? 运行过程中具有何种特征? 联盟 的决策过程有何特点? 如何针对联盟运行过程的特点，对其运行机制进行设计? 这些问 题目前还没有引起国内学者的重视。 1 3 论文的研究内容及结构安排 本文将在现有研究的基础上，结合房地产企业的的特点，在对房地产企业组建战略 联盟的可行性和必要性分析的基础上重点论述房地产企业战略联盟的构建过程和运行机 制的设计。首先通过对房地产企业面l 临的竞争环境和发展状况的分析来介绍论文写作的 目的和动机，然后从可行性和必要性的角度对房地产企业战略联盟的适应性进行分析。 确定了房地产企业实施战略联盟具有可行性和必要性后，进而就房地产企业如何构建战 略联盟进行论述，提出构建的原则和构建的过程模型。最后通过对房地产战联盟运行的 特点的分析，就其运行机制进行研究。文章具体结构如下： 第一章绪论。提出论文选题的背景和意义，并介绍国外的研究现状。 第二章房地产企业战略联盟理论基础及适用性分析。本章将在战略联盟概念的基础 上提出房地产企业战略联盟的概念和内涵，并结合交易费用理论、价值链理论、核心能 力理论和组织学习理论提出房地产战略联盟的理论基础。并结合房地产企业的特点，对 房地产实施战略联盟的可行性和必要性进行分析。 第三章房地产企业战联盟的构建。首先确定房地产企业组建战略联盟应遵循的原则， 即核心能力互补、目标一致、动态管理、合作竞争及保持相对独立性的原则；然后提出 组建战略联盟的过程模型，该模型可分为市场机遇识别、自身资源能力的评估、联盟类 型的选择、组织模式的选择和潜在联盟伙伴的评价等几部分。然后论述联盟伙伴评价指 标体系的建立和评价方法的选择。 第四章房地产企业战略联盟的运彳亍机制。结合房地产企业战略联盟运行的特点，从 制度层面和文化层面进行机制设计。 第五章我国房地产企业实施战略联盟的建议。通过对我国房地产企业战略联盟的实 施现状和存在问题的分析，提出相应的建议。 第六章结语。 9 山东建筑大学硕士学位论文 第二章房地产企业战略联盟理论基础及适用性分析 自2 0 世纪以来，企业面临的竞争环境发生了急剧的变化，特别是随着全球化经济的 不断发展和信息技术的不断进步，竞争的广度和幅度日益延伸到全球范围，使得任何单 个企业在从事经营活动时，必须面对世界范围内的挑战。此外，由于技术要素的飞跃性 变革。尤其是知识型经济的发展，使得企业力图取得的核心资源的内涵和途径发生了重 大变化，从而使得企业战略发展方向面临着重大的调整。美国著名管理学家彼得德鲁克 在1 9 9 5 年曾指出：工商业正在发生的伟大变革，不是以所有权为基础的企业关系的出现， 而是以合作伙伴为基础的企业关系的加速增加。在这种背景下要更好地应对挑战和发 展的机遇，继续沿用传统的战略方式己无法使企业真正建立起强大的战略优势。战略联 盟作为一种有效的战略发展途径，不仅使企业迅速取得了生存发展的空间，同时也因为 提高了劳动生产率，推动创新，以及刺激新型市场和业务的出现而加速了整个经济的健 康发展和社会组织的不断变化。战略联盟正作为一种新型的竞争方式在全球展开。 2 1 战略联盟的概念 战略联盟近年来越来越受到理论界和企业界的关注，关于战略联盟的研究成果层出 不穷。但是，关于战略联盟的概念，学术界至今没有形成统一的认识。在研究组织间合 作的问题时，除使用战略联盟这个概念外，还有“战略伙伴”( 美国、欧洲) 、“虚拟企业” ( 美国、日本) 、“战略提携”( 日本) 、“强强联合”( 中国) ，这些概念虽然在内涵和外延上 都有一些区别，但都和战咯联盟有着相近意斟1 2 1 。 战略联盟的概念最早是由美国d e c 公司总裁简霍普兰德( j h o p l a n d ) 和管理学家罗 杰奈格尔( r n i g e l ) 提出，他们认为战略联盟是由两个或两个以上有着对等经营实力的企 业( 或特定事业和职能部门) ，为达到共同拥有市场、共同使用资源等战略目标，通过各 种协议、契约而结成的优势互补，风险共担、要素水平式多向流动的合作伙伴关系( 或松 散的组织形式) 。但是，战略联盟的概念提出以后，并没有被形成一个公认的理论定义描 述，不同的学者从不同的角度给出了不同的定义。 目前理论界对于战略联盟的具有代表性的概念主要有以下几个： 西拉尔( s i e r r a ) 认为，战略联盟是由很强的、平时是竞争对手的公司组成的企业或 伙伴关系，是竞争性联盟【“。 山东建筑大学硕士学位论文 库尔盼( c o p l a n ) 将战略联盟定义为跨国公司之间为追求共同的战略目标而签订多种 合作安排协议，包括许可证，合资、r d 联盟、合作营销和双方贸易协议等。 迈克尔啵特o a i c h a e l e p o t e r ) 在他的竞争优势一书中指出：“联盟是指企业之问 进行长期合作，他超越了正常的市场交易但又未达到合并的程度联盟的方式包括技术 许可生产、供应协定、营销协定和合资企业。” 蒂斯( t e e c e ) 则从另一个角度对战略联盟做出了较为明确的界定，他认为战略联盟是 两个或两个以上的伙伴企业为实现资源共享、优势互补等战略目标而进行的以承诺和信 任为特征的合作活动。 从上述学者给出的定义可以看出，霍普兰德和罗杰奈格尔、西拉尔以及库尔盼都从 某一方面给出了战略联盟的定义，但并不全面。根据现有文献的论述，我们可以将战略 联盟分为狭义和广义两类：狭义上的战略联盟就是两个或两个以上的企业在某一时刻以 合作的方式来实现某一特定目标；广义的战略联盟是指包括合资等股权参与在内的任何 形式的企业间的正式或非正式的协议。所以，波特的观点更接近广义战略联盟的定义。 在上述分析的基础上，本文认为战略联盟的概念为： 战略联盟是两个或两个以上的企业为达到共同拥有市场、共同使用资源等战略目标， 在保持各自独立性的前提下，通过各种协议、契约或成立合资公司等方式而结成的优势 互补、风险共担的合作伙伴关系。 2 2 房地产企业战略联盟的概念和内涵 2 2 1 房地产企业战略联盟的概念 房地产战略联盟是战略联盟理论在房地产企业中的应用，它具有一般战略联盟的特 征，正如上一节所述，由于目前理论界对于战略联盟有着许多不尽相同的定义，所以， 我们对于房地产企业战略联盟的概念也可能会存在不同的理解。 本文中所指的房地产企业战略联盟是指两个或两个以上的房地产开发企业或房地产 开发企业与其他行业的企业之间出于对共同市场的预期和企业总体经营目标，经营风险 的考虑，为达到共同拥有市场，交换互补性资源，以及各自达成特定的战略目标和最后 获得长期的市场竞争优势等目的，在保持各自独立性的基础上，建立的以资源与能力共 享为基础、以实现某些共同目标为目的的合作关系。 山东建筑大学硕士学位论文 需要说明的是，本文对于房地产企业战略联盟的研究，是从房地产开发企业的角度 进行的，即对房地产开发企业在战略联盟中的各种行为和策略的研究。如不做特殊说明， 本文中所提的房地产企业均为房地产开发企业。 2 2 2 房地产企业战略联盟的内涵 根据以上定义，我们可以看出房地产企业战略联盟应有以下内涵c ( 1 ) 房地产企业战略联盟以成员问的相互独立为前提 是否具有独立性是衡量企业间的某项合作是否属于战略联盟的一个重要标准，房地 产企业之间的联盟只是为了追求成员问共同的目标和利益，而不会放弃各自的特殊利益。 如图2 1 所示，房地产企业组建战略联盟在各方共浏利益范围内展开合作，而对于各自 独有的目标和利益则独立去完成。所以，联盟既不是兼并或收购，也不同于一般的企业 集团。 麟褥髑灞麟辫 醚f 。蟛彳k k f 一。嬲专广“r 趟 鑫房地产企业战。l 公司a 的具体 。略联盟夯 公司b 的具体 目标和利益 门” 目标和利益 u 图2 1 房地产企业战略联盟各作关系图示 ( 2 ) 房地产企业战略联盟具有明确的目标 哈罗德孔茨认为，组织结构的目的就是建立起一种能使人们为实现企业目标而在一 起最佳地工作并履行职责的正式体制”4 1 。对于任何一种组织来说，目标部是首要的。房 地产企