房地产经营与管理.ppt

第八章房地产开发项目的规划设计,第一节房地产项目规划设计的审批内容及程序,城市规划法对建设项目的审批程序作出了明确规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证制度“一书两证”制度。,选址意见书城市规划行政主管部门对提出的关于建设项目选择具体用地地址的批复意见等具有法律效力的文件。核发目的是为了保证建设项目有计划并按规划的程序进行建设。,建设用地规划许可证城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。核发目的是为了确保土地利用符合城市规划、维护房地产企业按照规划使用土地的合法权益，同时也为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。,建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门核发的，用于确认工程建设是否符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证的作用为：确认单位和个人有关建设活动的合法地位，作为建设活动过程中接受监督检查时的法律依据；作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的主要内容。,第二节房地产开发项目的规划设计,规划设计在房地产项目中起着统帅作用，规划设计一经确立就决定了房地产项目的很多重要实质性内容和经济技术指标，如建筑高度、容积率等；相关设计如建筑设计、环境设计、公用管线设计都应在规划设计所控制的范围和指标内进行。,一、居住区分级,居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。居住区的规划布局形式可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。,二、居住区规划设计中的技术经济指标,用地面积指标：总用地、住宅用地、公共建筑用地、道路用地、公共绿地、其它用地。主要技术经济指标：居住户（套）数、居住人数、建筑总面积、住宅平均层数、人口净密度、建筑密度、建筑高度、容积率、停车位、绿化率、人均公共绿地面积等。,三、居住区规划设计的内容,居住建筑规划公共建筑规划道路规划绿地规划,（一）居住建筑规划,1、建筑类型的选择：多层、高层、别墅等2、建筑布局：（1）限制因素：建筑布局受建筑容积率和规划建设用地面积的限制a、建筑布局要考虑容积率，容积率要符合规划要求容积率=总建筑面积/总用地面积b、建筑布局要考虑建筑间距：日照间距和防火间距日照间距一般为1.6h1.7h，h为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差。,（2）居住建筑的规划布置原则：要有适当的人口规模、日照充分、通风良好、美观舒适、安静整洁。（3）居住建筑的布置形式：行列式、周边式、混合式、自由式布置。,a、行列式：指按一定的朝向和间距成排布置住宅建筑，大部分是南北向重复排列。,b、周边式：居住建筑指沿街坊或院落周围布置，内庭院比较安静。,c、混合式：指采用行列式和周边式相结合的方法布置住宅建筑,d、自由式：指结合地形地貌、周围条件，成组自由灵活布置，以追求空间的变化和较大的绿化、活动空间。,3、住宅设计,建筑风格：中式、欧式、自由式在住宅选型中应确定的内容：住宅层数、进深和面宽、长度和体型、层高、户室比市场上较受欢迎的户型设计：户型整体精巧实用，功能完善；动静分区，干湿分离；大面宽、短进深；明厨明卫、明客明卧，通透采光；空间利用率高。,住宅户型设计要点,注重功能的运用注重居住者的生理健康和心理健康注重促进住宅工业化的进程注重先进科学技术的运用注重地域性特征,我国住宅设计的新趋势,住宅套型将出现新突破新中式住宅在探索中前进绿色住宅的发展、钢结构住宅有待进一步发展建筑外立面变化趋势、室内布局的变化趋势、客厅的变化趋势、一梯一户、电梯大堂,（二）公共建筑规划,文化教育：中学、小学、托幼、文化站等医疗卫生：医院、门诊所、卫生站等文化体育：健身场所、文化活动中心等商业服务：超市、书店、餐饮、便民店等金融邮电：银行、邮电局等社区服务：社区服务中心、居委会等市政公用：供热站、变电室、公共厕所、垃圾收集点、居民停车场、高压水泵房等行政管理及其他：街道办事处、派出所等,（三）道路规划,1、房地产项目道路功能满足居民日常生活方面的交通活动需要方便市政公用车辆的通行满足货运需要,2、居住区道路分级,居住区级道路：居住区主要道路，用以划分、联系各小区，并解决居住区对外联系。路面宽2030米。居住小区道路：用以解决居住区内部的交通联系，路面宽69米。居住组团级道路：是居住区内的支路，以通行非机动车和行人为主，路面宽35米。宅间小路：通往各单元门口的小路，一般宽度为2.53米。,（四）绿地规划,1、绿地规划居住区绿地系统：公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地居住区绿地标准：新区建设绿化率不应低于30%，旧区改造不应低于25%居住区绿地布置的基本要求：依地形绿化，节约用地；合理选种和配置绿化品种，力求四季常青；形成完整的绿地系统。,建筑小品按功能可分为：服务小品、装饰小品、展示小品和照明小品。如：亭、花架、花台、