（管理科学与工程专业论文）铁路客站商业服务区业态选择及其影响因素研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 高速铁路的兴起，动车组的开通，铁路现代化水平迅速提升，进入小康社会的旅 客货主对高水平的服务需求也在不断增加，车站商业服务业的服务设施与服务水平必 须要有相应的提高。搞好车站商业服务业，是完善车站功能的客观需要，是满足旅客 需求的重要途径，是提升铁路形象的重要举措。在这样一种背景下，我们必须对铁路 客站商业服务区进行重新规划布局。尽管诸多学者从各个层面和维度对一般城市区内 纯盈利性质的商业服务区进行了探讨分析，也得出了很多有价值的结论，但是种种的 研究从来没有涉及到有着社会公益性质的商业服务区的发展规划。 而本文主要是从商业服务区中业态选择及其业态影响因素两个维度对其进行研 究，试图探讨出适合于我国国情，并且适用于铁路这样一个有着特殊背景的商业服务 区的业态优化改造途径。本文主要内容包括几下四方面： 1 对业态概念、业态类型及其相关领域的文献进行研究，总结已有的研究成果， 并发现研究中的不足和空白，在此基础上提出把企业内部因素考虑在内的业态适应性 影响因素模型。 2 介绍几种常见的零售业态，百货商店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、 购物中心在我国的发展情况，以及各种业态的经济特征和竞争优势。 3 通过对国内外文献的分析和总结，对我国零售业态影响因素进行分析，主要是 从区域经济环境、消费状态、客流量、以及企业自身资源四个方面进行阐述。 4 为了对理论模型框架中的研究假设进行检验，对理论模型建立其结构方程模型， 运用统计年鉴以及铁路客站商业服务区经营相关数据，通过数据分析来估计模型参数， 对理论框架中的研究假设进行检验。 5 运用上述模型结合聚类分析方法，把我国铁路客站进行分类，并针对不同类别 进行业态选择和业态组合规划。同时，采用业态规模估算方法，对各重点客站最适业 态规模进行实证研究，进一步协调布局零售业态、使零售资源均衡发展。 关键词：铁路客站；影响因素；业态选择； 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t n o w a d a y s ，w i t ht h er a p i d l yg r o w i n go fh i 曲一s p e e dr a i l w a ya n dt h eo p e n i n go fe m ui n c h i n a , p a s s e n g e r si na c c e s st ow e l l o f fs o c i e t yh a v ea l s om o r ed e m a n da n ds e r v i c ei nh i g h e r l e v e l ，w h e nt h er a i l w a ym o d e r n i z a t i o nl e v e lr a p i d l yi n c r e a s e s m e a n w h i l ec o m m e r c i a l s e r v i c ef a c i l i t i e sa n ds e r v i c es t a n d a r d sm u s tc o r r e s p o n d i n g l yi n c r e a s ei nr a i l w a ys t a t i o n t o i m p r o v et h es t a t i o ns e r v i c e s ，i st om e e to b j e c t i v en e e d so ft h es t a t i o nf u n c t i o n ，i sa l l i m p o r t a n tw a yt om e e tt h ep a s s e n g e rd e m a n d ，a n da ni m p o r t a n tm e a s u r et oe n h a n c et h e i m a g eo ft h er a i l w a y u n d e rs u c hab i ge n v i r o n m e n t ，w eh a v et op l a na n dd e s i g nt h e c o m m e r c i a ls e r v i c ea r e ai nr a i l w a ys t a t i o n a l t h o u g hm a n ys c h o l a r sd i s c u s s e da n da n a l y z e d c o m m e r c i a ls e r v i c e sf a c i l i t i e sw i t hn e tp r o f i tn a t u r ef r o ma l ll e v e l sa n dd i m e n s i o n s ，a n da l s o o b t a i n e dal o to fv a l u a b l ec o n c l u s i o n s ，t h e s es t u d i e sa n dd e v e l o p m e n tp l a n sh a v ei l e v e rb e e n i n v o l v e di nt h ec o m m e r c i a ls e r v i c ef i e l dw i t hp u b l i cs o c i a ln a t u r e t h ep a p e rm a i n l yd i s c u s sc o m m e r c i a ls e r v i c e sr e t a i lf o r m a ts e l e c t i o na n di t si n f l u e n c i n g f a c t o r s ，a n dt r yt oe x p l o r er e t a i lf o r m a to p t i m i z e dt r a n s f o r m a t i o nw a y sw h i c ha r es u i t a b l ef o r o u rc o u n t r y , a n df o ra p p l y i n gt ot h er a i l w a ys y s t e mw i t hs u c hau n i q u eb a c k g r o u n do f b u s i n e s ss e r v i c e sa r e a t h ep a p e ri n c l u d e st h ef o l l o w i n gf o u ra s p e c t s f i r s t ，t h ep a p e rd i s c u s s e dr e t a i lf o r m a tc o n c e p ta n dt y p e sa n dt h e i rr e l a t e df i e l d sl i t e r a t u r e s t u d i e s ，a n ds u m m a r i z e de x i s t i n gr e s e a r c ha n df o u n ds o m ed e f i c i e n c i e sa n dg a p si nr e s e a r c h ， i nw h i c hp r o p o s eo nr e t a i lf o r m a ta d a p t a b i l i t yo ft h ei m p a c tf a c t o rm o d e lc o n s i d e r i n gt h e i n t e r n a lf a c t o r so fe n t e r p r i s e s s e c o n d ，t h ep a p e rd e s c r i b e ds e v e r a lt y p i c a lr e t a i lf o r m a t s ，s u c ha sd e p a r t m e n ts t o r e s ， s u p e r m a r k e t s ，c o n v e n i e n c es t o r e s ，s p e c i a l t ys t o r e ，f r a n c h i s e ds t o r e ，s h o p p i n gm a l li n c l u d i n g t h e i rd e v e l o p m e n ti n c h i n a , a sw e l la s t h ee c o n o m i cc h a r a c t e r i s t i c sa n dd i s t i n g u i s h c o m p e t i t i v ea d v a n t a g ee ta 1 t h i r d ，t h r o u g ht h ea n a l y s i sa n ds u m m a r yo fd o m e s t i ca n df o r e i g nl i t e r a t u r e ，t h ep a p e r a n a l y z e df a c t o r sa f f e c t i n gt h er e t a i lf o r m a t s ，m a i n l yf r o mt h ef o u ra s p e c t s ，r e g i o n a le c o n o m i c e n v i r o n m e n t ，c o n s u m e rs t a t u s ，t r a f f i c ，a n dt h ee n t e r p r i s e si n t e r n a lr e s o u r c e s f o u r t h ，i no r d e rt ot e s ts t u d yh y p o t h e s i si nt h e o r e t i c a lm o d e l s ，t h ep a p e rb u i l ts t r u c t u r a l e q u a t i o nm o d e lf o rt h e o r e t i c a lm o d e l ，a n du s et h es t a t i s t i c a ly e a r b o o ka n dc o m m e r c i a l o p e r a t e ds e r v i c ed a t ao ft h er a i l w a ys t a t i o n ，t oe s t i m a t et h em o d e lp a r a m e t e r s ，t h et h e o r e t i c a l f r a m e w o r ko ft h eh y p o t h e s e st e s tt h r o u g hd a t aa n a l y s i s f i f t h ，a p p l y i n gt h ea b o v em o d e la n dc l u s t e ra n a l y s i sm e t h o d s ，t h ep a p e rc l a s s i f i e dc h i n a s r a i l w a yp a s s e n g e rs t a t i o n ，a n di n t r o d u c er e t a i lf o r m a tp o r t f o l i of o rd i f f e r e n tc a t e g o r i e so f o p t i o n sa n d a tt h es a m et i m e , t h ep a p e rc a r r i e do ne m p i r i c a lr e s e a r c hf o ri m p o r t a n tr a i l w a y s t a t i o no no p t i m a lr e t a i lf o r m a ts i z eu s i n gr e t a i lf o r m a ts i z ea p p r a i s a lm e t h o d si no r d e rt ot h e 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i l 页 b a l a n c ed e v e l o p m e n to fr e t a i lr e s o u r c e s k e yw o r d s ：r a i l w a ys t a t i o n ，i n f l u e n c ef a c t o r s ，c h o i c eo f r e t a i lf o r m a t 西南交通大学曲南父遗大宇 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交 通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或 扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密o 使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名： 日期：扫p 啦寥 指导老师签 日期： 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。 除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研 究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的主要创新点如下： 1 首次把业态规划机理应用到具有特殊背景的铁路客站商业开发中，对于我国正欣欣 建设的高速铁路客站商业开发具有很大的指导作用。 2 创新性提出把测算商业设施最大容量的销售额法应用到业态规模研究中。 学位论文作者签名：形手挚互 日期：沙声中咨 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 研究背景及目的、意义 1 1 1 研究背景 第1 章绪论 当前，铁路现代化进程不断加快，以京津城际铁路建成投入运营为标志，中国铁路昂 首进入高速时代。铁路客站建设速度随之加快，客站商业服务开发作为铁路现代化进程的 重要组成部分，必须保持同步发展。目前，我国许多大型客站，商业服务业档次低，经营 项目有限，服务辅助设施落后，客站服务区管理混乱，这些都与高质量、现代化的铁路客 站形象不相匹配。 铁路现代化水平迅速提升，进入小康社会的旅客货主对高水平的服务需求也在不断增 加，车站商业服务业的服务设施与服务水平也就必须要有相应的提高。搞好车站商业服务 业，是完善车站功能的客观需要，是满足旅客需求的重要途径，是提升铁路形象的重要举 措。在现代化设施已经与国际接轨的新建客站里，在很多办理高等级列车到乘降业务的既 有客站里，如果车站商业服务仍然停留在搞点小店铺、卖点小食品，显然不行。为了适应 迅速发展的铁路现代化进程，车站商业服务业必须转变经营理念，提升服务档次为旅客提 供与铁路现代化设施相一致的高质量服务。为了满足不同层次而且不断变化提高的旅客需 求，车站商业网点零售服务业也必须提高档次。我国已经初步进入小康社会，虽然存在收 入分配差距，但总体上人民群众生活水平有了很大提高。况且，旅客的需求也是分层次的。 随着铁路提速、动车组开行，越来越多的中高端客流被吸引到铁路。如果车站商业网点服 务业始终停留在十年、二十年前的小摊经营的水平，就会落后于时代前进的步伐。高起点、 高标准地搞好车站商业网点规划，总的要求是网点业态规模、提供服务设施以及服务业种 多样性等应当与现代化铁路客站相适应，经营服务档次要适应不同层次的旅客需求。 未来高速铁路通车后，车站人潮之进出，有服务需求，要以世界眼光，打造站内商业 服务设施，满足旅客需要，并通过服务商业窗口展示铁路。铁路客站作为为旅客提供乘降 服务的主要场所，在地理位置和客流量方面有着得天独厚的优势，发达国家以及我国的香 港都把火车站打造为繁华的商业圈，构建与车站形象相配套和较为完善的服务设施。使现 代化车站具有多功能服务，既能够满足旅客的乘降服务又能满足旅客的消费需求，既能提 高旅客对车站的认知度，吸引旅客愿意乘坐火车出行，增强铁路运输业在交通业中的竞争 力，同时经营好，服务好站内商业服务可以在树立铁路新形象，扩大影响等方面发挥不可 替代的作用。所以铁道部设立了“铁路客站商业开发及政策支持”这个研究课题，主要是 通过改善目前铁路客站商业服务经营管理，建立高起点、高标准的与高质量、现代化铁路 客站相匹配的客站。本文对客站商业服务区经营规划的研究正是在这样的课题背景下提出 的。而就影响商业服务区经营规划因素而言，除了功能分区布局以外、最重要的两个因素 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 就是：业态规划。商业的经营规划就是需要通过合理的业态选择，进行业态组合来传达丰 富的商业信息，最终确保主题的实现。而铁路客站商业服务区就是需要通过业态选择和业 态组合来传达“为广大旅客和便民提供方便和服务”这样一种主题。 我们要利用并规划好铁路火车站点的商业物业，特别是要完善客站商业中心布局、优 化商业网点结构，充分发挥铁路客站的连带作用。从我国整体零售服务业发展来看，我国 本土零售服务业与国际零售巨头相比存在着各方面的差距。横向来看，我国铁路客站商业 中心零售服务业与国外发达国家铁路客站购物中心零售服务业的发展相比远远落后。纵向 来看，我国铁路客站商业中心零售服务业与地铁客站以及机场商业中心零售服务业的发展 仍然有很大差距。所以，这种严峻的现实迫使我们面对危机、接受挑战、审时度势、寻求 出路以全新的经营哲学，创造后发优势；以协同共生的思想建立商业网点结构，促使 商业服务区业态结构、业态组合更加科学化、有序化和合理化，从而培育铁路客站商业中 心的核心竞争力，提升整体系统及其网点成员的价值，打造一个多赢的商业格局。 1 1 2 研究意义 该课题的主要研究对象在国内研究很少，而研究对象在铁路这样一个特殊背景下的应 用还没有文献涉及。所以该课题无论从理论上还是现实上都有非常大的意义。其一有利于 促进我国零售业态规划发展研究；其二有利于加强业态影响因素、业态适应性、业态规模 等的定量化研究；其三通过选择合理的经营形态实现旅客满足不同层次生活方式的要求； 其四业态适应性影响因素的探索、业态规模面积的测算方法和聚类分析在我国铁路客站商 业服务区的业态整体规划中的应用促使我国铁路客站商业服务区的业态结构从微观和宏观 上更均衡、合理。 1 1 3 问题的提出 本选题来源于铁道部科技计划项目铁路客站商业开发及其政策支持。目前，我国商 业网点建设发展很快，许多城市商业中心的网点布局、网点结构都在近几年不断优化和完 善中，只有一个科学、合理的商业结构，才能保证一个商业区更加蓬勃的发展，才能满足 客户不同层次的需求。随着城市进程的不断加快，高速铁路的开通，动车组的运行，铁路 客站原来传统的商业业态已经满足不了旅客日益增长的消费需求，大家现在更青睐的是具 有更高档次、更高品味的商业业态。而我国铁路客站的商业网点规划建设还相当落后，甚 至一些客站还停留在搞点小商铺，卖点小食品的阶段。为了适应迅速发展的铁路现代化进 程，我国铁路客站必须从网点布局，科学招商、业种配比、业态规划等方面着手，重新对 我国铁路客站的商业服务区进行经营规划，为旅客提供与铁路现代化设施相一致的商业面 貌。而其中对业态的规划是进行商业开发空间设计、科学招商的前提，在铁路客站商业服 务区今后的经营规划中，其商业网点的业态结构合理性、各业态的规模结构等都直接决定 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 商业中心的可持续发展和品味的提升，重要性不容忽视。现在，我国铁路客站商业网点结 构混乱，缺乏网点业态的多样性。传统业态比例大，新型业态比例小，业态结构比例失衡， 这不仅造成业态不能丰富化，而且业态结构落后。目前许多车站的商业经营还停留在小商 铺食杂店，而便利店、折扣店、连锁超市、各种专业店、专卖店、自动售货亭等其他多种 业态还没引进，更别提像日本车站一样引进购物中心这种大型业态，无法满足旅客购物需 求和生活价值提升的多样化需求。然而在业态规划中，商业网点的业态种类怎样选择，哪 些因素影响到了业态的选择，各业态规模怎样控制等等问题都是我们需要考虑的问题。 另外，通过不同的业态组合，零售组织能够适应不同的消费者市场需求，然而，一方 面我国零售业态发展很不充分，业态理论研究才刚刚起步，理论界对零售业态方面的研究 更多集中在业态的演变过程、均衡性、跨国企业对我国零售业态影响以及单个业态形成条 件等等方面。这些研究仅仅是从定性的角度出发，而对业态的影响因素研究较少，尽管一 些文献阐述了业态影响因素，但是大多围绕外部因素，没有考虑企业内部因素对企业业态 选择的影响，从定量的角度分析业态选择影响因素等方面的研究更是空白，所以对于企业 业态选择方面难以产生更多实际作用。另一方面，从本质上说，不同业态实际上是各种业 态影响因素的不同选择、定位和组合的结果，因此从分析影响业态因素出发，对于认识、 选择零售业态提供了重要途径。本文拟结合铁路客站商业开发背景，对我国业态选择影响 因素进行深入研究，并从定量的角度分析这些影响因素与各业态适应性的关系，以探讨铁 路客站商业开发过程中，对不同的客站怎样进行业态选择的问题。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 业态的概念 所谓业态就是针对不同消费者的不同需求，按照既定的战略目标，有选择地运用商品结 构、价格政策、销售方式、店铺选址、规模及形态等手段，提供销售和服务的种类化经营形 态。 b u c k l i n ( 1 9 7 2 ) 提出了被广泛接受的零售业态结构的定义，他指出业态结构主要是指从 事商品贸易的公司的经营方式旧3 。兼村荣哲( 1 9 9 3 ) 对其广义的业态进行了定义，他认为在 一定的社会经济环境下，企业从自身优势出发，针对目标顾客的需求，通过特定经营形态， 采取不同交易方式，向顾客提供产品和服务h 1 。国内学者刘汝驹( 1 9 9 9 ) 提到：业态不是以 商品的特性，而是以行业经营方式，将零售店分为各种形态踊1 。而李飞( 2 0 0 0 ) 认为：业态 是指为了满足某一特定目标市场需求而形成的零售形态呻1 。蔡文浩( 2 0 0 1 ) 则认为，“零售 业态是指零售业为实现零售目的所采取的组织形式和经营方式的总称m 。我国对业态的定义 是指为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同的经营形态。我国在 g b t 1 8 1 0 6 2 0 0 4 零售业态分类标准中，明确指出按照店铺的结构特点、服务功能、经营 方式、选址等因素可以把我国零售业态分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 储会员店、百货店、家具建材商店、购物中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、 电话购物等1 7 种零售业态。不同的商业业态匹配的目标市场、经营项目种类、对配套设施 的要求、人流的带动作用、经营盈利水平、服务方式都各不相同。另外，业态还涉及市场营 销问题，即购物环境、提供服务、店铺位置、不同业态店铺价格、商品的成列等等，传递着 不同业态的不同功能、娱乐方式、心理因素、社会因素、企业文化等信息哺3 。 1 2 2 相关理论研究 大量国内外研究者都对业态相关问题进行了各种各样的研究，例如，业态创新问题旧1 ， 不同业态的销售量问题，不同业态对消费者的影响1 ，不同业态对消费者购买意愿的影响 n 羽，不同商品种类与不同业态关系n3 1 ，地理位置、人口数量与业态关系n 4 1 等等。但归纳起来， 主要涉及以下几个方面研究。 1 业态演化研究 早在1 9 5 8 年梅尔柯尔姆麦克奈尔就提出零售轮转理论( w h e e lo f r e t a i l i n gt h e o r y ) ，该 理论主要表明新的零售业态如何替代旧的零售业态。麦克奈尔认为，创新型零售商在开始进 入市场时往往采用低价、低利润、低定位进入市场，当在市场上占有一定市场份额以后，由 于其经营成本的增加以及新的竞争对手的出现，为了与那些模范自己的经营竞争对手相区 别，便开始购买新的设施、引进新的经营项目、增加新的服务，逐渐提高服务和产品档次， 从而提高价格转化为与他们所取代的零售机构同样的高价格、高利润的传统零售商，最终发 展为衰退型的零售商，进而被后起的低经营成本的零售商所取代，“车轮”又开始重新转动 起来。车轮每转一圈，就会有一个新的零售业态出现n 副。该理论是一个比较有说服力的被广 泛接受的关于零售业态变迁的理论模型。比如西方专业店、百货店、折扣店最初就是以低价 形式进入市场最后由于价格的提高而变得衰退。 后来在1 9 6 3 年和1 9 6 6 年分别由布兰德( e b r a n d ) 6 3 和赫兰德( s c h o l l a n d e r ) n 刀提出 了零售手风琴理论，该理论侧重于从商品组合宽度的扩大与缩小的角度来解释新业态的产 生。该假说首先指出商品组合很宽的零售业态，比如杂货店，已经存在接着就会出现商品组 合较窄的新业态，如专业店，在之后，紧接着又出现了商品组合更宽的新业态，如百货店， 但是后来继而却又出现了商品组合更窄的专卖店，就这样零售业态从综合化到专业化再到综 合化的循环往复发展，就像手风琴演奏一样一张一合，不断循环。 1 9 7 6 年，美国学者戴维森( w r d a v i d s o n ) 等人就提出了“零售生命周期理论”n8 | ，该 理论认为零售业态与其他任何产品样有其生命周期，分为成长早期、加速发展期、成熟期 和衰退期，并指出了零售商的各个阶段所采取的经营策略。该假说指出各种新型业态从导入 期到成熟期的过程逐渐缩短，因此零售商应该不断进行业态革新。 2 0 0 7 年r e y n o l d s & e l i z a b e t hh o w a r d 等人总结了现存零售业态革新过程以及长期的零售 生命周期，并探索了在英国近期业态变化的四个特征，为独一无二的商业模式提供了依据n 引。 2 业态结构研究 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 1 9 6 4 年，英国教授j d f o r b e s 指出所谓零售业态结构就是某地区商店种类、数量与当地 人口的关系。他以“中心地”理论为基础使用多元线性回归方法对业态结构进行了分析，主 要包括人口、各业态的收入、人口增长率以及零售业结构之间的关系心圳。其公式如下所示。 z o g t c = a l + b i t l o g e l = a 2 + b 2 l o g p c ( 1 2 ) 式中p r 中心地总人口数； t 中心地零售业态的总数 e h 型业态的数量 1 9 6 7 年，教授j o h nc a s p a r i s 指出了零售业结构与人口分布、人口组成有密切关系，并 得出人口数量和人口分布的变化对业态销售比例的变化有很大影响口。 1 9 6 7 年，j d f o r b e s 教授再次分析了人口与零售业态种类及数量的关系，得出收入与历 史也是影响零售业结构的因素，并得出专业店在大城市会越来越多，综合商店会越来越少晗刳。 1 9 6 9 年，美国德克萨斯大学g r a d yd b r u c e 教授从生态结构角度出发运用了统计相关方 法分析了零售业结构，提出了不同城市结构对应不同的零售业结构心引。 i n g e n e 和b r o w n 提出地理变量、环境变量对业态结构的影响，并通过调查三个主要因 素：店铺规模，业态饱和度以及个人服务水平来反映业态结构的竞争水平。 而我国学者对业态结构研究起步比较晚，大部分研究主要集中在：业态选址，业态结构 平衡性、业态获利能力等。我国学者方虹( 2 0 0 1 ) 对我国零售业态结构问题进行研究时提出应 该加快实现零售业从单一业态向多业态发展；实现零售业态结构合理化；在业态结构调整中 使新兴业态成为新的增长点：加强多业态混合经营的管理，将零售业态结构调整引向深入噜们。 另外零售业态专家李飞( 2 0 0 3 ) 博士指出了多种业态并存的原因以及并存的形式，是主辅关系 存在着还是互补关系的形式存在着汜5 1 。孙璐( 2 0 0 5 ) 曾经把戈森第二定律引入到零售业态结 构的研究中，该定律描述的是如何使得个人消费效用最大化的问题，及个人如何购物使效用 最大化，而该论文主要采用业态资产结构与利润结构相似程度作为结构优劣的评价标准，即 相似系数标准，资产结构与利润结构的相似系数越趋近于“1 ，说明业态结构越均衡，即业 态结构越好啪。 3 业态饱和度研究 国外在研究零售业态时，还提出了个饱和度概念。所谓饱和度是指，某地区某类零售 商店的饱和程度。国际上衡量零售业态饱和度，通常采用的方法是零售饱和指数法，通过该 方法计算零售业态目前的饱和度来估计零售业态潜力和发展空间。其计算公式如下： r 幸p f 肛s = 二竺 ( 1 3 ) r f 其中，i r s 代表贸易区内的零售业态饱和指数； c 代表贸易区内潜在顾客数目； 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 r e 代表贸易区内消费者人均消费支出 r f 代表贸易区内可营业的场地面积 横向来看，在不同的贸易区中，零售业态饱和指数计算值高，意味着零售潜力大，而饱 和指数计算值低则意味着零售潜力小；纵向来看，同一个贸易区中，零售业态的零售饱和指 数计算值若从低到高然后逐渐平缓下降，说明该贸易区零售业态趋于饱和了。研究区域市场 业态饱和程度目的在于避免业态的过度竞争，优化市场业态结构，保证业态资本升值空间。 4 业态组合研究 a b r a t t ( 1 9 8 5 ) 和a n i k e e f f , m ( 1 9 9 6 ) 的研究都已经表明业态组合是商业中心成功的最主 要的因素心7 矧。业态组合的定义最先是由著名学者k a y l i n ( 1 9 7 3 ) 弓i 入，他定义到业态组合是 商户在购物中心内所租用的营业面积而形成的一种集中式零售群体，为商圈顾客提供服务， 为商户及购物中心创造最大化的销售与租金收入晗9 | 。g e l b e r & c o l e ( 1 9 8 2 ) 指出，一个商业 中心的吸引力是由商户的类型与中心所提供的服务而建立起来的，所以业态组合的好坏可以 直接提升或降低商业中心的购买力1 。此外，g r e e n s p a n ( 1 9 8 7 ) 贝1 j 将业态组合解读为“有许多 不同种类的零售店所组合而成，以确保购物中心的运营与业绩。”换言之，她将业态组合的目 的加入了“利润”元素，并强调必须针对购物中心的商圈潜在顾客提供最合适的产品或服务来 创造利润。m a s o n 等( 1 9 9 3 ) 提到，通过业态组合，一个零售组织能够满足不同市场细分 的需求引。商业地产学家柯尔库普和拉菲克( k i r k u p r a f i q ( 1 9 9 4 ) 以能够评估计算的角度 将业态组合定义为：业态组合是多种元素的一种组合，包括不同的零售与服务业态之零售商 在购物中心内所租用的营业使用面积、位置及比例等呤3 | 。 5 业态影响因素及其适应性研究 g o l d m a n ( 2 0 0 1 ) 指w , 在零售竞争结构中业态的角色不仅体现在市场反应层面，而且也受 到零售企业战略的影响，总的来说，业态涉及两个方面，一方面涉及到外部因素例如店铺 环境、服务、位置、价格，这些因素传递着功能性、社会性、审美价值、娱乐等等以吸引 潜在消费者到店里，另一方面涉及到零售业态自身的内部因素，比如知识、技术、经验等 等m 3 。j s i m o v a , c m c l a r k e h i l la n dt r o b i n s o n ( 2 0 0 3 ) 在对业态变化的纵向研究中发现越大 的城市业态格局变化越大，越小的城市业态变化越保守副。换言之，业态的发展是与城市规 模相关的。另外，国外大多数关于业态影响因素方面的研究只仅仅考虑了诸如位置( h a r t ， c a t h y , a n dm a r kd a v i e s ，1 9 9 6 ) m 1 、环境、服务( n a y l o r & g i l l a i ne ta l ，2 0 0 6 ) 瞄、布局( l e v y , m i c h a e l ，a n db a r t o naw e i t z ，2 0 0 3 ) 瑚1 、规模等微观因素。y u o ，t s ，c r o s b y , n ，l i z i e r i ，c a n d m c c a n n ，p ( 2 0 0 4 ) 考察了业态多样性与主要承租户所支付的租金的关系，其中应用赫达芬指 数通过购物中心规模，入租商户数，平均入租商户规模，零售和服务业态种类，品牌数等 指标来衡量业态组合集中或多元化程度，运用因子分析法和主成分分析法提取1 4 8 个当地 购物中心中承租户的核心零售服务业态种类和品牌价值阳引。 同时我国学者周泽信( 2 0 0 2 ) 指出，零售业态主要是由一个城市的经济发展水平、市场 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 的消费总量、消费结构、消费者的特点、城市化水平以及市场化程度所决定的h 引。穆健玮 ( 2 0 0 3 ) 指出衡量零售业态发展经济环境的指标包括人均g d p 、消费者收入水平、消费结 构、人均住房面积、人均汽车拥有量、恩格尔系数等h 。杨伟文等( 2 0 0 5 ) 认为，零售业态 多元化发展的主要因素包括人均g d p 、市场发育程度、基尼系数等h 剁。 每一个业态都有其自身的生存环境，w a d i n a m b i a r a t c h i ，g h 在1 9 7 2 年就指出了零售业 态是近期环境的函数，而零售业的经营方法与技术则是周围环境的函数h 剐。汪建成，任丽霞 ( 2 0 0 6 ) 指出任何一种零售业态的产生与发展都取决于与之相适应的环境条件，根据环境理 论零售业态的发展变化是由经济、人口、社会文化、法律及技术等环境条件的变化决定的n4 。 夏春玉、杨宜苗( 2 0 0 7 ) 提出了零售业态适应性的概念，通过实证发现，人口密度、就业水 平、g d p 等因素对不同业态适应度都有显著的正向影响h “。 1 3 研究总体构想和技术路线 1 3 1 研究内容 本研究的研究目标是通过实证，结合业态适应性影响因素模型的研究来探讨零售企业 内、外部因素对其不同业态适应度的影响程度，并把该模型应用于铁路客站商业开发的业 态选择规划中，最终确立改善商业服务区经营规划中的业态规划的一个途径，即对我国铁 路客站商业开发不同类别的客站进行不同的业态选择和业态组合。 为了实现本文的研究目标，需要完成以下具体的研究内容： 1 对业态概念、业态类型及其相关领域的文献进行研究，总结已有的研究成果，并发 现研究中的不足和空白，在此基础上提出把企业内部因素考虑在内的业态适应性影响因素模 型。 2 介绍几种常见的零售业态，百货商店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物 中心在我国的发展情况，以及各种业态的经济特征和竞争优势。 3 通过对国内外文献的分析和总结，对我国零售业态影响因素进行分析，主要是从区 域经济环境、消费状态、客流量、以及企业自身资源四个方面进行阐述。 4 为了对理论模型框架中的研究假设进行检验，对理论模型建立其结构方程模型，运 用统计年鉴以及铁路客站商业服务区经营相关数据，通过数据分析来估计模型参数，对理论 框架中的研究假设进行检验。 5 运用上述模型结合聚类分析方法，把我国铁路客站进行分类，并针对不同类别进行 业态选择和业态组合规划。同时，采用业态规模估算方法，对各重点客站最适业态规模进行 实证研究。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 1 3 2 技术路线 本课题的拟研究思路如图1 1 所示： 图1 1 本研究采用的技术路线 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 1 4 研究方法及创新之处 1 4 1 研究方法 1 实证分析方法 实证分析是经济学研究的主要方法，其主要研究人类社会中的经济活动是怎样运行的。 业态选择是正在实践中的课题，国外的实证研究主要是利用现有的业态专题调研资料进行， 选择有代表性的业态分析企业的管理实践。实证研究又分为理论研究和经验研究两部分。理 论研究主要是通过文献资料，实际情况考察社会中各个因素对零售业态的影响，从中归纳出 对零售业态影响的几个方面。而经验分析是在理论的指导下，以实例来证实各个因素对零售 业态的影响，指导企业进一步的业态选择以及业态组合工作。 2 定性与定量分析方法 在相关理论基础上定性的分析了我国零售业态类型及其经济特征，分析业态的影响因 素，并结合企业内、外部因素提出业态适应性影响因素模型。运用定量方法进行模型参数 估计和假设检验，业态规模测算，并对其目前铁路客站进行分类，对不同类型的铁路客站 商业服务区进行不同的业态选择和业态组合。 1 4 2 创新之处 ( 1 ) 首次把业态规划机理应用到具有特殊背景的铁路客站商业开发中，对于我国正欣 欣建设的高速铁路客站商业开发具有很大的指导作用。 ( 2 ) 本文创新性提出把测算商业设施最大容量的销售额法应用到业态规模组合研究中。 西南交通大学硕士研究生学位论文第l o 页 第2 章常见零售业态及其经济特征分析 零售业态一般是指零售企业为了满足不同消费者的不同需求而采取的不同的经营方式， 是企业为了最大化获取利润而采取的经营方式的具体形态，发展到现在已经具有相对稳定性 和明显的特征性。零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、经营方式、服 务功能等来确定。我国关于零售业态的分类有统一规定，在g b t 1 8 1 0 6 2 0 0 4 零售业态分 类标准中，明确指出我国零售业态分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储 会员店、百货店、家具建材商店、购物中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电 话购物等1 7 种零售业态。其中有店铺业态主要包括食杂店、便利店、折扣店、超市、大型 超市、仓储会员店、百货店、家具建材商店、购物中心，其主要特点如表2 1 。 表2 1 零售业常见业态分类及特点m 3 西南交通大学硕士研究生学位论文第】1 页 2 1 百货商店业态 百货商店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展个子的进货、管理、 运营的零售业态。根据美国政府零售贸易普查的规定，( 1 ) 百货至少要有2 5 个雇员、 ( 2 ) 要有足够大的营业额，百货公司的营业额一般要达到5 0 0 万美元以上，具有显著的规 模特征；( 3 ) 百货公司要提供各种服装和纺织品、家纺用品和布匹类产品、家具呵呵装饰品 及器皿等商品，其中服装、纺织品的营业额要占到总营业额的2 0 以上，具有显著的品种特 征。德国则规定百货商店是提供大量产品的零售商店，主要产品是服装、纺织品、家庭用品、 食品和娱乐品；销售方式有人员导购和自我服务；销售面积须超过3 0 0 0 平方米。传百货商 店是我国影响最为广泛，也是最为普及的零售业态之一。但是随着商业竞争的日趋激烈，百 货商店在发展节奏上比其他业态慢了半拍，百货商店一直处于低迷和萎缩时期，不少人认为 百货商店即将走向衰亡和消失。然而这两年，百货商店已经开始回暖，发展势头不可小觑。 西方发达国家的大型百货走过一个半世纪的历程也没有消失和衰亡，作为城市的窗口和象 征，不管是在市中心还是现代购物中心，仍然存在并向前发展，继续发挥主导性和主题店作 用。 与食杂店等相比在规模、品种、信息化利用程度等方面都有显著的区别，一般来说经营 面积需要足够大，商品种类需要满足顾客对商品多样化的需求，并在同一个建筑物内，实行 统一管理和销售。百货商店除了具有销售功能以外，还具有商品展示、商品宣传、新产品促 销、文化传递等功能。百货商店尽管种类繁多、规模庞大、功能多样，但是就某一类商品而 言不及专门商店，而且一般百货商店过于集中到市中心，地租昂贵，运营成本巨大，竞争激 烈，所以在发展上也有一定局限性，需要广开思路，重视发展多店铺，以适应多元化化发展 的形式。 2 2 超级市场业态 超级市场是指开架销售，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态h8 1 。按经 营品种一般可分为食品超市和综合超市，按经营规模一般可分为超市和大型超市。超市是我 国2 0 世纪9 0 年代发展起来的种零售业态。它打破了传统柜台的售货方式，实行开架自选， 让顾客反复对比，择优选购；顾客购物完全实行自助服务，与商品零距离接触，然后统一结 帐，节省人工成本。超市经营品种是消费者每日都需要的日常生活用品和生鲜食品，贴近居 民，有固定消费群体。超级市场的生存条件与信息生产力相适应的，历史表明超级市场的生 存条件是：居民人均收入在1 0 0 0 美元以上，电冰箱普及率在5 0 以上，千人拥有小轿车1 0 0 辆以上，生产和包装达到标准化，信息通讯技术得到一定范围的应用。而近年大型超市在我 国发展很快，但主要集中在经济发达，城市化水平较高的大城市，落后地区的农村不适宜其 生存。如家乐福、沃尔玛、欧尚等都属于大型综合超市。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 2 3 便利店业态 便利店是指以满足便利性，如即时性、小批量、突发性需要为主要目的的零售业态h 8 1 。 它的出现是以营业时间长、购物地点便利而赢得了零售市场，其特点靠近高收入的居民区、 服务时间长、价格高。便利店于2 0 世纪3 0 年代在美国产生，六、七十年代发展起来，主要 流行于美国、日本、中国台湾等地区。目前我国的上海联华超市、北京物美集团等集团也开 办了一些便利店。便利店往往投资少、选址方便、资金回收快。随着人们工作节奏加快、生 活习惯的改变，便利店在我国发展空间很大。一般来说，人均居民收入达到3 0 0 0 美元，并 且城市夜生活丰富，人们有夜生活习惯，在这种消费环境下，便利店业态便产生并发展起来。 另外，1 9 7 8 年颁布的大店法限制开办5 0 0 平米以上的店