关于小城镇房地产的研究.doc

关于小城镇房地产开发研究 我国城镇化已进入高速发展阶段，小城镇房地产开发也随之不断扩大，小城镇房地产开发可增加地方财政收人，带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展，促进基础设施的完善，同时扩大农村消费需求，吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大，建设周期长，影响收益的不确定的因素很多，因此，房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中，具有特殊性，因此，小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外，还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 小城镇房地产投资在市场建设中有一定的风险，然而这种风险是可以控制的。 1居民有效购买力风险。尽管在全国范围内，小城镇人口众多，市场较大，但是单个小城镇市场规模并不大，消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的，他们要么没有住宅，要么当前住宅环境较差，考虑生活质量生活环境的改善，最主要的还是子女教育的问题，对住宅的需求较强烈，需求量较大，但是这部分人由于家庭收入结构单一，一般没有持久性收入，收入水平受外界因素影响较大，购买能力极易受到市场变化因素影响，存在一定的有效购买力风险。根据国外的经验，房价一般为居民家庭收入的36倍，发达国家为56倍，中等发达国家为45倍，发展中国家为34倍。2005年110月，我国商品房每平方米平均售价为3009元。据国家统计局公布，2005年，我国城镇居民人均可支配收入为10493元，按2005年全国城镇户均住宅建筑面积832平方米来计算，售价为2503万元，是户均年可支配收入(户均按34人计算)的702倍，超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此，我国城镇居民的有效购买能力不高。另外，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策，国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施，因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时，都要与当地规划管理部门进行沟通，详细了解区域规划和城镇规划，因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是，目前我国有的小城镇还没有建设规划，或者虽有规划但只是“规划规划，墙上挂挂”而已，没有严格地按规划执行，主观随意性较大。有的小城镇，城镇建设纯粹是长官意志，随着干部调动等的变化，建设规划和思路也可能会变化，城镇规划的主导作用会失去，有的小城镇虽有规划，但是规划也不尽科学合理，随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划，将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符，生活区、工业区和商业区等功能相互混杂，建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等，从而失去区位优势，影响房产的价值，带来投资风险。 3房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案，按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪50年代初期，美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论，并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用，成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法，投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，在美国等西方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。房地产投资组合是利用多样性来分散风险，通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合，以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求，主要集中在居民对住宅房地产的需求，需求愿望强烈且需求量较大，但是对大型商铺、旅馆、宾馆、酒店、饭店等房产的需求并不明显，造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4消费习惯风险。在大中城市，由于城市市民文化素质相对较高，城市居民来自不同地方，一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔，小城镇众多，但各小城镇居民绝大多数为当地居民，他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同，多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致，就有可能会造成滞销。 5开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质，影响到开发活动的每个阶段，这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业，多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中，作出的决策有时不合理，很可能给项目带来诸多不确定性因素，从而带来比较大的风险隐患。 6公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建，影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂，土地权有的属国家所有，有的属集体所有，属集体所有的土地，形式也不一样，因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外，原土地上的附着物产物类型不一，形式多样。因此，获取土地时赔付过程复杂，经常出现各种经济纠纷，影响项目正常进展，带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1广泛收集信息，做好可行性研究，进行科学决策。房地产企业为了提高经济效益，必须防范风险，杜绝损失或减少损失。进行科学决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程，这一过程所做工作的质量，最终决定投资决策的质量。众所周知，房地产投资决策所涉及的金额较大，一次投入后，要较长时间收回，并对投资者产生长期的持续影响，而且投资决策一旦被实施，就很难改变，或者要付出很大的代价。因此，房地产项目投资决策必须进行可行性研究，对拟投资项目进行科学、全面的论证，以减少投资决策的盲目性。在投资决策阶段，一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此，可行性研究报告对决策意义深远，它是对拟投资项目进行全面的技术分析，是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前，我国很多开发项目的研究报告，只是投资者申请立项时的例行公文，缺乏科学分析和市场需求的有力支持，而且虚假和不实成分较多，达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例，截止2000年10月，城市人口不足50万的三亚市共有120多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”，给国家和企业带来巨大的经济损失。在可行性研究阶段，小城镇规划也是不得不关注的问题，投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制订和执行情况，和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系，及时了解小城镇的建设思路，保证房地产的地理位置和区位优势。 2不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高，承受的价格随能力较低，大都属于一次置业，注重的是住宅的居住功能，对住宅的特色等辅助功能不是非常关注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢，因此，每次开发规划不宜过大，可以采取分期开发的方式，逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响，及时掌握国家小城镇房地产发展状况，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊需求，保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。同时，必须考虑市场购买力，找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低，利润空间相对较小，降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看，2006年5月17日出台的国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见(简称“国六条”)中提出，“切实调整住房供应结构”，“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知中提到，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大，需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3提升企业自身素质，加强管理，确保工程质量。开发企业要理顺企业体制，广开资金筹措渠道，提升开发实力，引进管理人才，提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量，要实行项目监理制度，聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此，有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同，对项目工期、质量实行严格控制，对材料设备等资金成本进行严格监管，并加强施工现场经济签证，有效控制施工质量和工程成本。推行项目负责人制度，从房屋的规划设计到竣工验收，全程都要加强管理，确保质量。要向消费者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，切实保障消费者的权益，获得消费者的认可，促进潜在消费群体的消费。 4投资分散，控制风险。在市场经济中，从事多样化投资，一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种，是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱，应多联合多个投资者组成联合体，共同投资，共同受益，最大限度发挥各自优势，提高收益。同时，投资商还可租用共同投资后剩余资本，进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业，则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说，风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收，尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程，需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目，可以设一个专职风险经理，负责处理风险，对于一些大型工程，则设置风险管理机构，按照风险管理的基本程序，处理风险事件。 三、小城镇房地产的城镇化建设 三农工作的物质载体,是农村精神文明建设的示范点，是亿万农民安居乐业的家园,直接体现着农村经济社会文化、生态环境状况、农村面貌、农民生活乃至农村文明的总体水平。在建设新农村这个大背景下,建议把优先发展小城镇作为重要抓手,稳定数量,提高质量,先抓点,后扩面，要壮大小城镇人口规模,提升带动周边农村发展的能力,以便更好地发挥统筹城乡的功能,真正加快小城镇迅速发展。 1.支持全国重点镇，发挥以点带面示范效应 。2004年2月,建设部等六部委从2万多个建制镇中确定了1887个全国重点镇，选择结果无疑证明它们在各地经济社会发展中的特殊地位和作用,也表明其在“质量”上走在了全国小城镇发展的前列。应当强调的是,重点镇是小城镇衔接大中小城市形成战略布局的重要节点,必须在不同地区的发展格局中，明确重点镇的战略地位和作用,努力达到抓好一个点，带动一个面，影响一大片的效果。在对重点镇的扶持上,国家开发银行优先对全国169个小城镇提供信贷支持的探索,是实现党和政府发展目标、弥补体制落后和市场失灵的一种金融形式,为我国城镇化提供了示范和样板,为党和政府在更大范围内有效指导新农村建设提供了经验。 2.整合小城镇资源，形成城乡一体工作格局。小城镇发展需要按照综合协调、政策集成的要求,整合规划、建设、国土、农业、交通、水利、扶贫、卫生等各部门的资源,把环境整治、精神文明、农房规划、生态农业以及扶贫等职能工作加以统筹,形成合力,共同推进。在新农村建设的总体部署中,应坚定不移地加快小城镇发展,坚定不移地把优先发展小城镇作为重要抓手,推动从中央到地方把小城镇发展全面纳入支持三农的各类规划、计划中,把有利于缩小城乡差距、繁荣小城镇经济作为制订经济社会政策的重要原则,形成城乡一体的工作格局和推进机制。当前,特别应当重视小城镇发展的有关政策研究,加快小城镇发展由政府主导型向市场主导型的转变,充分发挥市场机制在资源配置中的基础作用,健全城乡资源良性互动的市场体系,促进小城镇加快发展。 3.重视小城镇规划，突出资源节约环境友好。规划在发展中居于龙头地位，小城镇发展离不开规划水平的提高，应当充分发挥规划的龙头作用,强化“科学规划”的理念,体现“因地制宜、节约用地、延续特色、简明适用”的原则。按照改造镇中村、合并小型村、缩减自然村、拆除空心村和节约村庄占地总量的要求,优化小城镇布局规划,合理布置生产、生活、生态空间,合理布置教育、医疗、文化等服务设施,并与小城镇外部的基础设施、生态环境、交通道路、产业园区、水利设施等专项规划相衔接。建议部分农村公路建设、农村电网改造、通讯建设放缓步伐,与小城镇整体规划相协调,以免通了公路、电网、通讯的村庄可能被撤并而造成浪费，从原则上来讲,小城镇规划管理重在解决地脉、人脉、文脉、经脉“四脉”问题。小城镇规划是不是成功,主要看人工建筑与自然风景是不是和谐地融合在一起。针对小城镇有关扶持资金不完备、不配套的情况,应当通过立法形式,按照城乡统筹发展和“多予、少取、放活”的方针,把国家支持小城镇建设，推进反哺与支持机制的资金逐步制度化。 4完善小城镇功能，实现人居环境的逐步好转。要加快小城镇交通、通信、能源、供排水、园林绿化、环境保护等基础设施和科教文卫设施建设,构筑城乡一体的生活垃圾处理、供排水、公共交通等公共服务网络,促进城市基础设施向农村延伸，城市的公共服务向小城镇覆盖，城市的现代文明向小城镇辐射。 现在，越来越多的有识之士都呼吁：小城镇畜禽养殖污染、农药化肥污染、废水污染和工业“三废”污染等问题越来越严重，不仅直接影响城乡统筹发展而且还严重威胁着城乡居民的身体健康，因此，研究制订小城镇污染控制技术方案和政策法规体系，是实现统筹城乡发展的当务之急。 5.繁荣小城镇经济，构建城乡互动产业格局。小城镇的核心问题还是经济发展,应立足当地资源条件、环境优势、人文特色等，需调整农业结构,积极发展畜牧业,大力发展小城镇二、三产业特别是农产品加工业,壮大县域经济。有必要指出的是,以内生比较优势为基础的竞争力培育正在成为小城镇，尤其是资源缺乏型小城镇发展的重要手段，根据自身条件、竞争环境、市场需求及变化趋势,通过知识学习、技术积累和人才培育,做出相应的战略性产业选择,可以帮助小城镇实现长期效益的最大化,形成小城镇的独特魅力和吸引力。从长远考虑，当在小城镇构建合理的城乡生产力布局和产业结构框架,形成城乡互动的产业发展格局，一方面要引导乡镇企业把适合于在小城镇发展的产业和产品向小城镇集中;另一方面,城市要在加快产业升级的同时,把技术成熟、产品成型的劳动密集型、资源密集型产业,采取技术转移、设备转移、兼并联合、设立子公司或建立新厂等形式,向小城镇转移。 6.深化小城镇体制改革，促进经济与社会协调发展。 政府管理体制改革是小城镇体制改革的中心环节,既涉及农村生产关系调整,也直接触及农村上层建筑变革，应加快职能转变,发挥好政府经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的职能,切实把小城镇政府的职能转到主要为市场主体服务和创造良好发展环境上来，让基层政权正常运转，应稳妥地推进以乡镇机构改革、农村义务教育体制改革、县乡财政管理体制改革为重点的综合配套改革;逐步建立与小城镇经济社会发展相适应的农村困难群众住房救助体系,探索农村宅基地有效流转方式,研究农村房屋产权登记与流通政策;完善小城镇公共设施投入与长效运行管理机制,推进村集体经济产权制度改革,资产变股权，农民当股东,确保农民带着资产进入小城镇,并享受集体资产的股权收益;加强农民职业教育和技能培训,在小城镇执行国家土地政策问题上,应当完善土地承包政策,推进承包地使用权流转,确保进入小城镇农民的土地承包权益,解除进入小城镇的农民在土地经营权上的后顾之忧,保障农民在土地流转中失地不失利失地不失业,让农民在小城镇发展中得到实际利益为了解决小城镇发展中，分到房产的农民居住分散、生活配套设施欠缺、宅基地利用效率低下等问题,应根据小城镇的区位特点，经济状况和村庄实际,有针对性地推进小城镇村庄整治进程，坚持由点到线到面,一个镇一个镇地整体推进,不搞形式主义,不搞强迫命令,不搞千篇一律,不搞包办代替,不搞盲目攀比。 四、小城镇房地产建设问题的策略 小城镇房地产开发是小城镇建设的重要组成部分，它不仅可以为人们的生产生活提供基本的物资保障，还可以带动相关产业部门的发展。据测算，我国村镇住宅建设投资带动的相关产业的增加值约为每年4716.248322.78亿元。但是，在小城镇建设中房地产业的发展也存在着这样那样的问题，对这些问题深入研究的工作迫在眉睫。具体存在的问题如下： 1.房地产开发的区位选择不合理。小城镇土地资源使用效率普遍不高，浪费闲置现象严重：有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感；有些城镇规划滞后，管理混乱、导致乱批乱占、未批先占、耕地撂荒；许多“小散亏”乡镇企业和“大而全”的机关大院占据了镇中心区的黄金地段；许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散，形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难，投资过高，浪费现象严重等。 2.建筑形态缺乏特色，开发档次不高。目前大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。乡镇企业的厂房车间大同小异，居民住宅也多为平房和低矮的楼房。这种雷同的规划和建筑形态上的千篇一律，使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低。 3.生态环境遭到破坏。一些房地产开发企业和城镇居民、乡镇企业乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内。 4.房地产隐形交易活跃，国有资产大量流失。房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中，部分开发部门没有经过政府的审批，办理土地有偿使用手续，私自将其改造还建后余下的城市商业门面和住宅以市场价格出售和出租给单位或个人，并没有向国家缴纳除开发成本所获收益以外的土地收益；不少用地单位将房屋或使用场地出租，以土地联建公房，一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易，转给其他使用者，从中获得大量的土地增值收益；“合作建房”的交易在发生过程中，不是完全照税收政策的规定形式，而是在其他表面形式如“联营”、“租赁”等掩盖下进行，这些企业不办理固定资产的转移，致使交易的进行只表现在双方协议上，产权未作转移，税款无法征收，土地资产也随之流失。 5.物业管理落后。从小城镇管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在着户数少、规模小的特点，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；住房产权多元，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。 五、小城镇房地产问题的成因分析及对策分析 产生小城镇房地产问题的原因很多，必须逐一妥善解决： 1.成因分析。从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。具体来说，主要有以下几个原因： （1）规划滞后和建设的盲目性。我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对小城镇的发展有着重要作用。但从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展。主要表现在：土地利用规划滞后于小城镇建设规划，从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时缺乏科学性、预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂，规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。 （2）房地产开发投资能力不足。房地产投资不足且来源分散，这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，特别是支持小城镇建设的中长期贷款不足，过度依靠预算外投资，且资金的运作不规范。这种状况导致了在小城镇建设初期投资不足，基础设施规模过小，而在后期规模扩张后改建的压力增大；预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资，会导致土地价格的高抬，形成农民进城和投资开发商进入的高门槛；小城镇建设中的非规范的资金运作使得小城镇的发展难以和真正的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。 （3）相关配套改革滞后。小城镇房地产开发的现有配套政策体制已不能适应城镇进一步发展的需要。主要表现在：城镇行政管理体制不适应。小城镇存在着“条块分割，多头管理”的现象，一些问题在条上是“管得着，看不见”，而在块上是“看得见，管不了”，协调管理难；另一方面，城镇政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高；城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动，使得小城镇房地产商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制；农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍；土地使用制度改革滞后。 （4）小城镇房地产企业素质不高。在小城镇从事房地产开发的建筑企业绝大多数是农村的建筑队，这些企业都不同程度地存在着素质低 、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题。他们在建造过程中，容易忽略住宅的质量、风险等高层次的东西，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产开发的档次不高。 （5）小城镇房地产市场发育不完善。目前，我国正在经历计划经济体制向市场经济体制的转轨，市场特别是房地产市场的发育还很不成熟，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力等，房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力，在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。 2.对策分析。小城镇房地产业的发展是市场经济发展的产物，受到需求和供给等因素的影响，同时受到地区经济和社会发展水平的制约。 （1）以市场为导向，积极引导小城镇产业的聚集发展。小城镇发展的源动力在于经济发展产业支持，尤其是乡镇企业和专业市场的发展，小城镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。发展第一产业的同时，必须大力发展二三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜