04 动态成本管理操作指导书.doc

中天城投集团股份有限公司编 号文件名称动态成本管理操作指导书版 本修改状态生效日期页 码动态成本管理操作指导书编辑 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人此文件未经中天城投集团股份有限公司管理者代表批准，不得擅自复印1. 目的为加强工程实施阶段的成本监控，通过合约及动态成本管理，监控工程合约执行情况及成本变动情况，对可能超过目标成本的情况及时预警，从而及时采取纠偏措施，使工程造价最终达到控制在目标范围之内。2. 适用范围适用工程实施全过程。3. 术语和定义3.1. 支持于工程成本管理规程3.2. 目标成本：是地产分公司成本管理的目标，预先制定并低于目前成本和努力去实现的指标。目标成本详细构成详见目标成本表。3.3. 目标成本调整：指在工程实施过程中发生的重大设计变更经地产分公司审批程序审批确认后的目标成本调整。3.4. 动态成本：指已发生成本+截止报告期未发生的预计实际成本。3.5. 责任成本：房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程决定了成本，为了便于成本管理，须对成本进行分类和分解，与各责任部门关联。4. 职责4.1. 预算部4.1.1. 负责编制签证变更汇总表、工程合同台帐，编报动态成本月/季报。4.1.2. 组织办理工程结算和现场变更。4.2. 工程部4.2.1. 负责现场签证管理。4.2.2. 参与设计变更管理。4.3. 技术部4.3.1. 负责设计变更的管理。5. 工作程序5.1. 动态成本控制要求5.1.1. 项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保项目总成本在目标成本控制范围内。5.1.2. 项目分期开发，需按分期开发范围单独编制。5.2. 及时编制动态成本控制表5.2.1. 在项目实施过程中，所开发的项目必须依照动态成本控制表及时反映项目成本的动态情况。5.3. 编制动态成本月报5.3.1. 预算部每月或季度根据工程进展情况，编制动态成本月/季报。5.3.2. 月报或季报应反映本月成本管理大事记、成本管理计划和执行等。5.3.3. 进行每月的主要经济技术指标跟踪统计。5.3.4. 已签约合同金额统计：预算部根据已签订合同的类别，在相应成本科目下建立合同动态信息，并将合同金额录入相应的栏目，最后汇总各成本科目下的合同金额。合约规划时尽量要求基于分期项目的成本科目，如果因客观原因无法达到，则需要预算部对该合同进行各期分摊，然后将分摊的金额分别录入到分项目标成本科目下，在备注栏中注明详细的分摊方法。5.3.5. 预算部及时填写变更签证汇总表每月上报地产分公司总经理和集团领导。5.3.6. 成本差异分析。在变更签证汇总表中的备注栏内对差异产生的原因进行详细分析。5.3.7. “变更签证汇总表”和“动态成本控制表”，作为动态成本月/季报的内容之一。5.4. 项目成本核算与分析5.4.1. 每月在编制成本信息月报的过程中，应定期进行本季度成本核算及经济活动分析。5.4.2. 工程经济活动分析的主要内容：工程成本增减情况分析，包括设计变更、洽商、现场签证、合同外委托、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的控制情况。5.4.3. 对超支或即将发生超支的成本细项，分析找出原因，制订相应的控制成本措施。5.4.4. 针对节省成本的成本细项，总结经验教训，为下一步的成本控制工作提供指导。5.4.5. 月度工程经济活动分析的结果在动态成本月/季报中以编制说明或备注栏体现。5.5. 成本细项超支分析与预警5.5.1. 项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本时，工程部应向公司领导提供说明，预算部估算变动情况。5.5.2. 不可预见的事项范围，包括但不限于以下内容：l 发生工程事故或其他经营活动中的事故；l 发生法律诉讼；l 因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；l 因政府或垄断行业以行政手段（如制定法规、政策）调整收费、税率、税收优惠政策、利率标准；l 发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任；l 目标成本预测时信息不全导致不准确；l 发生重大设计变更；l 本经营期或相关经营期变动，导致原分摊费用及税金变化；l 因税收及优惠政策变化导致税金指标或税收优惠指标增减；l 因商业的业态发生变化或技术要求及交房标准发生变化而引起的成本增加；l 由于市场因素或公司主动调整竞争策略、项目产品定位发生变化或规划经济技术指标发生重大调整而引起增减。5.5.3. 成本超支处理l 如在月内出现影响成本5万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向预算部提供相关资料，预算部及时计算相应成本变化金额和原因，向地产分公司总经理、集团管理层汇报。l 成本超支均应填写项目成本细项超支预警报批表，依据审批流程对重大成本超支情况进行审批。审批须填写项目目标成本调整表。5.5.4. 调整目标成本，并下发相关部门。6. 支持性文件6.1. 工程成本管理规程7. 记录7.1. 目标成本表7.2. 签证变更汇总表7.3. 工程合同台帐7.4. 动态成本月/季报7.5. 动态成本控制表7.6. 项目成本细项超支预警报批表7.7. 项目目标成本调整表项目成本细项超支预警报批表编号版号页码第 1 页 共 1页工程名称： 工程成本 非工程成本预警部门日期制表人选择方式1、不使用预备费： 2、使用预备费： 3、调整目标成本成本细项名称原成本标准最后一次调整后目标成本已超支或将超支数超支原因简述批准目标成本增加数备注成本细项名称工程部经理意见：预算部经理意见地产分公司总经理意见 集团董事长意见项目目标成本调整表编号版号页码第 1 页 共 1页工程名称： 工程成本 非工程成本填报部门日期复核制表人选择方式1、不使用预备费： 2、使用预备费： 3、调整目标成本：拟调成本细项原成本标准数上次调整后目标成本数本次拟调整数（增/减）本次批准调整数（增/减）