关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见.doc

娄办发20091号中共娄底市委办公室娄底市人民政府办公室关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见（2009年1月5日）为促进我市房地产市场健康稳定发展，支持居民购房，根据中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见（湘发办200818号）精神，结合我市实际，经市委，市人民政府同意，现提出如下意见。一、加强供应总量调控，保持供需总体平衡。规划部门要根据经济发展水平，城市化进程和居民住房状况，会同建设、国土、发改、财政、民政、房产等部门，编制住房建设规划，报市人民政府批准后公布实施。要加强住房建设规划与土地利用规划、城市总体规划的衔接，并将其纳入当地经济社会发展规划。要根据住房建设规划和市场供应状况，以需求为导向，制定住房供应年度计划，有效调节住房供应总量和结构，保持供需平衡。住房供应年度计划应当结合控制性详细规划和土地供应年度计划，落实到具体地块上。国土资源部门要完善土地供应年度计划，按照适度从紧的土地供应原则和熟地出让原则，安排房地产用地供应年度计划，加快相应地块基础设施配套建设，优先安排公共交通、市政基础设施和公益事业用地，对未完成拆迁或周遍配套设施不完善的地块，原则上不予出让。严禁审批私房联建和集资合作建房，引导居民团购商品住房。已经建好的联建私房和集资合作建房，在交易时按照规定缴纳各种税费。二、加大住房保障力度。将住房保障纳入到各级人民政府的年度目标考核范畴，确保责任、机构、人员、资金投入到位，土地供应、优惠政策落实到位。加快廉租住房建设，政府加大财政投入，从存量市场筹集廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭住房困难。加大对城市棚户区（危旧房）改造的财政投入，改善旧城区和农村居住环境，城市棚户区（危旧房）改造享受廉租住房的优惠政策。逐步改善农民工等其他城市住房困难群体的居住条件。三、充分发挥住房公积金贷款的作用。大力发展住房公积金个人贷款，支持住房公积金缴存人的商业贷款转住房公积金贷款，积极开展按月对冲贷款业务。对住房公积金缴存人购买的首套普通自住房，其首付放款比例可调整为20%，贷款最高金额可达20万元，贷款最长期限可延至30年。但不得超过国家规定的法定退休年龄5年。按人民银行通知要求，下调个人住房公积金贷款利率。鼓励住房公积金缴存人提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住房。四、积极发展个人住房消费贷款。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。支持长期在城市稳定就业，具有一定经济势力的农民工贷款买房。五、降低交易门槛，鼓励居民住房消费。对个人首次购买普通住房的，契税税率下调至1%，并暂免征收印花税。经财政、建设、廉租房管理部门研究审批同意，符合廉租住房补贴条件，且尚未享受廉租住房实物配租的低收入家庭，在首次购买普通住房时，由廉租住房管理部门一次性补贴5000元/户：已实行廉租住房实物配租的低收入家庭退出廉租住房后，在首次购买普通住房时，由廉租住房管理部门一次性补贴20000元/户。凡享受了上述一次性补贴的低收入家庭，不再享受廉租住房政策。个人购买办理按揭贷款抵押（包括住房公积金贷款）的，经放贷人认可，被低押房屋的价值可按合同成交价认定，不需另行评估。对已贷款购买一套住房但人均面积低与当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。外地居民在娄底中心城区一级市场购房的，可凭房屋买卖合同和相应的不动产销售发票到公安部门办理本人、配偶、父母及未成年子女的户口迁入；购买二手房的，可凭产权政见到公安部门办理本人、配偶、父母及未成年子女的户口迁入。对个人销售或购买普通住房的，暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人将购买超过2年的朋友同住房对外销售的，免征营业税。对个人销售或购买二手普通住房的，暂免征收印花税。个人购买超过2年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税。出售二手房的个人所得税附征率按现行标准下调50%。住房买卖、抵押，除收取登记费、交易手续费外，不得违规收取其他任何费用。国有土地上的城镇房屋被拆迁人实行产权置换的，其置换面积部分在办理产权手续时，免征交易契税；实行货币补偿的，被差遣人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿的部分免征交易契税。六、培育房屋租赁市场。鼓励业主出租房屋，盘活存量资产，实行房屋出租登记备案制度，房屋租赁税受按综合税率简易征收。对个人出租住房，不区分用途，均按湖南省地方税务局关于进一步明确房地产市场若干税收政策的通知（湘地税函2008135号）规定的综合税率征收。七、进一步开放房地产市场和建设项目服务领域。加大招商引资力度，鼓励知名企业到我市投资兴业。各相关职能部门要尽量简化房地产开发领域的审批环节，严格执行限时办结制度，提高办事效率和服务水平。依附行政审批的服务项目应遵循市场化原则全面放开，凡法律法规没有明确规定的，不得指定机构提供工程咨询、土地转让代理、施工图审查，规划信息服务、房地产评估、地震评估、防雷检测、消防设备采购等经营服务。法律法规要求指定购买和服务的，其价格纳入政府定价管理，从严核定标准。监察、物价等部门要坚决查处强行推销产品、提供服务的强制收费的行为。八、规范房地产开发项目税费收取行为。对房地产开发企业的营业税、企业所得税等税种不得提前收取。对诚信经营、财务管理规范的房地产开发企业，经税务部门批准其企业所得税可按企业实际利润查帐征收或核定征收。凡实行核定征收的房地产开发企业，其按收入的核定征收率由3%调整为1.5%。房地产开发企业土地增值税按其转让房地产的收入和预收帐款计征。对实行土地招标、拍卖、挂牌全额交缴土地出让价款的房地产开发项目，不再收取基础设施配套费。对实行预售的项目，规划报建、施工报建交纳的各种费用延至办理商品房预售许可证时统一收取；对不经预售环节实行现房销售的项目，延至该项目单位主题工程验收时统一收取。九、降低建设项目资金监管比例。建设项目设立资金监管必须按照国务院、省政府相关规定进行。将农民工工资保证金与房地产开放项目资本金合并管理，资金监管比例从35%降至15%。住宅专项维修基金由业主在办理商品房交付手续时向物业基金管理部门交纳。十、明确商品房预售许可形象进度条件。商品房预售许可的形象进度条件，可按照高层建筑工程进度达到设计形象进度三分之一以上，其他建筑进度达到设计形象进度的二分之一以上确认。也可按单栋商品房完成开发投资的25%以上确认。十一、进一步规范容积率提高后土地价款补缴标准。房地产开放项目在2007年12月31日前经批准提高容积率的，城市基础设施配套费按照应缴标准减半收取，土地价款按照2008年7月10日娄府阅200865号会议纪要第一条第三款规定的补缴比例计算出应补缴土地价款，在此基础上再减半收取。2008年1月1号以后提高容积率的，城市基础设施配套费按应缴标准收取，土地价款按娄府阅200865号会议纪要执行。十二、加大金融支持服务力度。鼓励金融机构进一步加大房地产信贷有效投放力度，重点支持普通商品住房和保障性住房开发建设，支持经营管理和企业信誉好的开发企业特别是中小企业发展壮大，放宽房地产开发贷款对房地产开发企业资质等级要求限制。推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，鼓励支持按照市场运作方式成立住房置业担保，积极拓展住房消费信贷业务。金融监管部门要加强对房地产开发项目民间融资的监管，正确引导民间资金依法依规进入房地产领域。十三、鼓励建设中小户型普通商品住房和廉租住房。对90M2以下的普通商品住房建设，除享受国家、省已出台的优惠政策外。其收费按照关于印发娄底市鼓励投资创业的若干规定等四个文件的通知（娄发200814号）中的娄底市规范建设项目收费暂行办法第五条第三类建设项目的标准执行。鼓励房地产开发企业在商品房住宅项目中配建廉租住房，在配建饿廉租住房由政府按成本收购。十四、鼓励房地产项目上档次成规模开发。房地产开发项目中有高层建筑的，容积率奖励标准按照关于印发在娄底中心城区鼓励建设高层建筑的暂行规定（修订稿）的通知（娄政发2008年5号）的规定执行。房地产开发项目用地面积在100亩以上（含100亩）200亩以下的，经批准可奖励0.2的容积率；用地面积在200亩以上（含200亩）的，经批准可奖励0.3的容积率，并可以按整体规划要求分期办理土地出让手续、分期开发、分阶段办理项目竣工验收备按及产权手续。在同一项目中容积率奖励最多不朝过0.3。十五、放款建设项目开、竣工期限。对已经出让的房地产开发用地，不能按土地出让合同约定的日期开工的，由受让人提出书面申请，经国土部门批准后可增加不超过一年的开，竣工时间。十六、鼓励发展节能省地型住宅。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受企业研究开发费用所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应财税政策。鼓励消费者购买节能省地型住宅，对首次购买普通自住房和改善性普通自住房为节能省地形住宅的，免除应交全部契税。十七、加大对房地产市场的协调服务。要加大在建房地产开发项目矛盾的排查、协调和处理力度，及时解决土地供应、征地拆迁、规划建设、基础设施配套、棚户区（危旧房）改造，公共交通等方面的突出问题，营造良好的投资和消费环境。十八、加强房地产市场监管，建立房地产市场分析和风险防范机制。严肃查处开发企业违法行为，对虚假广告、提供虚假信息、恶意炒作、非法集资、误导消费的行为予以严肃查处。加强房地产市场诚信体系建设，切实