（产业经济学专业论文）北京市房地产市场波动研究.pdf

北京市房地产市场波动研究 a b s t r a c t r e a le s t a t e i n d u s t r y i nc h i n ai sar e l a t i v e y o u n gi n d u s t r y ，w h o s e d e v e l o p m e n tc o u l dp r o m o t et h eg r o w t ho fo t h e ri n d u s t r i e s a l o n gw i t h e c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，r e a le s t a t e h a sb e c o m eo n eo ft h e p r i m a r y i n d u s t r i e si nc h i n e s ee c o n o m y t h er e a le s t a t em a r k e ti sc o m p l e x ，a n d u s u a l l yi n f l u e n c e db ym a n yf a c t o r s ；m o r e o v e r ，i t sa l w a y sf l u c t u a t i n gi n n a t u r e f l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t em a r k e th a v et r e m e n d o u si m p a c to n t h ee c o n o m y t h e r e f o r e ，i ti s i m p o r t a n tt os t u d yt h ef l u c t u a t i o n si nt h e r e a le s t a t em a r k e t ，i no r d e rt ob e t t e ru n d e r s t a n dt h e p h e n o m e n ao f f l u c t u a t i o n sa n dp r o v i d et h eb a s i so ft h eg o v e r n m e n tp o l i c ym a k e r s m e a n w h i l e ，t h es t u d yi t s e l fw o u l dag o o de x a m p l eo fu t i l i z i n gt h eb a s i c t h e o r yf r o mi n d u s t r i a le c o n o m yo nac o n c r e t ea n dc o m p l e xm a r k e t i nt h i s p a p e r ，1 w i l lr e v i e wt h e t h e o r yo ft h e r e a le s t a t em a r k e t f l u c t u a t i o n s s o m e g e n e r a lt h e o r yo ft h er e a l e s t a t ew a ss e l e c t i v e l y p r e s e n t e d ，w h i c hi sa p p l i c a b l et o t h ec u r r e n te c o n o m i cs i t u a t i o n i d i f f e r e n t i a t e dt h er e a le s t a t em a r k e tf l u c t u a t i o n sa n dt h e c y c l i c a l f l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t em a r k e t ，a n dp o i n t e do u tt h a tt h er e a le s t a t e m a r k e tf l u c t u a t i o n si n c l u d et h el o n g t e r mf l u c t u a t i o na n dt h ec y c l i c a l f l u c t u a t i o ni ng r o w t hr a t e ，w h i c hp r o v i d e dt h eb a s i sf o rt h ef o l l o w i n g t h e o r e t i c a la n de m p i r i c a lm o d e l i n gs t u d i e s 北京l ：商人学硕 ：学位论文 it h e o r e t i c a l l ys t u d i e dt h er e a le s t a t em a r k e tf l u c t u a t i o n s ，a n da n a l y z e dt h e r e a s o n sf o rt h e l o n g t e r mf l u c t u a t i o n s a n dt h e c y c l i c a l f l u c t u a t i o n s r e s p e c t i v e l y i n f l u e n c i n gf a c t o r sf o rb o t ho ft h e mw e r ea n a l y z e da sw e l l a st h ei n t e r a c t i o na m o n gt h e s ef a c t o r s w i t ht h et h e o r e t i c a lb a c k g r o u n d ，ic a r r i e do nt h ee m p i r i c a lm o d e l i n go f t h eb e i j i n gr e a le s t a t em a r k e tf l u c t u a t i o n s r e s i d e n t i a lh o u s ep r i c e ，a h i g h l yr e p r e s e n t a t i v ei n d i c a t o rf o rt h em a r k e t ，i sc h o s e nt op r o v et h e e x i s t e n c eo ft h eb e i j i n gr e a le s t a t em a r k e t sl o n g t e r mf l u c t u a t i o n s t h e d i f f u s i o ni n d e xi su s e dt oe v a l u a t eb e i j i n gr e a le s t a t em a r k e t sc y c l e f l u c t u a t i o n s ，a n da n a l y z e dt h es p e c i a lf a c t o r so ft h eb e i j i n gr e a le s t a t e m a r k e tf l u c t u a t i o n s 。 f i n a l l y ，t h ep o l i c i e sa n dp r o p o s a l sw e r em a d ef o rg o v e r n m e n t ，、i n d u s t r y a s s o c i a t i o n 、e n t e r p r i s e sa n dt h er e s i d e n t s k e y w o r d s ：r e a le s t a t em a r k e tl o n g t e r mf l u c t u a t i o n r e a le s t a t e m a r k e tc y c l i c a lf l u c t u a t i o n ，f a c t o r s ，p o l i c y 北京市房地产市场波动研究 目i 善 目水 摘要i a b s t r a c t i i 目录一i v 第一章绪论1 1 1 研究的背景：1 1 2 研究的目的和意义2 1 2 1 研究的目的2 1 2 2 研究的意义4 1 3 研究思路6 1 4 主要内容和创新点。6 1 4 1 主要内容7 1 4 2 创新点7 1 5 研究综述7 1 5 1 房地产周期研究的起源与发展7 1 5 2 前人在房地产周期研究领域的成果。8 第二章与房地产市场波动相关的概念及特征1 2 2 1 房地产的概念及特性1 2 2 2 房地产市场的概念、分类及特征1 2 2 3 房地产市场波动的概念1 3 2 4 房地产市场周期波动的概念及各阶段表现1 5 2 4 1 房地产市场周期波动的概念1 5 2 4 2 房地产市场周期波动的阶段及表现1 6 第三章房地产市场波动的原因及影响因素1 9 3 1 房地产市场波动的原因j 1 9 3 1 1 房地产市场长期趋势波动的原因1 9 3 1 2 房地产市场周期波动的原因：1 9 3 2 房地产市场波动的影响因素分析1 9 i v 北京1 ：商人学硕十学位论文 3 2 1 内生因素2 0 3 2 2 外生因素。2 3 3 2 3 影响房地产市场波动的内外因素的运行机制2 9 第四章对北京市房地产市场波动的实证分析3 2 4 1 北京市房地产市场长期波动形态的描述、分析3 2 4 1 1 指标的选择3 2 4 1 2 二次指数平滑法的介绍及运用3 2 4 2 北京市房地产市场周期波动的描述及影响因素分析3 6 4 2 1 对北京市房地产市场周期波动的描述、分析及短期预测3 6 4 2 2 北京市房地产市场周期波动的特殊影响因素4 l 第五章政策建议4 6 5 1 减少房地产业的外部冲击4 6 5 1 1 加强房地产立法，为房地产业提供稳定增长的法制环境4 6 5 1 2 加强和改善宏观调控4 7 5 1 - 3 充分利用房地产行业协会作用4 9 5 2 增强房地产业内生稳定4 9 5 2 1 抑制投资、投机需求，发展消费需求5 0 5 2 2 壮大房地产经济总规模5 0 5 2 3 加快房地产市场结构调整：5 l 总结与展望5 2 尾注5 3 参考文献5 4 附录5 7 v 北京l 商入学硕十学f f 论文 1 1 研究的背景 第一章绪论 近年来，中国的经济已经得到了持续稳定快速的发展，从2 0 0 3 年到2 0 0 7 年， g d p 从1 3 5 8 2 3 亿元增加到了2 4 6 6 1 9 亿元，连续五年增长速度在1 0 以上，如 下图所示， i r 鬯 乱 o o 图1 1 ：2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年全国g d p 及增长率 数据来源：2 0 0 3 2 0 0 7 国民经济和社会发展统计公报 8 曼 磬 对于当今中国大部分家庭和人口而言，温饱问题已经基本解决，并且丌始步 入全面小康时代。与此同时，住房却成为压在许多人身上的- n 沉重的负担。作 为一个产业来讲，房地产已经成为国民经济一个非常重要的组成部分。中央已经 明确将房地产业定性为国民经济的支柱产业。而房地产的发展关系国计民生，房 地产业关联性强，房地产业的繁荣与衰退影响剑众多相关行业的兴衰，自然也是 政府关注的焦点。因此房地产业已经成为各个地方的重要产业。随着我国城市化 北京订了房地产市场波，j j f i j t 宄 进程加速，城市综合，1 ：发、土地有偿使用制度及住房商品化的不断完善，我国房 地产业迅速发展、壮大。下图给出了2 0 0 0 - - 2 0 0 7 年中国房地产开发投资额的增 长情况 i r 蹲 图1 2 ：房地产开发投资额( 单位：亿元) 数据来源：2 0 0 0 - 2 0 0 7 国民经济和社会发展统计公报 上述图表从房地产开发投资额角度反应了我国房地产业的迅猛发展，从2 0 0 0 年到2 0 0 7 年房地产开发投资额从5 2 2 1 亿元增长到了1 9 9 5 8 亿元，增长了近三 倍，年平均增长率达到2 2 ，远高于g d p 的增长率。 1 2 研究的目的和意义 1 2 1 研究的目的 1 2 1 1 为什么要研究房地产 房地产业是国民经济中的基础性、先导性产业，房地产业对其它产业的经济 北京i j 商人学硕十学付论文 关联度高，带动性强。房地产业的发展能带动金融业、建筑业、建材业、家具业、 家电业、物业管理、服务业等多个前后相关产业的发展。在解决就业、繁荣经济、 增加财政收入等方面有着巨大的作用，是其他产业所无法替代的。房地产投资占 固定资产投资的主要部分，是国民经济的一个重要支柱产业，对g d p 具有很大 的贡献作用，是中国经济发展的重要引擎之一。表1 2 是房地产投资占全社会固 定资产投资的比重，及房地产开发投资占g d p 的比重。 19 9 619 9 82 0 0 02 0 0 22 0 0 42 0 0 62 0 0 8 图1 3 ：房地产投资占全社会固定资产投资及g d p 的比重 数据来源：1 9 9 7 - - 2 0 0 7 国民经济和社会发展统计公报 由上述图表可知，房地产业在国民经济中的地位r 益提高，于此同时，住房 和人民的生活息息相关。从需求上来讲，住房，和温饱一样，是绝对刚性的需求， 是百姓和政府关注的焦点问题，因而有必要对其进行研究。 1 2 1 2 为什么要研究房地产市场的波动 改革丌放以来，房地产的发展并非一直平稳的，而是有一定的波动性，1 9 9 2 年和1 9 9 3 年的”丌发区热”给我国的经济以及百姓的生活造成了重大的影响。而 在其它地区和国家也同样经历过房地产业的大起大落，并且对经济产生了严重影 响。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪7 0 年代。到1 9 8 1 年，香港已成为仅 北京i 前傍地产市场波动1 j j 究 次于日本的全世界房价最高的地区。1 9 8 4 年一1 9 9 7 年，香港房价年平均增长超 过2 0 。一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近2 0 万港元的天价。1 9 9 8 年 一2 0 0 4 年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价 就从最高时的1 3 万港元每平方英尺下跌到匹五千元。据专家计算，从1 9 9 7 年 到2 0 0 2 年的5 年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8 万亿港元，比同 期香港的生产总值还多。美国当前的房地产次贷危机，对美国全国的经济产生了 严重的影响。从2 0 0 2 年起，美国房价每年涨幅逾1 0 ，2 0 0 5 年暴涨1 7 。随 后，美联储不断加息，利率达5 2 5 后，房价开始“跌跌不休”，次级房贷难以 偿还、债券信用危机爆发。一大批贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，投资银行 的高管们纷纷离职，危机至今仍在扩散。高盛集团首席经济学家简哈祖斯在一 份报告中指出，与次贷业务相关损失“粗略”估计将达4 0 0 0 亿美元，如果这样 的情况持续一年，美国经济将出现“显著衰退：如果持续2 至4 年，经济将长 期处于缓慢增长状态。圆我国现在的情况虽然与香港、美国并非完全相同，但从 房地产业快速发展，投机炒楼现象严重，金融对外开放这些角度来讲却有相似之 处。在这种情况下，到底当前的房地产业发展情况是中国产生金融危机的前兆还 是中国经济高速发展的正常表现呢? 大家说法不一。此外，我国的房地产业是随 着国民经济市场化改革逐步发展起来的，起步较晚、市场化运作时间不长，本身 尚不成熟，理论上也处于初级阶段，因此在现在房地产所处的非常时期对房地产 发展的波动情况进行理论上的研究以及分析当前的实际情况就显得较为重要。 1 2 2 研究的意义 房地产具有空间位置不可移动的特点，由于所处的政治、经济、文化环境不 一样，因而各国的房地产市场波动状况各不相同，即使在同一个国家内，由于各 城市的地域环境不同，所呈现出的波动状况也各有特点。因此，有必要具体研究 某个具体地区或经济区域的情况。本文将具体研究北京市房地产的波动情况。从 全国来看，北京市房地产市场属高端市场，领先于其它城市对其它城市具有示范 作用的特点。因而对北京市房地产市场的研究，对其它城市，尤其是南方沿海城 市就具有借鉴意义。 。 近2 0 年来，北京市房地产业存宏观经济持续增长的大环境下，得到充分的 4 北京【：商人学硕一 ：学位论史 发展，房地产业已经成为北京市国民经济发展的支柱产业之。对北京市房地产 发展规律进行研究，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是 适应新的国际环境和宏观调控形势的需要。统计资料表明，北京的房地产业在多 年的发展历程中有过缓慢发展和高速发展阶段，也有过调整回落阶段。透过各个 阶段发展的表象，其背后是否存在某些波动的规律，而这些规律是否又如许多专 家学者所言具有一定的周期性，及其决定因素又有哪些呢? 我们是否能够通过一 定的政策措施加以调控，从而保证房地产持续健康稳定的发展呢? 本文以北京的 房地产市场发展历程为例进行实证分析，一方面验证房地产波动的一般规律，另 一方面就是通过对房地产相关指标的统计分析，对北京房地产业实际情况进行客 观描述，找出北京房地产市场波动的特点，并在此基础上对市场各方提出相应的 政策建议。 研究房地产波动规律的主要意义在于： - 1 2 2 1 学术价值 ( 1 ) 有助于从理论上认识和把握房地产市场经济运动的实质 我国房地产走过了2 0 多年的历程，虽然从大量的实践活动中总结出了不少 经验，也通过一些现成的理论指导取得了成功。但是由于我国的房地产市场起步 较晚，还有很多问题缺乏理论的解释和指导，所以许多房地产发展的观点和论述 只是从定性的角度进行阐述，没有经济理论进行支持。至于房地产经济理论比较 成熟的国家，由于其经济体制和运行机制以及整个国民经济的环境和我国有较大 区别，其成功经验我们也只能选择性地借鉴。随着我国的各领域，尤其是金融领 域的全面开放，大量外商、外资金融机构和中介机构等进入中国市场，这使得我 们对房地产经济运行的实质研究变得更加迫切。通过对房地产波动规律的系统研 究有助于从理论上把握这种实质。 ( 2 ) 有助于科学地分析房地产经济的运行状况 通过对已有统计资料的分析，我们发现房地产发展轨迹有它的特点，但这种 特点描述起来却显得比较困难。就目前研究成果来看，虽然有一些阶段性的说法， 但是这种阶段性的描述仍然欠缺足够的实证研究。而且，随着整个社会的发展， 新的事物，新的矛盾也将不断出现，所以人们会不断提出新的看法，对此应该给 予科学的解释，本文从理论上对房地产波动规律进行研究，既能按照经济理论剖 北京i l 房地产市场波动研究 析房地产运行过程中的各种现象，又能更加充分地认识房地产经济的运行特点。 1 2 2 2 应用价值 ( 1 ) 有助于为政府决策部门提供理论上的参考 在中国房地产业发展历程中曾经有过一些经验教训，比如在1 9 9 2 、1 9 9 3 年 期间，我国南方沿海城市房地产业发展过热，商品房价格在短期内飚升，因此不 少公司只是依靠政府职能部门或金融机构，资金来源多数来自于贷款或拆借等渠 道。大量资金涌入房地产业，以至于投资过热，形成泡沫。泡沫破裂后带来的危 害非常严重。进行此项研究，寻找房地产经济发展的自身特点，为政府部门制定 调控措施，规避房地产泡沫，保持房地产可持续发展及其与国民经济的协调发展 决策中提供理论支持。 ( 2 ) 有助于为房地产开发企业规避经营风险提供帮助 进行此项研究能增进遵循房地产经济运行特点的自觉性，减少企业的盲目 性，为房地产开发企业提供理论指导，规避企业运作风险，促进企业经济效益和 社会效益。 ( 3 ) 有助于为广大居民进行理性房地产购买提供向导 近年来北京市房价连续高升，使许多消费者产生恐慌心理，对消费者造成了 一定压力。人们的恐慌是因为不了解，通过本文的研究，能够使消费者意识到出 现这种现象的原因，以及这种现象在我们国家的实际国情下的合理性，从而指导 消费者理性消费，避免在恐慌的一i i , 理下成为推高房价的一分子，从而使自己的购 买行为效用最大化。 1 3 研究思路 根据所设定的研究目标，本文总体的研究思路可用下图来表示， 导论匕= = 房地产波动的概念赛定匕= = 房地产波动的一般理论 匕= = 北京市房地产波动的实证分析亡= = 对策建议 1 4 主要内容和创新点 6 北京i ：商人学硕十学位论文 1 4 1 主要内容 本文具体内容分为五章来展开； 第一章介绍本文论题的背景、研究目的与意义、论文思路、论文内容、论文 结构和主要创新点。 第二章介绍与房地产市场波动相关的概念及特征，并对房地产波动作出清楚 的界定，作为本文研究的立足点。 第三章介绍房地产市场波动的原因、影响因素及各影响因素的运行机制。 第四章利用北京市房地产市场相关数据，从长期趋势波动和周期波动两方面 对北京市房地产市场进行定量和定性研究。采用二次指数平滑法作长期趋波动分 析，并利用e v i e w s 软件对相关影响因素进行分析。利用统计知识当中的扩散 指数对北京市房地产市场的波动进行定量的研究，利用e v i e w s 软件对相关影 响因素进行分析，得出北京市房地产市场周期波动影响因素的特殊性，最后对北 京市房地产市场周期波动的特殊影响因素进行分析。 第五章通过减轻外部冲击和加强内生稳定两方面对房地产市场提出政策建 议。 最后对本文研究的成果进行总结，并且指出本文研究的不足之处。 1 4 2 创新点 本文的创新之处主要表现在以下几个方面； ( 1 ) 对房地产市场波动的重新认识。 ( 2 ) 将股市作为对房地产市场的影响因素之一，从而拓展研究视野和思路。 ( 3 ) 在实证研究方法上，采用定量与定性相结合的方法。 1 5 研究综述 1 5 1 房地产周期研究的起源与发展 房地产经济是国民经济的一个组成部分，因此对房地产经济的波动研究也是 源于对囡民经济的波动研究。经济周期是一种复杂的经济现象，其产生和变化是 j 匕康市房地， ：市场波动研究 多种因素共同作用的结果。经济学家通过不同指数的衡量，结合各变量侧重点的 不同，根据波动变化时间的长短提出了各种不同的周期类型。主要有农业周期， 基钦周期和朱格拉周期和库兹涅茨周期。房地产周期的研究最早起源于美国， r i g g l e m a n ( 1 9 3 3 ) 以人均建筑许可面积，分析了5 2 个城市自1 8 8 7 1 9 3 2 年的建 筑量，证明了期限为1 8 年的3 个长周期，这是研究房地产周期的起源。作为一 个经济学的应用研究领域，房地产周期研究与经济实际和经济理论的发展历程是 密不可分的。二战前后的大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地产建筑周期 作为经济周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象。进入8 0 年代后， “滞胀”使人们的注意力再度集中到了经济周期波动，也开始了对房地产周期的 系统研究。经济学者们开始认识到房地产周期对国民经济的重要意义，从各个角 度对房地产周期进行了研究。同时一些新的理论工具以及模型被应用于房地产周 期的研究。9 0 年代开始后，房地产周期研究在传统的区域性的”识别、解释、检 验、预测”的的模式的基础上，同时开始重视国际房地产周期关联性的研究，房 地产周期研究进入了多样化深入发展时期。 1 5 2 前人在房地产周期研究领域的成果 1 5 2 1 关于房地产周期的概念 早期的房地产周期是被认为等同于建筑周期的。s i m o nk u z n e t s ( 1 9 3 0 ) 将 建筑周期定义为建筑过程中存在的一种长度为1 5 2 0 年的中长期循环现象，并界 定了它与建筑活动的短期波动，以及康德拉锡夫长期波动的区别。但由于房地产 业与建筑业毕竟分属两个产业，二者周期的研究重点不同，所以后来的学者就纷 纷对房地产周期给出了自己的定义，至今尚没有一个标准的定论。 国内对房地产周期的概念的理解也各不相同。何国钊等( 1 9 9 6 ) 认为房地产 业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循 环波动，由此形成房地产周期。梁桂( 1 9 9 6 ) 提出了不动产经济波动和不动产经 济周期的概念，认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相 互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经 济周期。陈柏东和张东( 1 9 9 6 ) 提出房地产经济运行周期，认为房地产经济运 行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节 j 匕京i ：商人学硕十学何论文 的流程。刘洪t - ( 1 9 9 9 ) 提出了房地产市场自然周期和投资周期，认为在市场机制 作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均衡，并划分了自然周期的四个阶 段。目前国内多数学者将房地产周期理解为房地产业在其发展过程中的扩张和收 缩阶段的相互交替过程。其中扩张阶段包括复苏和繁荣，收缩阶段包括衰退和萧 条。近几年有些研究机构将房地产周期与房地产波动作了区分，认为房地产波动 包括周期波动、季节波动、长期趋势波动以及随机波动。并且认为房地产周期波 动是一种增长率的波动，而非古典型的波动。这种观点体现在长江证券2 0 0 6 年 宏观经济房地产系列报告当中。 1 5 2 2 关于房地产周期的研究方法 ( 1 ) 指标的选择：总的来说国内外关于房地产周期研究的指标选择主要包 括两大类，一类是单一指标，主要是反映房地产市场状况及房地产趋势的指标， 通常包括各物业的销售率、空置率、租金或价格、投资收益率、施工面积、开工 竣工面积、房屋投资额、土地出让面积等单项指标；另一类是综合指标，主要有 合成指数和综合指数。它们从总体上反映房地产周期波动状态和趋势；也有的国 家采用独特指标进行描述，如美国采用h e d o n i c 价格指数和r s 指数，它们都是 依据住宅多维属性特征及其对价格的影响状态而制定。 ( 2 ) 研究工具：随着统计和计量的发展，许多工具被引入房地产周期的研 究之中，b a r r a s t 和f e r g u s o n ( 1 9 8 7 ) 采用光谱分析和转折点分析等方法，初步 建立起房地产波动循环的时i 、日j 模型。c r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 不1 j 用期权定价理论研究了房 地产市场持续低谷的原因。r i c h a r dk g r e e n ( 1 9 9 7 ) 应用了g r a n g e r 因果关系检 验了房地产投资波动与g d p 的关系，其结论是：住宅投资波动领先于g d p ，非住 宅投资波动滞后于g d p 。c l a y t o n ( 1 9 9 6 ) 则发展了一个时间序列自回归模型 ( v a r ) ，研究了经济周期与房地产周期的关系，并给出了市场周期对房地产价 格的影响。y o o nk o k k o 等人( 1 9 9 9 ) 贝1 j 提出了房地产价值的周期模型，他们通过基 本的房地产价值评估公式建立了写字楼的净营运收入与其价值的数量关系，并在 消除了趋势因素影响的基础上，得出了一个写字楼价值及其变动和营运收入的关 系模型。国内学者也采取了多种方法来描述房地产周期。何国钊等( 1 9 9 6 ) 在选定 了研究指标后，按环比增长率给出各种单项指标的周期波动，利用景气循环法对 各项指标进行分析，并综合其图形，最后，利用扩散指数的计算方法，得到中国 9 北京市房地产市场波动研究 房地产周期图。梁桂( 1 9 9 6 ) 利用加法模型，根据1 9 8 6 1 9 9 5 年中国住宅年销售量 波动率与增长率，得到住宅年销售波动率关于时间变动的多项式拟合函数，并得 到周期波动图形。王勉、唐啸峰( 2 0 0 0 ) 根据1 9 8 7 1 9 9 8 年房地产投资增长率与g n p 增长率三年移动平均值，通过回归分析说明，我国的房地产投资增长率与国民经 济增长率具有显著的正相关关系。曲波等人( 2 0 0 1 ) 以商品房销售面积增长率为指 标，作出中国房地产周期的基准周期。随着我国总体经济水平的提高，罗乐，张 欣莉( 2 0 0 6 ) 在聚类分析法在房地产周期分析中的应用一文中提出采用聚类分析 法来研究房地产周期。 1 5 2 3 关于房地产周期的成因及影响因素 关于房地产周期波动的成因，国外学者一直有着不同的观点，并从不同的角 度进行了研究。h a r w o o d ( 1 9 7 7 ) 1 认为经济变化、人口迁移、基础设旋、人口出 生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。s t e p h e na p y h r r 等人 ( 1 9 8 2 ) 认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。c r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 认为，需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因， 开发商之所以在市场景气时大量开发是基于上述三个成因而采取的最优决策。 j o h nm q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 则更强调预期对房地产周期的影响。 国内关于房地产成因分析研究的主要是王成庆等人，他们认为房地产周期波 动的根本原因是供求关系的变化，其它因素都是通过影响供求从而影响周期。而 国内对于房地产周期的影响因素分析，在中国的具体环境下，多数学者均认为投 资和政府行为是影响房地产周期的主要因素。其代表人物有何国钊、谭刚、刘学 成。余学娟、刘义则从投资、政策、心理预期三方面分析其对房地产周期的影响。 曲波等人( 2 0 0 3 ) 也认为房地产周期波动受政策影响很大，但随着房地产市场化 程度的逐步提高，房地产周期波动将主要取决于市场力量。 1 5 2 4 关于房地产周期与经济周期的关系 g r e b l e r 和b u r n s ( 1 9 8 2 ) 分析了美国1 9 5 0 1 9 7 8 房地产总体建筑、公共建筑、 私人建筑和住宅建筑，发现了6 个住宅周期和4 个非住宅的房地产周期，并目发 现g n p ( 经济周期) 领先房地产周期1 1 个月达到峰值。b r o w n ( 1 9 8 4 ) 考察了 1 9 6 8 1 9 8 3 美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现 房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。p r i c h e t t ( 1 9 8 4 ) l o 北京l 商人。硕十学位论文 研究了1 9 6 7 1 9 8 2 美国经济周期对房地产投资的影响，其结论是：房地产供求之 间存在着”领先滞后”关系，从而存在周期波动；描述房地产周期的最优指标是” 空置率”。写字楼市场是周期研究中的热点。h e k m a m ( 1 9 8 5 ) 检验了1 9 7 9 1 9 8 3 美国1 4 个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对g n p 、城市就业、城市失业率、 城市写字楼建设许可数量等进行了回归分析，发现写字楼租金不仅依据本地的经 济情况进行调整，而目与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而 证明了美国全国写字楼市场具有很强的周期特征。w h e a t o m ( 1 9 8 7 ) 考察了二战 后美国的写字楼建设和空置情况，发现了1 2 年一循环的周期，并目发现写字楼 周期的发生频率要小于国民经济周期。c r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 的研究也证实了这一结 论。其他各类型房地产的周期检验也产生成果，例如，c r e h l e 和b u r n s ( 1 9 8 2 ) ， w h e s t o m ( 1 9 9 4 ) 对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅 市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期。此外，w h e a t o n 和r o s s o f f ( 1 9 9 8 ) 气 还研究了酒店业的出租率周期，而c l a y t o m ( 1 9 9 6 ) 发现了资本市场对商业房 地产周期的作用。 国内学者也认为房地产经济与国民经济间存在着紧密的联系。钟园( 2 0 0 6 ) 在采访了多位国内房地产专家后总结道：宏观经济形势是决定房地产趋势的根 本。李海波( 2 0 0 6 ) 也认为宏观经济的发展与房地产的发展是互为作用的。张元 瑞( 2 0 0 6 ) 认为中国房地产周期平均为五年是与我国的国民经济五年计划相一致 的。黄正军、赵冬( 2 0 0 6 ) 以房地产投资为研究对象，指出房地产投资与国民经 济的发展情况关系显著。王曦，刘光中( 2 0 0 5 ) 认为房地产周期与宏观经济周期 基本一致；房地产波幅大于宏观经济周期；房地产业的衰退阶段短于宏观经济周 期；房地产的萧条期长于宏观经济。 本章小节 本章首先介绍了本文的研究背景。随后阐述了论文的研究目的和意义，接着 明确了本文研究思路、主要内容和创新点，最后对国内外对于房地产波动领域的 研究情况进行了综述。 北京市膀地产市场波动研究 第二章与房地产市场波动相关的概念及特征 2 1 房地产的概念及特性 。 “房地产 在英国多用p r o p e r t y , 在美国则多用r e a le s t a t e 。在有的学术论著 当中房地产由于其空间位置的不可移动性也称不动产，而多数情况下我们则采用 房地产这一术语。理论界常用的定义则是：房地产是指由土地及定着于土地之上 的或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的位置固定的财产实体，以及附着 于这种财产实体之上的产权及其相互关系的总和。 简言之，房地产是房产和地 产的联合体，以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总和。其特点包括： 不可移动性、质量差异性、供给有限性、使用长期性和保值增值性。 2 2 房地产市场的概念、分类及特征 房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交 易活动的地方或场所。广义的房地产市场，是房地产商品交换关系的总和。4 从 系统的角度看，房地产市场是市场经济体系的重要组成部分。我们所指的房地产 市场是后者。房地产市场的分类有多种，具体可见下表， 表2 1 ：房地产市场的分类 厂运行层次：一级市场、二级市场、三级市场 i i物业类型：住宅市场、商业物业市场、工业物业市场、其它 1 分类生产要素：土地市场、房地产金融市场、房地产劳动力市场 l i地域范围：国际房地产市场、全国房地产市场、地区房地产市场 增k i 消费者满足 】n 】需求入市i 各种需求e 升 房地产领域投资旺盛l 北京i ：商人学硕十学位论文 投资需求少、投机者基本不存在房地产开发投资增多投机炒家纷涌入市 价格和租金低 少量投机者入市房地产价格及租金大大上升 交易量小房地产价格上升交易量大大上升 空置率高交易量上升市场充满乐观情绪 空置率下降空置率大大下降 2 4 2 2 繁荣阶段 繁荣阶段相对于复苏阶段要短，特别是繁荣的颠峰往往稍纵即逝，其特征如 图所示 表2 3 ：房地产经济繁荣阶段特征 持续增长日 波峰西转折 开发建设量激增、品种多投机者远多子购房自用者新增房地产投资数量下降 样 政府限制炒楼政策出台销售难度加大，交易量下降 各类需求高涨购房自用者退出市场 价格及租金水平均有所下降 投机需求追赶自用需求 炒家的投机资金支撑旺市，房地产空置率增加 投机者活跃实际已有价无市市场出现观望和悲观情绪 各类市场交易量激增 价格涨幅远人于租金涨 幅 旧房价格直逼新房价格 市场情绪乐观 2 4 2 3 衰退阶段 当投资需求与投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的用家排斥到市 场之外而仅靠投机资金支撑时，就预示着房地产周期的拐点由盛转衰出现， 衰退阶段来了。在房地产市场则表现为房地产价格、交易量及投资额的持续减少。 这一阶段所表现h 的特征如图所示 北京l j 了房地产市场波动研究 表2 4 ：房地产经济衰退阶段特征 拐点日 下行 房地产价格总体下调 受一些突发性利空消息或事件影响 交易数量萎缩房地产价格急剧f 挫 房地产投资额明显下降 炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌 新开工房地产项目急剧减少 房地产投资量大幅缩减 市场的悲观情绪加强 已开发建设房地产项目出现转手、停建等现象 小开发商纷纷破产 房地产失业增加 2 4 2 4 萧条阶段 经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长 的萧条阶段，萧条是一种严重衰退，意味着经济临近崩溃，在现代经济宏观调控 的干预下，通常很少发生，图6 6 所示。 表2 - 5 ：房地产经济萧条阶段特征 波谷 西 平稳 房价和租金持续下跌，跌幅显著房地产泡沫成分挤出 房地产交易量锐减房地产正常需求慢慢恢复 空置率居高不一卜政府减少限制性政策干预 房地产纠纷大量出现市场波动相对平衡 房地产商破产现象普遍 本章小节 本章首先简单介绍了房地产和房地产市场的概念特征，然后重点介绍了房地 产市场波动的概念，认为本文所研究的房地产市场波动包括房地产市场总量上的 长期趋势波动以及房地产市场增长率上的周期波动。在作出这两种波动的区分之 后，指出本文的研究重点是房地产市场的周期波动。因此对房地产市场周期波动 的概念及各阶段特征进行了详细的描述。这也是本文随后理论与实证研究的基 础。 1 8 北京i ：商人半：硕十学位论文 第三章房地产市场波动的原因及影响因素 3 1 房地产市场波动的原因 从根本上说任何一个市场产生波动的原因都是市场本身供求机制运行的结 果，供求机制是市场运作的基本机制。对房地产市场而言也是一样的，房地产市 场产生波动的原因也是市场本身供求双方合力的结果。房地产市场的供给是指一 定时期内形成的房地产总量。它包括前期房地产存量和新增供给量。房地产生产 的周期长，因而短期内房地产市场的供给是缺乏弹性的。房地产需求是指一定时 期内消费者有能力并且愿意购买的房地产的总和。囝 3 1 1 房地产市场长期趋势波动的原因 从长期来看，一方面，由房地产在国民经济中所具有的基础性和先导性等特 点所决定，房地产需求不断上升；另一方面，尽管长期内土地房屋供给都会不断 增加，但由于房地产的不可移动性，使得不断增加的房地产供给与持续上升的房 地产需求在结构上( 特别是区域结构上) 总会存在一些差异。供求的相互作用以 及结构上的差异必然使得在较长的房地产经济运行过程中出现房地产增长的长 期趋势波动。 3 1 2 房地产市场周期波动的原因 房地产市场的周期波动，其实质就是房地产供求关系的周期波动。而供求关 系则包含了房地产经济运行系统内部方方面面的各种因素。这些因素通过与房地 产市场外界环境的相互作用，产生了四个阶段分明的特征。正是在这种内外因的 共同作用下产生了房地产市场的周期波动。例如，由于房地产的开发建设周期长 并且房地产市场信息不对称现象普遍存在，导致供给和需求之间存在时滞，从而 产生了供求的不均衡，但经过一段时间的市场内外因素的共同调节之后，又会恢 复平衡，从而造成了房地产市场的周期波动。 3 2 房地产市场波动的影响因素分析 北京市房地产市场波动研究 跟任何事物的运行规律一样，外因通过内因发生作用，其中内因决定本质， 外因可能改变现象。房地产市场波动是由房地产市场体系的内生因素和外生因素 相互共同作用形成的。内外生因素既影响房地产市场的长期波动，又影响房地产 市场的周期波动。所谓内生因素指的是房地产市场自身的因素，外生因素是指房 地产市场以外的，对房地产经济生冲击或干扰的影响因素，并且内生因素和外生 因素的划分不是绝对的。下图给出了房地产市场波动影响因素的简单示意图， 表3 1 ：房地产周期波动的影响因素 t 。”。1 i 3 2 1 内生因素 房地产波动的内生因素是房地产经济体系的内部因素，这些因素依其自身规 律发生周期性变化同时又相互作用相互影响，使房地产市场呈波动状态。 3 2 1 1 房地产需求 房地产需求是指消费者在某一特定时期内在一定价格水平上愿意并且能够 购买的房地产商品量。按照房地产用途不同，房地产需求可分为乏类：投资需求、 ，l 七京i ：商人学硕十学位论文 投机需求和消费需求。 房地产具有的位置固定性特征使得房地产的可替代性差，不能够象别的商品 一样从供大于求的地方转移到供小于求的地方从而实现供求平衡，因此短期内， 房地产需求量对价格租金变化的反应迟钝，房地产的需求价格弹性较小，从而使 房地产市场会产生波动。 3 2 1 2 房地产供给 由于房地产市场的供给存在时滞，因而会使房地产市场产生波动。房地产供 给时滞效应的产生