（产业经济学专业论文）影响郑州市房地产价格因素分析.pdf

河南人学硕1 ：学位论文 摘要 近年来，我国住宅房地产价格持续不断快速上涨，极大影响了城市居民的生 活质量，也给整个国民经济健康平稳的发展带来不稳定因素，住房价格问题已成 为全社会广泛关注的重要问题。 本文以郑州市房地产市场为研究对象，从住宅房地产价格的概念、特征入手， 并以郑州市房地产统计数据为基础，使用定量分析和定性分析相结合的研究方法， 来具体分析影响郑州市房地产价格的主要因素。 本文具体分为以下五个部分： 第一部分绪论。简要阐述了本文研究郑州市房地产价格影响因素的意义，叙 述了本文的研究思路、研究方法及创新点，并归纳了国内外对房地产价格影响因 素研究的主要理论和主要成果，为论文的分析作下分析基础。 第二部分房地产价格的内涵及其形成机制。首先介绍房地产价格的概念和特 征，进而论述房地产的价格机制和价格构成。 第三部分郑州市房地产市场现状。详细分析郑州市2 0 0 9 年整体及各行政区商 品住宅量价情况。 第四部分研究影响郑州市房地产价格的具体因素。本章从影响郑州房地产价 格的需求因素，供给因素和综合因素着手，使用定量分析具体研究各影响因素与 郑卅f 房地产价格之间具体的相关度，并根据研究结果，提出建议对策，是本文定 量分析的重点部分。 第五部分研究不足和展望。在以上定性分析与定量分析的基础上，提出本文 的不足及以后向深化研究的方向。 本文采用数据主要从郑州市统计年鉴、郑州日报房地产周刊、郑 州房产指数报告、郑州市房管局网、郑州市国土局网、郑州统计信息网调查和 收集的。 关键词 房地产、价格、影响因素 河南大学硕十学位论文 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，r e s i d e n t i a lp r o p e r t yp r i c e sk e e pr i s i n gr a p i d l y ，g r e a ti m p a c to nt h e u r b a np e o p l e sq u a l i t y l i f ea n db r i n gal o to fu n s t a b l ef a c t o r st ot h eh e a l t ho ft h ew h o l e e c o n o m y ，h o u s i n gp r i c e sh a sb e c o m ea ni m p o r t a n ts o c i a lq u e s t i o n t h e r ea r em a n yf a c t o r sa f f e c t i n gh o m ep r i c e s ，n o to n l yh a v ee c o n o m i c ，f i s c a la n d f i n a n c i a l ，i n d u s t r i a la n do t h e rg e n e r a lf a c t o r s ，b u ta l s ot h en a t u r a le n v i r o n m e n t ， g e o g r a p h i c a ll o c a t i o n ，r e g i o n a lf a c t o r s ，a sw e l la ss t r u c t u r a lc h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a l e s t a t ei t s e l f , s u c ha si n d i v i d u a lf a c t o r s t h i sc o m m o d i t yr e s i d e n t i a lh o u s i n gp r i c e sa st h e r e s e a r c ho b j e c t ，f r o mt h ec o n c e p to fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ep r i c e s ，f e a t u r e sr o o t s ，a n dr e a l e s t a t es t a t i s t i c a ld a t a , s t e pb ys t e pa n a l y s i so ft h em a i nf a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t e p r i c e s t h i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t ot h ef o l l o w i n gf i v es p e c i f i cc o m p o n e n t s ： t h ef i r s t p a r to ft h ei n t r o d u c t i o n b r i e fd e s c r i p t i o no ft h ep r o b l e mp r o p o s e dt o s t u d yt h es i g n i f i c a n c eo ff a c t o r sa f f e c t i n gr e a le s t a t ep r i c e s ，d e s c r i b e di nt h i ss t u d ya n d r e s e a r c hm e t h o da n ds u m m a r i z e st h ei m p a c to ff a c t o r so nr e a le s t a t ep r i c e sa th o m ea n d a b r o a do nt h em a i nt h e o r y ，h a ss u m m a r i z e dt h ei m p a c to nr e a le s t a t ep r i c e sf a c t o r so f t h em a i na c h i e v e m e n t so ft h ed o m e s t i cr e s i d e n t i a lr e a le s t a t e p r i c et h e o r yo ft h e p r o g r e s sa n ds t a t u so fr e s e a r c ho nac o m p r e h e n s i v er e v i e w ，嬲t h eb a s i sf o rl a t e r a n a l y s i s t h es e c o n dp a r to ft h em e a n i n go fr e a le s t a t ep r i c e sa n dt h ef o r m a t i o nm e c h a n i s m f i r s ti n t r o d u c e dt h ec o n c e p to fr e a le s t a t ep r i c e sa n df e a t u r e s ，a n dt h e nd i s c u s st h ep r i c e m e c h a n i s ma n dp r i c eo fr e a le s t a t ef o r m t h et h i r dp a r to f z h e n g z h o u ，z h e n g z h o ue c o n o m i ca n dr e a le s t a t ep r i c e ss i t u a t i o n d e t a i l e da n a l y s i so ft h ew h o l eo fz h e n g z h o uc i t ya n dt h ea d m i n i s t r a t i v ec a p a c i t yo f c o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c es i t u a t i o n t h ef o u r t hp a r to fr e a le s t a t ep r i c ef a c t o r d e t a i l e da n a l y s i so fe c o n o m i cf a c t o r s a f f e c t i n gt h er e a l e s t a t e p r i c e s ，f i n a n c i a lf a c t o r s ，l o c a t i o n ，c o s tf a c t o r s ，i tw a st h e q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so f t h i sk e yp a r t p a i tvc o n c l u s i o n sa n do u t l o o k i nt h ea b o v eq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v e a n a l y s i sb a s e do nt h el a c ko ft h i s a r t i c l ea n ds u b s e q u e n tp r o p o s e dt od e e p e nt h e 河南人学硕- ：学位论文 r e s e a r c h b a s e do nd a t ap r i m a r i l yf r o mt h e ”s t a t i s t i c a ly e a r b o o ko fz h e n g z h o uc i t y ”， ”z h e n g z h o ud a i l yn e w s r e a le s t a t ew e e k l y ”，”z h e n g z h o ur e a le s t a t ei n d e x ”， z h e n g z h o uc i t y ，t h eh o u s i n ga u t h o r i t yn e t w o r k ，n e t w o r k ，z h e n g z h o uc i t yl a n d b u r e a u ，z h e n g z h o us t a t i s t i c a ls u r v e y sa n dc o l l e c t e di n f o r m a t i o nn e t w o r k 1 k e y w o r d s lr e a le s t a t e ，p r i c e s ，f a c t o r s i i i 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成栗，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学住或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学住申请人( 学位论文作者) 釜名： 董拴幺 ：2 0 o 年石月日 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授予硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 纸质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展乖进行学术交流等目的。可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学住论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学住论文在解密后适用本授权书) 学住获得者( 学位论文作者) 签名： 董垒：笙 2 0 o 年6 月么日 学住论文指导教师釜名：五立兰坐! 垒1 2 0p 车易月6 日 河南大学硕，f j 学位论文 第一章绪论 1 问题的提出及研究意义 随着我国经济的快速发展，房地产业( 以住宅房地产业为核心) 在国民经济中 占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计，我国g d p 每年平 均增长8 左右，房地产业对g d p 的直接与间接贡献率之和占到了1 9 一2 5 。j f 是 由于与国民经济的发展关系如此密切相关，因而被称为国民经济的晴雨表。 然而我国房地产业在其快速发展的过程中也逐渐显露出许多令人深思的问 题：房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、供求不平衡、结构不合理等等。 尤其是房地产市场价格的持续快速高涨，使得房价的升与降、国家新政策对房地 产市场的影响成了人们茶余饭后的论资。从2 0 0 1 年开始，在各种因素驱动下，全 国各地的房地产价格开始节节攀升，特别是从2 0 0 3 年后半年，房地产价格开始迅 速上涨，2 0 0 4 年以后房价开始飞涨，部分城市的房价销售价格上涨超过3 0 ，个别 城市涨幅甚至达到了4 0 ，2 0 0 9 年各地房价如脱缰的野马一般频创新高。房地产价 格作为房地产经济运行中的重要变量，引发了各界的讨论，同时也成为政府部门、 学术界关注的热点和焦点问题。 影响房地产价格的因素众多，且房地产具有明显的区域性，受其所在的地理 位置影响很大。如南方和北方、沿海和内地、城市和乡村、大城市和小城市以及 经济发展水平等方面的不同，房地产价格在市场上就表现为同质同量而不同价的 区域特征，因此专门研究一个城市或地区影响房地产业发展态势和价格的影响因 素，不仅可以为当地政府提供进行宏观调控的依据，还能为消费者提供信息支持， 为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。郑州作为中原地区突起崛 起的大城市，其房价从2 0 0 4 年起不断加快上涨，已成为郑州百姓关注的焦点问题。 正是在此理论和现实背景下，笔者选择了以郑州市房地产价格影响因素分析( 主要 谢经荣、r 萍、乔志敏房地产经济学j 七京：中国人民大学 i j 版社2 0 0 2 咎聂名华房地产价格因素分析广西市场和价格1 9 9 7 ，8 ：1 2 - 1 3 l 河南人学硕上学位论文 以商品住宅价格) 为研究对象的原因所在。 1 2 研究综述 1 2 1 国外相关研究综述 影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素的研 究也多种多样。国外尤其是西方发达国家，房地产业发展的历史较长，并且较为 完善，在研究房地产价格理论方面比我国更为全面，出现了许多专著和文献，并 将理论研究成果广泛的应用于实践，促进了国民经济和房地产行业的快速、持续、 健康的发展。 美国学者a n i lr u p a s i n g h aa n ds t e p h a n j g o e t z ( 1 9 9 6 ) 从政策因素对城市房 价的影响着手，用微观经济学方法分析了政策对住房屋顶的限制、可开发土地总 量的限制、城市增长控制等对城市房价的影响，并利用图示详述了它们的作用机 制。 b a l l ( 2 0 0 2 ) 指出，如果一套住宅拥有令人满意的建筑特征越多，那么对这些 特征而言，其能在市场上获得的价格就更高。 k o h l h a s e ( 1 9 9 8 ) 发现建筑特征的重要性随时间会发生变化，不同国家也有一 定的差异，但房间数目和建筑面积在不同国家都相当重要，而其他一些特征对价 格的影响会随着建筑风格或区域气候而有所不同。 h e n r y0 p o l l a k o w s k i ( 1 9 9 9 ) 研究认为，区位因素、邻里因素和建筑因素对房 价的影响在城市房屋特征价格模型中早己得到证实，他们在美国辛辛那提市做的 研究发现，把区位因素、邻里因素和建筑因素结合一起，能解释8 3 的城市房价的 变化。 b o w e s ，d a v i d ra n dk e i t h r i h l a n f e l d t ( 2 0 0 0 ) 通过对1 9 9 7 - 1 9 9 8 年期间位于 加拿大多伦多地区城市轨道交通系统附近的2 3 5 个住宅交易数据的研究，探寻城市 轨道交通系统对住宅价格的影响。他们研究的结果认为城市轨道交通系统提高了 附近的住宅价格。但同时，由于轨道交通系统产生的噪音、犯罪率高等负面的影 2 河南大学硕 ：学位论文 响，它对住高幅度并没有想象中的大。 q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 运用供求平衡模型来确认价格，实证结果认为房地产价格的变 化可以用宏观经济基本面的相关指标解释，短期宏观经济因素对房地产市场影响 不大，但长期影响非常显著。 c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 9 4 ) 运用加权重复销售价格法，建立了美国4 0 个城市 1 9 7 0 - 1 9 8 6 年的住宅季度价格指数，并用这些住宅价格指数组成面板数据，来分析 影响住宅价格变化的宏观因素。实证研究发现，成年人口的变化、成本价格比和人 均可支配收入的变化均与住宅价格成正相关的关系。 b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 通过实证研究揭示了人口和就业增长直接影响住宅价格的上 涨，但这些因素对住宅价格的影响程度是不同的。 a b r a h a m 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 通过考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型， 揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，与利率上升成负 相关。 住宅租金和住宅价格是有一定相关关系，经d i p a s q u a l e & 1 | l n e a t o n ( 1 9 9 6 ) 的扩 展形成了著名的存量流量模型。该模型说明住宅房产物业市场如何通过租金、 价格、新建数量以及住宅存量的变动，与提供住宅存量的房地产资产市场向均衡 调整。 在国外文献中，住房抵押贷款方式是对住宅价格产生影响的一个重要因素。 o w e nl a m o n ta n dj e r e m yc s t e i n ( 1 9 9 9 ) 认为，在引入融资效应后，住宅价格对 人均收入变化的反映更为敏感。他们的研究表明，在高融资的城市中，住宅价格 对收入的变化做出的反应很迅速，而低融资城市中住宅价格的反映要平稳得多。 t i r t i r o g l u ( 1 9 9 2 ) 研究发现，住宅市场无效率的证据，并证明住宅价格泡沫 的存在。 b e r t r a n dm r o e h n e r ( 1 9 9 9 ) 认为，空间维度是房地产市场的一个重要特性。 研究中显示即使在低收入和相对差的住宅标准的区位，投机态度对房产交易也起 了重要作用，因为它引发了住宅价格的增长。 h i n gl i n gc h a r t 、s h uk a ml e e 和k a iy i nw o o ( 2 0 0 1 ) 通过对中国香港住宅市 3 河南大学硕上学位论文 场和合理泡沫的实证研究，显示出香港房地产价格数据中确实存在大量泡沫因素， 并最终导致1 9 9 8 年住宅价格的大幅下跌。 b r u e g g e m a n 、c h e na n dt h i b o d e a u ( 1 9 8 4 ) 在房地产资产定价模型中引入了通 货膨胀的因素，研究结果显示三种房地产投资信托基金对消费者物价指数c p i 有正 相关性，而且相关系数接近于l 。这表示房地产的报酬率与物价指数的变动十分接 近，投资房地产是可以消除通货膨胀风险的。 m c m i l l a n 和m c d o n a l d ( 1 9 9 1 ) 研究发现，规划机构虽不会对商业或工业的需求 做出反应，但会对住宅市场的需求做出反应。住宅用地规划倾向于“跟着市场的 脚步走”，从而不对住宅价格生产重大影响。 1 2 2 国内相关研究综述 姚先国和黄炜华( 2 0 0 1 ) 对地价与房价的关系进行了研究，其认为地价与房价 有关联，但不是线性关联。地价的上涨并不一定使房价随之上涨，只有其他成本 都呈刚性且无下降空间，而开发商也到了无利可图的地步，地价的上升才会成为 房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支付能力的需求，既房价上涨主要 是由需求推动而非因成本推动。 姚大全( 2 0 0 3 ) 对土地储备对房地产价格的影响进行了研究，研究表明短期内 土地储备对房价的影响是从两方面产生的。一是土地供应机制对房屋开发总量的 影响；二是土地供应价格对开发成本的影响。 尚梅( 2 0 0 4 ) 对宏观经济因素对建筑产品价格的影响进行研究，认为建筑产品 价格的时间序列与某宏观经济变量的时间序列如果密切相关，并且这些经济变量 的变化周期超前于建筑产品价格的变化周期，那么这些宏观经济变量可能就成为 建筑产品价格变化的“晴雨表 。列举的对建筑产品价格水平具有影响的宏观经 济变量有：失业率、建筑业投资、工业品产出、银行贷款利率、人均国民收入等。 陈多长和踪家峰( 2 0 0 5 ) 对房地产税收与住宅资产价格进行研究后认为，住宅 未来价格的预期会影响到当期价格，如果预期未来会上升，则现期房价会马上上 升，反之则下降；如果存在住宅转让投机，再加上税收及不确定性等因素影响， 4 河南大学硕士学位论文 资产性价格将会发生振荡。税收对住宅资产价格的影响具有双重性：一是改变投 机者的价格预期；二是改变住宅资产的收益流量。 张大亮和周丽梅( 2 0 0 4 ) 在对顾客需求的变化对房地产价格的影响研究认为， 消费主体、消费动机、功能需求及价值观念的变化，会影响顾客需求的变化。顾 客需求的变化会影响房地产价值的变化，进而引起价格的变化。房地产价值的实 现程度与消费者对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关。 贺巍和李小朋( 2 0 0 4 ) 在对消费者的心理方面对建筑物心理价位的影响研究认 为，房屋的地理位置、小区环境与配套设施、建筑物外观与质量、房型、交通便 利程度、物业管理水平、建筑开发商的知名度及其广告力度是影响建筑物心理价 位的主要因素。 赵海成( 2 0 0 4 ) 跟踪研究了我国货币汇率对房地产价格的影响，认为许多城市 房价与收入之比达到或超过警戒线的原因：一是对人民币升值的预期，国际游资 涌入房地产市场。由于外汇储备大量增加，使得人民币投放量增大，投资于房地 产的资金增多，引起房价暴涨；二是开发商囤积土地，合谋抬高房价，牟取暴利； 三是各地炒房投机者借机投资房地产，同时土地出让政策的变化，也使得房地产 业迅猛发展；四是经营城市土地让政府从土地开发成本中谋求到巨额的城市发展 财力，创造了大量的强制性消费需求。 韩毅( 2 0 0 4 ) 从物业管理方面对房地产价格的影响进行了分析，认为物业管理 对在一级市场上房地产销售价格的影响主要通过企业的品德和树立起购买者对项 目的信心；在二级市场上，良好的物业管理可以弥补房地产功能方面的相对残缺、 落后和不适的价值损失，物业管理也会通过负面影响从而引起房地产价值的下跌。 河南大学硕l 学位论文 1 3 研究方法及创新 本文在广泛参考相关文献的基础上，总结现有房地产价格影响因素理论，结 合郑州市房地产业发展的实际情况，采用定性、定量分析相结合的方法，先对影 响郑州市房地产价格的相关因素进行理论分析，继而筛选主要经济指标，借助s p s s 软件，首先建立向量自回归模型，并在此基础上进行协整检验，探讨在现阶段我 国房地产市场环境下，哪些因素对郑州市房地产价格产生的是主要影响，哪些是 次要的影响，从而为政府的宏观调控政策提出了建议。 目前国内外有许多对房地产价格因素的分析与研究，但还只是停留在宽泛的 定性分析上，仅仅说明这些因素对房地产价格具有影响，却无法知道哪些因素对 城市住宅价格的影响是敏感的，这些因素的影响力到底有多大。故本论文正是试 图在对房价影响因素定量分析上做一些有益的尝试。结合郑州市房地产市场 2 0 0 0 - 2 0 0 9 年数据，详细分析郑州市房地产价格与各影响因素之间的关系，由浅入 深，层层发掘规律。 6 河南大学硕上学位论文 第二章房地产价格的内涵及其形成机制 1 中国住房制度改革的历程 新中国成立之初，我国城镇住房一直实行在计划体制下“国家投资，统一管 理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所 在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设， 住房建设资金来源的9 0 靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低 租金分配给职工居住，住房成为一种福利。这种制度模式在当时计划体制和较低 水平的消费层次上，满足了城镇居民基本住房需求。但由于分配制度的不公平造 成了苦乐不均，租金低廉无法维持正常的房屋维护，政府背负着沉重的财政负担， 居民居住条件改善缓慢，1 9 7 8 年人均住房建筑面积仅为6 7 平方米。因此从1 9 7 8 年 开始，我国对传统的住房制度进行了全面彻底的改革。 第一阶段，提出住房商品化政策( 1 9 7 8 1 9 8 5 年) 1 9 7 8 年，邓小平同志提出了解决住房问题的政策能否宽一点的想法，原国家 城市建设总局选择南宁、桂林、柳州、梧州和西安五个城市进行向职工出售增量 住房的试点。1 9 8 0 年6 月中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提 纲中正式提出实行住房商品化政策，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥 有自己的住宅”。截至1 9 8 5 年底，全国共有1 6 0 个城市和3 0 0 个县镇实行了补贴售 房，共出售住房面积1 0 9 3 万平方米。 第二阶段，福利分房制度改革深化阶段( 1 9 8 6 - - - - 1 9 9 3 年) 在之前试点的基础上，1 9 8 6 年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀 起了第一轮房改热潮。1 9 8 6 年2 月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下 设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1 9 8 8 年1 月国务院召开了“第一次全 国住房制度改革工作会议”，同年2 月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导 小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，标志着住房制 度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。 7 河南大学硕上学位论文 1 9 9 1 年6 月，国务院发出了关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知， 提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种 形式推进房改的思路。同年1 0 月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、 建并举，以提租为重点，“多提少补 或“小步提租不补贴 的租金改革原则； 基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流 通的良性循环。1 9 9 3 年1 1 月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作 会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、 建并举的新方案。 第三阶段，初建立住房公积金制度，住房分配向市场化过渡( 1 9 9 4 - 1 9 9 8 年) 1 9 9 4 年7 月1 8 日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房 改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实 现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长 的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经 济体制下福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为 国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住 房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳 分配的货币工资分配为主的方式；“四建即建立与社会主义市场经济体制相适 应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经 济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金 制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建 立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。决定要求全面推行住房 公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发 建设，做好原有政策与决定的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入 深化和全面实施阶段。 1 9 9 8 年7 月3 日发布国务院关于迸一步深化城镇住房制度改革加快住房建设 的通知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) 。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是： 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主 3 河南人学硕上学位论文 的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同时决 定，1 9 9 8 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我 国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因此，国发 1 9 9 8 2 3 号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的 终结和新的住房制度的开始。 第四阶段，住房市场化全面推行阶段( 1 9 9 9 年以来) 的试点 自1 9 9 8 年国发 1 9 9 8 2 3 号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统 计数据，1 9 9 8 年至2 0 0 4 年我国的房地产投资完成额持续了7 年的两位数的快速增 长，并且在2 0 0 2 年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7 年的同比增长率 分别为1 4 、1 4 、2 1 、2 7 、2 3 、3 0 和3 0 。 2 0 0 3 年国发 2 0 0 3 1 8 号文发布( 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加 快住房建设的通知) ，认为自国发 1 9 9 8 2 3 号) 发布五年来，城镇住房制度改革 深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。 以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了 重要作用。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方 向，要继续发展住房信贷，强化管理服务。 国发 2 0 0 3 1 8 号文对国发 1 9 9 8 2 3 号文进行了修正，将国发 1 9 9 8 2 3 号文提 出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系改变为让 “多数家庭购买或承租普通商品住房 ，要“增加普通商品住房供应。采取有效 措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。努力使住房价格 与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。 同时将经济适用房的性质重新定位 为“是具有保障性质的政策性商品住房 。1 8 号文的出台将大多数家庭的住房推 向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。 9 河南大学硕上学位论文 2 2 相关概念界定 2 2 1 房地产的涵义和特征 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带 的各种权益，是房产和地产的总称。由于其位置的固定性和不可移动性，又被称 为不动产。地产是能为权利人带来收益或满足权利人工作或生活需要的土地资源， 其类型有居住用地、工业用地、企业用地、市政用地、交通用地、军事用地及其 他用地。房地产含义也有广义和狭义之分，广义的房地产是指土地、土地上的永 久建筑物、基础设施、以及如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权 有关的权利和利益；狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整 体和它们衍生的各种物权。 由于房地产具有固定性、稀缺性的特点，导致房地产市场有其自己特有的特 征，具体概括如下：房地产市场是一个流通形式多样化的市场；房地产市场 是有巨大投机可能的市场：房地产市场是一个不完全开放的市场；房地产市 场是一个市场性不充分的垄断市场；房地产市场是经营非流动性对象的市场。 2 2 2 房屋属性分类 ( 1 ) 房屋，一般指有屋顶，周围有墙，并具有固定基础，层高一般在2 2 米以 上能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、储藏物资学习和娱乐的永 久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应 包括在内。 ( 2 ) 商品房，指在市场经济条件下，由房地产开发公司综合开发，建成后均按 市场价出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商业用房和其他建筑物，不属于商 品房范围。 ( 3 ) 房改房，又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居 民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后( 旧住宅还要扣除房屋折算) 购买的公 房。房改房又分为成本价、标准价( 优惠价) 、央产房等类型，每种类型的房屋交 易方式都有所不同。按照标准价购买，职工拥有部分房屋所有权，一般在五年后 l o 河南大学硕- i ：学位论文 归职工个人所有；按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有。 ( 4 ) 存量房，是指己被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 ( 5 ) 集资房，集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、 个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按 房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予 部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥 有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。属于经济适用房的一种。 ( 6 ) 微利房，也称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理， 以高于福利房价格和租金，低于市场价格和租金，用于解决部分企业职工住房困 难和社会住房特困户的房屋。 ( 7 ) 经济适用房，是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或 者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会 保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相 对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力；适用性，是 指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国 家样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。 ( 8 ) 廉租住房，指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住 居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 ( 9 ) 安居工程住房，指直接以成本价向城镇中低收入家庭出售的住房，优先 出售给无房户、住房困难户和危房户，在同等条件下优先出售给离退休职工、 教师中住房困难户，不售给高收入家庭。 ( 1 0 ) 公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅一般建 在大城市，多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、 起居室、客厅、厨房、浴室、厕所、阳台等，供一些常往来的中外客商及其家眷 中短期租用。 河南人学硕上学位论文 2 2 3 房地产价格 ( 1 ) 房地产价格的概念 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通 常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他 形式来偿付。 ( 2 ) 房地产价格的构成 根据马克思的价值理论，商品的价值是由生产商品的社会必要劳动时间决定 的，并按照价值量相等的原理进行交换。商品的价值包含三个部分：不变资本c ( 已 消耗的生产资料的价值) ，可变资本v ( 活劳动创造的归劳动者自己支配的新价值) ， 剩余价值m ( 即活劳动创造的归属于资本所有者和全社会支配的新价值，表现为企 业的利润以及缴纳的税金) ，商品的价格就是其价值的货币表现。上述价值规律对 于我们平常所指的房地产价格即房价，无疑是同样有效的。但由于房产是具有消 费品同时又是投资品的特殊商品，因此它的价格形成机制有其特殊性，在计算用 作商品出售、出租的房地产价格时，一般包括以下部分： 第一，商品房地产的生产成本，主要包括土地出让费、规划和勘察设计费、建筑 安装工程费、基础设施建设费、配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息。 第二，商品房地产的流通费用，指房地产作为商品进入流通领域后，未销售交付 使用前发生的费用，包括经纪人、代理人的费用，维护管理费用。 第三，商品房地产的利润和税金。具体来说其构成因素用公式表示如下： 住宅价格= 地价+ 房价= 土地开发成本+ 房屋开发成本+ 利润+ 税金 = 征地补偿费+ 安置补助费+ 拆迁补偿费+ 基础设施建没费+ 勘察设计等 前期作业费+ 房屋建筑安装成本+ 配套设施设备费+ 销售费用+ 管理费+ 利 润+ 税金 ( 3 ) 房地产价格的特征 住宅价格除了具有普通商品价格的共性外，还具有一些自己的特有表现，主 要有价格的区域性、形成的复杂性、异质性、数量的巨大性等特征。 1 2 河南大学硕士学位论文 ( 4 ) 房地产价格的运动规律 一般而言，房地产价格具有明显的趋升性，即其价格呈现自然上涨趋势。有 以下几个表现：房地产价格趋升是一种长期趋势，房地产价格上升不是直线式 的，而是上下波动螺旋式上升的。短期内，由于经济周期的萧条或是某种不确定 性因素，以及其他非经济原因，房地产价格会维持原状或下降。但从长期看，房 地产增值是一种不可逆转的长期趋势。房地产价格趋升是一种整体趋势，就整 个区域房地产市场整体而言，房地产价格水平逐渐上升。房地产价格趋升是指 相对于社会整个物价水平而言，即房地产价格上升幅度高于整个社会物价上升幅 度。 2 2 4 影响房地产价格的因素 根据张红房地产经济学对地价影响因素的研究，本文将对房价影响因素 归纳为一般因素、区域因素和个别因素，并以此作为论文选取指标的依据之一。 2 2 4 1 一般因素 一般因素是指在一定区域范围内影响所有房地产价格的普遍的、一般的、共 同的因素。这些因素通常会在较广泛的地区范围内对各宗房地产的价格产生全局 性的影响，主要包括以下几种因素。 ( 1 ) 经济发展因素 比如在国民生产总值大、国民经济增长快、居民收入水平高、资金量充足的 地区，居民购买力就会增强，购买力的增强直接促进了住房需求的增加，从而促 进了房地产业的繁荣，带动房地产价格上涨。同样，物价变动也会直接影响到房 价，一般物价上涨，房价会随之有更大幅度上涨。有关研究表明，房地产业发展 周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致，而且房地产价格总体水平与地区经 济发展状况成j e 相关关系。因此，国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入 水平、物价指数及就业水平等经济因素都影响房地产价格。 ( 2 ) 财政金融因素 房地产业是典型的资金密集型行业。由于房地产业使用的资金需求量大、使 河南大学硕j ：学位论文 用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补其自有资金的不足，因此房地产业对金 融业依赖的程度较大。存款利率、贷款利率、税率、贷款比例和土地资本还原利 率等货币金融因素对房地产价格的形成有密切关联性。比如利率和税率的变化， 将会影响房地产的供给和需求，从而对房地产价格产生影响。此外，金融环境的 好坏也会对一个城市或地区的经济发展产生极大的影响，直接影响到房地产投资 机会的相应上升。 ( 3 ) 人口因素 人是房地产需求的主体，人口数量和素质直接决定对房地产需求的程度，因 此对房地产价格有着很大影响。具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现在 对房地产需求方面，从而进一步地影响房地产价格。 ( 4 ) 教育科研水平和治安因素 一个地区的教育水平和科研水平都高，则意味着受教育的方便程度提高，科 学技术转化为生产力的可能性越大，房地产价格水平也会上升。若一个地区经常 发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产得不到很好的保障， 因此会造成地价低落。从我国房地产市场发展状况来看，受教育的方便程度和良 好的社区治安环境对房地产价格的影响也越来越重要。 ( 5 ) 行政因素 行政因素通过对社会、经济等行为加一定的规范来影响房地产价格。主要指 影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。 ( 6 ) 社会福利因素 社会福利保障制度也会对房地产价格产生影响。如果保障范围扩大，会减少 对商品住宅的需求，进而影响商品住宅价格。 ( 7 ) 城市规划、土地利用规划、城市发展战略 城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素既决定了一个城市的发展方 向和发展规模，又决定了城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度 等。房地产市场具有很强的区域性，当土地被规划作为住宅区、商业区、工业区 等不同区域时，对土地价格影响极大；当政府对某地区的功能进行调整，如增加 1 4 河南人学硕士学位论文 该地区基础建设投资，兴建购物或商业娱乐中心，会给当地物业的价值产生影响， 该地域土地或房地产就必然会升值。 2 2 4 2 区域因素 区域因素是指由某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等相 关因素相结合所产生的区域特性，这些区域特征对该区域内的各块土地价格水平 产生影响。细分这类因素可分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、 城市设施状况因素和环境因素。 ( 1 ) 商服繁华因素 是指所在地区的商业、服务业繁华状况和各级商业、服务业中心位置关系。 如果房地产项目位于繁华的商业区，且周边商业服务度较高，则该地区的房地产 价格水平也会较高。 ( 2 ) 交通便捷因素 交通是否便捷关系到人们r 常生活，人们在购置房产时都会把周边交通便利 的程度作为重要的参考因素。交通便利程度越高，道路级别越高，则该地区的房 地产价格水平也越高。 ( 3 ) 城市设施状况因素 城市设施可分为以下三类：基础设施，主要包括供水、供电、供气、供热、 排水和通讯等设施；生活设施，主要包括学校、医院、农贸市场、银行、邮电局 等设施；文体娱乐设施，主要包括电影院、图书馆、博物馆、文化馆等设施。这 三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完善度、文体娱乐设施完备度等指标 来衡量，这些指标一般对房地产价格成正相关关系。 ( 4 ) 环境状况因素 研究表明，一个地区的绿地面积较多、环境优美、公园充足率越高，则该地 区的房地产价格水平较高；若大气污染、噪声污染、水污染较严重，则房地产价 格水平就会下降。 河南大学硕上学位论文 2 2 4 3 个别因素 个别因素指对影响具体哪个位置的房地产价格的因素，可分为宗地个别因素、 建筑物个别因素。 ( 1 ) 宗地个别因素 宗地位置也叫区位，是影