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典型案例1同乐坊项目名称： 同乐坊项目类型： 商业街商铺地理位置： 上海静安区余姚路14号价格： 元/平方米租金： 12元/平方米/天项目总规模： 20000平方米商业经营面积：平方米主力销售面积：平方米最大销售面积： 零售面积在40平方米左右平方米物业公司： 上海同乐坊物业管理有限公司物业费： 元/平方米/月开业日期：（目前正招商中，部分商铺已经营业）2006年11月13日开发商： 上海同乐坊文化发展有限公司项目概况始于1928年的老上海同乐坊，座落于西康路、余姚路和海防路围合而成的三角形地带，是上海最早建立的轻工业群落。这些极具老上海特色的弄堂工厂，仿佛一幅生动的画卷，展示了老上海民族工业和文化的一个独特部分，记载了逝去时代的一段传奇。这些弄堂工厂规模较小，但是类别丰富，从电子仪表、纺织业甚至食品制造等尽兼收纳。另外，还有电影院、大戏院等点缀其间，共同在此累积起悠长的文化底蕴。近年来，随着城市的经济发展，传统轻工业已不能跟上时代的脚步了。那些弄堂工厂从1995年起陆续迁出了同乐坊，之后，许多厂房建筑被闲置下来。直到2003年，当上海市及静安区政府着手改造这片地区时，同乐坊又被重新发现并受到重视。静安区政府致力于将这块有标志性特征的区域打造成充满活力的休闲文化中心，同时兼顾该地区周边产业的发展。2004年，在政府部门的领导下，有关部门制定了详细的改造计划，启动了对该项目的综合改造。这是一个以国际化互动娱乐社区及文化地标为方向的改造项目，由于其历史渊源，被命名为同乐坊。地理位置图同乐坊启示录上海城区改造与创意产业开发的新地标报告同样是酒吧但这里的“模特酒吧”，白天是世界最大模特公司ELITE的训练地，夜间有时装T台秀； 同样是餐厅但这里的特色餐厅，可享用到精美的食物，还可将看中的餐具、椅子买回家； 同样是话剧但这里的“芷江梦工场”，楼下是戏剧人俞洛生、荣蓉办的小剧场，楼上是他们与戏迷围坐品茗处； 同样是画廊但这里的“阆风”西洋画、“金爵”画廊展会，文艺沙龙咖啡吧，看看、喝喝，还能聊聊 就在上周末，同乐坊成为2006上海时装周的大幕拉启之地，霓裳曼妙中“缔结多元时尚，引领和谐生活”。 同乐坊，一个全市首创“文化创意娱乐休闲”新思路的时尚新社区。 它在申城首批18家创意产业集聚区中独树一帜，被视为上海城市生活的记忆符号、文化发展的全新地标。 而仅仅在两年前，这里还是三千民工杂居，两大垃圾中转站并立，静安区综合整治老大难。 凤凰涅槃。这处百年前发祥了“上海特色”城市工业的弄堂工厂集聚地，历经一度闲置后，再次飞出金凤凰。 同乐坊面世。无论其景观外立面还是启示意义，都已初露端倪。 最初为整脏乱差 ,同乐坊改造最初只是想整治脏乱差。 这块由余姚路、西康路、海防路围合成的三角地，原先的5家弄堂工厂停产闲置。曾经，就在余姚路上，不出几十步，两个垃圾中转站排排坐。还有20多家小饭店、小发廊、小浴室和小旅馆，还有最多时混杂居住的3000多名外来人员。三天两头打架，电线乱拉走火，治安消防隐患四伏 整改刻不容缓。可怎么改，谁来改，都是难题。 惯有的做法是房产开发，但这11300平方米的零碎地块，前后又紧邻小高层，房产商获不了多少利，加上地涉多家市属工厂，谈判也是“烫手山芋”。 再说历史遗存丰富：据上海通志载，上世纪20年代起，沿苏州河一带皆是一些有名的大厂，而同乐坊所在地集中了极具上海特色的弄堂工厂群落，它们为沿河大厂“打下手”，长期兴盛。从上世纪20年代的森泰机器铣牙厂、40年代的毛纺厂、60年代的模具厂，到后来的益民食品厂、凹凸彩印厂等，这样一部浓缩的弄堂工业史画卷，一笔抹消？ 正在这时，在泰康路的摄影家尔冬强误以为那边要拆，四处托找老厂房，被荐来同乐坊一看，还行。此事虽未果，但依托弄堂工厂底蕴打造静安“文化岛”的想法，与江宁路街道党工委书记杭春芳不谋而合。 然而，找来的设计师上海核工程研究设计院30多岁的王江雁，踩点第一天就说“我不干了”弄堂工厂小作坊完全不是高大空阔的厂房，形态杂乱，工业要素不突出，建筑本身品质差，全是又破败又普通的“方盒子”，改造太难太难。 做不出特色，就不会有竞争力，工业遗产的改造在上海已不知有多少家。 不甘平庸才会有灵光闪现。四出遍访实地调研，从最直接最鲜活的感受出发，一个考虑社区居民需求、吻合弄堂工厂气质、追求静安区“高品位商业商务区、高品质生活居住区”目标的新思路诞生：文化创意娱乐休闲。 如今的同乐坊，工业文明与都市时尚交融。原凹凸彩印厂宽大厂房内，世界最大模特公司ELITE办的首家模特吧进驻了，俞洛生办的小剧场正排演话剧兄弟；原金属丝网厂的大宽度平形屋顶下，西洋创意菜开业了；原二十毛纺厂最具节奏美的锯齿形屋顶下，几家风格迥异的画廊也已经开业装饰还没竣工，商家签约率便达70%以上；如今营业的已有11家，营业率达40%。 静安区委宣传部部长、同乐坊开发建设管理委员会主任李关德一语概括：“同乐坊，从最初的整治难点，到后来依托工业遗产的改造重点，再到如今叠加创意的规划亮点，这是城区功能定位的三部曲。” 同乐坊给我们的第一个启示是：同乐坊定位的“三部曲”，背后是对城区功能定位的不断创新。在这里，创意正契合了“高品位商业商务区、高品质生活居住区”的静安气质，从而实现了高品质的城区改造、高品位的产业发展和高层次的文化娱乐建设。 时代呼唤“同乐坊”们 , “我第一眼看到这里的老虎窗时，就明白自己多年的梦想将要在这实现。”戏剧人荣蓉一直梦想，要办自己的民间剧社，要有自己的小剧场，还要就近拥有一个能与观众交流的场所。如今，梦想实现。青砖、铁门、铁梯，楼上是戏剧沙龙，楼下是200多个座位的小剧场，11月4日上演第一场，网络歌手唐磊自唱自演的丁香花。荣蓉说：“如果说同乐坊是家长，我觉得它就是一位特别理解孩子心思的家长。” 同乐坊的出现，是城市发展的必然。 “上海中等收入群体比例正每年递增一个多百分点。”上海社科院学者、中国社会学会生活方式专业委员会副秘书长陶冶做过研究：预计2010年这一群体比重将达42%43%。 一个现代化的国际大都市，也需要城市综合服务功能上层次，让近悦远来，让雅俗共赏。 从城市的持续发展出发，同乐坊式的新社区，又正是一座创意城市的必要元素。上海的产业结构调整必然要具备生机勃勃的原创力。同乐坊式的文化创意互动体验，有助于改变市民纯物质的消费体验，增强城市活力。上世纪30年代的上海，各式文艺沙龙遍布饭店、茶馆、咖啡馆。那个年代，内山书店能见到鲁迅以咖啡会友；那个年代，田汉为他的新书店打广告时，宣传的就是里头咖啡馆的“女侍者文学素养好”。生活需要深层次的精神滋润。哲学家赵鑫珊说：“上海是块很容易铺展文化的土壤，关键在于有没有这种能让文化蔓延的场所。我们已经可以开始期盼了，真正让生活艺术化，艺术生活化。” 巧的是，“生活艺术化、艺术生活化”，这十个字正是同乐坊的宗旨。 同乐坊给我们的第二个启示是：无论从市场需求、城市定位、产业发展还是文化生态，今天的上海，已经开始需要更多同乐坊式的新社区，这是时代的呼唤。 “绝对可示范可复制” 上海走到了又一个历史关口。前15年，持续快速发展举世瞩目；后15年，增长方式转变势在必行。“牛割肉式”的发展必须向“鸡生蛋式”的发展转变。上海社科院部门经济研究所副所长杨建文说：“创意产业就属于产业结构调整和新一轮经济增长的重要引擎之一。如何让文化创意与二、三产业真正结合起来，上海正在做各种尝试。” 就在这一热潮中，用文化创意改造提升传统服务业的同乐坊之路，被认为是可行方向。 同样是酒吧，但这里可看模特训练和T台秀；同样是餐厅，但这里还可把看中的餐具、椅子买回家；同样是话剧，但这里看完就可上楼和演员主创面对面；同样是画廊，但这里不光卖画、看画，还可品画、学画创意独具，顾客需要更是商家共识。“之前看了很多地方，来这一看，就定了。”原二十毛纺厂的三楼，以展会、沙龙为主的“金爵”艺术画廊独具匠心地将高高低低的画缀成了两面墙。负责人李牧很坦率：“同乐坊打文化牌，文化类商铺租金优惠、位置上佳。”而Muse餐厅俱乐部的总经理杨伟鸿，去年底第一趟来时，自己还没决定，身边的老外朋友已经眼前一亮，连赞“unique（独特）”。 目前上海创意产业的主要落脚点，应为传统产业提供高附加值服务，通过改造来提升。世界三大类创意产业：以文化产业为主的精神产品型、以文化产业和产业服务为主的兼顾型、以产业服务为主的物质产品型。对人均GDP尚处5000多美元的上海来说，第三类是一个务实的方向。 “同乐坊绝对可示范可复制”，同乐坊给我们的第三个启示是：同乐坊的旧貌换新颜，叠加了文化，又叠加了产业，多方共赢，前景广阔，是上海发展创意产业的一种有益尝试。 开发零碎地块的成功模式 ,当城区改造日益走向零碎地块式开发，同乐坊模式别具深意。 “统一租赁、统一规划、统一改造、统一经营管理”,历经上一轮大规模城区改造开发后，如今上海越来越多的零碎地块开发，利薄风险大，房产商难有积极性，又往往牵涉多家单位，包括遍布全市的900万平方米工业老厂房等，产权错综复杂，动迁谈判难度很大。 所以，同乐坊项目以一种全新的方式启动政府专设管委会，遴选开发商，严格按“四统一”推进。静安区副区长杨培源回忆，项目运作前，区文教规划房地市政委等19个部门参与综合整治；区配套局提高两倍效率，为同乐坊修道、铺线、装路灯；工商、消防、税务、卫生一家家主动到同乐坊，敞开审批绿色门 同乐坊文化发展有限公司总经理倪玲玲笑道：“一开始我觉得管委会太担心，每周都得报进度。后来真觉得，他们把同乐坊当成了自己的孩子。”就说街道办事处主任黄传德，周末老到同乐坊。“一次周末，我接到他的电话，说在路口远远看见我在现场，就哈哈笑两声说他放心先走了。同乐坊投资金额巨大，牵涉面广，关系复杂，入住企业也需要长期稳定的发展环境。只有四统一这个创新模式，才能保障项目成功。” 同乐坊给我们的第四个启示是：上海还有900万平方米的工业老厂房。正如联合国官员所说，改造老工业建筑群是上海特色的创意产业发展之路。盘活工业遗产，开发零碎地块，同乐坊“四统一”模式或许是一条可资借鉴的路。2“X2上海数字娱乐中心”项目规模：13,101平方米设计时间：2005.8-2005.12 业主：徐汇软件发展有限公司/交大慧谷科技有限公司力山森堡（上海）投资管理有限公司/HMA建筑设计充分利用工厂空间开阔的特点：展厅层高很高，空间极富趣味性；有多种类型的办公空间，小的有SOHO的味道，大的有展厅的感觉。运用多种手段来改变工厂单调封闭的外貌：加有LED的曲形展厅，悬挑的楼梯引人注目；利用涂料和百叶减少原有马赛克饰面的面积，加强建筑立面上的进深。创造气氛活跃的办公区域：人们可以通过不同的动线进入中庭，人们愉悦的心情可以项目传播；入口和中庭两个具有展示功能的空间可以使来访者有兴趣参观整个园区，人的活动可以活跃每一处空间由老厂房改建成的创意厂房、创意办公园区，以其个性化的定位，吸引着国内外企业纷纷进驻，这些另类“写字楼”的平均租金在3.5-4元/平方米/天，租金走势已逐步赶超乙级写字楼，有的甚至直逼甲级写字楼。目前成熟乙级写字楼多集聚在城市副中心区域，受供应量大、新建写字楼集中上市等因素影响，上海乙级写字楼的租金价格目前徘徊在2-3元/平方米/天左右。而创意园区大多由老厂房改建而成，商务成本远远低于同区域甲级写字楼，目前平均租金在3.5-4元/平方米/天左右。作为第一批挂牌的创意产业集聚区的代表，建国路上“8号桥时尚创意园区”一期自2004年底开园以来，租金已从最初的4元/平方米/天攀升到近8元/平方米/天，入驻率已达到100%，其势头已直逼甲级写字楼。现在上海的创意园区，从原来个人投资、粗放型的建设，逐渐转变为针对性强的大投入商业化运作。随着产业结构调整，沪上有近4000万平方米具有海派风情的老厂房、老仓库处于闲置状况或被廉价出租，创意集聚区就是要利用典型旧厂房特有的建筑风格和历史底蕴，在改造中结合创意产业的需求，注入时尚、个性的建筑元素，吸引众多创意工作室入驻。据悉，至目前，已有50家企业进驻创意产业集聚区挂牌营业。位于斜土路、茶陵路口的中国第一家印刷合资企业亚华印刷机械厂，一度曾因空关被人遗忘，现在，这座上世纪70年代的老厂房变身为时尚的“X2上海数字娱乐中心”，短短两个月内，来自国内外众多动漫、软件、游戏、网站等与数字内容相关的企业签约入驻，出租率达到70%，成为继8号桥创意产业集聚区后又一创意产业产品的升级版。据悉，其目前租金起价为3.8元/平方米/天，而层高4.2米、面积为178平方米和396平方米的两套办公区，由于可享受屋顶花园并可改造，租金高达5.8元/平方米/天，目前也已被多家国外企业相中洽谈。此外，同为第二批挂牌的海上海新城，是目前唯一一家不是由老厂房改造的创意园，它由3幢LOFT办公楼及住宅、商业项目组成。在已售完的一幢海上海办公楼中，已经有不少日韩广告、设计等公司进驻。目前，海上海新城均价15000元/平方米，租金2.5-2.7元/平方米/天。该项目负责人称，受到房源集中上市的影响，目前海上海新城的租金价格还略低，但等招租完成时，租金仍有一定上涨空间。 由老厂房改造而成的X2创意空间，于今年3月正式改建完毕。在举办了一系列音乐娱乐活动后，X2创意空间的招商工作进展良好。X2创意空间招商中心经理江小隽向每日经济新闻表示，截至目前，X2创意空间招商进度已过半，已与我国台湾地区、日本等地的多家企业达成了协议，还有部分企业正在洽谈中。目前，X2创意空间租金4元/平方米/天左右。 主题包括多功能信息厅、餐饮一条街、咖啡馆、游戏体验中心以及演示厅等设施。其中，底楼的展览厅完全对外开放，市民可以带着孩子来这里体验科技的乐趣。二、三、四楼之间的夹层将形成LOFT(阁楼)，供创意工作者临时休息，而六楼的屋顶会出现一个漂亮的花园，将成为以数字内容产业为核心的时尚、娱乐、休闲之精神家园。 该项目占地4178平方米，改建后总建筑面积13110平方米，其中，可供出租商业建筑面积2116平方米，办公室与LOFT建筑面积9797平方米，公共展厅等配套服务面积1197平方米。项目由四层至六层六栋建筑围合成U字型，底层为商业、二至六层是LOFT与大开间挑高空间办公室。 X2创意空间在原有老厂房基础上，保留了老厂房特有的空间感，通过金属穿孔板的大胆应用，营造了X2独有的现代数字产业氛围。随着“X2数字娱乐中心”的正式挂牌，X2创意空间在上海又创造了一块新的数字娱乐基地。每日经济新闻了解到，目前，致力于打造中国数字音乐最优秀内容供应商的“绝对浩室”数字音乐基地，已经入驻了X2。在已经进入的其他企业中，多以广告、餐饮、建筑设计等中小企业为主。而由于行业多数存在一定相关因素，因此在他们之间往往能产生新的合作，从而形成一条上下联动的合作链，为各自带来利益。“由于老厂房改建的创意空间产业集聚效应显著，因此某种程度上非常有利于相关中小企业的自身发展，这也是他们选择此地来办公的原因之一。”江小隽表示。 X2创意空间小贴士 一、办公租户组合： 1、数字内容相关企业：软件设计公司、动漫设计公司、游戏设计公司、手机软件设计公司； 2、门户网站公司：商务交易专业网站、搜索引擎网站、VC等；3、建筑设计类：建筑公司、室内设计、园林景观设计公司、灯光设计等；4、媒体及艺术类：传媒、公关、广告、摄影、出版等； 二、商业业态组合： 1、商业配套业态：港式茶餐厅、东南亚餐厅、日式简餐、咖啡、便利店、西式糕点、游戏体验中心、美容身体护理、艺术廊2、其他配套服务功能：演播厅、多功能展示厅、会议中心、屋顶花园、创意作品展示区、公共休息区 三、客户可享优惠： 1、如属于本项目主题定位之行业内著名企业，可享受租赁价格优惠； 2、入驻企业注册在本区可享受税收优惠政策； 3、徐汇区政府有关部门为入驻企业提供工商注册一条龙服务。 四、项目设施设备办公智能化系统 1、消防报警系统：自动喷淋、消防灭火器、消防栓系统、烟感报警、通道疏散指示灯、消防应急广播、应急照明、正压送风系统、消防排烟系统。 2、安保监控系统：防盗报警、闭路电视监控。 3、通讯系统：预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖、有线电视预留接口。 五、物业服务： 1、常规办公楼的物业管理服务2、24小时酒店式服务3、商务秘书服务4、会展租赁与组织服务5、有计划的市场推广宣传 3逸飞创意街苏州河畔、莫干山路、田子坊间一切空间广阔、色彩灰旧的地方，都加入到另一场可能的孕育中。这些创意产业一把网络了所有的新奇艺术事物：广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等，也包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育。 不仅仅是旧厂房，一些绿地湖畔的全新材料组合的全新空间，亦出现在视野。艺术家也加入到这个队列中来，包括已经远去的陈逸飞先生。“对视觉享受的渴望，已经日益转化成对生活质量的追求。视觉产业，将成为中国经济发展的一个新的兴奋点。”陈逸飞曾经这样说过。他留下的逸飞创意街，毗邻浦东世纪公园。整条创意街西起杨高南路，东至锦绣路，北临张家浜景观河，与上海科技馆隔岸相望，全长800米，分地上与地下两部份，外观通过块面的组合展现了划时代的创意产业特征。地上地下总建筑面积约两万平方米。三大盒型建筑分别命名为“飞来石”、“天堂火”、“琉璃水坊”，流动于各个地段的绿色双层小建筑，单体面积在200平米左右，分布着现代、时尚的顶级创意工作室和艺术创作工作室。 4虹口区沙径路10号老厂房改造项目园区建设 （“老场坊”）一、资源背景： 始建于 1933 年 远东地区最大的现代化屠宰场 上海工部局宰牲场的旧址， 位于上海市沙泾路 10号，场区内有近2.5万平方米的老场房，已经被上海市人民政府列为上海市老工业历史保护建筑 。 二、改造目的： 在有效保护上海老工业历史建筑的同时盘活此类国有存量资源， 挖掘其真正历史内涵，提升建筑物本身价值， 以此为平台载体，注入新的文化内涵和新型产业形态，重点发展上海的创意产业，提升虹口区都市工业的能级起到示范和推动作用，建设成为具有代表性的上海创意产业集聚区，以新的结构内涵成为上海的新地标。 三、名称拟定： 延续其上海老工业历史建筑保护的命名特征，将“ 宰牲场 ”更名为“老场坊”，具有一定的历史传承特性。 四、改造原则： 1、保护上海老工业历史建筑的原则；2、结合虹口区区域性历史文化内涵和建筑物历史传承的原则；3、结合建筑物所在地的商业及工业产业特点的原则； 4、有保留性的改变建筑物内部使用功能和设施的原则； 5、发展新型都市型工业创意产业的原则； 6、提供产业能级，拉动区域经济发展，解决人员就业的原则； 7、塑造历史建筑的新亮点，成为上海创意产业集聚区的新地标的原则；8、实现税收属地化的原则。 五、项目分析： （一）区域分析： “老场坊”位于沙泾路 10号，紧邻九龙宾馆，靠近海宁路和周家嘴路交口，与虹口区人民政府、北外滩、七浦路服装市场和四川北路商业带近在咫尺，位于沙泾港、浦虹港两条水系的交汇处，这两条水系在造型上形成“几”字形，整体处于虹口区商贸经济较为成熟的地区，合理规划好其内涵和商业价值是十分重要的。 （二）产业分析： 1、海宁路和周家嘴路：交通要道和商务汇集地（市区三纵三横的其中一横）；2、虹口区人民政府：政治、文化汇集地； 3、北外滩：具有更多的上海故事和新一轮外滩改造的亮点； 4、七浦路：服装、服饰批发零售集聚地； 5、四川北路：商业、贸易、餐饮美食集聚地。 六、整体规划： 创意产业是都市型产业的灵魂，世界著名的国际化大都市都是创意产业最集中和最发达的地区。 根据本案建筑、区位等综合考察，计划将本案开发成一个综合性创意集聚空间， 结合上述内容我们将提出如下整体规划设想，以供商议审批确定： 1、 “老场坊”的主建筑形态类似于罗马的角斗场， 4层环形建筑，是研发设计工作室、时尚展示发布交易的理想场所，配套于时尚产职业培训； 2、主建筑周边建筑以时尚产品销售交易为主，可定位为“世界高端时尚产品折扣店”，与七浦路服装批发市场和四川北路商业形成差异化和互补联动发展； 3、整修沙泾路为石基路面，塑造上海时尚商业步行街（200米）； 4、扩展开发沙泾路西侧老工业厂房与之配套，形成时尚设计、时尚服务、时尚休闲娱乐为主体的配套产业； 5、沙泾路东侧2.5万平方米以时尚表演、展示、销售为核心，西侧以时尚服务为核心，与七浦路和四川北路形成呼应，成为上海的时尚中心的定位； 6、位于 沙泾港、浦虹港两条水系的交汇处附近，这两条水系在造型上形成“几”字形，建造水岸时尚休闲景观带； 7、修整还原老上海的街景、生活、商业特征，成为老上海的影视拍摄基地的定位； 8、大量征集有关“老场坊”的历史资源和 虹口区历史、人文资源，是其成为上海唯一一家开放式的上海历史陈列馆（虹口区历史陈列馆）的定位，成为上海的旅游景观之一。 9、随着开发和品牌价值的提升，可在现开发的基础上进一步扩展，向周围辐射，目标开发完毕“几”字形，使之成为上海“城市再造”的典范、上海创意产业集聚区的标地、老上海的影视拍摄基地、上海自然形态历史博物馆、上海乃至世界的时尚表演、发布、展示、销售、设计、服务、消费、休闲的中心。 七、品牌定位： 创意产业带来的不只是经济效益，更重要的是长期的品牌效益。在建筑物经过改造与经营之后，将大幅地提高其区域的知名度，甚至闻名整个上海，成为虹口区以及上海的新地标。从而也将真正的整合历史遗留建筑的物质价值与精神价值，在原有基础上更坚实的蹬上一个层面。 对建筑物进行局部的外立面改造、内部结构的适当调整，注入时尚的创意元素。保存建筑基本结构、最大限度地发挥其建筑功能与建筑魅力，重新点燃这座英式建筑的生命光彩，使其成为虹口区中心地区的一大看点。把历史留给我们的礼物保留得更久、更新、更有价值。 本案的主要品牌定位是： 1、上海时尚中心2、上海自然形态历史博物馆 3、老上海影视拍摄基地 八、产业明细： （一）会展服务： 1、时尚类展场地：基础设施建设（公共服务平台），主要有音乐会、晚会、行业沙龙、服装服饰发布会、时尚新品推介会、影视交流会、 前卫艺术展、时尚设计作品展、自然形态的上海历史人文展等 ； 2、会展服务公司：会展公司、广告公司、公关公司、设计公司、礼仪公司、婚庆服务公司； 3、创意成果展示：创意工业设计的展示、陈列、欣赏等； 4 、时尚培训中心：形体艺术、表演艺术、绘画艺术、音乐艺术魔幻艺术、电子艺术、形象艺术、广告艺术等培训。 （二）时尚服务： 1、创意设计：各类时尚设计公司、美容、形体、个性服装设计、生活时尚设计、服饰设计、时尚产品（工业品设计）等。 2、家庭时尚设计：创意家居、家用装饰纺织品设计、家庭装饰品设计、艺术家工作坊、摆设设计、灯饰、陶吧、画室等； 3、健康咨询服务：健康会所、心理咨询、婚介服务、健身会所、健康保健、休闲娱乐服务等； 4、经纪服务：影视公司、影视发行公司、经纪人公司、模特服务公司、明星中介经营公司、版权交易、摄影摄像公司、影像制品公司等； 5、数字娱乐服务：网络公司、网络设计公司、游戏公司、数码影视制作公司等。 （三）商业配套： 1、国际品牌折扣店：知名品牌的集聚地，前卫时尚消费；2、创意酒店：时尚、前卫酒店消费服务； 3、创意餐饮：创意服务，满足时尚的消费需求；4、时尚产品专营店：服饰产品、电子产品、家饰产品、工艺品、纪念品、美容化妆品、营养食品、保健食品、生活食品、健身器材等； 5、休闲娱乐：咖啡吧、茶艺、酒吧、音乐吧、休闲食品、DJ、K吧等。 九、 扶持政策： 由于本案涉及范围广，从内容和形式上具有独特的创新性，涉及到众多平台的建设，特别是硬件平台建设的投资总额较大，部分改建内容与市政、园林改造工程有交叉，在此希望虹口区政府在相关交叉项目中给予财政支持，在其它非公共设施改建项目中给予配套优惠政策的支持，如扶持资金、税收政策、房屋租金等方面，具体内容如下： 1、加强政府导向和扶持力度，加大工业历史建筑的保护开发力度，制定相应的创意产业扶持政策和上海工业历史建筑的保护开发规划，加强对创意产业园区建设的指导和协调（可参照都市型工业园区建设政策、高新技术产业园区的政策、产业孵化基地建设政策）； 2、市区联手搭建平台，联手开展项目论证、方案制定和必要的审批手续。在项目实施中给予必要的产业导向、分类指导、资金支持和政策扶持和招商引资等； 3、项目基础配套设施的改造扶持，如水、电、道路、部分旧城改造配套资金等。 5十尚坊产品名称(中文)：十尚坊 产品所在地：上海市闵行区顾戴路龙茗路 项目规模：30,000平方米设计时间：2005.12005.5 业主： 上海丰柏实业有限公司本项目位于上海市闵行区上海南站附近。南起平阳路，北至顾戴路。该项目原貌为十幢江南风情的仿古建筑，除有少量画坛外，其余皆为硬地。在该案的设计中，我们引入“花园”的概念，将楼与楼之间的硬地改建为充满情趣的庭园，体现生态商业的新形态。建筑与建筑之间的庭园也可作为商家的户外茶座区域，增加了消费的情趣。建筑设计主要使用木百叶和砖百叶两种元素，独特地包裹于原建筑的外面，既保留原建筑的形态，又使之面貌焕然一新，更适合商业功能的进入和发展。6“艺术仓库”2001年，苏州河南岸的旧粮库，经台湾设计师登琨艳的内部改造后，变身为身价百倍的“艺术仓库”；2003年，在建国中路的八号桥，保留了原来钢结构的老厂房，却变身为上海时尚创意中心在浦东、长宁、静安和杨浦等区，上海创意产业的发展规划和集群化的趋势，使市区一些废置的旧厂房“焕发青春”。但随着上海商业物业租金价格逐年上升，苏州河沿线老厂房、老仓库改造的创意园区纷纷涨租，特别是莫干山路50号，这个苏州河沿岸最大的艺术家聚居地正日益变得商业和现实。 “我现在不敢装修我的工作室。”青年画家盛军说道，这是由于租金上涨得厉害，而自己的收入又不稳定，“不知哪天，我只能当酒吧老板或卖画的工匠。而现在这个仓库的租金平均每天每平方米2.5元，是去年同期的两倍多，与几年前的每天每平方米0.30.4元的租金相比，涨了5倍多。”变租为售正成为创意地产项目的新特征，购房人的角色也开始由单纯的创意产业主体向房地产投资人转变。2006年4月以来，上海已建成首批18家创意产业园区，占地面积487亩，建筑面积41万平方米；正在推进建设和改造的第二批创意产业园区共16家，占地面积644亩，建筑面积63万平方米；同时，还准备有10个后备改造项目 近40万平方米的创意产业集聚区参展，包括红坊、风尚之城、西岸创意园、63号设计创意工场、上海创意联盟产业园、2577创意大院、海上海、上海昂立设计创意园和逸飞创意街 但很多项目招商情况的不乐观，令一些开发商“怨气很重”。位于上海闹市中心地区的泰康路的田子坊也不甘落后，租金不断刷新。这些一度闲置而且脏乱差的旧房子“咸鱼翻身”，甚至提升了周边区域的档次和房价。7. 8号桥创意：化腐朽为神奇在房地产开发商日益“明星化”的今天，香港人黄瀚泓的知名度并不高，但是在他设计理念下开发的几个商业房产项目却已经成为今天上海的“地标性建筑”新天地、八号桥、十尚坊、朱家角“尚都里”一个个新概念房产项目在改变上海城市面貌的同时，也改变了人们传统印象中对商业地产开发的概念在上海最新潮的工业创意园区8号桥一号楼里，黄瀚泓向记者缓缓道出他的经营理念。暮春的阳光透过玻璃顶棚投射在天井里，由一片废弃老厂房改建的创意产业摇篮焕发出勃勃生机。创意：化腐朽为神奇如今聚集大量创意工作室的8号桥曾是即将被拆迁的废弃厂房。这些伫立了50多年的厂房原本属于上海汽车配件厂，它们落伍的外貌与周围环境格格不入，其黄金地段的地理位置又使改造成本巨大。租下了这些在外人眼中不名一文的厂房后，黄瀚泓没有推倒重建，而是对此地区的七栋建筑按照现代化理念进行改造。在改造过程中，所有楼房的轮廓在最大程度上被保留下来，但是建筑的立面和内部的装修都有了很大的改变。设计师使用了大量的玻璃门窗，以保证室内良好的采光，同时对旧厂房的渗水、