咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法.doc

咸政发201131号各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构： 咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法已经市政府第四十五次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。二一一年九月二十二日 咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法第一章总则 第一条为加强农村住房抵押贷款管理，防范贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、贷款通则及房屋登记办法等法律法规，特制定本办法。 第二条本办法适用于咸阳市范围内拥有依法取得权属证书农村住房的农村居民以其农村自有住房作为抵押向银行申请贷款。贷款用途限于农民从事正常生产经营活动及在各自行政区划内的重点镇购买自有住房。 第三条农村住房抵押贷款是借款人向金融机构申请借款时，愿意以其自有农村住房作为抵押物的一种担保借款方式。 第四条办理农村住房抵押贷款必须遵守国家法律法规和金融管理的有关规定，在平等协商基础上签订抵押借款合同。第二章 农村住房产权登记和抵押登记 第五条 依照本办法设定抵押的房屋，必须经县及县以上房产管理部门进行房屋权属登记，依法取得由登记机关颁发的房屋权属证书。 第六条 办理房屋抵押登记时，由房屋权利人（申请人）按照规定向房产管理部门提出书面申请并提交资料，房产管理部门审查同意后办理抵押登记手续，并出具他项权利证明。 第七条 下列房屋不得设定抵押： （一）房屋权属有争议的； （二）不能提供有效的房屋权属证明文件的； （三）共有的房屋未经共有人同意的； （四）被依法征收、没收或查封的； （五）非法占用集体土地的； （六）属于临时建筑或违章建筑的； （七）其他依法不准登记的。 第八条 以共有的房屋抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以已出租的房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效，租赁期应在贷款到期日之前。 第九条抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等向经办金融机构作出书面承诺。 第十条设定房屋抵押时，抵押房屋的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由具有房地产评估资质的中介机构评估确定。 第十一条房屋抵押合同自抵押登记之日起生效。 第十二条农村住房抵押登记后，无论登记是否到期，需办理登记解除手续的，借款人必须先还清全部贷款本息，经办金融机构确认无误后，出具解除登记的书面通知，由原登记部门解除登记手续。第三章 农村住房抵押贷款的申请和审查 第十三条 农村住房抵押贷款由拥有农村住房所有权的借款方提出申请，并向经办金融机构提供以下需要审查的资料： （一）借款人（抵押人）的有效身份证明； （二）抵押物清单、使用状况及合法权属证明； （三）抵押人（共有人）对抵押物的权属状况、使用状况、同意处置抵押物等作出的承诺； （四）集体土地使用权农村住房由土地所有权单位同意作出的土地使用权随住房抵押、抵押权实现时同意处置、转让的承诺；村民委员会或村民代表大会统一作出的同意住房抵押、处置、转让决议； （五）房屋他项权证； （六）金融机构认为需要提供的其他资料。 第四章 农村住房抵押贷款合同的签订和履行 第十四条 抵押贷款申请经经办金融机构审查同意后，签订抵押贷款合同，由抵押权人、抵押人共同到房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押贷款合同必须由借贷双方、抵押人及财产共有人签章。 第十五条 农村住房抵押贷款金额和贷款期限、贷款利率 农村住房抵押贷款的抵押率，根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处理费用等情况确定，原则上不超过评估价值的40%。贷款期限根据生产周期和实际经营需求确定。 贷款利率按中国人民银行规定执行，逾期按人民银行有关逾期利率政策执行。第五章 贷款的管理与抵押权的实现 第十六条抵押权利凭证交由抵押权人保管，抵押权利凭证须纳入表外科目管理，建立权利凭证登记簿，并做到账实相符。 第十七条抵押人对抵押物有变动、拆迁、出售、赠与或遭受损失的应及时通知抵押权人。同时，抵押权人应经常检查抵押农村住房状况，对抵押物被拆迁、出售、赠与或遭受损失的，应及时提出处理意见。 第十八条借款合同履行期限届满，借款人未履行到期债务，或者发生双方当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人应当按照与抵押人的合同约定或者与抵押人新达成的协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项受偿。 第十九条抵押权人应当在合同约定的主债权诉讼时效期间依法行使抵押权。 第二十条抵押权人与抵押人采取协议方式以变卖抵押物所得款项受偿的，应当与抵押人、买受人就抵押物价格达成一致意见。 第二十一条抵押权人与抵押人协议以拍卖抵押物所得款项受偿的，应当与抵押人共同委托拍卖机构进行拍卖。 第二十二条以涉及集体性质土地的抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物实现抵押权时,抵押物的受让对象为所在镇（街道）区域内的农村村民（本村村民享有优先购买权）。抵押物处置前须经国土资源部门备案。 第二十三条抵押贷款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，可向人民法院起诉；双方有仲裁协议的，也可申请仲裁。镇（街道）和村民委员会应当协助调解、处置。 第二十四条实现抵押权时，凡涉及集体性质土地的，应先向国土资源部门办理土地使用权过户手续，再向房地产管理部门办理房屋所有权过户手续；凡涉及国有性质土地的，应先向房地产管理部门办理房屋所有权过户手续，再向国土资源部门办理土地使用权过户手续。 第二十五条抵押担保贷款本息全部清偿后，抵押权人应及时向原登记机关办理注销登记。第六章附则 第二十六条本办法所称金融机构指本市内各政策性、大型银行