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广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 摘要 1 9 9 8 年我国停止住房实物分配以后，伴随住房分配货币化推行、加快 住房建设、促进住房消费等政策的实施，刺激了住宅业的迅猛发展。 住宅业的发展不仅可以满足居民改善居住环境的需求，同时其作为固定资 产投资的一部分又具有投资规模大、拉动经济能力强、产业关联程度高、 辐射带动性强的特点，再加上地方政府土地转让收益和与住宅建设相关的 各项税费收入占地方财政收入的比重逐年提高，对区域经济发展的促进作 用越来越大。土地的不可移动性以及各地区经济、消费观念等的差异性的 存在，导致了住宅业发展情况具有明显的区域性差异。那么针对不同地区 具有针对性的研究住宅业的发展以及对经济发展的促进作用，具有积极的 现实意义。 基于以上问题，本文首先讨论了住宅业国民经济互动关系，指出住宅 业对区域经济的发展有着巨大的促进作用。其次，对广西住宅市场的发展 进行分析，指出了广西住宅市场存在着投资增幅过快、住宅价格水平与居 民可支配收入相比仍然偏高、市场结构性问题突出、房地产金融创新不足、 具有保障性住房供给不足等问题。并对广西住宅市场在国家宏观调控下表 现的特点进行了深入分析。随后对广西住宅投资对经济增长的促进作用进 行了实证分析，并对广西住宅投资对经济增长的贡献率和拉动度进行了测 算，得出随着广西住宅投资的不断加大，其对经济发展的促进作用越来越 大。最后，针对住宅业作为带动经济发展的重要力量，为保持广西住宅业 对未来经济发展的极大促进作用，对广西住宅业的健康发展提出相应的政 策建议。 关键词：住宅业宏观调控经济发展广西 i i g i ，a n g h o u s i n g d u s t r u sd e v e l o p a 伍n tan di t s 巧征狻c tf o re c o n o 蛐cg r o w t hr e a s h e r a b s t r a c t i n1 9 9 8 ，c h i n as u s p e n d e dt h eh o u s i n gd i s t r i b u t i o n ，w i t ht h en e wp o l i c i e so f h o u s i n gd i s t r i b u t i o nr e f o r m ，a c c e l e r a t i n gh o u s i n gc o n s t r u c t i o n , a n dp r o m o t i n g h o u s i n gc o n s u m p t i o nc a r r y i n go u t ，w h i c hs t i m u l a t e dt h ed o m e s t i ch o u s i n g i n d u s t r yd e v e l o p e dr a p i d l y t h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gi n d u s t r yi sn o to n l ys a t i s f yt h er e s i d e n t st o i m p r o v e t h e i rl i v i n gc o n d i t i o n s ，b u ta c c e l e r a t et h er e g i o n le c o n o m y ，b e c a u s eo f i t sc h a r a c t e r i s t i c so fl a r g e - s c a l ei n v e s t m e n t , s t i m u l a t i n ge c o n o m i cr a p i dg r o w t h a b i l i t y , h i g hd e g r e eo fi n d u s t r ya s s o c i a t i o n ，a n dt h ea b i l i t yo fs t r o n gi n d u s t y r a d i a t i o n , t o g e t h e rw i t hp r o v i d i n gm o r ea n dm o r el o c a lr e v e n u ef r o mt h e t r a n s f e ro fl a n da n dh o u s i n gr e l a t e dt a x t h e n o n - m o b i l i t yc h a r a c t e r i s t i c so f l a n d ，a n dt h et h ed i f f e r e n c e so ft h er e g i o n * se c o n o m yd e v e l o p m e n ta n dt h e c o n c e p to fc o n s u m p t i o nh a v el e dt ot h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gi n d u s t r y e x p r e s s i n gc l e a rr e g i o n a ld i f f e r e n c e s s ot h et a r g e t e ds p e c i f i cr e g i o n r e s e a r c ho f t h eh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n ta n di t sp r o m o t i o na b i l i t yt ot h er e g i o n a l e c o n o m yw o u l d h a v ep o s i t i v ea n dr e a l i s t i cs i g n i f i c a n c e b a s e d0 1 1t h ea b o v ei s s u e s ，t h i sp a p e rs t a r t sw i t hd i s c u s s i n gt h ei n t e r a c t i o n i l i b e t w e e nh o u s i n g i n d u s t r y a n d r e g i o n a le c o n o m y , p r o p o s i n g t h a tt h e d e v e l o p m e n to fh o u s i n gi n d u s t r yh a sp l a y e dai m p o r t a n tr o l et ot h er e g i o n a l e c o n o m y s e c o n d l y , t h i sp a p e ra n a l y z st h eh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n to f g u a n g x i , p r o p o s i n gt h ep r o b l e m so ft h ei n v e s t m e n tg r o w t he x c e e d i n g ，h o u s i n g p r i c el e v e lu n c o o r d i n a t e dw i t ht h er e s i d e n t si n c o m e ，s t r u c t u r a lp r o b l e mo f h o u s i n gm a r k e t ，a n ds u p p l ys h o r t a g eo f r e a le s t a t ef i n a n c i a li n n o v a t i o n sa n dt h e s e c u r i t yh o u s i n g a sw e l l 舔a n a l y s i s i n gt h ep e r f o r m a n c ec h a r a c t e r i s t i c su n d e r t h es t a t e sm a c r or e g u l a t i o na n dc o n t r o la b o u th o u s i n gi n d u s t r y , a n dm a k e st h e e m p i r i c aa n a l y s i sa b o u t t h e h o u s i n gi n v e s t m e n to fg u a n g x it op r o m o t e e c o n o m i cg r o w t h ，a sw e l la sc a l c u l a t i n gt h eh o u s i n gi n v e s t m e n tc o n t r i b u t i o n r a t et oe c o n o m i cg r o w t h , f r o mw h i c h g e tt h e c o n c l u s i o nt h a t h o u s i n g i n v e s t m e n t ，w i t ht h eh o u s i n gi n v e s t m e n tb e c o m i n gm o r ea n dm o r e ，i s u n d e r t a k i n gt h ei m p o r t a n tr o l et os t i m u l a t ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t f i n a l l y , i n o r d e rt om a i n t a i nt h eh o u s i n gi n d u s t r yh e a l t hd e v e l o p i n gt oc o n t i n u et od r i v e e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t h i sp a p e rp u tf o r w a r ds o m er e c o m m e n d a t i o n s k e y w o r d s ：h o u s i n gi n d u s t r y ；m a c r o c o n t r o l ；e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ： g u a n g x i 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文 的研究内容。除己注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究成果，也不包含 本人为获得其它学位面使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集 体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名：青峰 学位论文使用授权说明 哆多月议日 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： a 而时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 一一：噼名：瓣聊谚日 广冒，o 堑号e 七 e i 文 广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 1 1 选题背景和意义 第一章绪论 1 1 1 住宅业对国民经济的影响 1 1 - 1 1 住宅业发展对国民经济的促进作用 1 9 9 8 年我国停止住房实物分配以后，伴随住房分配货币化推行、加快住房建设、促 进住房消费等政策的实施，刺激了房地产业的迅猛发展。住宅投资从1 9 9 8 年的2 0 8 1 亿 元上升到2 0 0 5 年的1 0 7 6 8 亿元，住宅开发投资年均增长率“1 达到了2 6 4 6 ，高于全社 会固定资产投资年均增长率1 7 懿，住宅开发投资占全社会固定资产投资及房地产开发 投资的比重从1 9 9 8 年的7 3 3 、5 7 6 上升到2 0 0 5 年的1 2 1 5 、6 8 3 ，住宅业可谓 实现了高速发展。1 。居民住房条件大大改善，从1 9 8 6 年人均居住面积的6 3 6 平方米上 升到2 0 0 5 年人均住宅建筑面积的2 6 1 1 平方米跚。住宅业又具有投资规模大、产业关联 程度高、辐射带动性强的特征。2 0 0 5 年住宅投资在固定资产比重已达到1 7 8 ，同时 住宅业的发展能够带动建筑、建材、钢材、水泥等5 0 多个物质生产部门2 0 多个大类近 2 0 0 0 种产品的发展，已经成为推动我国经济发展的重要因素。 1 1 1 2 住宅业泡沫对国民经济健康运行的危害 但是住宅业泡沫造成国民经济衰退的事件在历史上多次发生。1 9 2 3 1 9 2 6 年发生于 美国佛罗里达的房地产业泡沫破裂。引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为 首的2 0 世纪3 0 年代的全球经济大萧条。2 0 世纪7 0 年代形成的日本房地产业泡沫，虽 然在短期内推动了日本经济的快速发展，但随着日本房地产泡沫的破裂，导致了日本随 之连续l o 年的经济衰退。而发生在2 0 世纪9 0 年代的香港住宅业泡沫破裂，不仅导致 了香港2 0 多万“负资产”人群，更导致香港经济在1 9 9 8 年出现几十年以来绝无仅有的 负增长。 鉴于住宅业的特殊地位，以及其对经济的巨大影响力，如何保持住宅业持续、健康 的发展成为各个国家经济调控的焦点。 【l 】年均增长率计算公式= 扣丽藐蕊嚅忑i 赢磊一1 翻依据国家统计局( 2 0 0 4 - - 2 0 0 6 年中国统计年鉴整理。 1 3 】 ：1 9 8 6 年第一次全国城镇房屋普查，( 2 0 0 5 年城镇房屋概况统计 1 广西住宅业发晨及其对经济增长的影响研究 1 1 2 我国住宅业发展述评 1 i 2 1 住宅开发投资 我国住宅投资在1 9 9 8 年后实现了较高速度的增长( 表l 一1 ) ，1 9 9 8 2 0 0 5 年住宅开 发投资增长率年均增幅为2 6 4 6 ，住宅投资年均增幅高于固定资产投资4 8 ，同时二 者高于g d p 年均增幅( 图i ) 。住宅投资占房地产开发投资比重从1 9 9 8 年的5 7 6 上升 到2 0 0 5 年的6 8 3 ，成为房地产开发投资的主要部分。 表卜11 9 9 8 2 0 0 5 年g d p 、房地产投资、住宅投资及其增长率情况 项目 房地产开 g d p 房地产开 住宅投资 g d p 增 发投资增住宅投资增 住宅投资占房地产开 年份 发投资额 长率 发投资比重 额 长率 长率 1 9 9 87 8 3 4 53 6 1 42 0 8 1 r5 67 81 3 7 2 4 05 7 6 1 9 9 9 8 2 0 6 84 1 0 32 6 3 8 4 87 1 1 3 52 4 56 4 3 2 0 0 08 9 4 6 84 9 8 43 3 1 1 9 88 02 1 52 5 86 6 5 2 0 0 19 7 3 1 56 3 4 44 2 1 6 6 87 52 7 32 8 96 6 5 2 0 0 21 0 5 1 7 27 7 9 15 2 2 7 7 68 32 2 82 3 16 7 1 2 0 0 31 1 7 3 9 0 1 0 1 5 4 6 7 7 6 6 9 9 3 2 9 72 9 66 6 7 2 0 0 41 3 6 8 7 61 3 1 5 88 8 3 6 9 51 0 i2 8 12 8 76 7 2 2 0 0 51 8 2 3 2 11 5 7 5 91 0 7 6 8 09 91 9 82 1 96 8 3 资料来源：国家统计局1 9 9 8 2 0 0 6 中国统计年鉴整理。 f i g u r e 1g d p , r e a le s t a t ei n v t m e n ta n dh o u s i n gi n v e s t m e n tg r o w t hr o t ec o n t r t ： f r o m1 9 9 8t o2 5 从以上分析以及图i 中可以看到，我国住宅业从1 9 9 8 年后经历了高速的发展，2 0 0 3 2 广酉大擘雩【j 呻 衰 广西住宅韭发展爰其对经济增长的影响研究 年住宅投资增长率达到了历史的新高2 9 6 ，伴随着国家一系列宏观调控政策的出台， 2 0 0 4 2 0 0 5 年增速有所下降。 同期我国住宅投资呈现出明显的差异，1 9 9 9 年东、中、西部地区住宅投资占全国住 宅总投资的比重分别为7 4 6 、1 3 5 0 和1 1 9 0 ，2 0 0 5 年上述比例变化为6 5 1 0 、 2 1 6 0 、1 3 3 0 ( 参本文表2 3 ) ，中西部住宅投资占总投资的比重持续上升，地区投 资差异逐渐缩小。同时，东、中、西部地区住宅投资增幅也呈现出不同的情况“1 。 1 1 2 2 住宅开发与销售 旆工面积从2 0 0 0 年的6 6 亿平方米上升到2 0 0 5 年的1 6 4 亿平方米，同比增长 1 7 1 ，新开工面积从2 0 0 0 年的3 亿平方米上升到2 0 0 5 年的6 7 亿平方米，同比增长 1 0 6 ；2 0 0 5 年全国住宅施工面积、新开工面积同比增长1 8 1 、1 2 7 ( 表1 - 2 ) 。 表1 - 22 0 0 0 2 0 0 5 年房遗产土地开发及商品房销售面积变化单位；万平方米 土地完成开发面 土地购置面 年份旌工面积新开工面积竣工面积 商品房屋销售面积 积 积 2 0 0 01 1 6 6 61 6 9 0 56 5 8 9 72 9 5 8 3 2 5 1 0 51 8 6 3 7 2 0 0 l1 5 3 1 62 3 4 0 97 9 4 1 23 7 3 9 42 9 8 6 8 2 2 4 1 2 2 0 0 21 9 4 1 63 1 3 5 79 4 1 0 44 2 8 0 13 4 9 7 62 6 8 0 8 2 0 0 32 0 8 5 43 6 9 6 51 1 6 9 0 75 4 3 1 93 9 5 1 03 2 2 4 7 2 0 0 41 9 7 4 0 3 9 7 8 51 4 0 4 5 16 0 4 1 44 2 4 6 53 8 2 3 2 2 0 0 52 0 7 6 2 3 8 2 1 01 6 4 4 4 56 6 8 4 04 8 7 9 35 5 7 6 9 2 0 0 5 年全国土地购置费为2 9 0 4 3 0 亿元，同比增长1 2 8 ，比2 0 0 4 年的2 5 2 低 1 2 4 个百分点；土地购置价格为7 6 0 元平方米，相对于2 0 0 4 年上升1 8 0 ；全国购置 土地面积增速有所下降。近两年国家针对房地产行业的各项调控政策的实施，使得房地 产开发市场发展的增速有所下降。 2 0 0 0 2 0 0 4 年商品房销售面积年均增幅维持在2 0 左右，由于从2 0 0 5 年8 月起统 计口径的变化，截至2 0 0 5 年l 7 月，全国商品房销售面积已同比增长2 2 9 ”) 。 表l _ 3房价、城镇居民可支配收入增长率 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 商品房价格增长率3 30 4 82 92 83 74 81 4 47 1 城镇居民可支配收 5 89 36 48 51 3 49 0 7 7 9 6 入增长率 【1 j 【司牛风瑞：中屋房地产发展报告n o 3 孔北京，社会科学出版社，2 0 0 6 。 3 广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 2 0 0 5 年全国商品房价格总体水平增幅回落，相对于2 0 0 4 年增速下降7 3 个百分点。 从2 0 0 0 2 0 0 5 年全国商品房均价平均增长5 9 5 ，低于同期城镇居民可支配收入8 的 增长速度( 表卜3 ) 。但是应该看到，住宅市场具有地域特征，全国各城市的变化是不一 致的。 1 1 2 3 对我国住宅业发展的小结 住宅业的高速发展，虽然出现了住宅价格上涨过快、住宅开发投资增速过快、住宅 市场结构性矛盾突出、住宅市场交易秩序不规范、挤占居民日常消费等一系列问题。但 是我们应该看到从1 9 9 8 年开始的住房改革对我国经济社会的发展起到了积极的作用。 从对经济发展的拉动作用方面来看：投资作为拉动经济发展的三大主要因素之一， 而住宅投资作为房地产投资的主要部分，且其具有产业链长和明显的前向关联、后向关 联以及旁侧效应“3 ，从而成为中央和地方作为拉动经济发展的支柱产业。2 0 0 1 年全国房 地产开发投资总额约占g d p 的7 左右，房地产业所增加的产值占g d p 增长量的1 2 以上， 也就是说，在2 0 0 1 年全国g d p 增长的7 个百分点中，约有1 个百分点是由房地产业贡 献的阱。同时，住宅业增加l 亿元的产值，通过投资的乘数作用，国民经济总产值将增 加2 9 亿元嘲。住宅产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等5 0 多个物质生产部门2 0 多个大类近2 0 0 0 种产品的发展“1 。 从扩大消费的角度来看：世界银行研究表明，每销售1 0 0 亿元的住房，可带动1 3 0 1 5 0 亿元的其他商品销售。顾云昌1 9 9 6 年指出，住宅销售对消费的诱发系数为1 3 4 。 1 9 9 8 年我国商品房销售额相当于全社会消费品零售额的比重为8 6 2 ，而到2 0 0 3 年已 达到1 6 7 3 ，这一趋势反映了住房制度改革和居民消费结构的变化旧。建设部总经济师 谢家瑾2 0 0 6 年4 月在住房金融体系国际研讨会上表示，全国居民住房消费持续扩大， 2 0 0 5 年仅个人购买商品住房消费就达1 4 2 万亿元，其中居民私有住房的比例已经达到 7 2 8 。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1 9 9 7 年的5 4 5 提高到2 0 0 5 年的 9 5 以上。商品住房销售面积中，个人购买比例到2 0 0 5 年达到近9 7 。 从提高居民生活水平来看：居民住房条件的改善直接反映着居民生活水平。我国从 1 1 9 8 6 年第一次全国城镇房屋普查的人均居住面积6 3 6 平方米到( 2 0 0 5 年城镇房屋 【1 1 前向关联：即对因本产业的发展而产生需求、获得发展动力的产业的影响；后向关联：即对那些为本产业供求生 产资料的产业的影响；旁侧效应：即对因本产业的发展而间接受到刺激、获得发展动力的产业的影响。 2 1 筒德三；房地产经济学，3 2 页，上海，上海财经大学出版社，2 0 0 4 ，1 。 唧胡乃武，董藩：利用房地产业拉动经济增长必须考虑可持续发展的要求改革，2 0 0 0 ，2 。 h 张秋肪：论住宅业将成为国民经济新的增长点，中国房地产，1 9 9 7 ，2 。 5 1 武少俊：住宅产业：经济增长点。还是支柱产业，金融经济，2 0 0 0 ，1 1 。 嘲叶剑平：房地产业与社会经济协调发展研究，2 2 页，北京，中国人民大学出版杜，2 0 0 5 。9 。 4 广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 概况统计的人均住宅建筑面积的2 6 1 1 平方米，住宅私有率达到8 1 6 2 ，城镇居民居 住面积以及居住条件有了较大的改善。 从房地产业发展对金融业的影响来看：房地产业与金融业相互依存、相互支持、共 同发展。房地产业发展的同时也带动了房地产金融业的发展，为我国金融业的发展提供 了积极的支持。从1 9 9 8 年以来，房地产开发资金中国内贷款的比重一直围绕在1 8 2 3 作用，再加上自有资金以及个人按揭贷款，据专家估算，我国房地产开发中5 5 以上是 靠银行贷款。据人民银行统计，2 0 0 4 年年底和2 0 0 5 年年末分别达到1 5 9 2 2 3 亿元和1 8 4 0 0 亿元，余额同比分别增长3 5 1 和3 0 9 ，个人购房贷款资产质量较好，四大国有商 业银行的不良贷款率为1 5 左右。住宅业的高速发展为我国银行业沉淀的巨额资金提 供了较好的投资渠道。 从增加政府收入的角度来看：据国家税务总局，我国房地产税占全国税收总额的比 重从2 0 0 3 年的4 6 6 上升到2 0 0 6 年上半年的6 2 5 m ，而2 0 0 3 年全国税收收入共完成 2 0 4 5 0 亿元。目前各地方土地转让收益达到地方财政收入的3 0 4 0 ，支持了国家及地 方经济发展。 从社会财富的角度来看：美国权威资产分配组织i b b o t s o n 协会公布，不动产在财 富总体和可投资财富中居于支配地位，美国不动产占财富的比重为3 8 9 ，而世界不动 产占财富总量的比重接近5 0 。学者家戴维研究显示，美国商用不动产价值在3 万亿美 元以上，住宅不动产价值达9 万亿美元。日本1 9 9 0 房地产资产( 仅包括住宅和土地) 2 5 5 6 兆日元，占国家总财富的比重为3 5 9 7 。2 0 0 1 年我国房地产资产总价值为5 6 6 7 万亿元，其中，土地资产3 5 3 万亿元，房屋资产2 1 3 7 万亿元，房地产资产价值为当 年g d p 总值的5 9 倍0 3 。 从以上的分析可以明显地看出，我国房地产市场，特别是住宅市场近几年实现了高 速的发展，虽然在发展过程中存在着一些问题，但是从总体上来看其对我国经济社会的 发展贡献是肯定的。 。 1 1 3 区域住宅研究的重要性 从全国的整体情况来看，我国住宅业从整体上来说保持着健康的发展态势，2 0 0 5 年东、中、西部地区住宅投资额分别为7 1 6 1 亿元、1 8 7 0 亿元和1 7 3 8 亿元，同比分别增 【l l w w w , p c o p l ec o r n , “纳税榜”能为分地产业证明什么，2 0 0 6 ，9 。 嘲沈悦：房地产资产价值与国民财富的关系研究，清华大学学报2 0 0 4 ，1 5 广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 长1 4 0 9 i 、1 4 0 9 6 和3 3 4 。各省份住宅投资增幅也呈现出较大的差异性，其中住宅投资 增幅超过5 0 * , 6 的省份主要集中在中西部地区啪。由于在我国住宅的发展呈现出较强的区 域差异性，从而针对不同地区针对性的研究住宅市场的现状以及发展规律具有较强的现 实意义。 对于中国这样一个世界上最大的发展中国家来说，由于地区之间的经济存在着明显 的差别，住宅业的发展不可避免地呈现地区不平衡性特征，主要表现在住宅业发展起步 的时间不同，发展程度各异、增长潜力不一等方面。住宅有着不可移动性，不能通过市 场机制的作用来调整不同区域内的住宅数量，同时，在国家一系列针对住宅市场的政策 调控下，不同的城市受政策影响的程度也同样存在着不同。 因此，针对我国住宅业现存问题，促使住宅业的发展适应地区经济发展的需要， 保持其旺盛的生命力与健康的发展势头，我们在研究住宅业发展规律与制定发展规划的 时候不能搞“一刀切”，而应该以产业所在区域为宏观背景，针对不同地区住宅市场的 发展实际制定相应的区域住宅业发展战略，做到整体与个别区别对待，以保持各个地区 住宅业健康发展，促进我国整体住宅市场与其他产业的良性互动。 因此，本文针对广西作为西部经济发展相对落后的客观实际，客观地分析了广西住 宅业的具体发展情况以及商品住宅投资对广西经济发展的促进作用，在此基础上总结广 西住宅业的发展规律，因地制宜、有针对性的就广西住宅业的未来发展提出具体的政策 建议。对于广西政府如何继续保持住宅业对经济增长的促进作用制定相应的区域性住宅 业发展政策，科学把握国家宏观调控的力度，促使住宅业能够健康、快速、持续的发展， 实现与整个国民经济相协调发展，有着巨大的现实意义和借鉴作用。 1 2 国内外研究综述 住宅业具有产业链长，对上下游产业影响大的特点，且具有明显的区域性，其发展 对国家及地区经济的发展有着很大的影响。本论文以住宅区域性住宅业发展理论为基 础，来考察区域内住宅业对国民经济发展的影响。 1 2 1 国外研究 国外对房地产业的理论研究已有三百多年的历史，早在1 6 6 2 年，英国古典政治学 【3 1 牛凤瑞；中国房地产发展报告n o 3 ，8 - - 1 0 页，北京，社会科学出版社，2 0 0 6 6 r 1 1 | ，o 孽礓士瓷笑广西住宅业发展及其对经济增长的影嗨研究 的创始人威廉配第在其著作赋税论中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。” 他第一次提出了级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步阐述，开创了早 期房地产业理论研究的先河。 伴随房地产业成为各国拉动国民经济的重要因素，加之在其他国家曾经发生过由于 房地产业出现的问题导致整个国民经济受到重创的事例，专家学者对房地产业的相关领 域做了大量的研究。 1 2 1 1 住宅业对国民经济影响的研究 ( 1 ) 1 9 9 5 年美国著名学者乩b a l l 和t m o r r i s o n ，通过对许多国家住宅投资问题 研究，具体地分析住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论：按照一般规律， 住宅建设投资与人均g d p 存在着内在关系，人均g r i p 在5 0 0 美元以下时，住宅建设投资 占g d p 的比例在2 以下；人均g d p 达到2 5 0 0 美元时，这一比例为3 5 ；人均g d p 达 到或者超过5 0 0 0 美元时，这一比例达到最高值6 7 。此后，住宅建设投资随着人均 g d p 的增加，绝对值增加，但占g d p 的比例呈下降趋势。这就是著名的倒u 曲线。 ( 2 ) 1 9 9 7 年底，日本总务厅运用投入产出分析方法对日本住宅建设投资变化和国 家经济增长的作用进行了研究，并取得了很好的成果。根据他们的研究，在日本，住宅 建设是国民经济增长的重要拉动因素。1 9 8 6 1 9 9 4 年问，日本国内生产总值平均增长率 为3 1 ，其中住宅建设投资对国民经济增长贡献为0 3 ，住宅建设对国民经济增长 的贡献率达到1 0 ”1 。 ( 3 ) 1 9 9 5 年，英国学者w i l l i a m c 和d e n i s e 经过对英国、美国、法国和日本等 1 7 个国家不同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出经济 发达国家房地产业与经济增长之间的比例关系，他们认为房地产业增长速度与国民经济 增长速度应保持1 4 ：1 或者1 ：0 7 的固定比率，这样可以保持经济增长的平稳发展。 ( 4 ) 根据联合国对7 0 多个国家的调查统计，各地的住宅建设投资约占该国国内生 产总值的3 7 。美国在1 9 5 0 1 9 7 3 年的2 4 年中，住宅建设投资占g d p 的平均比例为 4 5 ，后略有下降；日本2 0 世纪7 0 年代住房建设投资比率为7 ，2 0 世纪9 0 年代上 半期约5 6 ，一般与汽车制造、造船、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平跚。 m b a l l t m o r r i s o nh o u s i n g i n v e s t m e n t f l u c t u a t i o n s ：a n i n t e r n a t i o n a l c o m p m i s o n p a p e r p r e s e n t e d t o r h c c u t t i n g e d g e , d e p a r t m e n tl a n de c o n o m y , u n i v e r s i t yo f a b e r d o e n1 9 9 5 ，( 9 ) ：i - 2 r j a m e s f o l l a i na n d e n m a l l l e lj i m e n c z e s t i m a t i n g t h e d e m a n d f o r h o 璐m g c h a r a c t e r i s t i c s a s u r v e ya n d c r i t i g u e r e g i o n a ls c i e n c ea n du r b a ne c o n o m i c s 1 9 9 9 , ( 1 ) ：7 7 - 1 0 7 ， _ c w i l l i a m , d d e n i s e h o u s i n g p r o b l e m a n d h o u s i n g p o l i c y 1 0 u m a lo f s o c i a lp o l i c y v 0 1 2 6 1 9 9 8 , ( 7 ) ：3 8 8 m b a l l ，t m o t r i s o n h o u s i n gi n v e s t m e n tf l u c t u a t i o n s ：a ni n t e r n a t i o n a lc o m p a r i s o n p a p e rp r e s e n t e dt on l cc u t t i n ge d g e ， d e p a r t m e n tl a n de c o n o m y , u n i v e r s i t yo f a b e r d e , e n 1 9 9 5 ，( 9 ) ：1 - 2 7 广置r 大肖巴| 曩j 晰文 广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 1 2 1 2 房地产周期研究 房地产周期的存在已成为公认的事实。国外对房地产业的周期研究取得了众多的成 果g r e b l e r 和b u m s ( 1 9 8 2 ) ，w h e a t o n ( 1 9 9 8 ) 对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行 了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期。w h e a t o n 和r o s s o f f ( 1 9 9 8 ) 还研究了酒店业的出租率周期c l a y t o n ( 1 9 9 6 ) 发现了资本市场对商业房地产周期的作 用。r o yw e n z l i c k 、f r e dc a s e ( 1 9 8 0 ) 以美国房地产市场交易量( 或销售额) 为依据，通 过分析1 7 9 5 1 9 7 3 年共1 7 8 年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的 长期波动周期约为1 8 年0 3 。 i 2 1 3 区域差异研究 2 0 世纪8 0 年代，温茨巴奇等人指出，住宅具有不可移动的特性，其价值会受到周 围环境的影响。从而住宅市场不具有一个全国性的统一市场，而是典型的以地区性为特 征的市场8 1 。 k i n n a r d ( 1 9 7 1 ) 对这种区域性市场做了定义，将其概括为某种邻近区域，在这个 区域内的任何变化将对其中的物业产生“直接的、立即的影响”。在同一市场内部，所 有的住宅项目都将受到相同经济条件的影响，这是我们研究区域住宅发展共性规律的出 发点啪。 v o i t h 和c o r n e ( 1 9 8 8 ) 的研究成果证明了1 7 个中心城市从1 9 8 0 1 9 8 7 年间空置率 的关系，发现在多个市场的空置率随着市场条件的不同，其幅度和强度明显不一样。 1 2 2 国内研究 房地产业在我国属于新兴产业，有关其研究始于2 0 世纪3 0 年代。1 9 3 0 年，章植的 著作土地经济学出版，这是我国第一本土地经济著作，也是我国房地产业研究的开 始。后来相继有关于地价、房地产开发的一系列著作出版。新中国成立后，消灭了土地 私有制，否定了土地和房屋的商品属性，房地产业不复存在，房地产业的研究也受到冷 落。十一届三中全会以来，房地产业在我国逐渐恢复并发展壮大，在房地产业的理论研 究方面也开始了探索性研究。尤其是1 9 9 2 年房地产热的兴起，基于实践需要理论支持， 1 1s m i t h , l b a n dh o , m h c 。t h er e l a t i v e p r i c ed i f f e r e n t i a lb e t w e e nh ia n d l o w e rp r i c e dh o m e s ，j o u r n a lo f h o u s m g e c o n o m i c s ，1 9 9 65 ，i - 1 7 【2 i 查尔斯d 温茨巴奇等； 现代不动产，北京，中国人民大学出版社，2 0 0 1 。 m w i l l i a m n k f i m a r dj f ，i n c o m e p r o p e r t y v a l u a t i o n ( i x i n g t o n g m a ：l e x i n g t o n g b o o 虹1 9 7 1 ) , 转引自格里尔等( 中译 本1 9 9 7 ) 。 1 4 1 v o 仙r a n d t c r o n e n a i i o n a l v a c a n c y sa n d t h e p e r s i s t e n c e o f s h o c k s i n l h e u s o 位m a r k e t s a r e u e a j o u m a l ，1 9 8 & 1 6 ：4 。4 3 7 - 5 8 ， 8 广西夫尊嘎j 糟文 广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 我国房地产业的理论研究逐渐活跃。许多学者对房地产业发展的现状和存在的问题进行 了探讨，如房地产业发展过热与宏观调控力度问题，房地产业的管理体制问题，公房出 售与住房制度改革问题，房地产投机的利与弊等。但从总体看，我国对于房地产业的研 究仍处于探索和学习国外经验阶段，还没有形成完整的有关房地产业发展的理论体系。 1 2 2 1 关于住宅业与国民经济互动关系的研究 韩立岩等，根据1 9 9 5 年投入产出表中建筑业的基本流量情况，对建筑业带动相关2 1 个产业部门的情况进行了分析。他们通过层次分析法，通过分析建筑业的直接带动和完 全带动，将建筑业对其他产业部门的带动系数分为四种情况：( 1 ) 带动显著；( 2 ) 带动较 强；( 3 ) 有带动；( 4 ) 带动较弱。分别计算出建筑业对国民经济各部门的带动系数，并分 析其带动作用，进而分析了住宅建设对国民经济的带动作用。 施建刚、濑田新等人通过对房地产业投资额和住宅销售量年增长率，与宏观经济变 动趋势进行比较分析，得出：房地产业与社会经济发展具有互动性，房地产供给的增长 将带动众多相关行业的发展，而房地产有效需求的提高将极大地刺激社会消费，使得房 地产业成为国民经济的重要组成部分哪。 包宗华、厉以宁等从产业发展角度论述了住宅业成为国民经济新的增长点的可能性 和必要性啪。 包亚均、孟晓苏等论述了支柱产业与经济发展的关系，以及支柱产业的产业特点， 提出房地产业资金占用量大，产业关联度高，应当成为国民经济的支柱产业。提出分地 产业应成为拉动我国经济增长的主要动力瑚。 张永岳、陈伯庚通过对住宅业与国民经济之间的互动关系从经济学角度进行了大量 的理论阐述，分析了建设投资、产业结构变化、劳动力就业等问题对经济增长的作用。 研究指出，房地产业的发展带动住宅建设和建筑业的发展，进而又带动钢铁、水泥、化 工、机械建筑材料等行业的发展，带动效应巨大“1 。 1 2 2 2 有关房地产周期理论的研究 何国钊、曹振良认为房地产业在起伏波动的发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰 退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房 【1 】韩立岩：住房消费对于经济增长的带动作用，管理世界，1 9 9 9 ，5 。 嘲施建剐，濑田新：房地产业与国民经济互动性分析，经济管理，2 0 0 0 ，2 。 3 1 厉以宁； 中国住宅市场的发展与政策分析，北京中国物价出版社，2 0 0 0 ，5 。 州盂晓苏：住宅与房地产业成为国民经济支柱产业的思考，北京，中国房地产年鉴，1 9 9 9 - 2 0 0 0 包亚均：房地产可持续发展论，太原。山西经济出版社。2 0 0 0 。 唧张永岳，陈伯庚： 房地产经济学，辽宁，辽宁出版社，2 0 0 0 。 9 广西住宅业发展及其对经济增长的影响研究 地产周期的原因旧。 王勉、唐啸峰分析了房地产投资与经济周期的相关性。他们根据我国1 9 5 0 1 9 9 8 年历年的g n p 的增长率，以及1 9 8 7 1 9 9 8 年房地产投资增长率采用三年移动平均法对 数据进行处理后，发现房地产投资波动与g n p 波形基本相似“1 。 1 2 2 3 关于房地产业发展区域差异的研究 陈浮、王良健对中国房地产业区域差异与发展战略进行了研究。他们认为，中国房 地产业在短短十几年内经历了大起大落的发展阶段，且房地产业在各区域发展极不平 衡，在实际测算了中国东、中、西三大地区房地产市场化的区域差异的基础上提出了不 同区域房地产业的发展战略嘲。 张涛就房地产业发展的区域特性做出了初步的分析，认为房地产的开发投资应根据 地区不同的发展状况来制定不同的开发策略与价格策略，并在此基础上，对我国区域房