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合肥中小房地产企业发展对策研究 摘要 近2 0 年来，房地产业为中国经济的快速增长做出了重要贡献，成为国民经 济的支柱产业之一，中小房地产企业占据房地产企业总数的很大比例，是活跃 在房地产业的一股重要力量。合肥作为安徽的省会城市，2 0 0 9 年g d p 突破2 0 0 0 亿大关，中小房地产企业的贡献不可磨灭。随着皖江城市带发展上升为国家战 略，城市化进程将大大加快，中小房地产企业在城市建设中将发挥着更大的作 用。因此，新形势下，如何促进中小房地产企业发展，就行业来说，对保持合 肥房地产市场健康发展、促进市场多样化、丰富房地产产品结构等方面都有着 重要作用；就城市经济来说，对城市经济结构的调整、增加就业、促进城市经 济发展也有着重要的现实意义。 本文在对合肥市房地产管理部门、相关政府机构，以及部分中小房地产企 业和相关方面的专家进行调研的基础上，分析了金融危机爆发后，国内外及安 徽与合肥的经济形势，以及合肥市房地产业的发展现状，同时对合肥市中小房 地产企业面临的主要问题进行了剖析：融资困难导致资金风险加大；相关政策 的调整使中小房地产企业获取土地难度加大；外来大型房地产企业不断加入合 肥市场使竞争加剧；经营理念滞后使中小房地产企业处于不利竞争地位；管理机制 不健全；人才缺乏等。 在此基础上，本文提出了促进合肥中小房地产企业发展的若干对策：拓宽 融资渠道；加快资金回笼速度；谨慎地选择项目投资：采取多种方式竞购土地； 转移企业的目标市场；提高企业品牌竞争力；规范企业管理机制：加强人才储 备与管理等。 本文在综合分析了当前经济形势、合肥市房地产业发展现状、以及中小房 地产企业面临的问题基础上，提出了具有针对性的对策建议。希望本文提出的 相关对策建议对促进合肥市房地产业及中小房地产企业的发展具有一定的实际 意义和参考价值。 关键词：金融危机；合肥；中小房地产企业；发展对策 t h er e s e a r c ho nt h ec o u n t e r m e a s u r e so ft h ed e v e l o p m e n to fs m a l l a n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ec o m p a n yi nh e f e i a b s t r a c t i nt h el a s t2 0y e a r s , r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sm a d ei m p o r t a n tc o n t r i b u t i o n st o t h er a p i dg r o w t ho fc h i n a se c o n o m y ，i th a sb e c o m eo n eo fp i l l a ri n d u s t r i e si n n a t i o n a le c o n o m y ，s m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ec o m p a n i e sh a v eo c c u p i e da l a r g ep r o p o r t i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，t h e yh a v eb e e na c t i v ea sa ni m p o r t a n t f o r c ei n r e a le s t a t e a st h ec a p i t a lc i t yo fa n h u ip r o v i n c e ，h e f e i sg d pb r o k e t h r o u g h2 0 0b i l l i o ny u a ni n2 0 0 9 ，s m a l la n dm e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ec o m p a n i e s b r o u g h ta b o u ti n d e l i b l ec o n t r i b u t i o n sf o ri t a st h ed e v e l o p m e n to fw a n ji a n g c i t y c h a i nb e c a m eo n en a t i o n a ls t r a t e g y ，t h eu r b a n i z a t i o np r o c e s so fh e f e iw i l lb e g r e a t l ya c c e l e r a t e d ，s m a l la n dm e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ec o m p a n i e sw i l lp l a ya b i g g e rr o l ei nu r b a nc o n s t r u c t i o n i nt h ec u r r e n tc i r c u m s t a n c e s ，h o wt op r o m o t et h e d e v e l o p m e n to fs m a l la n dm e d i u mr e a le s t a t ec o m p a n i e si nh e f e i ，t or e a le s t a t e i n d u s t r y ，i th a sa ni m p o r t a n tr o l ef o rm a i n t a i n i n gt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h e r e a le s t a t em a r k e t ，f o rp r o m o t i n gm a r k e td i v e r s i f i c a t i o n ，f o ra b o u n d i n gr e a le s t a t e p r o d u c tm i xa n d s o o n ；t o t h eu r b a n e c o n o m y , i th a si m p o r t a n tp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e f o rt h e a d ju s t m e n t o fu r b a ne c o n o m i c s t r u c t u r e ，i n c r e a s i n g e m p l o y m e n t ，a n dp r o m o t i n gu r b a ne c o n o m i cd e v e l o p m e n t o nt h eb a s i so fr e s e a r c ht or e a le s t a t em a n a g e m e n t ，t or e l e v a n tg o v e r n m e n t a g e n c i e s ，t os o m es m a l la n dm e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ec o m p a n i e sa n dr e l a t e d e x p e r t so fr e a le s t a t ei nh e f e i ，t h i sp a p e ra n a l y s e sd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a l e c o n o m i cs i t u a t i o n ，h e f e ia n da n h u ia n ds oo n m e a n w h i l e ，a n a l y s e st h ep r e s e n t s i t u a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp r o b l e m st h a ts m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a l e s t a t ec o m p a n yf a c e di n h e f e i ，i ti n c l u d e si n c r e a s i n gf u n dr i s kb e c a u s eo f d i f f i c u l t i e si n f i n a n c i n g ；w i t h t h er e l a t e d p o l i c ya d j u s t m e n t s ，t a k i n g m o r e d i f f i c u l t i e sf o ra c c e s s i n gt ol a n d ；p a r t i c i p a t i n go fn o n l o c a ll a r g e s c a l er e a le s t a t e e n t e r p r i s e sm a k e st h ec o m p e t i t i o nf i e r c ei nh e f e im a r k e t ，l a gs t a t u so fs m a l la n d m e d i u m - s i z e dr e a le s t a t e c o m p a n i e sc a u s eu n f a v o r a b l ec o m p e t i t i v ep o s i t i o n ， m a n a g e m e n tm e c h a n i s mi sn o tp e r f e c ta n dt a l e n t sl a c ke t c o nt h ea b o v eb a s i s ，t h i sa r t i c l e p r o p o s e ss o m es t r a t e g i e s t o p r o m o t e d e v e l o p m e n to ft h ec o m p a n i e si nh e f e if r o mb r o a d e n i n gt h ef i n a n c i n gc h a n n e l s ， a c c e l e r a t i n gt h ep a c eo fm o n e yw i t h d r a w nf r o mc i r c u l a t i o n ，s e l e c t i n gi n v e s t m e n t ! 竺c i s c r e e t l y , 绌m g v a r i o u s w a y st 0b i dl a n d ，t r a n s f e r r i n g b u s i n e s s t a r g e t ：三：兰e l 1 m p r 。v n g h e b r a n d c 。m p e t i t i v e n e s s ，r e g u l a t i n gi em a n a g ：e m e 。n 。t m e c h a n l s m ，a n dr e i n f o r c i n gt a l e n tr e s e r v i n ga n d m a n a g e m e n t 一 。b a s e d o n t h e c o m p r e h e n s i v ea n a l y s i s o ft h ec u r r e n te c o n o m i cs i t u a t i o n ，r e a l 竺? d e v e l o p m e n t 豇t u a t i o n o f h e f e i ，a n d t h ep r o b l e m sf a c e d b ys m a l la n dm 二i = = e a l e 吼咖c o m p a n y ，t h e t h e s i sp r o p o s e d s 。m et a r g e t e dc 。u n t e 衄e a s u r e 姜 h o p i n gt h ep o l i c e sw i l lh a v e s o m er e a l s i g n i f i c a n c ea n dr e f e r e n c ev a1 1 1 pf ： p r 伽烈1 n gm e d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d s m a l la n dm e d i u m - s i z e d r e 二l e s t a t ec o m p a n i e si nh e f e i 一 幽：曼竺竺盯b 括；h e f e i ；s m a l l a n d m e d i u m - s i z e d r e a l e s t a t e c o m p a n y ； c o u n t e r m e a s u r e 图表清单 图i - i 研究框架4 图4 - i2 0 0 7 2 0 0 9 年合肥市分季度房地产投资总额和销售总额1 9 图4 - 22 0 0 7 2 0 0 9 年合肥市分季度房地产销售面积2 0 表3 - i 金融危机爆发后中国政府出台的相关财政政策儿 表3 - 22 0 0 9 年1 2 2 0 1 0 年上半年国家相关房地产政策措施1 3 表4 - 1 合肥市促进房地产市场发展的相关政策1 7 特别声明 本学位论文是在我的导师指导下独立完成的。在研究生学习期间，我的导 师要求我坚决抵制学术不端行为。在此，我郑重声明，本论文无任何学术不端 行为，如果被查出有任何学术不端行为，一切责任完全由本人承担。 躲眷之 签字日期：2 0 1 0 年0 4 月1 9 日 4 1 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所 知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得 金月垦王些太堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同 工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：签字日期：加，o 年妒月名日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解金照王些太堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权金月曼王些太堂可 以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手 段保存、汇鳙学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 萨盏 签字日期渺年哗月漏 学位论文作者毕业后去向：房地产企业 工作单位：深圳世联地产顾问股份有限公司 通讯地址： 导师签名：彳乃砚饧 签字日期：如卜年争月菇日 电话： 邮编： 致谢 春暖大地，繁花似锦，近三年的研究生生活在这个季节即将结束。回顾近 三年的学习时光，有获得知识的快乐，有孜孜追求的痛苦，有老师的谆谆教诲， 有同学的悉心帮助，有家人的无私奉献，每每至此，思绪万千，心情久久不能 平静。 在这里，首先要把我的敬意和赞美献给一位平凡的人一我的导师杨皖苏副 研究员，我不是您最出色的学生，而您却是我最尊敬的老师。您治学严谨，学识 渊博，思想深邃，视野雄阔，为我营造了一种良好的学习氛围。置身其间，耳 濡目染，让我领会了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，而且还明白了 许多待人接物与为人处世的道理。我记得思维困境时您给的启迪之光，我记得 学习之余您带我们打牙祭，赴外踏青。师恩如海，学习和生活上对我的教导与 照顾让我铭刻在心，无以言表，请允许我祝福杨老师及家人在将来的生活中一 帆风顺，健康如意。 在本文的完成过程中，还得益于合肥市房地产管理局、合肥市国土资源局、 合肥市统计局以及部分中小房地产企业的专家和领导给予的许多指导和建议， 在此对他们表示感谢。 还要感谢严鸿和老师和毛家杰老师，在读研期间的学习和生活中，他们给 了我许多无私的指导和帮助，使我收获匪浅。在此，谨向两位老师表示真挚的 谢意。 近三年时间里，还得到了席国柱博士、王蛟师姐、徐双杰、张弛、吴坤灵、 张彰等研究所同学在学习和生活上的帮助，让我度过了快乐难忘的学习时光， 在此一并表示感谢。 最后，我衷心感谢我的父母和女友，是他们的无私奉献，为我提供良好的 物质基础，给予我精神鼓励，使我能够全身心地投入到研究生阶段的学习中并 且顺利毕业。 作者：朱远 2 0 1 0 年4 月于合肥工业大学 第一章绪论 1 1 研究背景、目的及意义 1 1 1 研究背景 自国家改革城镇住房制度，实行商品化和市场化的改革以来，房地产业因 其关联度高、带动性强，成为中国经济快速发展的源动力之一，对促进我国产 业结构的调整、改善广大城镇居民居住条件，增加就业等方面做出了重要贡献， 房地产业成为促进国民经济发展、关系国计民生的重要产业。 2 0 0 8 年全球金融危机爆发。受此影响，中国经济减速，作为支柱产业之一 的房地产业投资减缓。2 0 0 8 年，全国完成房地产开发投资3 0 5 8 0 亿元，同比增 长2 0 9 ，和2 0 0 7 年投资增速3 2 1 相比，增速明显放慢；商品房销售面积为 6 2 亿平方米，同比下降1 9 7 。为促进房地产行业的稳定发展，2 0 0 8 年1 1 月 开始，政府实施积极的财政政策、宽松的货币政策。随后，合肥市政府也出台 一系列的相应配套政策措施，促进房地产行业的稳定发展。由于合肥房地产市 场发展保持着较好的基本面，2 0 0 8 年底到2 0 0 9 年初的这段时间，房地产市场 并没有经历一线大城市的房价下跌、业主停供等现象，保持着健康的发展势态。 2 0 0 9 年第3 季度开始，在宽松的经济政策的刺激下，国内房地产业出现强势反 弹，很多一线城市房地产市场出现房价飙升、地王等现象，房地产市场出现泡 沫。为促进房地产市场的健康发展，在世界经济还未完全复苏，中国经济形势 还存在诸多不稳定因素的情况下，从2 0 0 9 年1 2 月份开始，中央政府出台针对 于房地产业的宏观调控政策，国内房地产市场将面临调整，合肥房地产市场的 快速发展将受到一定程度的抑制。 经济形势的不确定性依然存在，而房地产业受经济形势、宏观政策的影响 很大；国内房地产市场的调整，以及一线城市房地产市场获利空间的缩小，很 多国内大型房地产企业及财团纷纷进驻类似于合肥这样有着较大发展空间的城 市；随着合肥城市规划的日益完善，土地资源的集约利用，对房地产企业的要 求进一步提高；房产品消费群体对房产品品质要求更高，这也对房地产企业提 出了更高的要求：合肥本土的大型房地产企业较少，大多是中小房地产企业， 企业规模不大、实力较小。以上这些将导致合肥的房地产企业之间的竞争更加 激烈。在合肥房地产市场的发展过程做出了重要贡献的中小房地产企业如何面 对竞争激烈的市场? 在形势不利的情况下，企业如何做出正确的调整，保证自 身的生存并争取发展壮大? 为了解决这个紧迫的课题，本人在对合肥市统计局、 国土资源局、房地产管理局和一些相关企业进行调研和走访的基础上，结合自 己对房地产市场、企业的学习和研究，并运用相关知识，从经济环境、房地产 市场、房地产企业等方面对合肥中小房地产企业发展面临的主要问题进行了分析， 提出了适合合肥中小房地产企业发展的对策，可以为相关企业的决策提供参考。 1 1 2 研究目的 本文的研究目的在于具体分析当前合肥中小房地产企业面临的形势，以及 合肥房地产业发展现状；详细分析合肥市中小房地产企业面临的主要问题；在 明确经济形势、房地产业发展现状的基础上，针对中小房地产企业面临的主要 问题，研究适合合肥中小型房地产企业发展的对策。因此，本文的研究目的在 于获得理论和实践的共同成果。 1 1 3 研究意义 理论意义：本文系统分析了合肥房地产企业的发展现状以及中小房地产企 业面临的主要问题，为今后合肥房地产企业发展理论研究奠定重要基础，对我 国房地产企业理论研究有一定的参考价值。 实践意义：本文研究中所提发展对策均是针对合肥中小型房地产企业的实 践，对于提高合肥中小型房地产企业竞争实力具有重要的指导意义，对国内其 他地方的中小房地产企业的发展也具有借鉴意义。 1 2 相关概念的界定 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经 营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于 第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地 开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权 的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 房地产市场有狭义和广义两层涵义乜1 。从狭义上说，房地产市场是指房地 产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广义上说，房地产市场是指 整个社会房地产交易关系的总和。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、 价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 中小房地产企业定义界定口1 。两个划分标准：( 1 ) 2 0 0 3 年，国务院国有资 产监督管理委员会办公厅发布关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分 标准的通知( 国资厅评价函0 3j3 2 7 号) ，以从业人员数、销售额和资产总 额( 净资产总额) 三项指标为划分依据，对各类大中小型企业划分标准进行了规 定。( 2 ) 按2 0 0 0 年3 月国家建设部出台的房地产开发企业资质管理规定， 除对开发企业开发经营年限、业绩、工程质量及其保证体系以及是否发生过重 大工程质量事故、各类专业技术人员及其负责人资历等有明确规定外，还包括 对注册资本的限制。由以上两种划分标准，从本文实际研究体系考虑，将中小 型房地产开发企业定义为具有二级资质以下的房地产开发企业；或者具有二级 开发资质但企业注册资本未达到一级资质标准( 5 0 0 0 万元) 的房地产企业。 2 1 3 研究方法与研究框架 1 3 1 研究方法 本文对合肥中小房地产企业发展对策研究中主要用到调研法、访谈法、对 比法等方法。首先，通过调研、访谈，深入房地产管理部门、相关政府机构， 以及部分中小房地产企业，了解房地产市场以及中小房地产企业的相关情况、 面临的现状，并搜集相关数据；其次，查找了相关的经济数据、文献资料，用 对比法进行相关分析，最后在相关分析的基础上，找出有待解决的问题，寻找 本次研究的突破口。 1 3 2 研究框架 本文通过梳理房地产市场及中小企业运营的相关理论，分析中小房地产企 业面临的经济环境、市场现状，结合此类企业的发展分析，对合肥市中小房地 产企业面临的问题进行剖析，最后提出中小房地产企业如何促进自身发展的相 关对策。 本文的研究框架如图1 - 1 。 1 4 主要创新点 本文对合肥中小房地产企业发展进行了一定的探索和研究，创新点主要体 现在以下几个方面： ( 1 ) 针对当前经济形势发展的不确定性，在分析各项相关宏观经济政策的 基础上，从房地产产业链的角度，分析合肥房地产市场的发展现状。主要包括： 土地供应分析，房地产企业分析，购房者群体分析，以及房地产市场分析。并 由此得出，合肥房地产市场在保持着较好的基本面的同时，由于受经济形势、 宏观政策调控的影响，房地产市场的供给和需求的上升空间都会受到抑制，整 个房地产市场的发展将受到制约。 ( 2 ) 通过分析当前合肥中小房地产企业的主要融资渠道，指出主要依靠国 有银行商业贷款，融资渠道单一是导致企业融资困境的主要原因。据此提出了 拓宽融资渠道的若干对策，主要包括：新兴股份制银行与外资银行的信贷融资、 信托融资、股权融资、典当融资、担保融资五个方面。为解决中小房地产企业 融资问题提供新的途径。 ( 3 ) 针对当前合肥房地产市场的发展现状，提出中小房地产企业应积极转 移目标市场的发展策略。由于外来大型房地产企业的不断加入合肥市房地产市 场竞争日益激烈，加之购地门槛提高、地价上涨等因素，中小房地产企业的发 展空间受到进一步压缩。为此中小房地产企业应积极将目标市场向省内周边地 市、县级区域房地产市场转移，以此保证企业的发展机会。 3 】歪 i相关理论及研究现状 i 合肥市中小房地产釜业发展面临的问题 总结 图卜1 研究框架 4 第二章相关理论及研究现状 2 1 房地产发展理论及研究现状 2 1 1 国外理论及研究现状 国外有关房地产市场发展的理论研究已有近3 0 0 年历史。1 7 世纪末，威 廉配第首次提出级差地租的概念，并初步研究了级差地租、土地价格等问题。 在此后至1 9 世纪初的1 0 0 多年问，亚当斯密( a s m i t h ) 、大卫李嘉图 ( d r i c a r d o ) 、马克思等人分别对土地经济、住房等问题进行了研究，形成了 现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。以上理论是房地产市 场发展的早期研究的重要理论基础。 2 0 世纪初，美国经济学家伊利( l t y e l l y ) 、莫尔豪斯( e w m o r e h o u s e ) 对土地经济学进行了系统研究并合著了土地经济学原理一书，从这开始， 经济学开始系统研究土地及房地产市场的发展问题。2 0 世纪8 0 年代以来，经 济学家歌德伯格( m g o l d e r d ) 和伊文思( a w e v a n s ) 等人分别从土地经济学、 城市经济学两大领域研究了房地产市场的发展问题，并形成有关城市土地利用、 房地产供需平衡、房地产市场调控、住房等有关房地产市场发展与调控的基本 理论。与此同时，经济学家曼纽尔- 哥特莱伯、冯杜金、罗纳德威坦等人 从实证角度分析了住房不动产市场的周期运行规律，提出房地产市场周期运行 理论( m p n i e m i r aa n dp a k 1 e i n ，1 9 9 4 ) 。上述理论研究成果，对现代房地 产市场内部运行规律及外部影响因素的揭示，无疑对我国城市房地产业的发展 及其理论研究，有着重要的参考价值。 以房地产业发展规律为研究对象。由房地产业的产业发展与城市化之间的 联系，美国学者诺瑟姆( r a x m n o r t h a m ) 提出城市化发展轨迹为“s ”型，并进 一步指出城市化水平达到3 0 后，城市化进程将大大加快，一直到7 0 才会减速。 b e r r y ( 1 9 7 3 ) 以城市人口在总人口中的比例作为描述城市化水平的指标，研究 得出城市化水平随着人均国民生产总值( g n pp e rc a p i t a ) 的增加先以递增的 速率增加后以递减的速率增加，表现为s 形逻辑曲线。 以房地产投资与市场方面( 包括价格、供给、需求与投资等方面) 为研究 对象。2 0 世纪6 0 年代，城市经济学开始研究城市内部的房地产业发展问题。 阿索隆和温哥( a s o l i n 和w e n g o ) 提出了房地产供需模式、土地与住宅市场的 平衡模式及其对房地产供求的影响等等。美国经济学家迪帕斯奎尔和惠顿，他 们在1 9 9 6 年出版的城市经济学与房地产市场一书中，以城市经济学理论为 基础，透析了房地产市场的运行规律，采用宏观经济分析方法和微观经济分析 方法，对住宅市场、写字楼市场、商业物业市场进行了深入研究。j r k n i n g h t ( 1 9 9 4 ) 、t h p a a r k ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产市场中价格信号对供求的影响作 用，他们认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号则滞后。e a h a n u s h e k 5 等( 1 9 9 8 ) 分析了住房市场的决定因素，认为对于自用住宅，需求不仅取决于 现有人口、收入和住宅价格水平，还取决于对未来价格的预期。 d e n n i sj m c k e n z i e 和r i c h a r dm b e t t s ( 2 0 0 3 ) 研究了住房需求和供给 的影响因素，他们认为，住房需求要受到人口、收入、和消费者偏好的影响， 然而，住房需求实际上包括对房屋年龄、位置、大小、特点等一系列需求。 m i c h e l l eh a r t e r - d r e i m a n ( 2 0 0 4 ) 研究了收入反映房价引起的房地产供给弹性 变化。作者分析了个人房产的平均价格与家庭收入情况之间的关系，他认为： 在收入的影响下，几年之内房地产需求将成为影响价格的主要因素，而其他变 量次之。 m o o r e 研究认为新建住宅开工量的影响因素主要有财政收入、建造成本、 结婚率和空置率等障1 。j o h nk r a i n e r ( 2 0 0 1 ) 认为房地产市场有“冷”“热 之 分，“热”的市场房价升高，交易数量高于标准水平，而“冷 的房地产市场则 房价下降、流动贫乏、销售量减少，他认为这是一种流动性理论，当房价升高， 由于买卖双方的交易成本降低房地产市场的流动性就会增强，反之则减弱嵋1 。 w o l f g a n gm a e n n i g ( 2 0 0 7 ) 通过实证研究，对2 0 0 2 年德国9 8 个大都市单住户 家庭住房价格和人口规模进行了定量模拟，结果显示：由于低的供给和需求弹 性，会出现价格的负效应。文章重点强调了不对称的价格反应i 人口增长对价 格没有影响，然而，下降的人口会导致住房价格的大幅降低盯1 。这类文献主要 是以房地产价格、供给、需求与投资等方面，大部分通过定量研究，建立数据 模型来得到其结论。 以房地产宏观政策为研究对象，西方学者也进行了系统详尽的研究。g a v i n a d li n g t o n ( 2 0 0 2 ) 等学者的研究指出，政府应该承担有限的角色。d e s o t o ( 2 0 0 0 ) 也提出，如果资产市场在法律系统之外运行，对于国家经济将会产生巨大的负 面影响，因此，政府应当提供适宜的环境促进资产市场发展，而避免采取可能 会限制其发展或导致其脱离法律控制的行动。r i c h a r d ，k g r e e n ( 1 9 9 7 ) 对土地 利用管制和城市郊区住宅供给进行了探讨，他指出，土地利用管制通常会增加 住宅供给的成本，通常土地管制可能会限制住宅商品的供应量并因此增加土地 价格姐1 。 2 1 2 国内理论及研究现状 国内对于房地产方面的理论研究，由于中国房地产业发展的历史原因和中 国的现实统计数据体系的不健全，研究时间较短，体系还不完整。但是国内的 学者们对这方面的研究工作做了很多积极的探索。 1 有关房地产业供求与价格方面的研究 韩毅( 1 9 9 7 ) 例认为房屋作为一种特殊的商品，在供给方面最大的特点就 是以存量的供给为主，而传统的暂时、短期和长期均衡的时间划分方法，仅适 6 用于分析一般的以流量供给为主的商品。范建平、丰雷( 2 0 0 0 ) 研究了我国城 镇住宅潜在需求转化为有效需求的问题，提出了一些应对措施。刘洪玉，沈悦 ( 2 0 0 4 ) n 们认为房地产价格是围绕长期均衡值上下波动的，其价格与房屋租金、 经济基本面等因素有关，但是与经济发展水平不存在正相关的关系。施灿彬 ( 2 0 0 4 ) n 1 1 针对当时我国房地产价格涨幅较大，许多城市房价已经达到家庭年 收入的1 0 倍甚至2 0 倍的现状，分析了影响房地产价格的主要因素，即地价、 投资、需求和政府政策。并有针对性的提出了房价调控的主要措施，以期实现 房地产价格的平衡增长，与居民生活水平相适应。 张金清，吴有红( 2 0 0 9 ) n 幻探讨了外资流动对房地产价格的一般影响机制， 具体分析了外资流动与房地产市场不同发展阶段之间的关系以及在相应阶段外 资流动对房地产价格的不同影响。他们认为：政府可以通过货币、财政以及产 业政策等影响房地产市场不同阶段的临界值来引导供需环节的外资流向，在短 期内，重点引导需求环节的外资流向，而在中长期注重供需平衡。 2 有关房地产宏观政策和发展战略方面的研究 李树源、智佳佳n 3 1 ( 2 0 0 4 ) 认为规范我国房地产业应从以下四个方面进行： 彻底废除旧的土地协议转让制度：采取各种政策措施，促进积压房地产用地和 商品房的流通，保证足够多的房地产供应，满足经济发展的需要；严格规范房 地产业的竞争程序；加强对房地产投资、开发建设行为的监督。 李涛、伍建平( 2 0 0 4 ) n 4 1 认为对房地产泡沫要进行预控，具体措施有：加强 对宏观经济形势和政策的监控；加强对房地产市场的调控力度，严格控制开发 总量；严格金融监管力度；加强信贷监管，抑制投机；尽快完善土地税制，严 防土地投机；严格控制豪宅的审批与建设，防止出现由结构性过剩引发的抱沫。 汪利娜( 2 0 0 3 ) n 踟认为防范房地产泡沫的重要举措有：从土地源头入手，规范 土地市场；灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场；完善房地产金融体制， 防患于未然；努力提高企业竞争力。 皮舜，武康平( 2 0 0 4 ) n 6 1 对我国房地产市场与经济增长的关系进行了实证 研究，通过基于p a n e l 数据的g r a n g e r 因果检验模型，发现1 9 9 4 到2 0 0 2 年间 我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系，为决策者处 理房地产市场发展与经济增长的关系以及制定宏观调控政策提供了科学依据。 蔡穗声，王幼松( 2 0 0 4 ) n 将长三角地区与珠三角地区房地产市场发展差 异进行了比较分析，认为二者在市场需求状况、资金来源结构等方面存在差异， 造成这些差异的原因主要来源于土地供应、房屋需求结构、预期升值空间等因 素的不同。 冯燮刚( 2 0 0 8 ) n8 1 对中国房地产市场发展进行理论分析，在此基础上，提 出：各级政府应从“经营城市，经营土地 转向“经营市场，经营企业”，并认为这 是房地产业软着陆的必要条件，也是转变政府职能、实现宏观经济软着陆的必由之路。 7 华伟，魏斌( 2 0 0 9 ) n 对金融危机形势下，中国房地产市场发展走向进行 了分析，认为2 0 0 9 年国内房地产市场乃至中国经济走向回升复苏通道，但在经 济复苏过程中还充满很多不确定因素。我国经济整体回升的基础仍不稳固，房 地产业作为典型的周期性行业，在宏观经济形势不明朗和2 0 0 8 年年底以来出台 的调控政策相对滞后的双重影响下，存在很大的不确定风险，挑战与机遇并存。 2 2 相关中小企业发展理论 国内外对中小房地产企业的研究起步较晚，至今没有较成型的理论。但是， 对于中小企业理论的研究，从英国的第一次产业革命时期就开始了，其间经过 自由竞争资本主义时期的中小企业淘汰论，到垄断资本主义时期的中小企业存 在论，最终形成了现代的中小企业发展论乜训。对于同属于中小企业分类里的中 小房地产企业，相关中小企业发展理论对企业发展有一定的借鉴意义。这里简 要阐述其中的社会分工论。 随着社会经济的迅速发展，中小企业的生命力及其在社会经济发展中地位 日益突出，大企业与中小企业的关系由直接竞争变为协调竞争，从而出现了社 会分工的深化。社会分工论的观点主要包括施大莱和莫斯的产业( 或行业、部门) 分工论、艾夫里特的中心一外围论、日本学者的系列化论、美国学者霍兰德的 缝隙论。其中隙缝论是霍兰德( e d h o l l a n d e r ) 在中小企业的未来一书 中提出，该理论认为，市场与技术变化的不断相互作用，尽管使资源和经济力 量向大型企业集中，但因为要弥补大规模生产和大量流通之间的缝隙，给中小 企业的发展创造了机会乜训。只要生产、流通和市场技术适应市场扩大的需要而 不断进化，企业合并与分化的交互作用就会继续为中小企业创造出发展的机会。 中小企业可充分发挥“产品差异化”形成的专业技术和经营管理能力，寻找市 场的“缝隙”瞳伽。由于技术革新与市场的动态结合所导致的服务经济化和科技 创新的发展，为中小企业带来新的缝隙市场；结果，大企业越来越大，小企业 越来越多。 8 3 1 国外经济形势分析 3 1 1 美国经济形势分析 第三章经济形势分析 “次贷危机 让美国经济连续5 年的稳定、强劲扩张进入尾声。2 0 0 8 年美 国g d p 为1 4 3 3 0 0 亿美元，g d p 名义增长率为3 9 ，实际经济增长率仅为1 4 ， 是其之前1 0 多年来的最低点，其消费价格指数c p i 上涨4 2 ，而其p p i 负增 长，经济出现衰退船。为应对经济危机，2 0 0 9 年美国政府出台了总额达7 8 7 0 亿美元的经济刺激计划，同时，为挽救美国金融业，美国财政部出台了7 0 0 0 亿美元的金融救援计划，美国联邦储备委员会将利率降到零附近，并通过非常 规渠道向金融市场注资1 7 5 0 0 亿美元。2 0 0 9 年美国经济第l 季度、第2 季度分 别萎缩5 5 和0 7 ，至第3 季度，宏观经济调控的作用才开始呈现，此季度经 济实现2 2 的增长，住房、消费、制造等主要指标也有所改善。综合美国近期 经济运行态势以及此前美国所历危机后经济复苏的历史表现，2 0 1 0 年美国经济 将进入缓慢增长的轨道，经济形势有所好转，但复苏仍相对微弱晗。 3 1 2 日本经济形势分析 受金融危机影响，2 0 0 8 年日本g d p 实现4 8 4 4 0 亿美元，实际经济增长率 0 7 。其中第4 季度g d p 数据显示，扣除物价变动等因素，日本去年l o 至1 2 月的g d p 比前一个季度下降了3 3 ，换成年率计算则下降了1 2 7 。这是1 9 7 4 年第一次石油危机之后日本单季g d p 出现的最大跌幅，经济出现衰退。主要表 现为：国内需求明显减少、对外出口大幅降低、工业生产严重受创、消费日趋 低迷等方面啪1 。为挽救经济，日本政府出台了一系列经济刺激计划，2 0 0 8 年8 月2 9 日，“实现安心的紧急综合对策出台，这一政策的总规模达1 1 7 0 0 0 亿日 元；2 0 0 8 年1 0 月3 0 日，日本首相麻生太郎公布总额达2 6 9 0 0 0 亿日元的“生 活对策 ；经过一段时间后，在以上两项经济政策不见成效、经济形势急剧恶化 的情况下，日本政府采取了更大规模的政策措施，包括上述两项对策确定的资 金在内，共动用4 3 0 0 0 0 亿日元的公共资金挽救经济，其中财政方面为1 0 0 0 0 0 亿日元，金融方面为3 3 0 0 0 0 亿日元。经过2 0 0 9 年第1 季度经济大幅下滑，实 际g d p 环比下降3 2 后，在海外需求回升和财政刺激政策的带动下，第2 季度 私人消费和政府支出开始增长，整体经济形势有所好转，实际g d p 环比增长 o 7 。第3 季度实际g d p 仅环比增长o 3 。2 0 1 0 年，日本的经济和贸易增长前 景很大程度上取决于外部需求，特别是美国和中国的增长，而日元持续升值将 拖累日本出口1 。 9 3 1 3 欧盟及欧元区经济形势分析 随着金融危机深度演变、全面扩散，欧盟经济自2 0 0 8 年第2 季度陷入衰退， 此后经济连续3 个季度下滑，整个2 0 0 8 年，整个欧盟2 7 国2 0 0 8 年全年g d p 增长了0 9 ，低于2 0 0 7 的2 9 的增幅；欧元区g d p 增长了o 8 ，不到2 0 0 7 年2 6 的增幅的1 3 ，欧洲经济陷入持续衰退堙驯。2 0 0 8 年下半年开始，各国开 始出台一系列刺激经济的调控政策，但经济依然处于下滑趋势。2 0 0 9 年上半年， 欧盟和欧元区实际g d p 增长率为负值，特别是第1 季度，欧洲经济衰退程度达 到“二战”后前所未有的“高度”，成为受金融危机冲击最为严重的地区。从欧 盟范围看，2 0 0 9 年第1 季度，欧盟2 7 国经济环比下降2 5 ，同比下降4 7 ， 经济形势较2 0 0 8 年第四季度更加严峻；到2 0 0 9 年第2 季度，经济环比下降0 3 ， 同比下降4 8 ，经济衰退程度开始趋缓，初步呈现企稳态势。从成员国看，在 经历了第1 季度严重的经济衰退后，西欧发达国家经济开始出现企稳迹象；而 许多新兴市场国家则尚未看到“曙光 ，其中立陶宛、拉脱维亚、爱沙尼亚等国 在成员国中的同比降幅巨大，欧洲经济完全走出困境还需要时间。 3 1 4 其他新兴经济体经济形势分析 俄罗斯经济增长依赖于资源型产品出口，金融危机爆发使其经济增长受到 严重冲击，2 0 0 8 年经济增长率为5 6 ，而2 0 0 9 年为负增长。但随着2 0 0 9 年石 油等能源价格上涨，俄罗斯经济开始出现复苏迹象心劓。自2 0 0 2 年以来，巴西经 济连续保持快速增长，但受危机影响，2 0 0 9 年经济增长率进入低谷。但是，在 政府宏观经济政策的刺激下，2 0 0 9 年下半年以来，经济开始出现复苏迹象；另 外，其对外贸易顺差有助于经济尽快走出衰退船引。印度近年来g d p 增长率仅次 于中国，此次金融危机爆发后，印度对外贸易额大幅下跌、工业和服务业增速 严重放慢。2 0 0 8 年印度贸易逆差同比增长6 4 1 。自2 0 0 9 年第2 季度开始，印 度经济出现稳步增长，工业部门的增长幅度较为明显，金融和资本市场恢复活 跃瞳钔。总体来说，这些新兴经济体经济形势的好转为全球经济形势好转带来积 极效应。 综上所述，2 0 0 8 年金融危机爆发后，世晁各主要经济体纷纷采取各种政策 措施以刺激经济增长，2 0 0 9 年下半年以来，世界经济有所好转，但复苏的趋势 还不明显，完全走出金融危机带来的困境还有待时日。改革开发以来，随着经 济的快速增长，中国经济与世界经济的融合度越来越高。在更多地参与全球经 济活动获得经济增长的同时，中国经济受世界经济的影响也日益明显，鉴于世 界经济的整体复苏还需要时间，中国经济