（工商管理专业论文）HN房地产公司财务战略实施方案分析.pdf

内容摘要 我国市场经济体制改革以来，民营经济得到了充分的发展。一些 起步较早的民营企业把握住了早期的市场机会，通过自身的资金、资 源、技术等优势逐步发展成为行业中的龙头企业。在经济、法律环境 丑益规范的今天，中小企业面对的是一个与过去不尽相同的市场环境 和经济环境。如何在激烈的竞争中发展壮大，并在市场中占有一席之 地是摆在中小企业管理者面前的一个重要课题。而这个课题的核心就 是如何制定和实施公司各个层面的战略。在众多战略当中，财务战略 作为一个职能战略，对于公司总体战略的实现和财务管理工作的方向 都有十分重要的意义。然而，一些中小企业战略管理的现状是：缺乏 财务战略，或者制定的财务战略与其他层面的战略脱节。本文研究的 目的是寻找制定和实施财务战略的一种模式和思路，以期待帮助中小 企业走出目前的战略困境。 本文主要以房地产行业为背景，选择行业里中等规模的删公司 为研究对象，分析了在当前环境下中小房地产企业财务战略制定的步 骤及实施的方案。本文的思路是：先对被研究对象进行初步的环境分 析，确定出h n 公司的总体战略和竞争战略，然后根据总体战略和竞 争战略确定了公司的财务战略，紧接着根据财务战略的要求制定出与 财务战略相配套的各种策略，最后分析了财务战略实施过程中存在的 问题，并有针对性的提出了整改建议。 本文从结构上分为七个部分。 第一部分为前言，主要是对本文写作目的进行概述。本部分首先 对各层次战略的概念及关系进行了初步的阐述，其后对财务战略的范 畴进行了说明，最后对本文的研究手段和方法做了初步的介绍。 第二部分为环境分析和公司战略定位。这部分首先分析了房地产 行业的宏观环境和竞争环境，然后运用s w o t 分析法和“五力”分析 法对唧公司的内部环境进行了有效分析，在此基础上确定了h n 公司 的总体战略，并提出了与总体战略相匹配的竞争战略和财务战略。最 后对州公司财务战略的特征进行了剖析。 第三个部分是筹资策略，也是本文的重点。这部分首先对删公 司的资金营运特点进行了初步的分析，在此基础上对金融机构借款， 股权融资、债券融资、间接融资这四种主要的筹资渠道进行了对比分 析，结合矾公司的特点和具体情况分析了不同情况下筹资渠道的选 择方式。最后，本部分列举了公司融资的综合案例，实证的分析了 选择筹资渠道的方式。 第四个部分是投资策略。这部分首先说明了矾公司直接投资的 范围，结合公司的财务状况分析了直接投资的优势和劣势；其次 着重对间接投资的种类、目的和意义进行了对比分析，并对间接投资 各种方式的经济陛进行了比较。 第五个部分是资金运营策略。资金营运包括资金投入和资金管理 两个部分，本节着重讨论的是资金管理方面的问题。资金管理的难点 在于资金管理模式的选择。本部分列举了五种资金管理模式，结合 h n 公司的实际情况对比分析了各种模式的优缺点和适用范围。 第六个部分是收益分配策略。这部分首先简要介绍了收益分配的 特点，其次对收益分配对象逐一展开了讨论，根据不同对象参与收益 分配的方式，制定出不同的收益分配策略。 第七个部分首先分析了公司财务战略实施过程中存在的几个 问题。其次，有针对性的提出了一些整改建议，有助于解决公司财 务战略实施不顺畅的问题。 本文的主要贡献是为房地产行业中的中小企业制定财务战略提 供了一种操作的方法，同时对其他行业的中小企业财务战略管理也有 一定的借鉴意义。 关键词：搿公司财务战略实施 a b s t r a c t s i n c et h em a r k e te c o n o m yr e f o r m e di no u rc o u n t r y , p r i v a t ee c o n o m y d e v e l o p e dr a p i d l y s o m eo ft h o s ew h of o u n d e de a r l yt a k eh o l do ft h e o p p o r t u n i t yi nt h em a r k e ta n db e c o m et h el e a d i n ge n t e r p r i s e s i nt h e i n d u s t r yb yt a k i n gt h ea d v a n t a g eo fm o n e y ，r e s o u r c ea n dt e c h n o l o g y t h e e c o n o m i ca n dl a we n v i r o n m e n ti ss t r i c t e rt h a nb e f o r e t h em e d i u ma n d s m a l le n t e r p r i s e sf a c ead i f f e r e n te c o n o m i ca n dl a we n v i r o n m e n t h o wt o c a t c has h a r ei nt h em a r k e ta n db e c o m es t r o n g e ri nt h ec o m p e t i t i o ni sa v i t a lt a s ko fm a n a g e r s t h ec o r eo ft h et a s ki sh o wt om a k ea n d i m p l e m e n tt h es t r a t e g i e sa ta l ll e v e l s f i n a n c i a ls t r a t e g yi saf u n c f i o n a l s t r a t e g y , w h i c hh e l p sm a n a g e r st oc a r r yo u tt h ec o m p a n ys t r a t e g ya n d d e c i d e st h ed i r e c t i o no ff i n a n c i a lm a n a g e m e n t i nm o s tm e d i u ma n ds m a l l e n t e r p r i s e st h ea c t u a lc o n d i t i o ni st h a tt h e r ei sn of i n a n c i a ls t r a t e g yo rt h e f i n a n c i a ls t r a t e g yd o e sn o tm a t c ho t h e rs t r a t e g i e s t h ep u r p o s eo fw r i t i n g t h i st h e s i si st of i n do u tam o d e lo fm a k i n gf i n a n c i a ls t r a t e g y ih o p ei t w i l lh e l pt h em e d i u ma n ds m a l le n t e r p r i s e st os o l v et h ep o o rs t r a t e g y s i t u a t i o n t h eh nc o r p o r a t i o ni ss e l e c t e da sar e s e a r c ho b j e c t i v eb a s e do nt h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h i st h e s i s ia n a l y z et h ep r o c e d u r eo fm a k i n g f i n a n c i a l s t r a t e g y a n dt h e i m p l e m e n tm e t h o d i nc u r r e n te c o n o m i c e n v i r o n m e n t t h ec l u eo ft h i sp a p e ri n c l u d e sf o u rs t e p s f i r s t ，a n a l y z et h e e n v i r o n m e n to ft h er e s e a r c ho b j e c t i v ea n dm a k ec o m p a n ys t r a t e g ya n d c o m p e t i t i o ns t r a t e g y s e c o n d ，m a k et h ef i n a n c i a ls t r a t e g yi na c c o r d a n c e w i t ht h ec o m p a n ys t r a t e g ya n dc o m p e t i t i o ns t r a t e g y t h i r d ，m a k et h e i m p l e m e n tm e t h o da c c o r d i n gt ot h ef i n a n c i a ls t r a t e g y l a s t ，a n a l y z et h e p r o b l e me x i s t i n gi nt h ei m p l e m e n tp r o c e d u r e ，a n dt h e nm a k et h er e l e v a n t s u g g e s t i o n t h i st h e s i si sc o m p o s e do fs e v e n p a r t s t h ef i r s tp a r ti st h ef o r e w o r dw h i c hs u m m a r i z e st h ep u r p o s eo ft h e a u t h o rw r i t e st h i sa r t i c l e i nt h i sp a r t ，t h ed e f i n i t i o na n dr e l a t i o n s h i p b e t w e e na l ll e v e ls t r a t e g i e si sd e s c r i b e df i r s t t h e n ，e x p l a i n st h ec o n t e n t o ff m a n c i a ls t r a t e g y i nt h ee n do ft h i sp a r ti n t r o d u c e st h em e t h o da n d i n s t r u m e n tu s e di nt h i st h e s i s t h es e c o n d p a r t i n c l u d e se n v i r o n m e n t a n a l y s i s a n d s t r a t e g y o r i e n t a t i o n f i r s t ，i ta n a l y z e st h em a c r oe n v i r o n m e n ta n dc o m p e t i t i o n e n v i r o n m e n t s e c o n d ，i ta n a l y z e s t h ei n t e r n a le n v i r o n m e n to fi - i n c o r p o r a t i o nb yu s i n gt h es w o t a n dt h e5f o r c ea n a l y s i sm o d e l ，a n dt h e n t h ec o r p o r m i o ns t r a t e g yi sm a d eb a s e do nt h e p r e v i o u sa n a l y s i s s o ， c o m p e t i t i o ns t r a t e g ya n df i n a n c i a lg r a t e g yc o u l db em a d ea c c o r d i n gt o t h ec o r p o r a t i o ns t r a t e g y a tl a s t ，i ta n a l y z e st h ec h a r a c t e ro ff i n a n c i a l s t r a t e g y t h et h i r dp a r ti st h ef i n a n c i n gt a c t i c s ，w h i c hi st h ev i t a lc h a p t e ro f t h i st h e s i sa n a l y z i n gt h ec a p i t a lm a n a g e m e n tm o d eo fh n c o r p o r a t i o n f i r s t f o l l o w i n gt h a t ，b o r r o w i n gf r o mf i n a n c i a li n s t i t u t i o n ，s h a r ee q u i t y f i n a n c i n g ，b o n df i n a n c i n ga n di n d i r e c tf i n a n c i n gm e a n sa r ed i s c u s s e d r e s p e c t i v e l y a c c o r d i n g t ot h es i t u a t i o no fh nc o r p o r a t i o n ，h o wt o c h o o s et h ef i n a n c i n gc h a n n e li sa l s od i s c u s s e di nt h ef o l l o w i n gp a r t l a s t ， a c o u p l eo fc a s e sa p p l i e di nac o r p o r a t i o na r ep a r t i c u l a r i z e da sa d d i t i o n a l r e m a r k s t h ef o u r t hp a r ti si n v e s t m e n tt a c t i c s f i r s t ，i td i s c u s s e st h er a n g eo f d i r e c ti n v e s t m e n ta n dt h ea d v a n t a g e ，d i s a d v a n t a g eo fh nc o r p o r a t i o n s e c o n d ，i tp u t sa ne m p h a s i so nt h ei n d i r e c ti n v e s t m e n ta n da n a l y z e st h e d i f f e r e n tm e r g e ra n da c q u i s i t i o nm e a n sc o n t r a s t i v e l y t h ef i f t hp a r ti sc a p i t a lm a n a g e m e n tt a c t i c s t h ed i f f i c u l t yo nc a p i t a l m a n a g e m e n ti sh o wt oc h o o s eas u i t a b l em o d e t h i sp a r td i s c u s s e sf i v e m a j o rc a p i t a lm a n a g e m e n tm e a n sa n df i n do u tas u i t a b l eo n ef o rh nb y a n a l y z i n gt h es i t u a t i o no fh nc o r p o r a t i o n t h es i x t h p a r t i sa b o u tt h ei n c o m ed i s t r i b u t i o nt a c t i c s t h i sp a r t 2 p r e s e n t st h e c h a r a c t e ro ft h ei n c o m ed i s t r i b u t i o ni nd i f f e r e n tt y p eo f e n t e r p r i s e s t h e ni tm a k e so u tt h ei n c o m ed i s t r i b u t i o nm e t h o d sa c c o r d i n g t ot h ed i f f e r e n ti n c o m ed i s t r i b u t i o np a r t i c i p a t o r s t h es e v e n t h p a r t l i s t st h e p r o b l e m w h e nh n c o r p o r a t i o n i m p l e m e n t st h ef i n a n c i a ls t r a t e g ya n dp u t sf o r w a r dr e l e v a n ts u g g e s t i o n t h em a j o rc o n t r i b u t i o no ft h i st h e s i si st h a ti to f f e r st h em e d i u ma n d s m a l lc o r p o r a t i o na no p e r a t i o nm o d e lt om a k ea n di m p l e m e n tt h e f i n a n c i a ls t r a t e g y i ta l s oh a sr e f e r e n t i a ls i g n i f i c a n c et oo t h e ri n d u s t r i e s k e yw o r d s ：h n c o r p o r a t i o n ，f i n a n c i a ls t r a t e g y , i m p l e m e n t 3 刖盂 房地产行业发展的历程不长，但在整个国民经济中却占有重要的 地位，这不仅因为行业发展速度较快，对经济的发展有重要的提升作 用，而且其产品也与人民群众的物质生活密切相关。近年来，房地产 行业受到的关注程度越来越高，参与其中的主体也越来越多，行业内 部的竞争程度加剧。 中小房地产公司如何在激烈的市场竞争中占有一席之地，获得长 远的发展，确定适合公司的战略发展目标非常重要。企业战略可分为 三个完全不同而又紧密联系的层次：公司战略、竞争战略和职能战略。 其中公司战略所强调的问题是“公司应该做什么业务”。竞争战略又 被称为业务层次战略或s b u ( s t r a t e g i cb u s i n e s su n i t ) 战略，主 要研究管理者为取得竞争的成功和为顾客提供上乘的价值而制定的 行动计划。职能战略所要阐明的是在实施竞争战略过程中，公司各个 部门或职能应该发挥什么作用，如营销战略、财务战略和人事战略等。 财务战略是在公司战略统筹下，以价值分析为基础，以促使公司资金 长期均衡有效流动和配置为衡量标准，以维持公司长期盈利能力为目 的的战略性思维方式和决策活动。由于财务活动是公司活动的一个职 能领域，财务战略应从属于公司战略，它是公司整体战略的一个有机 组成部分。另方面，由于涉及公司战略和财务管理两个领域，财务 战略又具有其自身的特殊性，主要表现在对公司战略的制约作用上。 公司在制定财务战略时，首先要对公司内外部环境进行分析，确保战 略的有效执行。可见，财务战略在服从于公司战略的同时，对公司战 略又有一定的制约作用，因此，必须要注意财务战略与公司战略之间 的协调性。作为公司战略的一个组成部分，财务战略也要根据公司战 略总体规划制定出相应的财务战略规划和措施。 由于涉及公司战略和财务管理两个方面，在现行教科书中很难找 到“财务战略”一词的统一定义。但一般认为：财务战略是实现财务 目标的行动路线，即一些财务决策活动，有全局性、长期性、重要性 等特征。以财务管理对象即企业的筹资、投资、营运、分配四个基本 财务活动为基础来解释，那么财务战略就是通过改善四个基本财务活 动，以达到企业价值增加的这一财务目标的决策活动( 改善的过程有 决策和控制两个环节，这里只强调决策环节) ，主要包括筹资策略、 运营策略、投资策略和分配策略四个方面。另外，按照行业生命周期 理论，企业所处的行业发展具有一定的规律性，大多数行业的发展可 分为四个发展阶段1 ：创业期，成长期，成熟期和衰退期，因此，在 制定财务战略还应考虑企业所处的生命周期阶段，在每个发展阶段都 有自己的阶段特色，正确把握本企业的发展阶段，制定与之相适应的 财务战略非常重要。 房地产地产行业是一个资金密集型的行业，资金是房地产企业生 存和发展的命脉，因此对于房地产企业而言制定财务战略的重点就是 要合理确定企业筹资、资金管理和并购等方面的策略，以及各项策略 之间如何达到相互匹配的问题。本文分析的删公司主要是一家以房 地产开发和销售为主的民营企业。矾公司的发展历史不长，在最初 房地产市场不规范的情况下，经过近1 0 年的发展，麟公司逐步从最 初的几人发展到目前拥有4 个子公司，员工1 0 0 多人的中等规模的房 地产公司。但近几年来，政策环境、市场环境、金融环境对于中小规 模的房地产公司的发展都处于不利的情况。在涨公司选择扩张作为 公司战略的前提下，公司财务战略面临重大的抉择。 本文首先尝试从理论和实证的角度来分析矾公司所处的内外部 环境，为下一步具体策略分析做好了铺垫。在具体策略方面，主要对 可利用的筹资手段、资金管理模式、并购模式选择和分配等问题进行 了阐述分析。本文主要采取了对比分析法，因此可供选择的方案、方 法的背景知识进行介绍是有必要的，其后对其优势、不足加以对比分 析，并选择适合企业的方案。本文还采用了一些分析工具，诸如s w o t 1 i e h a ka d i z e s 在t 企业生命周期一书中把企业生命周期分为十个阶段，即：孕育期、婴儿期、学步 期、青春期、盛年期，稳定期、贵族明、官僚化早期、官僚期以及死亡期。在此基础上以企业a r 持续发 展理论为前搓，把企业的生命周期概括为四个时期：即创业期( 包含孕育期，婴儿期) 、成长期( 包含学步 期、青奋期) 、成熟期( 盛年期、稳定期、贵族期) 和衰退期( 官僚化早期、官僚期以技死r ：期) 2 分析、迈克尔波特的五种竞争作用力等分析方法，以期待为心公 司的财务战略理清思路，寻找对策。 第一章环境分析及公司战略定位 矾公司是一家总部位于深圳的民营房地产开发公司。公司于 1 9 9 4 年在深圳成立，以房地产开发为主要业务，经过1 0 多年的发展 逐步壮大，已累计开发面积近8 0 万平米。集团公司以房地产开发为 主，同时兼营贸易、投资、建材、物业管理、商业运营、广告咨询等 多种行业。脒公司目前旗下拥有3 个控股的房地产项目公司，2 个物 业管理公司，1 个商业管理公司，1 个广告公司和1 个建材公司。整 个集团资产规模约1 2 亿元2 。由于房地产业务是h n 集团的主营业务， 本文将主要围绕房地产公司展开讨论。 一、公司基本情况概述 公司地产代表项目简介 1 z y 花园 。 z y 花园位于深圳市福田中心区福民路石厦北，项目投资逾5 亿 元，总占地1 1 8 1 8 平方米，共由六栋2 0 2 2 层的高层住宅和一栋六 层独立商务会所围合而成，总建筑面积约7 8 0 0 0 平方米，绿化率达 6 0 ，z y 花园以宽敞完美的设计、全面合理的配套、先进的高科技智 能化设施使之成为市中心区纯大户豪宅的典范。 2 成都x c s 广场 x c s 广场项目位于成都市西大街，包括两栋3 0 层的住宅塔楼， 五栋4 8 层的商业裙楼以及两层地下室。项目投资逾1 0 亿元，总建 筑面积约2 4 万平米，其中，商业及配套面积约1 4 万平米，住宅面积 约9 万平方米，地下停车场车位1 1 0 0 多个。项目由法国欧博设计公 司设计，法国国家级设计大师德拉日先生经典之作，中建二局承建。 全力打造西南地区最具影响力的s h o p p i n gm a l l ，并成功的引进了马 2 ，此数据为2 0 0 6 年度台并撤表数据抵消，内部关联公司往来项目的影i 痢 4 来西亚金狮集团百盛百货、李嘉诚和记黄埔集团旗下百佳超市等多家 世界5 0 0 强企业。 3 d l 城市花园 d l 城市花园是位于成都市城北的大型精品电梯花园社区，位于 二环和三环之间，距市中心春熙路仅二十多分钟的车程，小区占地 3 3 0 0 0 平米，总建筑面积1 5 万平米，由7 栋l l 至1 8 层电梯公寓围 合三大主题景观园林组成。“d l 城市花园”作为住宅开发项目，依托 先进、完善的沿海房地产开发技术，充分吸收成都本地的住宅需求特 征，打造城北区域内一个全新的商品房住宅概念百姓能够买得 起，住得起的精致住宅社区。 4 曲江城市花园 曲江城市花园位于西安市曲江新区康居示范住宅区，位于情侣路 以西，曲江水厂以东，血江春晓苑以南，三环辅道以北的范围。东有寒 窑、欧洲城、万亩生态林；西邻曲江水厂；南有少陵塬；北有千亩南 湖和世界娱乐园。距大雁塔、芙蓉园仅五分钟车程；距千亩南湖约 8 0 0 米。整个居住区域居住密度较低，空气质量良好，自然环境优良， 是目前西安市最适宜居住的区域之一。项目总用地面积5 7 1 9 0 好，总 建筑面积1 2 8 1 7 5m 2 ，绿化率高于4 0 ，总户数约1 0 0 0 户。由1 2 栋 花园洋房、小高层、高层组成。户型结构合理、通风采光良好。建筑 高低错落有致、楼间距开阔、外立面配以经典的粗线条坡屋顶搭配设 计，给楼盘形象带来整体的提升。项目配套设施齐全：设有大型地上、 地下停车场、商业配套设施、室外休闲绿地、架空休闲场所、三班双 语幼儿园等。 肼集团组织结构 1 关联公司关系 按照聃公司账面长期投资余额，以及各项目公司实收资本的余额 计算，心公司各子公司的股权控制比例如下： 说明：a 项目公司由烈公司和成都市统建办于2 0 0 2 年共同出资 设立，2 0 0 6 年肼公司回购统建办所持有a 公司的全部股份。 说明：b 项目公司是经陕西省国资委批准，由礤公司于2 0 0 4 年 从陕西省旅游局购买其下属西安旅游公司全部股份后更名成立，更名 后办理了土地用途变更手续。 说明：c 项目公司由蹦公司于2 0 0 5 年出资设立。 上图中各子公司的个人股东基本上是各关联公司的高层管理者， 因此从股权控制结构来看，脒公司对各子公司基本上属于绝对控制， 在资金和利润上享有绝对控制权。 2 h n 公司组织架构 h n 公司现有员工1 0 0 多人，目前实行的是一套人马，4 块牌子的 管理模式，兼有直线职能制和网络型组织结构的特点。心公司设置 了行政中心，营销策划中心，工程中心，预算中心，采购中心，人力 资源部，财务中心等部门。h n 公司在财务收支上实行的是集权化的 管理模式，即：集团内部各个公司的收支活动，除少数矜级授权的事 项之外，均要经过h n 公司的总裁和副总裁批准。项目公司财务机构 实行的是以集团财务中心管理为主，以项目公司管理为辅的双重领导 的管理模式。 固财务状况 矾公司财务状况如下表1 1 ，1 - - 2 ，l 一3 所示。 表i - 1 3i i n 公司主要财务指标( 计量单位：万元。下同) 公司 财务指标 注册资本 总资产 流动资产 其中：速动资产 长期资产 总负债 流动负债 长期负债 净资产 资产负债率 流动比率 速动比率 删公司 a 项目公司 b 项目公司c 项目公司 5 ，0 0 0 0 0 4 5 ，4 4 4 0 0 1 7 ，4 2 8 6 0 1 0 ，8 7 8 5 2 2 8 ，0 1 5 6 2 4 3 ，5 4 3 3 2 4 3 ，5 4 3 3 2 1 9 ，0 0 9 0 0 9 5 8 2 0 4 0 o 2 5 5 ，4 5 0 0 0 6 2 ，1 9 7 2 7 6 1 ，8 8 9 5 5 1 7 ，1 9 2 3 3 3 0 ，7 7 2 3 5 2 5 6 1 8 5 0 7 ，6 1 8 5 0 1 8 ，0 0 0 0 0 3 6 ，5 7 8 7 7 4 1 1 9 8 1 2 2 2 6 5 ，5 8 0 0 0 2 3 ，5 9 4 6 4 2 3 ，5 9 1 8 1 1 6 ，7 3 4 0 0 2 8 4 1 2 ，9 2 8 8 4 9 2 8 8 4 1 2 ，0 0 0 0 0 1 0 ，6 6 5 8 0 5 4 8 0 2 5 4 0 1 8 0 2 6 ，6 0 9 0 0 1 7 ，9 1 2 6 3 1 7 ，8 9 9 9 1 4 ，7 9 9 7 4 1 2 7 2 5 ，2 6 5 3 4 2 6 5 3 4 5 ，0 0 0 0 0 1 2 6 4 7 2 9 2 9 3 9 6 7 4 6 1 8 0 9 3 本表中的财务数据为2 0 0 6 年度数据，包含了内部负金往来项目，园此某些指标仅供参考 7 表l 一2合并资产负债表( 局部) 资产年初数期末数 流动资产： 货币资金6 0 ，0 2 7 ，9 2 1 6 75 8 ，2 2 3 ，0 8 9 3 3 短期投资 减：短期投资跌价准备 应收票据 应收股利 应收利息 应收帐款8 3 ，2 7 2 ，1 3 1 9 84 5 ，0 5 5 ，1 6 7 0 8 减：坏账准备 其他应收款5 8 。8 2 2 ，5 6 6 7 84 2 ，3 9 9 ，7 9 4 4 0 减：坏账准备 预付帐款 2 5 6 ，4 8 5 ，2 6 6 3 26 6 ，8 3 4 ，1 0 1 4 9 应收补贴款 存货2 8 3 ，3 2 9 ，6 0 0 0 56 4 8 ，2 0 8 ，7 4 6 6 0 减：存货跌价准备 待摊费用2 。5 2 0 0 0 一年内到期的长期债券投资 其他流动资产 期货保证金 待处理流动资产净损失。 流动资产合计 7 4 1 ，9 4 0 ，0 0 6 8 08 6 0 ，7 2 0 ，8 9 8 9 0 长期投资： 长期股权投资9 0 0 ，0 0 0 0 04 4 ，5 0 0 ，0 0 0 0 0 长期债权投资 减：长期股权投资减值准备 减：长期债权投资减值准备 幸合并价差3 6 ，4 8 2 ，8 3 6 3 7 长期投资合计9 0 0 ，0 0 0 0 0 8 1 ，0 8 2 ，8 3 6 3 7 拨付所属 固定资产： 固定资产原价 1 4 ，7 5 0 ，2 6 5 9 91 6 ，6 3 8 ，6 2 6 9 3 减：累计折旧 4 ，9 8 4 ，4 0 8 3 85 ，9 9 8 ，8 6 4 5 9 固定资产净值9 ，7 6 5 ，8 5 7 6 11 0 ，6 3 9 ，7 6 2 3 4 减：固定资产减值准备 固定资产净额9 ，1 6 5 ，8 5 7 6 11 0 ，6 3 9 ，7 6 2 3 4 8 表卜3合并现金流量表( 局部) 项目金额 经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金4 3 4 ，4 9 2 ，3 9 5 8 3 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金7 ，1 6 7 ，3 8 0 6 0 现金流入小计4 4 1 ，6 5 9 ，7 7 6 4 3 购买商品、接受劳务支付的现金 2 6 4 ，9 3 9 ，9 8 4 5 9 支付给职工以及为职工支付的现金3 ，2 6 8 ，1 4 1 1 0 支付的各项税费1 9 ，2 0 7 ，7 7 0 1 2 支付的其他与经营活动有关的现金1 6 5 ，4 9 1 ，7 7 7 6 8 现金流出小计4 5 2 ，9 0 7 ，6 7 3 4 9 经营活动产生的现金流量净额一1 1 ，2 4 7 ，8 9 7 0 6 投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回 的现金净颧 收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付 1 ，1 0 1 ，8 7 8 9 4 的现金 投资所支付现金 支付的其他投资活动有关的现金 现金流出小计1 ，1 0 1 ，8 7 8 9 4 投资活动产生的现金流量净额 一1 ，1 0 1 ，8 7 8 9 4 筹资活动产生的现金流量： 吸收投资所收到的现金 借款所收到的现金7 0 ，0 0 0 ，0 0 0 0 0 收到的其他与筹资活动有关的现金 现金流入小计7 0 ，0 0 0 ，0 0 0 0 0 偿还债务所支付的现金 5 4 ，6 9 6 ，0 9 9 5 0 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 4 ，7 5 8 ，9 5 6 8 4 支付的其他与筹资活动有关的现金 现金流出小计 5 9 ，4 5 5 ，0 5 6 3 4 筹资活动产生的现金流量净额1 0 ，5 4 4 ，9 4 3 6 6 四、扯翠变明对现金的影响 五、现会及现余等价物净增加额- 1 ，8 0 4 ，8 3 2 3 4 从h n 公司的组织结构和财务状况分析，我们初步可以判断哪公 司的业务处于上升阶段，企业生命周期处于发展期。 二、环境分析 对公司要制定和实施的整体战略进行分析判断必须直接对公司 外部环境和内部环境进行剖析。外部环境主要包括总体环境、行业环 境以及核心竞争力；内部环境是公司的竞争能力、资源、内部优势和 劣势以及市场地位。外部环境分析通常指的是从战略的角度评价审查 公司的宏观环境或商业生态系统中的重要相关层面。产业之间在以下 几个方面有着很大的区别：经济特点、竞争环境、未来的利润前景。 一个产业的经济特性和竞争环境以及它们的变化趋势往往决定了该 产业未来的利润前景：低下、一般还是出众。产业及竞争环境之间的 差别如此之大以至于毫无吸引力的产业中最好的公司也很难获取可 观的利润。而颇有吸引力的产业中哪怕是弱小的公司也可以取得良好 的经营业绩。产业及竞争分析应用一整套原理和分析工具来准确确定 以下几个因素：关键的产业特性、竞争的激烈程度、产业变革的驱动 因素、竞争对手的市场地位和战略、取得竞争成功的关键因素。 h 房地产行业总体环境分析 伴随着我国由计划经济向市场经济的转轨，住房分配等一系列传 统的福利制度逐步由实物分配向货币分配转化，房地产这个行业也应 运而生。由于是市场经济的产物，大多数房地产企业都带有非国有性 的特征，尤其以中小民营企业为主。在行业发展初期，由于法律、政 策的不健全，市场发展十分混乱，形成了占地为王，诸侯割据的局面。 在这样的环境下，一大批房地产企业依靠着自身的资金或者资源优势 成长了起来。 在遭受东南亚经济危机之后，我国的经济运行面临着巨大的挑 战。在有效需求不足的情况下，为刺激经济的发展，中央政府提出了 以房地产拉动经济发展的宏观政策。之后，房地产行业迎来了自己的 舂大，全国各地掀起了一股买房的热湖，当然其中小乏沿海一带炒房 的投机者。房地产投资在经历了2 0 0 0 2 0 0 4 的旺盛需求所引起的快速 增长之后，市场的泡沫已经十分明显。为避免经济增长过快所带来的 一系列问题，国家相关部门相继出台了一系列宏观经济政策以抑制投 资过热。 房地产行业是一个涉及面相当广的行业，据统计其涉及到土地、 规划、建筑，消防、环境保护、金融等3 6 个产业的发展。所谓牵一 发而动全身，如果行业运行出现问题对于整个经济发展的打击将是相 当巨大的。所以政府在2 0 0 5 和2 0 0 6 年相继出台了国八条和国六条也 是有其历史原因的。 1 9 9 8 年全面实行房改之后，房屋供求结构发生了显著的变化， 公房和福利房的减少使得大众对于房屋来源的选择必然转向了市场。 而房产作为不动产，其独占性、排他性的特点决定了其有别于一般的 生活必需品，它不仅能满足人们消费和居住的需要，更可以作为一种 投资品。由于这个特性导致大量的投机购房者涌入这个市场。在市场 供求均衡被打破的情况下，更多的资本和资金涌入了这个行业，无论 是在买方还是卖方市场这一点都得到了体现。 2 0 0 0 年至2 0 0 5 年g d p 和房地产投资图例( 见图卜2 、图卜3 图 卜4 和表卜4 、表卜5 ) 。 表卜4 4 年度当年g d p 总额房地产投资额房地产投资环比增长率 2 0 0 08 9 4 0 44 9 0 21 9 5 0 2 0 0 19 5 9 3 3 6 2 4 52 5 ，3 0 2 0 0 21 0 2 3 9 87 7 3 62 1 9 0 2 0 0 31 1 6 6 9 4t 0 1 0 6 2 9 7 0 2 0 0 41 3 6 5 1 51 3 1 5 82 8 1 0 2 0 0 5 1 8 2 3 2 11 5 7 5 91 9 8 0 图1 3 2 0 0 0 2 0 0 5 年房地产开发贷款余额图例 4 资料来源：国家统计局统计年报2 0 0 0 - 2 0 0 5 年 图1 - 4 年度房地产开发贷款余额增长率 2 0 0 0 3 2 8 l1 0 4 0 2 0 0 14 2 0 42 8 1 3 2 0 0 26 6 1 65 7 3 7 2 0 0 32 1 4 2 22 2 3 7 9 2 0 0 42 6 3 0 62 2 8 0 2 0 0 53 0 7 0 01 6 7 0 2 0 0 5 年底房地产贷款达到3 0 7 万亿元，占金融机构人民币各项 贷款余额的1 4 8 4 ，与g d p 的比率为1 6 7 5 ；商业性个人住房贷款 余额为1 8 4 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8 9 ，与g d p 的比率为l o o 5 。 从上面的分析我们不难判断，整个行业的生命周期处于成长期的 末端，逐步进入成熟期。 由于房地产行业投资和贷款增幅已经大大超过了g d p 增长水平。 这种恶性增长的发展状态对经济和相关产业的正常运行势必造成很 大的影响。为了抑制房地产行业投资过热以及日益严重的市场泡沫， 国家六部委先后出台了“国八条”、“国六条”政策。 国务院稳定房价八条意见是：高度重视稳定住房价格；切实 负起稳定住房价格的责任；大力调整住房供应结构；严格控制被 动性住房需求；正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市 场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳 定住房价格工作的督促检查。 由于“国八条”政策较为空洞，且缺乏配套措施，对于旺盛的需 求和投资并没有起到根本性的调控作用，在一年之后随即出台了“国 六条”政策。 国六条意见是： ( 1 ) 切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商 品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规 划，对新建住房结构提出具体比例要求。 5 资料来源：国家统计局2 0 0 5 年统计年撤 ( 2 ) 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房 开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调 整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规 模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 ( 3 ) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快 增长。 ( 4 ) 进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过 程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 ( 5 ) 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发 展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 ( 6 ) 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明 度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 “国六条”出台之后，国土资源部，中央银行，国家税务总局， 建设部等相关部门先后出台了一系列调控房地产行业发展的文件和 规章，对房地产企业各个方面都产生了较大的影响。其中包括：( 1 ) 建 设部：9 0 平米以下建筑面积的房屋至少占7 0 ；( 2 ) 国家税务总局： 国税发3 l 号文；( 3 ) 国土资源部：严格控制擅自变更土地开发用途。2 年不开发，强制收回土地。( 4 ) 国家税务总局：清算土地增值税，提 高土地使用税标准等。 o h n 公司竞争环境分析 竞争战略的实质就是将一个公司与其环境建立联系。尽管相关环 境的范围广阔，包含着社会的、经济的因素，但公司环境的最关键部 分就是公司投入竞争的一个或几个产业。产业外部力量主要在相对意 义上有显著作用，因为外部作用力通常影响着产业内部的所有企业。 因此，关键在于这些公司对外部影响的应变能力。 “五力分析”模型是迈克尔波特( m i c h a e lp o r t e r ) 于8 0 年代 初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分 析，可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是：供应商的讨价 还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品 的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。个产业内部的竞争状 态取决于五种基本竞争作用力。五种竞争作用力共同界定产业竞争 的强度以及产业利润率，最强的一种或几种作用力占据着统治地位并 且从战略形成的观点来看起着关键