（人文地理学专业论文）变更使用条件的城市土地价值评价研究——以成都市为例.pdf

变更使用条件的城市土地价值评价研究 以成都市为例 人文地理学专业 研究生：罗兰指导教i j i l i 周介铭 摘要：城市土地使用条件与城市土地价值有着必然且紧密的联系。城市的 发展与变化将对城市土地的使用条件带来改变，进而对变更使用条件的城市土 地价值带来变化。 中国的城市目前正处于高速发展阶段，城市土地的利用方式及其价值同样 在产生着相应的变化。本次研究是在前人研究的基础上着重对城市土地在城市 化进程背景下由使用条件变化所引发的价值变化进行研究，利用定量研究方法 确定其价值量化的变化，利用定性研究方法建立指标体系和评价方法，并通过 实证研究，验证了其有效性。本次研究成果主要有以下几方面：第一，构建了 评价指标模型；第二，采用了专家评分法确定各项指标值和权重；第三，采用 模糊综合评价法对各项指标进行评价，并可得到较为客观的结果；第四，选择 了具体的城市进行实例研究，有助于验证评价系统的有效性。 总的来说，本次研究建立了一套评价体系，弥补了对变更使用条件的城市 土地价值评价研究的不足。对该类城市土地价值的研究仍处于探索阶段，仍需 要加强对评价方法等方面的研究，提高实用性。 关键词：城市土地价值评价指标体系成都市 r e a s e a r c ho nu r b a nl a n dv a l u ee v a l u a t i o nw h e n c o n d i t o no fu s ec h a n g e d t a k ec h e n g d uf o re x a m p l e m a j o r ：h u m a ng e r o g r a p h y g r a d u a t e ：l u ol a n s u p e r v i s o r ：z h o uj i e m i n g t h eu r b a nl a n dv a l u ei sc o n d i t i o n e db yt h eu r b a n 1 a n d su s e dc o n d i t i o n t h e d e v e l o p m e n to fc i t yi n f l u e n c e dt h eu r b a nl a n d su s e dc o n d i t i o na n dt h ev a l u eo f u r b a nl a n d a l o n gw i t hr a p i dd e v e l o p m e n to fc h i n e s e u r b a na r e a s t h el a n d s u s e d c o n d i t i o na n dv a l u ea l s ou n d e r g og r e a tc h a n g e si ns u c ha r e a s b a s e do np r e v i o u s s t u d i e s ，t h i sa r t i c l em a i n l yf o c u s e do nt h ei n d i c a t o r sa n dm e t h o d sa b o u tt h ec h a n g e s o fv a l u e so ft h eu r b a nl a n dc o n d i t i o n e db yc h a n g e so fu s a g ec o n d i t i o no fu r b a n l a n di nt h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o n q u a n t i t a t i v er e s e a r c ht e c h n i q u ew e r eu s e dt o c o n f i r mt h en u m e r i c a lc h a n g eo fv a l u e ，w h i l eq u a l i t a t i v er e s e a r c ht e c h n i q u et os e t u pt h ee v a l u a t i o ns y s t e m ，w h i c hi n d i c a t e ds y s t e m a i i cm e t h o d sw e r ea d o p t e di n e x p l o r i n gt h ev a l u eo fu r b a nl a n dc h a n g e du s e dc o n d i t i o n f u r t h e r m o r e ，e m p i r i c a l s t u d yw e r ee x p e r i e n c e dt of i xt h ev a l i d i t yo fs y s t e ma b o v e s e v e r a lp o i n t so ft h e s y s t e mn e e d st ob ea d d r e s s e da sf o l l o w s ：f i r s t l y , t h ee v a l u a t i o nm o d e lw i t l l i n d i c a t o r sw e r es e tu p s e c o n d l y , t h ev a l u e sa n dt h ew e i g h to fi n d i c a t o r sw e r e g a i n e db ye x p e r tg r a d ep r o c e s s t h i r d l y , r e s u l t so fe v a l u a t i o nf o r m e ri n d i c a t o r s w e r eg a i n e db yf u z z yo v e r a l le v a l u a t i o np r o c e s so b j e c t i v e l y l a s t l y , v a l i d i t yo f s y s t e mw e r ee n h a n c e db ye m p i r i c a ls t u d yp r o c e s sf o rs p e c i f i cc i t y a l li na l l ，t h i sp a p e rs e tu pan e ws y s t e mf o re v a l u a t i o ns u c c e s s f u l l y , w h i c h s u p p l i e dag a p a b o u tv a l u eo fu r b a nl a n d c h a n g e du s e d c o n d i t i o nr e s e a r c h h o w e v e r , t h i sr e s e a r c hi sj u s to nt h es t e p so fe x p l o r i n gs u c he v a l u a t i o nm e t h o d ， m o r ea t t e n t i o nn e e d e di na s p e c t so fp r a c t i c a b i l i t yi nt h ef u t u r e k e yw o r d s ：t h eu r b a n1 a n dv a l u e e v a l u a t i o ni n d i c a t o r c h e n g d u i l 四川师范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师凰企篮耋燕指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要 贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明a 本声明的法律结果由本人承 担。 本人承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而， 引起的学术声誉上的损失由本人自负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规定提交印 刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供 检索：2 ) 为教学、科研和学术交流目的，学校可以将公开的学位论文或解密 后的学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在有关网络上供阅读、浏览。 本人授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文 全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：雩兰 签字日期：力口1 年f 月“日 导师 签字日日 1 绪论 1 1 综述 1 - 1 1 研究背景 目前我国正在处于一个经济与社会高速发展的历史性阶段，随着经济的发 展，城市同样地进入了一个高速发展和扩张的特殊时期，宏观到某一城市在国 家或地区的职能和影响、中观到该城市内部的片区规划、微观到该城市中某一 宗地的用途和规划条件等土地使用条件相关各方面因素都在随着城市的发展 而发生着相应的变化，这种变化势必对土地使用效益产生不同程度的影响，从 而最终引起变更土地使用条件的城市土地价值的变化，对这类土地价值评价的 有效性和合理性，直接影响着城市发展、国家税收、房地产业发展，并最终对 城市居民的居住、生活等方面产生巨大影响。因此需要针对变更使用条件的城 市土地建立客观合理的价值评价体系，对相关土地价值评价具有重要的现实意 义。 以成都市为例，2 0 0 1 年成都市启动城东工业区“东调计划，随着城市的 扩张，城东工业区已由早年的“东郊”成为了城市中心区，工业区所带来的各 类污染以及城市功能布局的不合理性已日益突出，“东调 计划开展以来，为 城市中心区腾出上万亩区位条件极佳的住宅、商业用地，这些由工业用地调整 为住宅、商业用地的土地，这部分土地使用条件的调整，不仅仅是将土地自身 的使用价值提高，更是带动了整个片区经济和社会价值的腾飞。 2 0 0 6 年本着节约土地资源，高效利用土地资源的原则，在成都低容积率、 高建筑密度的“多层住宅将不再被审批，取而以高容积率、低建筑密度的“高 层电梯住宅一代之，城市土地的土地利用强度随之提高，单宗土地所可创造的 经济价值与社会价值随之提升，并且在近年对成都城市中心区土地的规划用地 强度进行了较高频率的修正，对这类土地的价值同样需要进行合理的评价。 总的来看，变更土地使用条件的土地主要包括：土地用途变更、土地规划 条件变更两方面。本文将从城市化进程发展的角度思考，采用定量研究和定型 研究方法建立系统的评价体系，对城市土地变更后的价值变化进行深入研究： 一方面确定土地使用条件变更后土地价值在“量化上的变化，另一方面，结 合相关理论建立一套城市土地价值的指标评价体系，通过参照城市土地利用价 值标准来判断分析土地使用条件的变更后其价值是否符合城市发展需要。 1 1 2 国内外研究现状 1 1 2 1 国外相关研究动态 关于土地价值的研究早在1 7 7 6 年就由英国资产阶级政治经济学代表人物 亚当斯密在其最重要的著作国民财富的性质和原因的研究中以专门的篇 章进行论述，并提出了“地租霄的概念一“为使用土地而支付的代价 。 资产阶级古典政治经济学的杰出代表大卫崞嘉图对地租理论进行了进一步的 阐释口1 ；托马斯罗伯特马尔萨斯对地租进行了更深入的研究，他认为“地 租是一国财富增长和社会繁荣的象征。一嘲 工业革命后，城市经济得到了长足的发展，城市土地价值也随之增长，城 市土地成为了土地价值研究方面的重要分支，新古典主义城市地租理论在此背 景下逐渐完善与成熟，阿朗索( w h l o n s o ) 于1 9 6 4 年在( l o c a t i o na n dl a n d u s e 中探讨了地租与城市土地利用的关系，建立了城市土地利用的数学模型。 h 1 理论上发展了城市土地利用和土地市场价格之间的简单一致性模型。这种简 单圆形结构的单中心城市模型，尽管不能完全符合实际，但提供了有力的数学 分析。在此基础上被m u t h ( 1 9 6 9 ) ，m i l l s ( 1 9 7 0 ) 、s c r l o w ( 1 9 7 2 ) 、d i x i t ( 1 9 7 3 ) 、 y a m a d a ( 1 9 7 3 ) 等进一步发展和精炼。e v a n s ( 1 9 8 3 ) 探讨了土地供给收益税对土 地使用价值的影响和无规划控制的土地蔓延的总体效果。睛1 a b e l s o n ( 1 9 8 5 ) 通 过研究得出结论：悉尼土地价格的上升源于资产收益希望值的上涨、租金控制 的放松和其他一些因素。e v a n s 和b e e d ( 1 9 8 6 ) 讨论在墨尔本交通费用增加对 城市不动产价值的影响，其结论是交通费用的增加导致通达方便的不动产相对 于不便的不动产升值。a s a b e r e 和m e - g o w n ( 1 9 8 7 ) 经验性地评估了世界上4 9 个城市的市中心公寓租金的差异，得出结论是：产生差异的主要贡献是人口数、 公用和私人市内交通的费用、财产税等。嘲 就变更土地使用条件的城市土地价值评价方面，日本、美国、英国、加拿 大等国家，由于其城市土地的市场化都历经百年，拥有详细的土地市场成交案 例及相应的数据库作为土地价值评价依据，对于土地用途、土地规划条件等变 更的土地，其一般采用市场比较法对市场价值进行评价，并运用计算机及互联 2 网，利用b a y e s i a n 网络等数学推理模型进一步完善相应的估价方法，以使土 地变更土地使用条件的城市土地价值评价结果更为客观与合理。盯1 1 1 2 2 国内相关研究动态 我国的土地所有权制度与国外有较大的区别，以国有土地所有制和集体土 地所有制为主要土地所有权的我国在2 0 世纪8 0 年代才开放土地市场，主要以 国有土地使用权作为交易对象，并根据中华人民共和国土地管理法等相关 法律法规的规定，对不同用途的国有土地使用权规定相对应的使用年限，这就 区别于国外以国有土地使用制和私人土地使用制为主要的土地所有权制度的 国家。嘲 我国在土地估价方面的研究和实践开展得较晚，更多的是通过对国外估价 方法的研究和借鉴，逐步形成一套适应于我国国情的估价理论和体系。朱道林 ( 1 9 9 2 ) 在国内较早进行土地价值变化的研究，他分析了土地价值变化的形式， 并对土地价值变化所产生的收益分配提出建议。孙陶生( 1 9 9 7 ) 认为，土地价值 变化是土地资产在开发利用过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的提 高，其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地价格变化中得到一笔不断增 加的土地收益。嘲 随着我国城市化进程的逐步加快，对城市土地价值评价的需求逐步增大， 1 9 9 9 年建设部对相关的估价规范进行了详细的约定n 们，2 0 0 1 年我国国土资源 部又专门针对城市土地制定相关估价规程，进一步规范了对手城市土地价格测 算的方法。n 1 1 柴强在政府颁布的估价规程的基础上对相关的估价理论与方法进 行了总结。n 2 1 陈顺清( 1 9 9 9 ) 认为，在经济运行中，土地价值的增长表现为社会 经济发展的作用和土地使用条件改良而形成的地价增涨。胡兆量( 2 0 0 0 ) 认为， 土地价值变化就是在排除通货膨胀影响的情况下，土地价格的上升。通常，土 地价值变化包括正向增值、零增值和负向增值的含义，即保值和贬值。三者关 系可甩下列公式进行判定： p = p i - p 0 ( 1 + f ) 式中，a p 为土地价值增长部分；p 1 为土地现价；p o 为土地原价；f 为 通货膨胀率。当时，a p 0 为正向增值，土地价格增长：当a p = 0 时，为保值， 3 土地价格不变；当p p 壹更前，贝i j 代表该宗城市土地使用条件的变更使城市土地价值增 值，工业用地转化为住宅用地利于土地利用方式优化。 如p 变更后 p 变更前，则代表该宗城市土地使用条件的变更使城市土地价值增 值，工业用地转化为商业用地利于土地利用方式优化。 如p 变更后 p 变更茁，则代表该宗城市土地使用条件的变更使城市土地价值增 值，住宅用地转化为商业用地利于土地利用方式优化； 如p 变更后 p 橐更膏，则代表该宗城市土地使用条件的变更使城市土地价值贬 值，住宅用地转化为商业用地不利于土地利用方式优化。乜订 3 3 定量评价方法小结 本文所采用的定量计算方法是目前使用频率最高的几类土地评估方法，并 根据各种土地类型的特点使用相应的土地评估方法，客观性有所保障。 该定量分析方法是从土地的经济性出发，对城市土地变更前后的价格数据 进行测算，实现对相应土地不同使用条件下经济效益( 即地租) 水平的判断， 根据马克思的地租理论，地租可在一定程度上反映土地的使用价值，各类土地 中城市土地由于其特殊的社会经济环境，其主要价值即体现于土地的使用价 值，因此运用本方法可以直观地体现不同使用条件下城市土地的使用价值。但 由于城市土地的利用不仅由其经济属性所支配，并且城市土地价值内涵丰富， 单一从经济效益角度出发，并不能实现对城市土地在不同使用条件下的价值的 全面评价，因此本文在下面通过建立综合评价体系使本项评价研究更为科学、 合理、完善。 4 变更使用条件的城市土地价值综合评价 4 1 影响土地价值的因素 4 1 1 宏观因素 宏观因素，也可称为一般因素，是指影响土地价格的一般、普遍、共同的 因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基 础。 4 1 1 1 行政因素 行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观 经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利 用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至 关重大。 影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税 收政策、交通管制和行政隶属变更等。 ( 1 ) 土地制度 土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格 的存在、上涨或下跌。建国以来，我国长期实行的是严禁土地买卖、出租的土 地使用制度，土地的流转方式也只有划拨。由于划拨土地是无偿的，因而就不 存在地价。随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品开始进入流通领域， 从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格，同时，随着土地有偿 使用制度的进一步完善，在市场经济的作用下，土地价格的涨、落也会更符合 市场规律。 ( 2 ) 住房制度 建国以来，我国传统的住房制度采用的是低租金的国家福利制度。房地产 投资不能通过房地产自身的运营来回收，只能靠国家财政补贴来维持。因此， 在这种情况下，一般的房租中不包含地租、地价。住房制度改革以取消补贴、 实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合 理实现。 ( 3 ) 城市规划 在城市规划中，对土地使用用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重 要的影响。同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。一般地 讲，商业用地效益最高，住宅用地次之，工业用地效益最低。规定土地用途对 维护城市功能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳及土地利用社会效益与 经济效益结合的最大合理性有重要意义。又如，容积率是指建筑用地中总建筑 面积与总用地面积之比，容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大， 可以获取的预期收益高，因而单位面积地价也就高，反之则地价也低。在限制 容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。 ( 4 ) 地价政策 地价政策对地价走势的影响非常大。一般地讲，高地价政策即政府放开对 地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上 涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策也影响着房地产投 资者的投资兴趣，从而影响地价的高低。 ( 5 ) 税收政策 税收负担的高低，无论是对个人还是对企业，其影响都关系重大。税赋增 加，居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，导致经济增长幅度降低。这 时，各企业均无力或不想扩大投资，致使土地需求降低，土地价格降低。反之， 税赋减少，则储蓄增加，土地价格上涨。 ) 行政隶属变更 行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。行政隶属变更通常可分 为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制 镇上升为建制镇等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。如 广东省宝安县的行政隶属关系由原地区划归深圳市管辖后，该县利用特区的优 惠政策吸引了大批外资，经济迅速发展，从而带动了地价的上涨。 4 1 1 2 人口因素 人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影响与人口密度、 人口素质和家庭人口构成密切相关。 ( 1 ) 人口密度 人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。例如日本所有城市土 地价格增加率1 9 5 6 - 1 9 6 0 年为11 - 1 3 ，1 9 6 0 - 1 9 6 1 年为1 7 - 1 8 ；而美国， 1 9 5 6 - 1 9 6 6 年土地价格的变动率仅为5 5 - 6 9 9 6 ，其主要原因就是日本是经济发 达国家中城市人口密度最大、人口增长率最高的国家。美国的城市经济发展速 度也很快，但由于人口密度低、人口增长率比日本低，对土地需求不如日本强 烈，因而地价增长幅度较小。 ( 2 ) 人口素质 人口素质通常与受教育程度和文化素质相关。这一因素一般对住宅用地价 格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，从而在心 理上给人们形成良好的印象，间接地引起对该类住宅区的需求增加，促使地价 上涨。 ( 3 ) 家庭人口构成 由于传统生活方式改变及城市化的影响，家庭结构会越来越小。传统的三 代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所替代，这种家庭人1 ：3 构 成的变化会使对住宅的需求相应增加，同时，对小面积套房和出租性住宅的需 求也会增加，从而导致住宅用地的地价上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。 4 1 1 3 社会因素 我国历来有“有土斯有财 、“安土重迁 等传统，因此，社会发展状况和 安定状况对地价有很大的影响。归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状 况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。 ( 1 ) 政治安定状况 政治安定状况是指国内政治局势的稳定情况。政局稳定，则房地产地产投 资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并 取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。反之，地价则会下跌。 ( 2 ) 社会治安状况 社会治安状况指社会秩序的好坏。这一因素对地价的影响显而易见。无论 是商业区还是住宅区，社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、 3 2 居住，因此带动地价上升。 ( 3 ) 房地产投机 房地产投机是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行 为。这一因素对地价水平，特别是市场地价水平有突出的影响。当土地供不应 求时，由于投机者的抢购而哄抬地价；当土地供大于求时，由于投机者的抛售 而使地价下跌。 ( 4 ) 城市化进程 工业化发展的结果之一就是促进了城市化的进程。城市化或工业化程度越 高的地区就有更多的就业机会，而城市土地的总面积相对而言是不变的，所以 城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面：一是城市地区入团分布密集的 地点，地价涨幅较高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地 价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。 4 1 1 4 国际因素 地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际政治、经济状况 对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。 ( 1 ) 国际经济状况 一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少 地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会 越来越密切。所以，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产 市场状况也不例外。比如，在1 9 2 9 年爆发的全球性经济危机中，美国的地价 急剧下降，自1 9 2 5 年高峰值直线下跌，1 9 3 3 年降至最低点；直至世界经济 复苏之后，地价才回升。 ( 2 ) 国际政治因素 国与国之间的政治关系往往是经济关系的综合。所以，一个国家同其他国 家有良好的关系，对外交往频繁、外交环境宽松、和谐，就有利于外国投资者 的投资，使土地需求见涨，从而推动地价的上涨；反之，对立国家往往会彼此 实行经济封锁，限制人员往来和资金的流向，特别是发生军事冲突时，这种状 况会更严重，其结果就是对土地的需求下降，地价下跌。 3 3 4 1 1 5 经济因素 经济情况的演变对国计民生及国际地位的影响有着重要的作用。在政府积 极追求经济增长及经济稳定的过程中，一切民用物资均通过经济政策的影响而 趋于稳定。 ( 1 ) 经济发展状况 衡量经济发展状况的重要指标之是国民收入。国民收入增加，意味着财 政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的 状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各 国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环 趋势一致。 ( 2 ) 储蓄和投资水平 储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。这是经 济学中的“储蓄、投资一致性 的原理。因此，分析储蓄和投资水平对地价的 影响，就可以用分析储蓄水平对地价水平的影响来概括。资本积累要依赖于储 蓄，而储蓄的多寡又由储蓄能力和储蓄意愿决定。当储蓄能力愈大而且储蓄意 愿愈高时，储蓄额越多，资本积累就越快。从资本积累的角度看，房地产价格 比其他财产价格总量要高，因此，一般家庭购买不动产时，必须经历一段较长 时间的储蓄。而储蓄率高者，有利于资本的积累，也才能提供足够的购屋准备 款。所以，储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动 有密切的关系。一般地讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期：储 蓄率在持续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价飞涨。 ( 3 ) 财政收支与金融状况 财政与金融状况是国家综合经济实力的反映，而货币供给量是财政、金融 状况的外在表现，因此在这里，我们主要分析货币供给量对地产市场的影响。 货币借给量增加，则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资金增加。游资 过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产， 于是造成对房地产的需求增加，促使地价不断上涨。 ( 4 ) 居民收人和消费水平 随着居民收入的增加，人们在解决温饱问题之后，对消费水平会有新的要 求，表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。所以从收入水平和 消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：一是高收人的家庭将住 宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是 高收人者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是 家庭人均住宅建筑面积与其人均收人水平成正比。 ( 5 ) 物价变动 物价变动对每个人都有切身的影响。而房地产越是在物价变动时期越能体 现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，即：物价上涨率越高， 房地产价格也越高，二者成“轮番 上涨趋势。需要说明的是，房地产价格巨 涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口j , i - 流严重的 地区地价还有下跌现象。这也从另一个方面说明了城市房地产市场供不应求对 地价的影响。 ( 6 ) 利率水平 房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地 产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不一定能一次性地支付巨额款 项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资 者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是 了解利率水平的变化。 上述的一般因素，通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影 响，在这些因素影响下，产生了地区与地区之间，乃至国家与国家之间地价水 平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，还要受到区域因素 和个别因素的影响。因此，需要进一步对区域因素和个别因素的影响做必要的 分析。 4 1 。2 中观因素 中观因素，也可称为区域因素，是指土地所在地区的自然条件与社会、经 济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决 定性的影响。主要包括的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施 条件、环境质量、城市规划限制等。 3 5 4 1 2 1 繁华程度 主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业服务业的 规模等级越高，土地利用的集聚效益越高，且土地效用随着距离商服中心距离 的增加，呈现递减变化的趋势。 4 1 - 2 2 交通条件 影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、 整体性交通结构、道路状况及等及、公共交通状况及路网密度等。 4 1 2 3 基础和公用设施条件 影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施两大类。指上下 水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、 结构、保证率、齐备程度及距离等。 4 1 2 4 环境质量 影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，包括地质、地势、坡 度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育 程度和收人水平等人文环境条件。 4 1 2 5 城市规划限制 影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限 制条件、区域交通管制等。区域因素对地价的影响程度与城镇内不同的功能分 区性质和功能用地性质直接相关。如住宅区特别注重环境优美，商业区特别注 重营业环境和收益状况，工业区则特别注重交通运输和水、电等条件。 4 1 3 微观因素 微观因素，又称个别因素，是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因 素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地 价差异的重要原因。 4 1 3 1 面积 宗地面积必须适宜，过大、过小都不适宜土地利用，宗地面积过小，宗地 上的建筑面积则相对较少，开发收益低于土地取得价值；宗地面积过大，则土 地成本相对较大，则取得地的总成本较大，宗地单位价值较低。 4 1 ，3 2 宽度 临街宽度过窄，将直接对土地的整体利用产生影响，极大降低土地的利用 效率，从而影响土地价值，使土地价值降低。 4 1 3 3 深度 宗地临街进深过浅、过深，主要影响建筑物的总平面布置，使土地资源得 不到充分的利用，极大降低土地的利用效率，进而影响土地价值，使土地价值 降低。 4 1 3 4 形状 宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平形四边形、不规则形等都 不利于建筑物的总平布置，极可能造成建设用她的浪费，从而使该宗地土地价 值降低。 4 1 3 5 坡度 坡度过大，对于土地前期平整或后期建筑物建设都会形成较大的工程成本 费用，从而增大土地利用成本，降低土地利用价值。 4 1 3 6 宗地基础设施条件 与宗地有关的市政设施是指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、供暖、 电讯设施等，目前城市建设用地一般要求“七通一平一，才符合基本建设需要， 如未形成基础设施条件，则将增大土地利用成本，降低土地利用价值。 3 7 4 1 3 7 宗地临街状况 宗地是否临街，前后均临街或街角地等，直接影响该宗地上建筑物的利用 价值，进而会对土地利用价值产生影响。 4 1 3 8 城市规划限制 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建 筑密度、宗地用途等，这部分因素主要影响宗地上的建筑形态和总建筑面积， 是对土地利用强度产生绝对影响、是影响土地价值的关键因素。 4 1 3 ：9 土地使用年限 这一因素决定了可以使用该土地并获取收益的时间，使用时间的长短决定 土地利用收益获取的长短，因此直接影响土地价值。呦1 4 2 综合评价原则 城市土地价值受多种因素影响，对其评价，不能光凭主观、凭臆断，还要 遵守一定的原则，重视评价的全面性、科学性和实用性。综合评价的原则包括： ( 1 ) 系统性原则：影响城市土地价值的因素既有宏观因素又有中、微观 因素，因此必须运用系统分析方法，才能对其进行全面、综合的评价。 ( 2 ) 客观性原则：进行评价时要消除偏见、偏好，从实际出发，以事实 为依据，既要看到城市土地变更使用条件后价值提升的有利一面，也要能发现 一些相关的问题。 ( 3 ) 比较性原则：对城市土地价值的评价没有一个固定不变的标准，有 比较才有鉴别，评价一个地区城市土地价值变化，要以参照物进行比较，从而 才能真实判断所评价的对象的真实价值。 ( 4 ) 多角度原则：层次性和复杂性决定了多角度原则。即从不同的层面、 不同的角度对投资环境进行评价。既要看到宏观因素的影响，又要看到微观因 素的作用。只有遵循多角度原则，才能全面、准确地进行评价工作。 ( 5 ) 有效性原则：评价地区的城市土地价值应以有效影响因素为准，使 评价工作在比较抽象的状态下进行。 ( 6 ) 时效性原则：城市土地价值具有较大的动态弹性，其影响因素在不 同的时间节点有着不同的影响程度，不断进行着分化和重组，这种变化体现着 时效性。因此在评价过程中既要考虑现状，又要考虑各影响因素的变动趋势， 使评价工作满足时效性要求。 。 ( 7 ) 目的性原则：城市发展不同，其对城市土地的利用方向则不同，则 对其价值评判方式方法也有相应的变化，需要根据不同城市发展阶段对城市土 地利用方向的目的，找出主要因素和次要因素，并根据影响程度的不同加以区 分。 4 3 综合评价体系 4 3 1 评价方法的确立 对变更使用条件的城市土地价值评价应考虑的因素很多，因此需要正确分 析评价过程涉及的指标因素，建立一种科学合理的评价方法。模糊综合评价方 法是模糊数学中应用的比较广泛的一种方法，它是针对受多种因素影响的事物 做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对 地肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示，并通过隶属度分析判断出较接近 客观情况的评价结果。对于变更使用条件的城市土地价值评价，笔者即采用模 糊综合评价方法建立相应的评价体系。 4 3 2 评价体系的建立 4 3 2 1 评价指标的选取 由于影响城市土地的宏观因素影响度基本一致，因此在评价指标中主要设 立中观因素与微观因素，以及针对变更使用条件对土地价值影响的因素。 ( 1 ) 繁华程度( f ) ：拟评价土地所在区域的繁华程度； ( 2 ) 交通通达度( j ) ：拟评价土地所在区域的交通便捷程度； ( 3 ) 基础设施适应度( j c ) ：拟评价土地所在区域的基础设施对土地利用 的适应性程度； ( 4 ) 宗地因素( z ) ：拟评价土地的形状、面积等因素对该宗地综合影响 程度； ( 5 ) 用途转化适应度( y ) ：拟评价土地的使用用途转化后对周边区域的 有利影响程度，特别是该宗地变更使用条件后对周边区域社会效益的贡献； ( 6 ) 规划强度( g ) ：拟评价土地的规划使用强度对宗地土地利用的影响。 4 3 2 2 评价指标及指标权重的确定 在实际运用过程中，可以根据所评价城市土地的特点对评价指标进行调 整，以使其更加符合评价的目的。 评价指标体系包含若干种评价指标，确定指标评价范围的方法有特尔斐 法、层次分析法和因素成对比较法等i 其中特尔斐法是一种较常用的技术测定 方法，它能客观地综合多数专家经验与主观判断，使对各项指标的评定更趋于 科学、合理。 同时，本评价体系也需要运用特尔斐法对各项指标的权重进行确定。具体 评价过程中可以将估算结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用， 使分散的意见逐渐收敛，最后集中在协调一致的评估结果上，使整体测定可信 度提高。 4 3 2 3 评价指标的建立 确定具体评价指标后，采用模糊综合评判原理，具体步骤如下： 将评价指标表示为一个集合： u = i 讧1 f 弘2 3u 3 3 c 硅4 zu5 、讧6 g 1 为更好地评价变更使用条件的城市土地是否适应城市化发展需要和土地 价值增长的趋势，以判断其是否适宜进行相应的使用条件变更，对其价值适宜 程度划分为五个等级，即“十分适应、适应、较适应、不适应、十分不适应， 并集合记为： 。 v = v l 十分适应v 2 适应v 3 较适应v 4 不适应v 5 十分不适应 表4 ：专家评分评价标准表 评价指标十分适应适应较适应不适应十分不适应 pllo 80 60 40 2 u21 o 8 o 60 4o 2 p310 8o 6 0 4o 2 i i41o 8o 6o 4o 2 p5 10 8 0 60 40 2 p6 1 o 8o 6o 4o 2 评价相邻级别之间才存在判断上的模糊性，其隶属度函数的模糊区间为 “一级”，在其它区间上，隶属度为常数0 或l 。本文采用半梯形分布进行隶 属度函数计算。 r oc i hk pf k - 1 ( c i - b ik + 1 ) ( b i k - b i k + 1 ) b ik c i b ik + l l 1 c i l b i k + l pf k ：评价指标对适宜度的隶属度；c ：评价指标的评分；b ：适宜度对应 的标准评分值；i = l ，2 ，3 ，4 ，5 ，6 ；k = l ，2 ，3 ，4 ，5 矧 从上式可以得出五项适应度的隶属函数： f 0石0 8 y l = 5 一缸o 8 z 1 【 1工1 f 5 z 一3 0 6 x 0 8 y 2 = 5 x - 4 0 8 x 1 l 0 工0 6 ，x 1 f 5 x 一2 o 4 工s o 6 y 3 = 4 5 x 0 6 x 0 8 【0 工0 4 ，工o 8 f 5 x 一1 o 2 石o 4 y 4 = 3 - 5 x 0 4 工 0 6 0石0 2 ，工0 6 、 4 l y 5 = 怿 j o 4 0 2 x 3 0 9 6建筑密度3 嘣 平方米) 电子股份有限 公司用地) 围15 ：宗地位置示意图 ( 2 ) 工业用地价值 根据对本宗地周边工业园区的租金调查确定0 7 年初本宗地作为工业用地 的厂房租金水平为4 0 元平方米月，合计4 8 0 元平方米年；本文设定房 屋还原率和土地还原率皆为1 0 ；成本费用：营业税及附加为年总收益的 5 5 6 5 ，维修和管理费为年总收益的2 ，房产税为年总收益的1 2 ，保险费为 建筑物重置成本的0 1 5 ；房屋折旧为房屋建设成本除以4 0 年，建筑物结构 设定为钢结构，建筑成本1 5 0 0 元平方米，容积率0 9 。 土地纯收益= 房地纯收益一房屋纯收益= 房地收入一总费用一房屋现值房屋还 原率= 2 6 4 2 8 元平方米年 p 变更前= a r 1 1 ( 1 + r ) n 木建筑面积土地面积= 2 5 8 4 4 1 元平方米：l c ( 4 3 2 4 0 2 2 * 0 9 ) 6 4 8 6 = 1 5 5 0 7 万亩 ( 3 ) 住宅用地价值 本文分别选取2 0 0 6 年9 月龙湖地产拍卖取得东二环住宅用地、2 0 0 7 年3 月 龙湖地产拍卖取得建设路住宅用地、2 0 0 7 年4 月万科地产拍卖取得东二环住 宅用地作为市场比较法的实例，分别代表实例a 、实例b 、实例c ，并将评价土 地的各项因素值设为1 0 0 ，其它实例土地据此调整。 表1 0 - 实例土地基本情况 宗地位置交易时间宗地面积 用地性质规划条件成交单价竟得人 建筑密度 3 0 密度- - p 变更翦，该宗城市土地使用条件的变更使城市土地价值增值，工业 用地转化为商业用地利于土地利用方式优化。 5 3 1 3 住宅用地转换为商业周地 ( 1 ) 实证案例宗地情况： 拟评价土地位于成都市东大街( 具体位置如“红星 标识所示) ，该片区 原为木结构的平房居住区与临街商业区，在2 0 0 4 年- 2 0 0 6 年期间为成都市重 点改造的危旧房屋改造片区，并规划为成都市“金融一条街”，自2 0 0 5 年起， 该片区即作为成都市主要的商业用地出让集中片区。本文设定的评估时间为 2 0 0 7 年1 月。( 由于该宗地变更前为低密度住宅区，为使实证研究更合理，本 文按2 0 0 7 年版规划技术规定设定该宗地的住宅规划条件。) 表1 3 ：案例宗地情况表 宗地位置 宗地面积变更前用途变更前规戈! 涤件变更后用途 变更后规划条件 成部谳2 6 亩 容积率3 5 ，建容积率6 ， 住宅商业 街1 0 黜( 1 7 3 3 3 4 2 平方米)霸= 密：度粼建筑密度5 0 9 6 图1 7 ：宗地位置示意图 ，晶 、i 赫* 自 、日