房地产基础知识(1).ppt

房地产基础知识,何次华,房屋结构,1.砖混：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。常见形式以多层为主2.框架：是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、钢筋等材料砌筑或装配而成。,房屋性质,单位房:由国家和单位承包的制度，实行政府，单位，个人三方面共同承担，共同筹集资金，进行住房建设的一种房屋。商品房：具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。房改房：是指享受国家房改优惠政策的住宅。保障房：指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。,多层7层以下（以砖混为主）小高层8-12层（以框架为主）高层12层以上（以框架为主）,房屋结构,我国高层建筑楼房一般分为“板式楼”，“点式楼”，“蝶式楼”三种。1.板式楼：板式楼一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。优势：南北通透，采光好。,2.点式点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼，也称塔楼。点式楼一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好。,3.蝶式：这种设计的最大好处是尽量照顾到各空间的均好性，达到户户朝阳，户户有景，甚至餐厅和卫生间都直接采光。蝶式建筑结合了板楼和塔楼的优点，土地利用率高、地形适应性强、不易造成遮挡、室内空间灵活多变等。,复式：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层。提高住宅的空间利用率。阁楼：楼内空间高超过4米的高度复式。（顶楼）跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；，上下层高一样。户内楼梯要占去一定的使用面积。平层：般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。墅”就是野外的房子，“别墅”就是另外的房子，也就是第二居所。,土地市场,定义：进行土地交易活动的场所，或指各种土地交换关系的总和一级市场：政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场。二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。（二手房买卖，抵押）,商品房五证两书,五证：1：国有土地使用证2：建设用地规划许可证3：建设工程规划许可证4：建设工程施工许可证5：商品房预售许可证两书：1.住宅质量保证书2.商品房使用说明书。,还款方式,等额本金还款：本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息。本金不变，利息逐渐递减。等额本息还款：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。本金+利息的和相等。目前采用最多的还款方式：等额本息。,本金还款的特点：月供逐渐递减，开始还款月供比较多。本息还款的特点：每月还款金额相等。在相同还款年限的情况下，本金还款利息要少于本息还款。,如何计算月供,等额本息还款月供：贷款额*基数（对应年限）例如：贷款30万，