2008.4.8联兴杨家群项目(1).ppt

当未来遭遇现实联兴杨家群项目营销策划报告2008.4.9,市场以及其他方面内容，我司已经做过相关提报。所以本次内容是以营销推广与企划为主。,产品篇,产品位置产品规划产品特点综合分析,YANGJIAQUN,CLD,中央居住区,CLD就是中央生活区，是英文CenterLivingDistrict的简称，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。,阳光苑销售执行,C,（Center）,中心、中央,浮山后中心居住区,阳光苑销售执行,（Living）,生活、居住,青岛第六十中学,富尔玛卫浴广场,L,颐中体育场,浮新医院,阳光苑销售执行,项目周边交通,3路台东-308国道-李村公园306路明霞路-308国道-城阳363路辛家庄小区-308国道-李村公园368路动物园-308国道-李村公园318路市政府-308国道-虎山军体中心601路香港中路浮山后二小区,阳光苑销售执行,（District）,地区、区域,青岛市北浮山新区将成为未来青岛住宅楼盘开发及关注度较集中的区域，城建、海信、鲁信、海尔等多家大开发商已相继在东部新城“囤积重兵”，浮山新区在青岛楼市中的分量也越来越重。浮山新区的进一步开发、新盘的陆续出现，肯定会吸引大批购房者，从而减缓青岛其他区域供求关系，对整个市场产生不可估量的影响。“东城”将成为影响青岛房产整体走向的最重要一个区域。,D,阳光苑销售执行,市场篇,经过对附近区域项目的了解，我们认为本产品将面临三大市场问题：,市场问题一：青岛市场供应量大！,按照山东省政府山东半岛城市群总体规划的规划，力争到2020年把青岛建设成为经济发达高效、生态良性循环、环境清洁优美、人与自然和谐，适于居住、旅游与创业的，具有现代化、国际化滨海城市特色的生态超大城市，总人口将超过1200万人。,2007年青岛市现有人口707万人，如果2020年总人口数量达到1200万，那从现在开始青岛人口要保持每年近40万的增长速度发展，按照每三人拥有一套100平米房屋的标准来计算，那么从现在到2020年青岛住宅的开发量每年应保持在1300万平米左右。,未来规划,阳光苑销售执行,青岛平均每年供应量1300万平米！,这1300万平米的产品又是怎样的？,市北浮山后区域现房70%为多层建筑，从04年开始，住宅建设逐步向小高层与高层转变，以20层左右的高层为主，靠近海尔路区域住宅多为精装修交房，无论从小区品质感与景观绿化都有所增强。,区域住宅市场产品状况,市场特点概况,住宅市场户型面积状况,我们把该区域划分为三类，第一类浮山后小区，这一区域均为多层，多为回迁改造房，主力面积户型在75左右的二居室和90左右的三居室；第二类多层商品房，这类房型由于未受政策影响，面积普遍较大，多在100以上；第三类高层商品房，这类住宅70以下户型目前市场没有，多为90左右二居室和110左右三居室。,住宅市场价格状况,我们所处区域为浮山后区域最北端，该区域住宅价格在60008000元/之间，其中相同住宅区域，高层与多层差价在700元/左右，且相同区域回迁户与商品房差价在800元/左右，由此可见，高层住宅在价格方面低于多层，市场优势明显，而且品质高的商品房在这一区域受欢迎度较高。,住宅市场客户环境,浮山新区置业客户多以自主为主，这也造成目前该区域入住率较高，人气较旺。按年龄结构看购房群体中，中青年人群占绝大部分，这部分人收入、家庭较稳定，是购房群体的的中坚力量；按行业性质划分，企业职工、普通白领比重较大，其次为收入较高的公务员及事业单位职工与私营业主。,竞争个案分析,四季景园,开发商：青岛星洲世源置业有限公司项目位置：合肥路与劲松三路交汇处总占地：243亩总建筑面积：210000平米项目形态：多层、小高层绿化率：40%容积率：1.29总户数：1820户户型区间：85-120（小高层）销售均价：多层7200元/，高层6800元/,四季景园,小高层户型配置,主力户型：95二居室,风格：现代简约风格,诉求：高绿化率绿色和谐社区,推广：低价入市,产品：封闭小区物业配套齐全有线电视防盗报警系统花园水系,营销策划推广,核心客户,重点客户,次重点客户,客户构成,开发商：青岛建设集团零零一有限公司项目位置：李山东路与辽阳东路交汇处总建筑面积：120000平米项目形态：高层（11栋）绿化率：40%总户数：1400户停车位：600个户型区间：60-150（高层）销售均价：高层7800元/,青建尚东区,户型配置,主力户型